خزان متفاوت مسکن هفت شهر

دنياي اقتصاد : داده‏‌های پاییزی از بازار معاملات مسکن کلان‏شهرها، روند کاهشی سرعت رشد قیمت آپارتمان را تایید می‏کند؛ اما این خزان برای هفت کلان‏شهر متفاوت از پایتخت است. در تهران طی هفته‌‏های ابتدایی پاییز، میانگین قیمت آپارتمان به میزان کمتر از یک‏درصد نسبت به شهریور کاهش پیدا کرد. در پایتخت همچنین طی فصل جاری «حجم عرضه فایل آپارتمانی» افزایش محسوس یافت. با این حال، شرایط بازار مسکن دیگر کلان‏شهرها با تهران دو تفاوت پاییزی دارد. از یکسو، میانگین قیمت مسکن کرج، مشهد، اصفهان، تبریز، شیراز، اهواز و قم در ماه مهر حدود نیم‏درصد افزایش پیدا کرده و از سوی دیگر، فایل‏‌های فروش نسبت به تابستان به میزان ۲۰درصد کم شده است. بررسی‏‌ها درباره این دو تفاوت مسکن کلان‏شهرها در مقایسه با تهران مشخص می‏کند، انتظارات در بازار املاک سایر مناطق شهری، تحت تاثیر فاکتور «جاماندگی قیمت از فرآیند رشد قیمت املاک پایتخت» است. تفاوت زمانی فاز جهش بین تهران و دیگر کلان‏شهرها، اکنون کل بازار مسکن را در فاز تنظیم قیمت قرار داده است.

11 copy

با تغییر مسیر قیمت مسکن در 7 کلان‌شهر کشور، خزان متفاوت بازار ملک در این کلان‌شهرها در مقایسه با قیمت مسکن شهر تهران رقم خورد. مهرماه امسال مسیر تورم مسکن در 7 کلان‌شهر کشور برخلاف مسیر تورم مسکن در شهر تهران بود و همین عامل باعث شد در این کلان‌شهرها شرایط کاملا متفاوتی در مقایسه با بازار معاملات مسکن شهر تهران تجربه شود. هر چند در یک مولفه یعنی روند تورم مسکن، شرایط در تهران و 7 کلان‌شهر دیگر کشور یکسان است.

بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» درباره وضعیت تحولات قیمت مسکن در 7 کلان‌شهر کشور و مقایسه آن با شهر تهران نشان می‌دهد، در مهرماه روند تورم مسکن در 8 کلان‌شهر، «کاهشی» شد. یعنی سرعت رشد قیمت در این شهرها در حال کاهش است. اما مقطع زمانی پاییز در این کلان‌شهرها در مقایسه با تهران، دارای دو تفاوت عمده است. اول اینکه، با وجود افت قیمت مسکن در تهران، در کلان‌شهرها، متوسط قیمت مسکن با رشد مثبت همراه شده است.

از سوی دیگر، تفاوت دوم هم مربوط به «کاهش میل به فروش» در این 8 کلان‌شهر در مقایسه با وضعیت عرضه مسکن در شهر تهران است. نتیجه مهمی که می‌توان از این وضعیت و مقایسه بازار معاملات مسکن پاییزی تهران و7 کلان‌شهر دیگر شامل کرج، مشهد، اصفهان، تبریز، شیراز، اهواز و قم عنوان کرد آن است که در کلان‌شهرها، «انتظارات نسبت به آینده قیمت»، مثل تهران، هنوز «کاهشی» نیست. یک علت مهم که می‌توان از آن به عنوان دلیل اصلی این موضوع یاد کرد، مساله «جاماندگی سطح قیمت کلان‌شهرها از میزان رشد قیمت مسکن در شهر تهران» است. همواره تحولات قیمتی در شهر تهران اعم از رشد یا کاهش قیمت، پیش‌تر و جلوتر از تحولات قیمتی در سایر شهرها بوده است. جاماندگی سطح قیمت مسکن در کلان‌شهرها از میزان رشد قیمت مسکن در شهر تهران در آمارهای مربوط به تحولات قیمتی پایتخت و این کلان‌شهرها مشاهده می‌شود.

 جهت متفاوت تورم مسکن تهران

اطلاعات به دست آمده از وضعیت قیمت مسکن در 7 کلان‌شهر کشور برگرفته از بازار نیازمندی‌‌های آنلاین دیوار، نشان از خزان متفاوت بازار مسکن در این شهرها در مقایسه با تهران دارد. مهر ماه امسال در حالی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 5/ 0 درصد افت کرد که در همین بازه زمانی، قیمت مسکن در این کلان‌شهرها با رشد 5/ 0 درصدی همراه شد. این موضوع نشان می‌دهد در شرایطی که تورم مسکن در مهرماه در بازار معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران منفی شده است در 7 کلان‌شهر یادشده، تورم مثبت در بازار مسکن تجربه شده است.

با این حال نگاهی به تورم مسکن در هر دو گروه از این شهرها یعنی شهر تهران از یک طرف و 7 کلان‌شهر دیگر از سوی دیگر نشان می‌دهد روند تورم مسکن در هر دو گروه و در هر 8 کلان‌شهر کاهشی است. از این منظر می‌توان اعلام کرد تهران و این 7 کلان‌شهر شرایط مشابهی دارند. در حالی که تورم فصلی در بهار امسال در شهر تهران معادل 2 درصد بود، این میزان تورم در 7 کلان‌شهر برابر با صفر شد. در تابستان تورم فصلی مسکن تهران 5 درصد و تورم فصلی مسکن در 7 کلان‌شهر 6 درصد بود. اما در مهرماه در حالی که تورم مسکن شهر تهران به منفی 5/ 0 رسید، قیمت پیشنهادی مسکن در 7 کلان‌شهر 5/ 0 درصد افزایش یافت. اگرچه تورم مسکن مهرماه در تهران منفی و تورم مسکن 7 کلان‌شهر مثبت شده است اما روند تورم در هر دو گروه کاهشی بوده است.

با این حال، خزان بازار مسکن در شهر تهران دو تفاوت مهم با پاییز بازار مسکن در 7 کلان‌شهر داشت. همزمان با منفی شدن تورم مسکن در تهران در مهرماه سرعت رشد قیمت مسکن در 7 کلان‌شهر افزایشی بود. از سوی دیگر اطلاعات مربوط به فایل‌‌های ارائه شده برای فروش مسکن در این 7 کلان‌شهر از کاهش میل به فروش در سمت عرضه خبر می‌دهد.

 کاهش 20درصدی فایل فروش

اطلاعات موجود در این زمینه نشان می‌دهد حجم فایل‌‌های فروش آپارتمان در 7 کلان‌شهر یاد شده در مهرماه، نزدیک به 20 درصد در مقایسه با شهریور ماه کاهش یافته است. در صورتی که در مهرماه در شهر تهران نیروی خروج از بازار مسکن قوی‌‌تر از نیروی ورود به بازار مسکن بود و افت معاملات بیشتر تحت تاثیر نخریدن مسکن بود تا نیروی نفروختن از سوی فروشنده‌ها. در مهرماه در حالی  که حجم عرضه فایل به بازار مسکن 7 کلان‌شهر کشور کاهش یافت اما عرضه فایل فروش به بازار مسکن تهران کاهشی نبود.

چرا که در تهران در مهرماه اگر چه حجم معاملات خرید مسکن کاهش یافت اما از آنجا که عمده فروشنده‌ها چشم‌‌انداز قیمت مسکن را کاهشی تصور می‌کردند و امیدی از بابت رشد محسوس قیمت در آینده نزدیک نداشتند، عرضه فایل به بازار را محدود نکردند. همین موضوع باعث شد اگر چه حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه کاهش یافت اما این کاهش به واسطه عدم فروش و کاهش عرضه فایل نبود بلکه بیشتر ناشی از کاهش تقاضا برای خرید مسکن وکاهش ورود به بازار بود.

یک علت مهم درباره این دو شرایط متفاوت در بازار معاملات مسکن شهر تهران و بازار مسکن 7 کلان‌شهر یاد شده به جاماندگی تورم مسکن در این شهرها نسبت به تورم مسکن تهران مربوط می‌شود. در واقع انتظارات تورمی و ریسک‌‌های غیراقتصادی و نگاه فعالان بازار مسکن نسبت به شرایط موجود و وضعیت پیش‌‌رو در 7 کلان‌شهر نیز مانند تهران است اما سطح قیمت مسکن در 7 کلان‌شهر در مسیر رشد از تورم مسکن تهران جا مانده بود.

همین شرایط باعث شده است که در شرایط فعلی که تورم مسکن در شهر تهران منفی شده است رشد مثبت قیمت مسکن در کلان‌شهرها به ثبت برسد.

 میانگین قیمت مسکن 7 کلان‌شهر

برآوردهای «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد میانگین قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی در 7 کلان‌شهر کرج، مشهد، اصفهان، تبریز، شیراز، اهواز و قم به 15 میلیون تومان رسیده است. از ابتدای امسال تا پایان مهرماه (7 ماه اول سال 1400) میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 4 درصد رشد کرده است این میزان رشد در 7 کلان‌شهر یاد شده معادل 10درصد بوده است.

میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در کلان‌شهر کرج براساس سطح قیمت‌‌های پیشنهادی هم‌‌اکنون 14 میلیون تومان، مشهد 14 میلیون و700 هزار تومان، اصفهان 18 میلیون و 500 هزار تومان، تبریز 13 میلیون تومان، شیراز 19 میلیون و400 هزار تومان، اهواز 11 میلیون و600 هزار تومان و قم 12 میلیون و800 هزار تومان است.

این قیمت‌‌ها نشان می‌دهد بعد از شهر تهران گران‌‌ترین کلان‌شهر کشور به لحاظ سطح متوسط قیمت مسکن، کلان‌شهر شیراز است که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در آن از 19 میلیون تومان فراتر رفته است. این در حالی است که در میان این 8کلان‌شهر ارزان‌‌ترین شهر به لحاظ سطح متوسط قیمت مسکن کلان‌شهر اهواز با میانگین قیمت پیشنهادی 11 میلیون و600 هزار تومان به ازای هر مترمربع واحد مسکونی است. این قیمت‌‌ها در واقع از محاسبه و برآورد سطح قیمت پیشنهادی فایل‌‌های فروش مسکن درج شده در سامانه نیازمندی‌‌های آنلاین دیوار مربوط به مقطع زمانی مهرماه 1400، به دست آمده است.

شرط جدید برای پایان‌کار ساختمان

براساس تصویب‌نامه هیات وزیران، ارائه گواهینامه پایان‌کار ساختمان‌های جدید از ابتدای سال ۱۴۰۲ منوط به رعایت مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان است. به گزارش خبرگزاری فارس، هیات وزیران به پیشنهاد مشترک وزارت‌خانه‌های راه و شهرسازی، کشور، نفت، نیرو و سازمان برنامه و بودجه کشور، به استناد اصل ۱۳۸ قانون اساسی جمهوری اسلامی ضوابط صرفه‌جویی انرژی در ساختمان را تصویب کرد.

بر مبنای جزئیات ارائه شده در این تصویب‌نامه، ارائه گواهینامه پایان‌کار ساختمان‌های جدید از ابتدای سال ۱۴۰۲ منوط به رعایت مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان است. به عبارت دیگر اگر در فرآیند ساخت واحدهای مسکونی ضوابط مرتبط با مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان با نام صرفه جویی در مصرف انرژی رعایت نشود، گواهینامه پایان‌کار واحدهای مسکونی صادر نخواهد شد.

براساس جزئیات مندرج در مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان، رعایت مواردی شامل عایق‌کاری دیوارهای خارجی ساختمان نظیر عایق‌کاری دیوارهایی که با محیط بیرون یا فضاهایی که از نظر دمایی کنترل نمی‌شوند، نصب پنجره‌های دوجداره با قاب‌های فلزی ترمال‌بریک، چوبی یا PVC استاندارد، عایق‌کاری کانال‌های هوارسانی به همراه عایق‌کاری لوله‌های تاسیسات و سیستم تولید آب‌گرم، نصب سیستم‌های کنترل‌کننده موضعی نظیر شیرهای ترموستاتیک روی رادیاتورها و نصب سیستم‌های کنترل مرکزی هوشمند و مجهز به سنسور اندازه‌گیری دمای هوای محیط در ساختمان‌ها الزامی است.

هیات وزیران در حالی بار دیگر بر اجرای مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان در واحدهای مسکونی کشور تاکید کرد که پیش از این در سال ۱۳۸۴ وزارت مسکن و شهرسازی نیز به‌عنوان ناظر عالی در زمینه ساخت‌وساز مکلف شد، درصورت مشاهده هرگونه تخلف از اجرای مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان، موارد را به مراجع صدور پروانه ساختمان و سازمان نظام مهندسی ساختمان استان اعلام کرده و تا رفع تخلف، موضوع را از مراجع قانونی و در صورت لزوم مراجع قضایی پیگیری کند.

مطالبه احیای زاینده‌رود


دنیای‌اقتصاد : اعتراض مردم اصفهان به بی‌‌‌آبی زاینده‌‌‌رود، اقدام رسمی دولت را در پی داشت. معاون اول رئیس‌‌‌جمهور در واکنش به تجمع چندهزار نفری مردم اصفهان و کشاورزان این استان اعلام کرد که به وزرای نیرو و جهادکشاورزی دستور داده در اسرع وقت، به حل مشکل آبریز زاینده‌‌‌رود در هر سه استان اصفهان، یزد و چهارمحال و بختیاری اقدام کنند.

وزیر نیرو نیز با عذرخواهی از کشاورزان اصفهانی وعده داد، وزارتخانه متبوعش در ماه‌‌‌های آینده کمبودهای کنونی را جبران کند. حوضه آبریز زاینده‌‌‌رود که یکی از کانون‌‌‌های بی‌‌‌آبی در کشور به شمار می‌رود، در ماه‌‌‌های اخیر سرتیتر اخبار مختلف بوده است؛ از بحران فرونشست‌ها و شواهدی از تاثیر این پدیده روی آثار تاریخی اصفهان تا بی‌آبی شدید زمین‌های کشاورزی. «دنیای‌اقتصاد» در ماه‌‌‌های اخیر، پیوسته در گزارش‌‌‌های مختلف خود در مورد تبعات نادیده‌گرفتن مسائل زیست‌محیطی و چالش تغییرات اقلیمی هشدار داده است. تجمعات کشاورزان اصفهان در اعتراض به بی‌آبی این استان، مرگ بخشی از اقلیم طبیعی اصفهان و کاهش شدید دسترسی به آب برای تولید محصولات کشاورزی صورت‌ گرفت.

خطر فرونشست و مشکلات ناشی از بی‌‌‌آبی در حالی به شکل حاد در اصفهان و برخی از استان‌‌‌های دیگر نمایان شده است که معاون اول رئیس‌‌‌جمهور، از وجود برخی طرح‌‌‌های در دستور کار دولت سیزدهم خبر داد. محمد مخبر با اشاره به مشکلات جدی مردم اصفهان، به‌ویژه در شرق این استان و سختی ناشی از خشکسالی و کمبود آب، تاکید کرد: رئیس‌‌‌جمهور با عنایت به اهمیت مساله و رصد آنچه در حوزه آب و محیط‌زیست می‌‌‌گذرد، در ماه‌‌‌های گذشته دو بار جلسه شورای‌عالی آب را تشکیل داده است. ما در دولت در تلاشیم تا به هر نحو، این دوره سخت را پشت سر بگذاریم و به دنبال حل مشکل هستیم. معاون اول رئیس‌جمهور تاکید کرد: بعد از جلسه‌‌‌ای که به‌زودی پیرامون این موضوع تشکیل خواهد شد، اقدامات اجرایی به اطلاع مردم خواهد رسید. وزیر نیرو نیز در سخنی با مردم اصفهان ضمن عذرخواهی بابت شرایط پیش‌آمده، اعلام کرد: به دستور معاون اول قرار شد هرچه سریع‌‌‌تر جلسه ستاد احیای زاینده‌رود برگزار شود. امیدواریم با پیشنهادهایی که به این جلسه می‌‌‌بریم، تصمیمات مناسبی اتخاذ شود و مردم این منطقه را مطلع و خوشحال کنیم. محرابیان تاکید کرد: قرار شد وزارتخانه‌‌‌های جهادکشاورزی و صمت هم در کنار وزارت نیرو به شکل فعال وارد شوند تا شرایط را مدیریت کنیم و آسیبی که به کشاورزان وارد شده است، به حداقل برسد.

قول معاون اول رئیس‌‌‌جمهور و وعده وزیر نیرو مبنی بر حل مساله آب در حالی بیان شده است که حل تعارضات پیش‌آمده میان خواست کشاورزان، نیاز صنایع، احترام به حقوق محیط‌زیست و طبیعت در عین شدت گرفتن تغییرات اقلیمی دشوار است. بهره‌‌‌برداری غیرمجاز از آب که در جای‌جای کشور به مساله‌ای حاد تبدیل شده، یکی از مسائلی است که تا حل نشود، چالش دامنه‌‌‌دار محیط‌زیست و مساله شایع فرونشست، امکان حل و فصل نخواهد داشت.  فرونشست که یکی از عوارض طبیعی برداشت بی‌‌‌رویه از آب‌‌‌های زیرزمینی است، در برخی از استان‌‌‌ها تا بیش از ۲۰ تا ۳۰برابر حالت طبیعی شدت گرفته است. فرونشست که در دشت تهران حتی تا ۹۰برابر حالت طبیعی نیز برآورد می‌شود، طبق برخی شواهد در اصفهان به پایه‌‌‌های پل‌‌‌های تاریخی شهر نظیر ۳۳پل رسیده و هویت پایدار این خطه تاریخی را با چالش جدی روبه‌رو کرده است. از آنجا که ۴۱دشت از مجموع ۶۰۹دشت کشور با خطر جدی فرونشست روبه‌رو هستند، رسیدگی به مساله فرونشست در اصفهان می‌تواند به یک رشته اصلاحات در کل کشور منجر شود؛ اصلاحاتی که پیش‌نیاز آن تغییر مسیر کشور در بخش‌‌‌های آب، صنعت، کشاورزی و محیط‌زیست و نقطه کانونی آن کاهش برداشت بی‌رویه آب از سفره‌‌‌های زیرزمینی دست‌کم در یک دوره زمانی ۱۰ تا ۱۲ساله است. «جلب مشارکت کشاورزان و گروه‌‌‌های روستایی در مسیر سیاستگذاری»، «حفظ معیشت افراد در عین کاهش بهره‌‌‌برداری از آب و طبیعت»، «توسعه تکنولوژی تولید در مزارع»، «به‌‌‌کارگیری ابزارهای فراموش‌‌‌شده نظیر ترویج علم کشاورزی میان روستاییان»، «بازگرداندن کشاورزی بزرگ‌مقیاس به صحنه» و «تغییر برخی از قوانین مالکیت آب و زمین در راستای ایجاد توازن و اعتماد در بین جوامع محلی به‌منظور اجرای برنامه‌‌‌های نکاشت یا تجمیع زمین در قالب تعاونی برای رشد مقیاس تولید» از مهم‌ترین راه‌‌‌های تغییر وضعیت کشاورزی در ایران، به‌ویژه در اصفهان و کنترل مصرف آب و کاهش ابعاد مساله فرونشست است.

   چه شد به اینجا رسیدیم؟

روز جمعه ۲۱آبان همزمان با سفر وزیر نیرو به اصفهان، عده‌‌‌ای از مردم اصفهان به همراهی کشاورزان در تجمع خود، خواستار احیای دائمی رودخانه زاینده‌رود و اجرای مصوبه ۹ماده‌‌ شورای عالی آب شدند. این تجمع اعتراضی همچنان ادامه داشت؛ به گونه‌‌‌ای که روز گذشته از ۹صبح در گردهمایی بزرگ «حیات زاینده‌رود»، هزاران نفر از کشاورزان و مردم اصفهان در بستر خشک زاینده‌‌‌رود حاضر شدند تا از مسوولان بخواهند برای اجرای مصوبات شورای عالی آب، جاری شدن دوباره زاینده‌‌‌رود و برقراری حق‌آبه‌‌‌ها چاره‌‌‌اندیشی کنند.

طرح ۹ماده‌ای احیای حوضه آبریز زاینده‌رود در سال ۹۳ با هدف هماهنگی و اعمال مدیریت واحد بر این حوضه آبریز در موضوعات منابع، مصارف و حق‌آبه‌ها به تصویب شورای عالی آب کشور رسید. در این طرح وزارت نیرو مکلف شد نسبت به تاسیس واحد «مدیریت یکپارچه حوضه آبریز زاینده‌رود» اقدام کند و شورای هماهنگی حوزه زاینده‌رود را با حضور استانداران اصفهان، چهارمحال و بختیاری و یزد و معاونان وزرای نیرو، جهادکشاورزی، صنعت، معدن و تجارت و نمایندگان اصناف کشاورزی برگزار کند.

تعیین میزان حق‌آبه‌ها، سهم‌‌آبه‌‌‌ها و صاحبان حق اشتراک و حق‌آبه زیست‌محیطی رودخانه زاینده‌رود و تالاب گاوخونی، ممنوعیت بارگذاری جدید بر منابع آب زاینده‌رود تا پیش از تعیین‌تکلیف در این حوضه نیز از بندهای دیگر این طرح ۹ماده‌ای است.  سامان‌دهی برداشت آب در استان‌های اصفهان، یزد و چهارمحال و بختیاری و جلوگیری از برداشت‌های غیرمجاز، فراهم کردن تسهیلات لازم برای تغییر شیوه‌های آبیاری از سوی وزارت جهادکشاورزی در منطقه، انجام مطالعات تونل آبرسانی به اصفهان با عنوان طرح گلاب از سوی وزارت نیرو از دیگر مفاد طرح، ۹ماده‌ای آب در حوضه آبریز زاینده‌رود است.

حق‌آبه‌‌‌داران حوضه زاینده‌‌‌رود، شهرستان‌‌‌های لنجان، مبارکه، فلاورجان، نجف‌‌‌آباد و اصفهان را شامل می‌‌‌شوند. با این وضعیت آبی، زمین‌‌‌های کشاورزی شرق اصفهان که کشت غالب آنها گندم، جو و یونجه بوده، به محلی به عنوان منشأ ریزگرد‌‌‌ها تبدیل شده‌‌‌اند. از سوی دیگر، نگرانی از فرونشست‌ها نیز یکی دیگر از دغدغه‌های مردم این استان است. ارزیابی کارشناسان حاکی از این است که جریان یافتن زاینده‌رود، می‌تواند سرعت فرونشست زمین را در اصفهان کمتر کند. از آنجا که فرونشست پیامد خشکسالی، سوءمدیریت در منابع آبی و تغییرات اقلیمی است، باید به سراغ آب و منابع آبی در مناطقی که هنوز فرصت داریم، برویم. در عین حال، در سازه‌های تاریخی و پل‌های تاریخی واقع بر زاینده‌رود یکی از مشکلات اصلی، جریان ناپیوسته آب در زاینده‌رود است؛ این شرایط موجب می‌شود پی سازه‌‌‌ها دچار مشکل شود و برای حفظ آنها نیازمند جریان پایدار زاینده‌‌‌رود هستیم.  همچنین وزارت نیرو باید درباره طرح انتقال آب بهشت‌آباد که تنها به منظور تامین آب شرب طراحی شده است، بررسی دقیق انجام دهد و ضمن ارزیابی زیست‌محیطی، طرح را به اجرا درآورد و علاوه بر آن صندوق تامین خسارت خشکسالی در حوضه آبریز زاینده‌رود تاسیس شود تا بر اساس آن مصرف‌کنندگان بخش صنعت که در زمان خشکسالی بدون کاهش سهم آب خود را دریافت می‌کنند، خسارات کمبود آب سایر مصرف‌کنندگان حوضه را بپردازند.

با این همه، از سال ۹۳ تا دولت یازدهم این طرح به‌درستی انجام نشد و مشکلات کشاورزان و صاحبان حق‌آبه حوضه زاینده‌رود همچنان باقی ماند؛ برای همین نیز جهانگیری، معاون اول یازدهمین رئیس‌جمهور، به وزیر نیرو و استانداران اصفهان و چهارمحال و بختیاری دستور داد مصوبه شورا درباره حوضه آبریز زاینده‌رود اجرایی شود.  در فروردین ۹۵ اسحاق جهانگیری در جلسه شورای‌‌‌ عالی آب با تاکید بر ضرورت اجرای مصوبه ۹‌بندی دهمین جلسه شورا در خصوص حوضه آبریز زاینده‌رود، از وزیر نیرو و استانداران اصفهان و چهارمحال و بختیاری خواست این مصوبه را با جدیت اجرا کنند.  با این همه، کشاورزان می‌گویند، هنوز اغلب این وعده‌ها عملی نشده است. نه حق‌آبه‌های کشاورزان و سهم‌آبه‌‌‌های صاحبان حق اشتراک و حق‌آبه زیست‌محیطی رودخانه زاینده‌‌‌رود و تالاب گاوخونی توسط وزارت نیرو به درستی پرداخت شده؛ نه آبی که از قبل از زاینده‌رود وام‌گیری شد به آن برگردانده شد و نه نظارت جدی بر بارگذاری‌های جدید در حوضه زاینده‌رود صورت گرفته است.

p03-04 copy

طناب‌کشی در بازار مسکن

رفت و آمد بازیگران مسکن

گزارش «دنياي‌‌اقتصاد» از ورود خريداران و خروج قوي‌‌تر مالكان در معاملات املاك پايتخت

دنياي اقتصاد : ۲۰ روز اول آبان در بازار مسکن تهران، به طناب‏کشی دو گروه بازیگر معاملات ملک گذشت. داده‏های آماری مربوط به رفتار فروشنده‏های آپارتمان در پایتخت طی این مدت حاکی است، حجم فروشنده‏ها در بازار دست‏کم ۲۰درصد نسبت به ماه قبل افزایش پیدا کرد. با این حال، خریداران سرمایه‏ای هم بار دیگر به بازار ملک برگشته‏اند؛ اما حجم آنها در مقایسه با ماه‏هایی که ریسک بیرونی بالا بود، زیاد نیست. رفت‏وآمد فروشنده‏ها و خریداران در بازار مسکن بیانگر «تاثیرپذیری از نیروهای بیرونی غیرهم‏جهت» است. «تورم پنهان» بازار مسکن سنجش شد.
طناب‌کشی در بازار مسکن

تازه‌‌ترین اطلاعات مربوط به تغییرات قیمت و حجم فایل‌‌های فروش عرضه شده در بازار مسکن در هفته‌های اخیر نشان می‌دهد بازیگران اصلی بازار مسکن تحت تاثیر انتظارات کاهشی نسبت به آینده قیمت‌‌ها بیش از پیش در حال رفت و آمد در بازار مسکن هستند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، میانگین قیمت پیشنهادی فروش خانه‌های فروشی که طی ۲۰ روز نخست آبان ماه در بازار نیازمندی‌‌های آنلاین «دیوار» در تهران آگهی شده‌‌اند نسبت به مدت مشابه مهرماه افزایش پیدا کرده است. این افزایش البته حول و حوش ۳/ ۱ درصد است و قابل توجه به شمار نمی‌‌آید؛ کمااینکه حتی در اوج حاکمیت رکود بر معاملات در دوره‌های گذشته نیز تورم ماهانه حول و حوش یک درصدی یا قدری کمتر و بیشتر متداول بوده است.

اما آنچه موجب افزایش تورم پنهان مسکن (تغییرات قیمت پیشنهادی فایل‌‌های فروش در بازار مسکن) در ۲۰ روز نخست آبان‌‌ماه نسبت به مدت مشابه ماه قبل از آن شده است، پررنگ‌‌تر شدن حضور خریداران در بازار است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» همسو با نتایج محاسبه روند تغییرات حجم و قیمت پیشنهادی فایل‌‌های فروش مسکن نشان می‌دهد در مدت سپری شده از آبان ماه بر تعداد خریداران مسکن حاضر در بازار که مشغول جست‌وجو هستند افزوده شده است. حضور بیشتر خریداران در بازار مسکن البته به معنای رونق معاملات نیست، بلکه ناشی از بازگشت گروهی از سرمایه‌‌گذاران ملکی به بازار پس از یک ماه خروج موقت از این بازار است. البته معامله‌‌گران اصلی در بازار مسکن فعلی به اذعان واسطه‌ها، متقاضیان «تبدیل به احسن» املاک هستند. این گروه شرایط آرام قیمتی فعلی را برای فروش خانه و خرید واحد جایگزین، مناسب ارزیابی کرده‌‌اند.

متقاضیان تبدیل به احسن اغلب کسانی هستند که یا قصد دارند واحدهای بدون یک یا چند مورد از امکانات کلیدی شامل آسانسور، پارکینگ و انباری را فروخته و واحد کامل‌‌تر و با امکانات را جایگزین کنند یا گروهی هستند که قصد جایگزین کردن خانه خود با واحد بزرگ‌تر یا در محله مرغوب‌‌تر را دارند.

در کنار این گروه، تعدادی از متقاضیان سرمایه‌‌ای مسکن هم که در مهرماه تحت تاثیر مشاهده ثبات قیمت‌‌ها بازار را ترک کرده بودند، اکنون با انگیزه سرمایه‌‌گذاری بلندمدت به بازار بازگشته‌‌اند و تنور معاملات به دلیل حضور آنها در بازار در برخی از محله‌های مصرفی اندکی گرم‌‌تر شده است.

به دنبال افزایش نسبی حضور خریداران در بازار مسکن طی ماه میانی پاییز نسبت به مهرماه، تورم پنهان مسکن نیز به صورت جزئی افزایش پیدا کرده است. در حالی که تورم پنهان مسکن در مهرماه نسبت به شهریور نزدیک صفر بود و عملا فروشنده‌ها قیمت پیشنهادی خود را با مشاهده افزایش متقاضیان خرید مسکن، اندکی افزایش داده‌‌اند. البته افزایش جزئی در فایل‌‌ها الزاما در قیمت قطعی معاملات منعکس نمی‌شود و به گفته واسطه‌های ملکی، «فروشنده‌های واقعی» در نهایت اغلب ناگزیر به ارائه تخفیف به خریداران هستند تا معامله سربگیرد. اما نکته مهم این است که تورم پنهان حدود یک درصدی به منزله تغییر رفتار هیجانی فروشندگان مسکن نیست، کمااینکه تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از مناطق میانی و مرکزی شهر نظیر مناطق ۷ تا ۱۳ نشان می‌دهد در بسیاری از محله‌ها قیمت پیشنهادی فایل‌‌های موجود نسبت به شهریور و مهر ماه نه‌تنها افزایش ندارد، بلکه حتی کاهش جزئی داشته است. در مقابل فروشندگان مناطق لوکس ظاهرا تمایل بیشتری به افزایش قیمت اعلامی خود نشان داده‌‌اند و همین موضوع در نهایت سبب شده تورم پنهان ماهانه مسکن در ۲۰ روز نخست آبان ماه قدری افزایش یابد.

در عین حال تورم پنهان این بازه زمانی نصف بیشترین مقدار ثبت شده در سال جاری یعنی ۵/ ۲ درصد است که در شهریور ماه محاسبه شد.

از سوی دیگر بر اساس داده‌های بازار نیازمندی‌‌های آنلاین «دیوار»، در طول ۲۰ روز نخست آبان ماه حدود ۱۰۲ هزار آگهی فروش مسکن در تهران از طریق این استارت‌آپ منتشر شده است که این میزان نسبت به ۲۰ روز نخست مهرماه ۲۰ درصد افزایش داشته است. بنابراین اگرچه قیمت‌‌های پیشنهادی فروش در تعدادی از فایل‌‌های دیوار به صورت جزئی افزایش پیدا کرده است، اما افزایش قابل توجه فایل‌‌های فروش نشان‌دهنده این است که حضور فروشندگان در بازار مسکن به مراتب پررنگ‌‌تر است. در حال حاضر علاوه بر متقاضیان تبدیل به احسن، بسیاری از فروشندگان حاضر در بازار مسکن از جنس ملاکانی هستند که پیش‌‌تر خرید سرمایه‌‌ای در بازار مسکن انجام داده‌‌اند و اکنون با مشاهده چند ماه حاکمیت ثبات نسبی در بازار، انگیزه کافی برای عرضه واحد خود را پیدا کرده‌‌اند.

  نیروی غالب در تقابل انتظارات

به گزارش «دنیای اقتصاد»، مجموعه داده‌های مربوط به تورم پنهان مسکن و تغییرات افزایشی حجم فایل‌‌های فروش نشان می‌دهد در تقابل انتظارات متفاوت قیمتی در بازار مسکن که طی ماه‌های اخیر در بازار مسکن حاکم بوده است، در آبان ماه وزن بیشتر به انتظارات کاهشی اختصاص پیدا کرده و همین موضوع سبب شده فروشندگان بازار مسکن در میانه پاییز به تدریج به این بازار بازگردند. از ابتدای امسال تاکنون، به ویژه از خرداد همزمان با ایام انتخابات ریاست‌جمهوری، دو نوع انتظارات قیمتی متفاوت در بازار مسکن وجود داشت. خریداران و فروشندگان بازار مسکن به عنوان دو ضلع اصلی معاملات ملکی در مقاطع مختلف سپری شده از سال جاری عموما دو دسته بودند؛ دسته نخست انتظارات کاهشی داشتند و رفتار معاملاتی خود را بر این اساس تنظیم می‌کردند و دسته دیگر انتظارات افزایشی داشتند. فروشندگانی که انتظارات قیمتی آنها افزایشی بود، در مقاطعی از سال جاری از جمله در ماه مهر، بازار مسکن را ترک کردند تا از بیرون بازار وضعیت ریسک غیراقتصادی موثر بر بازار مسکن یعنی سرانجام مذاکرات رفع تحریم‌ها را بررسی کنند.

تجربه بیش از سه سال گذشته نشان داده است از آنجا که وضعیت متغیر غیراقتصادی موثر بر شرایط بازارهای اقتصادی می‌تواند روی قیمت ارز اثر بگذارد و به دنبال هرگونه تلاطم قیمتی در بازار ارز، سایر بازارها از قبیل مسکن، خودرو، طلا و… نیز به سرعت تحت تاثیر قرار می‌گیرند، فروشندگان مسکن به محض اینکه سیگنالی درباره احتمال توقف مذاکرات دریافت می‌کنند، یا بازار را ترک می‌کنند یا قیمت پیشنهادی خود را افزایش می‌دهند. در مهرماه تحت تاثیر همین موضوع فروشنده‌ها بازار مسکن را موقتا ترک کردند و در موقعیت دیده‌‌بانی قرار گرفتند اما در آبان ماه با توجه به اینکه ریسک متغیر غیراقتصادی به دلیل سیگنال‌‌های مثبت نسبت به ادامه مذاکرات رفع تحریم پایین آمد، فروشنده‌های بیشتری به ثبات نسبی بازار مسکن پی بردند و برای فروش مصر شدند. واقعیت این است که حتی با فرض اینکه میانگین قیمت قطعی مسکن ماهانه حول و حوش یکی دو درصد رشد کند، باز هم تغییرات قیمت مسکن از تغییرات نرخ تورم عمومی کمتر است و این یعنی قیمت واقعی مسکن به تدریج در حال کاهش است. بنابراین سرمایه‌‌گذاران بازار ملک در روزهای اخیر ریسک نفروختن خانه را به مراتب بیشتر از ریسک فروختن آن ارزیابی کرده‌‌اند و همین موضوع سبب بازگشت آنها به بازار مسکن شده است. البته هنوز هر دو جنس انتظارات قیمتی در بازار مسکن حضور دارند و شرایط بازار تا رسیدن به بهترین وضعیت ممکن فاصله دارد؛ کمااینکه بازگشت فروشنده‌ها به بازار مسکن تدریجی است، اما رشد ۲۱ درصدی فایل‌‌های فروش نشان می‌دهد روند بازگشت فروشنده‌ها به قصد خروج از بازار مسکن در سه هفته اول آبان قوت گرفته است و این یعنی انتظارات کاهشی بر انتظارات افزایشی غالب شده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در صورتی که تغییرات قیمتی فایل‌‌های فروش افزایشی باشد و در عین حال از تعداد فایل‌‌های عرضه شده به بازار کاسته شود، به منزله این است که انتظارات افزایشی در بازار غالب شده و در نتیجه فروشنده‌ها بازار مسکن را ترک کرده‌‌اند. اما وضعیت کنونی بازار مسکن چنین نیست، کمااینکه در عین افزایش جزئی قیمت‌‌های پیشنهادی، تعداد آپارتمان‌‌های فروشی نیز به میزان قابل توجهی افزایش پیدا کرده است. این موضوع نشان می‌دهد در وضعیت کنونی اگرچه خریداران نیز در بازار مسکن حضور دارند و همین موضوع زمینه‌‌ساز نوسان جزئی قیمت مسکن شده است، اما حضور فروشندگان در بازار مسکن به مراتب پررنگ‌‌تر است و این یعنی انتظارات کاهشی بر انتظارات افزایش قیمت مسکن غالب شده است.

این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که پس از آخرین دوره رونق معاملات مسکن در سال ۹۷، آنچه بیشترین تاثیر را بر وضعیت قیمت مسکن گذاشته، وضعیت انتظارات بوده که متاثر از وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی (مذاکرات برای رفع تحریم‌ها) است. به همین خاطر حتی در شرایط رکود شدید معاملات در مقاطعی از سال‌های ۹۸ و ۹۹ باز هم روند رشد قیمت مسکن متوقف نشد. به همین ترتیب از آنجا که دولتمردان در هفته‌های اخیر اعلام کرده‌اند مذاکرات احیای برجام را با اتکا به خرد جمعی پیش خواهند برد، این سیگنال مثبت بلافاصله در وضعیت بازار مسکن به شکل بازگشت فروشنده‌ها اثر گذاشت و آنها پی بردند دست‌‌کم در کوتاه‌‌مدت و تا زمانی که موضع متناقضی از سوی دولتمردان در قبال مذاکرات اتخاذ نشود، خبری از تلاطم قیمتی در بازار مسکن نیست و اکنون زمان مناسبی برای خروج سرمایه‌‌گذاران از این بازار است.

  منتظر افزایش معاملات باشیم؟

به گزارش «دنیای اقتصاد»، داده‌های مربوط به تورم پنهان مسکن در ماه‌های مختلفی از سال جاری با وضعیت تورم مسکن که بر اساس قیمت قطعی معاملات محاسبه می‌شود، تا حد زیادی همسو و نزدیک به هم بوده است. با این وصف این سوال پیش می‌‌آید که آیا افزایش فایل‌‌های فروش در کنار افزایش حضور متقاضیان خرید در حال جست‌وجو در بازار، به منزله این است که باید در آمارهای رسمی از بازار مسکن آبان ماه، منتظر افزایش حجم معاملات نسبت به مهرماه باشیم؟

تحقیقات میدانی از واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد اگرچه تعداد فایل‌‌های فروش زیاد است اما متقاضیان تبدیل به احسن با احتیاط زیادی برای معامله عمل می‌کنند و چون به دنبال تبدیل همزمان ملک خود هستند، ممکن است حتی ثبت معاملاتی که قطعی به نظر می‌‌رسد، به هفته‌های آتی موکول شود و در آمار معاملات آبان منعکس نشود. از طرفی خریداران سرمایه‌‌ای نیز به دنبال خرید در پایین‌‌ترین محدوده قیمت ممکن هستند و اگرچه در بازار حضور دارند، اما عجله‌‌ای برای خرید ندارند و چون فضای حاکم بر معاملات را غیرهیجانی ارزیابی می‌کنند، نگرانی خاصی نسبت به تغییرات قیمت مسکن حداقل در بازه زمانی کوتاه‌‌مدت ندارند. بنابراین این گروه نیز در کمال آرامش در حال جست‌وجو هستند.در نتیجه به نظر می‌‌رسد رفت و آمدهای اخیر خریداران و فروشنده‌ها در بازار ملک الزاما به افزایش قابل توجه حجم معاملات در آبان نسبت به مهرماه منجر نخواهد شد.

طرح جدید مجلس برای معاملات مسکن

مجلس شورای اسلامی طرحی مصوب کرده که در صورت تایید و نهایی شدن، معاملات بازار مسکن و نحوه فعالیت واسطه‌‌‌ها در این بازار با تحولات اساسی همراه خواهد شد. یکی از مهم‌ترین موارد درج شده در این مصوبه، نحوه، میزان و فرمول محاسبه حق‌‌‌الزحمه(کمیسیون) واسطه‌‌‌های معاملات مسکن است. مجلس در این طرح با تاکید بر ضرورت تعیین سقف مشخص به عنوان حق‌‌‌الزحمه واسطه‌‌‌های ملکی بر ضرورت رفع وابستگی از میزان درآمد واسطه‌‌‌ها به قیمت نهایی فروش یا اجاره تاکید کرده است.

براساس این مصوبه که مبنای آن برخی مصوبات قبلی در خصوص طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است، علاوه بر در نظر گرفتن الزام برای ثبت تمام مراحل انجام معاملات ملکی به صورت رسمی، تغییرات اساسی در میزان حق الزحمه(کمیسیون) واسطه‌‌‌های ملکی و نحوه فعالیت آنها در بازار مسکن ایجاد خواهد شد.

طرحی که بر این اساس با عنوان طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول قبلا از سوی مجلس تصویب شده بود اما شورای نگهبان ایراداتی به آن وارد کرده بود هم ‌‌‌اکنون با رفع برخی از ایرادات و به دلیل اصرار مجلس برای باقی ماندن برخی از موارد مندرج در آن، روز گذشته به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع داده شد.

براساس بخشی از این مصوبه هر معامله‌‌‌ای که موضوع یا نتیجه آن‌‌‌ انتقال مالکیت یا انتقال حق انتفاع یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول ثبت شده باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن درخصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دوسال و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه  یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. معاملاتی که به ثبت نرسیده، باطل است و در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته می‌‌‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می‌‌‌شود، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.

براساس ماده ۳ این مصوبه همچنین دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی) مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش‌‌‌نویس قرارداد (که صرفا پس از ثبت در دفتر اسناد رسمی واجد آثار حقوقی است) در سامانه‌‌‌ الکترونیک ثبت اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک، مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور به موجب آیین‌‌‌نامه‌‌‌ای است که ظرف سه‌‌‌ماه از تاریخ لازم‌‌‌الاجرا شدن این قانون توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری وزارتخانه‌‌‌های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می‌‌‌شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌‌‌رسد.

همچنین به موجب تبصره۱ این ماده، تعرفه دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی باید ظرف سه ماه پس از تاریخ لازم‌‌‌الاجرا شدن این قانون به پیشنهاد مشترک سازمان، وزارتخانه‌‌‌های دادگستری، راه و شهرسازی و صنعت معدن و تجارت و تصویب هیات وزیران تعیین شود:

۱- تعرفه براساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده(۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی مصوب ۲۷/ ۱۱/ ۱۳۸۰ تعیین شود.

۲- میانگین سالانه حجم پیش‌‌‌نویس قراردادهای به ثبت رسیده موضوع این ماده در هر منطقه جغرافیایی بر تعیین تعرفه به صورت پلکانی نزولی اثرگذار باشد.

۳- مبلغ سقف تعرفه دریافتی در هر معامله تعیین شود.

در هرحال قیمت روز مورد معامله در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی حتی با توافق طرفین معامله یا هریک از آنها تحت هر عنوان از جمله حق‌‌‌التحریر یا حق‌‌‌الزحمه درج پیش‌‌‌نویس قرارداد در سامانه موضوع این ماده ممنوع است و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می‌‌‌شود.

همچنین براساس تبصره ۲، سازمان مکلف است ظرف یکسال از لازم‌‌‌الاجرا شدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و عموم مردم به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را به منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون، فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی) در مورد املاک دارای سند رسمی فراهم کند. این در حالی است که نمایندگان به طور همزمان در حال تهیه طرحی برای ساماندهی فعالیت بنگاه‌‌‌های مسکن و واسطه‌‌‌های ملکی هستند. در قالب این طرح نیز ضمن تاکید بر ضرورت رفع وابستگی درآمد واسطه‌‌‌های ملکی به بهای نهایی فروش مسکن، قرار است حیطه وظایف حقوقی واسطه‌‌‌ها و بنگاه‌‌‌های مسکن تعیین و به آنها ابلاغ شود.

محرک ارزی سفته‌بازی ملکی

شارژ ارزی معاملات مسکن

گزارش «دنياي اقتصاد» از بازگشت تقاضا به بنگاه ها

دنياي اقتصاد : خریدهای غیرمصرفی در بازار مسکن به امید «افزایش قیمت در کوتاه‌مدت» بار دیگر به شکل محسوس مشاهده شد. طی هفته‌های گذشته از آبان، سفته‌بازان ملکی با محرک نرخ ارز، وارد صحنه معاملات مسکن تهران شدند. روند صعودی نرخ دلار «تغییر جهت انتظارات» در بازار مسکن را به همراه داشته است. این گروه ماه قبل، به نوعی برای خرید، ایست کرده بودند. در حال حاضر البته سمت مقابل (فروشنده‌ها) با نگاه به اخبار مرتبط با مذاکرات، تغییری در حجم فایل‌ها اعمال نکرده‌ است. واسطه‌ها تاثیر این رفتار بر قیمت‌ها را گزارش دادند.
محرک ارزی سفته‌بازی ملکی

رصد شرایط در بازار معاملات مسکن شهر تهران در ۲۰ روز اول آبان ماه از خزش و بازگشت مجدد خریداران سرمایه‌ای به این بازار خبر می‌دهد. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در حالی که بازار معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه در وضعیت عقب‌نشینی خریداران سرمایه‌ای از بازار و افت محسوس حجم خریدهای غیرمصرفی درآمده بود، گروهی از سرمایه‌گذاران ملکی در آبان ماه بار دیگر به بازار ملک بازگشتند.

تقاضای خرید مسکن از محل بازگشت برخی از سرمایه‌گذارهای ملکی به بازار و رفع توقف عملیات خرید مسکن از سوی آنها در ۲۰ روز اول آبان ماه تحت تاثیر افزایش قیمت دلار، بازار ملک را در ماه میانی پاییز از ناحیه افزایش تقاضای خرید مسکن از سوی گروه‌های غیرمصرفی تحت تاثیر قرار داده است.

نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد مهم‌ترین مشخصه بازار معاملات مسکن شهر تهران در ۲۰ روز اول آبان ماه امسال، افزایش تقاضا در بازار از ناحیه سرمایه‌گذاران است.در حالی که مهم‌ترین پارامتر اثرگذار در این زمینه به نوسانات افزایش نرخ دلار مربوط می‌شود.در واقع تقاضا در بازار معاملات مسکن در این بازه زمانی (یکم تا بیستم آبان ماه امسال) تحت تاثیر شارژ ارزی قرار داشته است.

قیمت دلار در بازار آزاد، که در روز اول آبان ۲۷هزار و ۴۰۰ تومان بود در روز ۵ آبان به ۲۷هزار و ۵۰۰ تومان، ۱۰ آبان به ۲۷ هزار و ۵۳۰ تومان، در ۱۵ آبان به ۲۷ هزار و ۶۴۰ تومان و در ۱۸ آبان به کانال ۲۸ هزار تومان صعود کرد.در ۱۹ آبان قیمت هر دلار آمریکا معادل ۲۸ هزار و ۱۱۰ تومان اعلام شد.

شارژ ارزی معاملات مسکن در این ماه از مناطق مصرفی غرب و جنوب غرب پایتخت یعنی منطقه ۵ و همچنین مناطق ۹ و ۱۰ شروع شده است.هنوز اما اثری از این افزایش تقاضا به میزان محسوس در مناطق جنوبی‌تر و مناطق شرق تهران رصد نمی‌شود.هر چند فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران معتقدند در صورتی که نوسانات صعودی نرخ ارز در بازار ادامه‌دار شود این شرایط می‌تواند به بازار معاملات مسکن سایر مناطق از جمله مناطق مصرفی شرق، جنوب و جنوب شرق تهران نیز سرایت کند.

نکته مهمی که در ارتباط با تحولات اخیر بازار معاملات مسکن شهر تهران می‌توان به آن اشاره کرد این است که اگر چه افزایش تقاضای خرید مسکن در منطقه ۵ و مناطق ۹ و ۱۰ و برخی دیگر از محلات شهر تهران تحت تاثیر شارژ ارزی معاملات مسکن رصد می‌شود، اما هنوز قیمت‌های پیشنهادی، نرخ‌های فروش و حجم فایل‌های مسکن عرضه شده به بازار در مقایسه با وضعیت هر کدام از این پارامترها در بازار مهرماه تغییر محسوسی نداشته است.

در مهرماه تغییر نقش سرمایه‌گذاران به فروشنده پررنگ‌تر از نقش آنها در قالب خریدار بود اما هم‌اکنون (آبان ماه) نقش خریدار از سوی سرمایه‌گذاران ملکی نسبت به نقش فروشنده آنها، تقویت شده است.در واقع، بررسی‌ها نشان می‌دهد، سرمایه‌گذاران ملکی در آبان ماه بیشتر خریدار هستند تا فروشنده.   همچنین، افزایش تقاضا برای خرید مسکن بیشتر متوجه واحدهای ریزمتراژ و متوسط است (با مساحت کمتر از ۱۰۰ مترمربع) و بازار واحدهای لوکس همچنان در رکود تقاضا به سر می‌برد.   بازگشت برخی سرمایه‌گذاران به بازار مسکن به دنبال بروز نوسان افزایشی در بازار ارز، نشان‌دهنده تبدیل شدن بازار ملک به پناهگاه امن سفته‌بازان در نبود اهرم‌های مالیاتی موثر ملکی به ویژه مالیات سالانه املاک مسکونی است.در نبود این مالیات به محض بروز هر نوع نوسان افزایشی در سایر بازارهای اقتصادی بازار مسکن به مامن امن سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان تبدیل شده و همین موضوع باعث رشد قیمت مسکن در مدت زمان کوتاه و سپس زمینه‌سازی برای جهش قیمت می‌شود.

مهرماه وزن تقاضای مصرفی به ویژه تقاضای تبدیل به احسن بیشتر از سایر انواع تقاضای خرید ملک بود اما به نظر می‌رسد در آبان ماه وزن تقاضای سرمایه‌گذاری به طور مجدد افزایش داشته باشد.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد اگر چه به دنبال افزایش نرخ ارز در بیست روز اول آبان ماه، معاملات سرمایه‌ای مسکن در برخی از مناطق و محلات از حالت انجماد بیرون آمده و برخی از خریداران سرمایه‌ای به بازار بازگشته‌اند اما هنوز تغییر محسوسی در قیمت‌های پیشنهادی و قطعی فروش واحدهای مسکونی نسبت به مهر رصد نمی‌شود.

از سوی دیگر، حجم عرضه فایل به بازار آبان نیز در مقایسه با مهرماه تغییر محسوسی نداشته است.این در حالی است که معمولا در دوره‌های گذشته همزمان با افزایش تقاضا برای خرید مسکن به ویژه از ناحیه تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی حجم عرضه به بازار نیز کاهش می‌یافت و همین موضوع زمینه‌ساز افزایش قیمت مسکن می‌شد.اما در ۲۰ روز اول آبان ماه با وجود افزایش تقاضا برای خرید مسکن از ناحیه تقاضای سرمایه‌ای وغیرمصرفی تغییر محسوسی در راستای کاهش عرضه فایل فروش از یکسو و رشد محسوس قیمت‌ها مشاهده نمی‌شود.فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران نیز این موضوع را تایید می‌کنند.

علت این امر به پمپاژ خبرهای مثبت درباره نزدیک بودن از سرگیری مذاکرات برجامی مربوط می‌شود.در واقع تحت تاثیر اعلام زمان از سرگیری مذاکرات برجامی در وین در نیمه اول آذرماه، در حالی که خریداران مسکن تحت تاثیر سیگنال‌های بازار ارز قرار گرفته‌اند، اما فروشنده‌های املاک نیز از اخبار مذاکرات تاثیر گرفته‌اند.

در واقع خریداران یا سمت تقاضا در بازار مسکن در مواجهه با نوسانات افزایشی قیمت ارز حضور خود را در بازار تقویت کرده‌اند.از سوی دیگر فروشنده‌ها نیز به دنبال انتشار اخبار مربوط به از سرگیری مذاکرات برجامی از کمتر از یک ماه آینده، روند عرضه فایل به بازار را متوقف نکرده وهمین موضوع باعث شده اگرچه تقاضا برای خرید مسکن در بازار ملک از ناحیه متقاضیان غیرمصرفی افزایش یافته است اما عرضه مسکن نیز در مقایسه با مهرماه کم نشود و در قیمت‌ها نیز تغییر محسوسی رخ ندهد.

به این ترتیب در حال حاضر دو رویداد ارزی و رویداد برجامی، جهت فعلی بازار معاملات مسکن را تعیین کرده‌اند.

خریداران سرمایه‌ای تحت تاثیر رویداد ارزی حضور خود را در بازارملک افزایش داده‌اند اما فروشنده تحت تاثیر رویداد برجامی همچنان به عرضه فایل به بازار ادامه می‌دهند و قیمت‌ها را نیز افزایش نداده‌اند.

این گروه از فروشنده‌ها ترجیح می‌دهند هر‌چه سریع‌تر واحد خود را به فروش برسانند چون احتمال می‌دهند در صورت کسب نتیجه ناشی از سر‌گیری مذاکرات برجامی بازارها و از جمله بازار مسکن تحت تاثیر قرار بگیرند.

این موضوع نوعی دو دستگی در بازار معاملات مسکن ایجاد کرده است که در یک سمت آن افزایش تقاضا برای خرید مسکن از سوی خریداران سرمایه‌ای و در سمت دیگر آن تمایل فروشنده‌ها به فروش بدون افزایش محسوس قیمت‌ها نسبت به مهرماه مشاهده می‌شود.این دودستگی در واقع واکنش خریداران و فروشنده‌های مسکن به متغیرهای بیرونی بازار ملک یعنی افزایش قیمت دلار در روزهای اخیر از یکسو و انتشار اخبار مربوط به از سرگیری مذاکرات در وین با موضوع برجام، است.

در واقع اگر چه تقاضا و خرید مسکن در ۲۰ روز آبان ماه در مقایسه با مهرماه به طور نسبی افزایش یافته است اما پمپاژ اخبار مربوط به از سرگیری مذاکرات مانع از کاهش عرضه فایل فروش و افزایش محسوس قیمت‌ها شده است.

متهم نامرئی گرانی مسکن

رتبه تهران در ماراتن مسکن جهان

درس از تجربه همسايه غربي در حل ماراتن ملكي يا بيراهه همسايه شرقي؟

دنياي اقتصاد- فريد قديري : رصد بازار مسکن ایران از دوربین جهانی، ضمن تصویر نمای دیگری از ابعاد «فقر مسکن»، هویت متهم نامرئی و عامل ساختگی «گرانی مسکن» را برای سیاستگذار مشخص کرد. ایران در رنکینگ ۱۰۹کشور و همچنین تهران در رتبه‌بندی ۴۸۰شهر جهان، در ردیف «بدترین بازارهای مسکن دنیا» قرار گرفته‌اند. خلاصه این پایش جهانی می‌گوید «مسکن در ایران به‌دلیل اضافه‌پرش شدید قیمت‌ها، از دسترس خریداران واقعی (تقاضای مصرفی) خارج شده است.» قیمت مسکن طی این سال‌ها به شکل غیرمتعارف – بیش از تورم عمومی- جهش کرد. اکنون، نوع مواجهه با یک پرسش می‌تواند سرنوشت بازار را به سمت «اصلاح قیمت» تغییر دهد یا «قطع دسترسی» را تداوم ببخشد؛ «چرا مسکن از دسترس خارج شد؟» جواب انحرافی «کمبود ساخت‌وساز» است که البته «اوضاع چین» در این بررسی، پوچی این استدلال ساختگی را اثبات می‌کند. پاسخ صحیح اما به «مالیات‌نستانی» در بازار ملک برمی‌گردد. دولت با عدم دریافت مالیات سالانه از املاک، بازار را برای خریدهای غیرمصرفی – محرک رشد قیمت- امن گذاشته است.

9 copy

رنکینگ جهانی بازار املاک 480 شهر مهم، اصلی و بزرگ در بیش از 100 کشور، تصویری شفاف‌تر از آنچه تاکنون درباره «بحران دسترسی خانواده‌ها به کلید خانه» در بازار مسکن تهران وجود داشت، به سیاستگذار ارائه می‌کند.

پیش­‌تر – یکشنبه همین هفته- «دنیای اقتصاد» در گزارشی با عنوان «دو سناریوی حل معضل مسکن»، به تشریح شاخص «فقر مسکن» در ایران پرداخت که براساس آن مشخص شد، میزان جمعیت دچار به «فقر مسکن» در کشور،  8/ 1 برابر نرخ جهانی است.خانوارهای تحت «فقر مسکن» در ایران که بیش از 40 درصد جمعیت را شامل می‌شوند، بیش از سقف جهانی، هزینه تامین مسکن پرداخت می‌کنند (حداقل 50 درصد به جای حداکثر 30 درصد هزینه‌های ماهانه، صرف مسکن می‌شود).اکنون، «فاصله ایرانی­‌ها تا تامین مسکن» نیز در یک مطالعه جهانی توضیح داده شده است.

  سومین بازار مسکن «خارج از دسترس»

گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات جدید پایش جهانی دوره‌­ای درباره «سطح دسترسی خانواده‌ها به مسکن» -که به زبان ساده، «درجه سختی یا راحتی خانه‌­دار شدن در 480 شهر جهان» را مشخص می‌کند- حاکی است: تهران در رتبه سومین «بازار مسکن خارج از دسترس» جهان بعد از دمشق (پایتخت سوریه) و آکرا (پایتخت غنا) قرار دارد به ‌طوری که اگر تهرانی‌‌ها کل درآمدشان را برای خرید یک آپارتمان با استاندارد جهانی، پس‌انداز کنند 52 سال طول می­‌کشد تا بتوانند صاحب مسکن شوند.این، شاخص «دسترسی به مسکن» نام دارد که یک دستگاه سنجش جهانی «کارآمدی سیاست‌های مسکن در یک شهر یا کشور» است.این شاخص از نسبت کل درآمد به میانگین قیمت مسکن، به دست می‌­آید.

نرخ متعارف –شرایط هنجار- برای شاخص «دسترسی به مسکن» در جهان، حداکثر 4 سال است.اما در تهران، «فاصله فضایی تا کلید مسکن» باید طی شود آن هم مشروط به «برابر بودن تورم مسکن با رشد درآمد خانوارها در طول زمان»؛ امری که تقریبا محال ارزیابی می‌شود.

فقط 35 شهر از بین 480 شهر منتخب، «فاصله بالای 20 سال تا دسترسی به مسکن» را در عملکرد بازار املاک خود دارند به طوری که در خیلی از کشورهای اروپایی و توسعه‌یافته، این شاخص، زیر 10 سال است و برای شهرهای آمریکا، زیر 5 سال سنجش شده است.در دمشق، 78 سال و در آکرا 58 سال طول می‌کشد تا افراد با کل درآمد سالانه­ بتوانند صاحب مسکن 100 مترمربعی شوند.دسترس­‌ترین بازار مسکن جهان به ساکنان شهر «ممفیس» در آمریکا تعلق دارد؛ در این شهر با درآمد یک‌سال و حدودا دو ماه، می‌شود صاحب یک خانه استاندارد شد.

البته یک شاخص مکمل نیز با عنوان «مدت زمان انتظار تا صاحبخانه شدن» در بررسی‌های جهانی بازارهای مسکن وجود دارد که براساس «یک سوم درآمد سالانه افراد»، طول زمان انتظار تا کلید خانه را محاسبه می‌کند.از آنجا که نرخ طبیعی پس‌انداز در خانوارها، حدود 30درصد است و مابقی صرف هزینه‌های روزمره می‌شود، شاخص دوم به لحاظ تشخیص میزان بحران یا مطلوبیت بازار مسکن، اطلاعات دقیق‌­تر ارائه می‌کند.

به این ترتیب، چنانچه «وضعیت متقاضیان مسکن در تهران» با شاخص دوم سنجش شود، حدود 5/ 1 قرن فاصله تا صاحبخانه شدن در پایتخت ایران وجود دارد.

اما با این حال، در پایش جهانی سامانه «نامبئو» -بزرگ‌ترین شبکه داده‌­ای از هزینه‌های زندگی در جهان- از شاخص «دسترسی به مسکن» برای تعیین درجه سختی یا راحتی صاحبخانه شدن در شهرهای مختلف دنیا استفاده شده است که مطابق آن، «فاصله فضایی بیش از نیم قرن تا کلید خانه، در تهران» پیش روی متقاضیان مسکن قرار دارد.

  رتبه جهانی تهران در «اضافه‌­­پرش مسکن»

داده‌های «نامبئو» درباره بازار مسکن تهران و دیگر شهرهای منتخب جهان، فقط در «فاصله زمانی خانواده‌ها تا کلید خانه ملکی» خلاصه نمی‌شود.

این گزارش جهانی، دو شاخص دیگر را نیز اعلام کرده است؛ «نسبت قیمت مسکن به اجاره» و همچنین «مقایسه قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در مرکز شهر اصلی 109 کشور».

رتبه تهران در رنکینگ 480 شهر با شاخص «P به R» یا همان «قیمت به اجاره»، باز هم بحرانی و نامتعارف است.این شاخص، «اضافه پرش قیمت مسکن» را نشان می‌دهد.تهران در جایگاه 60 به لحاظ بیشترین عدد حاصل از این نسبت قرار دارد.رتبه اول را شهر شنزن در چین، به خود اختصاص داده است که نسبت «P به R» در آنجا عدد 83 است.پکن در رتبه 9 قرار دارد که این نسبت آنجا 61 است.در تهران نسبت «P به R» که در گذشته، حداکثر 24 بود، الان از عدد 30 گذشته که بیانگر «اضافه پرش قیمت مسکن» است.

همچنین رده‌­بندی بازار مسکن 109 کشور از سوی «نامبئو» با شاخص «میانگین قیمت هرمترمربع خانه در مرکز شهر با نرخ دلار» نیز مشخص می‌کند، ایران در جایگاه 46 گران‌ترین بازار مسکن جهان است به‌طوری که قیمت ملک در آن حدود 2 برابر ترکیه است.

چین نیز در رتبه 8 قرار دارد که قیمت خانه در آنها تقریبا 4 برابر ایران است.نکته معنادار آنکه، بازار مسکن ترکیه، هشتمین بازار ارزان در جهان (کشورهای منتخب) است.

  راز گرانی نجومی مسکن در تهران

ماحصل مقایسه جهانی «قیمت مسکن» و «زمان انتظار تا صاحبخانه شدن» در تهران، به یک پرسش مهم منتهی می‌شود؛ «چرا خانه در پایتخت ایران (و البته در دیگر شهرهای کشورمان) تا این حد گران است؟» گرانی نجومی مسکن در تهران مطابق ارقام پایش جهانی بازارهای مسکن، براساس «فاصله فضایی تهرانی‌ها تا کلید خانه» مشخص شده است.این فاصله در خیلی از کشورها، نه تنها، فضایی نیست که در حد «شرایط طبیعی» است. بررسی­ «دنیای اقتصاد» درباره این پرسش حاکی است، طی روزهای گذشته برخی رسانه‌ها با پرداختن به موضوع گرانی مسکن و اتفاقا مقایسه قیمت مسکن تهران با دیگر مناطق جهان، تلاش کردند جواب سوال را بدهند.اما اغلب به یک «جواب انحرافی» رسیده­‌اند که نمی‌تواند مساله اصلی را حل کند.

جواب انحرافی این است که «گرانی مسکن به خاطر کمبود عرضه جدید است و با این وضعیت باید ساخت‌و‌ساز انبوه هر چه سریع‌تر آغاز شود تا مشکل حل شود».اما پاسخ صحیح در طرح یک پرسش تکمیلی و سپس، ارائه جواب ساده به هر دو است.

پرسش تکمیلی در کنار «چرایی گرانی مسکن در ایران» این‌طور می‌تواند مطرح شود که «چه نوع سیاستی از سوی دولت‌ها طی همه سال‌های گذشته اجرا شد یا از آن غفلت شد که کار به اینجا رسید که تهران به لحاظ عدم دسترسی متعارف به مسکن، سومین شهر جهان شود؟»

  شناسایی «جواب انحرافی» با «بیراهه چینی»

گروه‌هایی که «گرانی مسکن در تهران و دیگر شهرهای کشور» را نتیجه کمبود عرضه جدید (ساخت و ساز) عنوان می‌کنند، کاملا دچار خطای تحلیل هستند.وضعیت بازار مسکن چین، این خطای تحلیل را تایید می‌کند.

دولت چین طی یک دهه گذشته، با مداخله گسترده در بازار مسکن این کشور، شرکت‌­های بزرگ ساختمانی را به استخدام خود درآورد تا ساختمان­‌سازی گسترده در شهرها را اجرایی کنند.سالی 15 میلیون واحد مسکونی در چین احداث می‌شود.اما نتیجه این حجم مسکن‌سازی نجومی، به شکل‌گیری «یک فرانسه خالی» در بازار مسکن چین منجر شد و ورشکستگی غول­‌های ساختمانی به خاطر «فروش نرفتن واحدها ناشی از رکود خرید مصرفی» را در پی داشته است.

در چین بیش از 60 میلیون واحد مسکونی «خالی از سکنه» در مالکیت خریداران سرمایه‌ای و سازنده‌های ناتوان از فروش خانه به تقاضای مصرفی وجود دارد که حدود 20 درصد کل موجودی مسکن این کشور را شامل می‌شود.این میزان خانه خالی، نرخ بسیار بالا و کاملا غیرطبیعی و نشانه «بحران سیاستگذاری در بازار مسکن چین» است.

پمپاژ عرضه خانه در بازار مسکن چین با ساخت و سازهای دولتی نه‌تنها انبار «خانه‌های خالی» را شارژ کرد که در مقابل، هیچ کمکی به «تسهیل سطح دسترسی به مسکن» نکرد.

پکن در رتبه ششم «بازار مسکن خارج از دسترس خانواده‌ها» در رنکینگ جهانی 480 شهر منتخب قرار دارد به طوری که در پایتخت چین، افراد با پس‌انداز کل درآمدشان، 5/ 42 سال طول می­‌کشد تا بتوانند صاحبخانه شوند.چین مطابق آمارهای نامبئو، هشتمین بازار مسکن گران جهان هم هست و در عین حال، به لحاظ «اضافه پرش قیمت مسکن» (شاخص قیمت به اجاره) نیز در رتبه اول دنیا قرار دارد.همه این سه شاخص، بیراهه سیاستگذاری چین در بازار مسکن این کشور را تایید می‌کنند به‌طوری‌که، ناتوانی خریداران مصرفی مسکن، اصلا با «خانه‌سازی انبوه» حل نشده است.

به این ترتیب، تجربه تلخ چین در سیاستگذاری مسکن مشخص می‌کند، صرف عرضه انبوه مسکن با مداخله دولتی، «دسترسی خانواده‌ها به کلید خانه»، به سطح مطلوب نمی‌­رسد بلکه در اوج برج‌سازی­‌های مسکونی، بحران دسترسی به خانه می‌تواند تشدید هم شود. بنابراین مشخص است، نسخه «ساخت و‌ساز انبوه بدون توجه به ریشه گرانی مسکن»، مطابق تجربه چین، جوابگو نیست و راه انحرافی است.

  مساله اصلی؛«میهمانان ناخوانده» بازار ملک

اما آنچه باعث شده بازار مسکن تهران در مقایسه با دیگر شهرهای جهان، تا حد فضایی، از دسترس خریداران مصرفی، دور و خارج شود به «حضور ‌میهمانان ناخوانده» در بازار ملک برمی­‌گردد.

خریدهای سرمایه‌ای و بلااستفاده گذاشتن واحدهای مسکونی در تهران و دیگر شهرهای کشور، عامل اصلی «گرانی نجومی مسکن» و «شکل‌گیری مسافت فضایی تا کلید خانه» در بازار مصرفی است.

بررسی «دنیای اقتصاد» برای حل این چالش حاکی است، «شرط لازم» برای تصفیه بازار ملک از خریدهای غیرمصرفی، دستیابی به ثبات اقتصادی و کاهش انتظارات تورمی از طریق سیاستگذاری­‌های درست اقتصادی و سیاسی است اما این، قطعا «شرط کافی» نیست.چرا که در چین، با وجود رشد اقتصادی بالا، تورم پایین و وضعیت مطلوب شرایط بازارها، اما «اوضاع در بازار مسکن» این کشور، بسیار بحرانی و ناکارآمد است.در چین، «شرط کافی» تحقق نیافته است و بازیگران غیرمصرفی همچنان مشغولند.

  «شرط کافی» رهایی از گرانی مسکن

بررسی­ «دنیای اقتصاد» درباره شرط کافی برای خشکاندن ریشه گرانی مسکن و هدایت بازار ملک به شرایط عادی و قابل دسترس خریداران مصرفی نشان می‌دهد، سیاستگذار بخش مسکن باید «هزینه واقعی خرید سرمایه‌ای و بلااستفاده گذاشتن واحدهای مسکونی» را با «مالیات سالانه بر ملک»، از این گروه (‌میهمانان ناخوانده بازار ملک) دریافت کند. تجربه ترکیه (همسایه غربی) در این مسیر، یک درس می‌تواند باشد.

در ترکیه، مالیات سالانه از زیر نیم‌­درصد تا نزدیک 2 درصد، از مالکان واحدهای مسکونی دریافت می‌شود.این اهرم مالیاتی مانع از آن می‌شود که خریدهای سرمایه‌ای به شکل نجومی انجام شود و همچنین خریداران سرمایه‌ای را مجبور به «اجاره واحدهای مسکونی» یا «استفاده از این واحدها» می‌کند. نسبت دو برابری قیمت مسکن در تهران به ترکیه، شاهد روشن و معنادار از «غیبت مالیات ملکی در ایران» و «فعالیت این مالیات در ترکیه» است.در تهران به خاطر حضور قوی خریدهای غیرمصرفی، قیمت‌ها دچار اضافه پرش شده و اتفاقا همین مساله باعث فرار سرمایه به بازار املاک ترکیه که قیمت­ مسکن در آنجا پایین‌­تر از ایران است، شده است.

این مقایسه مشخص می‌کند، «دریافت مالیات سالانه» می‌تواند سطح قیمت مسکن را کاهش دهد، اضافه پرش را خنثی کند و از همه مهم‌تر، «بازار مسکن را در دسترس خانه‌­اولی‌­ها و متقاضیان مصرفی» قرار دهد.بازاری که فعلا طبق پایش جهانی، از دسترس مصرف‌­کنندگان تهرانی، خارج است. در آمریکا نیز میانگین نرخ مالیات سالانه، حدود 2/ 1 درصد قیمت روز املاک است.اثر این مالیات بر «زمان دسترسی به مسکن» در این کشور کاملا محرز است به‌طوری‌که 80 شهر ارزان در رنکینگ بازار مسکن 480 کشور، متعلق به آمریکا است.در آمریکا، بین یک تا چهار سال طول می­‌کشد افراد با درآمد سالانه‌­شان بتوانند صاحب مسکن شوند.

  سکان نجات تهران دست رئیسی؟

به گزارش «دنیای اقتصاد»، رئیس‌جمهور سه‌شنبه شب در نشستی با جمعی از اقتصاددانان، اعلام کرد: برای از بین بردن جاذبه فعالیت‌های غیرمولد، می‌توان مالیات بیشتری از این نوع فعالیت‌ها اخذ کرد.

ابراهیم رئیسی پیش‌­تر نیز بر «اخذ مالیات از جریان سفته‌­بازی، خریدهای سرمایه‌ای و فعالیت‌های غیرمولد در بخش مسکن» گفته بود و اکنون، صریح­‌تر بر تنظیم این بخش با مالیات تاکید کرده است.

الگوی جهانی تنظیم بازار مسکن با مالیات بر «اخذ مالیات سالانه» استوار است.این نوع مالیات، «ریسک نگهداری طولانی مدت ملک بدون استفاده» را تا حد «عرضه ملک به بازار اجاره» یا «فروش آن»، بالا می‌­برد.

اگر این تاکید رئیس‌جمهور به اجرای الگوی جهانی منجر شود، مشکل گرانی مسکن در تهران برای همیشه برطرف خواهد شد.

علامت برگشت تورم اولیه مسکن

دنیای‌اقتصاد : سرمایه‌گذاران ساختمانی، بهبود نسبی در روند قیمت تمام‌شده ساخت مسکن را تایید کردند. نتایج نظرسنجی دوره‌ای «شامخ» از سازنده‌ها در ابتدای آبان نشان می‌دهد نماگر مربوط به «رشد قیمت مصالح ساختمانی» و همچنین «رشد قیمت تمام‌شده ساخت مسکن» در پایین‌ترین سطح طی ماه‌های گذشته از سال ۱۴۰۰ قرار گرفته است. اکثر شاخص‌های مربوط به فعالیت ساختمانی نیز نسبت به ماه قبل، بهتر شده است؛ هرچند غالب این شاخص‌ها تا رسیدن به سطح منعکس‌کننده رونق ساخت، فاصله زیادی دارد. شاخص «انتظارات سازنده‌ها نسبت به بازار ملک» اما پایین‌تر از مرز «اطمینان به آینده» است.

51 copy

با رسیدن وضعیت نماگر قیمت تمام‌شده ساخت مسکن به پایین‌ترین سطح خود در سال جاری، علامت برگشت به عقب تورم اولیه مسکن رصد شد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» تازه‌ترین گزارش منتشرشده از سوی اتاق تعاون ایران که هر ماه با عنوان طرح شاخص مدیران خرید ساختمان موسوم به «شامخ» اقدام به نظرسنجی و انتشار دیدگاه سازنده‌ها درباره تحولات یک‌ماه گذشته و انتظارات آنها برای یک‌ماه بعد بازار مسکن و ساخت‌وساز می‌کند، نشان می‌دهد بعد از اینکه مرکز آمار ایران دو روز پیش از کاهش سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی خبر داد، سازنده‌ها نیز معتقدند در مهرماه اوضاع کلی بازار ساخت‌وساز کمی بهتر از شهریور شد. عدد مربوط به شاخص «قیمت تمام شده مسکن» در گزارش شامخ در مهر 1400 پایین‌ترین سطح از ابتدای سال جاری را نشان می‌دهد. به این معنا که تورم تولید مسکن در مهرماه، نسبت به تورم‌های بالای نیمه اول سال کمتر شده است.

ازآنجاکه قیمت تمام‌شده ساخت مسکن بر قیمت فروش واحدها در بازار معاملات املاک اثرگذار است، تحت تاثیر روندی که از سوی سازنده‌ها درخصوص اوضاع بازار در مهرماه گزارش شد، علائم بازگشت به عقب تورم اولیه مسکن (تورم هزینه ساخت) مشاهده می‌شود.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به داده‌های منتشرشده در گزارش شامخ، نشان می‌دهد عمده مولفه‌هایی که وضعیت بازار ساخت‌و‌ساز از نگاه سازنده‌ها با توجه به آنها سنجش شده، در مهرماه در وضعیت بهتری نسبت به ماه قبل قرار گرفته است.عدد شامخ کل در این ماه به 92/ 56 رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل که عدد شامخ برابر با 73/ 47 بود، افزایش قابل توجهی را نشان می‌دهد. هرچند عدد فعلی شامخ که ترسیم کننده فضای کلی بازار ساخت وساز از دیدگاه سازنده‌هاست همچنان فاصله زیادی از مرز بدبینی و خوش‌بینی سازنده‌ها نسبت به شرایط کاری خود ندارد، اما از دیدگاه سازنده‌ها در این ماه شرایط نسبت به شرایط بحرانی شهریور ماه بهتر شده است.

داده‌های شامخ به‌صورت ماهانه منتشر می‌شود. در این طرح از سازنده‌ها به‌عنوان پاسخ‌دهندگان نظرسنجی خواسته می‌شود تا به 12 پرسش مطرح شده درخصوص وضعیت بازار ساخت‌وساز پاسخ دهند. درنهایت در‌صورتی‌که عدد شامخ در هر کدام از پارامترها معادل 50 باشد، نشان‌دهنده عدم تغییر وضعیت نسبت به ماه قبل، بالای 50 نشان‌دهنده بهبود وضعیت و زیر 50 به معنای بدتر شدن وضعیت نسبت به ماه قبل است.

بررسی این گزارش که روز گذشته منتشر شد نشان می‌دهد، وضعیت کلی فضای بازار ساخت‌وساز از دیدگاه سازنده‌ها در مهرماه نسبت به ماه قبل از حالت بدبینی خارج شده است. هرچند در کل نمی‌توان فضای ترسیم‌شده از سوی سازنده‌ها را به‌عنوان شرایط مطلوب توصیف کرد.

در این میان، اطلاعات اعلام‌شده حاکی است از دیدگاه سازنده‌ها، وضعیت قیمت تمام‌شده ساخت مسکن در مهرماه در مقایسه با شهریور ماه بهتر شده است. از سوی دیگر شرایط قیمتی مصالح و نهاده‌های ساختمانی نیز در این ماه بهتر از شرایط شهریور ماه است.این دو مولفه نشان می‌دهد تورم اولیه مسکن یعنی تورم هزینه ساخت در این ماه نسبت به ماه قبل به عقب بازگشته است که خود می‌تواند نشانه‌ای امیدوارکننده برای بازگشت گروهی از سازنده‌ها به بازار و همچنین فراهم شدن مقدمات ثبات و کاهش قیمت مسکن در ماه‌های بعد به شرط استمرار روند بهبود شرایط در بازار ساخت‌وساز باشد.

پیش از این مرکز آمار ایران نیز به تازگی در گزارشی اعلام کرد: سرعت رشد قیمت مصالح ونهاده‌های ساختمان‌های مسکونی در شهر تهران در تابستان امسال در مقایسه با سرعت رشد قیمت مصالح در بهار، کاهش یافته است. تورم نقطه به نقطه شاخص قیمت مصالح ساختمانی که در فصل بهار از نقطه جوش 100درصدی عبور کرده بود، در تابستان به عقب برگشت و بیش از 35 واحد درصد کم شد. در این فصل تورم نقطه به نقطه شاخص قیمت مصالح ونهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران معادل 65درصد گزارش شد.

حال و بعد از گذشت دو روز از اعلام مرکز آمار در این زمینه، نتایج نظرسنجی از فعالان ساختمانی نیز نشان می‌دهد از دیدگاه آنها وضعیت تورم مصالح ساختمانی و همچنین قیمت تمام‌شده مسکن در مهرماه بهتر از شهریورماه بوده است. هرچند هنوز هم سازنده‌ها با شرایط تورمی دشواری برای انجام فعالیت‌های خود مواجهند، اما همین موضوع یعنی کاهش سرعت رشد قیمت مصالح می‌تواند گروهی از آنها را برای ادامه فعالیت‌های خود در بازار امیدوار کند و گروهی دیگر را که از بازار خارج شده‌اند به عرصه ساخت‌وساز بازگرداند.

عدد شاخص مربوط به قیمت تمام‌شده ساخت مسکن در مهرماه در گزارش شامخ درحالی به 15/ 61 رسیده است که این میزان در شهریور ماه معادل عدد 64 گزارش شده بود. هرچند هنوز هم عدد شاخص نشان‌دهنده وجود تورم در بازارمسکن به لحاظ قیمت تمام‌شده است؛ اما به لحاظ این پارامتر، سازنده‌ها در مهرماه با شرایط بهتری نسبت به شهریور مواجه بوده‌اند.

شاخص مربوط به قیمت خرید مصالح ساختمانی نیز در این ماه شرایط بهتری را در مقایسه با ماه قبل از آن نشان می‌دهد. درحالی‌که عدد این شاخص در مهرماه برابر با حدود 73درصد شده است این میزان در شهریور ماه بیش از 74درصد بوده است. مجموعه این دو عامل نشان می‌دهد دو نماگر قیمت تمام‌شده ساخت و هزینه تامین مصالح ساختمانی در «شامخ» در حالی به پایین‌ترین سطح در 1400 رسیده است که این موضوع منعکس‌کننده علامتی مبنی بر برگشت تورم اولیه مسکن است. عدد شاخص مربوط به قیمت مصالح ساختمانی در فروردین ماه، 88، در اردیبهشت، 81، در خرداد، 79، در تیر، 89، در مرداد، 84، در شهریور 74 ودر مهرماه 73 بوده است.

همچنین عدد شاخص مربوط به قیمت تمام‌شده ساخت مسکن در فروردین ماه 5/ 63، در اردیبهشت 65، در خرداد 67، در تیر 67، در مرداد 69 و در شهریور 64 بود که در مهرماه به 61 رسید.

انعکاس دومین پالس مثبت از بازار بالادست مسکن-بازار ساخت وساز- بعد از گزارش مرکز آمار مبنی بر کاهش سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی نشان می‌دهد این رویداد در صورت استمرار می‌تواند منجر به فراهم شدن مسیر کاهش قیمت مسکن در آینده شود.بررسی گزارش شامخ همچنین نشان می‌دهد مهرماه دومین ماه در سال جاری است که وضعیت اکثر نماگرهای ساختمانی نسبت به ماه‌های قبل و به‌ویژه شهریور ماه در آن بهتر شده است.در این میان اما، شاخص مربوط به انتظارات سازنده‌ها از آینده کوتاه مدت کسب و کارشان-یک‌ماه پیش‌رو- شرایط بدتری را نسبت به ماه قبل پیش‌بینی می‌کند. سقوط عدد شاخص مربوط به انتظارات سازنده‌ها از وضعیت کسب‌وکار آنها در آبان ماه از انتظارات لرزان سرمایه‌گذاران ساختمانی نسبت به آینده خبر می‌دهد. عدد شاخص مربوط به انتظار سازنده‌ها در ارتباط با فعالیت‌های ساختمانی در ماه آینده که در شهریور ماه 50 و در مرز بینابینی خوش‌بینی و بدبینی قرار داشت در مهرماه به عدد 38/ 45 سقوط کرد. علت این موضوع به بیم وامید سازنده‌ها از آینده فعالیت‌های خود تحت تاثیر انتظارات تورمی و ریسک‌های غیراقتصادی برمی‌گردد. این موضوع نشان می‌دهد حسی که سازنده‌ها نسبت به آینده فعالیت‌های خود دارند حسی شکننده است که با کوچک‌ترین عامل، به ان واکنش نشان می‌دهند.

پیام خیز معاملات مسکن

گزارش «دنیای اقتصاد» از دلیل رتبه اولی بازار مسكن در بازدهی ماهانه

دنیای اقتصاد : معاملات مسکن در تهران، رکورد بیشترین حجم خرید طی ۱۱ماه گذشته را به ثبت رساند. شهریور ماه مطابق آمار رسمی، بیش از ۷هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی در پایتخت فروش رفت که این میزان معامله ملکی علاوه بر اینکه «بالاترین حجم از مهر ۹۹» بوده، تقریبا ۵۰درصد نیز بیشتر از کف رکودی است. این آمار یک پرسش مهم در ذهن فعالان بازار ملک ایجاد می‌کند مبنی بر اینکه «آیا معاملات مسکن رونق گرفته است و خریداران اصلی (تقاضای مصرفی) وارد بازار شده‌اند؟» بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد دست متقاضیان مصرفی از خرید آپارتمان همچنان کوتاه است؛ اما ماه گذشته دو جریان ملکی به‌صورت نسبتا قوی، در دو طرف میز معاملات مسکن قرار گرفتند. فروشنده‌هایی که به قصد تبدیل ملک تهران به ملکی در شهر دیگر، حجم عرضه را افزایش دادند، مقابل سرمایه‌گذارانی قرار گرفتند که در ماه «ابهام نسبت به آینده ریسک غیراقتصادی» از ترس ریزش احتمالی قیمت در بازارهای زوداثرپذیر، روانه بازار ملک شدند. برتری یکی از این دو جریان باعث «شیب منفی تورم مسکن در شهریور» شد.

1131

با ثبت بالاترین حجم خرید آپارتمان در پایتخت پس از مهر ماه سال گذشته، ردپای دو جریان ملکی در شهریورماه تایید شد. گزارش «دنیای اقتصاد» با استناد به تازه‌ترین آمار رسمی منتشر شده درباره تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در شهریورماه نشان می‌دهد حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت در حالی در این ماه به حدود 7 هزار و 800 فقره رسید که از مهرماه سال گذشته که بیش از 8 هزار معامله خرید مسکن در تهران به ثبت رسید، این آمار بی‌سابقه بوده‌ است. در واقع در شهریور ماه امسال بیشترین حجم از معاملات خرید مسکن در شهر تهران طی 11 ماه گذشته به ثبت رسید. مهرماه سال گذشته بیش از 8 هزار فقره معامله خرید مسکن در تهران انجام شد اما پس از آن و تا پایان مرداد ماه حجم معاملات خرید مسکن در هیچ ماهی به مرز 8 هزار معامله نرسید. در شهریور ماه اما رکورد 11‌ماهه معاملات خرید مسکن شکسته شد و حدود 7 هزار و 800 مبایعه‌نامه‌ در سامانه رهگیری مسکن به ثبت رسید.

مهر ماه 99، ماهی بود که پس از آن ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی تا حدی فروکش کرد و اشتهای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی در بازار مسکن نیز نسبت به ماه‌های قبل از آن کمتر شد.آمارها نشان می‌دهد حجم معاملات خرید مسکن در شهریور ماه در مقایسه با مرداد امسال 42 درصد رشد کرد اما در مقایسه با شهریور سال گذشته 8‌درصد کاهشی بود.

میانگین قیمت هر مترمربع مسکن نیز در این ماه به 31 میلیون و700 هزار تومان رسید. تورم ماهانه مسکن شهریور ماه حدود 5/ 2 درصد و تورم نقطه به نقطه بازار ملک در این ماه حدود 31 درصد برآورد شده است.  حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در شهریور در حالی با رشد 42 درصدی در مقایسه با یک ماه قبل از آن- مرداد 1400- همراه شده است که یک سوال مهم درباره راز رکورد‌شکنی 11 ماهه معاملات مسکن مطرح است. این سوال مهم آن است که آیا بازار معاملات مسکن پس از یک دوره رکود عمیق معاملاتی رونق گرفته است؟

آیا خریداران مصرفی به بازار بازگشته‌اند که بازار از کف رکودی بلند شده و نزدیک به 8 هزار فقره معامله خرید مسکن در ماه پایانی تابستان در شهر تهران به ثبت رسیده است؟

چرا که همواره با عبور حجم معاملات خرید مسکن در یک ماه از مرز 5 هزار فقره، این معنا به بازار مخابره می‌شود که بازار از کف رکود معاملاتی خارج شده است. در حالی‌که بازار معاملات مسکن در ماه‌های اخیر یکی از عمیق‌ترین دوره‌های رکود معاملات مسکن را تجربه کرد باید دید که معمای رکوردشکنی 11 ماهه معاملات مسکن چیست؟

در پاسخ به این سوال که آیا بازار مسکن در نتیجه ورود تقاضای مصرفی برای خرید ملک در شهریور وارد فاز رونق شده و رکود در این بازار خاتمه یافته است باید گفت چنین رویدادی به وقوع نپیوسته است.در واقع جواب این سوال منفی است. پاسخ این معما را می‌توان در تحولات اخیر بازارهای اقتصادی و سرایت آن به بازار مسکن جست‌وجو کرد.

همان‌گونه که «دنیای اقتصاد» در گزارشی با استناد به داده‌های غیررسمی و در دسترس درباره تحولات ملکی پایتخت در شهریور ماه، اوایل هفته جاری با عنوان «بالابرهای تورم پنهان مسکن» منتشر کرد ردپای دو جریان ملکی در ماه پایانی فصل تابستان، در این رکوردشکنی مشاهده می‌شود. در واقع آمارهای رسمی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران که روز گذشته از سوی بانک مرکزی منتشر شد، علاوه بر تایید داده‌های اعلام شده در این گزارش که سوم مهرماه منتشر شد، اثرگذاری دو جریان ملکی بر بازار مسکن پایتخت در شهریور را نیز تایید می‌کند.

تحقیقات «دنیای اقتصاد» که در گزارش سوم مهرماه نیز به آن اشاره شد نشان داد در شهریور ماه دو جریان «خریدهای سرمایه‌ای مسکن در نتیجه ایجاد دو برداشت از سوی سرمایه‌گذارها» و همچنین «خرید و فروش‌های تبدیلی مسکن»، حجم معاملات مسکن در این ماه را تحت تاثیر قرار داد. به گونه‌ای که آمار معاملات خرید مسکن در این ماه در مقایسه با یک ماه قبل از آن – مرداد 1400- بیش از 40 درصد رشد کرد.  بازار معاملات مسکن در شهریور ماه در حالی به لحاظ میزان بازدهی در میان بازارهای دیگر همچون بازار معاملات سهام، بازار ارز و سکه، رتبه اول را به دست آورد که این رتبه اولی با برداشت یا تصور و نحوه عمل سرمایه‌گذارها در ارتباط با بازارها و پیش‌بینی آنها از شرایط پیش‌رو به لحاظ نرخ‌های بازدهی در بازارهای مختلف، ارتباط مستقیم دارد.

   اثر تقاضای سرمایه‌ای

در شهریور ماه بازار مسکن بار دیگر به عنوان پناهگاه امن سرمایه‌گذاری مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار گرفت. علت مهم آن ایجاد یک برزخ در ارتباط با آینده ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی ناشی از امید به احیای مذاکرات برجامی و حصول نتیجه در ماه‌های آینده است. در واقع یکی از دلایلی که منجر به افزایش تقاضا و در نتیجه افزایش بیش از 40 درصدی حجم خرید آپارتمان تنها به فاصله یک ماه در تهران شد افزایش نسبی «فشار ورود خریدار به بازار معاملات ملکی» بود. در نیمه اول شهریور ماه اگرچه انتظارات تورمی به بازار مسکن بازگشت اما در عین حال مردم نسبت به از سرگیری مذاکرات برجامی به‌طور کامل ناامید نشدند و با توجه به علائم اولیه‌ای که دولت برای آمادگی مذاکره از خود صادر کرده بود، موج ناپایداری از انتظارات تورمی ایجاد شد. این موضوع موجب شد جنس انتظارات تورمی در شهریور با ماه‌های قبل از آن تا حدی متفاوت شود. امید به احیای برجام در ماه‌های پیش‌رو از یکسو ریسک سرمایه‌گذاری در بازارهای زود‌بازده را که به سرعت نسبت به تحولات غیراقتصادی واکنش نشان داده و دچار نوسان و ریزش بازدهی می‌شوند افزایش داد. همین موضوع منجر به افزایش فشار برای ورود خریدار به بازار مسکن و در نتیجه رکوردشکنی 11 ماهه شد. در واقع در نیمه اول شهریور ماه این موضوع سبب شد سرمایه‌گذارانی که ریسک سرمایه‌گذاری در بازارهای زود نقدشونده مانند ارز و سکه را بالا برآورد کرده و احتمال می‌دادند با شروع دوباره مذاکرات، این بازارها دچار افت شود،  سراغ امن‌ترین پناهگاه برای تبدیل دارایی یعنی بازار ملک بروند. اما از سوی دیگر و از دیدگاه تقاضای سرمایه‌ای، این احتمال ممکن است به قطعیت نرسد. بنابراین در شهریور ماه سرمایه‌گذاران در نوعی برزخ یا فضای نامعلوم تحت تاثیر این موضوع قرار گرفتند. از یک سو امید به حصول نتیجه و ادامه مذاکرات برجامی در میان آنها وجود داشت و از سوی دیگر این امیدواری چندان قطعی و محکم نبود.  برداشت دوم خریداران سرمایه‌ای به احتمال نزدیک به صفر کاهش قیمت مسکن در صورت ریزش احتمالی بازدهی و کاهش نرخ در بازارهای زودنقد‌شونده در آینده، برمی‌گردد. خریداران سرمایه‌ای در شهریور ماه با این تصور که احتمال ریزش قیمت در بازار مسکن از سایر بازارها کمتر است به این بازار ورود کرده و اقدام به خرید آپارتمان و اثرگذاری بر حجم معاملات مسکن در این ماه کردند.

   چرا شیب تورم منفی شد؟

اما سوال مهمی که در این زمینه وجود دارد آن است که چرا با وجود افزایش بیش از 40 درصدی حجم معاملات مسکن، شیب تورم ماهانه مسکن منفی شد؟ تورم ماهانه مسکن که در مردادماه 3 درصد گزارش شد در شهریور ماه 5/ 2 درصد به ثبت رسید. در حالی‌که به صورت متعارف افزایش قابل توجه حجم معاملات خرید مسکن تورم ماهانه را تحت تاثیر قرار داده و منجر به افزایش شیب تورمی می‌شود. اما عملا این اتفاق در شهریور ماه به وقوع نپیوست.  علت این موضوع به عدم ورود هیجانی تقاضا به بازار مسکن مربوط می‌شود. در شهریور ماه نه تنها تقاضا در بازار افزایش یافت بلکه حجم عرضه ملک به بازار نیز زیاد شد. در واقع، چون برداشت سرمایه‌گذارها و بازخورد آنها نسبت به احتمال احیای برجام و کاهش انتظارات تورمی و ریسک‌های غیراقتصادی، برداشتی بلندمدت است، جریان ورود سرمایه به بازار مسکن از ناحیه تقاضای سرمایه‌ای عملا هیجانی نبوده است تا منجر به کمبود فایل برای خرید و در نتیجه جهش قیمت مسکن یا شیب صعودی تورم ماهانه شود.

در واقع از آنجا که در شهریور ماه همچنان جریان فروش از جریان خرید مسکن بیشتر بود (تعداد فایل‌های عرضه شده به بازار از تعداد متقاضیان بیشتر بود)، شیب تورم ماهانه نه تنها مثبت نشد بلکه حتی ثابت نیز باقی نماند و به 5/ 2 درصد کاهش یافت.  با این حال بازار معاملات مسکن در شهریور ماه با تورم ماهانه 5/ 2 درصدی رتبه اول بازدهی در میان سایر بازارها را به خود اختصاص داد. بازدهی بازار معاملات سهام در این ماه منفی 8 درصد، بازار ارز 5/ 0 درصد و بازار سکه منفی 5/ 0 درصد برآورد شد.  هر چند بازار معاملات مسکن در رتبه‌بندی بازدهی بازارها در شش ماه اول سال جاری رتبه آخر را در میان این بازارها دارد. در شش ماه اول سال جاری بازدهی بازار معاملات سهام 6 درصد، بازار دلار 11 درصد و بازار سکه 9 درصد بود در حالی‌که این میزان در بازار مسکن معادل 5 درصد به ثبت رسید.

   ادامه ریزش قیمت واقعی مسکن

بازار معاملات مسکن شهریور ماه شهر تهران در حالی تورم ماهانه 5/ 2 درصدی و تورم نقطه‌ای 31 درصدی را تجربه کرد که قیمت واقعی مسکن در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل، برای سومین ماه پیاپی کاهش پیدا کرد. به این معنا که میزان رشد قیمت مسکن در مقایسه با تورم کمتر بوده است.

این موضوع یک پیام مهم را به بازار مخابره می‌کند. کاهش قیمت واقعی مسکن نشان‌دهنده قرار گرفتن بازار ملک در فاز «پساجهش» است. در چنین شرایطی به شرط نبود برخی موانع و عوامل ایجاد‌کننده اختلال، بازار از ظرفیت یا استعداد کافی برای اصلاح قیمت‌ها به سطح متعارف برخوردار است.

اما آنچه در شهریور ماه و در ماه‌های قبل مانع از این موضوع شده است به اثر رفتار خریدارهای سرمایه‌ای بر افزایش تقاضا در بازار ملک و در نتیجه اثرگذاری بر سطح قیمت‌ها برمی‌گردد. حضور تقاضای سرمایه‌ای در بازار و فعالیت سرمایه‌گذاران، عملا مانع از اصلاح قیمت‌ها به سطح متعارف به رغم وجود این ظرفیت در بازار ملک شده است.

یک دلیل مهم این موضوع نبود هزینه یا ریسک سرمایه‌گذاری برای سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران ملکی در نبود اهرم‌های مالیاتی موثر برای محدود کردن فعالیت این گروه از متقاضیان مسکن به نفع تقاضای مصرفی است.

در شرایطی که بازار معاملات مسکن از یکسو نسبت به تحولات اقتصادی و غیر اقتصادی دیرتر از سایر بازارها واکنش نشان داده و تحولات با تاخیر زمانی بیشتر و اثر کمتر به بازار ملک سرایت می‌کند، نبود ریسک در این بازار منجر به تبدیل آن به حیاط خلوت سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران شده است. این موضوع آثار تورمی در بازار ملک را تشدید کرده است. در برهه‌های زمانی مختلف همزمان با افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در سایر بازارها، سرمایه‌گذارها و سفته‌بازها به دلیل فاقد ریسک بودن بازارمسکن، به این بازار ورود کرده و تقاضای خرید ملک را افزایش می‌دهند.

از آنجا که سود این گروه در گرو افزایش مداوم سطح قیمت‌هاست و فعالیت‌های آنها خود موجب ایجاد تنش و التهاب قیمتی در بازار ملک می‌شود، عملا افزایش تقاضای سرمایه‌ای و تعداد سرمایه‌گذاران و سفته‌بازهای ملکی، شرایط قیمتی بازار مسکن را به ضرر متقاضیان مصرفی ملتهب خواهد کرد.  هم‌اکنون نیز اگر چه بازار معاملات مسکن در یکی از عمیق‌ترین دوره‌های رکودی خود به سر می‌برد و قدرت خرید مردم در ضعیف‌ترین سطح قرار گرفته است اما آنچه منجر به ایجاد اختلال در مسیر اصلاح قیمت‌ها و متعارف‌سازی آن می‌شود، حضور و فعالیت تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی در نبود اهرم‌های مالیاتی موثر و ایجاد‌کننده هزینه و ریسک ملاکی است. در غیاب این اهرم موثر (دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی برای ایجاد ریسک و هزینه ملاکی)، حجم زیادی از واحدهای مسکونی خریداری‌شده از سوی سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران هم‌اکنون به املاک منجمد تبدیل شده است.  عرضه این واحدها به بازار می‌تواند فضای قیمتی بازار را به نفع تقاضای مصرفی در نتیجه افزایش عرضه مسکن، تا حدی تعدیل کند. با این حال این اهرم مالیاتی هنوز از سوی سیاستگذار و متولی بخش مسکن مورد توجه قرار نگرفته است. حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در شهریور ماه 1400 در حالی بعد از 11 ماه در محدوده 8 هزار واحد مسکونی قرار گرفت که برخی انتظارات از ادامه این روند در ماه‌های آتی حکایت دارد.

   پیش‌بینی ادامه روند شهریور

پیش‌بینی می‌شود دست‌کم بنا به دو علت مهم این سطح از معاملات مسکن در ماه‌های بعد نیز ادامه داشته باشد. البته در صورتی که شرایط و مولفه‌های درونی و بیرونی اثرگذار بر حجم و قیمت مسکن در ماه‌های بعد نیز بدون تغییر باشد.

اولین علت به احتمال ادامه حضور تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن به دنبال ادامه بیم و امید سرمایه‌گذاران در نتیجه مذاکرات برجامی برمی‌گردد. از آنجا که این موضوع، روندی کوتاه‌مدت نیست انتظار می‌رود برداشت متقاضیان سرمایه‌ای درباره آینده ملک در ارتباط با پیش‌بینی‌های مربوط به نرخ بازدهی در سایر بازارها در ماه‌های پیش‌رو نیز ادامه داشته باشد. همان برداشتی که در شهریور ماه گروهی از آنها را به دلیل نگرانی از ریزش بازدهی در سایر بازارها به سمت بازار ملک هدایت کرد.

از سوی دیگر، با ابلاغ مصوبه افزایش سقف وام خرید مسکن در روزهای پایانی شهریور و اجرایی شدن آن، احتمال می‌رود تقاضای خرید مسکن (عمدتا سرمایه‌ای یا تبدیلی) در مناطق جنوبی نیز که وام درصد بیشتری از هزینه خرید آپارتمان را در مقایسه با نیمه شمالی پایتخت پوشش می‌دهد افزایش یابد.  هر چند با توجه به فاصله بسیار زیادی که هنوز بین قدرت خرید متقاضیان و رقم وام وجود دارد و همچنین در استطاعت نبودن رقم اقساط ماهانه آن برای بسیاری از خانوارها، این موضوع عملا نمی‌تواند منجر به ایجاد تقاضای گسترده برای خرید آپارتمان حتی در نواحی جنوبی پایتخت شود. بنابراین همچنان سناریوی خروج از رکود معاملاتی مسکن در نتیجه ورود تقاضای مصرفی به بازار مسکن در ماه‌های پیش‌رو کمرنگ است.  وام خرید مسکن در روزهای اخیر و به دنبال مصوبه شورای پول و اعتبار در همه شهرهای کشور به دو برابر افزایش یافت. این تسهیلات در شهر تهران برای متقاضیان انفرادی از 100 میلیون تومان به 200 میلیون تومان و برای زوجین متقاضی از 200 میلیون تومان به 400 میلیون تومان رسید. در سایر شهرهای کشور نیز سقف تسهیلات قبلی به دنبال مصوبه جدید به دو برابر افزایش یافت. ضمن آنکه متقاضیان خرید مسکن از محل تسهیلات خرید ملک با استفاده از اوراق می‌توانند در زمان دریافت این تسهیلات وام 80 میلیون تومانی جعاله (تعمیرات) را نیز دریافت کنند. این وام پیش از این و تا قبل از ابلاغ مصوبه جدید 40 میلیون تومان بود.

معادله مسکن در نیمسال دوم

دنیای اقتصاد : بازار مسکن نیمسال دوم ۱۴۰۰ را می‌توان در معادله‌ای با سه مجهول بررسی کرد. این معادله که چهار فرضیه دارد و مهم‌ترین آن، «اضافه‌پرش» قیمت مسکن است، سه سناریو را برای آینده قیمت آپارتمان و چگونگی رفتار بازیگران معاملات ملک مطرح می‌کند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد بازار ملک در ماه‌های پیش‌رو کاملا تحت تاثیر «ریسک غیراقتصادی»، «تورم عمومی» و همچنین «سرنوشت مالیات بر ملک» است. روند رشد قیمت و حرکات خریداران سرمایه‌ای طی سه سال گذشته نشان داد «ریسک غیراقتصادی» بیش از دو پارامتر دیگر بر روند بازار مسکن اثر گذاشت؛ به‌طوری‌که کاهش آن در پاییز پارسال و ابتدای بهار امسال باعث «ریزش انتظارات تورمی» و افت قیمت مسکن شد. بر این اساس، یک سناریو «اختلال در مسیر بازگشت قیمت از اضافه‌پرش» است. سناریوی بعدی «بهبود اوضاع بازار» خواهد بود که با شروع مذاکرات برجامی می‌توان شکل‌گیری آن را احساس کرد. سناریوی سوم اما بدترین حالت ممکن است. در این بررسی، سطح نامتعارف قیمت مسکن سنجش شد.

33 copy

فرید قدیری :جهت قیمت مسکن و سرعت تغییرات آن در نیمه دوم سال 1400 را مجموعه‌ای از «فرضیات» (شرایط موجود بازار) و «مجهولات» (متغیرهای بازی‌ساز) تعیین می‌کند که باتوجه به برآوردهایی که از این دو دسته عوامل وجود دارد، می‌توان معادله بازار مسکن پیش‌رو را در سه سناریو ترسیم و بررسی کرد.

یک واقعیت در بازار مسکن وجود دارد و آن، «تعقیب اوضاع اقتصادی و سیاسی» از سوی تقریبا همه فعالان بازار مسکن – طیف خریداران مصرفی و سرمایه‌ای، سرمایه‌گذاران ساختمانی و همچنین ضلع سوم معاملات یعنی واسطه‌های ملکی- است؛ به نظر می‌رسد اکثریت افرادی که فعال یا نیمه‌فعال در این بازار محسوب می‌شوند، منتظر یک اتفاق برای تغییر شرایط هستند. این انتظار، به دلیل همان فرضیه‌های فعلی بازار و برداشت افراد از شرایط آتی است.

شرایط موجود بازار مسکن (فرضیه‌ها) را می‌توان در چهار تصویر کلی مورد رصد قرار داد. این موارد شامل «اضافه‌پرش رخ داده در قیمت مسکن»، «اثر تورم عمومی بر تورم ملکی»، «تورم هزینه ساخت» و همچنین «انتظارات تورمی یا انتظارت کاهشی» است.

با این شرایط، معادله بازار مسکن نیمسال دوم 1400، سه مجهول دارد که می‌توان آنها را در قالب «ریسک غیراقتصادی ناشی از تحلیل فعالان بازار درباره نشست برجام»، «مالیات ضدسفته‌بازی برای انبوه آپارتمان‌های بلااستفاده» و «آینده کوتاه‌مدت و میان‌مدت تورم عمومی» در نظر گرفت.

به این ترتیب، جواب معادله «مسکن در نیمسال دوم» یکی از سه گزینه «اختلال در مسیر بهبود در جریان عبور از فاز سه سال گذشته»، «بهبود کاملا محسوس اوضاع»  یا «تعمیق رکود تورمی» می‌تواند باشد.

   فروض بازار مسکن

سطح قیمت مسکن در تهران براساس آخرین آمار رسمی در نزدیکی 31 میلیون تومان به ازای هر مترمربع قرار دارد. هنوز آمار مربوط به نبض قیمت در شهریور اعلام نشده است اما طبق یک آمار قابل استناد، میانگین قیمت فایل‌های فروش آپارتمان (قبل از انجام معامله) در آخرین ماه تابستان 2درصد نسبت به مرداد افزایش پیدا کرد. با فرض همان 31 میلیون تومان، این سطح قیمتی وقتی با دستگاه‌های سنجش «حباب قیمت ملک» مورد آزمون قرار می‌گیرد، نتایج از «اضافه پرش» به میزان 5 تا حدود 23 درصد حکایت دارد.

منظور از «اضافه پرش» قیمت مسکن، سطح بالاتر از «قیمت متعارف» است. طی سه سال گذشته، تحت تاثیر غیبت اجباری تقاضای مصرفی (خریداران موثر، رونق‌ساز و پایدار در بازار معاملات ملک) و حضور پرقدرت تقاضای غیرمصرفی (سفته‌بازها، خریداران سرمایه‌ای و مجموع افرادی که با خریدشان باعث انجماد حجم قابل توجهی آپارتمان و بلااستفاده گذاشتن آنها شدند)، قیمت مسکن طی سه سال جهش مکرر بیش از 60 درصد در هر سال افزایش پیدا کرد. این جهش‌ها باعث شد «تناسب قیمت آپارتمان با اجاره‌بها» و همچنین «نسبت سنتی سطح قیمت مسکن با نرخ دلار» و البته «تناسب تورم مسکن با نرخ رشد نقدینگی» به هم بخورد. این سه به هم‌خوردگی براساس همان سه دستگاه سنجش حباب قیمت، شناسایی شده است.  نسبت قیمت مسکن به اجاره‌بها در حال حاضر بالای عدد 34 است، در حالی که سقف تاریخی آن طی سه دهه گذشته، 25 بوده است. برای بازگشت قیمت مسکن از «اضافه پرش» در این حالت، انتظار می‌رود سطح قیمت دست‌کم 20درصد طی دوره زمانی پیش‌رو کاهش پیدا کند. این کاهش البته لزوما در کوتاه‌مدت رخ نمی‌دهد یا حتی ممکن است به شکل کاهش قیمت اسمی نباشد.

براساس نسبتی که بین نرخ دلار و قیمت یک مترمربع واحد مسکونی طی دوره‌های گذشته (دوره‌هایی که دلار مشمول تثبیت نبوده است) وجود دارد و همچنین میزان افزایش آن از ابتدای 96 تاکنون و مقایسه نرخ رشد آن (3/ 7 برابر) با میزان رشد قیمت مسکن در همین بازه زمانی، به نظر می‌رسد در وضعیت فعلی، سطح قیمت مسکن چیزی در حدود 5 درصد بالاتر از رقمی است که نسبت آن با دلار را به حالت الگوی گذشته برمی‌گرداند. اما در این میان، یک فاکتور باید مدنظر قرار بگیرد و آن، سطح فعلی نرخ دلار است که در صورت «کاهش ریسک غیراقتصادی» در آینده نزدیک، دچار افت می‌شود و در نتیجه، شرایط را برای کاهش قیمت نیز فراهم می‌آورد.

طی سه سال گذشته از آنجا که نبض معاملات ملک کاملا در اختیار تقاضای غیرمصرفی بود، این گروه به صورت معنادار با «نوسانات بازار ارز»، در مسیر خرید یا فروش آپارتمان شارژ شدند و حرکت کردند. دلار طی این مدت، یکی از بازیگردانان اصلی در بازار ملک بود. به همین خاطر، طی ماه‌های پیش‌رو نیز جهت کاهشی نرخ دلار یا برعکس، همچنان بر نبض قیمت مسکن موثر خواهد بود.

دستگاه سوم «سنجش اضافه‌پرش قیمت مسکن» نیز که رابطه نرخ رشد قیمت با نرخ رشد نقدینگی را تصویر می‌کند بیانگر آن است که طی 5/ 7 سال گذشته، میزان رشد قیمت مسکن به مراتب بیشتر از رشد نقدینگی بوده است و این یعنی، عبور قیمت از سطح متعارف که انتظار برای کاهش را تقویت می‌کند. در فاصله ابتدای 93 تا مرداد 1400، حجم نقدینگی تقریبا 6 برابر شد در حالی که متوسط قیمت واحدهای مسکونی در تهران 6/ 7 برابر شده است. با این دستگاه نیز مشخص می‌شود سطح قیمت تا بازگشت به میزان متعارف و قابل انتظار برای «رونق غیرتورمی معاملات ناشی از بازگشت خریداران مصرفی و موثر به صحنه»، نیاز دارد حدود 20 تا 23 درصد کاهش پیدا کند تا تناسب مجددا برقرار شود.

با وجود آنکه سطح قیمت مسکن با استناد به نتایج دستگاه‌های سنجش، بالاتر از سطح متعارف قرار دارد، اما در حال حاضر سطح تورم عمومی به عنوان متغیر موثر نیز بالا است. رکورد 10 ساله تورم عمومی ماهانه، شرایط را برای بازگشت قیمت ملک به سطح متعارف پیچیده کرده است.

از طرفی، هزینه ساخت و‌ساز و قیمت تمام شده که تابعی از «قیمت مصالح ساختمانی» و «قیمت زمین» است، برای سازنده‌ها مشکل‌ساز شده است. رشد تند هزینه ساخت طی یک سال اخیر از یکسو تیراژ ساخت را پایین آورده و از سوی دیگر فضای روانی بازار معاملات آپارتمان را از محل «جهت‌گیری قیمت واحدهای مسکونی چندسال ساخت از قیمت نوسازها»، تحت تاثیر قرار داده است.

«انتظارات تورمی» و نوسان محسوس آن طی یک سال گذشته، خود به عاملی برای تغییر رفتار خریداران و فروشنده‌های ملک و تاثیرگذاری بر قیمت‌ها  بدل شده است. پاییز سال گذشته، با فروکش‌کردن انتظارات تورمی، تورم ماهانه مسکن در تهران از 10 درصد در مهر به حدود 2 درصد در آبان سقوط کرد و در آذر منفی شد. آن زمان، «ریسک غیراقتصادی» به‌شدت ریزش کرده بود. همچنین طی دو ماه اول بهار امسال نیز باز به دنبال برگزاری سریالی نشست‌های برجامی، متوسط قیمت مسکن در تهران بیش از 5 درصد افت کرد اما بعد از آن، مجددا با افزایش «انتظارات تورمی»، سطح قیمت نیز صعودی شد.

   سه سناریوی بازار چه می‌گوید؟

اکنون با لحاظ فرضیات موجود که تصویر فعلی بازار مسکن را به نمایش می‌گذارد و همچنین سه مجهول (بازی‌سازهای بیرونی و درونی)، وضعیت نیمسال دوم این بازار را می‌توان در قالب سه سناریو ترسیم کرد.

وزن‌های این سه مجهول -«ریسک غیراقتصادی ناشی از تحلیل فعالان بازار درباره نشست برجام»، «مالیات ضدسفته‌بازی برای انبوه آپارتمان‌های بلااستفاده» و «آینده کوتاه‌مدت و میان‌مدت تورم عمومی»- به لحاظ میزان اثرگذاری‌شان بر رفتار بازیگران بازار را می‌توان با تجربه سه سال گذشته به این صورت برآورد کرد که مجهول اول یعنی موضوع ریسک غیراقتصادی، فعلا بیشترین تاثیر را بر رفتارها و حرکات معامله‌گران ملکی دارد. بنابراین، سناریوهای سه‌گانه با لحاظ شرایط ممکن ابتدا برای این پارامتر و سپس دو پارامتر دیگر، قابل بررسی است.

سناریوی اول یعنی «اختلال در مسیر بهبود در جریان عبور از فاز سه سال گذشته» را براساس «آستانه برگزاری نشست برجام» می‌توان برای بازار مسکن نیمسال دوم مطرح کرد. این حالت، درست شرایط ماه شهریور را تداعی می‌کند. اگر وضعیت ماه‌های آینده به شکلی باشد که فعالان بازارها این طور برداشت کنند که «شروع مذاکرات وین، نزدیک است اما زمان آن دقیقا مشخص نیست»، در این صورت بازار ملک محل ورود تقاضای سرمایه‌ای از مبدأ بازارهایی می‌شود که در شرایط «آستانه شکل‌گیری دوباره مذاکرات»، ریسک ماندن یا ورود به آنها بالا ارزیابی می‌شود. در این سناریو اگر سیاستگذار بخش مسکن اهرم مالیات ضدسفته‌بازی را که همان «مالیات سالانه» است خیلی زود به کار بیندازد، بازار ملک هم مثل بازارهای موازی، برای تقاضای غیرمصرفی، پرریسک می‌شود. همچنین اگر دولت نیز برای جبران کسری بودجه، از مسیر غیرتورمی (انتشار اوراق بدهی) استفاده کند، شرایط برای صعود بیشتر تورم عموم سلب می‌شود که در این حالت نیز تاحدودی هیجان خریدهای سرمایه‌ای ملک به دلیل کاهش نسبی انتظارات تورمی ناشی از مهار نرخ رشد نقدینگی، فروکش می‌کند.

خلاصه سناریوی اول حکایت از آن دارد که در صورت حاکم بودن وضعیت «آستانه مذاکرات»، صبر و انتظار فعالان بازارها باعث جلب نگاه گروهی از سرمایه‌گذاران به سمت بازار ملک می‌شود اما اگر دولت به شکل صحیح برای تامین مالی هزینه‌های خود (از طریق اوراق) و برای درون بازار مسکن (از طریق مالیات)، سیاستگذاری کند، امکان عبور بازار مسکن از این وضعیت، با کمترین تورم ملکی وجود دارد.

سناریوی دوم که آن را «بهبود کاملا محسوس اوضاع» می‌توان عنوان کرد، در صورتی تحقق پیدا می‌کند که «نشست‌های برجامی با شروع مذاکرات، برگزار شود». در این حالت، با توجه به تجربه ابتدای بهار امسال، «انتظارات تورمی» به شکل محسوس فروکش می‌کند و رفتار خریدار و فروشنده ملک معکوس می‌شود؛ فروشنده‌ها وارد بازار می‌شوند و خریداران سرمایه‌ای عقب‌نشینی می‌کنند. در این سناریو، مسیر بازگشت قیمت آپارتمان از سطح نامتعارف به سطح متعارف – بازگشت از اضافه‌پرش- حتی در کوتاه‌مدت فراهم می‌آید. این سناریو، آنچنان به دو متغیر دیگر وابستگی ندارد هر چند اگر زمینه برای کاهش تورم عمومی و همچنین عرضه آپارتمان‌های منجمد به بازار ملک فراهم شود، مسیر بازگشت قیمت مسکن، شیب منفی هم پیدا می‌کند و سرعت اصلاح قیمت بیشتر می‌شود.

سناریوی سوم اما بدترین حالت ممکن می‌تواند باشد یعنی «تعمیق رکود تورمی». این سناریو در صورتی رقم می‌خورد که «بازارها از کاهش ریسک غیراقتصادی، فاصله بگیرند». چنانچه در کوتاه‌مدت و میان‌مدت، علامتی از برگزاری نشست‌های برجامی مخابره نشود و در عین حال، شرایط به سمت دورشدن از مذاکرات برود، افراد سعی می‌کنند برای مدیریت انتظارات خود به سرمایه‌گذاری در بازارها از جمله بازار ملک روبیاورند. نتیجه این حرکت، سخت‌تر شدن مسیر برای خروج از رکود تورمی مسکن است. با این حال، برای این سناریو نیز مثل سناریوی اول،

«دو بازیگردان دیگر» می‌تواند در بازار ملک نقش‌آفرین شود و جلوی بدتر شدن اوضاع را بگیرد. مسوولیت دولت برای مهار تورم عمومی و همچنین مهار سفته‌بازی ملکی در این سناریو، سنگین‌تر از دو حالت قبل می‌شود. اگر دوباره نااطمینانی به آینده قیمت‌ها ایجاد شود، کنترل رشد نقدینگی و همچنین ریسک‌دار شدن خریدهای بلااستفاده در بازار مسکن، تا حدودی جلوی تورم بیشتر را در این بازار می‌گیرد.  در کنار این سناریو ممکن است گروهی از فعالان بازار مسکن سراغ «تاثیر وام‌های جدید خرید مسکن» و «طرح مسکن‌سازی یک میلیونی در سال» را بگیرند.  در وضعیت فعلی، فاکتور وام خرید مسکن به خاطر «فاصله نسبی قدرت این وام‌ها با قیمت مسکن و انتظار کاهش قیمت»، اثرگذاری چندانی بر رفتار بازیگران بازار ملک ندارد.  فاکتور طرح مسکن‌سازی یک میلیونی نیز در این شرایط، «فاکتور خنثی» محسوب می‌شود به این معنا که تاثیری بر بازار ندارد. اما اگر ساخت و سازهای طبیعی از رکود فعلی خارج شود، اجرای آن طرح دولت، ممکن است به کاهش عرضه مصالح ساختمانی برای ساخت‌وسازهای شهری منجر شود.

© کلیه حقوق برای شرکت عمران آبشار اسپادانا محفوظ است . - طراحی توسط مصطفی مولایی