کروکی رونق مسکن ۱۴۰۱

یک سند رسمی جدید از «کفایت عرضه مسکن در برابر تقاضای موجود در کشور» منتشر شده است که محتوای آماری آن یکبار دیگر ضمن هشدار به سیاستگذار بابت «خطای تشخیص در شناسایی عامل بحران قیمت ملک»، اثبات می‌کند «این ابررکود ملکی بسیار بعید است با سیاست‌های فعلی به خط‌پایان برسد چون کانون مساله جایی خارج از نقطه اصابت احتمالی سیاست موجود‌ است».

مرکز آمار ایران اخیرا گزارش جامعی با عنوان «جایگاه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی استان‌های کشور» منتشر کرد که در یکی از صفحات این گزارش، اطلاعاتی درباره «حجم واحدهای مسکونی در حال مصرف و همچنین تعداد خانوارهای موجود در کشور» منعکس شده است.این داده‌ها نشان می‌دهد، با وجود «رکود بی‌سابقه ساخت مسکن در 5 سال گذشته»، اما در حال حاضر فاصله (نابرابری) بین تعداد خانه‌های در حال استفاده و تعداد خانوارها به کمترین میزان 10 سال گذشته رسیده و از ابرشکاف به شکاف جزئی تبدیل شده است.این شکاف در سال 90 به میزان 5 درصد کسری خانه در برابر خانوارها بود که سال 95 درست در مقطع بعد از ابررونق ساخت‌و‌ساز سال‌های 90 تا 92 و همچنین بعد از عصر احداث مسکن‌مهر، میزان آن (کسری عرضه در برابر تقاضا) نه تنها ترمیم نشد که تشدید هم شد و به 6 درصد رسید. اما در ابتدای 1400 در شرایطی که تیراژ ساخت مسکن در سال‌های 96 تا 99 به نصف دوره‌های قبل رسید، شکاف مسکن نه تنها زیادتر نشد که به 2 درصد کاهش پیدا کرد.  همچنین اطلاعات تکمیلی نیز «واقعیت معنادارتر» را درباره بخش مسکن بازگو می‌کند؛ علاوه بر واحدهای مسکونی در حال مصرف، یکسری «خانه خالی و خانه دوم» در بازار ملک وجود دارد که مجموع این سه دسته املاک مسکونی در کل کشور، هم‌اکنون در بدترین حالت، «12 درصد بیشتر از کل خانوارها» است.

این ارقام به خوبی اثبات می‌کند، مشکل بازار مسکن و عامل جهش بی‌سابقه قیمت‌ها در دوره اخیر، «رکود خانه‌سازی» نبوده، بلکه یکی از دو ریشه‌ اصلی در خارج از بخش مسکن و یکی دیگر در داخل بازار معاملات ملک – و نه در بازار ساخت‌و‌ساز- است که اگر سیاستگذار به «بیراهه تصمیمات و اقدامات برای به اصطلاح تنظیم بازار مسکن» پایان دهد و سراغ «کروکی اصلی و معتبر رونق» برود، سال آینده «سال بهبود اوضاع برای سرمایه‌گذاران ساختمانی و خریداران مصرفی خانه» خواهد بود.

چقدر خانه در برابر چه تعداد خانوار؟

گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات داده‌های مرکز آمار ایران درباره آخرین وضعیت موجودی مسکن در کشور و نسبت آن با تعداد خانوارها حاکی است، سال 90 تعداد واحدهای مسکونی در حال استفاده 5 درصد کمتر از تعداد خانوارهای موجود بوده است. در آن سال، 20 میلیون خانه در حال استفاده در کشور وجود داشت که 21 میلیون و 100 هزار خانوار در این خانه‌ها سکونت داشتند. یک متغیر در اقتصاد مسکن وجود دارد تحت عنوان «تراکم خانوار در واحد مسکونی» که از نسبت تعداد خانوارها بر تعداد واحدهای مسکونی در حال استفاده به دست می‌آید. عدد حاصل از این نسبت در سال 90 برابر با 06/ 1 بود. البته برای شرح ساده این نسبت بهتر است عکس آن را توضیح داد. یعنی نسبت تعداد واحدهای مسکونی به تعداد خانوارها که براساس عدد حاصل از آن، کسری یا مازاد مشخص شود. این عدد همان «کسری 5 درصدی» در سال 90 است.

کسری «واحدهای مسکونی در حال استفاده» در برابر «خانوارها» در سال 95 به 8/ 5 درصد رسید. در آن سال، 24 میلیون و 200 هزار خانوار در 22 میلیون و 800 هزار واحد مسکونی ساکن بودند.سال 95 در شرایطی، کسری عرضه، یک واحد درصد نسبت به سال 90 افزایش یافت که طی سال‌های 90 تا 95، تیراژ ساخت مسکن هم در تهران و هم در سایر شهرها به لحاظ رشد عرضه سالانه واحد مسکونی جدید، رکورد زد. طی 90 تا 92، تیراژ سالانه ساخت مسکن در تهران به دو برابر سال‌های دهه 90 رسید. در سایر شهرها نیز ساخت‌وسازهای انبوه مسکن مهر باعث ابررونق ساخت مسکن شد.اما نتیجه کار در بازار مصرف، نه تنها به «مازاد عرضه در حال مصرف در برابر تقاضای کل» منجر نشد که به دلیل «خلأ سیاست اصلی تنظیم بازار ملک»، خروج بخشی از عرضه‌های جدید از بازار مصرف به «بازار املاک بلااستفاده‌»، کسری عرضه تشدید شد. در ابتدای 1400 اما شرایط طور دیگری رقم خورد که باز هم منشأ آن، بدون آنکه ارتباطی به تیراژ تولید مسکن داشته باشد به همان دو ریشه اصلی مرتبط است.

در پایان سال 99 (یا همان ابتدای 1400)، تعداد واحدهای مسکونی در حال استفاده در کشور به 25 میلیون و 600 هزار واحد افزایش یافت که 26 میلیون و 200 هزار خانوار در این واحدها ساکن بوده و هستند. به این ترتیب، «کسری عرضه در برابر تقاضا» در سال 99 به 2 درصد رسید. این «افت کسری عرضه مصرفی در برابر خانوارها» در شرایطی رقم خورد که طی سال‌های 95 تا 99، رکود شدید و بی‌سابقه آن هم به شکل سریالی (حداقل 4 سال) در بازار ساخت و تولید مسکن برقرار بود. در سال‌های ابتدای دهه 90، تیراژ ساخت سالانه مسکن در مرز 900 هزار تا یک میلیون واحد در نوسان بود، اما طی سال‌های 95 تا 99، میانگین تیراژ عرضه مسکن جدید در کشور به مرز 400 هزار واحد سقوط کرد.  با وجود این افت شدید ساخت مسکن، شکاف عرضه بهبود پیدا کرد، چون سرعت رشد خانوارها از سرعت بسیار پایین ساخت و تولید مسکن کمتر بوده است.

زیرپوست عرضه مسکن؛ «مازاد عرضه»

«خانه‌های در حال استفاده» که در گزارش مرکز آمار مبنای محاسبه شکاف عرضه در برابر تقاضا است، همه خانه‌ها نیست. در بازار مسکن طبق اطلاعات تکمیلی مرکز آمار -مربوط به سرشماری 90 و 95- علاوه بر خانه‌های در حال استفاده، دو دسته خانه دیگر هم وجود دارد؛ خانه‌های خالی و خانه‌های دوم.  در سال 90، مجموع «خانه‌های خالی و دوم» به میزان 2 میلیون و 300 هزار واحد مسکونی بود که در سال 95 این حجم خانه به 4 میلیون و 700 هزار واحد افزایش پیدا کرد.به این ترتیب، کل موجودی مسکن در سال 90 رقمی معادل 22 میلیون و 300 هزار واحد مسکونی بوده که در سال 95 به 27 میلیون و 500 هزار واحد افزایش پیدا می‌کند. با این حساب، بازار مسکن در سال 90 به لحاظ «کل موجودی خانه‌ها اعم از در حال استفاده، خالی و دوم»، با 5 درصد مازاد عرضه در برابر تقاضای کل روبه‌رو بوده که این رقم مازاد در سال 95 به 14 درصد افزایش پیدا می‌کند. نکته معنادار این ارقام، «انحراف مسیر عرضه مسکن از بازار مصرف» است.

اما در سال 99 چه اتفاقی رخ می‌دهد؟

طی سال‌های 95 تا 99، در مجموع حدود یک میلیون و 600 هزار واحد مسکونی جدید در کشور ساخته می‌شود. همچنین در این سال‌ها با استناد به رفتار قبلی سازندگان در دوره‌های رونق و رشد قیمت، ساختمان‌هایی که در گذشته نیمه‌کاره رها شده بود، تکمیل و به بازار مصرف عرضه می‌شود.

بنابراین «موجودی 25 میلیون و 600 هزار واحدی خانه‌های در حال استفاده در سال 99» در مقایسه با «موجودی 22 میلیون و 800 هزار واحدی همین نوع خانه‌ها در سال 95»، به معنای افزایش 8/ 2 میلیونی خانه‌های در حال استفاده طی این مدت است که 6/ 1 میلیون آن همان عرضه جدید و حدود یک میلیون آن یا از محل تکمیل واحدهای قبلی یا از محل تبدیل خانه‌های خالی به خانه‌های در حال استفاده بوده است.  بهترین سناریو آن است که فرض شود، حدود یک میلیون واحد مسکونی از خانه‌های خالی، طی این مدت، روانه بازار مصرف شده است که در این صورت، کل خانه‌های موجود در کشور 1مجموع سه نوع- در حال حاضر 29 میلیون و 300 هزار واحد مسکونی است. در این صورت، مازاد عرضه 12 درصدی در بازار مسکن وجود دارد.  اما در سناریوی محتمل، حجمی از خانه‌های خالی شناسایی شده در سال 95، در پایان سال 99 کم نشده و حتی به خاطر «حجم بالای خریدهای سرمایه‌ای مسکن در سال‌های 97 تا 99»، اضافه هم شده است. در این صورت، نه تنها بازار مسکن در شرایط فعلی، کسری ندارد که با مازاد 16 درصدی مواجه است.

جعبه‌ابزار ویژه خروج از رکود

تا اینجا مشخص شد، بازار مسکن با احتساب کل موجودی خانه‌ها -اعم از در حال استفاده، خالی و ملک دوم و چندم- کسری عرضه ندارد، بلکه بین 12 تا 16 درصد با مازاد عرضه روبه‌رو است.  اما چرا اثر این مازاد عرضه، در بازار مسکن به شکل «دسترسی مناسب خانه‌اولی‌ها به مسکن در استطاعت» و همچنین «کاهش قیمت مسکن به سطح متعارف» بروز پیدا نکرده است؟

پاسخ به «اشکال سیاست‌های اقتصادی و سیاست‌های بخش مسکن» مربوط است. برای حل مشکل باید مسیر خروج از ابررکود مسکن به رونق غیرتورمی، ایجاد شود. این مسیر با چهار ابزار قابل طراحی و استفاده است.در گام اول، لازم است «محیط کسب و کار» برای سرمایه‌گذاری‌های مولد بهبود پیدا کند تا افراد به «سودگیری از خلق ارزش افزوده» در بخش‌های مختلف اقتصادی از جمله بخش ساختمان تشویق شوند.در کشورهای موفق دنیا، خانوارها و گروه‌های مختلف متقاضی سرمایه‌گذاری، پس‌اندازهای خود را از طریق بازار سرمایه و بانک‌ها، در بخش‌های مولد سرمایه‌گذاری می‌کنند. چون از یکسو، عایدی این مدل سرمایه‌گذاری به خاطر فراهم بودن زمینه تولید و کسب و کار، قابل توجه است و هم اینکه، تورم عمومی به دلیل نبود انتظارات تورمی در سطح پایین (پایین‌تر از عایدی تولید) قرار دارد.

ابزار دوم در این جعبه‌ابزار، به «بازار رقیب بازار خلق ارزش افزوده» اصابت می‌کند. طی سال‌های اخیر، «خرید ملک به قصد سودگیری» رونق داشت، چون افراد ترجیح می‌دادند از «بازدهی اسمی دارایی‌ها» سودگیری کنند تا «از بخش‌های مولد».این کار باعث «کسری عرضه مصرفی در بازار مسکن» و «افزایش خانه‌های بلااستفاده» در کشور شده است. در اینکه، عامل خریدهای سرمایه‌ای، «انتظارات تورمی» و پناه بردن افراد به خرید ملک بوده، تردیدی نیست. اما علاوه بر اینکه در بیرون بخش مسکن، باید سیاست‌های «کاهنده انتظارات تورمی و همچنین فراهم‌کننده شرایط مناسب برای تولید» اتخاذ شود، در داخل بازار مسکن نیز باید با «لنگر مالیاتی»، رقیب «جریان مولد سرمایه‌گذاری» مهار شود. این لنگر، همان مالیات سالانه بر املاک است که «ریسک صفر خریدهای بلااستفاده مسکن» را به «بازدارندگی قوی» تبدیل می‌کند.ابزار سوم توسط سیاستگذار باید به گونه‌ای به کار گرفته شود که «انتظارات تورمی» کاهنده شود. هدف‌گذاری تورمی یکی از همین ابزارها است تا افراد احساس کنند «مجموعه اقتصاد در سال‌های آینده به سمت تورم کمتر» پیش خواهد رفت. همچنین لازم است «ریسک‌های غیراقتصادی» نیز مهار شود تا خود این موضوع به «کاهش انتظارات تورمی» بینجامد.

ابزار آخر برای رونق مسکن در 1401

کروکی اصلی رونق مسکن در سال جدید با «ابزار چهارم» تکمیل می‌شود. این ابزار، «تسهیلات لیزینگ خرید مسکن» برای «ایجاد فرآیند دومینویی خریدوفروش مصرفی در بازار آپارتمان» است. این یک واقعیت است که بخش مسکن با «کمبود منابع بانکی» برای پرداخت تسهیلات خرید روبه‌رو است. از طرفی، تسهیلات خرید مسکن باید در استطاعت گروه‌های هدف -دهک‌های پایین و متوسط- باشد تا امکان صاحب‌خانه شدن فراهم شود.  پس یک کار باید صورت بگیرد تا هم «کمبود منابع برای تسهیلات» برطرف شود و هم «امکان پرداخت تسهیلات ارزان به گروه‌های هدف» فراهم بیاید. برای این دو منظور، «تسهیلات لیزینگ» کلید حل مشکل است. تسهیلات لیزینگ با منابع به قیمت روز تامین می‌شود که علی‌القاعده باید با نرخ سود متناسب با قیمت تمام شده تسهیلات به افراد داده شود. مخاطبان تسهیلات لیزینگ مسکن افرادی هستند که توانایی پرداخت اقساط بالا را دارند و متقاضی فروش خانه‌های کم متراژ برای خرید خانه‌های بزرگ‌تر هستند. در نتیجه، این تسهیلات باعث می‌شود عرضه خانه‌های کم متراژ در بازار معاملات افزایش یابد و از سوی دیگر، بانک‌ها بتوانند تسهیلات محدود را با نرخ حمایتی در اختیار خانه‌اولی‌های جامعه هدف قرار دهند.  کاملا مشخص است این جعبه ابزار از یکسو، «حل مساله اصلی بازار مسکن» که همان «حبس عرضه در بازار خانه‌های خالی» است را هدف قرار داده و از سوی دیگر، «باعث احیای قدرت خرید مسکن بعداز حل مساله» خواهد شد.