یافته‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، در حالی که هزینه ساخت مسکن در شهرها، به طور قابل‌توجهی افزایش یافته است، دولت قصد دارد برای آنکه مسکن‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز در حومه کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ به هدف اصلی یعنی خانه‌‌‌دار شدن اقشار فاقد مسکن که از نظر سطح توانمندی مالی آسیب‌‌‌پذیرترین اقشار جامعه هستند، اصابت کند، هزینه‌‌‌های ساخت را از این طریق کاهش دهد.

در واقع هدف از ساخت خانه‌‌‌هایی که دولت فقط تا مرحله سفت‌‌‌کاری و اتمام مشاعات و محوطه‌‌‌سازی‌‌‌ها آن را پیش‌‌‌برده و تحویل متقاضیان می‌دهد، ساخت مسکن در استطاعت برای گروه‌‌‌هایی است که به دلیل توان مالی محدود، حتی در طرح‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی مشابه آنچه از گذشته تاکنون اجرا شده است، قادر به خانه‌‌‌دار شدن نیستند. آن طور که مسوولان می‌‌‌گویند طرح‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی اجرا شده در سال‌های قبل به دلیل این موضوع یعنی ضعف توانایی مالی گروه قابل‌توجهی از متقاضیان، عملا به هدف اصابت نکرده و در نقاط بسیاری این خانه‌‌‌ها در نهایت در چرخه معامله بین سرمایه‌گذارها قرار گرفته است.

 ابعاد مسکن‌‌‌سازی در شهرهای جدید

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بر اساس تازه‌‌‌ترین آمار اعلام شده از سوی دولت، ۶۰۰‌هزار واحد مسکونی از مجموع ۴ میلیون واحد مسکونی در نظر گرفته شده برای ساخت در قالب نهضت ملی مسکن قرار است در شهرهای جدید احداث شود. تاکنون نیز بالغ بر ۳۰۰‌هزار نفر متقاضی مسکن ملی در این شهرها ثبت‌نام‌‌‌ کرده‌‌‌اند که از این تعداد ۱۷۷‌هزار نفر واجد شرایط معرفی شده‌‌‌اند. برای اجرای بیش از ۲۰۰‌هزار واحد مسکونی نیز زمین تامین شده است و بیش از ۱۲۰‌هزار واحد مسکونی در پروژه‌‌‌های فعال در دست ساخت قرار دارند. نقاط حومه‌‌‌ای که عمدتا با هدف پاسخ به نیاز مسکن و سکونت جمعیت سرریز کلان‌شهرها در پیرامون این شهرهای بزرگ شکل گرفته‌‌‌‌‌‌اند از نیمه دهه ۸۰، با شروع خانه‌‌‌سازی‌‌‌های دولتی در قالب مسکن مهر، مورد توجه سه سمت فعال بازار مسکن یعنی سیاستگذار، سازنده‌‌‌ها و متقاضیان (طرف تقاضا) قرار گرفتند. تا پیش از مسکن مهر این شهرهای جدید چندان مورد توجه نبود. هم‌‌‌اکنون نیز قرار است ۶۰۰‌هزار واحد از ۴میلیون واحد نهضت ملی مسکن در این شهرها احداث شود.

در حالی که از همان ابتدای شروع طرح نهضت ملی مسکن در سال ۱۴۰۰، بین انبوه‌‌‌سازان و دولت از بابت هزینه ساخت واحدهای دولتی‌‌‌ساز اختلاف‌‌‌نظر وجود داشت، ارقام و واقعیت‌‌‌های بازار ساخت‌‌‌وساز نیز نشان‌دهنده آن بود که هزینه ساخت هرمترمربع مسکن با فاصله قابل‌توجهی بیش از ارقام تعیین شده است. این اختلاف هنوز هم پابرجاست. اما مسوولان طرح نهضت ملی مسکن در دولت، نقشه جدیدی را برای ساخت مسکن در استطاعت از طریق کاهش قیمت تمام شده واحدها برای متقاضیان طراحی کرده‌‌‌اند. برخلاف برخی مقاومت‌‌‌های اولیه برای اعمال قیمت‌های روز ساخت مسکن در طرح خانه‌‌‌سازی دولتی، هم‌‌‌اکنون مسوولان اجرای این طرح تا حدی این موضوع را پذیرفته‌‌‌اند که آنچه به عنوان هزینه ساخت هر مترمربع مسکن درنظر گرفته‌‌‌اند کمتر از واقعیت‌‌‌های بازار است. دولت در حالی ساخت هر مترمربع مسکن با هزینه ۸ تا ۸ و نیم میلیون تومان و با مشاعات و محوطه‌سازی، ۱۰ میلیون تومان را در نظر دارد که به روایت سازنده‌‌‌های فعال در شهر تهران هم‌‌‌اکنون حداقل هزینه ساخت یک مترمربع مسکن بدون احتساب قیمت زمین در پایتخت، ۱۵ میلیون تومان است. در پروژه‌‌‌های معمولی نیز این میزان تا ۲۰ میلیون تومان می‌‌‌رسد. این در حالی است که ابتدای امسال، انجمن مهندسان مشاور معمار و شهرساز در نامه‌‌‌ای متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن را ۱۷ میلیون تومان اعلام کرده‌‌‌ بودند.

به تازگی نیز گزارشی در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته است که در آن شهرداری تهران هزینه ساخت هر مترمربع از واحدهای مسکونی در طرح‌‌‌های مشارکتی خود بدون احتساب قیمت زمین را ۲۵ میلیون تومان اعلام کرده است.

 جزئیات ساخت متری۱۰ میلیون

علیرضا جعفری، معاون وزیر راه وشهرسازی و مدیرکل شرکت عمران شهرهای جدید در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» در این باره اعلام کرد: دولت نیز به این افزایش‌‌‌های هزینه‌‌‌ ساخت از ناحیه تورم ساختمانی و رشد محسوس قیمت مصالح وتجهیزات و سایر آیتم‌‌‌های هزینه‌‌‌بر در خانه‌‌‌سازی دولتی واقف است. از سوی دیگر، با این محدودیت مواجه است که باید خانه‌‌‌ها با کمترین قیمت در اختیار متقاضیان قرار بگیرد.

جعفری به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: در طرح‌‌‌های قبلی، بخش زیادی از افراد فاقد مسکن به دلیل عدم‌توانمندی مالی و به‌رغم آنکه واجد شرایط بودند موفق به ورود به طرح‌‌‌های حمایتی نشدند بنابراین در شرایط فعلی که هزینه ساخت به میزان قابل‌توجه افزایش یافته است باید طرحی تهیه می‌‌‌شد که تا حد امکان بتوان این گروه‌‌‌ها را خانه‌‌‌دار کرد و به همین منظور طرح ساخت مسکن تا مرحله اتمام سفت‌‌‌کاری و واگذاری مرحله نازک‌‌‌کاری به خود متقاضیان، در دستور کار قرار گرفته است. در قالب این مدل، دولت خانه‌‌‌ها را تا مرحله اتمام سفت‌‌‌کاری احداث می‌کند و آیتم‌‌‌های مربوط به تجهیزات داخلی و همین‌طور نازک‌‌‌کاری‌‌‌های داخل واحد را به عهده متقاضیان قرار می‌دهد. با این مدل، فرد متقاضی به دلیل ضعف بنیه مالی از خانه‌‌‌دار شدن محروم نمی‌شود و از سوی دیگر به مرور زمان و به تدریج، اقدام به تکمیل آیتم‌‌‌های داخلی ساختمان می‌کند.

جزئیات این طرح نشان می‌دهد، در این روش، بعد از اتمام مرحله سفت‌‌‌کاری، مسوولیت تامین و تکمیل امکانات داخلی واحد مانند پکیج، کابینت، سینک، هود و شیرآلات، درب‌‌‌های داخلی واحد، تجهیزات نور و روشنایی واحد، کاشی و سرامیک و… بر عهده متقاضی خواهد بود. دیوارهای داخلی ساختمان نیز به مرحله زیرسازی رسیده و رنگ‌‌‌آمیزی به متقاضی واگذار می‌شود. معاون وزیر راه وشهرسازی به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: با این کار می‌توان هزینه‌‌‌های تمام شده واحدها را در ابتدا مدیریت کرد و قیمت تمام شده را به حد استطاعت متقاضی رساند. در واقع از نظر طراحان این روش مهم آن است که با این روش، افراد واجد شرایط حتی آنهایی که از توانایی مالی کافی برای خرید یک آپارتمان کامل برخوردار نیستند صاحبخانه شوند و در یک فرآیند تدریجی خانه خود را تکمیل کنند.

 تایید تشدید خریدهای سرمایه‌‌‌ای

معاون وزیر راه وشهرسازی همچنین با تایید تشدید خریدهای سرمایه‌‌‌ای در شهرهای جدید در سال‌های اخیر به دلیل جهش قیمت مسکن، مدل ساخت تا مرحله اتمام سفت‌‌‌کاری را یکی از اقداماتی دانست که دولت بنا دارد برای مقابله با سوداگری و کنترل خریدهای سرمایه‌‌‌ای در شهرهای جدید، آن را اجرایی کند.

به گفته جعفری، در سال‌های گذشته، گروه زیادی از خانوارهای متقاضی خانه‌‌‌های دولتی به دلیل عدم‌توانایی برای تامین سهم آورده متقاضی به ناچار این واحدها را به سرمایه‌گذاران ملکی واگذار کردند و به همین دلیل بخش زیادی از واحدهای مسکونی دولتی‌‌‌ساز که با هدف خانه‌‌‌دار شدن اقشار فاقد مسکن در دهک‌‌‌های ابتدایی ساخته شده بود، از هدف منحرف شده و در نهایت در چرخه معاملات سرمایه‌‌‌ای قرار گرفت. اما با روش ساخت تا مرحله اتمام سفت‌‌‌کاری این واحدها با استطاعت مالی متقاضیان هماهنگ خواهد شد و بنابراین از این روش، گروه‌‌‌های کمتری به دلیل ضعف بنیه مالی ناچار به فروش خانه‌‌‌ها می‌‌‌شوند. وی از این طرح در کنار سایر روش‌هایی مانند دریافت مالیات از خانه‌‌‌های خالی در شهرهای جدید و مقابله با سوداگران ملکی که اقدام به خرید و فروش غیرمجاز امتیاز خانه‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز می‌کنند به عنوان یک روش مهار سوداگری و خریدهای سرمایه‌‌‌ای در شهرهای جدید یاد کرد.

 تعیین محل ۲۷ شهرک جدید

جعفری که پیش‌تر و در جریان نشست خبری اخیر خود از برنامه ساخت ۷۷ شهرک جدید در نقاط مختلف کشور خبر داده بود به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: تاکنون جانمایی ساخت ۲۷ شهرک نهایی شده است و مابقی نیز در دست مطالعه و انجام سایر مراحل قرار دارد. قرار است ۴ میلیون نفر نیز در این شهرک‌‌‌ها اسکان داده شوند.

این ۲۷ شهرک قرار است در نواحی ساحلی جنوب کشور و در چهار استان سیستان و بلوچستان، هرمزگان، خوزستان و بوشهر احداث شوند. ۸ شهرک یا سکونتگاه ساحلی در استان سیستان و بلوچستان، ۱۰ سکونتگاه شهرکی در هرمزگان، ۵ شهرک در خوزستان و ۴ شهرک در استان بوشهر تاکنون جانمایی شده است.

رمزگشایی از نقش «دولت» و «شهرداری» در تعمیق نابرابری بین خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها و چند‌‌‌خانه‌‌‌ای‌‌‌ها، «سیاستگذار مسکن» را به عنوان راننده ماشین بحران در این بازار، معرفی می‌کند. یافته‌‌‌های یک مطالعه رسمی در ارتباط با نقش عوامل سیاستگذار بازار مسکن در بحران ملکی نشان می‌دهد، مستاجرها و افراد فاقد مسکن که پیش از این با عنوان «خانه‌‌‌اولی»، مصرفی‌‌‌ترین طیف تقاضا در بازار معاملات مسکن را به خود اختصاص می‌‌‌دادند، هم‌‌‌اکنون با تاوان سیاستگذاری با آدرس غلط در این بازار روبه‌رو شده‌‌‌اند. تاوان این شرایط، طی سال‌های اخیر تاکنون خود را در شکل کاهش نرخ مالکیت مسکن در مقابل افزایش تعداد خانوارهای مستاجر مواجه با بحران اجاره‌‌‌نشینی، نشان داده است. این بحران هم‌‌‌اکنون مستاجرها و افراد فاقد مسکن را در شرایط بسیار دشواری قرار داده است. این در حالی است که بر اساس آمارهای رسمی، در طول سال‌های گذشته همزمان با افزایش تعداد خانوارهای مستاجر و کاهش نرخ مالکیت، عرضه واحد جدید به بازار مسکن نیز صورت گرفته است. اما سوال مهم آن است که چرا با وجود عرضه قابل‌توجه واحدهای مسکونی جدید به بازار در سال‌های اخیر تاکنون، به جای آنکه نرخ مالکیت در کشور افزایش یابد، نرخ اجاره‌‌‌نشینی بیشتر شده است و سهم سکونت در مسکن ملکی در برابر سهم سکونت استیجاری، رو به افول رفته است؟

نتایج یک مطالعه رسمی، دولت وشهرداری‌‌‌ها را به عنوان راننده‌‌‌های ماشین بحران بازار مسکن معرفی می‌کند. این دو نهاد سیاستگذار در حوزه مسکن، به‌رغم اجرای سیاست‌‌‌هایی در راستای افزایش عرضه واحدهای مسکونی در سال‌های گذشته تاکنون، به دلیل طی این مسیر از آدرس‌‌‌های اشتباه، نه تنها موفق به مهار بحران مسکن نشده‌‌‌اند بلکه به واسطه اجرای این سیاست‌‌‌ها، بحران مسکن تشدید شده است. ضمن آنکه بحران مسکن خود منجر به بروز شش نوع بحران دیگر شده است که پیامد آن چیزی جز افزایش شکاف و نابرابری‌‌‌های اجتماعی بین خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها(مستاجرها وافراد فاقد مسکن) و چند‌‌‌خانه‌‌‌ای‌‌‌ها (افرادی که حرکت سیاستگذار از مسیر غلط منجر به افزایش دارایی ملکی آنها شده است)، نیست.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، این برای اولین بار است که دومینو یا مقصد سیاستگذاری غلط در بخش مسکن، آن هم از جانب یک نهاد رسمی، به تصویر کشیده می‌شود. البته طی سال‌های گذشته کارشناسان از جمله «دنیای‌اقتصاد» به طور مداوم هشدارهایی در این زمینه مطرح کرده‌‌‌اند؛ از جمله این هشدارها نیز اشاره به سیاست‌‌‌های غلطی است که هدف از اجرای آنها از سوی سیاستگذار (دولت و شهرداری) کمک به خانه‌‌‌دار شدن گروه‌‌‌های فاقد مسکن عنوان شده است. یکی از این هشدارها مربوط به این واقعیت مهم است که مشکل بازار مسکن  الزاما با تمرکز صرف بر تولید انبوه مسکن بدون توجه و با غفلت از ریشه‌‌‌های آن، حل نخواهد شد. اخیرا نهادهای رسمی، در ادامه اظهارنظرهای کارشناسی قبلی، به انحای مختلف در خصوص چگونگی و پیامدهای اعمال سیاست‌‌‌های اشتباه در بازار مسکن هشدار داده‌‌‌اند. تازه‌‌‌ترین هشدارها دربردارنده مشخصات وپیامدهای تعریف فرضیه غلط درباره معضل بازار مسکن، تعریف آدرس غلط، تعریف سیاست غلط و محصول تلخ این سیاست است که دومینوی تشدید بحران در بازار مسکن از مجرای سیاست‌‌‌های اجرا شده در این بخش را توضیح داده و به تصویر می‌‌‌کشد. این تصویرسازی از دومینوی سیاستگذاری از مسیر غلط در بازارمسکن در گزارشی با عنوان «چالش‌‌‌های سیاستگذاری مسکن شهری در ایران» از سوی مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس به عنوان بازوی پژوهشی قوه مقننه کشور، انجام شده ونتایج آن به تازگی منتشر شده است. در این گزارش اعلام شده است که برای طی این مسیر غلط دو راننده یا دو سیاستگذار وجود دارد.راننده اول دولت و راننده دوم شهرداری‌‌‌ها هستند.

مسیر اشتباه «دولت‌‌‌» و «شهرداری‌‌‌ها»

تبعیت و اصرار بر یک فرضیه غلط در دست‌‌‌کم یک ونیم دهه گذشته (از نیمه دهه هشتاد تا امروز)، از سوی دولت‌‌‌ها، نه تنها در همه این سال‌ها منجر به رفع بحران در بازار مسکن نشده است بلکه نتایج این پژوهش رسمی و همچنین واقعیت‌‌‌ها نشان می‌دهد که بحران در این بازار و تبعات بعدی آن، تشدید هم شده است.

مسیری که شهرداری‌‌‌ها طی کرده‌‌‌اند مبتنی بر اعطای یارانه، پاداش و تسهیلات ریالی و غیرریالی برای ساخت‌وساز به اشکال مختلف بوده است. تخفیف‌‌‌های اعطا شده برای صدور پروانه، مجوزهای تغییر کاربری‌‌‌ها و اعطای تراکم مازاد، در واقع یارانه‌‌‌هایی است که طی همه سال‌های گذشته تاکنون بدون رهگیری و ایجاد الزام برای سازنده‌‌‌ها و مالکان با هدف عرضه دست‌‌‌کم بخشی از واحدها به بازار اجاره یا فروش به خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها، به عوامل ساخت داده شده است. به این ترتیب یارانه‌‌‌هایی که از بودجه شهر و شهروندان باید صرف افزایش رفاه آنها از جمله کمک به تامین مسکن گروه‌‌‌های فاقد مسکن می‌‌‌شده است عملا در خدمت افزایش دارایی‌‌‌های ملکی افراد چند خانه‌ای قرار گرفته است. در واقع در شرایطی که از محل بودجه عمومی شهر، این تخفیف‌‌‌ها، پاداش‌‌‌ها و امتیازها به عوامل ساخت‌وساز مسکن پرداخت شده است، از سوی دیگر هیچ تضمینی مبنی بر اینکه دست‌‌‌کم بخشی از این خانه‌‌‌ها در شکل مسکن استیجاری یا مسکن ملکی در استطاعت به گروه‌‌‌های فاقد مسکن که همان گروه‌‌‌های هدف برای حمایت در این بخش هستند، تعلق بگیرد، وجود نداشته و ندارد.

اسناد رسمی از اقدامات ضدهدف

در گزارش مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس اسنادی وجود دارد که نشان می‌دهد این یارانه‌‌‌ها و امتیازها، نه تنها هدف کمک به خانه‌دار شدن فاقدان مسکن را تامین نکرده است که دقیقا ضد هدف یا ضدکارکرد بوده است. یعنی باعث شده امروز خانه‌‌‌اولی‌‌‌های پردرآمد هم با بحران دسترسی به مسکن مواجه شوند. این در حالی است که به دنبال تشدید بحران در بازارمسکن، وضعیت تعداد زیادی از خانوارهای مستاجر نیز وخیم است.

بر اساس این گزارش نرخ مالکیت مسکن در فاصله سال‌های 90 تا 95 کاهش یافته است و جمعیت مستاجرها افزایش یافته است. در حالی که در همین فاصله 5 ساله، ساخت‌وساز و عرضه به بازار مسکن افزایش پیدا کرده است و بیش از 2میلیون واحد مسکونی ساخته شده است. نتیجه‌‌‌ای که در این پژوهش به آن اشاره شده این است که اگر قرار بود مشکل بازار مسکن، کمبود عرضه باشد پس با این میزان ساخت، دست‌‌‌کم نباید جمعیت مستاجرها افزایش می‌‌‌یافت و در مقابل نرخ مالکیت کم می‌‌‌شد. از سوی دیگر آمارهای رسمی مربوط به سرشماری نفوس و مسکن در دو دوره زمانی یعنی سال‌های 90 و 95 نشان می‌دهد، در سال 90 به ازای 21 میلیون و100‌هزار خانوار ساکن در کشور، 22 میلیون و300 هزارواحد مسکونی وجود داشته است. از این تعداد واحد مسکونی نیز 20میلیون واحد از سوی خانوارها به صورت ملکی یا استیجاری مورد استفاده قرار داشته است و 2 میلیون و300‌هزار واحد نیز در شکل خانه‌‌‌های خالی یا خانه‌‌‌های دوم شناسایی شده است. اما در سال 95، در حالی تعداد خانوارها در کشور به 24 میلیون و200‌هزار خانوار رسید که موجودی مسکن کشور در آن سال 27 میلیون و 500‌هزار واحد مسکونی اعلام شد. از این 27 میلیون و500‌هزار واحد مسکونی هم 22 میلیون و800‌هزار واحد به صورت ملکی و استیجاری از سوی خانوارها در حال استفاده بود و 4 میلیون و700‌هزار واحد مسکونی نیز به عنوان خانه خالی از سکنه یا خانه دوم شناسایی شد.

این آمارها نشان می‌دهد در شرایطی که در سال 95، موجودی مسکن کشور به میزان قابل‌توجهی افزایش یافت، اما بحران مسکن نه تنها در کشور کاهش نیافت، بلکه افزایش نیز داشت. این در حالی است که آمارها حتی نشان‌دهنده مازاد عرضه مسکن است؛ یعنی موجودی مسکن با فاصله قابل‌توجهی از تعداد خانوارها سبقت گرفته است.

در چنین شرایطی که به واسطه ساخت‌وسازهای انجام شده تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوارها سبقت گرفته و عملا شرایط مازاد عرضه در آمارهای رسمی منعکس شده است، چرا نرخ مالکیت در همین زمان کاهش یافته و در مقابل به تعداد خانوارهای مستاجر افزوده شده است؟ مگر نه اینکه در یک پروسه منطقی و در یک بازار نرمال، افزایش عرضه باید منجر به افزایش خانه‌‌‌دار شدن گروه‌‌‌های فاقد مسکن و در نتیجه افزایش نرخ مالکیت و کاهش تعداد مستاجرها شود؟

آمارها نشان می‌دهد در فاصله سال‌های 90 تا 95، نرخ مالکیت از 57/ 56‌درصد به 52/ 54‌درصد کاهش یافته است. در مقابل نرخ اجاره‌‌‌نشینی از 18/ 33‌درصد به 7/ 36‌درصد رسیده است. (مابقی مربوط به سایر انواع سکونت است).

همچنین داده‌‌‌های این گزارش حاکی از رشد 10 برابری قیمت مسکن در فاصله سال‌های 97 تا 1402 است. سال 97 متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در کشور معادل 2 میلیون تومان بود که برآورد مرکز پژوهش‌‌‌ها از رسیدن این میزان به 20میلیون تومان در سال‌جاری خبر می‌دهد. این در حالی است که آهنگ رشد قیمت مسکن به مراتب بیش از آهنگ رشد درآمد بوده است. در شرایطی که در این بازه زمانی (97 تا 1402) متوسط قیمت مسکن 900‌درصد رشد داشته است، حداقل حقوق نیروی کار تنها 600‌درصد افزایش یافته است. این شرایط منجر به سرایت بحران دسترسی مسکن به خانه‌‌‌اولی‌‌‌های پردرآمد نیز شده است. در بازار اجاره نیز شرایط به مراتب وخیم‌‌‌تر است که یکی از نمودهای آن نیز خود را در شکل جابه‌‌‌جایی‌‌‌های اجباری به مناطق پایین‌‌‌تر یا حواشی شهرها نشان می‌دهد.

سیاستگذاری به نفع چندخانه‌‌‌ای‌‌‌ها

نتیجه‌‌‌ای که از این شرایط می‌توان گرفت این است که این میزان ساخت‌وساز در سال‌های اخیر منجر به افزایش نرخ مالکیت از مسیر خانه‌‌‌دار شدن خانوارهای فاقد مسکن (خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها) نشده است. در واقع این عرضه جدید به بازار تقاضای چند خانه‌‌‌ای تزریق شده است. یعنی ساخت‌وسازهای جدید به جای آنکه به هدف که همان خانه‌‌‌دار شدن گروه‌‌‌های فاقد مسکن است اصابت کند، منجر به افزایش دارایی ملکی افراد دارای مسکن در شکل خرید خانه دوم یا چندم (خانه‌‌‌چندمی‌‌‌ها) شده است. این موضوع عملا به معنای شکست مسیر دولت‌‌‌ها برای رسیدن به هدف است و آمارهای رسمی نیز سندی است که غلط بودن فرضیه دولت‌ها را اثبات می‌کند. این شرایط را می‌توان به تله عرضه کور تعبیر کرد؛ تله‌‌‌ای که اگرچه در آن موجودی مسکن از محل عرضه جدید افزایش می‌‌‌یابد اما در مقابل این خانه‌‌‌ها به جای آنکه به گروه‌‌‌های هدف برسد صرف افزایش دارایی‌‌‌های ملکی چندخانه‌‌‌ای‌‌‌ها می‌شود و در مقابل هر روز تعداد بیشتری از خانوارها از مالکیت دور شده و به عنوان مستاجر در بازار حضور می‌‌‌یابند. همچنین این شرایط نشان‌دهنده آن است که نیازسنجی درستی از وضعیت بازار مسکن در گروه‌‌‌های هدف صورت نگرفته و نیازسنجی‌‌‌های درست مبنای سیاستگذاری‌ها نبوده است. همچنین استفاده بهینه اجتماعی از موجودی مسکن با اصلاح نظام مالیات ستانی از دارندگان املاک مورد غفلت واقع شده است.

ماجرای عرضه انحرافی

مجموعه سیاست‌‌‌های اعمال شده از سوی دولت‌‌‌ها و شهرداری‌‌‌ها در نهایت منجر به نوعی عرضه انحرافی به بازار مسکن شده است. عرضه‌‌‌هایی که بخش زیادی از آنها مربوط به واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت است که با استفاده از امتیازها و مشوق‌‌‌های شهری به سازنده‌‌‌ها اعطا شده و در مقابل هیچ تضمینی از بابت ساخت مطابق الگوی مصرف و عرضه دست‌‌‌کم بخشی از واحدها به بازار اجاره یا فروش به خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها، از آنها گرفته نشده است. واحدهایی که در عین حال هیچ نسبتی با توان خانوارهای نیازمند مسکن ندارد. آمارها نشان می‌دهد 40‌درصد از واحدهایی که طی سال‌های اخیر در تهران ساخته شده است بیش از 220 مترمربع مساحت دارند و 65‌درصد از واحدهای ساخته شده در سال‌های اخیر نیز متراژی بیش از 150 مترمربع دارند که تامین هزینه سکونت در آنها از عهده خانوارهای مستاجر وخانه‌‌‌اولی خارج است.

در کشور نیز طی یک دهه گذشته متوسط متراژ واحدهای مسکونی ساخته شده بین 124 تا 135 مترمربع بوده است. این موضوع نشان می‌دهد تشویق‌‌‌ها و تخفیف‌‌‌ها و مجوزهای شهرداری که همگی در حکم یارانه ساخت‌وساز هستند عملا به بزرگ‌‌‌سازی به جای تامین مسکن برای کم‌‌‌درآمدها و خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها اختصاص یافته است. در واقع نظام سیاستگذاری مسکن دچار «یارانه‌‌‌دهی بی‌‌‌هدف» شده است. این نظام معیوب نه تنها منجر به تامین مسکن بی‌‌‌خانه‌‌‌ها نشده است که زمینه افزایش ثروت ملکی چندخانه‌‌‌ای‌ها را فراهم کرده است. این یارانه‌‌‌ها به ساختمان‌‌‌هایی داده شده که هیچ تعهد اجتماعی از بابت عرضه به بازار مسکن کم‌‌‌درآمدها برایشان ایجاد نشده است در حالی که همه این امتیازها از محل بودجه عمومی به آنها اختصاص یافته است.

واحدهایی که هم به لحاظ متراژ و هم از نظر سطح قیمت واجاره‌‌‌بها، در استطاعت خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها نیستند. خود این موضوع بنا بر اعلام مرکز پژوهش‌‌‌ها منجر به افزایش نابرابری اجتماعی «دولت‌آفرین» شده است. در واقع خروجی اقدامات دولت خود منجر به افزایش مالکیت چند خانه‌‌‌ای‌‌‌ها شده است. از سوی دیگر به جای آنکه برنامه‌‌‌ها و سیاست‌‌‌های دولت در مالیات‌‌‌ستانی معطوف به پرهزینه وکم‌‌‌صرفه کردن خرید و فروش سوداگرانه (به جز خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها) باشد، کاملا در خدمت چند خانه‌‌‌ای‌‌‌ها قرار گرفته است. در حالی که در همه این سال‌ها می‌توانست از طریق دریافت مالیات‌‌‌های سالانه، ریسک و هزینه چندخانه‌‌‌ای‌‌‌ها  را از بابت احتکار و سوداگری ملکی  به نفع عرضه این واحدها به بازار و کمک به تامین مسکن خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها ومستاجرها، افزایش دهد.

معرفی «ابربحران بحران‌ها»

در این گزارش همچنین به صراحت اعلام شده است که این شرایط یعنی بحران مسکن خود منجر به ایجاد پنج بحران دیگر شده است که برآیند آن در نهایت خود را به شکل بحران ششم یا «ابربحران بحران‌ها» نشان می‌دهد.

بحران اول تعمیق نابرابری در ثروت است. بحران دوم تعمیق نابرابری در درآمد. بحران سوم تعمیق نابرابری در ثروت و درآمد بین نسلی. بحران چهارم، تعمیق شکاف رفاهی. بحران پنجم بحران کاهش کیفیت زندگی است. مجموعه بحران مسکن و این پنج بحران که به دنبال آن برای گروه‌‌‌های فاقد مسکن و حتی نسل یا نسل‌های بعدی آنها نیز می‌تواند بحران‌‌‌آفرین باشد، خود را در شکل ابربحران بحران‌ها یعنی نابرابری در فرصت‌‌‌های زندگی نشان می‌دهد. موج تورمی در بازار مسکن، ناشی از اجرای سیاست‌‌‌های ناکارآمد و با اثر معکوس، اثر نامتوازنی بر زندگی خانوارها داشته است. چند خانه‌‌‌ای‌‌‌ها متناسب با میزان املاکشان، ثروتشان نیز افزایش یافته و این موضوع منجر به بحران تعمیق نابرابری در ثروت شده است. همچنین به‌دلیل عایدی ناشی از مالکیت املاک و دریافت اجاره‌‌‌بها، تعمیق نابرابری درآمدی میان چندخانه‌‌‌ای‌‌‌ها و افراد بی‌‌‌خانه ایجاد شده است. به جهت به ارث رسیدن دارایی ملکی چندخانه‌‌‌ای‌‌‌ها و محرومیت فرزندان افراد بی‌‌‌خانه از این امکان، یک بحران دیگر ناشی از این وضعیت خود را در شکل بحران تعمیق نابرابری ثروت و درآمد بین نسلی نشان می‌دهد. بحران تعمیق شکاف ونابرابری رفاهی بین افراد بی‌‌‌خانه و چندخانه‌‌‌ای‌ها و همچنین اثر جابه‌‌‌جایی‌‌‌های اجباری بر کاهش کیفیت زندگی، در پی بحران مسکن ایجاد و روز به‌روز تشدید می‌شود. در نهایت نیز ابربحران بحران‌ها یعنی نابرابری در فرصت‌‌‌های زندگی بین این دو گروه ایجاد و ابعاد آن با گذشت زمان بزرگ‌تر می‌شود. در گزارش مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس تاکید شده است که همه این بحران‌ها نه تنها ریشه در عقب‌نشینی دولت‌‌‌ها از استیفای حقوق رفاهی کم‌‌‌درآمدها و همچنین اعمال سیاست‌‌‌های موثر برای رفع بحران مسکن دارد، بلکه یک علت بزرگ دیگر آن به پیروی از مسیر اشتباه سیاستگذاری در این زمینه معطوف است. همه اینها در شرایطی است که نظام مالیاتی نیز در خدمت توزیع درآمد وثروت درون‌نسلی نیست.

از سوی دیگر، فعالیت‌‌‌های دولت نیز در حوزه تامین مسکن خانوارهای فاقد مسکن دست‌‌‌کم به یک علت به جواب نرسیده و عملا ناموفق بوده است؛ علت این است که در برنامه‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی هم آورده نقدی و هم اقساط وام از توان کم‌‌‌درآمدها بالاتر بوده و به هدف اصلی که همان کمک به تامین مسکن کم‌‌‌درآمدهاست اصابت نکرده است. بنابراین با این سیاستگذاری‌‌‌های غلط نه تنها بحران مسکن حل نشده که 5بحران و یک ابربحران نیز به دنبال آن ایجاد شده است.

در چنین شرایطی مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس تاکید کرده است که هم‌‌‌اکنون زمان ایفای نقش تحول‌آفرین سیاستگذار مسکن در این بخش فرا رسیده است. درست است که هم‌‌‌اکنون دولت و شهرداری‌‌‌ها در این بخش نقش‌‌‌آفرینی دارند، اما بیش از آنکه این سیاست‌‌‌ها معطوف به پاسخگویی به نیاز مسکن باشد در خدمت کالایی‌سازی آن قرار گرفته است. این در حالی است که هرگونه سیاست و از جمله نظام یارانه‌‌‌ای و تسهیلاتی باید با هدف استطاعت‌‌‌پذیر کردن مسکن برای خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها و مستاجرها بازتعریف شود. اصلاح نظام مالیاتی به منظور ایجاد ریسک و هزینه برای ملاکی با هدف استفاده بهینه از موجودی مسکن نیز امری لازم وضروری است.

 جای خالی «آمار رسمی قیمت مسکن» در تهران را زمزمه‌‌‌‌های دلاری فعالان ملکی پر کرده است به‌طوری که، گروه فروشنده برای سطح‌‌‌‌سنجی قیمت ملک و تعیین قیمت پیشنهادی آپارتمان آماده فروش خود، از متر دلار استفاده می‌کند. اما نسبت‌های مختلفی که این افراد به عنوان مبنا برای مقایسه (رابطه) قیمت دلار و قیمت مسکن به کار می‌‌‌‌برند باعث نتیجه‌‌‌‌گیری‌‌‌‌های مختلف می‌شود؛ دلار و مسکن چه رابطه‌‌‌‌ای با هم دارند؟

درست از ابتدای سال 97 یعنی همزمان با جهش نرخ دلار، چشم بازار مسکن به بازار ارز تیز شد. این دیده‌‌‌‌بانی دلاری اهالی بازار مسکن ناشی از بروز آثار یک «معادله نامرئی» بین نبض بازار دلار و نبض قیمت مسکن بود؛ شکل‌‌‌‌گیری ریسک غیراقتصادی در آن سال در اقتصاد ایران و اثر آن بر کاهش درآمدهای نفتی ناشی از محدودیت‌های صادراتی باعث جهش شدید نرخ دلار (166‌درصد افزایش قیمت دلار در سال 97) شد. البته بخشی از این جهش، نتیجه «فنر ارزی» سال‌های قبل از آن بود که به اندازه کافی «پتانسیل افزایش قیمت دلار» را فراهم آورده بود. سال 97 این فنر با چاشنی ریسک‌‌‌‌‌‌‌‌های غیراقتصادی (از جمله موضوع تحریم و برجام)، باز شد و با توجه به شکل‌‌‌‌گیری «انتظارات تورمی» در بازارهای مختلف ناشی از افزایش نرخ ارز و ادامه افزایش آن در طول سال، زمینه قوی برای هیجان خریدهای سرمایه‌‌‌‌ای آپارتمان و همچنین تعجیل خریداران مصرفی مسکن برای خرید به وجود آمد.

به این ترتیب، با چنین معادله‌‌‌‌ای در سال ابتدایی جهش نرخ دلار، بازار ارز عملا به بازیگردان بازار معاملات مسکن تبدیل شد و رفتار خریداران و فروشندگان ملک تحت‌تاثیر اتفاقات دلار قرار گرفت. از آن زمان، فعالان بازار ملک اقدام به تعریف رابطه مسکن و دلار و تحلیل چگونگی این رابطه و البته طراحی معادله‌‌‌‌هایی برای کشف قیمت مسکن از روی سطح نرخ دلار کردند.جو روانی بازار مسکن از سال 97 به بعد، همواره تحت‌تاثیر اتفاقات بازار دلار بوده است. البته گشایش پای دلار به معادلات ملکی فقط به «صحنه معاملات فروش آپارتمان» محدود نشد بلکه در همان سال‌های 97 و به‌ویژه 98، شوک ارزی در مقطعی باعث کمبود مصالح و تجهیزات ساختمانی وارداتی و سپس افزایش قیمت نهاده‌‌‌‌های تولید مسکن و در نهایت، محرک تعمیق رکود ساخت‌وساز شد. با این مقدمه درباره «آنچه باعث شد طی 5 سال گذشته، بازیگران بازار معاملات مسکن – به خصوص گروه غالب که همان جریان غیرمصرفی است- بازی خود را بر اساس تحولات مثبت و منفی بازار دلار، طراحی کنند»، اکنون موضوع مهم‌تر، معادله دلار-مسکن و تشخیص چگونگی حل این معادله از سوی فعالان بازار است. قبل از رمزگشایی از معادله دلار-مسکن و اینکه، دماسنج ارزی بازار ملک چگونه کار می‌کند، لازم است افرادی که در مقطع فعلی سراغ این معادله و دماسنج رفته‌‌‌‌اند، نسبت به یک «نقطه‌‌‌‌کور» در این مسیر آگاه و حساس باشند تا دچار نتیجه‌‌‌‌گیری نادرست نشوند.

ماجرای «نقطه‌‌‌‌کور» چیست؟

بررسی جامع روندهای قیمت دلار و قیمت مسکن (قیمت واحدهای مسکونی در معاملات قطعی بازار املاک شهر تهران) طی سه دهه گذشته نشان می‌دهد، دماسنج دلاری بازار ملک یا همان متر ارزی، در دوره‌‌‌‌ای به دلیل سرکوب نرخ دلار، عملا از کار می‌‌‌‌افتد و نشانگر این دستگاه، به دلیل همان از کار افتادگی، اعداد درستی نشان نمی‌‌‌‌دهد.

مثلا در طول دهه 80 سیاست ارزی به گونه‌‌‌‌ای بود که نرخ دلار در آن سال‌ها تثبیت شد اما در مقابل، روند افزایش سطح عمومی قیمت‌ها (نرخ تورم) و همچنین رشد قیمت مسکن در طول این دهه همواره وجود داشت. در نتیجه، ثبات نرخ دلار از یکسو و رشد قیمت مسکن در آن دهه از سوی دیگر، باعث شد «متر دلاری بازار مسکن» که از حاصل نسبت قیمت یک مترمربع واحد مسکونی به قیمت دلار به دست می‌‌‌‌آید، عدد غیرواقعی برای آن مقطع نشان دهد. این، همان «نقطه کور» مسیر سنجش قیمت دلاری مسکن است که غفلت از آن باعث بزرگنمایی در سطح این قیمت (قیمت دلاری) می‌شود و در نتیجه، تعمیم آن به مقطع فعلی، باعث نادرستی تحلیل فعالان ملکی خواهد شد.

مختصات دماسنج ارزی مسکن

به این ترتیب، برای در امان ماندن از آن نقطه‌‌‌‌کور، دقیق‌‌‌‌ترین مقطع زمانی برای سنجش نسبت قیمت مسکن به قیمت دلار و تشخیص چگونگی این رابطه، بازه زمانی ابتدای 97 تا پایان 1401 است. البته با توجه به اینکه «اعلام آمارهای رسمی قیمت مسکن» از بهمن ماه سال گذشته توسط بانک مرکزی و مرکز آمار متوقف شد، بازه زمانی بهتر است به «ابتدای 97 تا پایان دی ماه سال 1401» محدود شود.

این دماسنج حتما نمی‌تواند جایگزین «آمار رسمی درباره میانگین قیمت در قراردادهایی که طی ماه‌‌‌‌های اخیر بین خریدار و فروشنده آپارتمان در تهران منعقد شده است»، شود اما از آنجا که در نبود این آمار -که باعث شده همان شفافیت حداقلی بازار ملک نیز از بین برود- برخی فعالان ملکی زمزمه ارزی در بازار به راه انداخته‌‌‌‌اند و صحبت از رابطه دلار و مسکن می‌کنند، لازم است با بررسی درست و دقیق، از «رابطه دلار و مسکن» رمزگشایی شود تا ریسک خرید آپارتمان برای خریداران مصرفی از محل این مدل محاسبه فروشندگان، تا حد امکان کاهش پیدا کند. عدد حاصل از نسبت میانگین قیمت یک مترمربع واحد مسکونی به قیمت دلار در سال 97 رقمی معادل 766، در سال 98‌‌‌‌ رقم 983، در سال 99 رقم 1037، در سال 1400 رقم 1191 و در 10 ماه سال 1401 رقم 1287 بوده است.  معنای این ارقام آن است که سال 97 بر اساس میانگین قیمت‌ها، یک مترمربع مسکن در تهران، 766 دلار قیمت داشت و در سال 98 با 983 دلار امکان خرید همین یک مترمربع وجود داشت، در سال 99 با 1037 دلار، در سال 1400 با 1191 دلار و در 10 ماه اول سال گذشته نیز با 1287 دلار می‌‌‌‌شد یک مترمربع آپارتمان خریداری کرد.

علت اینکه طی 5 سال گذشته، قیمت دلاری مسکن، در سطوح مختلفی (از 766 دلار تا نزدیک 1300 دلار) قرار داشته، به چهار متغیر «انتظارات تورمی»، «نبض دلار تحت‌تاثیر سیاست‌‌‌‌های ارزی و ریسک‌‌‌‌ها و محرک‌‌‌‌های اثرگذار بر این بازار»، «نبض قیمت مسکن تحت‌تاثیر متغیرهای بیرونی و درونی اثرگذار بر این بازار» و همچنین «فضای کلی اقتصاد ایران و افت و خیز ریسک‌‌‌‌های غیراقتصادی» در این 5 سال برمی‌‌‌‌گردد.

مثلا سال 97، در حالی که بازار معاملات مسکن در ابتدای راه رونق غیرتورمی قرار داشت، نرخ دلار جهش کرد بنابراین طبیعی بود، با دلار کمتر بتوان یک مترمربع خانه خریداری کرد.

سال 97 تورم مسکن کمتر از نصف نرخ رشد قیمت دلار بود. سال 98 اما موتور تورم مسکن کاملا روشن شده بود به دلیل افزایش هیجان خریدهای سرمایه‌‌‌‌ای در بازار ملک و انعکاس تورم ارزی در بازار مسکن، این تورم (تورم ملکی) از تورم ارزی جلو زد و در نتیجه خرید یک مترمربع آپارتمان به دلار بیشتری در مقایسه با سال 97 احتیاج داشت (983 دلار). سال 99 نیز وضعیت مشابه سال 98 بود. در سال 1400 اما این رابطه تاحدودی تحت‌تاثیر معادلاتی متفاوت از سه سال قبل قرار گرفت.

سال 1400 شرایط مربوط به ریسک غیراقتصادی به گونه‌‌‌‌ای شد که برای آنهایی که در سه سال قبل، اقدام به خرید دلار به قصد سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش واقعی دارایی‌‌‌‌هایشان در برابر روند فزاینده تورم کرده بودند، دیگر صرف نمی‌‌‌‌کرد ادامه دهند. به بیان دیگر، سال 1400 جو روانی بازارها تحت‌تاثیر احیای مذاکرات هسته‌‌‌‌ای قرار گرفت و دلاربازها به نوعی وارد شرایط برزخ شدند؛ شرایطی که این برداشت وجود داشت در صورت حل معادله برجام، انتظارات تورمی فروکش می‌کند و نرخ دلار در مسیر کاهشی قرار می‌گیرد. در آن سال، متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازارهای دارایی، عمدتا بازار مسکن را به مثلا بازار دلار، ترجیح دادند و همین باعث شد تورم مسکن تا حدودی بیشتر از تورم دلار شود و در نتیجه، خرید یک مترمربع آپارتمان با 1191 دلار (بر اساس قیمت‌های میانگین سالانه) امکان‌‌‌‌پذیر باشد؛ همان‌طور که این رقم نشان می‌دهد، بهای دلاری مسکن در سال 1400 بیش از سه سال قبل از آن بود. درباره اینکه چرا در شرایط برزخ سرمایه‌گذاری، افراد ملک را به دلار ترجیح می‌دهند، به نحوه اثرپذیری قیمت مسکن از متغیرهای بیرونی در مقایسه با بازار زود نقدشونده‌‌‌‌ای مثل دلار برمی‌‌‌‌گردد. چسبندگی قیمت مسکن و کندی معاملات ملک در مقایسه با قیمت و معاملات دلار یا سکه و همچنین سهام، از جمله شاخصه متفاوت بازار مسکن با سه بازار رقیب خود است.

در سال 1401 (10 ماه اول سال) اما سکته‌‌‌‌های مقطعی نرخ دلار ناشی از شرایط متفاوتی که در این بازار در مقایسه با سال‌های قبل از آن گذشت از یک‌‌سو و بازگشت شرایط سال‌های 98 و 99 به بازار مسکن از سوی دیگر، باعث شد بهای دلاری یک مترمربع مسکن به بالاترین میزان از سال 97 برسد؛ یک مترمربع معادل 1287 دلار.

چهار سناریو چه می‌‌‌‌گوید؟

اکنون با توجه به رابطه‌‌‌‌ای که طی سال‌های 97 تا 1401 بین دلار و مسکن وجود داشته، می‌توان سطح کنونی قیمت دلاری مسکن را با استناد به آن رابطه، در چهار سناریو برآورد کرد.

در سناریوی اول، «انتظارات تورمی» در بازارها شبیه سال‌های 99 تا 1401 در نظر گرفته می‌شود و در عین حال، نرخ دلار -با توجه به اینکه «دلار توافقی» از سوی سیاستگذار مبنای بازار اعلام شده و در مقابل، قرار شده قیمت بازار آزاد مبنای معامله‌‌‌‌گران قرار نگیرد- با محدودیت‌هایی در مسیر افزایش روبه‌رو است. در این صورت، مبنای عددی نسبت قیمت مسکن به دلار، عدد 1170 می‌تواند باشد که با این حساب، سطح فعلی قیمت مسکن در انتهای کانال 50 میلیون تومان (مترمربع) به دست خواهد آمد. اینکه چرا سال‌های 97 و 98 در این سناریو در نظر گرفته نشده، به شرایط متفاوت این دو سال در مقایسه با 99 تا 1401 مربوط می‌شود. سال‌های 97 و 98، دو سالی بود که در اولی، ابتدا دلار جهش کرد و در دومی، دلار تازه روی مسکن اثر گذاشت. بعد از این دو سال بود که هر دو بازار تقریبا همسو با هم، به ریسک‌‌‌‌ها واکنش تا حدودی هماهنگ نشان دادند.

سناریوی دوم، بر اساس «کف دلاری قیمت ماهانه مسکن در سال 1401» قابل ترسیم است. اردیبهشت سال 1401، فاصله قیمت مسکن از نرخ دلار، به کمترین میزان ماهانه در طول همان سال رسید. در آن ماه، با 1187 دلار امکان خرید یک مترمربع آپارتمان وجود داشت. به این ترتیب، نتیجه عدد حاصل از نسبت مسکن به دلار در این سناریو، تقریبا عددی مشابه سناریوی اول از قیمت مسکن ارائه می‌دهد.

سناریوی سوم، «سقف دلاری قیمت ماهانه مسکن» را شامل می‌شود که مرداد سال گذشته رقم خورد. در مرداد پارسال برای خرید یک مترمربع واحد مسکونی در تهران به 1440 دلار نیاز بود. با این نسبت، سطح قیمت مسکن در این مقطع در انتهای کانال 60 میلیون تومان در مترمربع، برآورد می‌شود. این سناریو البته به نظر می‌رسد با توجه به شرایط دو بازار، سناریوی کم‌‌‌‌احتمال باشد.

سناریوی چهارم نیز بر اساس میانگین قیمت دلاری مسکن در 10 ماه سال گذشته مطرح می‌شود. از آنجا که سال جدید، هنوز برای بازار معاملات مسکن شروع نشده است (معاملات ملک در تهران به دلیل آنکه فروشنده‌‌‌‌ها هنوز به شکل محسوس وارد بازار نشده‌اند و خریدار موثر نیز آن چنان وجود ندارد، در این ماه آن‌طور که باید انجام نشده است) و همچنین اتفاق خاصی نیز در بازار دلار طی فروردین امسال رخ نداده است، می‌توان آنچه در 10 ماه اول سال گذشته بر دو بازار مسکن و ارز گذشت را مبنایی برای سناریوی چهارم «قیمت دلاری مسکن» در این مقطع در نظر گرفت. بر این اساس، قیمت هر مترمربع آپارتمان می‌تواند 1287 دلار باشد که با این حساب، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن به میانه کانال 60 میلیون تومان نزدیک خواهد بود.

نتیجه اینکه کدام‌یک از این سناریوها، با واقعیت قیمت مسکن همخوانی دارد، زمانی مشخص می‌شود که بانک مرکزی و مرکز آمار، متوسط قیمت مسکن ماه‌‌‌‌های بهمن و اسفند پارسال و همچنین فروردین امسال را اعلام کنند.

پنج صاحب‌نظر برجسته مسکن کریدور چرخش این بازار را از وضعیت رکود تورمی شدید به مسیر بهبود، معرفی کردند.

فرشاد فاطمی، حجت‌‌‌اله میرزایی، فردین یزدانی، حامد مظاهریان و محمدسعید ایزدی، از صاحب‌نظران برجسته بخش مسکن، ضمن پاسخ به یک سوال مهم در ارتباط با مسیر نجات بازار مسکن ۱۴۰۲ از روند رکود تورمی ۵ سال اخیر، ریشه اصلی بروز نابسامانی طولانی‌مدت در این بازار از یکسو و گام اول سیاستگذار برای هدایت مسکن به کانال بهبود را معرفی کردند. این صاحب‌نظران در پاسخ به این سوال که سیاستگذار باید در آغاز سال ۱۴۰۲، با توجه به ۵ سال جهش مستمر قیمت مسکن، رکود خریدهای مصرفی و رکود ساختمانی، چه راهکاری را برای ایجاد شرایطی متفاوت در بازار مسکن ۱۴۰۲، اجرا کند، ریشه اصلی نابسامانی در بازار مسکن را «تورم عمومی بالا» به عنوان یک متغیر بیرونی مهم و اثرگذار بر بازار املاک، معرفی کردند. آنها همچنین گام اول و اقدام ضروری که سیاستگذار باید برای هدایت بازار مسکن به مسیر بهبود در سال اول به کار ببندد را اخذ و اجرای سیاست‌‌‌های موثر و مرتبط با مهار تورم عمومی اعلام کردند. این صاحب‌نظران ارشد حوزه مسکن، از سوی دیگر به سیاستگذار هشدار دادند در صورتی که سیاست‌‌‌های موثر با مهار و کنترل تورم به کار گرفته نشود، دو تهدید احتمالی در کمین بازار مسکن ۱۴۰۲ قرار دارد؛ اولین تهدید از نظر آنها تداوم خریدهای غیرمصرفی و رشد بیشتر قیمت‌ها و در وهله بعد توجیه‌‌‌ناپذیری سرمایه‌گذاری‌‌‌های مولد ساختمانی و افزایش عمق رکود در بازار ساخت‌وساز، است. آنها در توصیف وضعیت بازار مسکن ۱۴۰۲ به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: در حال حاضر بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی با عدم‌قطعیت همراه است و یکی از مهم‌ترین ابزارهای تامین مالی خرید مسکن از سوی متقاضیان مصرفی یعنی «پس‌‌‌انداز» از دسترس خانوارها خارج شده است.

اولویت اول برای مسکن ۱۴۰۲

فرشاد فاطمی- اقتصاددان

در حوزه بازار مسکن و الزامات بهبود شرایط در این بازار در سال‌جاری، دو موضوع مهم وجود دارد. موضوع و اولویت اول مربوط به «وضعیت اقتصاد کلان» است. اولویت اول برای بهبود وضعیت نامطلوب فعلی در بخش مسکن، بهبود وضعیت و شرایط اقتصاد کلان است. به گونه‌‌‌ای که به واسطه این بهبود، قدرت خرید از دست رفته خانوارها در عموم و به تبع آن توان آنها برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن احیا شود. آنچه هم‌‌‌اکنون در کنار رشد فزاینده قیمت مسکن به‌خصوص طی سال ۱۴۰۱ واضح و مشخص است، آن است که همزمان با این جهش قیمت و تضعیف قدرت خرید خانوارها در این بخش، پس‌‌‌انداز نیز در خانوارهای ایرانی عملا غیرممکن شده است و اتفاق نمی‌‌‌افتد. این در حالی است که یکی از ابزارهای اصلی برای تامین مالی خانوارها در بخش مسکن، موضوع «پس‌‌‌انداز» است. اما تحت‌تاثیر تورم، کاهش درآمد واقعی خانوار و در نتیجه از بین رفتن توان پس‌‌‌انداز در عمده‌‌‌ خانوارهای ایرانی، عملا امکان ایجاد تقاضای موثر برای خرید مسکن اول یا بهبود وضعیت مسکن موجود برای بسیاری از خانوارهای ایرانی نیست. بنابراین اولویت اول، برای بهبود وضعیت در بخش مسکن ورود تقاضای موثر به بازار از مسیر کنترل تورم و بهبود شرایط اقتصاد کلان است.

اولویت بعدی مربوط به «سیاست‌‌‌های بخش مسکن» است. سیاست‌‌‌ها در این بخش باید به سمت پایداری و بهبود حرکت کند؛ برخی عدم‌قطعیت‌‌‌ها و محدودیت‌ها در سیاست‌‌‌های مسکن، سرمایه‌گذاری مولد در این بخش را با مشکل مواجه کرده است. اما واقعیت آن است تا زمانی که عامل اول یعنی وضعیت اقتصاد کلان بهبود نیابد، سایر مسائل نیز برطرف نخواهد شد و چندان اثری هم بر شرایط بازار نخواهد داشت. با بهبود شرایط اقتصاد کلان هم وضعیت قیمت‌ها تثبیت می‌شود و هم امکان پس‌‌‌انداز برای خانوارها به جهت تامین هزینه خرید مسکن فراهم می‌شود.

مسکن متعارف از کانال سیاست خارجی

حجت‌‌‌اله میرزایی- اقتصاددان

در یک کلام می‌توان ریشه اصلی نابسامانی‌‌‌ها در بازار مسکن که هم‌‌‌اکنون خود را در قالب رکود تورمی شدید در این بخش، چه در حوزه تولید و ساخت و چه در بخش معاملات نشان می‌دهد، تورم عمومی بالا و سیر صعودی تورم و انتظارات تورمی، خلاصه کرد.

این موضوع واضح و بدیهی است که بخش مسکن تابعی از شرایط کلی اقتصاد کلان است؛ عموم پیش‌بینی‌‌‌ها برای سال ۱۴۰۲ نیز به شرط عدم‌اعمال سیاست‌‌‌های اصلاحی، حکایت از تورم فزاینده دارد و چشم‌‌‌اندازها از کاهش میزان رشد اقتصادی در سال‌جاری در مقایسه با سال ۱۴۰۱، خبر می‌دهد. این در حالی است که سیگنال‌‌‌های دریافتی از وضعیت بازار پول نیز نشان‌دهنده افزایش فشارها بر شبکه بانکی و محدودیت‌های جدی‌‌‌تر در حوزه وام‌‌‌دهی و اعطای تسهیلات بانکی به بخش‌‌‌های مختلف اقتصادی است. بنابراین با درنظر گرفتن مجموعه شرایط می‌توان اعلام کرد که در صورت تداوم این شرایط، چشم‌‌‌اندازی برای بهبود وضعیت در بخش مسکن در سال‌جاری وجود ندارد. از سوی دیگر هیچ خلاقیت و نوآوری از سوی سیاستگذار در این بخش دیده نمی‌شود و اگر سیاستی هم در بخش مسکن اجرایی می‌شود، گذشته از روند کند و پیشرفت نامطلوب اهداف تعریف شده، در چارچوب‌‌‌ سیاست‌‌‌های سنتی و عملا شکست خورده قبلی انجام می‌شود. بنابراین و در صورت ادامه این شرایط، چندان امیدی به وضعیت بهبود در بازار مسکن وجود ندارد. در صورت ادامه شرایط فعلی، محتمل‌‌‌ترین پیش‌بینی برای بازار مسکن ادامه روند صعودی قیمت‌ها به واسطه فشار هزینه‌‌‌ها، افزایش وزن خریدهای غیرمصرفی در دو حوزه مسکن لوکس و واحدهای کوچک‌‌‌متراژ مصرفی و در نتیجه افزایش بیشتر قیمت‌ها در این دو بخش، خواهد بود. تهدید افزایش قیمت مسکن برای سال‌جاری دست‌‌‌کم به میزان تورم عمومی، جدی است و در صورت عدم‌اقدام فوری برای بهبود شرایط، سرمایه‌گذاری در بخش‌‌‌های مولد بازار مسکن و ساخت‌وساز نیز با توجیه کمتری نسبت به همیشه برخوردار خواهد شد و عملا توجیه‌‌‌پذیر نیست.

این شرایط بازار مسکن ۱۴۰۲ را به سمت شرایط رکود تورمی عمیق‌‌‌تر از سال‌های اخیر سوق خواهد داد؛ نسخه درمان بازار مسکن در صورت اراده سیاستگذار برای بهبود شرایط، همان نسخه‌‌‌ای است که برای بهبود اقتصاد کلان و از کانال بهبود شرایط در اقتصاد کلان کشور، عبور می‌کند. این موضوع نیز به طور مستقیم با مناسبات اقتصادی و غیراقتصادی ایران با دنیا و اصلاحات اساسی در ساختارهای حکمرانی، در ارتباط مستقیم قرار دارد. کنترل تورم به عنوان ریشه نابسامانی در بازارها از جمله بازار مسکن بدون حل و فصل مناسبات خارجی امکان‌‌‌پذیر نیست؛ چرا که این تورم، ریشه ارزی دارد و افزایش نرخ ارز منجر به افزایش تورم و سپس رشد نقدینگی شده است. بنابراین تا این موضوع حل و فصل نشود هیچ شاهدی برای بهبود شرایط وجود ندارد.

پالس منفی سیاستگذار

شرایط فعلی در بازار مسکن مانند بسیاری دیگر از بازارهای دارایی، در واقع شرایط «انسداد» است. در شرایط انسداد، عمده برنامه‌‌‌ها وسیاست‌‌‌ها تا زمانی که تحول اساسی و ریشه‌‌‌ای در مجموعه اقتصاد کلان کشور رخ ندهد، بی‌‌‌اثر خواهد بود و در برخی موارد حتی می‌تواند با نتیجه عکس همراه شود.

تحولات ریشه‌‌‌ای برای بهبود وضعیت بازارمسکن نیز مربوط به درون این بازار نیست، بلکه همان‌‌‌گونه که ریشه نابسامانی در این بازار در وهله اول از بیرون بازار مسکن و متاثر از پارامترهای بیرونی است، بنابراین بهبود این بازار نیز از بیرون باید شروع شود. اصل موضوع مربوط به شرایط تورمی در کشور است؛ اگر دولت و سیاستگذار با اعمال سیاست‌‌‌هایی در راستای بهبود وضعیت اقتصاد کلان کشور، موفق به کاهش نرخ تورم عمومی شود، می‌توان به بهبود شرایط در بازار مسکن نیز امیدوار بود. با کنترل تورم نه تنها تثبیت و مهار قیمت‌ها رخ می‌دهد، بلکه می‌توان به راه‌‌‌اندازی یک جریان مولد از سمت سرمایه‌گذاران نیز امیدوار بود. مساله اصلی بازار مسکن در شرایط فعلی رکود تولید و ساخت‌وساز، متناسب با تقاضای مصرفی است که آن‌‌‌ هم در شرایط تورمی عملا برای بسیاری از سازنده‌‌‌ها وسرمایه‌گذاران به‌دلیل رشد فزاینده هزینه‌‌‌های ساخت و نبود تقاضای مصرفی موثر به‌دلیل ضعف قدرت خرید غیرممکن شده است. در چنین شرایطی تقاضای موثر برای خرید مسکن به سمت ایجاد تقاضا در سایر بازارهای دارایی سوق داده شده است. این چرخه اصلاح نخواهد شد مگر اینکه تورم عمومی کنترل شود، خاصه‌‌‌خرجی‌‌‌های دولتی کم شود و سیاستگذاری‌‌‌ها به مسیر درست هدایت شود.

در چنین شرایطی برخی از بدسیاستی‌‌‌ها در حوزه مسکن نیز می‌تواند رکود تورمی این بخش را تشدید کند. ورود برخی بازیگران رانت‌‌‌جو به حوزه املاک و مستغلات دولتی به واسطه ایجاد مجوز تغییر کاربری در طرح مولدسازی دولت، خود می‌تواند زمینه‌‌‌ساز افزایش شیب رشد قیمت در بازار مسکن باشد. به نظر می‌رسد این دست سیاست‌‌‌ها شرایط را برای بازار به لحاظ تورم و رشد قیمت‌ها وخیم‌‌‌تر کند؛ چرا که عملا پای برخی از بازیگران رانتی و انحصاری و ذی‌نفع، به املاک و اراضی دولتی راکه با کمترین هزینه، تغییر کاربری داده شده و واگذار می‌‌‌شوند به بازار املاک و مستغلات باز می‌کند. در کنار این شرایط نامطلوب، عملا اقداماتی که از درون بازار مسکن از سوی سیاستگذار دنبال می‌شود نظیر عرضه زمین، وام‌‌‌های ناکارآمد و… نیز کمکی به بازار نخواهد کرد. بنابراین لازم است در وهله اول اقتصاد کلان کشور بهبود یابد، تورم مهار شود و سیاست‌‌‌های نامطلوب متوقف شود.

خطر سرمایه‌گذاری‌‌‌های ناتمام

حامد مظاهریان- صاحب‌نظر مسکن وشهرسازی

بهبود اقتصاد مسکن، مسیری جز بهبود اقتصاد کلان و شرایط مولفه‌‌‌های بیرونی اثرگذار بر این بازار ندارد. تنها راه‌‌‌حل نیز کنترل تورم است؛ راهکاری که می‌تواند بعد از یک دوره طولانی و نامتعارف رکود تورمی، وضعیت را به سمت بهبود، تغییر جهت دهد. بنابراین اولین گام و اصلی‌‌‌ترین گام در مسیر چرخش بازار مسکن از وضعیت رکود تورمی به سمت بهبود، کنترل تورم است. همین یک اقدام اگر در سال‌جاری از سوی دولت وسیاستگذار اقتصادی به ثمر بنشیند و انجام شود، بزرگ‌ترین خدمت به کشور، اقتصاد، بازارها و به‌خصوص بازار مسکن و متقاضیان آن ارائه شده است.

این در حالی است که هر نوع اقدام مستقیم و مداخله‌‌‌جویانه سیاستگذار مسکن در این بخش، نگرانی زیادی از بابت عمیق‌‌‌تر شدن رکود در بازار مسکن و بدتر شدن اوضاع در این بخش ایجاد می‌کند. چرا که در صورت عدم بهبود وضعیت اقتصاد کلان و مهار تورم، ممکن است به واسطه اجرای برخی از سیاست‌‌‌های غیرکارشناسی و مداخله مستقیم سیاستگذار در ساخت‌وسازهای دولتی، هزینه‌‌‌های زیادی صورت بگیرد و خطر پروژه‌‌‌های نیمه‌‌‌تمام به واسطه تورم شدید هزینه‌‌‌های ساخت از یکسو و نبود تقاضای موثر برای این خانه‌‌‌ها از سوی دیگر، به عاملی تهدید‌‌‌کننده تبدیل شود. این سرمایه‌گذاری‌‌‌های ناتمام می‌تواند در سال‌های آینده (آینده نه چندان دور) مشکلات بسیار زیادی را برای دولت و حاکمیت به همراه داشته باشد.

فاصله سیاست‌‌‌ها با بهبود

به رغم تمام بی‌‌‌سیاستی‌‌‌ها و بدسیاستی‌‌‌ها در درون بخش مسکن، از آنجا که اصلی‌‌‌ترین نیروی تاثیرگذار بر بازار مسکن مانند بسیاری از بازارها وضعیت «تورم عمومی» و «انتظارات تورمی» است، اولین گام در مسیر چرخش این بازار به سمت روندهای متعارف و متعادل، کنترل تورم و کاهش انتظارات تورمی است. بازار مسکن همواره و به‌ویژه هم‌‌‌اکنون تابعی از وضعیت تورم عمومی بوده و تورم در کنار سایر پارامترهای درونی و بیرونی همواره نقش و اثر پررنگی بر این بازار و در بخش‌‌‌های مختلف آن اعم از خرید، فروش، تولید و… ایفا کرده است.آنچه هم‌‌‌اکنون، در بازار مسکن و در ارتباط با این مولفه اثرگذار مشاهده می‌شود، ادامه جریان تورمی مسکن در سال ۱۴۰۲، تحت‌تاثیر پیش‌بینی روند صعودی تورم عمومی در کشور است. در واقع بازار مسکن در سال‌جاری نیز مانند تمام ۵سال گذشته، بیشترین اثرپذیری را از پارامترهای بیرونی خواهد داشت. جدا از اینکه پیش‌بینی ادامه روند صعودی رشد قیمت مسکن تحت‌تاثیر تورم برای سال‌جاری وجود دارد، نحوه سیاستگذاری در درون و بیرون بازار مسکن می‌تواند وضعیت را قدری تغییر دهد. چشم‌‌‌اندازی برای بهبود شرایط وجود ندارد مگر آنکه با برخی مذاکرات سیاسی و بین‌المللی صورت گرفته و ادامه آن، شرایط اقتصاد کلان و مولفه‌‌‌های مربوط به آن در مسیر بهبود قرار گرفته و این موضوع اثر مثبت خود را بر بازار مسکن نیز منعکس کند.

این در حالی است که به‌رغم چند مصوبه دولتی مربوط به بخش مسکن، سیاست‌‌‌های اخیر نیز نمی‌تواند چشم‌‌‌انداز مثبتی پیش‌‌‌روی بازار مسکن و وضعیت متقاضیان قرار دهد. عمده این سیاست‌‌‌های اخیر به برنامه‌‌‌های الحاق به محدوده شهرها و توسعه افقی، واگذاری زمین و… محدود شده است و به جز این سیاست‌‌‌های ناپخته که برخی از آنها در عمل به زیان بازار مسکن و شهرهاست، سیاست موثر دیگری در دستور کار قرار ندارد. در شهر تهران نیز مدیریت شهری، طرحی برای ساخت مسکن در دست دارد که به نظر می‌رسد مجریان و سیاستگذاران این طرح، خود نیز نگاه چندان روشنی به این موضوع ندارند و مبنای تعریف این طرح تامین مسکن در پایتخت، تجارب قبلی ساخت مسکن مهر در شهرهای اطراف در دولت‌‌‌های نهم و دهم است. بررسی جزئیات این طرح نشان می‌دهد که برنامه روشنی در این زمینه وجود ندارد و طرح‌‌‌های تعریف شده در برخی از موارد با دانش و مفهوم موضوع، فاصله دارند. بنابراین تنها نقطه اتکا برای بهبود وضعیت بازار مسکن، مربوط به نیروها و پارامترهای بیرونی اثرگذار بر این بازار است؛ اینکه چقدر سیاست‌‌‌های جدید و تدابیر و تحولات بیرونی، می‌تواند در مسیر بهبود وضعیت بازارها از جمله بازار مسکن حرکت کند. در مجموع می‌توان گفت مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر وضعیت نابسامان کنونی، از جمله وضعیت نابسامان بازار مسکن، کنترل تورم، تقویت بازار سرمایه و جلب دوباره اعتماد افکار عمومی و تنوع بخشی به ابزارهای مالی در این حوزه است.

با وجود اینکه بازار دوم معاملات مسکن مدت‌‌‌هاست که به کلی از کار افتاده است، راهی برای احیای این بازار وجود دارد که می‌تواند به منزله کریدور عبور مسکن از رکود فراگیر عمل کند. در صورتی که چرخ بازار پیش‌‌‌فروش آپارتمان به حرکت دربیاید، امکان بازگشت تدریجی بازار ساخت‌وساز به رونق نسبی فراهم می‌شود. اما در برابر احیای پیش‌‌‌فروش نگرانی‌هایی از جانب سازنده‌‌‌ها وجود دارد که بیراه نیست. «دنیای‌اقتصاد» راه عبور از رکود با پیش‌‌‌فروش ساختمانی به نحو مطلوب را معرفی می‌کند.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بازار پیش‌‌‌فروش به عنوان بازار دوم معاملات ملکی از اواخر سال ۹۹ به دنبال نوسان شدید قیمت مصالح به کما رفت و این کما به تدریج آن‌‌‌قدر طولانی شد که امسال به مرگ کامل این بازار منجر شد؛ به این معنا که عرضه آپارتمان‌‌‌های مسکونی به طریق پیش‌‌‌فروش به صفر و تقاضای پیش‌‌‌خرید نیز به حداقل رسید. با این حال عامل اصلی مرگ بازار پیش‌‌‌فروش عدم‌تمایل سازنده‌‌‌ها به عرضه واحدهای تکمیل‌شده خود به این طریق بود. در طول دو سال گذشته با شدت گرفتن تورم ساختمانی و رشد شدید قیمت مصالح که روی قیمت تمام‌‌‌شده ساختمان اثرگذار بود، ترجیح سازنده‌‌‌ها این بود که ساختمان‌‌‌های خود را پس از تکمیل برای فروش واگذار کنند، چراکه آنها در شرایط متورم بازار مصالح نمی‌توانستند برآورد دقیقی از افزایش هزینه‌‌‌های ساخت داشته باشند و بر اساس آن قیمت فروش خود را با حاشیه سود معقول و منطقی تعیین کنند. همین روند در ماه‌‌‌های اخیر نیز حاکم بوده و اکنون تقاضای پیش‌‌‌خرید تقریبا به صفر رسیده است. آن‌‌‌گونه که واسطه‌‌‌های ملکی می‌‌‌گویند معدود فایل‌‌‌های پیش‌‌‌فروش نیز بین سرمایه‌گذاران ملکی که با سازنده‌‌‌ها در ارتباط هستند دست به دست می‌شود و اصلا به شکل رایج سال‌های گذشته در بازار رسمی فایل نمی‌شود.

در طول دو سال گذشته رابطه بین هزینه ساخت و قیمت مسکن نیز شکلی متفاوت پیدا کرده است که خود به منزله مانعی برای میل به پیش‌‌‌فروش عمل می‌کند. در سال ۱۴۰۰ تورم ساخت بالا اما تورم مسکن به مراتب کمتر بود. در واقع بازار مسکن در ۱۴۰۰ یک سال با‌ثبات را پشت سر گذاشت، طوری که در طول کل سال میانگین قیمت مسکن در شهر تهران سرجمع زیر ۲۰‌درصد رشد کرد. با این حال قیمت در بازار مصالح ساختمانی با سرعت زیادی رو به افزایش بود و این وضعیت حتی در نیمسال اول ۱۴۰۱ که تورم مسکن قدری بالاتر بود، چنان پیش رفت که در عمل تورم ساخت از تورم مسکن بالا زد. در حالی که طی ۶ماه نخست امسال تورم ساخت بین ۴۰ تا ۵۰‌درصد بوده است، تورم مسکن در همین مدت به مراتب کمتر و در حدود ۳۰‌درصد ثبت شد و این وضعیت مطلوب سازنده‌‌‌ها نبوده و نیست. شرایط به نحوی پیش رفت که حتی گفته می‌‌‌شد حاشیه سود ساخت‌وساز امسال به صفر میل کرده است و با توجه به ادامه وضعیت تورمی در بازار مصالح ساختمانی، ادامه این شرایط بغرنج بعید نیست.

از طرفی در سمت تقاضا نیز با توجه به کاهش حجم ساخت‌وساز از یکسو و تورم نسبتا بالای مسکن طی سال‌جاری از سوی دیگر، میل به پیش‌‌‌خرید ناگزیر کاسته شده و این روزها کمتر کسی از واسطه‌‌‌های ملکی سراغ فایل پیش‌‌‌فروش را می‌گیرد. اما سوال اینجاست که آیا پیش‌‌‌فروش نکردن به نفع سازنده‌‌‌هایی است که تحت هیچ شرایطی قصد مهاجرت از بازار ساخت‌وساز را ندارند؟ به عبارت دقیق‌‌‌تر آیا انتخاب کسانی که نمی‌‌‌خواهند از بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی خارج شوند و هنوز کم و بیش مشغول ساخت‌وساز هستند مبنی بر فروش واحدهای تکمیل‌شده بعد از اتمام ساخت و پرهیز از پیش‌‌‌فروش، انتخاب درستی است؟

بررسی شرایط فعلی بازار اول معاملات ملکی یعنی بازار خرید و فروش واحدهای تکمیل‌شده و آماده سکونت نشان می‌دهد فروش در این بازار نیز کار ساده‌‌‌ای نیست؛ کمااینکه متقاضیان مصرفی ملک با توجه به سطح بالای قیمت مسکن و افزایش سرعت رشد قیمت در این بازار به کلی از خرید منصرف شده و بیرون بازار نظاره‌‌‌گر تحولات هستند. خریداران سرمایه‌‌‌ای نیز اگرچه در بازار حضور دارند اما با وسواس بیشتری برای خرید اقدام می‌کنند، چراکه قصد آنها از خرید ملک کسب سود در میان‌‌‌مدت یا بعضا درازمدت است و در نتیجه آنها عموما خرید املاک به قیمت رسیده را ترجیح می‌دهند. بنابراین حتی فروختن واحدهای تکمیل‌شده سازنده‌‌‌ها نیز در این شرایط کار راحتی نیست.

اما چرا سازنده‌‌‌ها بین پیش‌‌‌فروش و فروش واحدها پس از ساخت، دومی را ترجیح می‌دهند؟ بررسی «دنیای‌اقتصاد» نشان از وجود یک نقطه کور در مسیر سازنده‌‌‌ها دارد که تحلیل و تصمیم آنها را مخدوش کرده است و اگر برطرف شود، خواهند دید که پیش‌‌‌فروش اتفاقا در شرایط فعلی می‌تواند گزینه ایده‌‌‌آلی برای تضمین حضور مستمر آنها در بازار مسکن باشد. این نقطه کور بحث «صرفه اقتصادی پیش‌‌‌فروش در مقایسه با فروش واحدهای تکمیل‌شده» است. سازنده‌‌‌ها این طور تصور می‌کنند که با توجه به شرایط تورمی بازار ساخت‌وساز، اگر واحدهای خود را تکمیل کنند و به قیمت بالاتر متناسب با برآورد روز از هزینه‌‌‌های ساخت بفروشند، برنده خواهند بود. در واقع شرایط تورمی در بازار مصالح ساختمانی انگیزه آنها  را برای پیش‌‌‌فروش به کلی از بین برده است. این در حالی است که آنها نباید از این واقعیت که ممکن است در ماه‌‌‌های آینده و در زمان تکمیل واحدها، تورم مسکن از تورم ساخت کمتر باشد غافل شوند. این اختلاف تورمی می‌تواند حتی برای فروش واحدهای تکمیل‌شده نیز برای سازنده‌‌‌ها زیان به دنبال داشته باشد؛ به‌ویژه با توجه به اینکه فعلا چشم‌‌‌اندازی از کنترل تورم مصالح ساختمانی وجود ندارد و تولیدکننده‌‌‌ها از افزایش هزینه‌‌‌های تولید نالان هستند. بنابراین در بازاری که سطح تورم ساخت بالا بوده و این موضوع حاشیه سود را تحت تاثیر قرار می‌دهد، اتفاقا پیش‌‌‌فروش می‌تواند گزینه‌‌‌ای ایده‌‌‌آل باشد.

ریسک و فرصت دوطرفه در بازار پیش‌‌‌فروش

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، پیش‌‌‌فروش برای دو طرف معاملات مسکن هم ریسک دارد، هم فرصت. ناپایداری قیمت مسکن و هزینه ساخت ریسکی است که سازنده متحمل می‌شود و در مقابل پیش‌‌‌خریدار نیز با ریسک بدعهدی احتمالی سازنده مواجه است. افزون بر این پیش‌‌‌فروش می‌تواند از این بابت که تقاضای بالقوه زیادی برای آن وجود دارد، برای سازنده یک فرصت ویژه محسوب شود. در شرایطی که خرید یک واحد کم‌‌‌متراژ در مناطق متوسط حداقل سه تا چهار میلیارد تومان نقدینگی می‌‌‌خواهد و عمده متقاضیان خانه اولی نمی‌توانند از عهده تامین آن بر‌بیایند، پیش‌‌‌فروش می‌تواند راهی به خانه‌‌‌دار شدن با پرداخت تدریجی برای آنها باز کند و از این بابت برای پیش‌‌‌خریداران نیز فرصتی ویژه برای نجات از تورم آتی مسکن به حساب می‌‌‌آید.

برای عبور از رکود فراگیر مسکن در حال حاضر، تمرکز بر امتیاز و فرصتی که پیش‌‌‌فروش برای هر دو ضلع معاملات ملکی دارد راهگشاست. اگر سازنده به ساخت و پیش‌‌‌فروش روی بیاورد، این اطمینان نسبی وجود دارد که تقاضای بالقوه پیش‌‌‌خرید نیز که اکنون به محاق رفته، بالفعل می‌شود. البته ماجرا به این سادگی هم نیست. اگرچه پیش‌‌‌فروش نفع دوطرفه دارد اما ملاحظه و نگرانی سازنده‌‌‌ها پیرامون مساله تورم ساخت بیجا نیست. پیش‌‌‌خریدار با ورود به معامله پیش‌خرید ملک از تورم آتی ملک در امان می‌‌‌ماند اما راهی لازم است تا پیش‌‌‌فروشنده نیز پناهگاهی مقابل تورم آتی هزینه ساخت داشته باشد. راه بنیادی این است که سیاست‌‌‌هایی برای کنترل تورم ساخت در پیش گرفته شود اما در نبود چنین سیاست‌‌‌هایی، تعریف یک نهاد واسط بین پیش‌‌‌فروشنده و پیش‌‌‌خریدار می‌تواند راهگشا باشد. این نهاد واسط که می‌تواند بانک تخصصی بخش مسکن باشد، به منزله کریدور عبور از رکود مسکن عمل خواهد کرد و تضامینی که سازنده و پیش‌‌‌خریدار در یک قرارداد پیش‌‌‌فروش ملک به آن نیاز دارند را در اختیار دو طرف خواهد گذاشت.

در اواسط دهه ۹۰ طرحی برای ایفای نقش بانک عامل بخش مسکن در بازار پیش‌‌‌فروش مطرح شد.

مبنای این طرح افتتاح یک حساب امانی متعلق به سازنده نزد بانک بود و قرار بود آورده پیش‌‌‌خریداران در این حساب تجمیع و به تدریج متناسب با پیشرفت پروژه در اختیار سازنده قرار گیرد. اما کارشناسان مسکن معتقدند نگاه یک‌‌‌طرفه و بدبینانه به سازنده در این طرح عامل استقبال صفر از آن بود و حتی یک قرارداد پیش‌‌‌فروش نیز در بازار رسمی تعریف‌شده به این ترتیب منعقد نشد. اکنون با تجربه ناموفقی که از گذشته درباره نحوه مداخله نهاد واسط وجود دارد، راه‌حل مطلوب این است که ضلع سوم به نحوی وارد عمل شود که ضلع چهارم یعنی تامین‌‌‌کنندگان مصالح ساختمانی را نیز درگیر کند. در قالب مدل جدید تامین مصالح برای پیش‌‌‌فروش باید با پشتیبانی نهاد واسط به نحوی صورت گیرد که مساله تورم در این بازار نیز برای پیش‌‌‌فروشنده حل شود. بازار پیش‌‌‌فروش برای احیا به یک مدل جدید برای مداخله نهاد واسط نیاز دارد و این مدل جدید باید بر پایه رفع نگرانی سازنده‌‌‌ها باشد؛ کمااینکه مساله نااطمینانی‌‌‌های پیش‌‌‌خریداران در قالب حضور نهاد واسط حل می‌شود اما نگرانی‌های پیش‌‌‌فروشنده‌‌‌ها در حال حاضر پا‌بر‌جاست. در صورتی که مدل بهینه مداخله در بازار پیش‌‌‌فروش تعریف و پیاده شود، نه‌تنها بازار ساخت‌وساز از رکود خارج خواهد شد، بلکه بازار مصالح ساختمانی و بازار مسکن نیز به تدریج وضعیت عادی پیدا کرده و از رکود خارج می‌‌‌شوند.