نه ساخت مسکن، نه خرید خانه

اکنون یک پرسش مطرح است؛ کدام یک از عوامل بیشترین نقش را در این افزایش بازی کرده‌‌‌اند؟ به باور کارشناسان در گام اول مهم‌ترین عامل افزایش قیمت مسکن مربوط به «بی‌‌‌ثباتی اقتصادی» است، بنابراین رشد قیمت زمین، افزایش دستمزدها و نهاده‌‌‌های تولید به بی‌‌‌ثباتی اقتصادی بازمی‌گردد و ارتباط مستقیم با سیاستگذاری حوزه مسکن و غبارآلود بودن فضای کسب‌و‌کار دارد. در همین راستا مدیران عامل ۵ شرکت فعال در مناطق مختلف کشور در گفت‌‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» مطرح کردند سه عامل مهم تورم ساخت، بی‌‌‌سیاستی در بخش مسکن و انتظارات برجامی تاثیرگذار بر دو بخش عرضه و تقاضا بوده است و به نظر می‌رسد اگر مسوولان با همکاری بخش خصوصی نتوانند بر این سه فاکتور فائق آیند تا مدت‌‌‌ها در دو حوزه ساخت و خرید شاهد رخوت و رکود خواهیم بود. همچنین مسوولان این شرکت‌ها از دولت می‌‌‌خواهند در این بخش دست از تصدی‌‌‌گری بردارد و صرفا به سمت سیاستگذاری گام بردارد.

بخش مسکن برنامه درازمدت می‌‌‌خواهد

مدیرعامل شرکت لجور بتن درباره تاثیر تورم زمین و قیمت مصالح ساختمانی بر پروژه‌‌‌های ساختمانی به «دنیای‌اقتصاد» گفت: از ابتدای امسال مصالح ساختمانی تقریبا 40‌درصد گران شده و میزان افزایش قیمت زمین در مناطق مختلف متفاوت بوده است. درمجموع با توجه به اینکه در کشور همواره مشغول چاپ کردن پول، رشد پایه‌‌‌ پولی و رشد نقدینگی هستیم، ارزش پول به‌‌‌مراتب کاهش‌‌‌یافته است. حتی مقایسه آن با نرخ دلار هم درست نیست، چراکه در برخی سال‌ها نرخ دلار به نظر ثابت بود، اما ما تورم عمومی داشتیم و این تورم داخلی روی بخش‌‌‌های مختلف تاثیرگذار است و بخش ساختمان هم خارج از آن نیست.

کسری امیری‌راد ادامه داد: دولت در ابتدای سال‌جاری دستمزدها را به میزان قابل‌‌‌توجهی افزایش داد که این مساله به‌‌‌طور مستقیم بر دستمزد کارگران ساختمانی و نهاده‌‌‌های تولید ساختمان اثرگذار است. همین افزایش قیمت‌ها به محصول نهایی و مسکن منتقل می‌شود، چون با افزایش دستمزدها قیمت تمامی بخش‌‌‌های مربوط به آن افزایش می‌‌‌یابد و حتی اگر به نظر برسد نرخ دلار ثابت است، به دلیل اینکه تورم بر اقتصاد حاکم است، شاهد افزایش قیمت‌ها هستیم و حتی در دوره اول روحانی که نرخ دلار به مدت سه سال ثابت بود؛ اما با تورم داخلی مواجه بودیم.

وی تاکید کرد: هرچند قیمت برخی از نهاده‌‌‌های ساختمانی به نرخ دلار وابسته است، اما‌درصد کمی از هزینه مصالح ساختمانی از قبیل آسانسور، پله‌‌‌برقی، پکیج، سیستم‌های تاسیساتی و… متاثر از قیمت دلار است و در سایر بخش‌‌‌ها تورم ما داخلی است و هزینه ساخت‌‌‌وساز به‌‌‌تبع تورم افزایش می‌‌‌یابد. رئیس انجمن انبوه‌‌‌سازان استان مرکزی در خصوص تاثیر رکود خرید مسکن بر فروش گفت: به‌‌‌طورمعمول ساخت مسکن تابع تورم است؛ اما فروش مسکن تابع تورم نیست و بسته به تصمیمات اقتصادی کلان و به صورت پله‌‌‌پله عمل می‌کند؛ یعنی ممکن است نرخ تورم دو سال ثابت باشد یا کمتر از نرخ تورم باشد، اما ناگهان جهش پیدا می‌کند و از تورم جلو می‌‌‌افتد.

امیری‌راد درباره راهکار پیشنهادی برای برون‌‌‌رفت از این وضعیت بیان کرد: ما نیاز به برنامه‌‌‌ریزی درازمدت برای بخش مسکن داریم.  دولت نمی‌تواند با ذخیره‌‌‌سازی یا واردات برخی کالاهای دیگر، این بازار را تنظیم کند. در بخش مسکن نمی‌توان اقدام جهادی انجام داد؛ ساخت مسکن چند سال طول می‌‌‌کشد و پایه اولیه آن زمین است. چند سال است که دولت به دلیل قوانین محدودکننده خود که حریم شهرها را قفل کرده، در تامین زمین دچار مشکل است. ازاین‌‌‌رو این تصور که با اقدام جهادی می‌توان سالانه یک‌‌‌میلیون مسکن احداث کرد، درست نیست. چون مصالح ساختمانی، سازنده و نیروی انسانی شاغل در مشاغل خاص را در اختیار نداریم.

به گفته این سازنده مسکن، در دولت کنونی، وعده‌‌‌های ساخت مسکن انبوه داده‌‌‌اند که نمی‌تواند جنبه عملیاتی به خود بگیرد و درواقع جنبه وعده صرف دارد و نتیجه آن مشابه مسکن مهر خواهد بود که کل کشور برای ساخت آن بسیج شد و نتیجه نهایی ساخت سالانه 200‌هزار واحد مسکونی بود. اکنون نیز وعده دولت در بخش تولید مسکن محقق نخواهد شد. باید یک اقتصاد باثبات و آرام داشته باشیم که بتوانیم مسکن موردنیاز را در یک برنامه درازمدت تولید کنیم.

وی با اشاره به مشکلات بخش ساخت‌‌‌وساز اظهار کرد: در حال حاضر دو ضعف بزرگ بخش ساخت‌‌‌وساز این است که تعداد پروانه‌‌‌های صادرشده کاهش‌‌‌یافته و دوم اینکه پروژه‌‌‌های بزرگ حذف‌‌‌ شده‌‌‌اند؛ یعنی سازندگان واحدهای انبوه و چند صد واحدی دیگر ساخت‌‌‌وساز نمی‌‌‌کنند و عمدتا سازندگان ساختمان‌‌‌های چند واحدی در این عرصه حضور دارند و این بسیار خطرناک است. افراد دارای سرمایه، ابزار، سیستم و نیرو در حال خروج از این حرفه هستند و درنتیجه در سال‌های آینده با بحران‌های بسیاری مواجه خواهیم شد که منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود. وی متذکر شد: اگر در بازار مسکن خوب عمل کنیم؛ نتیجه آن چند سال بعد خود را نشان می‌دهد. کاری که اکنون دولت انجام می‌دهد، چندان مثبت نیست. دولت در بخش تامین زمین موفق عمل‌‌‌نکرده، بخش مصالح ساختمانی رهاشده، برخلاف کشورهای دیگر که دولت‌‌‌ها مشوق‌‌‌هایی را به سازندگان می‌دهند، در ایران دولت مالیات سنگین از سازندگان دریافت و حتی مالیات جدید تعریف می‌کند. از سازندگان انبوه نیز مالیات بیشتری را دریافت و حتی تامین زیرساخت‌‌‌ها، مدرسه و… را مطالبه می‌کند که این رویکرد باعث کناره‌‌‌گیری آنها از بازار ساخت‌‌‌وساز می‌شود.

امیری‌راد بابیان اینکه ما نیاز داریم قوانین به نحوی اصلاح شوند که ساخت مسکن صرفه اقتصادی داشته باشد و از سازندگان واحدهای مسکونی انبوه بیشتر حمایت و مالیات کمتری از آنها دریافت شود تا بتوانند به تولید مسکن بپردازند، یادآور شد: اما امروز به دلیل دریافت مالیات بیشتر از شرکت‌های حرفه‌‌‌ای، سازندگان نام‌‌‌آشنا که پروژه‌‌‌های معروف و قدری را اجرا کرده‌‌‌اند، تیراژ خود را مثلا از‌هزار واحد به 50 واحد کاهش داده‌‌‌اند یا از این عرصه کنار کشیده‌‌‌اند. بنابراین در چند سال آینده کمبود مسکن باعث می‌شود که قیمت واقعی مسکن افزایش پیدا کند و واحدهای نوساز کمتری در بازار فروش داشته باشیم. وی در خصوص برنامه‌‌‌های چند ماه آینده این شرکت ساختمانی گفت: چاره‌‌‌ای به‌‌‌جز کاهش تیراژ ساخت مسکن نداریم. سازنده به نسبت واحدهایی که می‌‌‌فروشد و نقدینگی که در اختیار دارد، پروژه جدید تعریف می‌کند. وقتی نقدینگی قفل می‌شود یا وارد رکود می‌شود یا ساخت‌‌‌وساز مسکن به‌‌‌صرفه نیست و زمان ساخت طولانی می‌شود، شرکت‌های بزرگ از این عرصه کنار می‌‌‌کشند. این فعال ساختمانی خاطرنشان کرد: سازندگان در بازاری که می‌توانند پیش‌بینی کنند در سال آینده چه اتفاقی قرار است بیفتد، راحت‌‌‌تر فعالیت می‌کنند.

رکود مسکن در پی سیاست‌های غلط

رئیس شرکت جاروپ نیز با انتقاد از اینکه سیاست‌های غلط دولت بازار را به رکود کشانده و باعث شده سازندگان واقعی از این عرصه فرار کنند و حتی اقدام به ساخت‌‌‌وساز در کشورهای دیگر کنند، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: امروز عملکرد سازنده نشات گرفته از سیاست‌های دولت است. اگر دولت سیاست‌های تشویقی را برای بخش ساخت‌‌‌وساز اعمال کند، شاهد رونق این بخش خواهیم بود.

اسفندیار سلطانی بابیان اینکه افزایش قیمت زمین و مصالح ساختمانی نیز ناشی از سیاست‌های غلط است، افزود: دولت برای رونق‌‌‌بخش مسکن باید ساخت‌‌‌وساز صنعتی را در کشور توسعه دهد. ما باید به سمت صنعتی‌سازی ساختمان برویم؛ هرچند ممکن است صنعتی‌سازی در ساخت‌‌‌وسازهای کوچک‌‌‌مقیاس باعث افزایش قیمت ساخت شود، اما به‌‌‌یقین از متراژ صد‌هزار متر به بالا به صورت تصاعدی قیمت ساخت کاهش پیدا می‌کند؛ یعنی با ساخت مسکن به شیوه صنعتی‌سازی، قیمت مسکن‌ درصدی کاهش می‌‌‌یابد.

رئیس انجمن انبوه‌‌‌سازان استان زنجان ادامه داد: اما متاسفانه ذی‌نفعان وضعیت تورمی اجازه رشد و توسعه صنعتی ساختمان‌‌‌سازی را در کشور نمی‌‌‌دهند. چون در صنعتی‌سازی ساختمان بحث نظارت و محاسبات در مرحله ساخت قطعات پیش‌‌‌ساخته در کارخانه‌‌‌ها انجام می‌شود. وی افزود: ما بارها مطرح کرده‌‌‌ایم که حاضر به ساخت 100‌هزار واحد مسکونی تنها در عرض 6 ماه در تهران هستیم که در مقابل زلزله 10 تا 12 ریشتری مقاوم خواهد بود و دارای عمر مفید 120 سال و ازنظر مصرف انرژی بسیار بهینه خواهد بود و درعین‌‌‌حال قابل بازیافت و مانع ورود هرگونه حشرات است. ضمن اینکه پس از تخریب ساختمان‌‌‌های سنتی حجم انبوهی از نخاله‌‌‌های ساختمانی وارد محیط‌‌‌زیست می‌شود؛ اما در صنعتی‌سازی این مسائل وجود ندارد.

رئیس کانون عالی کارفرمایان استان زنجان بابیان اینکه دولت باسیاست‌های غلط نمی‌تواند عرضه و تقاضا را متعادل کند، گفت: عرضه و تقاضا به صورت دستوری متناسب نمی‌شود و درنتیجه تقاضا فشار خود را وارد می‌کند. نزدیک به 8‌میلیون خانه اولی و حدود 3 تا 5‌میلیون خانه فرسوده و حجم زیادی حاشیه‌‌‌نشینی داریم. در وضعیت کنونی که تقاضا به جامعه فشار وارد می‌کند، در نبود عرضه نمی‌توانیم گرهی از بخش مسکن بازکنیم.

رئیس شرکت امیدگستر درباره برنامه‌‌‌های آتی ساخت‌‌‌وساز گفت: در حال حاضر در حال ساخت 39 واحد سوئیت در تفلیس گرجستان هستم که پس از تامین زمین در عرض 48 ساعت پروانه آن را صادر کردند و صرفا درخواست تامین پارکینگ را داشتند، بدون اینکه مافیایی در آن دخالت داشته باشد. در حالی که در ایران به ازای هر متر پروانه شهرداری و نظام‌‌‌مهندسی متری یک‌‌‌میلیون و 400‌هزار تا بیش از دو‌میلیون تومان دریافت می‌کنند.

توقف افزایش قیمت مسکن از خردادماه

درباره وضعیت فعلی بخش مسکن و ساختمان مدیرعامل شرکت پارت‌سازه قشم نیز با بیان اینکه درگذشته با افزایش تورم، قیمت فروش ملک نیز بالا می‌‌‌رفت که البته به قیمت زمین و هزینه‌‌‌های دیگر بازمی‌‌‌گشت، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: درمجموع طی چند ماه اخیر به‌‌‌ویژه در حوزه فلز و سیمان برگشت قیمت‌ها را شاهد بوده‌‌‌ایم و قیمت‌ها متعادل شده و این مساله به بخش ساخت‌‌‌وساز کمک کرده است.

جعفر قرائتی ستوده ادامه داد: اما درمجموع افزایش تورم نه‌‌‌تنها به بخش ساختمان بلکه به همه بخش‌‌‌ها صدمه وارد می‌کند، چون ارزش پول ملی کاهش می‌‌‌یابد و برای تهیه کالایی مانند مسکن، مردم باید پول بیشتری پرداخت کنند.

وی بابیان اینکه قیمت زمین طی مدت اخیر راکد شده و ارزش ساختمان تا حدودی کاهش داشته و اکنون قیمت مسکن در مقایسه با فروردین و اردیبهشت‌‌‌ماه پایین آمده است، توضیح داد: یعنی تا فروردین و اردیبهشت‌‌‌ماه و تا پایان سال 1400 قیمت‌ها رو به صعود بود، اما هم‌‌‌اکنون به دلیل رکود بازار قیمت فروش مسکن را مقداری پایین‌‌‌تر عرضه کرده‌‌‌اند.

دبیر انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان درباره وضعیت خریدوفروش مسکن در بازار گفت: طرح ساخت سالانه یک‌‌‌میلیون واحد مسکونی در این بخش اثرگذار بوده و باعث شده عده‌‌‌ای از متقاضیان به آن سمت‌‌‌وسو بروند. درمجموع اثر رکود و قدرت خرید مردم که توانایی خرید ندارند و از آن سمت هم اعلام اینکه ثبت‌‌‌نام‌‌‌ها شروع و واریزی‌‌‌ها انجام‌‌‌شده، به لحاظ قیمتی مقداری بازار را متعادل‌‌‌تر کرده است، اما درمجموع قدرت خرید دهک‌‌‌های 5 و 6 هم در بازار مسکن پایین آمده که این مساله بسیار مهم ناشی از کاهش درآمدها و وضعیت اقتصادی است. قرائتی ستوده با اشاره به برنامه‌‌‌های ساخت‌‌‌وساز در شرایط رکودی مسکن گفت: همه منتظرند یک محرک اقتصادی مطرح شود و قیمت خانه افزایش پیدا کند و ساختمان‌‌‌سازی در کشور رونق بگیرد. در حالی که باید معکوس این قضیه را در نظر بگیریم. اکنون اتفاقا موقعی است که در این شرایط رکودی می‌توان ساخت‌‌‌وساز انجام داد و با ساخت مسکن اقتصاد را تحریک کرد تا در 400 شغل مرتبط با بازار مسکن، گردش اقتصادی ایجاد شود. وی اعلام کرد: در این راستا ما برنامه‌‌‌ریزی کرده‌‌‌ایم که به این ساختار کمک کنیم و هزینه‌‌‌های مازاد ساخت‌‌‌وساز را تا جای ممکن کاهش دهیم و قیمت‌ها را متناسب کنیم و حداقل بتوانیم در این گردش و رونق اقتصادی سهیم باشیم.

بازار مسکن قفل‌‌‌شده است

مدیرعامل شرکت آپارتمان‌‌‌سازی شمال با اعلام اینکه در حال حاضر همه امور در بخش ساخت‌‌‌وساز قفل‌‌‌شده است، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: امروز نه می‌توانیم بخریم، نه می‌توانیم بفروشیم و نه می‌توانیم مسکن بسازیم. علی‌‌‌اکبر زورقچیان ادامه داد: هرچند متقاضیان تمایل به خرید دارند اما با توجه به قیمت بالای مسکن قدرت خرید و توان مالی ندارند؛ کسانی هم که از توان مالی برخوردارند منتظر هستند که شاید اتفاقی در بازار مسکن رخ دهد. تصور بر این است که با احیای برجام ممکن است اتفاق خاصی بیفتد، همه مترصد هستند و تکلیف هیچ‌‌‌کس دراین‌‌‌بین مشخص نیست. وی اضافه کرد: برای اجرای پروژه‌‌‌های مشارکتی روزانه مراجعات زیادی وجود دارد و حتی زمانی که بهترین شرایط از این نظر فراهم می‌شود، سازنده‌‌‌ها دچار شک و تردید می‌‌‌شوند که این پروژه را انجام دهند یا خیر؛ بنابراین بازار مسکن به‌‌‌طور کامل قفل‌‌‌شده است. زورقچیان درباره راهکار پیشنهادی برای این مساله گفت: مادامی‌‌‌که دولت بخواهد در بخش مسکن دخالت کند و تصمیم‌گیری‌‌‌های حوزه مسکن را به بخش خصوصی واگذار نکند، شرایط به همین ترتیب خواهد بود. وی درباره برنامه تولیدکنندگان مسکن در بخش ساخت‌‌‌وساز با توجه به شرایط رکود تورمی مسکن گفت: در شرایط کنونی تنها کاری که سازندگان می‌توانند انجام دهند این است که دست‌‌‌به‌‌‌عصا حرکت کنند.

لزوم تسهیل اجرای پروژه‌‌‌های ساختمانی

مدیرعامل شرکت فولاد صنعت ایفا نیز در این رابطه به «دنیای‌اقتصاد» گفت: طبیعی است که تورم بر اجرای هر پروژه‌‌‌ای اثرگذار است. افزایش قیمت زمین، افزایش هزینه‌‌‌های خدماتی مانند پروانه، عوارض شهرداری، هزینه‌‌‌های نظام‌‌‌مهندسی، هزینه انشعابات آب و برق، دارایی، بیمه، دستمزد نیروی انسانی و… همه این مباحث منجر به افزایش قیمت تمام‌‌‌شده ساختمان می‌شود که درنهایت با احتساب تمام این هزینه‌‌‌ها سازنده سود کسب می‌کند یا اگر قیمت آن مقطوع باشد، متحمل ضرر و زیان می‌شود. جعفر فرشینه‌عدل درباره وضعیت بازار خرید مسکن تصریح کرد: آن دسته از متقاضیانی که قدرت خرید ندارند، منتظرند که دولت از آنها حمایت کند و با کمک دولت صاحب‌‌‌خانه شوند. اقشاری هم که قدرت خرید دارند، منتظرند ببینند که قیمت‌ها چه زمانی به ثبات می‌رسد و در شرایط بی‌‌‌ثباتی همه منتظر کاهش قیمت‌ها هستند. بااین‌‌‌حال به‌‌‌طور روزانه شاهد افزایش قیمت‌ها هستیم و متاثر از این مساله قیمت تمام‌‌‌شده ساختمان هم افزایش می‌‌‌یابد. وی بابیان اینکه اقشار ضعیف توان خرید مسکن ندارند و وامی هم که مقررشده بانک‌ها پرداخت کنند، اکثر متقاضیان توان بازپرداخت اقساط آن را ندارند، تصریح کرد: باید در این زمینه به‌‌‌طور اساسی چاره‌‌‌اندیشی شود. رکود و بی‌‌‌ثباتی قیمت‌ها به ضرر اقتصاد و بخش مسکن است. هرگونه افزایش قیمت در کشور به بخش‌‌‌های دیگر تسری پیدا می‌کند و موجب گرانی سایر کالاها می‌شود. فرشینه‌عدل با یادآوری اینکه افزایش قیمت‌ها باعث رکود بازار مسکن می‌شود، عنوان کرد: درآمد اقشار کارمند و حقوق‌‌‌بگیر پاسخگوی هزینه‌‌‌های آنها نیست. حدود 70‌درصد مردم مستأجر هستند و بیش از 60‌درصد درآمد مردم صرف پرداخت هزینه اجاره‌‌‌بها می‌شود. وی ادامه داد: سازندگان باید با همکاری ارگان‌‌‌های ذی‌ربط مانند شهرداری و اداره کل مسکن و شهرسازی مسکن بسازند، منتهی درخواست ما این است که هر روز قوانین و مقررات این حوزه را تغییر ندهند یا هزینه‌‌‌های ساخت مثل انشعابات را به‌‌‌طور ناگهانی افزایش ندهند.وی ادامه داد: تلاش ما این است که مسکن را با سود بسیار کم به خریدار تحویل دهیم و حتی در مواردی متضرر هم می‌شویم؛ اما به دلیل علاقه مندی نمی‌توانیم حرفه خود را کنار بگذاریم. امیدواریم دولت و بخش خصوصی با همراهی هم بخش مسکن را پیش ببرند و تسهیلاتی برای سازندگان پیش‌بینی شود که البته منظور تسهیلات مالی نیست، بلکه تسهیل صدور پروانه است که اکنون بسیار زمان‌براست. دبیر انجمن انبوه‌‌‌سازان استان البرز خاطرنشان کرد: هر چه بوروکراسی‌های اداری بیشتر کاهش یابد، هزینه‌‌‌های انبوه‌سازی بیشتر کاهش پیدا می‌کند و سازندگان می‌توانند برای اقشار کم‌درآمد مسکن بسازند و لازم است که در این حوزه تسهیل در اجرای پروژه را لحاظ کنند.