محک دولت‌ها با «متر»مسکن

کارنامه سالانه دولت‌‌ها از ابتدای دهه ۷۰ تاکنون در «تنظیم گران‌ترین بازار مصرف خانوارها» شامل تورم مسکن، تورم اجاره، تورم تولید خانه ، تیراژ ساخت آپارتمان، قدرت وام مسکن، قدرت درآمدی صاحب‌‌خانه شدن و رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی است

کدام دولت در همه آزمون‌‌ها در رده آخر قرار دارد؛ چرا؟

دنیای اقتصاد : مهم‌ترین بازار مصرفی خانوارها، مثل همه ادوار انتخابات ریاست‌‌جمهوری، در این دوره نیز به صدر وعده‌های نامزدها می‌آید. بازار مسکن به چهار علت مشخص، نیازمند سیاستگذاری بااولویت –و نه مداخله- در دولت جدید است. اما رئیس‌جمهور آینده با کدام کلید –سیاست- می‌تواند قفل خرید مسکن، اجاره‌خانه و سرمایه‌گذاری ساختمانی را باز کند؟ جواب این پرسش می‌تواند از کارنامه پنج رئیس‌جمهور قبلی و دولت‌های تحت مسوولیتشان استخراج شود. «دنیای‌اقتصاد» با محاسبه و بررسی ریزنمرات دولت‌های سازندگی، اصلاحات، مهرورز، تدبیروامید و همچنین دولت مردمی در «چگونگی تنظیم بازار مسکن»، روند افت‌وخیز ۷پارامتر کلیدی در این بخش را مورد سنجش قرار داده است. البته مهم‌تر از نمرات دولت‌ها در این ۷آزمون، عوامل موثر بر نتایج آزمون است که در این بررسی، به آن نیز پرداخته شده است. آزمون مادر را «تورم مسکن» تشکیل می‌دهد. پایین‌ترین میانگین رشد سالانه قیمت مسکن طی بیش‌از سه دهه گذشته، در سال‌های ۷۶ تا ۸۳ به ثبت رسید و بالاترین تورم مسکن نیز در مقطع زمانی ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳ رقم خورد. در دوره اصلاحات، آنچه باعث شد متوسط تورم سالانه مسکن در سطح زیر ۲۰درصد (۱۹درصد) قرار بگیرد، مجموعه‌ای از متغیرهای کلان اقتصادی و شرایط خارجی موثر بر انتظارات بود. سطح پایین تورم عمومی و حجم پایین رشد نقدینگی در آن دوره نسبت به دولت‌های قبل و بعد و همچنین رشد مثبت اقتصادی در کنار «نبود ریسک‌های غیراقتصادی فراگیر» باعث شد بازار مسکن در اواخر دهه۷۰ و اوایل دهه۸۰، به جای آنکه پناهگاه سرمایه‌ها شود به زمین سرمایه‌گذاری واقعی (رونق ساخت‌وساز) تبدیل و میوه آن به شکل رشد محدود قیمت‌ها نصیب خانه‌اولی‌ها شود. ماراتن صاحب‌خانه شدن به‌عنوان آزمون دیگر، در یکی از دولت‌ها، به «کوتاه‌ترین مسیر» تبدیل شد که آن هم به‌خاطر شرایط مساعد درآمد خانوارها بود. تیراژ مسکن‌سازی در برخی دولت‌ها نیز با مداخلات دولت پرواز کرد که مطابق نتایج آزمون، تاثیر معنادار روی ماراتن مسکن نداشت.

Untitled-1 copy

فرید قدیری : شمارش معکوس برای «تولید وعده‌‌های انتخاباتی» از سوی نامزدهای ریاست جمهوری آغاز شده و همچون «روتین دوره‌‌های انتخابات»، یکی از 4 ستون قول‌‌هایی که کاندیداها برای «اداره کشور طی 4سال آینده» بنا می‌کنند، «حل مساله مسکن مردم» است؛ اما چگونه می‌توان «کلید اصلی» گشایش قفل بازار مسکن را از «کلید فیک» تشخیص داد و بر اساس آن، برنامه نامزدها را محک زد؟ در این بررسی برای پاسخ به همین پرسش، با مطالعه کارنامه «تصمیمات و سیاست‌‌های» پنج رئیس‌‌جمهور و دولت‌‌های تحت مسوولیت‌‌شان از ابتدای دهه 70 تاکنون در بازار مسکن، مجموعه‌‌ای از وضعیت خانوارهای فاقد مسکن، مستاجرها و همچنین بسازوبفروش‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی طی این 33 سال را در 7 شاخص مورد سنجش قرار داده‌‌ایم. این بررسی، با متر «مسکن»، عیار دولت‌‌های سازندگی، اصلاحات، مهرورز، تدبیر و امید و مردمی را محک می‌‌زند و رتبه‌‌بندی می‌کند. هدف از این مقاله، «دید دادن» به نامزدها برای چگونگی (تنظیم) نگاه‌‌شان به حساس‌‌ترین بازار مصرفی و همچنین در اختیار قراردادن «خط‌‌کش کارشناسی» به طیف رصدکننده وعده‌‌های نامزدها برای آنالیز دقیق آنهاست.

چرا «آزمون مسکن» مهم است؟

سبدی از چالش‌‌های اقتصادی، اجتماعی، سیاسی و خارجی در کشور وجود دارد که رئیس‌‌جمهور جدید وظیفه دارد آنها را بر اساس «درجه اهمیت»، دسته‌‌بندی و سپس به‌صورت همزمان یا با اولویت‌‌بندی، رفع و مهار کند.

در دسته مشکلات و معضلات اقتصادی، حتما «مهار تورم» و «حصول رشد اقتصادی پایدار»، جزو اولویت‌‌ها باید باشد، چون حل این دو، به شکل دومینویی باعث رفع گره‌‌های ریز و درشت بخش‌‌های مختلف اقتصاد و همین‌طور بازارها می‌شود.

اما یک بازار فوق‌‌العاده حساس و دارای وزن بالا در «سبد هزینه خانوارهای ایرانی» وجود دارد که به چهار علت مشخص، در دولت جدید باید با برچسب ویژه، برای آن فکر شود. بازار مسکن اولا گران‌ترین کالای موردنیاز خانوارها به حساب می‌‌آید، دوما در مواقع تورمی امکان جایگزین کردن آن با کالای دیگر یا حذف آن از سبد خرید نیست (مسکن را آنهایی که نمی‌توانند بخرند، اجاره می‌کنند و هزینه اجاره‌‌نشینی غیرقابل فاکتورگیری است)، سوم اینکه در سال‌های اخیر یعنی دوره عصر جهش قیمت‌ها این بازار یعنی مسکن شدیدترین موج مخرب تورم را به خود دید و آسیب‌‌های هزینه‌‌ای فراوان به سبد دخل‌‌وخرج خانوارها به خصوص مستاجرها وارد کرد. علت چهارم نیز تجربه‌‌های تکراری نافرجام دولت‌‌ها در تولید مسکن دولتی است.

همه این شرایط ویژه بازار مسکن ایجاب می‌کند سکاندار دولت چهاردهم با چشم باز و دید 360 درجه به مسائل و واقعیت‌‌های بخش مسکن برای این بازار و بازیگران اصلی‌‌اش که البته امروز بیشتر تماشاچی‌‌های صحنه مسکن شده‌‌اند (منظور زوج‌‌های خانه‌‌اولی و سازندگان هستند که تحت‌‌تاثیر ابررکود تورمی مسکن امکان حضور آنها  در بازار خرید و ساخت خانه  به‌شدت کاهش یافته است) تصمیم‌‌ بگیرد و سیاست وضع کند.

آزمون مادر بخش مسکن؛ تورم ملکی

اولین آزمون مادر برای «بررسی عملکرد و میزان موفقیت دولت‌‌ها در بخش مسکن»، چگونگی مواجهه آنها با «تورم مسکن» است.

هرچقدر قیمت مسکن در دوره زمانی مشخص –مثلا 4ساله دولت‌‌ها- ثبات داشته باشد، امکان خانه‌‌دار شدن برای اقشار مختلف از جمله زوج‌‌های دهک متوسط و حتی ضعیف درآمدی، بیشتر فراهم می‌شود و «رفاه ملکی خانوارها» افزایش پیدا می‌کند.

ثبات نسبی قیمت مسکن یا همان «ایمنی بازار ملک از تورم بالا» نه تنها به بهبود اقتصاد خانوارها کمک می‌کند که سبب «رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی» از طریق رونق ساخت‌‌وساز و تقویت رشد اقتصادی می‌شود.

از این منظر، میزان موفقیت یا عدم‌موفقیت دولت‌‌ها –سیاستگذار- در کنترل تورم مسکن، قابل اهمیت و بررسی است.

مقایسه «میانگین رشد سالانه قیمت مسکن» در پنج دولت مرحوم آیت‌الله اکبر هاشمی رفسنجانی، سید محمد خاتمی، محمود احمدی‌‌نژاد، حسن روحانی و شهید ابراهیم رئیسی نشان می‌دهد، «کمترین تورم مسکن» در سال‌های 76 تا 83 رقم خورد و «بیشترین تورم مسکن» نیز در سال‌های 1400 تا 1403. البته باید توجه داشت که تورم مسکن-به‌لحاظ قیمت خرید یا اجاره‌بها- در هر دوره عمدتا ناشی از وضعیت میزان ساخت مسکن(عرضه) و تقاضای آن در دوره قبل است. در نتیجه عامل افزایش تورم مسکن در دولت سیزدهم نیز تا حد زیادی نتیجه کاهش ساخت در سال‌های 1397 تا1400 و بالا رفتن تقاضای آن ناشی از رشد جمعیت  و تشکیل خانوارهای جدید بوده است.

میانگین رشد سالانه قیمت مسکن در دولت خاتمی (سال‌های76 تا 83)، رقمی معادل 19‌درصد بود. این نرخ در سه سال گذشته اما 46‌درصد ثبت شد. متوسط تورم سالانه مسکن در سه دولت دیگر، بین این دو نرخ قرار داشته است. به‌طوری که این نرخ برای دولت رفسنجانی (سال‌های 68 تا 75) رقم 22 درصد، دولت احمدی‌‌نژاد (84 تا 91) رقم 25‌درصد و برای دولت روحانی (92 تا 99) رقم 32‌درصد ثبت شد.

سطح «نرمال» تورم مسکن در بازار مسکن تهران (و کشورمان) با توجه به متغیرهای جانبی در این بازار و همچنین «روند تاریخی تورم ملکی»، عددی زیر 20‌درصد است. به این ترتیب مشخص می‌شود «شرایط فعالان اصلی بازار مسکن شامل خریدار و سازنده» در دولت سیزدهم، سخت‌‌ترین حالت و در سال‌های اواخر دهه 70 و اوایل دهه 80، بهترین حالت بوده است.

از این مقایسه که بگذریم، قسمت مهم این آزمون مادر، «علت تورم بالا و تورم پایین مسکن» در دوره‌‌های مختلف است.

دو دسته عوامل در جهت‌‌دهی به تورم مسکن یا به عبارتی در «تشدید یا کاهش سرعت رشد قیمت خانه» طی بیش از 3 دهه گذشته نقش داشته است.

دسته اول، سطح متغیرهای کلیدی اقتصاد همچون نرخ تورم عمومی، نرخ رشد نقدینگی و شرایط رشد اقتصادی و دسته دوم نیز «ریسک‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی» است.

در سال‌های دولت‌‌های هفتم و هشتم، از یک‌‌سو میانگین تورم سالانه در پایین‌‌ترین سطح نسبت به دوره‌‌های دیگر –در مقایسه با سال‌های حضور چهار رئیس‌‌جمهور دیگر- قرار داشت و از سوی دیگر حجم رشد نقدینگی در آن 8 سال دولت‌‌ خاتمی نیز در مقایسه با دولت‌‌های سازندگی، تدبیر و امید و مهرورز، پایین‌‌ترین میزان بود.

میانگین تورم سالانه در دولت خاتمی، 15.7‌درصد بود و در آن دوره، ‌‌ حجم نقدینگی در کل 8 سال به میزان 488‌درصد افزایش یافت. پایین‌‌ترین تورم میانگین سالانه بعد از آن برای دولت احمدی‌‌نژاد به میزان 17.6‌درصد رقم خورد.

سطح بالای رشد نقدینگی و تورم عمومی باعث تحریک «خریدهای سرمایه‌‌ای ملک» و همچنین بالارفتن تند قیمت مسکن می‌شود و بالعکس.

همچنین در دوره دولت خاتمی، بازارها از «ریسک‌‌های موثر روی انتظارات تورمی» به نوعی مصون بودند. این در حالی است که در سال‌های دهه 70 یعنی سال‌های پس ‌‌از جنگ و همچنین سال‌های دهه 90، ریسک‌‌های بیرونی موثر روی رفتار بازیگران بازار ملک، فعال بود. بازار ملک طی این حداقل سه دهه گذشته همواره «پناهگاه امن افراد برای در امان نگه داشتن سرمایه‌‌هایشان در برابر تورم و انتظارات تورمی» بوده است و هر چقدر ریسک‌‌ها بالا رفته، ورود به این بازار (پناهگاه) بیشتر شده که اثر مستقیم روی «تحریک رشد بیشتر قیمت ملک» داشته است.

آزمون دولت‌‌ها برابر مستاجرها؛ بررسی تورم اجاره مسکن

دولت‌‌ها یک مسوولیت مهم در برابر مستاجرها دارند و آن، «تنظیم جریان رشد سالانه اجاره‌‌بها از طریق سیاست‌‌های غیردستوری اما موثر» است. این تنظیم‌‌گری با فاکتور «رشد سالانه درآمد و دستمزد خانوارهای اجاره‌‌نشین» می‌تواند صورت بگیرد.

میانگین تورم سالانه اجاره مسکن (بر اساس آمارهای مربوط به بازار مسکن تهران) در سال‌های دولت روحانی یعنی 92 تا 99، در «پایین‌‌ترین سطح» نسبت به سال‌های دیگر قرار گرفت. در آن سال‌ها اجاره‌‌بهای سالانه، متوسط 20‌درصد افزایش پیدا کرد.

در سه سال گذشته اما «بالاترین تورم سالانه اجاره مسکن» رقم خورد؛ 47 درصد. در دولت‌‌های مرحوم رفسنجانی، خاتمی و احمدی‌‌نژاد نیز متوسط تورم سالانه اجاره به ترتیب 27 درصد، 23‌درصد و 24‌درصد بود.

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره چگونگی فراز و فرود تورم اجاره مسکن نشان می‌دهد، «رشد سالانه اجاره‌‌بهای مسکن» تابعی از تورم عمومی، رشد قیمت مسکن و حجم عرضه جدید آپارتمان است. در این معادله اما یک نکته ظریف وجود دارد و آن، «اثر تاخیری این متغیرها روی روند رشد اجاره‌‌بها» است. این نکته بیانگر آن است که «نرخ تورم اجاره» در یک سال مشخص، الزاما به معنای اثر شرایط اقتصادی و سیاست‌‌های اقتصادی آن سال و حتی سال قبل از آن نیست. از این منظر شاید بتوان این|‌طور تحلیل کرد که «ثبت بهترین سال‌های اجاره‌‌نشین‌‌ها برای دولت روحانی» احتمالا به معنای موفقیت آن دولت در «تنظیم بازار اجاره مسکن» نبوده بلکه همه یا بخشی از آن، ناشی از «انعکاس با تاخیر شرایط اقتصادی سال‌های قبل روی متغیرهای بازار اجاره» بوده است.

همچنین با احتمال خیلی بیشتر می‌توان گفت، «رکوردزنی تورم اجاره مسکن در سه سال گذشته»، ناشی از مجموعه شرایط بیرونی بازار اجاره مسکن بوده که بخشی از این شرایط را «اتفاقات اقتصادی و غیراقتصادی سال‌های 97 و 99» رقم زدند؛ منظور، جهش تاریخی قیمت مسکن در سال‌های 97 و 98 و همچنین 99 ناشی از «جهش ریسک‌‌های غیراقتصادی در سال 97 (موضوع برجام)» است که در نهایت، آن تورم تاریخی مسکن با تاخیر، از اواخر سال 99 روی مسیر رشد سالانه اجاره‌‌بها، تاثیر گذاشت. البته سیاست‌‌های درون‌‌بازاری سال‌های اخیر در حوزه اجاره، به نوبه خود، در رشد تند اجاره‌‌بها نیز تاثیرگذار بود.

نمره دولت‌‌ها در تولید مسکن

حجم عرضه مسکن یا تیراژ سالانه ساخت‌‌وساز یک متغیر درونی کلیدی است که روی روند رشد قیمت و اجاره‌‌بها، تاثیر‌گذار است.

این پارامتر همچنین از بابت اینکه دولت‌‌ها در دوره‌‌های گذشته همواره میل به «مسکن‌‌سازی دولتی» داشته‌‌اند نیز قابل بررسی است.

با این حال، از آنجا که دهه 70 و اوایل دهه 80، با توجه به جمعیت کشور و نیاز سالانه به مسکن جدید، کاملا با اواخر دهه 80 و دهه 90 متفاوت بوده است، در این بررسی، «لحاظ کردن کارنامه بازار ساخت‌وساز دولت‌‌های مرحوم رفسنجانی و خاتمی»، می‌تواند نتیجه‌‌گیری از مقایسه را دچار اختلال و خدشه کند.

به این ترتیب، وضعیت بازار ساخت مسکن در سال‌های سه رئیس‌‌جمهور را مورد بررسی قرار داده‌‌ایم.

این بررسی مشخص می‌کند، در دوره احمدی‌‌نژاد، «بیشترین میانگین سالانه تیراژ ساخت مسکن» به ثبت رسید و دوره شهید رئیسی، بازار ساخت‌‌وساز شاهد «کمترین میانگین سالانه تیراژ ساخت خانه» بود.

علت به‌کارگیری «متوسط سالانه»، عمر کوتاه دولت سیزدهم در مقایسه با دوره‌‌های 8 ساله چهار رئیس‌‌جمهور قبلی است.

در دولت‌‌های نهم و دهم، سالانه به طور متوسط 625‌هزار واحد مسکونی جدید در مناطق شهری کشور احداث شد. این در حالی است که طی سال‌های 1400 تا 1403، این رقم 300‌هزار واحد بوده است. در سال‌های دولت‌‌های یازدهم و دوازدهم نیز سالانه به صورت میانگین 400‌هزار واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شد که از دولت سیزدهم بیشتر اما از دولت احمدی‌‌نژاد کمتر بوده است.

در دوره مرحوم رفسنجانی نیز این رقم 162‌هزار واحد و در سال‌های دولت خاتمی 262‌هزار واحد بوده است. اما کمتر بودن تیراژ در این دو دولت به همان علتی که گفته شد، نمی‌تواند ناشی از «کم‌‌کاری بازار ساخت‌‌وساز یا ضعف و موانع» باشد.

اما ماجرای «اول شدن دولت احمدی‌‌نژاد در رونق ساخت‌‌وساز» چیست؟

پاسخ قابل تامل است. در دولت احمدی‌‌نژاد، 2 میلیون و 300‌هزار واحدمسکونی در قالب طرح مسکن‌‌مهر، به شکل دولتی‌‌سازی مسکن، ‌‌ احداث شد. این واحدها با منابع سرشار بانکی در قالب وام ساخت 20 و 25 میلیون تومانی معادل حداقل 70‌درصد قیمت تمام‌شده و با اختصاص منابع وسیع برای تامین زیرساخت‌‌های زمین‌‌های 99ساله، ساخته شد. اقتصاد کشور در آن سال‌ها به‌واسطه رشد بالای درآمدهای نفتی و حجم بالای چاپ پول – افزایش پایه پولی- توانست از «مسکن‌‌سازی دولتی» حمایت کند. بنابراین بخشی از ساخت مسکن در دولت احمدی‌‌نژاد، توسط «بازار» رقم نخورد بلکه به شکل گلخانه‌‌ای بود. با این حال، دلیل اینکه بازار ساخت‌وساز در دولت مرحوم رئیسی آخر شد، به «رکود تاریخی بخش مسکن» و «ناتوان شدن سازنده‌‌ها در سرمایه‌گذاری مولد» برمی‌‌گردد.

در سال‌های اخیر شرایط اقتصادی به سمتی رفت که سرمایه‌‌ها عمدتا به جای آنکه در مسیر بخش واقعی و فعالیت‌‌های مولد به کار گرفته شود وارد بازارهای سفته‌‌بازی شد.

آزمون تورم تولید مسکن

بررسی روند رشد هزینه ساخت‌‌وساز می‌تواند رکود تاریخی تولید مسکن در دولت سیزدهم را توضیح دهد.

کمترین تورم سالانه تولید مسکن طی 33 سال گذشته، برای سال‌های دولت اصلاحات یعنی 76 تا 83 به ثبت رسید. میانگین رشد سالانه هزینه ساخت مسکن در دولت خاتمی، 17‌درصد بود. این نرخ در دولت شهید رئیسی به بالاترین سطح در مقایسه با سایر دولت‌‌های قبل رسید؛ 45 درصد. البته آمار رسمی درباره «میزان رشد هزینه ساخت‌‌وساز در سال‌های دولت مرحوم رفسنجانی» وجود ندارد اما این نرخ برای دولت‌‌های احمدی‌‌نژاد و روحانی به ترتیب 21‌درصد و 23‌درصد شد.

تورم تولید مسکن نیز از شرایط اقتصادی موثر روی کسب‌و‌کارها و بنگاه‌‌های تولیدی و همچنین سطح تورم تولید تاثیر می‌گیرد. هر چقدر شرایط و فضا برای رشد اقتصادی مساعد باشد، به تبع عرضه مواد اولیه موردنیاز ساختمان‌‌سازی افزایش پیدا می‌کند.

آزمون سرمایه‌گذاری واقعی در ساختمان‌‌سازی

بین تیراژ تولید مسکن و سرمایه‌گذاری واقعی ساختمانی رابطه معنادار وجود دارد.

منظور از حجم رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی، میزان رشد پس ‌‌از کسر تورم تولید است که هر چقدر این رشد واقعی مثبت باشد به معنای «تقویت عرضه» است.

بالاترین نرخ رشد واقعی سرمایه‌گذاری -میانگین رشد سالانه- در بازار ساخت‌‌وساز، در دولت احمدی‌‌نژاد اتفاق افتاد که البته دلیل اصلی آن، «ساخت میلیونی مسکن دولتی» بود. چه بسا اگر در آن مقطع، خانه‌‌سازی‌‌ها توسط بازار صورت می‌‌گرفت، میزان رشد سرمایه‌گذاری کمتر می‌‌شد.

سرمایه‌گذاری ساختمانی در دولت شهید رئیسی اما به لحاظ متوسط رشد واقعی سالانه، منفی گزارش شده است. در سه سال گذشته، ‌‌ این نرخ 0.5‌درصد -سالانه- افت کرده است. در حالی که در دولت‌‌های خاتمی و روحانی به ترتیب 10‌درصد و یک‌درصد افزایش یافت. آمارهای این فاکتور برای سال‌های دهه 70 در دسترس نیست.

آزمون «وام کارآمد خرید خانه»

دولت‌‌ها نه‌تنها مسوولیت «تنظیم جریان رشد قیمت مسکن و اجاره‌‌بها» را از طریق به‌کارگیری سیاست‌‌های کلان و کلیدی موثر روی رفتارهای درون بازار ملک و نه به شکل دستوری، دارند، در حوزه «توانمندسازی مالی خانه‌‌اولی‌‌ها» نیز مسوولیت اساسی دارند.

در کشورهای توسعه‌‌یافته، این توانمندسازی از طریق «در دسترس گذاشتن وام خرید مسکن کارآمد» صورت می‌گیرد.

وام خرید مسکن کارآمد، تسهیلاتی است که حداقل 75‌درصد از بهای خرید مسکن را برای زوج فاقد مسکن پوشش دهد. وام کارآمد همچنین باید «در استطاعت وام‌‌گیرنده از بابت پرداخت اقساط ماهانه» باشد.

کارنامه پنج رئیس‌‌جمهور و دولت‌‌های تحت مسوولیت‌‌شان در این حوزه نشان می‌دهد، «بالاترین قدرت وام خرید مسکن» در سال‌های دولت مرحوم رفسنجانی وجود داشت و «پایین‌‌ترین قدرت» نیز سه سال گذشته رقم خورد.

در سال‌های 70 تا 75، وام خرید مسکن به صورت میانگین سالانه، هزینه خرید 30 مترمربع از یک واحد مسکونی در تهران را پوشش می‌‌داد. اما این رقم در دولت شهید رئیسی به پایین‌‌ترین میزان همه سال‌های قبل رسید؛ 7 مترمربع.

قدرت وام خرید مسکن بر اساس میانگین سالانه پوشش بهای خرید، در دولت‌‌های خاتمی، احمدی‌‌نژاد و روحانی به ترتیب 21 مترمربع، 14 مترمربع و 10 مترمربع بوده است.

میزان رشد قیمت مسکن، توانمندی بانک‌ها و همچنین سطح مداخلات در نرخ سود بانکی، از جمله عوامل موثر روی «کارآمدی یا ناکارآمدی وام خرید مسکن» در دولت‌‌های مختلف بوده است.

آزمون ماراتن خانه‌‌اولی‌‌ها تا کلید خانه

مجموعه اتفاقاتی که روی تورم مسکن، عرضه مسکن، سرمایه‌گذاری ساختمانی و همچنین قدرت وام رخ می‌دهد، در نهایت اثر ترکیبی خود را بر «مدت زمان انتظار برای صاحب‌‌خانه شدن» نشان می‌‌هد. در دنیا شاخصی تحت عنوان شاخص دسترسی به مسکن وجود دارد که از نسبت درآمد سالانه خانوار به میانگین قیمت خانه 100 مترمربعی به دست می‌‌آید.

شاخص «مدت زمان انتظار برای صاحب‌‌خانه شدن» نیز بر اساس میزان پس‌‌انداز درآمد سالانه به دست می‌‌آید که واقعی‌‌تر از شاخص اولی است. سطح نرمال جهانی شاخص مدت زمان انتظار، 10 سال است. آزمون دولت‌‌های پنج رئیس‌‌جمهور در «شاخص مدت زمان انتظار برای رسیدن زوج‌‌های خانه‌‌اولی به کلید خانه» نشان می‌دهد، عدد این شاخص در دولت مرحوم رفسنجانی، کمترین یا به عبارتی، بهترین حالت بوده است. در آن دوره، با پس‌‌انداز یک‌سوم درآمد سالانه، در تهران امکان صاحب‌‌خانه شدن پس از 12 سال وجود داشت. اما  در دولت‌‌های خاتمی، احمدی‌‌نژاد و روحانی این شاخص به ترتیب به عددهای 22 سال، 36 سال و 150 سال رسید.

جهش تاریخی قیمت مسکن در سه سال گذشته و سطح پایین درآمد سرانه خانوارها از جمله عواملی بودند که باعث شد «ماراتن تا کلید خانه اول» در دولت سیزدهم، طولانی‌‌ترین شود. البته بخشی از التهابات بازار مسکن در سال‌های فعالیت دولت سیزدهم، ادامه رخدادهای بیرونی این بازار از سال97 به بعد است.

در این بررسی مشخص شد، در دولت‌‌های مختلف و برحسب اینکه «دست‌‌فرمان» روسای جمهور و کابینه تحت امرشان در بخش‌‌های مختلف اقتصاد و سیاست، در چه مسیری قرار داشته، بازار مسکن با وضعیت‌‌های مختلف «توفانی، ملتهب، نیمه‌‌توفانی و آرامش یا ثبات» قرار داشته است.

مطالعات صورت‌گرفته در این بررسی اثبات می‌کند، کلید رونق غیرتورمی در تولید مسکن و خرید مصرفی خانه، عمدتا در بیرون این بازار قرار دارد؛ هر چند قفل نهایی از طریق نظام تامین مالی مناسب بخش مسکن باز می‌شود.

 

خروج مسکن از سکون ۶ ماهه؟

دنیای اقتصاد -گروه مسکن : بازار مسکن در آخرین فصل سال، روند متفاوت از دو فصل قبل را تجربه می‌کند و در عین حال شبیه بهار هم نیست. نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از نبض معاملات مسکن در هفته‌های گذشته از زمستان حاکی است، رفتار بازیگران این بازار به ۴شکل در مقایسه با تابستان و پاییز تغییر کرده است. در شکل اول، میل به خرید آپارتمان بار دیگر افزایش پیدا کرده که البته، غالب تقاضا همچنان غیرمصرفی و ناشی از «افزایش انتظارات تورمی» است. این اتفاق، فعلا روی «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌ها به‌عنوان دومین تغییر رفتار تاثیر گذاشته است. تفاوت اصلی بازار کنونی مسکن با ۶ماه قبل از زمستان، پایان سکون معاملاتی این بازار است. طی دو فصل قبل، حجم خرید آپارتمان در تهران به پایین‌ترین میزان سال‌های گذشته رسید و ۶۰ درصد نسبت به سال گذشته افت کرد. نوسانات ارزی دی‌ اما بازگشت خریداران را موجب شده است. تفاوت این فصل با بهار نیز به نبض قیمت مربوط می‌شود. نگاه بازیگران ملکی نسبت به رفتار آتی کارگردان بیرونی مسکن چیست؟
خروج مسکن از سکون 6 ماهه؟صبا طاهریان/ دنیای اقتصاد

تغییر وضعیت در بازار معاملات مسکن شهر تهران، علائم خروج مسکن از سکون ۶ ماهه را منعکس می‌کند. تازه‌‌‌ترین بررسی‌‌‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن شهر تهران، زمستان امسال، با چهار تغییر رفتار مهم از سمت بازیگران این بازار از خواب ۶ماهه بیدار شده است. به روایت واسطه‌‌‌های بازار و آن طور که بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، نوسانات ارزی در دی و بهمن امسال، عامل اصلی این چرخش وضعیت بازار و معامله‌‌‌گران مسکن در فصل پایانی ۱۴۰۲ است.

بازار معاملات مسکن شهر تهران که در دو فصل متوالی یعنی تابستان و پاییز امسال با کاهش حجم معاملات از یک طرف و کاهش قیمت از سوی دیگر مواجه شده‌‌‌ بود، در زمستان تغییر وضعیت داد.

در شرایطی که تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از خروج بازار مسکن شهر تهران از خواب معاملاتی ۶‌ماهه خبر می‌دهد، روایت واسطه‌‌‌های ملکی از وضعیت کنونی بازار حاکی است، در هفته‌‌‌های اخیر حجم معاملات خرید آپارتمان در مناطق مختلف پایتخت از جمله مناطق مصرفی نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران به طور محسوس افزایش یافته است. این در حالی است که تغییراتی نیز در رفتار هر دو سمت بازار اعم از خریدار و فروشنده مشاهده می‌شود.

از ابتدای تابستان تا پایان پاییز امسال یعنی به مدت شش ماه متوالی، نه‌تنها حجم معاملات خرید مسکن در حداقلی‌‌‌ترین حالت ممکن یعنی میانگین ثبت تنها ۳‌هزار فقره معامله خرید آپارتمان در ماه قرار داشت که حجم معاملات مسکن در این بازه زمانی ۶ماهه، معادل ۶۰‌درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل (تابستان و پاییز سال گذشته)، کاهش یافت. در همین مدت، میانگین قیمت مسکن شهر تهران نیز با کاهش ۵.۵ درصدی همراه شد. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در بازار مسکن شهر تهران به روایت آمارهای رسمی از ۷۸ میلیون و۳۰۰هزار تومان در تیرماه امسال به ۷۴ میلیون تومان در آذرماه کاهش یافت.

اما از ابتدای زمستان امسال، وضعیت در بازار مسکن چرخش کرد؛ تحقیقات میدانی و اظهارات واسطه‌‌‌های مسکن شهر تهران، «نوسانات ارزی» زمستان امسال را به عنوان عامل اصلی این تغییر وضعیت معرفی می‌کنند. ضمن آنکه این تغییر شرایط ناشی از یک عامل فرعی دیگر یعنی «ورود تقاضای خرید خانه به بازار در ابتدای زمستان ناشی از ۶ ماه کاهش قیمت در آن» است.

زمستان امسال بازار ارز بعد از یک دوره ثبات نسبی ۹ماهه دچار نوسان شد. به طوری که در پایان دی ماه قیمت دلار ۷‌درصد نسبت به ابتدای این ماه افزایش یافت. این میزان رشد قیمت دلار تنها به فاصله ابتدا تا انتهای دی ماه، سه واحد‌درصد از رشد قیمت دلار در ۹ ماه اول امسال بیشتر بود. در ۹ ماه اول امسال یعنی از ابتدای فروردین تا پایان آذرماه ۱۴۰۲، قیمت دلار ۴‌درصد رشد کرده بود اما رشد قیمت دلار در یک ماه (دی ماه)، نه‌تنها از رشد ۹ ماهه کمتر نشد که ۳ واحد‌درصد نیز بیشتر شد و به ۷‌درصد رسید.

این موضوع به عامل اصلی افزایش محسوس خرید و فروش مسکن در زمستان امسال تبدیل شد.

28 copy

4 تغییر رفتار در بازار زمستانی

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره شرایط زمستانی بازار مسکن شهر تهران از شناسایی 4 تغییر رفتار در این بازار خبر می‌دهد. اولین تغییر رفتار به «افزایش حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان» در زمستان نسبت به تابستان و پاییز امسال، است. به روایت واسطه‌‌‌ها در زمستان (دی و بهمن) نه تنها مراجعه خریداران و تقاضای خرید آپارتمان افزایش یافت که حجم معاملات خرید نیز به میزان محسوس رشد کرده است.

دومین تغییر رفتار به یک چرخش معنادار قیمتی در این بازار مربوط می‌شود. در حالی که واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران می‌‌‌‌‌‌گویند قیمت نهایی یا قیمت امضای قراردادهای خرید مسکن در پایتخت، در معاملات زمستانی تغییر محسوسی نسبت به پاییز نداشته است اما اکثر قریب به اتفاق فروشنده‌‌‌ها اعمال تخفیف پای میز قرارداد را که ماه‌‌‌های قبل به یک روال رایج یا نوعی مشوق خرید در بازار تبدیل شده بود، متوقف کرده‌‌‌اند. اما افزایش محسوس روی قیمت‌ها اعمال نشده است.

«مشاهده علائمی از بازگشت خریداران سرمایه‌‌‌ای کوتاه‌‌‌مدت» به عنوان نوعی از خریداران غیرمصرفی که با هدف موج‌‌‌سواری روی نوسان قیمت مسکن در دوره‌‌‌های اوج تغییرات قیمتی در این بازار حضور داشته و اقدام به معامله می‌‌‌کردند، تغییر رفتار سومی است که در بازار زمستانی مسکن شهر تهران این روزها دیده می‌شود.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» و اظهارات واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار مسکن پایتخت نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن پس از حداقل 6 ماه در دی و بهمن ماه، شاهد بازگشت این گروه از خریداران غیرمصرفی بوده است. این گروه از خریداران یک‌بار در سال 1400 به دنبال ورود بازار مسکن به فاز پساجهش و آرامش نسبی قیمتی از بازار خارج شده بودند و گروه دیگری از آنها نیز اوایل تابستان امسال، با شروع موج کاهش قیمت به شکل محسوس و چشمگیر از این بازار خارج شدند. گروهی نیز سفته‌‌‌بازهایی بودند که امسال در دوره اوج قیمت یعنی در بهار 1402 از بازار خارج شده بودند. اما هم‌‌‌اکنون واسطه‌‌‌ها از رصد علائمی خبر می‌دهند که بر اساس آن گروهی از این متقاضیان به طور مجدد به بازار بازگشته و در بازار دیده شده‌‌‌اند.

چهارمین تغییر رفتار رصد شده در روزهای زمستانی بازار مسکن پایتخت به «تشکیک هر دو بازیگر معاملات مسکن نسبت به تداوم وضعیت موجود» مربوط می‌شود. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد هم خریداران و هم فروشنده‌‌‌های آپارتمان نسبت به تداوم شرایط موجود در بازار مسکن دچار شک و تردید هستند. آنها نسبت به اینکه این شرایط ادامه‌دار باشد و قیمت‌ها با رشد محسوس همراه شود تردید دارند. علت این تردید هم به تجربه و مشاهده آنها از رفت‌وبرگشت قیمت مسکن در 9 ماه اول امسال و البته رفت‌وبرگشت قیمت دلار مربوط می‌شود.

به روایت واسطه‌‌‌ها این موضوع مانع از ایجاد جو هیجانی در بازار مسکن در روزها و هفته‌‌‌های اخیر شده است. به‌خصوص اینکه اغلب فروشنده‌‌‌های مسکن افرادی هستند که تجربه رکود و رسوب چند ماهه فایل فروش آپارتمان خود در ماه‌‌‌های اخیر را دارند و بنابراین با مشاهده وضعیت قدرت خرید متقاضیان و خریداران، اغلب رفتار هیجانی از خود بروز نمی‌‌‌دهند.

نگاه معامله‌‌‌گران به شرایط فعلی

اما علاوه بر تغییر وضعیت بازار زمستانی مسکن نسبت به تابستان و پاییز، هم‌‌‌اکنون معامله‌‌‌گران ملکی سه نگاه مهم به این بازار دارند که رفتار آنها را در این بازار جهت می‌دهد. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد نگاه معامله‌‌‌گران مسکن اعم از خریدار و فروشنده بازار مسکن به این بازار در شرایط فعلی تنها ناشی از نوسانات دلاری نیست. ریسک‌‌‌هایی مثل ریسک احتمال وقوع جنگ که سال گذشته و همچنین سال‌های قبل در این بازار وجود نداشت هم‌‌‌اکنون اثرگذاری مطلق نوسانات ارزی بر رفتار معامله‌‌‌گران (خریدار و فروشنده) را تحت‌تاثیر قرار داده است.

دومین نگاه مربوط به وضعیت «بودجه خریداران مسکن» و «قیمت واحدهای مسکونی» است. هم‌‌‌اکنون خریدار مسکن در یک منطقه مصرفی معمولی برای خرید یک آپارتمان میان‌‌‌متراژ به طور متوسط به بودجه‌ای حول و حوش 5 میلیارد تومان نیاز دارد. با توجه به این سطح قیمتی و شرایطی که هم‌‌‌اکنون خریداران بازار از نظر قدرت خرید و توان مالی دارند، تقاضای موثر خرید آپارتمان چندان زیاد نیست. چون تامین این هزینه برای بخش زیادی از متقاضیان از همیشه دشوارتر شده است.

نگاه سوم موجود در بازار نیز از رفت‌وبرگشت قیمت مسکن در 9 ماه اول امسال نشات می‌گیرد که باعث شده به‌رغم نوسانات دلاری اخیر، کماکان عمده معاملات خرید مسکن با قیمت‌های پاییز انجام شود و رفتار هیجانی در این بازار دیده نشود.

در حالی که در بهار امسال میانگین قیمت مسکن در شهر تهران با رشد 20 درصدی همراه شد اما در پاییز و تابستان، متوسط قیمت فروش آپارتمان‌‌‌ها 5.5‌درصد کاهش یافت.

افزایش خرید تا دو برابر

نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در شرایط فعلی حجم معاملات خرید آپارتمان افزایش یافته است. واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن در برخی از محله‌‌‌های مصرفی نیمه شمالی پایتخت به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: حجم معاملات خرید آپارتمان در این مناطق تا دو برابر در زمستان امسال نسبت به پاییز افزایش یافته است. در محلات مصرفی و جنوبی نیز حجم معاملات افزایش یافته است اما به دلیل ضعیف‌‌‌تر بودن قدرت خرید در این مناطق این افزایش کمتر از محله‌‌‌های مصرفی نیمه شمالی تهران بوده است.

واسطه‌‌‌ها می‌‌‌گویند در مناطق جنوبی تهران هر گونه افزایش قیمت می‌تواند منجر به کاهش اجباری تقاضا و خروج متقاضیان خرید از این بازار شود چرا که قدرت خرید در این مناطق شکننده‌‌‌تر از نیمه شمالی تهران است.

واسطه‌‌‌ها همچنین می‌‌‌گویند معامله‌‌‌گران مسکن به نوسانات دلار نگاه رشد بلندمدت ندارند.

از سوی دیگر همین کاهش 5.5 درصدی متوسط قیمت مسکن در شهر تهران بخشی از خریداران مصرفی به‌خصوص متقاضیان تبدیل به احسن را زمستان امسال وارد بازار کرده است و این موضوع را می‌توان در کنار عامل اصلی که همان نوسانات ارزی است به عنوان عامل فرعی رشد معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران در زمستان امسال اعلام کرد. نکته دیگری که در رابطه با بازار زمستانی معاملات خرید مسکن تهران می‌توان به آن اشاره کرد به حضور سه نوع متقاضی خرید مسکن در این بازار اعم از سرمایه‌گذار بلندمدت، سرمایه‌گذار کوتاه‌مدت و خریدار مصرفی (بیشتر متقاضی تبدیل به احسن و تعداد محدودی خانه‌‌‌اولی) مربوط می‌شود. غلبه تقاضای خرید نیز با خریداران مصرفی از نوع تبدیل به احسن است که به قصد بهبود مسکن محل سکونت خود از یکسو در بازار فروش و در نقش فروشنده حضور دارند و از سوی دیگر در نقش خریدار، متقاضی خرید آپارتمان هستند.

مبایعه‌نامه تعیین تکلیف شد

«دنیای‌اقتصاد» بررسی می‌کند؛ آیا از مبایعه‌‌‌نامه سلب اعتبار شد؟

تاریخ چاپ:
شماره خبر:۴۰۲۷۷۴۷

دنیای‌اقتصاد : چالش دست‌کم ۵ساله نهادهای حاکمیتی برسر «نحوه تعیین تکلیف اعتبار مبایعه‌نامه‌های ملکی»، سرانجام با مصوبه‌ای در مجمع تشخیص مصلحت نظام، برای دستگاه‌های مرتبط، حل و فصل شد؛ اما آیا «چالش یک ملک، دو سند» برای خریداران و فروشندگان هم مرتفع می‌شود؟ مجمع تشخیص، ماده جنجالی از «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» یعنی ماده یک را تعیین‌تکلیف کرد. این طرح از سال ۹۵ تا کنون به خاطر یک عبارت در ماده یک، مدام بین مجلس و شورای نگهبان، رفت و برگشت. اصل طرح در ماده یک، بر «ابطال هر نوع معامله ملکی فاقد سند رسمی (سند محضری)» صراحت داشت؛ درحالی‌که شورای نگهبان، «ابطال معامله‌ای راکه با سند عادی یعنی مبایعه‌نامه ملکی (سند غیررسمی) انجام شده است خلاف موازین شرع می‌دانست.» در نهایت، مجمع تشخیص مصلحت نظام برای حل این اختلاف، ماده یک را به‌گونه‌ای تغییر داد و تصویب کرد که «بدون ابطال معاملات فاقد سندرسمی، دعوای مربوط به این معاملات در مراجع قضایی فاقد اعتبار شود.» به این ترتیب، درحالی‌که همه نقل‌وانتقالات ملکی «باید» به ثبت رسمی برسد، اما کماکان «امکان تنظیم مبایعه‌نامه» هم وجود دارد. مالکانی که تاکنون، فقط مبایعه‌نامه داشته‌اند، می‌توانند در سامانه‌ای که بعدا راه‌اندازی می‌شود، «درخواست صدور سند رسمی» ارائه دهند.
مبایعه‌نامه تعیین تکلیف شد

 طرح پرحاشیه «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که از دی ماه سال ۹۵ تاکنون، موضوع سرنوشت‌‌‌ساز «نحوه مواجهه با مبایعه‌‌‌نامه‌‌‌های ملکی» در متن آن، محل اختلاف مجلس و شورای نگهبان شده بود، سرانجام با «تصمیم مجمع تشخیص مصلحت نظام»، از «گردنه تصویب» عبور کرد. ستون فقرات متن این طرح که دست‌‌‌کم پنج بار بین مجلس و شورای نگهبان رفت و برگشت، «ماده یک» آن است که بر اساس نسخه مجلس، «هر نوع معاملات خرید و فروش ملک که در سامانه ثبت الکترونیکی سازمان ثبت اسناد رسمی، به ثبت نرسد، باطل است و در هیچ اداره یا محکمه‌‌‌ای، قابل پذیرش نیست».

نمایندگان مجلس با این ماده، قصد داشتند یک‌بار برای همیشه، «چالش پرریسک یک ملک با دو سند (مبایعه‌‌‌نامه یا سند عادی و سند محضری یا همان سند رسمی)» را حل و فصل کنند و به نوعی، از «سند عادی» یا همان مبایعه‌‌‌نامه اعتبارزدایی کنند.

در این سال‌ها، اعضای شورای نگهبان با استناد به اینکه، «مبایعه‌‌‌نامه ملکی طبق قوانین شرع، نمی‌تواند ابطال شود»، با این ماده اصلی از طرح مجلس، همواره مخالفت کردند.

بر اساس مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام، «سند عادی یا همان مبایعه‌‌‌نامه ملکی»، «ابطال» نمی‌شود اما دعاوی مربوط به آنها در مراجع قضایی مسموع نیست و «فاقد اعتبار» است. این تغییر اول است.

متن کامل مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام که ماده یک طرح را تغییر نهایی داده، به این شرح است: یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ثبت‌‌‌ ادعاهای مربوط به اموال غیرمنقول توسط سازمان ثبت‌‌‌ اسناد و املاک کشور، کلیه اعمال حقوقی راجع به این اموال باید به ثبت رسمی برسد والا دعاوی مربوط به آنها در مراجع قضایی مسموع نیست و فاقد اعتبار است.

در متن اولیه ماده یک، فرصت ۶ ماهه به استفاده از سامانه ثبت الکترونیکی توسط معامله‌‌‌گران ملکی، از زمان راه‌‌‌اندازی این سامانه، داده شده بود اما در مصوبه مجمع، مقرر شد یک‌سال پس‌‌‌از راه‌‌‌اندازی این سامانه، خریداران و فروشندگان ملک، مکلف شوند «معامله ملکی خودشان را در آن ثبت کنند». این هم تغییر دوم به حساب می‌‌‌آید.

بر این اساس که از نگاه مقامات سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، اتفاق بزرگی در مسیر حل و فصل سند ملکی محسوب می‌شود، از یک‌‌‌سو این حق و اختیار برای خریدار و فروشنده ملک وجود دارد تا کماکان با «مبایعه‌‌‌نامه» اقدام به معامله کند چون این سند غیررسمی ابطال نمی‌شود بلکه در دادگاه‌‌‌ها قابل پذیرش نیست.

اما از سوی دیگر، اگر طرفین معاملات ملکی بخواهند طبق قانونی که با تصویب نهایی این طرح شکل می‌گیرد، خرید و فروش ملک انجام دهند، دیگر قراردادی به اسم مبایعه‌‌‌نامه برای آنها وجود ندارد بلکه، ‌‌‌ مشاوران املاک باید طبق این طرح که به‌زودی در مجمع تشخیص به قانون تبدیل می‌شود، «پیش‌نویس قرارداد ملکی» برای دو طرف تنظیم کنند و آن را در سامانه ثبت الکترونیکی سازمان ثبت اسناد ثبت کنند تا در نهایت، «سند محضری» برای آن معامله صادر شود.

شاید بتوان گفت، با این مصوبه مجمع تشخیص، «مبایعه‌‌‌نامه هم وجود دارد و ابطال نمی‌شود و هم می‌تواند بسته به اقدام دو طرف معامله ملکی، وجود نداشته باشد».

مجمع تشخیص مصلحت هنوز مفاد دیگر این طرح را به تصویب نهایی نرسانده است. بنابراین بعد از آنکه، کل طرح به تصویب رسید، سازمان ثبت اسناد موظف می‌شود سامانه ثبت الکترونیکی را حداکثر یک‌سال پس‌‌‌از تصویب نهایی طرح، ‌‌‌ ایجاد کند و یک‌سال بعد از آن، همه معامله‌‌‌گران ملکی در کشور، باید هر نوع نقل و انتقال ملک را در این سامانه ثبت کنند.

آن‌طور که  در سایر مفاد طرح آمده است و بعید است مجمع تشخیص تغییراتی نسبت به آن اعمال کند، در صورت تصویب نهایی، «مشاوران املاک که عاملان تنظیم مبایعه‌‌‌نامه ملکی هستند، باید متن قرارداد ملکی را که اسم آن در طرح، ‌‌‌ «پیش‌‌‌نویس قرارداد‌» نام‌گذاری شده است در همان سامانه ثبت الکترونیکی تنظیم کنند».

به این ترتیب پیش‌بینی می‌شود بخش قابل‌توجهی از معاملات ملکی که ملک مورد معامله در آن، دارای سند محضری است، از این به بعد، در سامانه رسمی ثبت اسناد به ثبت برسد.

این در حالی است که در روال فعلی، مبایعه‌‌‌نامه‌‌‌، بدون ارتباط با دفاتر اسناد رسمی، تنظیم می‌شود و هیچ سامانه‌‌‌ای که زیر نظر سازمان ثبت اسناد رسمی باشد و همزمان مشاوران املاک موظف به ثبت اطلاعات مبایعه‌نامه در آن باشند، تاکنون وجود نداشته است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، متن اولیه ماده یک طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، به شرح زیر بود: «شش ماه پس‌‌‌از راه‌‌‌اندازی سامانه ثبت الکترونیک اسناد ملکی، هر معامله‌‌‌ای که موضوع آن انتقال مالکیت اموال غیرمنقول ثبت‌‌‌شده باشد، باید در این سامانه به ثبت برسد. معاملاتی که به ثبت نرسد، باطل است و در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.»

معاملاتی که همه موازین شرع را دارد ولی ثبت نشده، باطل نیست

آیت‌الله آملی‌لاریجانی رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام، در جلسه اخیر مجمع که ماده یک طرح مذکور به تصویب رسید، درباره روند رسیدگی به موضوع این ماده، با اشاره به فضاسازی‌ها در خصوص بررسی این طرح در مجمع تشخیص مصلحت نظام و برخی اظهارنظرها، گفت: کسی مخالف مصلحت ثبت رسمی اسناد نیست. اصل قضیه روشن است. اشکال شرعی داشت که باید برای آن مصلحت‌سنجی شود. معاملاتی که همه موازین شرع را دارد ولی ثبت نشده، باطل نیست. مصلحت‌سنجی در این موضوع نیازمند روش مدبرانه‌ای است تا اینکه بیش از آن چیزی که مصلحت اقتضا می‌کند مرتکب خلاف شرع اولیه نشویم.

وی با اشاره به جلسات متعدد کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع برای بررسی این طرح افزود: نه بنده، نه مجمع و نه شورای نگهبان مطلقا اعتبار اسناد غیر‌رسمی را فی‌حد ذاته تایید نکرده‌ایم. بحث این است که آیا معاملات واجد شرایط هم باطلند؟ ما با بطلان معاملات در واقع، مخالفیم. گرچه ممکن است به لحاظ مصلحتی بگوییم برای حل موضوع و رفع مشکل مردم، دستگاه قضایی می‌تواند اسناد غیر‌رسمی را نپذیرد.

رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام با اشاره به منویات مقام معظم رهبری در خصوص ثبت رسمی اسناد گفت: در نامه مقام معظم رهبری مصلحت‌سنجی و تعیین حدود موضوع، دقیق بیان شده است و مجمع باید بر اساس آن تصمیم بگیرد. مقام معظم رهبری هم بر مصلحت‌سنجی و هم بر تحدید دقیق موضوع تاکید داشته‌اند.

مبایعه‌‌‌نامه‌‌‌های فعلی چه می‌شود؟

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در صورتی که طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به تصویب نهایی مجمع تشخیص برسد، ‌‌‌ مسیر انجام معامله ملکی مشخص می‌شود اما آن دسته از مالکانی که تا پیش از این، فقط مبایعه‌‌‌نامه ملکی دارند و هنوز به سند محضری به هر دلیلی دسترسی پیدا نکرده‌‌‌اند، چه می‌شود؟

مجمع تشخیص، یک تبصره به ماده یک مصوب‌شده اضافه کرد و آن را هم تصویب کرد به‌طوری که بر اساس این تبصره، ‌‌‌ «دعاوی راجع به مستندات معاملات ثبت‌‌‌‌نشده تا قبل از لازم‌الاجرا شدن این قانون (معاملاتی که سند رسمی برای آنها صادر نشده است) که قطعیت آنها به تشخیص رئیس قوه‌‌‌ قضائیه محرز باشد پذیرفته می‌شود».

در این باره، صفدر کشاورز معاون امور املاک و کاداستر نیز اعلام کرد: جای نگرانی برای مردم نخواهد بود چون در این طرح فرصت‌های کافی و لازم که مردم بتوانند اسناد عادی خودشان را که در گذشته تنظیم کرده‌اند به اسناد رسمی تبدیل بکنند و اسناد مالکیت برای آن دریافت بکنند یا از طریق مراجع قضایی نسبت به آن تعیین تکلیف نمایند، دیده شده است. مالکان دارای سند عادی با سامانه‌ای که ایجاد خواهد شد ظرف دو سال ادعای خودشان را در این سامانه ثبت می‌کنند و ظرف دو سال بعد تعیین تکلیف می‌شود.

همچنین حسن بابایی معاون رئیس قوه قضائیه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز با تاکید بر اینکه هیچ‌گونه نگرانی برای مردم جهت اراضی و املاک قولنامه‌ای آنها وجود ندارد گفت: با تصویب نهایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت مکلف است سامانه‌ای را فعال کند و در این سامانه مالکین اراضی و املاک قولنامه‌ای باید مدارک و مستندات مالکیت خود را با مهلت دو ساله بارگذاری کنند و دو سال بعد از بارگذاری مستندات نیز فرصت دارند که نسبت به دریافت سند اقدام کنند و در مجموع حدود ۴ سال به مردم برای دریافت اسناد رسمی اراضی و املاک قولنامه‌ای فرصت داده شده است. بنابراین اسناد عادی در اختیار مردم از اعتبار نمی‌افتند و در این فرآیند به مردم برای تبدیل آنها به اسناد رسمی فرصت داده می‌شود.

افزایش قیمت مسکن در راه است

طی چند ماه اخیر به دنبال کنترل نقدینگی، بازارها در رکود به سر می‌برند. بازار مسکن هم از این قاعده مستثنی نبوده و از تیرماه ترمز افزایش قیمت کشیده شده است.

کارشناسان در پیش‌بینی بازار مسکن معتقدند رکود حاکم بر این بازار در نتیجه به کارگیری سیاست‌های انقباضی است، اما در ماه‌های پایانی سال به دنبال کسری بودجه، دولت دیگر توان کنترل نقدینگی را نخواهد داشت و با افزایش قیمت مواجه خواهیم شد. در مقابل عده‌ای دیگر بر این باور هستند که بازار مسکن وارد شرایط رکود تورمی شده است و تا پایان سال تغییرات مختصری خواهد داشت.

تکرار یک فرمول

در همین زمینه حسن محتشم، عضو هیات مدیره انبوه‌سازان استان تهران به «دنیای اقتصاد» گفت: دولت پس از افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن، نقدینگی را کنترل کرد. به همین دلیل شاهد هستیم حدودا چهار ماه است بازار مسکن در رکود به سر می‌برد. این رویکرد در دولت‌های قبلی هم تکرار شده، به طوری که هر زمان قیمت ارز بالا می‌رود، از طریق بانک‌ها نقدینگی را کنترل می‌کنند و اجازه نمی‌دهند معامله‌ای انجام شود.

این کارشناس مسکن توضیح داد: وقتی رکود بر بازارها حاکم می‌شود، یک عده فروشنده هستند و در مقابل خریداری وجود ندارد. به همین علت تا حدودی شاهد برگشت قیمت‌ها هستیم و متعاقبا مسوولان خبر از ارزانی قیمت مسکن می‌دهند.

وی تاکید کرد: چون عرضه و تولید متناسب با نقدینگی رشد نکرده، وقتی نقدینگی توسط دولت کنترل نشود، شاهد جهش قیمت‌ها هستیم. برای مثال از سال ۹۱ تا ۹۶ بازار مسکن در رکود به سر می‌برد و نقدینگی تحت فشار کنترل می‌شد. زمانی که فنر قیمت‌ها به یکباره رها شد، در سه مقطع شاهد افزایش قیمت‌ها بودیم و دلار از ۴ هزار تومان به ۵۰ هزار تومان رسید. به همین میزان قیمت مسکن هم ۱۲ برابر شد.

محتشم افزود: فرمول حبس نقدینگی نه‌تنها در این دولت، بلکه در تمام دولت‌ها تکرار شده و گویا نسخه دیگری برای کنترل تورم ندارند.

  نهادینه شدن یک فرهنگ اشتباه

این عضو هیات‌مدیره انبوه‌‌‌‌سازان استان تهران در این باره به «دنیای‌اقتصاد» بیان کرد: متاسفانه یک فرهنگ اشتباهی هم که در ایران نهادینه شده، این است که وقتی با کاهش قیمت مواجه هستیم، متقاضیان استقبالی نمی‌کنند، اما با افزایش قیمت‌ها به بازارها هجوم می‌آورند. از طرفی عده‌ای دیگر هم دست نگه می‌دارند تا تکلیف رکود بازار مشخص شود یا به عبارتی منتظر رسیدن قیمت‌ها به کف هستند.

وی تصریح کرد: از آنجا که کنترل دستوری قیمت‌ها، موجب آسیب به اقتصاد و بیکاری یک عده خواهد شد، از طرف دیگر به علت قفل شدن نقدینگی، بانک‌ها دیگر توان بازپرداخت سود را نخواهند داشت. دولت زمانی که دست از کنترل نقدینگی بر‌می‌دارد، به دلیل اینکه یک مدت حبس بوده، یکباره در بازارها سرازیر شده و موجب افزایش قیمت‌ها می‌شود. این در حالی است که دولت باید سرمایه‌های کلان و سرگردان را به سمت تولید هدایت کند و امتیازاتی را برای سرمایه‌‌‌‌گذاران قائل شود تا به جای خرید و فروش ملک و سوداگری، مسکن تولید کنند.

حبس نقدینگی دوام نمی‌آورد

محتشم گفت: به نظر من حبس نقدینگی به علت کسری بودجه، تا آخر سال دوام نخواهد آورد. حتی اگر دولت مقداری دست از کنترل نقدینگی بردارد، به همان نسبت موجب افزایش قیمت مسکن خواهد شد.

رکود چهارماهه در بازار مسکن و ساخت‌‌‌‌‌وساز

ایرج رهبر، رئیس هیات‌مدیره انجمن صنفی کارفرمایی انبوه‌‌‌‌‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران  نیز به «دنیای‌اقتصاد» گفت: رونق و رکود در مسکن با توجه به قدرت خرید مردم و میزان عرضه و تقاضا، یک تا دو بار در سال ایجاد می‌شود. لذا در حال حاضر چهار ماه است که بازار مسکن و صدور پروانه ساخت‌‌‌‌‌وساز با رکود روبه‌‌‌‌‌رو بوده است. همچنین پیش‌بینی می‌شود که این رکود تا پایان سال‌جاری ادامه داشته باشد.

رهبر با بیان اینکه وضعیت مسکن در تمام مقاطع زمانی به صورت سینوسی بوده است، مطرح کرد: شرایط بازار مسکن هیچ وقت ثابت نبوده است. بنابراین در بعضی از موارد وضعیت مسکن با رکود و برخی دیگر با رونق مواجه بوده است.

بازار مسکن همچنان در رکود

همچنین جمشید برزگر، رئیس کانون انبوه‌‌‌‌‌سازان مسکن و ساختمان ایران به «دنیای‌اقتصاد» گفت:  صدور پروانه ساخت مسکن نه تنها در تهران، بلکه در سراسر کشور کاهش یافته است. امروزه بازار مسکن همچنان در حالت رکود است و این رکود در بازار فولاد نیز به نوعی تحول ایجاد کرده است، چراکه بازار فولاد بر پایه میزان عرضه و تقاضا است. به عبارتی، هر چقدر تولید و ساخت مسکن کم شود، به همان میزان، تقاضا نیز برای خرید فولاد با کاهش مواجه خواهد شد.

عدول از ساخت مسکن

برزگر  در رابطه با اینکه یکی از وظایف دولت ساخت یک میلیون واحد در سال بوده است، اما گزارش‌ها چنین شاخصی را تایید نمی‌کنند، مطرح کرد: متاسفانه این برنامه هنوز عملی نشده و فقط  کمتر از ۱۰ درصد از آن موفقیت‌‌‌‌‌آمیز بوده، چراکه ساخت این پروژه از ابتدا با برنامه‌‌‌‌‌ریزی و اصول مناسب پیش نرفته است. از طرفی چند بار طی نشست و جلساتی با مدیران و مسوولان دولتی نکاتی را در راستای بهبود این طرح، پیشنهاد دادیم و در جلسات مورد استقبال قرار گرفت، اما متاسفانه عملیاتی نشد.

تغییر موتور تورم مسکن؟

دنیای‌اقتصاد : سرعت رشد هزینه ساخت مسکن در تهران، بار دیگر افزایشی شد. آمار رسمی از تورم مصالح ساختمانی برای تابستان امسال نشان می‌دهد، هزینه بسازوبفروش‌ها دست‌کم از این محل –بدون احتساب قیمت زمین- نسبت به سال گذشته ۱.۵برابر شده است. این میزان رشد قیمت در بالادست مسکن، از تابستان۱۴۰۰ تاکنون -نرخ رشد‌ نقطه‌ای میانگین قیمت فصلی مصالح ساختمانی- بیشترین مقدار بوده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره صعود تورم ساخت، دو علت را نشان می‌دهد. تورم مصالح‌ساختمانی، حسگر بازار نوسازها محسوب می‌شود.

2 copy

موتور تورم مسکن تغییر کرد. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» بر پایه تازه‌‌ترین آمارهای رسمی از تغییرات قیمت در بازار بالادست ساخت‌وساز نشان می‌دهد، امسال، موتور تورم مسکن، «تغییرات قیمت از درون این بازار» است. در حالی که طی سال‌های اخیر و در دوره جهش، تورم مسکن همواره از «بیرون» این بازار و به واسطه «اثر محرک‌‌های بیرونی» شارژ می‌‌شد.

در شرایطی که در دوره اخیر جهش، «انتظارات تورمی» از بیرون بازار مسکن، کارگردان اصلی تورم در این بازار بود، آمارها نشان می‌دهد، هم‌‌اکنون «تورم مصالح ساختمانی» از درون این بازار، به کارگردان اصلی تغییرات قیمت در بازار مسکن تبدیل شده است. از سال 97 که بازار مسکن شهر تهران و سپس سایر شهرها وارد دوره جهش شد، همواره محرک‌‌های بیرونی بازار از جمله انتظارات تورمی ناشی از ریسک‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی، کارگردان اصلی تغییرات قیمت در بازار مسکن بود. انتظارات تورمی با اثرگذاری روی بازارها و از جمله انتظارات قیمتی در بازار مسکن، رفتار تقاضای غیرمصرفی را جهت داده و آنها را ترغیب به حضور در این بازار برای کسب بازدهی کوتاه‌‌مدت از معاملات ملکی می‌‌کرد. اما از ابتدای تابستان امسال، عملا انتظارات تورمی فروکش کرده و بازارها (ارز و…) در شرایط ثبات نسبی و بدون نوسان محسوس قیمت، قرار گرفته‌‌اند. با فروکش کردن انتظارات تورمی و توقف فعالیت کارگردان بیرونی، از تابستان امسال، قیمت مسکن نیز تحت‌تاثیر قرار گرفته و حتی تورم منفی در این بازار به ثبت رسید. اما تازه‌‌ترین آمارهای رسمی از بازار بالادست ساخت‌وساز یعنی بازار مصالح و نهاده‌‌های ساختمانی، نشان‌دهنده تبدیل این بازار به موتور تورم مسکن است. یعنی بعد از چند سال کارگردانی تورم مسکن از سوی محرک‌‌های بیرونی، این بار، موتور تورم عوض شده و از درون بازار، این بازار را کارگردانی می‌کند.

در شرایطی که تحت‌تاثیر توقف فعالیت کارگردان بیرونی تورم مسکن (انتظارات تورمی)، در ماه‌‌های اخیر این بازار شاهد خروج تقاضای سفته‌‌بازی و سرمایه‌گذاری‌‌های کوتاه‌مدت بود اما هم‌‌اکنون یک محرک درونی تورم مسکن فعال شده و به نوعی مقابل مسیر کاهش قیمت در این بازار قرار گرفته است. تورم مصالح ساختمانی که می‌توان از آن به حسگر قیمت در بازار نوسازها تعبیر کرد، این محرک درونی است. چرا که سازنده‌‌ها متناسب با برآوردی که از سطح قیمت و هزینه تمام شده ساخت دارند، اقدام به تعیین قیمت فروش واحدها و آپارتمان‌‌های مسکونی نوساز می‌کنند. از این رو، تغییرات قیمت مصالح به هر نوع (افزایشی یا کاهشی) یکی از مهم‌ترین پارامترها در تعیین قیمت فروش آپارتمان است.

تازه‌‌ترین آمار رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران که روز گذشته روی خروجی سایت این مرکز قرار گرفت نشان می‌دهد، قیمت مصالح ساختمانی، بر اساس تغییرات شاخص قیمت نهاده‌‌های ساختمان‌‌های مسکونی شهر تهران در تابستان امسال، نسبت به تابستان سال گذشته، 47‌درصد رشد داشته است. در واقع می‌توان گفت تورم نقطه به نقطه مصالح ساختمانی در این بازه زمانی 47‌درصد بوده است. این در حالی است که تورم نقطه به نقطه مصالح در بهار امسال، کمتر از 40‌درصد بود. این تورم مصالح (رشد 47 درصدی)، بالاترین نرخ تورم نقطه به نقطه در این بازار از تابستان 1400 است. این نرخ در تابستان 1400 معادل 65‌درصد گزارش شد و تا تابستان امسال همواره زیر 47‌درصد بود. ثبت رکورد تورمی جدید در بازار مصالح ساختمانی پس از دو سال، مسیر دشواری را پیش‌‌روی دو طیف اصلی بازار مسکن یعنی «سازنده‌‌ها» به عنوان عرضه‌کننده آپارتمان‌‌های نوساز و «خریداران» به عنوان طرف تقاضا، قرار می‌‌دهد. از این بابت که از محل افزایش هزینه ساخت، ادامه کاهش قیمت مسکن را با اما و اگر روبه‌رو می‌کند.

چرا تورم ساخت تغییر جهت داد؟

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد تغییر جهت تورم ساخت و ثبت رکورد جدید از بیشترین رشد نقطه به نقطه قیمت مصالح در تابستان امسال بعد از دو سال، دست‌‌کم دو علت مهم دارد. در واقع این سطح بالای تورمی در بازار مصالح ساختمانی از دو ناحیه در تابستان امسال شارژ شد. اولین موضوع به جاماندگی یا عقب ماندگی تورم تولید مسکن (تورم مصالح) از تورم مسکن (تغییرات قیمت فروش آپارتمان‌‌ها) مربوط می‌شود. در طول عصر جهش یعنی از سال 96 به بعد متوسط قیمت مسکن در شهر تهران 18 برابر شده است؛ اما آمارها نشان‌دهنده رشد 12.5 برابری متوسط قیمت مصالح ساختمانی مورد استفاده در ساخت‌وسازهای مسکونی پایتخت در همین بازه زمانی است. در واقع در عصر جهش، محصول بازار ساخت‌وساز (مسکن)، رشد قیمت بیشتری نسبت به تورم نهاده‌های  ساخت (مصالح) داشته است.

از سوی دیگر و در وهله دوم، تورم تولید مسکن از ناحیه تورم تولید در همه بخش‌‌های اقتصادی شارژ شده است. آمار جدیدی که به تازگی از سوی مرکز آمار ایران منتشر شده است نشان می‌دهد هزینه‌‌های تولید در همه بخش‌‌های اقتصادی به طور متوسط در تابستان امسال 45.3‌درصد نسبت به تابستان سال گذشته افزایش یافته است. این میزان تورم نزدیک به تورم تولید مسکن است. بررسی‌‌ها نشان می‌دهد کارخانه‌‌های تولیدکننده مصالح ساختمانی مانند سایر تولیدکننده‌‌ها با مجموعه‌‌ای از مسائل تورم‌‌ساز روبه‌رو هستند. از آن جمله می‌توان به قطعی خدمات تولید در تابستان و سایر فصل‌‌ها (آب، برق، گاز و…) اشاره کرد. نوسانات نرخ ارز، کاهش ظرفیت تولید کارخانه‌‌ها به دلیل شرایط اقتصادی سال‌های اخیر و سال‌هایی که به دلیل نرخ‌های رشد اقتصادی پایین، عملا شرایط برای تولید دشوار بود از دیگر مسائل تورم‌‌ساز برای تولید‌‌کننده‌‌ها بوده است.

این در حالی است که تولیدکنندگان مصالح ساختمانی هم بیش از 5 سال است که تحت‌تاثیر رکود ساختمانی و افت شدید تقاضا برای مصالح، ناچار به کاهش ظرفیت تولید خود شده‌‌اند؛ اما در شرایط فعلی که تقاضا برای مصالح به واسطه شروع پروژه مسکن‌‌سازی دولتی (برنامه ساخت سالانه یک میلیون مسکن در سال) افزایش یافته است این کاهش ظرفیت خود را  روی تغییرات قیمت نشان می‌دهد.

ردیاب دلاری بازارمسکن

دنیای‌اقتصاد : قطب‌نمای دلاری قیمت مسکن که در مقاطع زمانی «التهاب بازارها»، برای تشخیص موقعیت بازار مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد، حاوی یک عدد تاریخی در حافظه‌‌اش است که با مشاهده آن می‌توان وضعیت فعلی و مسیر پیش‌رو را تحلیل و بررسی کرد. رابطه قیمت مسکن و قیمت دلار در سال‌های قبل از «عصر جهش قیمت‌ها» -یعنی تا پیش از سال ۹۷- به گونه‌ای بوده که معمولا هر مترمربع واحد مسکونی در تهران حدود ۱۲۰۰ دلار ارزش داشته است. این رقم براساس نرخ روز دلار و قیمت فروش در مبایعه‌نامه‌ها به دست آمده است و البته، سال‌های «تثبیت نرخ دلار» مشمول این نسبت متعارف نمی‌شود. حتی در اوایل دهه ۹۰ که بازار مسکن شاهد نزدیک به دو سال جهش قیمت بود، قیمت دلاری آپارتمان در همین سطح و حتی کمتر از ۱۲۰۰ دلار نوسان کرد. با این حال، در شروع عصر جهش قیمت‌ها که با شوک ارزی در سال ۹۷ رقم خورد، قیمت دلاری آپارتمان در تهران به زیر سطح ۸۰۰ دلار در آن سال رسید و دو سال بعداز آن، تحت تاثیر جهش مسکن، بار دیگر سقف متعارف ۱۲۰۰ دلاری به ازای هر مترمربع، احیا شد. آنچه در طول این سال‌ها بر معادله دلاری قیمت مسکن اثر گذاشته، برآیند نیروهای جهت‌دهنده نرخ ارز از یک‌سو و تورم مسکن از سوی دیگر بوده است. طی نیمه اول امسال، سه نیرو بر رفتار بازیگران بازار ارز، مسلط بود که نتیجه‌اش، کم‌نوسانی و به نوعی ثبات نسبی قیمت دلار شد، اما در مقابل، تداوم خریدهای سرمایه‌ای ملک در فصل اول سال باعث شد قیمت دلاری در خرداد، قله تاریخی را ثبت کند. اکنون این قیمت از آن قله پایین‌ آمده، اما تا «سقف متعارف» فاصله دارد. با لحاظ بازیگردان‌های فعلی بازار مسکن و نیروهای موثر بر بازار ارز، مسیر پیش‌رو را می‌توان در قالب دو سناریو تحلیل کرد.

Untitled-1 copy

 فرید قدیری: تصویری که از وضعیت کنونی بازار مسکن تا الان بیرون آمده، ‌‌‌ دو بعدی است به‌طوری که، از یک‌‌‌سو، «کاهش حدود 5 درصدی قیمت آپارتمان در تهران طی تابستان و ثبات نسبی در ماه مهر» را نشان می‌دهد و از سوی دیگر، «سطح فعلی قیمت میانگین را 17‌درصد بالاتر از پایان سال 1401» اعلام می‌کند. اما یک قطب‌‌‌نما هم وجود دارد که با استفاده از آن می‌توان اطلاعات تکمیلی درباره این بازار مهم –که این روزها از دسترس تقاضای مصرفی خارج شده است– به دست آورد.

قطب‌‌‌نمای دلاری قیمت مسکن، دستگاهی است که در زمان‌‌‌های «التهاب در بازار ملک» – به این معنا که «قیمت دچار جهش می‌شود»– و همچنین در دوره‌‌‌‌‌‌هایی که «قیمت دلار تحت‌‌‌تاثیر انتظارات تورمی یا ناتوانی سیاستگذار در تنظیم نرخ، افزایش شدید پیدا می‌کند»، می‌تواند به فعالان این بازار دید بدهد تا با مقایسه قیمت مسکن و قیمت دلار و همچنین مقایسه این نسبت در مقاطع زمانی شاخص، «میزان فاصله قیمت آپارتمان با سطح متعارف» را سنجش و تشخیص دهند.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از داده‌‌‌های جدید این قطب‌‌‌نما حاکی است، طی نیمه اول امسال، قیمت دلاری هر مترمربع واحد مسکونی در تهران، در «قله تاریخی» قرار گرفت و پس‌‌‌از آن، در سطح پایین‌‌‌تر ایستاد.

بهار امسال، دو وضعیت متفاوت در بازارهای دلار و مسکن موجب شد به‌رغم ثبات نسبی یا ریزنوسانی نرخ ارز، قیمت آپارتمان افزایش شدید پیدا کند و در نهایت، قیمت دلاری هر مترمربع واحدمسکونی در تهران در خرداد ماه، سطح 1609 دلار را ثبت کند. این «بیشترین قیمت دلاری مسکن در پایان بهار امسال» که دست‌‌‌کم از نیمه دهه 90 به بعد، بی‌‌‌سابقه بوده است را می‌توان متاثر از اوضاع هر دو بازار دلار و مسکن دانست.در بازار ارز طی بهار امسال، روند نرخ‌ها تحت‌تاثیر سه پارامتر قرار داشت که برآیند آن موجب ثبات نسبی قیمت دلار شد.

هر چند، عامل چهارمی هم احتمالا وجود دارد که نیروی آن، مستقیم بر قیمت دلار وارد و اثر غیرمستقیم آن متوجه «قیمت دلاری مسکن» شد؛ سیاست تثبیت نرخ دلار.

برخی کارشناسان اقتصادی در ماه‌‌‌های اخیر درباره «ثبات نرخ دلار»، این موضوع را مطرح کرده‌‌‌اند که دستیابی سیاستگذار به منابع ارزی حاصل از افزایش درآمد نفتی –پس ‌‌‌از گشایش‌‌‌های نسبی– باعث شده «جریان تزریق دلار» در بازار با هدف ثابت نگه داشتن نرخ، تقویت شود، در حالی که نرخ دلار بر اساس روندهای تاریخی، بیش از این باید باشد.

با این حال، نمایشگر قطب‌‌‌نمای دلاری مسکن در این مقطع پاییزی، برگشت از «قله تاریخی ثبت شده در خرداد 1402» را نشان می‌دهد، بر اساس میانگین قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در ماه مهر که 76 میلیون تومان بوده و همچنین قیمت حدود 50‌هزار و 300 تومانی دلار در پایان مهر، نسبت قیمت مسکن به دلار عدد 1510 است. این کاهش قیمت دلاری مسکن، عمدتا نتیجه سریال سه‌ماهه کاهش قیمت آپارتمان (در تابستان) است.

تابستان امسال و البته ماه ابتدایی پاییز، در کنار عوامل اثرگذار بر رفتار بازیگران بازار ارز –سخت‌‌‌گیری در خرید و فروش دلار، نبود انتظارات تورمی بالا در جامعه و کنترل نرخ از سوی بازارساز– دو عامل کلیدی نیز رفتار بازیگران بازار مسکن را به کنترل گرفت.

عامل اول، «ناتوان شدن تقاضای سرمایه‌‌‌ای در مقابل قیمت‌های فروش آپارتمان که در ابتدای تابستان تا مرز 80 میلیون تومان در مترمربع بر اساس قیمت میانگین بالا رفته بود» و عامل دوم نیز «بروز ریسک کوتاه‌‌‌مدت و میان‌‌‌مدت در مسیر سرمایه‌گذاری ملکی با توجه به تقویت زمینه خارجی کاهش قیمت مسکن» بوده است.

بازار مسکن در حال حاضر اگرچه از محل «سطح بالای هزینه ساخت و قیمت تمام‌‌‌شده»، مسیر سخت افت قیمت را پیش رو دارد اما از طرف دیگر، «افت شدید نرخ رشد نقدینگی»، «نبود انتظارات تورمی مشابه سال‌های 97 تا 99 از محل ریسک سیاسی» و «احتمال گسترش جنگ منطقه که در ابتدای شروع جنگ غزه مطرح بود»، شرایط ریسکی (نامناسب) را پیش‌‌‌روی تقاضای سرمایه‌‌‌ای خرید آپارتمان قرار داده است. تقاضای مصرفی هم که بیش از 5 سال است، قدرت خرید خود را از دست داده است. در نتیجه این وضعیت بازار، طی سه چهار ماه گذشته و حال حاضر، فضای معاملاتی، از کاهش یا ثبات قیمت مسکن پشتیبانی می‌کند تا از افزایشی مشابه سال گذشته و بهار امسال.

جلوتر چگونه است؟

اما این تصویر 7 ماهه قطب‌‌‌نمای دلاری مسکن، چه پیامی برای ادامه مسیر دارد؟

برای پاسخ این پرسش لازم است نسبت قیمت مسکن به دلار طی دوره‌‌‌های گذشته مورد بررسی قرار بگیرد.

این نسبت البته اگر از سال‌هایی که «فنر دلار، تثبیت شده بود» (همچون سال‌هایی از دهه 80) برداشت شود، اطلاعات غلط مخابره می‌کند. اما دهه 90 و سال‌های اخیر، دوره زمانی مناسب برای این بررسی است.

ابتدای دهه 90 که هم قیمت دلار در حال نوسان بود و هم بازار مسکن با جهش قیمت روبه‌رو شد، قیمت مسکن معادل 1200 دلار در هرمترمربع بود.

در سال‌های 95 و 96 که هر دو بازار به نوعی در آرامش نسبی قرار داشتند – نه خبری از شوک دلار و نه مسکن، جهشی بود– نیز سطح قیمت مسکن در همان حدود 1200 دلار قرار گرفت.

در سال 97 اما وضعیت عوض شد به‌طوری که شوک افزایشی نرخ دلار و ابتدای رونق معاملات مسکن باعث شد تورم دلار به مراتب بالاتر از تورم مسکن قرار بگیرد و قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران در آن سال به سطح 766 دلار برسد در حالی که سال 96 (قبل از جهش دلار و شروع پیش رونق معاملات مسکن)، این سطح 1200 دلار بود.

در سال 98 که قیمت مسکن، در یکسالگی جهش قرار گرفت، ارزش دلاری مسکن افزایش یافت و به سطح 983 دلار در هر مترمربع رسید.

در سال‌های 99 و 1400 نیز با ادامه رشد قیمت در بازارهای دارایی، به نوعی، قیمت دلاری مسکن، ‌‌‌ سطح از دست رفته خود را پیدا کرد و به 1191 دلار در هر مترمربع در سال 1400 رسید. سال گذشته، یک دوره پرنوسان برای بازارهای ارز و مسکن بود به‌طوری که، خبرها درباره در پیش بودن گشایش سیاسی مرتبط با توافق هسته‌‌‌ای به همراه سفر دیپلمات‌‌‌ها به اروپا و نوسان محتوای این خبرها باعث نوسان قیمت‌ها شد.

سال گذشته به دلیل جهش آخر سال قیمت مسکن در تهران، قیمت دلاری به سطح 1287 دلار در هر مترمربع رسید و در نیمه تابستان همان سال، ‌‌‌ بالای سطح 1400 دلار قرار گرفت. این ارقام برای یک دوره حداقل 10ساله از معادله دلاری قیمت مسکن، ‌‌‌ یک پیام مشخص دارد و آن، «سقف متعارف 1200 دلاری قیمت مسکن در تهران» بر اساس الگوی اخیر است.

به این ترتیب، قیمت فعلی (1510 دلار در هر مترمربع) برای آنکه به سطح متعارف خود برگردد، هم احتمال کاهش قیمت مسکن در ماه‌‌‌های آینده بر اساس نیروهای موثر بر رفتار بازار ملک را را تقویت می‌کند و هم احتمال شکل‌‌‌گیری مسیر متفاوت برای رشد نرخ دلار به این معنا که نسبت از دست رفته قیمت مسکن به دلار، با رشد نرخ ارز، احیا شود.

سناریوی اول یعنی کاهش قیمت مسکن زمانی محقق خواهد شد که «انتظارات در داخل بازار مسکن نسبت به آینده قیمت‌ها از جنس مشابه تابستان باشد.» ضمن آنکه، نبود قدرت خرید مناسب در سمت تقاضای سرمایه‌‌‌ای ملک نیز احتمال این سناریو را تقویت می‌کند.

سناریوی دوم اما می‌تواند از محل «صعود دوباره رشد نقدینگی» یا «بروز انتظارات تورمی در جامعه ناشی از شوک‌‌‌های سیاسی» بروز کند.

وضعیت پیش‌‌‌رو بر اساس مشاهدات فعلی می‌‌‌گوید، احتمال سناریوی اول به صورت کاهش یا ثبات قیمت مسکن بیشتر است. در این چارچوب، حتی می‌توان احتمال نزدیک شدن قیمت دلاری مسکن به همان سقف متعارف 1200 دلاری را هم در نظر گرفت.

جهت‌یابی تورم مسکن

دنياي اقتصاد-‌گروه مسکن : ورود دو کارگردان جدید به معادله «معاملات ملک و قیمت آپارتمان»، وزن سناریوهای قابل طرح برای «بازار مسکن تا پایان سال» را تغییر داده است. بازار مسکن در نیمسال اول عمدتا از سه ناحیه «تورم ساخت»، «گشایش‌ها در مسیر توافق ایران و غرب» و همچنین «کاهش نرخ رشد نقدینگی» تاثیر پذیرفت؛ به‌طوری‌که بعد از رشد قیمت مسکن در بهار، به‌دلیل کاهش انتظارات تورمی در تابستان، حجم معاملات خرید ملک افت شدید پیدا کرد و به تبع آن، قیمت مسکن نیز در فصل دوم سال کاهشی شد. در حال حاضر، فاکتورهای «جاماندگی قدرت خرید تقاضای سرمایه‌ای از قیمت‌ مسکن» و «وضعیت نظامی منطقه» به آن عوامل سه‌گانه موثر بر رفتار بازیگران بازار ملک اضافه شده است. برآیند این نیروها می‌تواند رابطه‌ای را که از سال۹۷ تاکنون بین تغییرات مثبت نرخ دلار و روند قیمت مسکن وجود داشت، تغییر دهد و رفتار متغیرهای بازار ملک را در جهت مشابه تابستان قرار دهد. حضور دو کارگردان جدید از یکسو، عامل عقب‌نشینی خریداران سرمایه‌ای از صحنه معاملات مسکن است و از سوی دیگر سرمایه‌گذاری ملکی را متوجه ریسک احتمالی جنگ می‌کند.
جهت‌یابی تورم مسکنعكس: علی محمدی

«بازار مسکن تا پایان ۱۴۰۲» را به جای رصد با دوربین‌هایی از نوع «ارز» یا «برجام»، می‌توان از روی «شرایط موجود سطوح قیمت آپارتمان و قدرت خرید»، بهتر دیده‌بانی کرد. نه اینکه، «آینده میان‌مدت» این بازار ارتباطی به آن دو متغیر خارجی –دلار و سیاست- ندارد، بلکه منظور از «ضرورت تمرکز بر اوضاع فعلی داخلی بازار مسکن»، واقعیت تقریبا تازه‌ای است که بر بخش مسکن و ساختمان حاکم شده است و اثر آن، اگر بیشتر از «کارگردان‌های خارجی» موثر بر نبض این بازار نباشد، حتما کمتر نیست. اما ماجرای این کارگردان داخلی بازار مسکن چیست؟  این مقاله -که در شماره هفته گذشته «تجارت‌فردا» و همچنین «ویژه‌نامه گروه رسانه‌ای دنیای‌اقتصاد» با عنوان شانس بالای «تورم پایین مسکن» به چاپ رسید- به این پرسش، پاسخ داده است.

نیم‌سال بازارها تحت‌الشعاع دو رویداد

دو رویداد پررنگ اقتصادی و سیاسی (منظور، سیاست خارجی) طی نیمه اول امسال سبب شد بازارهای دارایی از مسیری که اواخر سال گذشته در آن قرار گرفته بودند، خارج شوند و «روی آرامش» به خود بگیرند. این دو رویداد، عملا «هیجان عامه افراد» شامل سرمایه‌گذاران ریز و درشت – هر آن کس که طی سال‌های اخیر برای حفظ ارزش واقعی سرمایه خود، سراغ پناهگاه‌های مختلف اقتصادی برای سرمایه‌گذاری و سودگیری بود- را مهار کرد و در نتیجه، «رشد قیمت‌های دارایی» را نیز رام کرد.

رویداد اول، «گشایش محسوس سیاسی در روابط خارجی ایران با کشورهای طرف برجام» به ویژه آمریکا است که در اوایل سال جاری، «رفت و آمدهای دیپلمات‌های کشورهای منطقه» به تهران و پیام‌های دیپلماتیک که مستقیم یا غیرمستقیم از طرف آمریکا منتقل شد، نشان داد «اتفاقاتی قرار است مستقل از برجام» اما به نفع «توافق» رخ دهد. سیگنال‌های اولیه از این رویداد در اوایل سال جاری باعث «کاهش انتظارات تورمی» در اقتصاد ایران و به تبع آن، «کاهش خرید عمومی دلار» در بازار ارز و همچنین افت میل سرمایه‌گذاری در بازار سکه شد. قیمت دلار در خرداد امسال، از ۵۱ هزار و ۹۰۰ تومان در اردیبهشت به سطح ۴۸ هزار و ۶۰۰ تومان رسید؛ یعنی حدود ۶ درصد کاهش در یک ماه. نرخ ارز در طول تابستان نیز تقریبا ثابت و با ریزنوسان همراه بود به‌طوری‌که سطح آن از ۵۱ هزار تومان در فروردین به ۴۹ هزار و ۱۰۰ تومان در پایان شهریور تغییر پیدا کرد.

«دلار» را گروهی از کارشناسان اقتصادی، «دماسنج» انتظارات و به نوعی، «بازتاب‌دهنده» شرایط موثر بر بازارها معرفی می‌کنند، اما در مقطعی مثل نیمه اول امسال که فعالان این بازار، «به جمع‌بندی رسیده بودند که آزادسازی چند میلیارد دلار بلوکه‌شده به معنای افزایش عرضه دلار در بازار خواهد بود»، این کاهش و ثبات قیمت ارز، بیشتر از آنچه منعکس‌کننده شرایط (دماسنج) باشد، یک اتفاق ارزی بوده که خود عاملی برای «واکنش دیگر بازارها» شد.

رویداد دوم، در نیم‌سال اول اقتصاد ۱۴۰۲، تم اقتصادی داشت و آن، «کاهش شدید نرخ رشد نقدینگی» در مقایسه با دو، سه سال قبل از آن بود. نقدینگی به عنوان نیروی بنیادین تورم که «رشد شدید» آن، در کوتاه‌مدت و میان‌مدت روی قیمت بازارهای دارایی(دلار، سکه، سهام، مسکن و خودرو) اثر مستقیم می‌گذارد، طی دو، سه سال گذشته، از «مسیر رشد متعارف و تاریخی» خارج شد به‌طوری‌که، نرخ رشد نقدینگی که تا قبل از عصر جهش قیمت‌ها (قبل از سال ۹۷)، در سطح میانگین حدود ۲۸ درصد در سال قرار داشت، در سال‌های اخیر تا ۴۰ درصد و در ماه‌هایی از آن هم بیشتر، افزایش پیدا کرد. این رشد شدید نقدینگی در سال‌های اخیر در کنار «انتظارات تورمی» در جامعه، عاملی برای «سرمایه‌گذاری ملکی» و «خرید ارز و سکه» شد که نتیجه‌اش، به رشد تاریخی قیمت مسکن منجر شد.

بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار سهام در فاصله ابتدا تا نیمه ۱۴۰۲، رقم ۸ درصد و بازدهی دلار نیز نرخ ۳ درصد شد. در بازار سکه، «بازدهی، منفی شد» به‌طوری‌که قیمت سکه در شهریور ۱۰ درصد نسبت به ابتدای سال کاهش پیدا کرد. بازدهی مسکن نرخ ۱۵.۵ درصدی را ثبت کرد.

درباره اینکه، «چرا بازدهی مسکن، بیشترین نرخ را ثبت کرد»، باید گفت؛ هر زمان، شرایط اقتصادی و سیاسی کشور به گونه‌ای می‌شود که «سرمایه‌گذاران، وضعیتی شبیه برزخ پیدا می‌کنند به این معنا که شرایط آینده را نه به شکل اطمینان بخش، مثبت و نه منفی برای خود تصور می‌کنند»، در این حالت، سرمایه‌گذاری در بازارهایی مثل دلار یا سکه، «بسیار پرریسک» می‌شود در حالی‌که «از نگاه این افراد، مسکن، ریسک ندارد و در بلندمدت، بالاخره این بازار با افزایش ارزش روبه‌رو خواهد شد». همین برداشت افراد در ماه‌های اخیر، موجب شد «مسکن در بازدهی» رتبه اول را به خود اختصاص دهد.

قیمت مسکن بعداز رشد حدود ۲۰ درصدی در بهار، در همه ماه‌های تابستان با افت ماهانه قیمت به میزان کل ۵.۵ درصد مواجه شد و در نهایت به مترمربعی ۷۷.۴ میلیون تومان رسید.

نبض معاملات خرید مسکن نیز در نیمه اول امسال به‌شدت کم شد، چون خرید سرمایه‌ای نیز در این فاصله، افت کرد.

مسکن در کنترل کارگردان داخلی؟

ماجرا از این قرار است که در ماه‌های اخیر، «قدرت خرید سرمایه‌گذار ملکی» هم سلب شد. این «سلب قدرت خرید تقاضای سرمایه‌ای»، فاکتور جدید در صحنه بازار مسکن است که دست‌کم به اندازه فاکتورهای خارجی (دلار و سیاست)، نبض قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار داده و قرار خواهد داد. ابعاد این ماجرا را با شرح یک نمونه از آنچه طی حدود ۷ ماه گذشته برای یکی از فروشندگان آپارتمان در منطقه‌ای متوسط در پایتخت گذشت، توضیح می‌دهیم.

مالک یک آپارتمان «متوسط متراژ» در یکی از محله‌های متوسط از مناطق نیمه شمالی شهر تهران، از اواخر سال گذشته تا کنون، به شکل موثر و جدی، فروشنده بازار بود. در این مورد، «قیمت پیشنهادی» فروش در ابتدا مترمربعی ۱۵۰ میلیون تومان در مترمربع برای واحد ۹۰ مترمربعی تعیین می‌شود، اما در طول ماه‌های اخیر، «نبود خریدار موثر» برای این فایل که مربوط به آپارتمان ۶ ساله است، باعث شد، فرد فروشنده «قیمت پیشنهادی» را به مترمربعی ۱۲۰ میلیون تومان کاهش دهد و پای میز امضای قرار داد حاضر شود. او درباره وضعیت بازار مسکن می‌گوید «متقاضی در بازار حضور دارد»، اما «پول نیست». بررسی‌هایی که پیرامون این مورد به خصوص به عنوان «نماینده سایر فایل‌های فروش بازار مسکن» و «منعکس‌کننده وضعیت کلی بازار ملک» صورت گرفته است، مشخص می‌کند، «توان مالی خریداران کنونی در بازار مسکن» در بهترین حالت ممکن، دست‌کم ۲۰ درصد کمتر از «قیمت‌های فعلی فروش آپارتمان» است. این بدان معناست که «سطح قیمت مسکن در سال‌های اخیر» خیلی بیشتر از ظرفیت بازار افزایش پیدا کرد تا جایی که امروز، حتی خریدار سرمایه‌ای هم قدرت خرید خود را از دست داده است. از یک طرف، سمت فروش، برای کاهش بیشتر قیمت مقاومت می‌کند چون، نگاهی به سطوح قیمت سایر بازارها و از همه مهم‌تر، وضعیت تورم عمومی دارد، اما از سوی دیگر، سطح فعلی قیمت مسکن، «خریدارپسند» نیست. فاصله افتادن بین «سطح قیمت مسکن» و «قدرت خرید سرمایه‌گذار» آن هم در شرایطی که از سال ۹۷ به بعد، «قدرت خرید مصرف‌کننده» در بازار مسکن، از دست رفت، اتفاق تقریبا تازه‌ای است که موقعیت جدیدی برای آینده بازار مسکن رقم می‌زند.

این موقعیت به این صورت خواهد بود که طبق پیش‌بینی برخی از اقتصاددانان رصدکننده بخش مسکن، حتی اگر در ماه‌های آینده، تحت شرایطی بعید، نرخ دلار شبیه سال‌های قبل از ۱۴۰۲ شود و بار دیگر در مسیر شیب تند افزایشی قرار بگیرد، بسیار بعید خواهد بود، تورم مسکن دنباله‌رو تورم دلار شود. به بیان دیگر، به دلیل نبود قدرت خرید مسکن در سطح فعلی قیمت‌ها، بالاتر رفتن احتمالی «قیمت پیشنهادی» در شرایط رشد تند نرخ دلار، به «خرید آپارتمان با قیمت خیلی بیشتر از نیمه اول امسال» منجر نخواهد شد.

در این صورت، چنانچه نرخ دلار در شرایط صعود تند قرار بگیرد، سناریوی ضعیف، «رکود شدیدتر معاملات خرید مسکن در کنار رشد کم قیمت» خواهد بود. در صورتی هم که نرخ دلار مثل نیمه اول امسال، وضعیت ثبات نسبی را تجربه کند –که پیش‌بینی‌ها عمدتا از این جنس است- در این صورت، سناریوی محتمل، «فاصله نزدیک بین تورم مسکن و تورم عمومی» خواهد بود.

معادلات متغیرها در بازار مسکن

بازار مسکن در شرایط کنونی، صرف‌نظر از تحلیل کارگردان‌های خارجی و پارامتر جدید داخلی، با نوعی زورآزمایی دو متغیر کلیدی «هزینه ساخت و قیمت تمام شده» و «قدرت خرید» روبه‌رو است. اینکه «قدرت خرید مسکن» برای هر دو دسته تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای، از دست رفته است، واقعیت کنونی و کلیدی این بازار است، اما از طرف دیگر، اینکه «تب قیمت تمام‌شده ساخت مسکن» همچنان بالاست هم «واقعیت دیگر» و درست، نقطه مقابل «واقعیت اول» است که شاید «تحلیل درباره آینده» را با بن‌بست مواجه کند.

مسیر پیش روی بازار مسکن به خصوص در کوتاه‌مدت –تا پایان سال جاری- عمدتا متاثر از «نبود قدرت خرید» و «بالابودن قیمت تمام‌شده» است. بررسی‌ها نشان می‌دهد، از سال ۹۷ تا کنون، قیمت زمین در شهر تهران ۲۶ برابر شده است در حالی که قیمت مسکن ۱۸ برابر. قیمت تمام‌شده تولید مسکن از مجموع «هزینه ساخت» و «قیمت زمین» البته با وزن‌های مختلف، تشکیل می‌شود. در حال حاضر طبق حساب و کتاب سازنده‌ها در مناطقی از پایتخت، سهم «هزینه ساخت» از کل قیمت تمام‌شده، ۲۹ درصد است و بقیه، سهم زمین است. سازنده‌ها در منگنه «تورم زمین» و «نبود قدرت خرید» گیر کرده‌اند. هم باید «رشد شدید قیمت زمین» را تحمل کنند و هم اینکه، قادر به «انعکاس کامل تورم تولید بر تورم فروش» نیستند. این پارادوکس، هم به «تشدید رکود ساخت» دامن زده و هم «مسیر کاهش اساسی قیمت مسکن» را پردست‌انداز کرده است. از نگاه سازنده‌های حاضر در بازار مسکن، هر نوع کاهش قیمت از یک سطحی بیشتر، «عایدی سرمایه‌گذاری ساختمانی» آنها را تحت تاثیر قرار می‌دهد و سبب می‌شود، حاشیه سود سازنده کاهش پیدا کند. در این چارچوب فکری، «کاهش قیمت مسکن» باید از مسیر «کاهش قیمت تمام‌شده» اتفاق بیفتد؛ یعنی افت قیمت زمین.

چنانچه موضوع توافق و برجام، به صورت کامل حل و فصل شود، این یعنی «پایان کامل نااطمینانی اقتصادی به آینده» و در نتیجه آن، مالکان ساختمان‌های کلنگی به علت آنکه، چشم‌اندازی از ثبات یا کاهش قیمت ملک را جلوی خود می‌بینند، تشویق به «وارد کردن ملک خود به بازار تخریب و مشارکت» می‌شوند و همین موضوع باعث کاهش قیمت زمین خواهد شد. از این منظر، طی ماه‌های منتهی به پایان ۱۴۰۲، احتمالا بازار ساخت‌و‌ساز شاهد افزایش محسوس عرضه ملک کلنگی نخواهد بود و به همین خاطر، رکود ساختمانی ادامه پیدا خواهد کرد. اما این به معنای، «مقاومت قیمت آپارتمان در مسیر کاهش» نیست بلکه حجم کم معاملات فروش آپارتمان به احتمال زیاد با قیمت‌های کمتر از نیمه اول سال، انجام خواهد شد مگر آنکه در «معادلات دلار و اوضاع سیاست خارجی»، اتفاقی برخلاف جهت نیمه اول سال رخ دهد. شرایط کنونی بازار مسکن به گونه‌ای است که به متغیرهای رفتاری بازیگران، به «کاهش قیمت» تمایل یا آمادگی بیشتری دارند تا به افزایش تند آن. به همین خاطر، هر نوع متغیری که اثر افزایشی بر سطح قیمت داشته باشد، احتمالا باعث رکود بیشتر معاملاتی خواهد شد تا باعث معاملات تورمی.

فاکتور «جنگ» در بازار مسکن

طی هفته‌های اخیر، منطقه شاهد جنگ غزه بود و در همان روزهای اول، قیمت دلار در بازار ایران بعد از ماه‌ها ثبات، با افزایش چشمگیر روبه‌رو شد. اما بعد از آنکه، تحلیل‌های سیاسی درباره این جنگ منتشر شد و بازارها نسبت به «احتمال سرایت تنش نظامی به ایران»، دچار واقع‌بینی شدند‌(احتمال به‌شدت کاهش پیدا کرد)، بازارها شاهد برگشت قیمت‌ها شدند. با این حال، در روزهای اخیر، نوسان محسوس دلار بار دیگر مشاهده شده است. واقعیت مرتبط با فاکتور «جنگ» در بازار ملک آن است که این نوع ریسک یا تنش نظامی، باعث شکننده شدن سطح قیمت ملک به خصوص قیمت مسکن می‌شود.

فاکتور «جنگ»‌ اگر جدی باشد، رابطه دلار و مسکن را به‌هم خواهد زد. این رابطه از سال ۹۷ تا کنون، به شکل مستقیم از سمت دلار بر مسکن، برقرار بود به این معنا که رشدهای ماهانه نرخ دلار باعث شارژ انتظارات تورمی و اثر آن بر بازار مسکن به شکل تحریک قیمت در مسیر صعود می‌شد. در سال‌های اخیر، هر زمان نرخ دلار کاهشی شد، قیمت مسکن نیز در ماه بعد از آن با افت ماهانه روبه‌رو شد. اما هر نوع تنش نظامی چنانچه به افزایش نرخ دلار منجر شود، این افزایش احتمالا مثل قبل، باعث افزایش قیمت مسکن نخواهد شد چون در آن صورت، نبض بازار مسکن، از تنش اثرپذیری بیشتری خواهد گرفت تا از تغییرات دلار. ریسک جنگ برای سرمایه‌گذاری ملکی بسیار زیاد است و در چنین حالتی، سرمایه‌گذاران با نگاه تردید به «آینده بدون ریسک مسکن»، سراغ دارایی‌های زود نقدشونده خواهند رفت.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، قیمت دلار از ابتدای عصر جهش تا کنون، حدودا  نزدیک به ۱۳ برابر شده است در حالی که قیمت مسکن بیش از این مقدار افزایش پیدا کرده است.

 

خانه‏‏‌های متری ۱۰ میلیون

دنیای‌اقتصاد-هاجر شادمانی : طرح ساخت خانه‌‌‌های در استطاعت در شهرهای جدید، کلید خورد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در قالب این طرح، دولت خانه‌‌‌های متری ۱۰میلیون تومان برای خانه‌‌‌دار شدن دهک‌‌‌های یک تا چهار فاقد مسکن، می‌سازد. قرار است خانه‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز در شهرهای جدید در قالب نهضت ملی مسکن، با مدل تازه‌‌‌ای احداث شود. در این مدل عملیات ساخت خانه‌‌‌های دولتی‌ساز به صورت «اتمام سفت‌‌‌کاری بدون انجام نازک‌‌‌کاری کامل»، در حومه کلان‌شهرها یعنی شهرهای جدید، انجام می‌شود. بناست با استفاده از این مدل، خانه‌‌‌های در استطاعت برای اقشار ضعیف جامعه طراحی و ساخته شود تا به واسطه آن اقشاری که به دلیل ضعف بنیه مالی توانایی پرداخت یکجای هزینه مالکیت یک واحد مسکونی که مجهز به همه آیتم‌‌‌ها و تجهیزات هزینه‌‌‌بر در قالب مرحله نازک‌‌‌کاری هستند را ندارند، بتوانند خانه‌‌‌دار شوند و به تدریج، اقدام به تکمیل واحد مسکونی محل سکونت خود کنند.
خانه‏‏‌های متری 10 میلیون

یافته‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، در حالی که هزینه ساخت مسکن در شهرها، به طور قابل‌توجهی افزایش یافته است، دولت قصد دارد برای آنکه مسکن‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز در حومه کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ به هدف اصلی یعنی خانه‌‌‌دار شدن اقشار فاقد مسکن که از نظر سطح توانمندی مالی آسیب‌‌‌پذیرترین اقشار جامعه هستند، اصابت کند، هزینه‌‌‌های ساخت را از این طریق کاهش دهد.

در واقع هدف از ساخت خانه‌‌‌هایی که دولت فقط تا مرحله سفت‌‌‌کاری و اتمام مشاعات و محوطه‌‌‌سازی‌‌‌ها آن را پیش‌‌‌برده و تحویل متقاضیان می‌دهد، ساخت مسکن در استطاعت برای گروه‌‌‌هایی است که به دلیل توان مالی محدود، حتی در طرح‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی مشابه آنچه از گذشته تاکنون اجرا شده است، قادر به خانه‌‌‌دار شدن نیستند. آن طور که مسوولان می‌‌‌گویند طرح‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی اجرا شده در سال‌های قبل به دلیل این موضوع یعنی ضعف توانایی مالی گروه قابل‌توجهی از متقاضیان، عملا به هدف اصابت نکرده و در نقاط بسیاری این خانه‌‌‌ها در نهایت در چرخه معامله بین سرمایه‌گذارها قرار گرفته است.

 ابعاد مسکن‌‌‌سازی در شهرهای جدید

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بر اساس تازه‌‌‌ترین آمار اعلام شده از سوی دولت، ۶۰۰‌هزار واحد مسکونی از مجموع ۴ میلیون واحد مسکونی در نظر گرفته شده برای ساخت در قالب نهضت ملی مسکن قرار است در شهرهای جدید احداث شود. تاکنون نیز بالغ بر ۳۰۰‌هزار نفر متقاضی مسکن ملی در این شهرها ثبت‌نام‌‌‌ کرده‌‌‌اند که از این تعداد ۱۷۷‌هزار نفر واجد شرایط معرفی شده‌‌‌اند. برای اجرای بیش از ۲۰۰‌هزار واحد مسکونی نیز زمین تامین شده است و بیش از ۱۲۰‌هزار واحد مسکونی در پروژه‌‌‌های فعال در دست ساخت قرار دارند. نقاط حومه‌‌‌ای که عمدتا با هدف پاسخ به نیاز مسکن و سکونت جمعیت سرریز کلان‌شهرها در پیرامون این شهرهای بزرگ شکل گرفته‌‌‌‌‌‌اند از نیمه دهه ۸۰، با شروع خانه‌‌‌سازی‌‌‌های دولتی در قالب مسکن مهر، مورد توجه سه سمت فعال بازار مسکن یعنی سیاستگذار، سازنده‌‌‌ها و متقاضیان (طرف تقاضا) قرار گرفتند. تا پیش از مسکن مهر این شهرهای جدید چندان مورد توجه نبود. هم‌‌‌اکنون نیز قرار است ۶۰۰‌هزار واحد از ۴میلیون واحد نهضت ملی مسکن در این شهرها احداث شود.

 چهار روایت از قیمت ساخت

در حالی که از همان ابتدای شروع طرح نهضت ملی مسکن در سال ۱۴۰۰، بین انبوه‌‌‌سازان و دولت از بابت هزینه ساخت واحدهای دولتی‌‌‌ساز اختلاف‌‌‌نظر وجود داشت، ارقام و واقعیت‌‌‌های بازار ساخت‌‌‌وساز نیز نشان‌دهنده آن بود که هزینه ساخت هرمترمربع مسکن با فاصله قابل‌توجهی بیش از ارقام تعیین شده است. این اختلاف هنوز هم پابرجاست. اما مسوولان طرح نهضت ملی مسکن در دولت، نقشه جدیدی را برای ساخت مسکن در استطاعت از طریق کاهش قیمت تمام شده واحدها برای متقاضیان طراحی کرده‌‌‌اند. برخلاف برخی مقاومت‌‌‌های اولیه برای اعمال قیمت‌های روز ساخت مسکن در طرح خانه‌‌‌سازی دولتی، هم‌‌‌اکنون مسوولان اجرای این طرح تا حدی این موضوع را پذیرفته‌‌‌اند که آنچه به عنوان هزینه ساخت هر مترمربع مسکن درنظر گرفته‌‌‌اند کمتر از واقعیت‌‌‌های بازار است. دولت در حالی ساخت هر مترمربع مسکن با هزینه ۸ تا ۸ و نیم میلیون تومان و با مشاعات و محوطه‌سازی، ۱۰ میلیون تومان را در نظر دارد که به روایت سازنده‌‌‌های فعال در شهر تهران هم‌‌‌اکنون حداقل هزینه ساخت یک مترمربع مسکن بدون احتساب قیمت زمین در پایتخت، ۱۵ میلیون تومان است. در پروژه‌‌‌های معمولی نیز این میزان تا ۲۰ میلیون تومان می‌‌‌رسد. این در حالی است که ابتدای امسال، انجمن مهندسان مشاور معمار و شهرساز در نامه‌‌‌ای متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن را ۱۷ میلیون تومان اعلام کرده‌‌‌ بودند.

به تازگی نیز گزارشی در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته است که در آن شهرداری تهران هزینه ساخت هر مترمربع از واحدهای مسکونی در طرح‌‌‌های مشارکتی خود بدون احتساب قیمت زمین را ۲۵ میلیون تومان اعلام کرده است.

 جزئیات ساخت متری۱۰ میلیون

علیرضا جعفری، معاون وزیر راه وشهرسازی و مدیرکل شرکت عمران شهرهای جدید در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» در این باره اعلام کرد: دولت نیز به این افزایش‌‌‌های هزینه‌‌‌ ساخت از ناحیه تورم ساختمانی و رشد محسوس قیمت مصالح وتجهیزات و سایر آیتم‌‌‌های هزینه‌‌‌بر در خانه‌‌‌سازی دولتی واقف است. از سوی دیگر، با این محدودیت مواجه است که باید خانه‌‌‌ها با کمترین قیمت در اختیار متقاضیان قرار بگیرد.

جعفری به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: در طرح‌‌‌های قبلی، بخش زیادی از افراد فاقد مسکن به دلیل عدم‌توانمندی مالی و به‌رغم آنکه واجد شرایط بودند موفق به ورود به طرح‌‌‌های حمایتی نشدند بنابراین در شرایط فعلی که هزینه ساخت به میزان قابل‌توجه افزایش یافته است باید طرحی تهیه می‌‌‌شد که تا حد امکان بتوان این گروه‌‌‌ها را خانه‌‌‌دار کرد و به همین منظور طرح ساخت مسکن تا مرحله اتمام سفت‌‌‌کاری و واگذاری مرحله نازک‌‌‌کاری به خود متقاضیان، در دستور کار قرار گرفته است. در قالب این مدل، دولت خانه‌‌‌ها را تا مرحله اتمام سفت‌‌‌کاری احداث می‌کند و آیتم‌‌‌های مربوط به تجهیزات داخلی و همین‌طور نازک‌‌‌کاری‌‌‌های داخل واحد را به عهده متقاضیان قرار می‌دهد. با این مدل، فرد متقاضی به دلیل ضعف بنیه مالی از خانه‌‌‌دار شدن محروم نمی‌شود و از سوی دیگر به مرور زمان و به تدریج، اقدام به تکمیل آیتم‌‌‌های داخلی ساختمان می‌کند.

جزئیات این طرح نشان می‌دهد، در این روش، بعد از اتمام مرحله سفت‌‌‌کاری، مسوولیت تامین و تکمیل امکانات داخلی واحد مانند پکیج، کابینت، سینک، هود و شیرآلات، درب‌‌‌های داخلی واحد، تجهیزات نور و روشنایی واحد، کاشی و سرامیک و… بر عهده متقاضی خواهد بود. دیوارهای داخلی ساختمان نیز به مرحله زیرسازی رسیده و رنگ‌‌‌آمیزی به متقاضی واگذار می‌شود. معاون وزیر راه وشهرسازی به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: با این کار می‌توان هزینه‌‌‌های تمام شده واحدها را در ابتدا مدیریت کرد و قیمت تمام شده را به حد استطاعت متقاضی رساند. در واقع از نظر طراحان این روش مهم آن است که با این روش، افراد واجد شرایط حتی آنهایی که از توانایی مالی کافی برای خرید یک آپارتمان کامل برخوردار نیستند صاحبخانه شوند و در یک فرآیند تدریجی خانه خود را تکمیل کنند.

 تایید تشدید خریدهای سرمایه‌‌‌ای

معاون وزیر راه وشهرسازی همچنین با تایید تشدید خریدهای سرمایه‌‌‌ای در شهرهای جدید در سال‌های اخیر به دلیل جهش قیمت مسکن، مدل ساخت تا مرحله اتمام سفت‌‌‌کاری را یکی از اقداماتی دانست که دولت بنا دارد برای مقابله با سوداگری و کنترل خریدهای سرمایه‌‌‌ای در شهرهای جدید، آن را اجرایی کند.

به گفته جعفری، در سال‌های گذشته، گروه زیادی از خانوارهای متقاضی خانه‌‌‌های دولتی به دلیل عدم‌توانایی برای تامین سهم آورده متقاضی به ناچار این واحدها را به سرمایه‌گذاران ملکی واگذار کردند و به همین دلیل بخش زیادی از واحدهای مسکونی دولتی‌‌‌ساز که با هدف خانه‌‌‌دار شدن اقشار فاقد مسکن در دهک‌‌‌های ابتدایی ساخته شده بود، از هدف منحرف شده و در نهایت در چرخه معاملات سرمایه‌‌‌ای قرار گرفت. اما با روش ساخت تا مرحله اتمام سفت‌‌‌کاری این واحدها با استطاعت مالی متقاضیان هماهنگ خواهد شد و بنابراین از این روش، گروه‌‌‌های کمتری به دلیل ضعف بنیه مالی ناچار به فروش خانه‌‌‌ها می‌‌‌شوند. وی از این طرح در کنار سایر روش‌هایی مانند دریافت مالیات از خانه‌‌‌های خالی در شهرهای جدید و مقابله با سوداگران ملکی که اقدام به خرید و فروش غیرمجاز امتیاز خانه‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز می‌کنند به عنوان یک روش مهار سوداگری و خریدهای سرمایه‌‌‌ای در شهرهای جدید یاد کرد.

 تعیین محل ۲۷ شهرک جدید

جعفری که پیش‌تر و در جریان نشست خبری اخیر خود از برنامه ساخت ۷۷ شهرک جدید در نقاط مختلف کشور خبر داده بود به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: تاکنون جانمایی ساخت ۲۷ شهرک نهایی شده است و مابقی نیز در دست مطالعه و انجام سایر مراحل قرار دارد. قرار است ۴ میلیون نفر نیز در این شهرک‌‌‌ها اسکان داده شوند.

این ۲۷ شهرک قرار است در نواحی ساحلی جنوب کشور و در چهار استان سیستان و بلوچستان، هرمزگان، خوزستان و بوشهر احداث شوند. ۸ شهرک یا سکونتگاه ساحلی در استان سیستان و بلوچستان، ۱۰ سکونتگاه شهرکی در هرمزگان، ۵ شهرک در خوزستان و ۴ شهرک در استان بوشهر تاکنون جانمایی شده است.

پشت‌صحنه تولید مسکن

دنیای‌اقتصاد : کارنامه ثلث آخر تولید مسکن ۱۴۰۱ در گزارش تازه‌ مرکز آمار از اوضاع اقتصادی، منتشر شد. با این آمار و همچنین داده‌های رسمی قبلی، مشخص می‌شود سال گذشته تیراژ ساخت واحد مسکونی در کشور با گذر از سطح ۴۰۰ هزار واحد، ۶ درصد نسبت به سال قبل از آن افزایش یافت. با این رشد مثبت و محسوس، یک پرسش درباره «نبض واقعی ساخت‌وساز» به وجود می‌آید؛ «آیا بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال گذشته، فضای بهتری به لحاظ تورم ساخت و نبض فروش برای سازنده‌ها رقم زد که حاصل آن منجر به رشد تیراژ شد؟» بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد این بازار همچنان شاهد بی‌ثباتی هزینه ساخت-در مسیر صعود- و سخت‌تر شدن شرایط در بازار معاملات ملک بوده و متغیرهای رکودساز فروکش نکرده است. با این حال، آنچه به کمک آمار تیراژ تولید مسکن آمده، «تعریف و اجرای پروژه‌های دولتی خانه‌سازی» است. اثر ریسک‌های تولید بر این قبیل پروژ‌ه‌ها نزدیک به صفر است و به همین دلیل، رشد ساخت از این محل، نمی‌تواند منعکس‌کننده نبض واقعی بازار باشد.

تازه‌‌‌ترین گزارش رسمی از تیراژ ساخت‌وساز در کشور حکایت از صدور پروانه ساختمانی برای ۴۲۰‌هزار واحد مسکونی در سال ۱۴۰۱ دارد. این آمار اگرچه نسبت به سال ۱۴۰۰ رشد ۶ درصدی داشته است اما بررسی «دنیای‌اقتصاد» از پشت صحنه این رشد خفیف نشان می‌دهد انبوه‌‌‌سازی گلخانه‌‌‌ای و خارج از روال طبیعی بازار، عامل این رشد بوده است.

12 copy

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مرکز آمار ایران به تازگی یک گزارش 131 صفحه‌‌‌ای از شاخص‌‌‌های کلان اقتصادی و اجتماعی کشور در سال 1401 منتشر کرده که در آن تیراژ تولید مسکن برای آخرین فصل از سال 1401 نیز اعلام شده است. بر این اساس کل تیراژ ساخت مسکن در کشور طی یک سال گذشته به 420‌هزار واحد رسیده که نسبت به سال 1400 رشد 6 درصدی داشته است. تکمیل پازل فصلی تیراژ ساخت در سال 1401 دو پیام دارد که پیام اول آن نمایشی از سکانس جدید سریال «کم‌‌‌سازی» در کشور و جاماندگی ساخت‌وساز از کف نیاز است. کف بحرانی تیراژ ساخت در کشور که با نیاز موجود تناسب حداقلی داشته باشد، سالانه 560‌هزار واحد مسکونی است اما این میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال 1401 نیز به عنوان هفتمین سال پیاپی صورت نگرفت.

پیام دوم رشد 6 درصدی تیراژ تولید مسکن در کشور طی سالی که گذشت ممکن است در نگاه اول القای این گزاره باشد که ساخت‌وساز به شکل طبیعی و در پاسخ به نیاز بازار و تشخیص سرمایه‌گذاران ساختمانی از وضعیت بازار مسکن رشد کرده است.

به عبارت دیگر این رشد چنان وانمود می‌کند که سرمایه‌گذاران ساختمانی سال 1401 را نسبت به سال 1400 بهتر ارزیابی کردند و به همین خاطر ورود آنها به بازار خانه‌‌‌سازی بیشتر از سال 1400 بوده است. این در حالی است که سال گذشته رکود خرید، نااطمینانی در بازار ملک و افزایش هزینه ساخت، دست‌‌‌کمی از سال 1400 نداشت. با این وصف سوال اینجاست که چرا ساخت‌وساز بدون بهبود محسوس شرایط بخش مسکن نسبت به سال 1400 در مسیر رشد قرار گرفت؟ این موضوع پشت صحنه‌‌‌ای دارد که به طرح مسکن‌‌‌سازی میلیونی توسط دولت بازمی‌گردد.

بر اساس آماری که «دنیای‌اقتصاد»‌‌‌ پیش‌تر جزئیات آن را منتشر کرده است، در جریان اجرای طرح نهضت ملی مسکن که با هدف ساخت سالانه یک میلیون مسکن با پشتیبانی دولت در کشور در دستور کار قرار گرفته است، در سال 1401 دولت با سازنده‌‌‌ها برای ساخت 450‌هزار واحد قرارداد منعقد کرد که از آن تعداد 230‌هزار واحد به مرحله دریافت تسهیلات بانکی رسیدند. از آنجا که پروژه ساختمانی باید حداقل پیشرفت فیزیکی را داشته باشد تا برای آن پرونده تسهیلاتی تشکیل شود، می‌توان این طور عنوان کرد که کارنامه دقیق پروژه مسکن‌‌‌سازی دولت در سال 1401 معادل همین 230‌هزار واحد بوده است. البته ممکن است بخشی از تسهیلات‌‌‌دهی شبکه بانکی به ساخت‌وسازهای دولتی مربوط به پروژه‌‌‌های قبلی باشد که در سال 1401 به مرحله دریافت وام رسیدند. اما آنچه عیان است این است که حتما برای بخشی از این تعداد پارسال پروانه ساختمانی صادر شده و این آمار موجب شده در نهایت تیراژ ساخت کشور در سال 1401 با رشد 6 درصدی همراه شود. به بیان دیگر تردیدی نیست که بخشی از تیراژ تولید مسکن کشور در سال گذشته مربوط به خانه‌‌‌سازی دولتی بوده است.

ظاهر این موضوع اگرچه محل نقد نیست اما از آنجا که بازیگر اصلی بازار ساخت‌وساز باید سرمایه‌گذار ساختمانی باشد و تیراژ ساخت فارغ از طرح‌‌‌های حمایتی دولتی و گلخانه‌‌‌ای یا به اصطلاح غیرطبیعی رشد کند، نمی‌توان رشد صورت‌گرفته در این بخش طی سال 1401 را نشانه‌‌‌ای از بهبود سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور تلقی کرد.

آنچه می‌تواند بازار مسکن را به طور طبیعی با اقبال سرمایه‌گذاری روبه‌رو کند، ثبات نسبی قیمت و نیز حضور موثر خریداران به‌ویژه خریداران مصرفی به عنوان تقاضای اصیل و همیشگی بازار است. این در حالی است که در طول سال گذشته هیچ‌‌‌یک از این دو پیش‌‌‌شرط رغبت به سرمایه‌گذاری ساختمانی محقق نشد و بازار مسکن آن‌طور که باید کار نکرد. بنابراین افزایش تیراژ ساخت نشات‌گرفته از بهبود شرایط بازار نیست و تلقی سیاستگذار نباید این باشد که بازار ساخت‌وساز در حال خروج از رکود است.

فاصله تیراژ ساخت از تقاضای مسکن

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، حداقل تقاضای جدید مسکن در هر سال را می‌توان با معادله‌‌‌ای از میزان ازدواج و نیز ضرایبی از فوت و طلاق به انضمام میزان تخریب و نوسازی املاک کلنگی برآورد کرد. در واقع تعداد ازدواج سالانه در کشور به اضافه درصدی از طلاق‌‌‌ها که به شکل‌‌‌گیری خانواده تک‌‌‌نفره جدید منجر می‌شود و نیز درصدی از آمار فوت به اضافه تعداد خانوارهایی که نسبت به تخریب و نوسازی ملک خود اقدام می‌کنند، تعیین‌کننده نیاز جدید به مسکن در طول یک سال است. برآورد «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در سال گذشته حداقل 530‌هزار تقاضای جدید وارد بازار مسکن شده که این میزان 3/ 1 برابر آماری است که از تیراژ ساخت منتشر شده است. البته این نکته را نباید از نظر دور داشت که الزاما قرار نیست به ازای کل تقاضای جدید ورودی به بازار مسکن، خانه‌‌‌سازی شود چراکه تعدادی خانه خالی نیز در کشور وجود دارد که قرار است به تدریج پاسخگوی بخشی از نیاز به مسکن باشد. اما فارغ از این موضوع، به طور معمول در چند سال رکودی بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی، تقاضای جدید همواره بیشتر از خانه‌‌‌سازی و سالانه رقمی بین 1/ 1 تا نزدیک 5/ 1 برابر تیراژ ساخت همان سال بوده است.

همه این اعداد و ارقام نشان می‌دهد سرمایه‌گذار ساختمانی در سال گذشته نیز مثل سال‌های قبل از آن، همچنان شرایط بازار مسکن را برای ورود مساعد ندیده است. با این حال نباید تلقی سیاستگذار این باشد که چون تیراژ ساخت پایین است، قیمت مسکن مسیر صعودی را پس از وقفه یکساله در 1400 بار دیگر در پیش گرفته است.

تیراژ ساخت حتما یکی از موضوعات مهمی است که سیاستگذار با توجه به تاثیر آن بر رونق صنایع بالادست و پایین‌‌‌دست باید به آن توجه کند و نسبت به آن دغدغه داشته باشد. اما واقعیت این است که مسیر ثبات قیمت مسکن، الزاما سرمایه‌گذاری ساختمانی نیست؛ کمااینکه مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس نیز در چند گزارش اخیر خود به این موضوع پرداخت و تاکید کرد که الزاما هر تولیدی در بخش مسکن وارد بازار مصرف نمی‌شود و ممکن است بخشی از تیراژ ساخت به لحاظ متراژ و موقعیت اصلا با تقاضای حاضر در بازار ارتباط برقرار نکند.

از طرفی حجم زیادی خانه خالی در کشور وجود دارد که ورود آنها به بازار با به‌کارگیری ابزارهای موثر مالیاتی به تنظیم نسبت عرضه و تقاضای مسکن کمک می‌کند. به این ترتیب افزایش تیراژ ساخت به‌تنهایی کلید خانه‌‌‌دار شدن متقاضیان مسکن نیست؛ به‌‌‌ویژه اگر این افزایش نه از مسیر طبیعی و با حضور پررنگ بخش خصوصی، بلکه به شکل گلخانه‌‌‌ای و با خانه‌‌‌سازی دولتی صورت گیرد.

راننده ماشین بحران مسکن

یارانه‌‌‌های ملکی شهرداری و خانه‌‌‌سازی دولتی به خانه‌‌‌دارشدن بی‌‌‌خانمان‌‌‌ها منجر شد یا چندخانه‌‌‌ای شدن خانه‌‌‌دارها؟

تاوان سیاستگذاری با آدرس‌‌‌غلط تشریح شد

تاریخ چاپ:
شماره خبر:۳۹۷۵۱۸۴
دنیای‌اقتصاد : دولت و شهرداری با تنزل دادن «ریشه بحران مسکن» به موضوع «کمبود عرضه»، دو سیاست جداگانه در این سال‌ها جلو برده‌اند که هر دو به جای «عرضه مسکن در استطاعت» برای گروه‌های هدف، باعث تشدید «نابرابری اقتصادی و اجتماعی» بین فقیر و غنی شده همچنین نتیجه تزریق یارانه‌های شهری به پروژه‌های ساختمانی، «افزایش مالکان چند خانه‌ای» شده است. سیاستگذاری با آدرس غلط، امروز باعث شده است خانه‌اول از دسترس پردرآمدها هم خارج شود و فراتر از آن، «بحران نابرابری دولت‌آفرین در فرصت‌های زندگی بین دارندگان ملک و محرومان» شکل بگیرد.

رمزگشایی از نقش «دولت» و «شهرداری» در تعمیق نابرابری بین خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها و چند‌‌‌خانه‌‌‌ای‌‌‌ها، «سیاستگذار مسکن» را به عنوان راننده ماشین بحران در این بازار، معرفی می‌کند. یافته‌‌‌های یک مطالعه رسمی در ارتباط با نقش عوامل سیاستگذار بازار مسکن در بحران ملکی نشان می‌دهد، مستاجرها و افراد فاقد مسکن که پیش از این با عنوان «خانه‌‌‌اولی»، مصرفی‌‌‌ترین طیف تقاضا در بازار معاملات مسکن را به خود اختصاص می‌‌‌دادند، هم‌‌‌اکنون با تاوان سیاستگذاری با آدرس غلط در این بازار روبه‌رو شده‌‌‌اند. تاوان این شرایط، طی سال‌های اخیر تاکنون خود را در شکل کاهش نرخ مالکیت مسکن در مقابل افزایش تعداد خانوارهای مستاجر مواجه با بحران اجاره‌‌‌نشینی، نشان داده است. این بحران هم‌‌‌اکنون مستاجرها و افراد فاقد مسکن را در شرایط بسیار دشواری قرار داده است. این در حالی است که بر اساس آمارهای رسمی، در طول سال‌های گذشته همزمان با افزایش تعداد خانوارهای مستاجر و کاهش نرخ مالکیت، عرضه واحد جدید به بازار مسکن نیز صورت گرفته است. اما سوال مهم آن است که چرا با وجود عرضه قابل‌توجه واحدهای مسکونی جدید به بازار در سال‌های اخیر تاکنون، به جای آنکه نرخ مالکیت در کشور افزایش یابد، نرخ اجاره‌‌‌نشینی بیشتر شده است و سهم سکونت در مسکن ملکی در برابر سهم سکونت استیجاری، رو به افول رفته است؟

2 copy

نتایج یک مطالعه رسمی، دولت وشهرداری‌‌‌ها را به عنوان راننده‌‌‌های ماشین بحران بازار مسکن معرفی می‌کند. این دو نهاد سیاستگذار در حوزه مسکن، به‌رغم اجرای سیاست‌‌‌هایی در راستای افزایش عرضه واحدهای مسکونی در سال‌های گذشته تاکنون، به دلیل طی این مسیر از آدرس‌‌‌های اشتباه، نه تنها موفق به مهار بحران مسکن نشده‌‌‌اند بلکه به واسطه اجرای این سیاست‌‌‌ها، بحران مسکن تشدید شده است. ضمن آنکه بحران مسکن خود منجر به بروز شش نوع بحران دیگر شده است که پیامد آن چیزی جز افزایش شکاف و نابرابری‌‌‌های اجتماعی بین خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها(مستاجرها وافراد فاقد مسکن) و چند‌‌‌خانه‌‌‌ای‌‌‌ها (افرادی که حرکت سیاستگذار از مسیر غلط منجر به افزایش دارایی ملکی آنها شده است)، نیست.

دومینوی سیاستگذاری غلط مسکن

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، این برای اولین بار است که دومینو یا مقصد سیاستگذاری غلط در بخش مسکن، آن هم از جانب یک نهاد رسمی، به تصویر کشیده می‌شود. البته طی سال‌های گذشته کارشناسان از جمله «دنیای‌اقتصاد» به طور مداوم هشدارهایی در این زمینه مطرح کرده‌‌‌اند؛ از جمله این هشدارها نیز اشاره به سیاست‌‌‌های غلطی است که هدف از اجرای آنها از سوی سیاستگذار (دولت و شهرداری) کمک به خانه‌‌‌دار شدن گروه‌‌‌های فاقد مسکن عنوان شده است. یکی از این هشدارها مربوط به این واقعیت مهم است که مشکل بازار مسکن  الزاما با تمرکز صرف بر تولید انبوه مسکن بدون توجه و با غفلت از ریشه‌‌‌های آن، حل نخواهد شد. اخیرا نهادهای رسمی، در ادامه اظهارنظرهای کارشناسی قبلی، به انحای مختلف در خصوص چگونگی و پیامدهای اعمال سیاست‌‌‌های اشتباه در بازار مسکن هشدار داده‌‌‌اند. تازه‌‌‌ترین هشدارها دربردارنده مشخصات وپیامدهای تعریف فرضیه غلط درباره معضل بازار مسکن، تعریف آدرس غلط، تعریف سیاست غلط و محصول تلخ این سیاست است که دومینوی تشدید بحران در بازار مسکن از مجرای سیاست‌‌‌های اجرا شده در این بخش را توضیح داده و به تصویر می‌‌‌کشد. این تصویرسازی از دومینوی سیاستگذاری از مسیر غلط در بازارمسکن در گزارشی با عنوان «چالش‌‌‌های سیاستگذاری مسکن شهری در ایران» از سوی مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس به عنوان بازوی پژوهشی قوه مقننه کشور، انجام شده ونتایج آن به تازگی منتشر شده است. در این گزارش اعلام شده است که برای طی این مسیر غلط دو راننده یا دو سیاستگذار وجود دارد.راننده اول دولت و راننده دوم شهرداری‌‌‌ها هستند.

مسیر اشتباه «دولت‌‌‌» و «شهرداری‌‌‌ها»

تبعیت و اصرار بر یک فرضیه غلط در دست‌‌‌کم یک ونیم دهه گذشته (از نیمه دهه هشتاد تا امروز)، از سوی دولت‌‌‌ها، نه تنها در همه این سال‌ها منجر به رفع بحران در بازار مسکن نشده است بلکه نتایج این پژوهش رسمی و همچنین واقعیت‌‌‌ها نشان می‌دهد که بحران در این بازار و تبعات بعدی آن، تشدید هم شده است.

ین فرض غلط، این بوده است که مشکل بازار مسکن و خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها، «کمبود مسکن» است و دولت‌‌‌ها این فهم اشتباه را به آدرس حل معضل مسکن تبدیل کرده و به عبارتی ابعاد بحران مسکن را به کمبود عرضه تنزل داده‌‌‌اند. مسیر اشتباهی که دولت برای حل بحران مسکن در همه بیش از این یک و نیم دهه اخیر به کار گرفته است «خانه‌‌‌سازی انبوه دولتی» بوده است. بحران مسکن و بحران‌های بعدی آن علاوه بر دولت، یک راننده دیگر نیز داشته است و آن شهرداری‌‌‌ها وسیاست‌‌‌هایی بوده است که طی همه سال‌های گذشته تاکنون، در ساخت‌وسازهای شهری اعمال شده است.

مسیری که شهرداری‌‌‌ها طی کرده‌‌‌اند مبتنی بر اعطای یارانه، پاداش و تسهیلات ریالی و غیرریالی برای ساخت‌وساز به اشکال مختلف بوده است. تخفیف‌‌‌های اعطا شده برای صدور پروانه، مجوزهای تغییر کاربری‌‌‌ها و اعطای تراکم مازاد، در واقع یارانه‌‌‌هایی است که طی همه سال‌های گذشته تاکنون بدون رهگیری و ایجاد الزام برای سازنده‌‌‌ها و مالکان با هدف عرضه دست‌‌‌کم بخشی از واحدها به بازار اجاره یا فروش به خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها، به عوامل ساخت داده شده است. به این ترتیب یارانه‌‌‌هایی که از بودجه شهر و شهروندان باید صرف افزایش رفاه آنها از جمله کمک به تامین مسکن گروه‌‌‌های فاقد مسکن می‌‌‌شده است عملا در خدمت افزایش دارایی‌‌‌های ملکی افراد چند خانه‌ای قرار گرفته است. در واقع در شرایطی که از محل بودجه عمومی شهر، این تخفیف‌‌‌ها، پاداش‌‌‌ها و امتیازها به عوامل ساخت‌وساز مسکن پرداخت شده است، از سوی دیگر هیچ تضمینی مبنی بر اینکه دست‌‌‌کم بخشی از این خانه‌‌‌ها در شکل مسکن استیجاری یا مسکن ملکی در استطاعت به گروه‌‌‌های فاقد مسکن که همان گروه‌‌‌های هدف برای حمایت در این بخش هستند، تعلق بگیرد، وجود نداشته و ندارد.

اسناد رسمی از اقدامات ضدهدف

در گزارش مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس اسنادی وجود دارد که نشان می‌دهد این یارانه‌‌‌ها و امتیازها، نه تنها هدف کمک به خانه‌دار شدن فاقدان مسکن را تامین نکرده است که دقیقا ضد هدف یا ضدکارکرد بوده است. یعنی باعث شده امروز خانه‌‌‌اولی‌‌‌های پردرآمد هم با بحران دسترسی به مسکن مواجه شوند. این در حالی است که به دنبال تشدید بحران در بازارمسکن، وضعیت تعداد زیادی از خانوارهای مستاجر نیز وخیم است.

بر اساس این گزارش نرخ مالکیت مسکن در فاصله سال‌های 90 تا 95 کاهش یافته است و جمعیت مستاجرها افزایش یافته است. در حالی که در همین فاصله 5 ساله، ساخت‌وساز و عرضه به بازار مسکن افزایش پیدا کرده است و بیش از 2میلیون واحد مسکونی ساخته شده است. نتیجه‌‌‌ای که در این پژوهش به آن اشاره شده این است که اگر قرار بود مشکل بازار مسکن، کمبود عرضه باشد پس با این میزان ساخت، دست‌‌‌کم نباید جمعیت مستاجرها افزایش می‌‌‌یافت و در مقابل نرخ مالکیت کم می‌‌‌شد. از سوی دیگر آمارهای رسمی مربوط به سرشماری نفوس و مسکن در دو دوره زمانی یعنی سال‌های 90 و 95 نشان می‌دهد، در سال 90 به ازای 21 میلیون و100‌هزار خانوار ساکن در کشور، 22 میلیون و300 هزارواحد مسکونی وجود داشته است. از این تعداد واحد مسکونی نیز 20میلیون واحد از سوی خانوارها به صورت ملکی یا استیجاری مورد استفاده قرار داشته است و 2 میلیون و300‌هزار واحد نیز در شکل خانه‌‌‌های خالی یا خانه‌‌‌های دوم شناسایی شده است. اما در سال 95، در حالی تعداد خانوارها در کشور به 24 میلیون و200‌هزار خانوار رسید که موجودی مسکن کشور در آن سال 27 میلیون و 500‌هزار واحد مسکونی اعلام شد. از این 27 میلیون و500‌هزار واحد مسکونی هم 22 میلیون و800‌هزار واحد به صورت ملکی و استیجاری از سوی خانوارها در حال استفاده بود و 4 میلیون و700‌هزار واحد مسکونی نیز به عنوان خانه خالی از سکنه یا خانه دوم شناسایی شد.

این آمارها نشان می‌دهد در شرایطی که در سال 95، موجودی مسکن کشور به میزان قابل‌توجهی افزایش یافت، اما بحران مسکن نه تنها در کشور کاهش نیافت، بلکه افزایش نیز داشت. این در حالی است که آمارها حتی نشان‌دهنده مازاد عرضه مسکن است؛ یعنی موجودی مسکن با فاصله قابل‌توجهی از تعداد خانوارها سبقت گرفته است.

در چنین شرایطی که به واسطه ساخت‌وسازهای انجام شده تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوارها سبقت گرفته و عملا شرایط مازاد عرضه در آمارهای رسمی منعکس شده است، چرا نرخ مالکیت در همین زمان کاهش یافته و در مقابل به تعداد خانوارهای مستاجر افزوده شده است؟ مگر نه اینکه در یک پروسه منطقی و در یک بازار نرمال، افزایش عرضه باید منجر به افزایش خانه‌‌‌دار شدن گروه‌‌‌های فاقد مسکن و در نتیجه افزایش نرخ مالکیت و کاهش تعداد مستاجرها شود؟

آمارها نشان می‌دهد در فاصله سال‌های 90 تا 95، نرخ مالکیت از 57/ 56‌درصد به 52/ 54‌درصد کاهش یافته است. در مقابل نرخ اجاره‌‌‌نشینی از 18/ 33‌درصد به 7/ 36‌درصد رسیده است. (مابقی مربوط به سایر انواع سکونت است).

همچنین داده‌‌‌های این گزارش حاکی از رشد 10 برابری قیمت مسکن در فاصله سال‌های 97 تا 1402 است. سال 97 متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در کشور معادل 2 میلیون تومان بود که برآورد مرکز پژوهش‌‌‌ها از رسیدن این میزان به 20میلیون تومان در سال‌جاری خبر می‌دهد. این در حالی است که آهنگ رشد قیمت مسکن به مراتب بیش از آهنگ رشد درآمد بوده است. در شرایطی که در این بازه زمانی (97 تا 1402) متوسط قیمت مسکن 900‌درصد رشد داشته است، حداقل حقوق نیروی کار تنها 600‌درصد افزایش یافته است. این شرایط منجر به سرایت بحران دسترسی مسکن به خانه‌‌‌اولی‌‌‌های پردرآمد نیز شده است. در بازار اجاره نیز شرایط به مراتب وخیم‌‌‌تر است که یکی از نمودهای آن نیز خود را در شکل جابه‌‌‌جایی‌‌‌های اجباری به مناطق پایین‌‌‌تر یا حواشی شهرها نشان می‌دهد.

سیاستگذاری به نفع چندخانه‌‌‌ای‌‌‌ها

نتیجه‌‌‌ای که از این شرایط می‌توان گرفت این است که این میزان ساخت‌وساز در سال‌های اخیر منجر به افزایش نرخ مالکیت از مسیر خانه‌‌‌دار شدن خانوارهای فاقد مسکن (خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها) نشده است. در واقع این عرضه جدید به بازار تقاضای چند خانه‌‌‌ای تزریق شده است. یعنی ساخت‌وسازهای جدید به جای آنکه به هدف که همان خانه‌‌‌دار شدن گروه‌‌‌های فاقد مسکن است اصابت کند، منجر به افزایش دارایی ملکی افراد دارای مسکن در شکل خرید خانه دوم یا چندم (خانه‌‌‌چندمی‌‌‌ها) شده است. این موضوع عملا به معنای شکست مسیر دولت‌‌‌ها برای رسیدن به هدف است و آمارهای رسمی نیز سندی است که غلط بودن فرضیه دولت‌ها را اثبات می‌کند. این شرایط را می‌توان به تله عرضه کور تعبیر کرد؛ تله‌‌‌ای که اگرچه در آن موجودی مسکن از محل عرضه جدید افزایش می‌‌‌یابد اما در مقابل این خانه‌‌‌ها به جای آنکه به گروه‌‌‌های هدف برسد صرف افزایش دارایی‌‌‌های ملکی چندخانه‌‌‌ای‌‌‌ها می‌شود و در مقابل هر روز تعداد بیشتری از خانوارها از مالکیت دور شده و به عنوان مستاجر در بازار حضور می‌‌‌یابند. همچنین این شرایط نشان‌دهنده آن است که نیازسنجی درستی از وضعیت بازار مسکن در گروه‌‌‌های هدف صورت نگرفته و نیازسنجی‌‌‌های درست مبنای سیاستگذاری‌ها نبوده است. همچنین استفاده بهینه اجتماعی از موجودی مسکن با اصلاح نظام مالیات ستانی از دارندگان املاک مورد غفلت واقع شده است.

ماجرای عرضه انحرافی

مجموعه سیاست‌‌‌های اعمال شده از سوی دولت‌‌‌ها و شهرداری‌‌‌ها در نهایت منجر به نوعی عرضه انحرافی به بازار مسکن شده است. عرضه‌‌‌هایی که بخش زیادی از آنها مربوط به واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت است که با استفاده از امتیازها و مشوق‌‌‌های شهری به سازنده‌‌‌ها اعطا شده و در مقابل هیچ تضمینی از بابت ساخت مطابق الگوی مصرف و عرضه دست‌‌‌کم بخشی از واحدها به بازار اجاره یا فروش به خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها، از آنها گرفته نشده است. واحدهایی که در عین حال هیچ نسبتی با توان خانوارهای نیازمند مسکن ندارد. آمارها نشان می‌دهد 40‌درصد از واحدهایی که طی سال‌های اخیر در تهران ساخته شده است بیش از 220 مترمربع مساحت دارند و 65‌درصد از واحدهای ساخته شده در سال‌های اخیر نیز متراژی بیش از 150 مترمربع دارند که تامین هزینه سکونت در آنها از عهده خانوارهای مستاجر وخانه‌‌‌اولی خارج است.

در کشور نیز طی یک دهه گذشته متوسط متراژ واحدهای مسکونی ساخته شده بین 124 تا 135 مترمربع بوده است. این موضوع نشان می‌دهد تشویق‌‌‌ها و تخفیف‌‌‌ها و مجوزهای شهرداری که همگی در حکم یارانه ساخت‌وساز هستند عملا به بزرگ‌‌‌سازی به جای تامین مسکن برای کم‌‌‌درآمدها و خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها اختصاص یافته است. در واقع نظام سیاستگذاری مسکن دچار «یارانه‌‌‌دهی بی‌‌‌هدف» شده است. این نظام معیوب نه تنها منجر به تامین مسکن بی‌‌‌خانه‌‌‌ها نشده است که زمینه افزایش ثروت ملکی چندخانه‌‌‌ای‌ها را فراهم کرده است. این یارانه‌‌‌ها به ساختمان‌‌‌هایی داده شده که هیچ تعهد اجتماعی از بابت عرضه به بازار مسکن کم‌‌‌درآمدها برایشان ایجاد نشده است در حالی که همه این امتیازها از محل بودجه عمومی به آنها اختصاص یافته است.

واحدهایی که هم به لحاظ متراژ و هم از نظر سطح قیمت واجاره‌‌‌بها، در استطاعت خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها نیستند. خود این موضوع بنا بر اعلام مرکز پژوهش‌‌‌ها منجر به افزایش نابرابری اجتماعی «دولت‌آفرین» شده است. در واقع خروجی اقدامات دولت خود منجر به افزایش مالکیت چند خانه‌‌‌ای‌‌‌ها شده است. از سوی دیگر به جای آنکه برنامه‌‌‌ها و سیاست‌‌‌های دولت در مالیات‌‌‌ستانی معطوف به پرهزینه وکم‌‌‌صرفه کردن خرید و فروش سوداگرانه (به جز خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها) باشد، کاملا در خدمت چند خانه‌‌‌ای‌‌‌ها قرار گرفته است. در حالی که در همه این سال‌ها می‌توانست از طریق دریافت مالیات‌‌‌های سالانه، ریسک و هزینه چندخانه‌‌‌ای‌‌‌ها  را از بابت احتکار و سوداگری ملکی  به نفع عرضه این واحدها به بازار و کمک به تامین مسکن خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها ومستاجرها، افزایش دهد.

معرفی «ابربحران بحران‌ها»

در این گزارش همچنین به صراحت اعلام شده است که این شرایط یعنی بحران مسکن خود منجر به ایجاد پنج بحران دیگر شده است که برآیند آن در نهایت خود را به شکل بحران ششم یا «ابربحران بحران‌ها» نشان می‌دهد.

بحران اول تعمیق نابرابری در ثروت است. بحران دوم تعمیق نابرابری در درآمد. بحران سوم تعمیق نابرابری در ثروت و درآمد بین نسلی. بحران چهارم، تعمیق شکاف رفاهی. بحران پنجم بحران کاهش کیفیت زندگی است. مجموعه بحران مسکن و این پنج بحران که به دنبال آن برای گروه‌‌‌های فاقد مسکن و حتی نسل یا نسل‌های بعدی آنها نیز می‌تواند بحران‌‌‌آفرین باشد، خود را در شکل ابربحران بحران‌ها یعنی نابرابری در فرصت‌‌‌های زندگی نشان می‌دهد. موج تورمی در بازار مسکن، ناشی از اجرای سیاست‌‌‌های ناکارآمد و با اثر معکوس، اثر نامتوازنی بر زندگی خانوارها داشته است. چند خانه‌‌‌ای‌‌‌ها متناسب با میزان املاکشان، ثروتشان نیز افزایش یافته و این موضوع منجر به بحران تعمیق نابرابری در ثروت شده است. همچنین به‌دلیل عایدی ناشی از مالکیت املاک و دریافت اجاره‌‌‌بها، تعمیق نابرابری درآمدی میان چندخانه‌‌‌ای‌‌‌ها و افراد بی‌‌‌خانه ایجاد شده است. به جهت به ارث رسیدن دارایی ملکی چندخانه‌‌‌ای‌‌‌ها و محرومیت فرزندان افراد بی‌‌‌خانه از این امکان، یک بحران دیگر ناشی از این وضعیت خود را در شکل بحران تعمیق نابرابری ثروت و درآمد بین نسلی نشان می‌دهد. بحران تعمیق شکاف ونابرابری رفاهی بین افراد بی‌‌‌خانه و چندخانه‌‌‌ای‌ها و همچنین اثر جابه‌‌‌جایی‌‌‌های اجباری بر کاهش کیفیت زندگی، در پی بحران مسکن ایجاد و روز به‌روز تشدید می‌شود. در نهایت نیز ابربحران بحران‌ها یعنی نابرابری در فرصت‌‌‌های زندگی بین این دو گروه ایجاد و ابعاد آن با گذشت زمان بزرگ‌تر می‌شود. در گزارش مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس تاکید شده است که همه این بحران‌ها نه تنها ریشه در عقب‌نشینی دولت‌‌‌ها از استیفای حقوق رفاهی کم‌‌‌درآمدها و همچنین اعمال سیاست‌‌‌های موثر برای رفع بحران مسکن دارد، بلکه یک علت بزرگ دیگر آن به پیروی از مسیر اشتباه سیاستگذاری در این زمینه معطوف است. همه اینها در شرایطی است که نظام مالیاتی نیز در خدمت توزیع درآمد وثروت درون‌نسلی نیست.

از سوی دیگر، فعالیت‌‌‌های دولت نیز در حوزه تامین مسکن خانوارهای فاقد مسکن دست‌‌‌کم به یک علت به جواب نرسیده و عملا ناموفق بوده است؛ علت این است که در برنامه‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی هم آورده نقدی و هم اقساط وام از توان کم‌‌‌درآمدها بالاتر بوده و به هدف اصلی که همان کمک به تامین مسکن کم‌‌‌درآمدهاست اصابت نکرده است. بنابراین با این سیاستگذاری‌‌‌های غلط نه تنها بحران مسکن حل نشده که 5بحران و یک ابربحران نیز به دنبال آن ایجاد شده است.

در چنین شرایطی مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس تاکید کرده است که هم‌‌‌اکنون زمان ایفای نقش تحول‌آفرین سیاستگذار مسکن در این بخش فرا رسیده است. درست است که هم‌‌‌اکنون دولت و شهرداری‌‌‌ها در این بخش نقش‌‌‌آفرینی دارند، اما بیش از آنکه این سیاست‌‌‌ها معطوف به پاسخگویی به نیاز مسکن باشد در خدمت کالایی‌سازی آن قرار گرفته است. این در حالی است که هرگونه سیاست و از جمله نظام یارانه‌‌‌ای و تسهیلاتی باید با هدف استطاعت‌‌‌پذیر کردن مسکن برای خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها و مستاجرها بازتعریف شود. اصلاح نظام مالیاتی به منظور ایجاد ریسک و هزینه برای ملاکی با هدف استفاده بهینه از موجودی مسکن نیز امری لازم وضروری است.

© کلیه حقوق برای شرکت عمران آبشار اسپادانا محفوظ است . - طراحی توسط مصطفی مولایی