فرید قدیری : شمارش معکوس برای «تولید وعده‌‌های انتخاباتی» از سوی نامزدهای ریاست جمهوری آغاز شده و همچون «روتین دوره‌‌های انتخابات»، یکی از 4 ستون قول‌‌هایی که کاندیداها برای «اداره کشور طی 4سال آینده» بنا می‌کنند، «حل مساله مسکن مردم» است؛ اما چگونه می‌توان «کلید اصلی» گشایش قفل بازار مسکن را از «کلید فیک» تشخیص داد و بر اساس آن، برنامه نامزدها را محک زد؟ در این بررسی برای پاسخ به همین پرسش، با مطالعه کارنامه «تصمیمات و سیاست‌‌های» پنج رئیس‌‌جمهور و دولت‌‌های تحت مسوولیت‌‌شان از ابتدای دهه 70 تاکنون در بازار مسکن، مجموعه‌‌ای از وضعیت خانوارهای فاقد مسکن، مستاجرها و همچنین بسازوبفروش‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی طی این 33 سال را در 7 شاخص مورد سنجش قرار داده‌‌ایم. این بررسی، با متر «مسکن»، عیار دولت‌‌های سازندگی، اصلاحات، مهرورز، تدبیر و امید و مردمی را محک می‌‌زند و رتبه‌‌بندی می‌کند. هدف از این مقاله، «دید دادن» به نامزدها برای چگونگی (تنظیم) نگاه‌‌شان به حساس‌‌ترین بازار مصرفی و همچنین در اختیار قراردادن «خط‌‌کش کارشناسی» به طیف رصدکننده وعده‌‌های نامزدها برای آنالیز دقیق آنهاست.

چرا «آزمون مسکن» مهم است؟

سبدی از چالش‌‌های اقتصادی، اجتماعی، سیاسی و خارجی در کشور وجود دارد که رئیس‌‌جمهور جدید وظیفه دارد آنها را بر اساس «درجه اهمیت»، دسته‌‌بندی و سپس به‌صورت همزمان یا با اولویت‌‌بندی، رفع و مهار کند.

در دسته مشکلات و معضلات اقتصادی، حتما «مهار تورم» و «حصول رشد اقتصادی پایدار»، جزو اولویت‌‌ها باید باشد، چون حل این دو، به شکل دومینویی باعث رفع گره‌‌های ریز و درشت بخش‌‌های مختلف اقتصاد و همین‌طور بازارها می‌شود.

اما یک بازار فوق‌‌العاده حساس و دارای وزن بالا در «سبد هزینه خانوارهای ایرانی» وجود دارد که به چهار علت مشخص، در دولت جدید باید با برچسب ویژه، برای آن فکر شود. بازار مسکن اولا گران‌ترین کالای موردنیاز خانوارها به حساب می‌‌آید، دوما در مواقع تورمی امکان جایگزین کردن آن با کالای دیگر یا حذف آن از سبد خرید نیست (مسکن را آنهایی که نمی‌توانند بخرند، اجاره می‌کنند و هزینه اجاره‌‌نشینی غیرقابل فاکتورگیری است)، سوم اینکه در سال‌های اخیر یعنی دوره عصر جهش قیمت‌ها این بازار یعنی مسکن شدیدترین موج مخرب تورم را به خود دید و آسیب‌‌های هزینه‌‌ای فراوان به سبد دخل‌‌وخرج خانوارها به خصوص مستاجرها وارد کرد. علت چهارم نیز تجربه‌‌های تکراری نافرجام دولت‌‌ها در تولید مسکن دولتی است.

همه این شرایط ویژه بازار مسکن ایجاب می‌کند سکاندار دولت چهاردهم با چشم باز و دید 360 درجه به مسائل و واقعیت‌‌های بخش مسکن برای این بازار و بازیگران اصلی‌‌اش که البته امروز بیشتر تماشاچی‌‌های صحنه مسکن شده‌‌اند (منظور زوج‌‌های خانه‌‌اولی و سازندگان هستند که تحت‌‌تاثیر ابررکود تورمی مسکن امکان حضور آنها  در بازار خرید و ساخت خانه  به‌شدت کاهش یافته است) تصمیم‌‌ بگیرد و سیاست وضع کند.

آزمون مادر بخش مسکن؛ تورم ملکی

اولین آزمون مادر برای «بررسی عملکرد و میزان موفقیت دولت‌‌ها در بخش مسکن»، چگونگی مواجهه آنها با «تورم مسکن» است.

هرچقدر قیمت مسکن در دوره زمانی مشخص –مثلا 4ساله دولت‌‌ها- ثبات داشته باشد، امکان خانه‌‌دار شدن برای اقشار مختلف از جمله زوج‌‌های دهک متوسط و حتی ضعیف درآمدی، بیشتر فراهم می‌شود و «رفاه ملکی خانوارها» افزایش پیدا می‌کند.

ثبات نسبی قیمت مسکن یا همان «ایمنی بازار ملک از تورم بالا» نه تنها به بهبود اقتصاد خانوارها کمک می‌کند که سبب «رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی» از طریق رونق ساخت‌‌وساز و تقویت رشد اقتصادی می‌شود.

از این منظر، میزان موفقیت یا عدم‌موفقیت دولت‌‌ها –سیاستگذار- در کنترل تورم مسکن، قابل اهمیت و بررسی است.

مقایسه «میانگین رشد سالانه قیمت مسکن» در پنج دولت مرحوم آیت‌الله اکبر هاشمی رفسنجانی، سید محمد خاتمی، محمود احمدی‌‌نژاد، حسن روحانی و شهید ابراهیم رئیسی نشان می‌دهد، «کمترین تورم مسکن» در سال‌های 76 تا 83 رقم خورد و «بیشترین تورم مسکن» نیز در سال‌های 1400 تا 1403. البته باید توجه داشت که تورم مسکن-به‌لحاظ قیمت خرید یا اجاره‌بها- در هر دوره عمدتا ناشی از وضعیت میزان ساخت مسکن(عرضه) و تقاضای آن در دوره قبل است. در نتیجه عامل افزایش تورم مسکن در دولت سیزدهم نیز تا حد زیادی نتیجه کاهش ساخت در سال‌های 1397 تا1400 و بالا رفتن تقاضای آن ناشی از رشد جمعیت  و تشکیل خانوارهای جدید بوده است.

میانگین رشد سالانه قیمت مسکن در دولت خاتمی (سال‌های76 تا 83)، رقمی معادل 19‌درصد بود. این نرخ در سه سال گذشته اما 46‌درصد ثبت شد. متوسط تورم سالانه مسکن در سه دولت دیگر، بین این دو نرخ قرار داشته است. به‌طوری که این نرخ برای دولت رفسنجانی (سال‌های 68 تا 75) رقم 22 درصد، دولت احمدی‌‌نژاد (84 تا 91) رقم 25‌درصد و برای دولت روحانی (92 تا 99) رقم 32‌درصد ثبت شد.

سطح «نرمال» تورم مسکن در بازار مسکن تهران (و کشورمان) با توجه به متغیرهای جانبی در این بازار و همچنین «روند تاریخی تورم ملکی»، عددی زیر 20‌درصد است. به این ترتیب مشخص می‌شود «شرایط فعالان اصلی بازار مسکن شامل خریدار و سازنده» در دولت سیزدهم، سخت‌‌ترین حالت و در سال‌های اواخر دهه 70 و اوایل دهه 80، بهترین حالت بوده است.

از این مقایسه که بگذریم، قسمت مهم این آزمون مادر، «علت تورم بالا و تورم پایین مسکن» در دوره‌‌های مختلف است.

دو دسته عوامل در جهت‌‌دهی به تورم مسکن یا به عبارتی در «تشدید یا کاهش سرعت رشد قیمت خانه» طی بیش از 3 دهه گذشته نقش داشته است.

دسته اول، سطح متغیرهای کلیدی اقتصاد همچون نرخ تورم عمومی، نرخ رشد نقدینگی و شرایط رشد اقتصادی و دسته دوم نیز «ریسک‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی» است.

در سال‌های دولت‌‌های هفتم و هشتم، از یک‌‌سو میانگین تورم سالانه در پایین‌‌ترین سطح نسبت به دوره‌‌های دیگر –در مقایسه با سال‌های حضور چهار رئیس‌‌جمهور دیگر- قرار داشت و از سوی دیگر حجم رشد نقدینگی در آن 8 سال دولت‌‌ خاتمی نیز در مقایسه با دولت‌‌های سازندگی، تدبیر و امید و مهرورز، پایین‌‌ترین میزان بود.

میانگین تورم سالانه در دولت خاتمی، 15.7‌درصد بود و در آن دوره، ‌‌ حجم نقدینگی در کل 8 سال به میزان 488‌درصد افزایش یافت. پایین‌‌ترین تورم میانگین سالانه بعد از آن برای دولت احمدی‌‌نژاد به میزان 17.6‌درصد رقم خورد.

سطح بالای رشد نقدینگی و تورم عمومی باعث تحریک «خریدهای سرمایه‌‌ای ملک» و همچنین بالارفتن تند قیمت مسکن می‌شود و بالعکس.

همچنین در دوره دولت خاتمی، بازارها از «ریسک‌‌های موثر روی انتظارات تورمی» به نوعی مصون بودند. این در حالی است که در سال‌های دهه 70 یعنی سال‌های پس ‌‌از جنگ و همچنین سال‌های دهه 90، ریسک‌‌های بیرونی موثر روی رفتار بازیگران بازار ملک، فعال بود. بازار ملک طی این حداقل سه دهه گذشته همواره «پناهگاه امن افراد برای در امان نگه داشتن سرمایه‌‌هایشان در برابر تورم و انتظارات تورمی» بوده است و هر چقدر ریسک‌‌ها بالا رفته، ورود به این بازار (پناهگاه) بیشتر شده که اثر مستقیم روی «تحریک رشد بیشتر قیمت ملک» داشته است.

آزمون دولت‌‌ها برابر مستاجرها؛ بررسی تورم اجاره مسکن

دولت‌‌ها یک مسوولیت مهم در برابر مستاجرها دارند و آن، «تنظیم جریان رشد سالانه اجاره‌‌بها از طریق سیاست‌‌های غیردستوری اما موثر» است. این تنظیم‌‌گری با فاکتور «رشد سالانه درآمد و دستمزد خانوارهای اجاره‌‌نشین» می‌تواند صورت بگیرد.

میانگین تورم سالانه اجاره مسکن (بر اساس آمارهای مربوط به بازار مسکن تهران) در سال‌های دولت روحانی یعنی 92 تا 99، در «پایین‌‌ترین سطح» نسبت به سال‌های دیگر قرار گرفت. در آن سال‌ها اجاره‌‌بهای سالانه، متوسط 20‌درصد افزایش پیدا کرد.

در سه سال گذشته اما «بالاترین تورم سالانه اجاره مسکن» رقم خورد؛ 47 درصد. در دولت‌‌های مرحوم رفسنجانی، خاتمی و احمدی‌‌نژاد نیز متوسط تورم سالانه اجاره به ترتیب 27 درصد، 23‌درصد و 24‌درصد بود.

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره چگونگی فراز و فرود تورم اجاره مسکن نشان می‌دهد، «رشد سالانه اجاره‌‌بهای مسکن» تابعی از تورم عمومی، رشد قیمت مسکن و حجم عرضه جدید آپارتمان است. در این معادله اما یک نکته ظریف وجود دارد و آن، «اثر تاخیری این متغیرها روی روند رشد اجاره‌‌بها» است. این نکته بیانگر آن است که «نرخ تورم اجاره» در یک سال مشخص، الزاما به معنای اثر شرایط اقتصادی و سیاست‌‌های اقتصادی آن سال و حتی سال قبل از آن نیست. از این منظر شاید بتوان این|‌طور تحلیل کرد که «ثبت بهترین سال‌های اجاره‌‌نشین‌‌ها برای دولت روحانی» احتمالا به معنای موفقیت آن دولت در «تنظیم بازار اجاره مسکن» نبوده بلکه همه یا بخشی از آن، ناشی از «انعکاس با تاخیر شرایط اقتصادی سال‌های قبل روی متغیرهای بازار اجاره» بوده است.

همچنین با احتمال خیلی بیشتر می‌توان گفت، «رکوردزنی تورم اجاره مسکن در سه سال گذشته»، ناشی از مجموعه شرایط بیرونی بازار اجاره مسکن بوده که بخشی از این شرایط را «اتفاقات اقتصادی و غیراقتصادی سال‌های 97 و 99» رقم زدند؛ منظور، جهش تاریخی قیمت مسکن در سال‌های 97 و 98 و همچنین 99 ناشی از «جهش ریسک‌‌های غیراقتصادی در سال 97 (موضوع برجام)» است که در نهایت، آن تورم تاریخی مسکن با تاخیر، از اواخر سال 99 روی مسیر رشد سالانه اجاره‌‌بها، تاثیر گذاشت. البته سیاست‌‌های درون‌‌بازاری سال‌های اخیر در حوزه اجاره، به نوبه خود، در رشد تند اجاره‌‌بها نیز تاثیرگذار بود.

نمره دولت‌‌ها در تولید مسکن

حجم عرضه مسکن یا تیراژ سالانه ساخت‌‌وساز یک متغیر درونی کلیدی است که روی روند رشد قیمت و اجاره‌‌بها، تاثیر‌گذار است.

این پارامتر همچنین از بابت اینکه دولت‌‌ها در دوره‌‌های گذشته همواره میل به «مسکن‌‌سازی دولتی» داشته‌‌اند نیز قابل بررسی است.

با این حال، از آنجا که دهه 70 و اوایل دهه 80، با توجه به جمعیت کشور و نیاز سالانه به مسکن جدید، کاملا با اواخر دهه 80 و دهه 90 متفاوت بوده است، در این بررسی، «لحاظ کردن کارنامه بازار ساخت‌وساز دولت‌‌های مرحوم رفسنجانی و خاتمی»، می‌تواند نتیجه‌‌گیری از مقایسه را دچار اختلال و خدشه کند.

به این ترتیب، وضعیت بازار ساخت مسکن در سال‌های سه رئیس‌‌جمهور را مورد بررسی قرار داده‌‌ایم.

این بررسی مشخص می‌کند، در دوره احمدی‌‌نژاد، «بیشترین میانگین سالانه تیراژ ساخت مسکن» به ثبت رسید و دوره شهید رئیسی، بازار ساخت‌‌وساز شاهد «کمترین میانگین سالانه تیراژ ساخت خانه» بود.

علت به‌کارگیری «متوسط سالانه»، عمر کوتاه دولت سیزدهم در مقایسه با دوره‌‌های 8 ساله چهار رئیس‌‌جمهور قبلی است.

در دولت‌‌های نهم و دهم، سالانه به طور متوسط 625‌هزار واحد مسکونی جدید در مناطق شهری کشور احداث شد. این در حالی است که طی سال‌های 1400 تا 1403، این رقم 300‌هزار واحد بوده است. در سال‌های دولت‌‌های یازدهم و دوازدهم نیز سالانه به صورت میانگین 400‌هزار واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شد که از دولت سیزدهم بیشتر اما از دولت احمدی‌‌نژاد کمتر بوده است.

در دوره مرحوم رفسنجانی نیز این رقم 162‌هزار واحد و در سال‌های دولت خاتمی 262‌هزار واحد بوده است. اما کمتر بودن تیراژ در این دو دولت به همان علتی که گفته شد، نمی‌تواند ناشی از «کم‌‌کاری بازار ساخت‌‌وساز یا ضعف و موانع» باشد.

اما ماجرای «اول شدن دولت احمدی‌‌نژاد در رونق ساخت‌‌وساز» چیست؟

پاسخ قابل تامل است. در دولت احمدی‌‌نژاد، 2 میلیون و 300‌هزار واحدمسکونی در قالب طرح مسکن‌‌مهر، به شکل دولتی‌‌سازی مسکن، ‌‌ احداث شد. این واحدها با منابع سرشار بانکی در قالب وام ساخت 20 و 25 میلیون تومانی معادل حداقل 70‌درصد قیمت تمام‌شده و با اختصاص منابع وسیع برای تامین زیرساخت‌‌های زمین‌‌های 99ساله، ساخته شد. اقتصاد کشور در آن سال‌ها به‌واسطه رشد بالای درآمدهای نفتی و حجم بالای چاپ پول – افزایش پایه پولی- توانست از «مسکن‌‌سازی دولتی» حمایت کند. بنابراین بخشی از ساخت مسکن در دولت احمدی‌‌نژاد، توسط «بازار» رقم نخورد بلکه به شکل گلخانه‌‌ای بود. با این حال، دلیل اینکه بازار ساخت‌وساز در دولت مرحوم رئیسی آخر شد، به «رکود تاریخی بخش مسکن» و «ناتوان شدن سازنده‌‌ها در سرمایه‌گذاری مولد» برمی‌‌گردد.

در سال‌های اخیر شرایط اقتصادی به سمتی رفت که سرمایه‌‌ها عمدتا به جای آنکه در مسیر بخش واقعی و فعالیت‌‌های مولد به کار گرفته شود وارد بازارهای سفته‌‌بازی شد.

آزمون تورم تولید مسکن

بررسی روند رشد هزینه ساخت‌‌وساز می‌تواند رکود تاریخی تولید مسکن در دولت سیزدهم را توضیح دهد.

کمترین تورم سالانه تولید مسکن طی 33 سال گذشته، برای سال‌های دولت اصلاحات یعنی 76 تا 83 به ثبت رسید. میانگین رشد سالانه هزینه ساخت مسکن در دولت خاتمی، 17‌درصد بود. این نرخ در دولت شهید رئیسی به بالاترین سطح در مقایسه با سایر دولت‌‌های قبل رسید؛ 45 درصد. البته آمار رسمی درباره «میزان رشد هزینه ساخت‌‌وساز در سال‌های دولت مرحوم رفسنجانی» وجود ندارد اما این نرخ برای دولت‌‌های احمدی‌‌نژاد و روحانی به ترتیب 21‌درصد و 23‌درصد شد.

تورم تولید مسکن نیز از شرایط اقتصادی موثر روی کسب‌و‌کارها و بنگاه‌‌های تولیدی و همچنین سطح تورم تولید تاثیر می‌گیرد. هر چقدر شرایط و فضا برای رشد اقتصادی مساعد باشد، به تبع عرضه مواد اولیه موردنیاز ساختمان‌‌سازی افزایش پیدا می‌کند.

آزمون سرمایه‌گذاری واقعی در ساختمان‌‌سازی

بین تیراژ تولید مسکن و سرمایه‌گذاری واقعی ساختمانی رابطه معنادار وجود دارد.

منظور از حجم رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی، میزان رشد پس ‌‌از کسر تورم تولید است که هر چقدر این رشد واقعی مثبت باشد به معنای «تقویت عرضه» است.

بالاترین نرخ رشد واقعی سرمایه‌گذاری -میانگین رشد سالانه- در بازار ساخت‌‌وساز، در دولت احمدی‌‌نژاد اتفاق افتاد که البته دلیل اصلی آن، «ساخت میلیونی مسکن دولتی» بود. چه بسا اگر در آن مقطع، خانه‌‌سازی‌‌ها توسط بازار صورت می‌‌گرفت، میزان رشد سرمایه‌گذاری کمتر می‌‌شد.

سرمایه‌گذاری ساختمانی در دولت شهید رئیسی اما به لحاظ متوسط رشد واقعی سالانه، منفی گزارش شده است. در سه سال گذشته، ‌‌ این نرخ 0.5‌درصد -سالانه- افت کرده است. در حالی که در دولت‌‌های خاتمی و روحانی به ترتیب 10‌درصد و یک‌درصد افزایش یافت. آمارهای این فاکتور برای سال‌های دهه 70 در دسترس نیست.

آزمون «وام کارآمد خرید خانه»

دولت‌‌ها نه‌تنها مسوولیت «تنظیم جریان رشد قیمت مسکن و اجاره‌‌بها» را از طریق به‌کارگیری سیاست‌‌های کلان و کلیدی موثر روی رفتارهای درون بازار ملک و نه به شکل دستوری، دارند، در حوزه «توانمندسازی مالی خانه‌‌اولی‌‌ها» نیز مسوولیت اساسی دارند.

در کشورهای توسعه‌‌یافته، این توانمندسازی از طریق «در دسترس گذاشتن وام خرید مسکن کارآمد» صورت می‌گیرد.

وام خرید مسکن کارآمد، تسهیلاتی است که حداقل 75‌درصد از بهای خرید مسکن را برای زوج فاقد مسکن پوشش دهد. وام کارآمد همچنین باید «در استطاعت وام‌‌گیرنده از بابت پرداخت اقساط ماهانه» باشد.

کارنامه پنج رئیس‌‌جمهور و دولت‌‌های تحت مسوولیت‌‌شان در این حوزه نشان می‌دهد، «بالاترین قدرت وام خرید مسکن» در سال‌های دولت مرحوم رفسنجانی وجود داشت و «پایین‌‌ترین قدرت» نیز سه سال گذشته رقم خورد.

در سال‌های 70 تا 75، وام خرید مسکن به صورت میانگین سالانه، هزینه خرید 30 مترمربع از یک واحد مسکونی در تهران را پوشش می‌‌داد. اما این رقم در دولت شهید رئیسی به پایین‌‌ترین میزان همه سال‌های قبل رسید؛ 7 مترمربع.

قدرت وام خرید مسکن بر اساس میانگین سالانه پوشش بهای خرید، در دولت‌‌های خاتمی، احمدی‌‌نژاد و روحانی به ترتیب 21 مترمربع، 14 مترمربع و 10 مترمربع بوده است.

میزان رشد قیمت مسکن، توانمندی بانک‌ها و همچنین سطح مداخلات در نرخ سود بانکی، از جمله عوامل موثر روی «کارآمدی یا ناکارآمدی وام خرید مسکن» در دولت‌‌های مختلف بوده است.

آزمون ماراتن خانه‌‌اولی‌‌ها تا کلید خانه

مجموعه اتفاقاتی که روی تورم مسکن، عرضه مسکن، سرمایه‌گذاری ساختمانی و همچنین قدرت وام رخ می‌دهد، در نهایت اثر ترکیبی خود را بر «مدت زمان انتظار برای صاحب‌‌خانه شدن» نشان می‌‌هد. در دنیا شاخصی تحت عنوان شاخص دسترسی به مسکن وجود دارد که از نسبت درآمد سالانه خانوار به میانگین قیمت خانه 100 مترمربعی به دست می‌‌آید.

شاخص «مدت زمان انتظار برای صاحب‌‌خانه شدن» نیز بر اساس میزان پس‌‌انداز درآمد سالانه به دست می‌‌آید که واقعی‌‌تر از شاخص اولی است. سطح نرمال جهانی شاخص مدت زمان انتظار، 10 سال است. آزمون دولت‌‌های پنج رئیس‌‌جمهور در «شاخص مدت زمان انتظار برای رسیدن زوج‌‌های خانه‌‌اولی به کلید خانه» نشان می‌دهد، عدد این شاخص در دولت مرحوم رفسنجانی، کمترین یا به عبارتی، بهترین حالت بوده است. در آن دوره، با پس‌‌انداز یک‌سوم درآمد سالانه، در تهران امکان صاحب‌‌خانه شدن پس از 12 سال وجود داشت. اما  در دولت‌‌های خاتمی، احمدی‌‌نژاد و روحانی این شاخص به ترتیب به عددهای 22 سال، 36 سال و 150 سال رسید.

جهش تاریخی قیمت مسکن در سه سال گذشته و سطح پایین درآمد سرانه خانوارها از جمله عواملی بودند که باعث شد «ماراتن تا کلید خانه اول» در دولت سیزدهم، طولانی‌‌ترین شود. البته بخشی از التهابات بازار مسکن در سال‌های فعالیت دولت سیزدهم، ادامه رخدادهای بیرونی این بازار از سال97 به بعد است.

در این بررسی مشخص شد، در دولت‌‌های مختلف و برحسب اینکه «دست‌‌فرمان» روسای جمهور و کابینه تحت امرشان در بخش‌‌های مختلف اقتصاد و سیاست، در چه مسیری قرار داشته، بازار مسکن با وضعیت‌‌های مختلف «توفانی، ملتهب، نیمه‌‌توفانی و آرامش یا ثبات» قرار داشته است.

مطالعات صورت‌گرفته در این بررسی اثبات می‌کند، کلید رونق غیرتورمی در تولید مسکن و خرید مصرفی خانه، عمدتا در بیرون این بازار قرار دارد؛ هر چند قفل نهایی از طریق نظام تامین مالی مناسب بخش مسکن باز می‌شود.

 طرح پرحاشیه «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که از دی ماه سال ۹۵ تاکنون، موضوع سرنوشت‌‌‌ساز «نحوه مواجهه با مبایعه‌‌‌نامه‌‌‌های ملکی» در متن آن، محل اختلاف مجلس و شورای نگهبان شده بود، سرانجام با «تصمیم مجمع تشخیص مصلحت نظام»، از «گردنه تصویب» عبور کرد. ستون فقرات متن این طرح که دست‌‌‌کم پنج بار بین مجلس و شورای نگهبان رفت و برگشت، «ماده یک» آن است که بر اساس نسخه مجلس، «هر نوع معاملات خرید و فروش ملک که در سامانه ثبت الکترونیکی سازمان ثبت اسناد رسمی، به ثبت نرسد، باطل است و در هیچ اداره یا محکمه‌‌‌ای، قابل پذیرش نیست».

نمایندگان مجلس با این ماده، قصد داشتند یک‌بار برای همیشه، «چالش پرریسک یک ملک با دو سند (مبایعه‌‌‌نامه یا سند عادی و سند محضری یا همان سند رسمی)» را حل و فصل کنند و به نوعی، از «سند عادی» یا همان مبایعه‌‌‌نامه اعتبارزدایی کنند.

در این سال‌ها، اعضای شورای نگهبان با استناد به اینکه، «مبایعه‌‌‌نامه ملکی طبق قوانین شرع، نمی‌تواند ابطال شود»، با این ماده اصلی از طرح مجلس، همواره مخالفت کردند.

بر اساس مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام، «سند عادی یا همان مبایعه‌‌‌نامه ملکی»، «ابطال» نمی‌شود اما دعاوی مربوط به آنها در مراجع قضایی مسموع نیست و «فاقد اعتبار» است. این تغییر اول است.

متن کامل مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام که ماده یک طرح را تغییر نهایی داده، به این شرح است: یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ثبت‌‌‌ ادعاهای مربوط به اموال غیرمنقول توسط سازمان ثبت‌‌‌ اسناد و املاک کشور، کلیه اعمال حقوقی راجع به این اموال باید به ثبت رسمی برسد والا دعاوی مربوط به آنها در مراجع قضایی مسموع نیست و فاقد اعتبار است.

در متن اولیه ماده یک، فرصت ۶ ماهه به استفاده از سامانه ثبت الکترونیکی توسط معامله‌‌‌گران ملکی، از زمان راه‌‌‌اندازی این سامانه، داده شده بود اما در مصوبه مجمع، مقرر شد یک‌سال پس‌‌‌از راه‌‌‌اندازی این سامانه، خریداران و فروشندگان ملک، مکلف شوند «معامله ملکی خودشان را در آن ثبت کنند». این هم تغییر دوم به حساب می‌‌‌آید.

بر این اساس که از نگاه مقامات سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، اتفاق بزرگی در مسیر حل و فصل سند ملکی محسوب می‌شود، از یک‌‌‌سو این حق و اختیار برای خریدار و فروشنده ملک وجود دارد تا کماکان با «مبایعه‌‌‌نامه» اقدام به معامله کند چون این سند غیررسمی ابطال نمی‌شود بلکه در دادگاه‌‌‌ها قابل پذیرش نیست.

اما از سوی دیگر، اگر طرفین معاملات ملکی بخواهند طبق قانونی که با تصویب نهایی این طرح شکل می‌گیرد، خرید و فروش ملک انجام دهند، دیگر قراردادی به اسم مبایعه‌‌‌نامه برای آنها وجود ندارد بلکه، ‌‌‌ مشاوران املاک باید طبق این طرح که به‌زودی در مجمع تشخیص به قانون تبدیل می‌شود، «پیش‌نویس قرارداد ملکی» برای دو طرف تنظیم کنند و آن را در سامانه ثبت الکترونیکی سازمان ثبت اسناد ثبت کنند تا در نهایت، «سند محضری» برای آن معامله صادر شود.

شاید بتوان گفت، با این مصوبه مجمع تشخیص، «مبایعه‌‌‌نامه هم وجود دارد و ابطال نمی‌شود و هم می‌تواند بسته به اقدام دو طرف معامله ملکی، وجود نداشته باشد».

مجمع تشخیص مصلحت هنوز مفاد دیگر این طرح را به تصویب نهایی نرسانده است. بنابراین بعد از آنکه، کل طرح به تصویب رسید، سازمان ثبت اسناد موظف می‌شود سامانه ثبت الکترونیکی را حداکثر یک‌سال پس‌‌‌از تصویب نهایی طرح، ‌‌‌ ایجاد کند و یک‌سال بعد از آن، همه معامله‌‌‌گران ملکی در کشور، باید هر نوع نقل و انتقال ملک را در این سامانه ثبت کنند.

آن‌طور که  در سایر مفاد طرح آمده است و بعید است مجمع تشخیص تغییراتی نسبت به آن اعمال کند، در صورت تصویب نهایی، «مشاوران املاک که عاملان تنظیم مبایعه‌‌‌نامه ملکی هستند، باید متن قرارداد ملکی را که اسم آن در طرح، ‌‌‌ «پیش‌‌‌نویس قرارداد‌» نام‌گذاری شده است در همان سامانه ثبت الکترونیکی تنظیم کنند».

به این ترتیب پیش‌بینی می‌شود بخش قابل‌توجهی از معاملات ملکی که ملک مورد معامله در آن، دارای سند محضری است، از این به بعد، در سامانه رسمی ثبت اسناد به ثبت برسد.

این در حالی است که در روال فعلی، مبایعه‌‌‌نامه‌‌‌، بدون ارتباط با دفاتر اسناد رسمی، تنظیم می‌شود و هیچ سامانه‌‌‌ای که زیر نظر سازمان ثبت اسناد رسمی باشد و همزمان مشاوران املاک موظف به ثبت اطلاعات مبایعه‌نامه در آن باشند، تاکنون وجود نداشته است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، متن اولیه ماده یک طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، به شرح زیر بود: «شش ماه پس‌‌‌از راه‌‌‌اندازی سامانه ثبت الکترونیک اسناد ملکی، هر معامله‌‌‌ای که موضوع آن انتقال مالکیت اموال غیرمنقول ثبت‌‌‌شده باشد، باید در این سامانه به ثبت برسد. معاملاتی که به ثبت نرسد، باطل است و در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.»

معاملاتی که همه موازین شرع را دارد ولی ثبت نشده، باطل نیست

آیت‌الله آملی‌لاریجانی رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام، در جلسه اخیر مجمع که ماده یک طرح مذکور به تصویب رسید، درباره روند رسیدگی به موضوع این ماده، با اشاره به فضاسازی‌ها در خصوص بررسی این طرح در مجمع تشخیص مصلحت نظام و برخی اظهارنظرها، گفت: کسی مخالف مصلحت ثبت رسمی اسناد نیست. اصل قضیه روشن است. اشکال شرعی داشت که باید برای آن مصلحت‌سنجی شود. معاملاتی که همه موازین شرع را دارد ولی ثبت نشده، باطل نیست. مصلحت‌سنجی در این موضوع نیازمند روش مدبرانه‌ای است تا اینکه بیش از آن چیزی که مصلحت اقتضا می‌کند مرتکب خلاف شرع اولیه نشویم.

وی با اشاره به جلسات متعدد کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع برای بررسی این طرح افزود: نه بنده، نه مجمع و نه شورای نگهبان مطلقا اعتبار اسناد غیر‌رسمی را فی‌حد ذاته تایید نکرده‌ایم. بحث این است که آیا معاملات واجد شرایط هم باطلند؟ ما با بطلان معاملات در واقع، مخالفیم. گرچه ممکن است به لحاظ مصلحتی بگوییم برای حل موضوع و رفع مشکل مردم، دستگاه قضایی می‌تواند اسناد غیر‌رسمی را نپذیرد.

رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام با اشاره به منویات مقام معظم رهبری در خصوص ثبت رسمی اسناد گفت: در نامه مقام معظم رهبری مصلحت‌سنجی و تعیین حدود موضوع، دقیق بیان شده است و مجمع باید بر اساس آن تصمیم بگیرد. مقام معظم رهبری هم بر مصلحت‌سنجی و هم بر تحدید دقیق موضوع تاکید داشته‌اند.

مبایعه‌‌‌نامه‌‌‌های فعلی چه می‌شود؟

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در صورتی که طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به تصویب نهایی مجمع تشخیص برسد، ‌‌‌ مسیر انجام معامله ملکی مشخص می‌شود اما آن دسته از مالکانی که تا پیش از این، فقط مبایعه‌‌‌نامه ملکی دارند و هنوز به سند محضری به هر دلیلی دسترسی پیدا نکرده‌‌‌اند، چه می‌شود؟

مجمع تشخیص، یک تبصره به ماده یک مصوب‌شده اضافه کرد و آن را هم تصویب کرد به‌طوری که بر اساس این تبصره، ‌‌‌ «دعاوی راجع به مستندات معاملات ثبت‌‌‌‌نشده تا قبل از لازم‌الاجرا شدن این قانون (معاملاتی که سند رسمی برای آنها صادر نشده است) که قطعیت آنها به تشخیص رئیس قوه‌‌‌ قضائیه محرز باشد پذیرفته می‌شود».

در این باره، صفدر کشاورز معاون امور املاک و کاداستر نیز اعلام کرد: جای نگرانی برای مردم نخواهد بود چون در این طرح فرصت‌های کافی و لازم که مردم بتوانند اسناد عادی خودشان را که در گذشته تنظیم کرده‌اند به اسناد رسمی تبدیل بکنند و اسناد مالکیت برای آن دریافت بکنند یا از طریق مراجع قضایی نسبت به آن تعیین تکلیف نمایند، دیده شده است. مالکان دارای سند عادی با سامانه‌ای که ایجاد خواهد شد ظرف دو سال ادعای خودشان را در این سامانه ثبت می‌کنند و ظرف دو سال بعد تعیین تکلیف می‌شود.

همچنین حسن بابایی معاون رئیس قوه قضائیه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز با تاکید بر اینکه هیچ‌گونه نگرانی برای مردم جهت اراضی و املاک قولنامه‌ای آنها وجود ندارد گفت: با تصویب نهایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت مکلف است سامانه‌ای را فعال کند و در این سامانه مالکین اراضی و املاک قولنامه‌ای باید مدارک و مستندات مالکیت خود را با مهلت دو ساله بارگذاری کنند و دو سال بعد از بارگذاری مستندات نیز فرصت دارند که نسبت به دریافت سند اقدام کنند و در مجموع حدود ۴ سال به مردم برای دریافت اسناد رسمی اراضی و املاک قولنامه‌ای فرصت داده شده است. بنابراین اسناد عادی در اختیار مردم از اعتبار نمی‌افتند و در این فرآیند به مردم برای تبدیل آنها به اسناد رسمی فرصت داده می‌شود.

موتور تورم مسکن تغییر کرد. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» بر پایه تازه‌‌ترین آمارهای رسمی از تغییرات قیمت در بازار بالادست ساخت‌وساز نشان می‌دهد، امسال، موتور تورم مسکن، «تغییرات قیمت از درون این بازار» است. در حالی که طی سال‌های اخیر و در دوره جهش، تورم مسکن همواره از «بیرون» این بازار و به واسطه «اثر محرک‌‌های بیرونی» شارژ می‌‌شد.

در شرایطی که در دوره اخیر جهش، «انتظارات تورمی» از بیرون بازار مسکن، کارگردان اصلی تورم در این بازار بود، آمارها نشان می‌دهد، هم‌‌اکنون «تورم مصالح ساختمانی» از درون این بازار، به کارگردان اصلی تغییرات قیمت در بازار مسکن تبدیل شده است. از سال 97 که بازار مسکن شهر تهران و سپس سایر شهرها وارد دوره جهش شد، همواره محرک‌‌های بیرونی بازار از جمله انتظارات تورمی ناشی از ریسک‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی، کارگردان اصلی تغییرات قیمت در بازار مسکن بود. انتظارات تورمی با اثرگذاری روی بازارها و از جمله انتظارات قیمتی در بازار مسکن، رفتار تقاضای غیرمصرفی را جهت داده و آنها را ترغیب به حضور در این بازار برای کسب بازدهی کوتاه‌‌مدت از معاملات ملکی می‌‌کرد. اما از ابتدای تابستان امسال، عملا انتظارات تورمی فروکش کرده و بازارها (ارز و…) در شرایط ثبات نسبی و بدون نوسان محسوس قیمت، قرار گرفته‌‌اند. با فروکش کردن انتظارات تورمی و توقف فعالیت کارگردان بیرونی، از تابستان امسال، قیمت مسکن نیز تحت‌تاثیر قرار گرفته و حتی تورم منفی در این بازار به ثبت رسید. اما تازه‌‌ترین آمارهای رسمی از بازار بالادست ساخت‌وساز یعنی بازار مصالح و نهاده‌‌های ساختمانی، نشان‌دهنده تبدیل این بازار به موتور تورم مسکن است. یعنی بعد از چند سال کارگردانی تورم مسکن از سوی محرک‌‌های بیرونی، این بار، موتور تورم عوض شده و از درون بازار، این بازار را کارگردانی می‌کند.

در شرایطی که تحت‌تاثیر توقف فعالیت کارگردان بیرونی تورم مسکن (انتظارات تورمی)، در ماه‌‌های اخیر این بازار شاهد خروج تقاضای سفته‌‌بازی و سرمایه‌گذاری‌‌های کوتاه‌مدت بود اما هم‌‌اکنون یک محرک درونی تورم مسکن فعال شده و به نوعی مقابل مسیر کاهش قیمت در این بازار قرار گرفته است. تورم مصالح ساختمانی که می‌توان از آن به حسگر قیمت در بازار نوسازها تعبیر کرد، این محرک درونی است. چرا که سازنده‌‌ها متناسب با برآوردی که از سطح قیمت و هزینه تمام شده ساخت دارند، اقدام به تعیین قیمت فروش واحدها و آپارتمان‌‌های مسکونی نوساز می‌کنند. از این رو، تغییرات قیمت مصالح به هر نوع (افزایشی یا کاهشی) یکی از مهم‌ترین پارامترها در تعیین قیمت فروش آپارتمان است.

تازه‌‌ترین آمار رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران که روز گذشته روی خروجی سایت این مرکز قرار گرفت نشان می‌دهد، قیمت مصالح ساختمانی، بر اساس تغییرات شاخص قیمت نهاده‌‌های ساختمان‌‌های مسکونی شهر تهران در تابستان امسال، نسبت به تابستان سال گذشته، 47‌درصد رشد داشته است. در واقع می‌توان گفت تورم نقطه به نقطه مصالح ساختمانی در این بازه زمانی 47‌درصد بوده است. این در حالی است که تورم نقطه به نقطه مصالح در بهار امسال، کمتر از 40‌درصد بود. این تورم مصالح (رشد 47 درصدی)، بالاترین نرخ تورم نقطه به نقطه در این بازار از تابستان 1400 است. این نرخ در تابستان 1400 معادل 65‌درصد گزارش شد و تا تابستان امسال همواره زیر 47‌درصد بود. ثبت رکورد تورمی جدید در بازار مصالح ساختمانی پس از دو سال، مسیر دشواری را پیش‌‌روی دو طیف اصلی بازار مسکن یعنی «سازنده‌‌ها» به عنوان عرضه‌کننده آپارتمان‌‌های نوساز و «خریداران» به عنوان طرف تقاضا، قرار می‌‌دهد. از این بابت که از محل افزایش هزینه ساخت، ادامه کاهش قیمت مسکن را با اما و اگر روبه‌رو می‌کند.

چرا تورم ساخت تغییر جهت داد؟

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد تغییر جهت تورم ساخت و ثبت رکورد جدید از بیشترین رشد نقطه به نقطه قیمت مصالح در تابستان امسال بعد از دو سال، دست‌‌کم دو علت مهم دارد. در واقع این سطح بالای تورمی در بازار مصالح ساختمانی از دو ناحیه در تابستان امسال شارژ شد. اولین موضوع به جاماندگی یا عقب ماندگی تورم تولید مسکن (تورم مصالح) از تورم مسکن (تغییرات قیمت فروش آپارتمان‌‌ها) مربوط می‌شود. در طول عصر جهش یعنی از سال 96 به بعد متوسط قیمت مسکن در شهر تهران 18 برابر شده است؛ اما آمارها نشان‌دهنده رشد 12.5 برابری متوسط قیمت مصالح ساختمانی مورد استفاده در ساخت‌وسازهای مسکونی پایتخت در همین بازه زمانی است. در واقع در عصر جهش، محصول بازار ساخت‌وساز (مسکن)، رشد قیمت بیشتری نسبت به تورم نهاده‌های  ساخت (مصالح) داشته است.

از سوی دیگر و در وهله دوم، تورم تولید مسکن از ناحیه تورم تولید در همه بخش‌‌های اقتصادی شارژ شده است. آمار جدیدی که به تازگی از سوی مرکز آمار ایران منتشر شده است نشان می‌دهد هزینه‌‌های تولید در همه بخش‌‌های اقتصادی به طور متوسط در تابستان امسال 45.3‌درصد نسبت به تابستان سال گذشته افزایش یافته است. این میزان تورم نزدیک به تورم تولید مسکن است. بررسی‌‌ها نشان می‌دهد کارخانه‌‌های تولیدکننده مصالح ساختمانی مانند سایر تولیدکننده‌‌ها با مجموعه‌‌ای از مسائل تورم‌‌ساز روبه‌رو هستند. از آن جمله می‌توان به قطعی خدمات تولید در تابستان و سایر فصل‌‌ها (آب، برق، گاز و…) اشاره کرد. نوسانات نرخ ارز، کاهش ظرفیت تولید کارخانه‌‌ها به دلیل شرایط اقتصادی سال‌های اخیر و سال‌هایی که به دلیل نرخ‌های رشد اقتصادی پایین، عملا شرایط برای تولید دشوار بود از دیگر مسائل تورم‌‌ساز برای تولید‌‌کننده‌‌ها بوده است.

این در حالی است که تولیدکنندگان مصالح ساختمانی هم بیش از 5 سال است که تحت‌تاثیر رکود ساختمانی و افت شدید تقاضا برای مصالح، ناچار به کاهش ظرفیت تولید خود شده‌‌اند؛ اما در شرایط فعلی که تقاضا برای مصالح به واسطه شروع پروژه مسکن‌‌سازی دولتی (برنامه ساخت سالانه یک میلیون مسکن در سال) افزایش یافته است این کاهش ظرفیت خود را  روی تغییرات قیمت نشان می‌دهد.

«بازار مسکن تا پایان ۱۴۰۲» را به جای رصد با دوربین‌هایی از نوع «ارز» یا «برجام»، می‌توان از روی «شرایط موجود سطوح قیمت آپارتمان و قدرت خرید»، بهتر دیده‌بانی کرد. نه اینکه، «آینده میان‌مدت» این بازار ارتباطی به آن دو متغیر خارجی –دلار و سیاست- ندارد، بلکه منظور از «ضرورت تمرکز بر اوضاع فعلی داخلی بازار مسکن»، واقعیت تقریبا تازه‌ای است که بر بخش مسکن و ساختمان حاکم شده است و اثر آن، اگر بیشتر از «کارگردان‌های خارجی» موثر بر نبض این بازار نباشد، حتما کمتر نیست. اما ماجرای این کارگردان داخلی بازار مسکن چیست؟  این مقاله -که در شماره هفته گذشته «تجارت‌فردا» و همچنین «ویژه‌نامه گروه رسانه‌ای دنیای‌اقتصاد» با عنوان شانس بالای «تورم پایین مسکن» به چاپ رسید- به این پرسش، پاسخ داده است.

نیم‌سال بازارها تحت‌الشعاع دو رویداد

دو رویداد پررنگ اقتصادی و سیاسی (منظور، سیاست خارجی) طی نیمه اول امسال سبب شد بازارهای دارایی از مسیری که اواخر سال گذشته در آن قرار گرفته بودند، خارج شوند و «روی آرامش» به خود بگیرند. این دو رویداد، عملا «هیجان عامه افراد» شامل سرمایه‌گذاران ریز و درشت – هر آن کس که طی سال‌های اخیر برای حفظ ارزش واقعی سرمایه خود، سراغ پناهگاه‌های مختلف اقتصادی برای سرمایه‌گذاری و سودگیری بود- را مهار کرد و در نتیجه، «رشد قیمت‌های دارایی» را نیز رام کرد.

رویداد اول، «گشایش محسوس سیاسی در روابط خارجی ایران با کشورهای طرف برجام» به ویژه آمریکا است که در اوایل سال جاری، «رفت و آمدهای دیپلمات‌های کشورهای منطقه» به تهران و پیام‌های دیپلماتیک که مستقیم یا غیرمستقیم از طرف آمریکا منتقل شد، نشان داد «اتفاقاتی قرار است مستقل از برجام» اما به نفع «توافق» رخ دهد. سیگنال‌های اولیه از این رویداد در اوایل سال جاری باعث «کاهش انتظارات تورمی» در اقتصاد ایران و به تبع آن، «کاهش خرید عمومی دلار» در بازار ارز و همچنین افت میل سرمایه‌گذاری در بازار سکه شد. قیمت دلار در خرداد امسال، از ۵۱ هزار و ۹۰۰ تومان در اردیبهشت به سطح ۴۸ هزار و ۶۰۰ تومان رسید؛ یعنی حدود ۶ درصد کاهش در یک ماه. نرخ ارز در طول تابستان نیز تقریبا ثابت و با ریزنوسان همراه بود به‌طوری‌که سطح آن از ۵۱ هزار تومان در فروردین به ۴۹ هزار و ۱۰۰ تومان در پایان شهریور تغییر پیدا کرد.

رویداد دوم، در نیم‌سال اول اقتصاد ۱۴۰۲، تم اقتصادی داشت و آن، «کاهش شدید نرخ رشد نقدینگی» در مقایسه با دو، سه سال قبل از آن بود. نقدینگی به عنوان نیروی بنیادین تورم که «رشد شدید» آن، در کوتاه‌مدت و میان‌مدت روی قیمت بازارهای دارایی(دلار، سکه، سهام، مسکن و خودرو) اثر مستقیم می‌گذارد، طی دو، سه سال گذشته، از «مسیر رشد متعارف و تاریخی» خارج شد به‌طوری‌که، نرخ رشد نقدینگی که تا قبل از عصر جهش قیمت‌ها (قبل از سال ۹۷)، در سطح میانگین حدود ۲۸ درصد در سال قرار داشت، در سال‌های اخیر تا ۴۰ درصد و در ماه‌هایی از آن هم بیشتر، افزایش پیدا کرد. این رشد شدید نقدینگی در سال‌های اخیر در کنار «انتظارات تورمی» در جامعه، عاملی برای «سرمایه‌گذاری ملکی» و «خرید ارز و سکه» شد که نتیجه‌اش، به رشد تاریخی قیمت مسکن منجر شد.

بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار سهام در فاصله ابتدا تا نیمه ۱۴۰۲، رقم ۸ درصد و بازدهی دلار نیز نرخ ۳ درصد شد. در بازار سکه، «بازدهی، منفی شد» به‌طوری‌که قیمت سکه در شهریور ۱۰ درصد نسبت به ابتدای سال کاهش پیدا کرد. بازدهی مسکن نرخ ۱۵.۵ درصدی را ثبت کرد.

درباره اینکه، «چرا بازدهی مسکن، بیشترین نرخ را ثبت کرد»، باید گفت؛ هر زمان، شرایط اقتصادی و سیاسی کشور به گونه‌ای می‌شود که «سرمایه‌گذاران، وضعیتی شبیه برزخ پیدا می‌کنند به این معنا که شرایط آینده را نه به شکل اطمینان بخش، مثبت و نه منفی برای خود تصور می‌کنند»، در این حالت، سرمایه‌گذاری در بازارهایی مثل دلار یا سکه، «بسیار پرریسک» می‌شود در حالی‌که «از نگاه این افراد، مسکن، ریسک ندارد و در بلندمدت، بالاخره این بازار با افزایش ارزش روبه‌رو خواهد شد». همین برداشت افراد در ماه‌های اخیر، موجب شد «مسکن در بازدهی» رتبه اول را به خود اختصاص دهد.

قیمت مسکن بعداز رشد حدود ۲۰ درصدی در بهار، در همه ماه‌های تابستان با افت ماهانه قیمت به میزان کل ۵.۵ درصد مواجه شد و در نهایت به مترمربعی ۷۷.۴ میلیون تومان رسید.

نبض معاملات خرید مسکن نیز در نیمه اول امسال به‌شدت کم شد، چون خرید سرمایه‌ای نیز در این فاصله، افت کرد.

مسکن در کنترل کارگردان داخلی؟

ماجرا از این قرار است که در ماه‌های اخیر، «قدرت خرید سرمایه‌گذار ملکی» هم سلب شد. این «سلب قدرت خرید تقاضای سرمایه‌ای»، فاکتور جدید در صحنه بازار مسکن است که دست‌کم به اندازه فاکتورهای خارجی (دلار و سیاست)، نبض قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار داده و قرار خواهد داد. ابعاد این ماجرا را با شرح یک نمونه از آنچه طی حدود ۷ ماه گذشته برای یکی از فروشندگان آپارتمان در منطقه‌ای متوسط در پایتخت گذشت، توضیح می‌دهیم.

مالک یک آپارتمان «متوسط متراژ» در یکی از محله‌های متوسط از مناطق نیمه شمالی شهر تهران، از اواخر سال گذشته تا کنون، به شکل موثر و جدی، فروشنده بازار بود. در این مورد، «قیمت پیشنهادی» فروش در ابتدا مترمربعی ۱۵۰ میلیون تومان در مترمربع برای واحد ۹۰ مترمربعی تعیین می‌شود، اما در طول ماه‌های اخیر، «نبود خریدار موثر» برای این فایل که مربوط به آپارتمان ۶ ساله است، باعث شد، فرد فروشنده «قیمت پیشنهادی» را به مترمربعی ۱۲۰ میلیون تومان کاهش دهد و پای میز امضای قرار داد حاضر شود. او درباره وضعیت بازار مسکن می‌گوید «متقاضی در بازار حضور دارد»، اما «پول نیست». بررسی‌هایی که پیرامون این مورد به خصوص به عنوان «نماینده سایر فایل‌های فروش بازار مسکن» و «منعکس‌کننده وضعیت کلی بازار ملک» صورت گرفته است، مشخص می‌کند، «توان مالی خریداران کنونی در بازار مسکن» در بهترین حالت ممکن، دست‌کم ۲۰ درصد کمتر از «قیمت‌های فعلی فروش آپارتمان» است. این بدان معناست که «سطح قیمت مسکن در سال‌های اخیر» خیلی بیشتر از ظرفیت بازار افزایش پیدا کرد تا جایی که امروز، حتی خریدار سرمایه‌ای هم قدرت خرید خود را از دست داده است. از یک طرف، سمت فروش، برای کاهش بیشتر قیمت مقاومت می‌کند چون، نگاهی به سطوح قیمت سایر بازارها و از همه مهم‌تر، وضعیت تورم عمومی دارد، اما از سوی دیگر، سطح فعلی قیمت مسکن، «خریدارپسند» نیست. فاصله افتادن بین «سطح قیمت مسکن» و «قدرت خرید سرمایه‌گذار» آن هم در شرایطی که از سال ۹۷ به بعد، «قدرت خرید مصرف‌کننده» در بازار مسکن، از دست رفت، اتفاق تقریبا تازه‌ای است که موقعیت جدیدی برای آینده بازار مسکن رقم می‌زند.

این موقعیت به این صورت خواهد بود که طبق پیش‌بینی برخی از اقتصاددانان رصدکننده بخش مسکن، حتی اگر در ماه‌های آینده، تحت شرایطی بعید، نرخ دلار شبیه سال‌های قبل از ۱۴۰۲ شود و بار دیگر در مسیر شیب تند افزایشی قرار بگیرد، بسیار بعید خواهد بود، تورم مسکن دنباله‌رو تورم دلار شود. به بیان دیگر، به دلیل نبود قدرت خرید مسکن در سطح فعلی قیمت‌ها، بالاتر رفتن احتمالی «قیمت پیشنهادی» در شرایط رشد تند نرخ دلار، به «خرید آپارتمان با قیمت خیلی بیشتر از نیمه اول امسال» منجر نخواهد شد.

در این صورت، چنانچه نرخ دلار در شرایط صعود تند قرار بگیرد، سناریوی ضعیف، «رکود شدیدتر معاملات خرید مسکن در کنار رشد کم قیمت» خواهد بود. در صورتی هم که نرخ دلار مثل نیمه اول امسال، وضعیت ثبات نسبی را تجربه کند –که پیش‌بینی‌ها عمدتا از این جنس است- در این صورت، سناریوی محتمل، «فاصله نزدیک بین تورم مسکن و تورم عمومی» خواهد بود.

معادلات متغیرها در بازار مسکن

بازار مسکن در شرایط کنونی، صرف‌نظر از تحلیل کارگردان‌های خارجی و پارامتر جدید داخلی، با نوعی زورآزمایی دو متغیر کلیدی «هزینه ساخت و قیمت تمام شده» و «قدرت خرید» روبه‌رو است. اینکه «قدرت خرید مسکن» برای هر دو دسته تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای، از دست رفته است، واقعیت کنونی و کلیدی این بازار است، اما از طرف دیگر، اینکه «تب قیمت تمام‌شده ساخت مسکن» همچنان بالاست هم «واقعیت دیگر» و درست، نقطه مقابل «واقعیت اول» است که شاید «تحلیل درباره آینده» را با بن‌بست مواجه کند.

مسیر پیش روی بازار مسکن به خصوص در کوتاه‌مدت –تا پایان سال جاری- عمدتا متاثر از «نبود قدرت خرید» و «بالابودن قیمت تمام‌شده» است. بررسی‌ها نشان می‌دهد، از سال ۹۷ تا کنون، قیمت زمین در شهر تهران ۲۶ برابر شده است در حالی که قیمت مسکن ۱۸ برابر. قیمت تمام‌شده تولید مسکن از مجموع «هزینه ساخت» و «قیمت زمین» البته با وزن‌های مختلف، تشکیل می‌شود. در حال حاضر طبق حساب و کتاب سازنده‌ها در مناطقی از پایتخت، سهم «هزینه ساخت» از کل قیمت تمام‌شده، ۲۹ درصد است و بقیه، سهم زمین است. سازنده‌ها در منگنه «تورم زمین» و «نبود قدرت خرید» گیر کرده‌اند. هم باید «رشد شدید قیمت زمین» را تحمل کنند و هم اینکه، قادر به «انعکاس کامل تورم تولید بر تورم فروش» نیستند. این پارادوکس، هم به «تشدید رکود ساخت» دامن زده و هم «مسیر کاهش اساسی قیمت مسکن» را پردست‌انداز کرده است. از نگاه سازنده‌های حاضر در بازار مسکن، هر نوع کاهش قیمت از یک سطحی بیشتر، «عایدی سرمایه‌گذاری ساختمانی» آنها را تحت تاثیر قرار می‌دهد و سبب می‌شود، حاشیه سود سازنده کاهش پیدا کند. در این چارچوب فکری، «کاهش قیمت مسکن» باید از مسیر «کاهش قیمت تمام‌شده» اتفاق بیفتد؛ یعنی افت قیمت زمین.

چنانچه موضوع توافق و برجام، به صورت کامل حل و فصل شود، این یعنی «پایان کامل نااطمینانی اقتصادی به آینده» و در نتیجه آن، مالکان ساختمان‌های کلنگی به علت آنکه، چشم‌اندازی از ثبات یا کاهش قیمت ملک را جلوی خود می‌بینند، تشویق به «وارد کردن ملک خود به بازار تخریب و مشارکت» می‌شوند و همین موضوع باعث کاهش قیمت زمین خواهد شد. از این منظر، طی ماه‌های منتهی به پایان ۱۴۰۲، احتمالا بازار ساخت‌و‌ساز شاهد افزایش محسوس عرضه ملک کلنگی نخواهد بود و به همین خاطر، رکود ساختمانی ادامه پیدا خواهد کرد. اما این به معنای، «مقاومت قیمت آپارتمان در مسیر کاهش» نیست بلکه حجم کم معاملات فروش آپارتمان به احتمال زیاد با قیمت‌های کمتر از نیمه اول سال، انجام خواهد شد مگر آنکه در «معادلات دلار و اوضاع سیاست خارجی»، اتفاقی برخلاف جهت نیمه اول سال رخ دهد. شرایط کنونی بازار مسکن به گونه‌ای است که به متغیرهای رفتاری بازیگران، به «کاهش قیمت» تمایل یا آمادگی بیشتری دارند تا به افزایش تند آن. به همین خاطر، هر نوع متغیری که اثر افزایشی بر سطح قیمت داشته باشد، احتمالا باعث رکود بیشتر معاملاتی خواهد شد تا باعث معاملات تورمی.

فاکتور «جنگ» در بازار مسکن

طی هفته‌های اخیر، منطقه شاهد جنگ غزه بود و در همان روزهای اول، قیمت دلار در بازار ایران بعد از ماه‌ها ثبات، با افزایش چشمگیر روبه‌رو شد. اما بعد از آنکه، تحلیل‌های سیاسی درباره این جنگ منتشر شد و بازارها نسبت به «احتمال سرایت تنش نظامی به ایران»، دچار واقع‌بینی شدند‌(احتمال به‌شدت کاهش پیدا کرد)، بازارها شاهد برگشت قیمت‌ها شدند. با این حال، در روزهای اخیر، نوسان محسوس دلار بار دیگر مشاهده شده است. واقعیت مرتبط با فاکتور «جنگ» در بازار ملک آن است که این نوع ریسک یا تنش نظامی، باعث شکننده شدن سطح قیمت ملک به خصوص قیمت مسکن می‌شود.

فاکتور «جنگ»‌ اگر جدی باشد، رابطه دلار و مسکن را به‌هم خواهد زد. این رابطه از سال ۹۷ تا کنون، به شکل مستقیم از سمت دلار بر مسکن، برقرار بود به این معنا که رشدهای ماهانه نرخ دلار باعث شارژ انتظارات تورمی و اثر آن بر بازار مسکن به شکل تحریک قیمت در مسیر صعود می‌شد. در سال‌های اخیر، هر زمان نرخ دلار کاهشی شد، قیمت مسکن نیز در ماه بعد از آن با افت ماهانه روبه‌رو شد. اما هر نوع تنش نظامی چنانچه به افزایش نرخ دلار منجر شود، این افزایش احتمالا مثل قبل، باعث افزایش قیمت مسکن نخواهد شد چون در آن صورت، نبض بازار مسکن، از تنش اثرپذیری بیشتری خواهد گرفت تا از تغییرات دلار. ریسک جنگ برای سرمایه‌گذاری ملکی بسیار زیاد است و در چنین حالتی، سرمایه‌گذاران با نگاه تردید به «آینده بدون ریسک مسکن»، سراغ دارایی‌های زود نقدشونده خواهند رفت.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، قیمت دلار از ابتدای عصر جهش تا کنون، حدودا  نزدیک به ۱۳ برابر شده است در حالی که قیمت مسکن بیش از این مقدار افزایش پیدا کرده است.

تازه‌‌‌ترین گزارش رسمی از تیراژ ساخت‌وساز در کشور حکایت از صدور پروانه ساختمانی برای ۴۲۰‌هزار واحد مسکونی در سال ۱۴۰۱ دارد. این آمار اگرچه نسبت به سال ۱۴۰۰ رشد ۶ درصدی داشته است اما بررسی «دنیای‌اقتصاد» از پشت صحنه این رشد خفیف نشان می‌دهد انبوه‌‌‌سازی گلخانه‌‌‌ای و خارج از روال طبیعی بازار، عامل این رشد بوده است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مرکز آمار ایران به تازگی یک گزارش 131 صفحه‌‌‌ای از شاخص‌‌‌های کلان اقتصادی و اجتماعی کشور در سال 1401 منتشر کرده که در آن تیراژ تولید مسکن برای آخرین فصل از سال 1401 نیز اعلام شده است. بر این اساس کل تیراژ ساخت مسکن در کشور طی یک سال گذشته به 420‌هزار واحد رسیده که نسبت به سال 1400 رشد 6 درصدی داشته است. تکمیل پازل فصلی تیراژ ساخت در سال 1401 دو پیام دارد که پیام اول آن نمایشی از سکانس جدید سریال «کم‌‌‌سازی» در کشور و جاماندگی ساخت‌وساز از کف نیاز است. کف بحرانی تیراژ ساخت در کشور که با نیاز موجود تناسب حداقلی داشته باشد، سالانه 560‌هزار واحد مسکونی است اما این میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال 1401 نیز به عنوان هفتمین سال پیاپی صورت نگرفت.

پیام دوم رشد 6 درصدی تیراژ تولید مسکن در کشور طی سالی که گذشت ممکن است در نگاه اول القای این گزاره باشد که ساخت‌وساز به شکل طبیعی و در پاسخ به نیاز بازار و تشخیص سرمایه‌گذاران ساختمانی از وضعیت بازار مسکن رشد کرده است.

به عبارت دیگر این رشد چنان وانمود می‌کند که سرمایه‌گذاران ساختمانی سال 1401 را نسبت به سال 1400 بهتر ارزیابی کردند و به همین خاطر ورود آنها به بازار خانه‌‌‌سازی بیشتر از سال 1400 بوده است. این در حالی است که سال گذشته رکود خرید، نااطمینانی در بازار ملک و افزایش هزینه ساخت، دست‌‌‌کمی از سال 1400 نداشت. با این وصف سوال اینجاست که چرا ساخت‌وساز بدون بهبود محسوس شرایط بخش مسکن نسبت به سال 1400 در مسیر رشد قرار گرفت؟ این موضوع پشت صحنه‌‌‌ای دارد که به طرح مسکن‌‌‌سازی میلیونی توسط دولت بازمی‌گردد.

ظاهر این موضوع اگرچه محل نقد نیست اما از آنجا که بازیگر اصلی بازار ساخت‌وساز باید سرمایه‌گذار ساختمانی باشد و تیراژ ساخت فارغ از طرح‌‌‌های حمایتی دولتی و گلخانه‌‌‌ای یا به اصطلاح غیرطبیعی رشد کند، نمی‌توان رشد صورت‌گرفته در این بخش طی سال 1401 را نشانه‌‌‌ای از بهبود سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور تلقی کرد.

آنچه می‌تواند بازار مسکن را به طور طبیعی با اقبال سرمایه‌گذاری روبه‌رو کند، ثبات نسبی قیمت و نیز حضور موثر خریداران به‌ویژه خریداران مصرفی به عنوان تقاضای اصیل و همیشگی بازار است. این در حالی است که در طول سال گذشته هیچ‌‌‌یک از این دو پیش‌‌‌شرط رغبت به سرمایه‌گذاری ساختمانی محقق نشد و بازار مسکن آن‌طور که باید کار نکرد. بنابراین افزایش تیراژ ساخت نشات‌گرفته از بهبود شرایط بازار نیست و تلقی سیاستگذار نباید این باشد که بازار ساخت‌وساز در حال خروج از رکود است.

فاصله تیراژ ساخت از تقاضای مسکن

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، حداقل تقاضای جدید مسکن در هر سال را می‌توان با معادله‌‌‌ای از میزان ازدواج و نیز ضرایبی از فوت و طلاق به انضمام میزان تخریب و نوسازی املاک کلنگی برآورد کرد. در واقع تعداد ازدواج سالانه در کشور به اضافه درصدی از طلاق‌‌‌ها که به شکل‌‌‌گیری خانواده تک‌‌‌نفره جدید منجر می‌شود و نیز درصدی از آمار فوت به اضافه تعداد خانوارهایی که نسبت به تخریب و نوسازی ملک خود اقدام می‌کنند، تعیین‌کننده نیاز جدید به مسکن در طول یک سال است. برآورد «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در سال گذشته حداقل 530‌هزار تقاضای جدید وارد بازار مسکن شده که این میزان 3/ 1 برابر آماری است که از تیراژ ساخت منتشر شده است. البته این نکته را نباید از نظر دور داشت که الزاما قرار نیست به ازای کل تقاضای جدید ورودی به بازار مسکن، خانه‌‌‌سازی شود چراکه تعدادی خانه خالی نیز در کشور وجود دارد که قرار است به تدریج پاسخگوی بخشی از نیاز به مسکن باشد. اما فارغ از این موضوع، به طور معمول در چند سال رکودی بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی، تقاضای جدید همواره بیشتر از خانه‌‌‌سازی و سالانه رقمی بین 1/ 1 تا نزدیک 5/ 1 برابر تیراژ ساخت همان سال بوده است.

همه این اعداد و ارقام نشان می‌دهد سرمایه‌گذار ساختمانی در سال گذشته نیز مثل سال‌های قبل از آن، همچنان شرایط بازار مسکن را برای ورود مساعد ندیده است. با این حال نباید تلقی سیاستگذار این باشد که چون تیراژ ساخت پایین است، قیمت مسکن مسیر صعودی را پس از وقفه یکساله در 1400 بار دیگر در پیش گرفته است.

تیراژ ساخت حتما یکی از موضوعات مهمی است که سیاستگذار با توجه به تاثیر آن بر رونق صنایع بالادست و پایین‌‌‌دست باید به آن توجه کند و نسبت به آن دغدغه داشته باشد. اما واقعیت این است که مسیر ثبات قیمت مسکن، الزاما سرمایه‌گذاری ساختمانی نیست؛ کمااینکه مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس نیز در چند گزارش اخیر خود به این موضوع پرداخت و تاکید کرد که الزاما هر تولیدی در بخش مسکن وارد بازار مصرف نمی‌شود و ممکن است بخشی از تیراژ ساخت به لحاظ متراژ و موقعیت اصلا با تقاضای حاضر در بازار ارتباط برقرار نکند.

از طرفی حجم زیادی خانه خالی در کشور وجود دارد که ورود آنها به بازار با به‌کارگیری ابزارهای موثر مالیاتی به تنظیم نسبت عرضه و تقاضای مسکن کمک می‌کند. به این ترتیب افزایش تیراژ ساخت به‌تنهایی کلید خانه‌‌‌دار شدن متقاضیان مسکن نیست؛ به‌‌‌ویژه اگر این افزایش نه از مسیر طبیعی و با حضور پررنگ بخش خصوصی، بلکه به شکل گلخانه‌‌‌ای و با خانه‌‌‌سازی دولتی صورت گیرد.