رصد برجامی «مسکن تا ۱۴۰۲ »

/0 دیدگاه /در /توسط
دنياي اقتصاد- فريد قديري : بازار مسکن به‌عنوان محلی که خانوارها «گران‌ترین و ضروری‌ترین» کالای مصرفی خود را از آنجا تامین می‌کنند، در یک دوراهی قرار گرفته است؛ «حل معادله برجام» یا «تداوم وضعیت فعلی» می‌تواند بیش از هر متغیر (عامل) دیگری جهت این بازار را تحت‌تاثیر قرار دهد. موضوع چند حلقه‌ای «برجام» که «از تحریم‌های ابتدای دهه ۹۰ و سپس عملیات دستیابی به توافق شروع می‌شود و تا خروج یک‌طرفه آمریکا و در حلقه آخر، تلاش برای احیا پیش می‌رود»، طی ۱۰ سال گذشته به کارگردان اصلی بازار مسکن تبدیل شد. روند تغییرات قیمت مسکن و از آن مهم‌تر، آنالیز رفتار خریداران و فروشنده‌های ملک از سال۹۱ تا کنون نشان می‌دهد این بازار به شکل کاملا محسوس و معنادار از تحولات مرتبط با «ریسک غیراقتصادی» (تحریم و مسائل مرتبط با آن) تاثیر گرفته است. فراز و فرود شدید تورم مسکن در چهار مقطع طی این ۱۰سال و هر بار درست در زمان «آغاز حرکت منفی» یا «شروع حرکت مثبت» کارگردان برجامی، مهم‌ترین علامت از نقش اصلی این فاکتور خارجی است. مسکن نیمسال دوم۱۴۰۱ در دو سناریوی مرتبط با همین الگو، قابل پیش‌بینی است.

2

بازار مسکن در آستانه ورود به نیمسال دوم 1401 قرار دارد و همزمان، آماده واکنش‌‌پذیری از «تاثیرگذارترین نیروی خارجی»؛ «برجام» چه احیا شود چه وضعیت مطابق مثلا یک‌سال 1400 یا سال‌های 97 تا 99 باشد، وضعیت بازار ملک چگونه خواهد شد؟

این، مهم‌ترین پرسشی است که «فعالان حاضر» در بازار مسکن، «تماشاچی‌‌ها» و «خارج‌نشین»‌‌های صحنه معاملات ملک –دسته سوم هم خانه‌‌اولی‌‌هایی هستند که به خاطر امواج جهش قیمت به بیرون بازار رانده شدند و هم تقاضای سرمایه‌‌ای که در حال رصد اوضاع است- هم‌‌اکنون با آن روبه‌رو هستند.

در این مقاله برای پاسخ به پرسش روز (سوال برجامی) اهالی بازار مسکن، «سریال 10 ساله مسکن به کارگردانی برجام و تحریم» را مورد بررسی قرار داده‌‌ایم تا به‌واسطه «واکنش‌‌های متفاوت و معنادار بازیگران (خریداران و فروشنده‌ها) به این کارگردان (متغیر برون‌‌زا) و همچنین نحوه تاثیرپذیری قیمت مسکن و روند تورم ملکی از این بازی»، بتوان مسیر آینده معاملات مسکن و قیمت‌‌ها را در سناریوهای مختلف و متناسب با آینده «مذاکرات» پیش‌بینی کرد. فاکتور چند‌‌حلقه‌‌ای «تحریم، مذاکرات، شکل‌‌گیری برجام، خروج یک‌‌طرفه از آن و مذاکره برای احیای آن»، از سال 91 تاکنون به کارگردان اصلی بازارهای معاملات مسکن و ساخت‌‌وساز تبدیل شده است. هر چند طی این 10 سال، نیروهای مختلف داخلی و خارجی (متغیرهای درونی و بیرونی بازار مسکن)، بر روند بازار ملک تاثیر داشته اما، همه این فاکتورها عمدتا نقش مکمل یا فرعی را داشتند به گونه‌‌ای که مثلا در سال‌هایی که کارگردان اصلی، رفتار بازیگران بازار مسکن را به سمت «خریدهای تهاجمی» و مسیر قیمت را به سمت «صعود تند» هدایت کرد، فاکتورهایی مثل «جهش نرخ ارز» یا «هیجان بورس‌‌بازان» توانست اثر مکمل بر التهاب ملکی داشته باشد. یا در دوره‌‌ای که آن کارگردان (اصلی) در مسیر مخالف «تشدید انتظارات تورمی»، تغییر جهت داد و باعث «توقف خریدهای سرمایه‌ای ملک» و «ایست تورم مسکن در مسیر صعود» شد، ریزش نرخ دلار در نقش «کاهنده مضاعف هیجان خرید ملک» عمل کرد.

این، خلاصه‌‌ای از سریال برجامی بازار مسکن 90 تا 1400 است که طی این سال‌ها گروه‌های مختلف ذی‌‌نفع در این بازار آن را تجربه کردند و احتمالا همه بخش‌های آن را به یاد دارند. اما از الان به بعد، چه می‌شود؟

بازی‌‌خوانی برجامی «مسکن»

سریال برجامی بازار مسکن که فعلا 10 سال و 5 ماه به طول انجامیده، چهار سکانس داشته است. این چهار سکانس به لحاظ نوسان یا تغییر جهت «فاکتور برجام (تحریم)‌»، در چهار برش زمانی شکل گرفته است اما وضعیتی که بازار مسکن در مجموع این سکانس‌‌ها داشته است را می‌توان در سه حالت دسته‌بندی کرد.

این مدل بررسی (واکاوی) اثر «برجام و ملحقات آن» بر رفتار و روند بازار مسکن کمک می‌کند فعالان این بازار با دید بهتر و دقیق‌‌تر، آینده را برای خود ترسیم و تحلیل کنند.

سکانس اول؛ جهش ابتدای دهه 90

موضوع تحریم و پیامدهای آن تقریبا از سال 91 در اقتصاد ایران به صورت محسوس پدیدار شد. این اتفاق هم بر متغیرهای اصلی اقتصاد و هم بر رفتار بازیگران، سرمایه‌‌گذاران و فعالان بازارها و کسب و کارهای مختلف، اثر گذاشت.

در بازار مسکن، پیامد اصلی این موضوع در سال 91، «شکل‌‌گیری انتظارات تورمی» و سپس، «افزایش میل و تقاضای سرمایه‌‌گذاری ملکی» بود.

سال 91 به دنبال آثار اعمال تحریم ظالمانه توسط آمریکا و محدودیت فعالیت‌‌های اقتصادی، چشم‌‌انداز تورم عمومی برای افراد، حالت صعودی پیدا کرد و در نتیجه، در بازار مسکن، حجم خریدهای سرمایه‌‌ای با هدف «حفظ ارزش واقعی دارایی در برابر تورم آینده»، افزایش یافت. نتیجه این رفتار بازیگران بازار مسکن به جهش قیمت منجر شد. در تهران سال 91 میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نزدیک به 50 درصد افزایش یافت. ادامه این وضعیت در بهار 92 باعث تشدید موج جهش قیمت شد به‌طوری‌که در اردیبهشت سال 92 تورم ملکی در تهران به سطح کم‌‌سابقه 71 درصد رسید.

قسمت اول این سریال که در ابتدای تحریم‌ها بود، همزمان شد با اتفاقاتی در بازار مسکن پایتخت از جمله «داستان‌‌سازی‌‌هایی که برای آغاز اجرای طرح تفصیلی جدید تهران» در ابتدای دهه 90 به راه افتاد. متغیر طرح تفصیلی یکی از همان متغیرهای نقش مکمل در مسیر جهش قیمت مسکن و هیجان دادن به ملک‌‌بازی در آن مقطع زمانی بود به‌طوری‌که، شایعه شد «با اجرای قریب‌‌الوقوع طرح تفصیلی جدید، هر نوع اضافه‌‌خواهی ساختمانی از سوی سازنده‌ها ممنوع می‌شود» یا اینکه «بعد از اجرای طرح تفصیلی جدید تهران، قیمت ملک سر به فلک خواهد کشید». این متغیر به اثر تورمی «ریسک غیراقتصادی» تازه‌‌ شکل‌گرفته در سال 91 (تحریم)، نیروی مکمل داد تا هیجان خرید زمین و آپارتمان در تهران در سال‌های 91 و ابتدای 92، تشدید شود.

سکانس دوم؛ پساجهش با «برجام»

جهش قیمت مسکن از سکوی «ریسک غیراقتصادی» در سال 91 و بهار 92، با دو اتفاق از تابستان 92 متوقف شد. فصل دوم سال 92 مصادف شد با تغییر دولت و «انتظارات مثبت» در حوزه اقتصاد و سرمایه‌‌گذاری مولد نزد افراد مختلف به‌واسطه وعده‌ها و برنامه‌هایی که رئیس‌‌جمهور منتخب و کابینه او در آن زمان اعلام کرده بودند. یکی از وعده‌های دولت وقت، «تلاش برای لغو تحریم‌های ظالمانه از طریق مذاکرات هسته‌‌ای» بود که طرح آن وعده، قبل از عملیاتی شدن آن، از همان ماه اول تابستان 92 توانست «اشتها و جریان خریدهای سرمایه‌‌ای در بازار ملک» را محدود (مهار) کند. اثر این اتفاق بیرونی بازار مسکن، در همان ماه تیر بر «تورم ماهانه مسکن تهران» اثر معنادار گذاشت.

آن زمان، «پایان انتظارات تورمی» در جامعه و اقتصاد ایران به‌واسطه «امید عمومی به وعده‌های دولت یازدهم»، آغازی شد برای «انتظارات کاهشی» و «خوش‌‌بینی نسبی به آینده» که در نهایت، نیروی حاصل از این تغییر اوضاع، در بازار مسکن توانست خریدهای سرمایه‌‌ای (معاملات غیرمصرفی آپارتمان) را به شکل چشمگیر کاهش دهد.  با شروع مذاکرات هسته‌‌ای در دولت یازدهم طی سال‌های 92 و 93، بازار مسکن کاملا تحت تاثیر کارگردان اصلی بود. البته نقش کارگردان که در سال 91 و بهار 92، «تورم‌‌سازی در بازار مسکن» بود، از تابستان 92 به بعد، بازیگران این بازار را به بازی در نقش «کاهنده تورم مسکن» دعوت کرد.

میانگین تورم ماهانه مسکن در تهران از تیر 92 تا پایان سال 93، رقم 1/ 0 درصد (یعنی صفر) را ثبت کرد. این، همان «ثبات قیمت مسکن به‌واسطه در امان بودن بازار ملک از انتظارات تورمی و هیجان خریدهای سرمایه‌‌ای ملک» در آن مقطع بود.

سکانس دوم بازی برجامی در بازار مسکن البته به پایان 93 ختم نشد بلکه در سال 94 که «برجام شکل گرفت» و مذاکرات سال 93 به نتیجه رسید، «ثبات نسبی قیمت مسکن» و «حفظ بازار ملک از سوداگری و سفته‌‌بازی و ملاکی» همچنان ادامه پیدا کرد. تیر ماه سال 94، مذاکرات هسته‌‌ای «1+5» به امضای «برنامه جامع اقدام مشترک» یا همان برجام منجر شد. پایان تحریم و آغاز دوباره «صادرات بدون مانع نفت» و سپس «دستیابی مجدد اقتصاد ایران به درآمد ارزی حاصل از فروش نفت»، مهم‌ترین اتفاقات «شکل‌‌گیری برجام» در سال 94 و بخش‌هایی از سال 95 بود.

طی سال‌های 93 تا 95 که سکانس دوم بازی برجامی بازار مسکن را شکل می‌دهد، متوسط قیمت مسکن در پایتخت در حد 4 میلیون تا 4 میلیون و 300 هزار تومان، ثابت ماند؛ بدون جهش و بدون هیجان ملاکی. در آن سال‌ها بخش قابل توجهی از خانه‌‌اولی‌‌ها از فرصت ثبات قیمت مسکن و آرامش بازار معاملات ملک –نبود سوداگران و سفته‌‌بازها- توانستند از بازار خرید کنند.

البته در سال‌های 93 تا 95، طبق معمول، یک متغیر مکمل، به اثرگذاری نقش کاهشی کارگردان اصلی بازار مسکن کمک کرد. آن متغیر، «سطح غیرمتعارف قیمت مسکن در سال 92» و «شکل‌‌گیری دوره عبور از جهش قیمت در سال‌های 93 تا 95» بود.

طبق الگوی تغییر فاز بازار مسکن از رونق به رکود و برعکس، همواره طی همه سال‌های دور گذشته تاکنون، معمولا بعد از حدود دو سال رونق خرید و افزایش قیمت، بازار ملک برای حدود 2 سال یا بیشتر وارد فاز رکود قیمتی می‌شود. آن زمان، این اتفاق افتاد اما اگر «برجام» شکل نمی‌گرفت، تداوم انتظارات تورمی در سال‌های 93 تا 95، همان کاری را با قیمت ملک انجام می‌‌داد که سال‌‌ 99 در این بازار رقم خورد. اگر در سال 93، انتظارات کاهشی با فروکش کردن ریسک غیراقتصادی، به وجود نمی‌‌آمد، «الگوی تاریخی عبور از رونق تورمی» به‌هم می‌‌خورد.

سکانس سوم؛ معادله ترامپی بازار ملک

سکانس سوم بازی برجامی بازار مسکن را می‌شود گفت از آبان سال 95 شروع شده و شاید دقیق‌‌تر هم بتوان گفت، از ابتدای 97.

آبان سال 95 با ورود دونالد ترامپ به عرصه سیاسی آمریکا در مقام رئیس‌جمهور، به دلیل تحلیل‌‌هایی که درباره رفتار احتمالی او با برجام در همان زمان در عرصه سیاست بین‌الملل مطرح شد، یک نااطمینانی به آینده برجام شکل گرفت.

اما آن زمان، بازار مسکن هنوز فاز رکود غیرتورمی را تجربه می‌کرد. نیمه دوم سال 96 اما در داخل بازار مسکن، «انتظار برای ثبات بیشتر (کاهش قیمت واقعی ملک)‌‌» تقریبا به سر رسید و صحنه معاملات ملک شاهد «بازگشت آرام تقاضای مصرفی» بود. معمولا بعد از تخلیه حباب قیمت یا ثبات قیمت اسمی مسکن، رکود معاملات با «ورود تقاضای مصرفی»، ترک می‌‌خورد. این اتفاق از اواخر سال 96 در بازار مسکن تهران افتاد.

درست از ابتدای سال 93 تا پایان سال 96، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران، در کانال 4 میلیون تومان نوسان کرد و از آن خارج نشد. اما در اوایل سال 97 با «اجرای تصمیم ترامپ در حوزه برجام»، به شکل کاملا محسوس، سکانس سوم در بازار مسکن به کارگردانی برجام شکل گرفت؛ پایان زودرس رونق غیرتورمی معاملات مصرفی مسکن با آغاز موج خریدهای سرمایه‌‌ای ملک به‌واسطه «انتظارات تورمی» ناشی از خروج یک‌طرفه آمریکا از برجام.

درست از اردیبهشت سال 97 با خروج یک‌طرفه آمریکا از برجام، تورم ماهانه مسکن در تهران جهش کرد و از منفی 8/ 0 درصد در فروردین به 7 درصد رسید. این افزایش سرعت رشد قیمت مسکن تا پایان سال 97 و البته تا نیمه پاییز 99 ادامه پیدا کرد. در این سکانس سوم، «خریدهای سفته‌‌بازانه و سرمایه‌‌ای ملک» ناشی از «انتظارات تورمی» باعث تداوم رشد قیمت مسکن طی حدود سه سال شد. البته در کنار این کارگردان اصلی، جهش مکرر نرخ ارز نیز «انتظارات تورمی» را شارژ کرد. تحلیل دقیق‌‌تر اتفاقاتی که از بیرون بر درون بازار مسکن سال‌های 97 تا 99 گذشت، عامل را فقط «برجام» معرفی نمی‌کند بلکه «غفلت سیاستگذار ارزی در سال‌های قبل از آن» برای «تعدیل سالانه نرخ ارز متناسب با تورم» کمک کرد به اثرگذاری بیشتر «کمای برجام بر نرخ ارز».

سال 97، قیمت دلار تقریبا 3 برابر شد (بیش از 170 درصد رشد) که یکی از علل آن، «فشردگی فنر ارزی» در سال‌های قبل از 97 بود. این فشردگی فنر که با سرکوب ارزی توسط سیاستگذار اعمال شد، از سال 97 به بعد به خاطر محدودیت درآمد نفتی، امکان تداوم پیدا نکرد و نیروی حاصل از فشردگی باعث جهش تند نرخ ظرف یک‌سال شد.

به این ترتیب اثر انتظارات تورمی اقدام ترامپ در کنار شوک ارزی 97، نیروی پرقدرتی برای جهش قیمت مسکن در سال‌های 97 تا 99 ایجاد کرد.

سکانس چهارم؛ پایان ترامپ، پایان بدبینی

بازار معاملات مسکن –هم رفتار بازیگران و هم رفتار قیمت- درست از نیمه پاییز سال 99 با به پایان رسیدن کار ترامپ در عرصه سیاسی آمریکا، تغییر جهت داد. آبان سال 99 تورم ماهانه مسکن در تهران از 10 درصد ماه مهر به 8/ 1 درصد رسید و این یعنی کاهش سرعت رشد قیمت ملک به یک‌دهم «دوره ترامپ». فعالان اقتصادی و فعالان بازار مسکن در آن زمان انتخاب جو بایدن به ریاست‌جمهوری آمریکا را به منزله «برگ جدید از معادله برجام» برداشت کردند و این انتظار در جامعه شکل گرفت که آمریکا در دوره جدید به سمت «احیای برجام» خواهد رفت.

از آبان 99 تا پایان همان سال، متوسط تورم ماهانه مسکن در تهران به‌واسطه «افت محسوس جریان خرید سرمایه‌‌ای ملک»، به 2 درصد کاهش یافت. این سکانس در سال 1400 به شکل کامل در بازار مسکن اکران شد. سال گذشته، قیمت مسکن عملا ثبات نسبی را تجربه کرد به‌طوری‌که میانگین تورم ماهانه قیمت مسکن در تهران در سال 1400 به نرخ 6/ 1 درصد رسید. این در حالی است که طی سال‌های 97 تا 99، این شاخص نرخ بالای 5 درصد را تجربه کرده بود. فعالان بازار مسکن در سال 1400 امیدوار بودند به «نتیجه مثبت مذاکرات هسته‌‌ای تیم جدید در وین» و این امیدواری مانع از «هیجان دوباره برای خرید سرمایه‌‌ای ملک» شد.

البته در5 ماه اول سال 1401 اگر‌چه «کارگردان برجامی» در همان مسیر مذاکرات پیش رفت اما به دلیل «طولانی شدن مذاکرات و وقفه چند ماهه در آن» از یکسو و «از جذابیت افتادن بازار سرمایه» از سوی دیگر، بخشی از متقاضیان سرمایه‌‌گذاری در این دوره برزخ تصمیم گرفتند سراغ بازار بدون ریسک یعنی بازار ملک بروند. همین شد که بازدهی بازار مسکن در 4 ماه اول امسال از همه بازارهای رقیب بیشتر شد.

به این ترتیب، چهار سکانس برجامی بازار مسکن طی 10 سال گذشته سه حالت «التهاب، ثبات و برزخ» را به خود دیده است.

نیمسال دوم 1401؛ یکی از دو سناریوی ملکی

اکنون با توجه به پایان مذاکرات هسته‌‌ای و رد و بدل شدن نظرات ایران و آمریکا بین اعضای گروه حل مساله برجام، همگان منتظر اعلام نتیجه نهایی هستند.

بررسی‌‌ها نشان می‌دهد، در قالب سناریوی اول، «احیای برجام» می‌تواند بازار مسکن در نیمسال دوم را شبیه سال‌های 93 تا 95 کند به این معنا که سرعت رشد قیمت مسکن به شکل چشمگیر کاهش پیدا کند (تیر ماه امسال تورم ماهانه ملکی در پایتخت 8/ 5درصد شد که بسیار بالا ارزیابی می‌شود)‌. این سناریو به شکل «پایان خریدهای غیرمصرفی در بازار ملک برای دست کم یک‌سال» ممکن است محقق شود. آنچه به عنوان متغیرهای (نیروهای) مکمل، اثر احیای برجام را تقویت خواهند کرد، «نسبت‌‌های به‌هم‌خورده قیمت مسکن با متغیرهایی مثل اجاره‌‌بها» است که «انتظار کاهشی» را در بازار پشتیبانی می‌کنند. اما در سناریوی دوم، چنانچه توافق به این زودی حاصل نشود، «مسیر بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف»، سخت و مشروط خواهد شد. در حال حاضر بررسی‌‌ها از «استعداد کاهشی قیمت مسکن» در تهران نشان می‌دهد، سطح قیمت مسکن حداقل 20 تا 25 درصد بالاتر از سطح مورد انتظار تقاضای مصرفی و بالاتر از سطح متعارف است. نسبت قیمت مسکن به اجاره 5 واحد عددی بالاتر از سقف تاریخی و 9 واحد بالاتر از میانگین 30ساله است. همچنین رابطه تورم مسکن با نرخ رشد نقدینگی و رابطه قیمت مسکن با نرخ دلار نیز «اضافه پرش» قیمت مسکن را تایید می‌کند.

البته، یک فاکتور در حداقل یک‌سال و نیم اخیر، از بالا ماندن قیمت مسکن پشتیبانی کرده و آن، «تورم فزاینده مصالح ساختمانی» است.

با این حال، از آنجا که جهش قیمت سال‌های 97 تا 99 خود عاملی برای رشد تند قیمت مصالح ساختمانی طی سال‌های 99 و 1400 و ماه‌های اخیر شد، کاهش قیمت مسکن نیز می‌تواند بر نبض قیمت‌‌ها در بازارهای بالادست مسکن (زمین و مصالح) اثر بگذارد.

در سناریوی دوم، مسیر کاهش قیمت مسکن به شکل مشروط سخت می‌شود. این شرط، به «هنر سیاستگذار» برمی‌‌گردد.

چنانچه توافق به این زودی حاصل نشود، سیاستگذار می‌تواند برای در امان گذاشتن بازار مسکن از بازگشت دوباره تقاضای سرمایه‌‌ای، از اهرم مالیات موثر برای تبدیل «ریسک صفر» سرمایه‌‌گذاری ملکی به «ریسک واقعی» استفاده کند.

مساله اول شرکت‌های ساختمانی

/0 دیدگاه /در /توسط
دنياي اقتصاد : با توجه به چشم‌انداز کلان مسکن برای پاسخگویی به نیاز حدود یک میلیونی مسکن در سال، سالانه ساخت همین تعداد خانه لازم است. اما براساس آمارهای موجود طی سال اخیر این میزان کمتر از ۵۰۰هزار فقره بوده است

در همین راستا سعید آسویار مدیرعامل شرکت آرتین سازه معتقد است: نبود قدرت خرید مسکن موجب می‌شود که تولیدکننده‌ها نتوانند با ظرفیت کامل تولید کنند و نسبت به عرضه کالای خود با قیمت واقعی و به صورت روتین، همواره دچار شک و تردید باشند. به باور سعید آسویار در حال حاضر عرضه و تقاضا، هیچ تناسب برنامه‌ریزی‌شده‌ای با همدیگر ندارد و اثرات وخیم این نا‌ترازی به زودی خود را در بازار نشان می‌دهد. برای بررسی بیشتر وی پاسخگوی سوالات ما بوده است.

در حال حاضر سازندگان و تولیدکنندگان مسکن با چه چالش‌ها و مشکلاتی مواجه هستند؟

نخستین چالشی که در حال حاضر سازندگان و شرکت‌های ساختمانی با آنها دست و پنجه نرم می‌کنند، فقدان قطعیت قوانین شهرسازی و شرایط اقتصادی و همچنین ضوابط ساخت‌و‌ساز با بازار روز، از نظر میزان تراکم است. یعنی با این میزان تراکمی که روی پلاک‌های شهری در نظرگرفته می‌شود؛ با این تعداد طبقات و همچنین افزایش قیمت زمین، توجیه اقتصادی ساخت‌و‌ساز تقریبا در حال نزدیک شدن به صفر است و این به این معنا است که دیگر کسی وارد ساخت‌و‌ساز جدید نخواهد شد. دومین مساله مربوط به مباحث مالیات است. در شرایط کنونی این حوزه به‌شدت برای سازندگان و تولیدکنندگان مسکن ایجاد مشکل کرده و بخش عمده‌ای از تولیدکنندگان مسکن را دچار چالش کرده است، به‌ویژه کسانی که از قوانین مالیاتی اطلاع نداشته‌اند. صرف نظر از اینکه داشتن ساختمان خالی یا خرید و فروش مسکن، جزو حرفه این صنف است. رویکرد وزارت اقتصاد در ارتباط با شرکت‌های ساختمانی، مانند این می‌ماند که در کفاشی به کفش‌های فروش نرفته یک کفاش مالیات ببندند. در حال حاضر موضوعی تحت عنوان خانه‌های خالی مطرح شده و مالکان که به‌طور عمده انبوه‌ساز و تولیدکننده مسکن هستند، سالانه مالیات گزافی را به ازای خانه‌های خالی باید پرداخت کنند که مشتری ندارند. مصداق این است که به بازاری مراجعه کنید و در حالی که فروشنده درگیر رکود است و پول و بهره پرداخت می‌کند، بدون اینکه کالای او به فروش برسد مشمول مالیات شود. سازنده‌ها نیز به این شکل دچار مشکل شده‌اند که آپارتمان‌هایی که ساخته‌اند، به علت افزایش قیمت مسکن و توان پایین خرید مردم روی دست آنها مانده و از آن طرف هم باید بابت خانه‌های خالی خود، مالیات پرداخت کنند. موضوع دوم مالیات‌های نقل و انتقال (فروش) است که به حدی زیاد شده که تنها تاثیری که روی بازار مسکن گذاشته، افزایش قیمت است. شاخص بعدی که کار را برای سازنده‌ها مشکل کرده، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و حمل و نقل است. به این شکل که هر ماه نسبت به ماه قبل افزایش قیمت‌ها به نحوی است که خود سازندگان متعجب می‌شوند و در بازار اعتبار هر فاکتوری بیش از دو تا سه روز نیست. با این وضعیت افزایش قیمت‌ها، قاعدتا کاهش ساخت‌و‌ساز اتفاق می‌افتد و کاهش ساخت‌و‌ساز نیز افزایش قیمت برای مصرف‌کننده را به همراه دارد.

مساله سوم شرکت‌های ساختمانی، مربوط به سازمان تامین اجتماعی است که روی پروانه‌های صادره ارقام بسیار بالایی را بابت بیمه تامین اجتماعی، نظام مهندسی و…پرداخت می‌کنند، اما این پرداخت‌ها هیچ‌گونه استفاده‌ای از تامین اجتماعی برای سازنده‌ها به دنبال ندارند. یعنی هر نوع بیمه‌ای برای هر نوع کارگر ساختمان‌سازی تقریبا بی‌مفهوم است. مگر اینکه بیمه تکمیلی را با پرداخت هزینه‌های نجومی در نظر بگیرند که باز هم اگر حادثه‌ای رخ دهد یا بیماری پیش بیاید، بیمه تکمیلی هم تقریبا پوشش خاصی ندارد و صرفا از سازندگان پول دریافت می‌کنند.

اگر بخواهیم شرایط سال‌های اخیر را با نیمه اول دهه ۹۰ مقایسه کنیم، در آن سال‌ها شرکت‌های ساختمانی و سازنده‌ها چه شرایطی داشتند؟

در آن سال‌ها چون اقتصاد ما اقتصاد روانی بود، ما نیز پیرو این اقتصاد روان، بدون چالش به فعالیت خود در عرصه ساخت‌و‌ساز ادامه می‌دادیم. قیمت‌ها ثبات داشت و قیمت ارز هم مناسب بود. یعنی بازار رقابتی به صورت بسیار متمرکز، خوب، عادی و معقول، واکنش نشان می‌داد.

در بازار خرید مسکن چه مشکلات و دغدغه‌هایی وجود دارد که مانع از خرید مسکن توسط متقاضیان و نیازمندان می‌شود؟

در بازار خرید مسکن بزرگ‌ترین مشکل عدم حمایت بانک‌ها از خریداران مسکن است. در همه جای دنیا مسکن کالایی است که بانک پشتوانه این کالا می‌شود و به صورت اقساطی به مردم ارائه می‌شود و مورد فروش قرار می‌گیرد. اگر لیزینگ مسکن راه‌اندازی شود و تسهیلات برای خریداران مسکن ارائه شود، این بازار راه می‌افتد. در شرایط کنونی مهم‌ترین مشکل برای خریداران، نبود قدرت خرید مسکن است که از این مساله ناشی می‌شود. در صورتی که هر موقعی هر کسی به بانک مراجعه می‌کند، تنها وثیقه مورد قبولشان ملک است.

ضعف قدرت خرید مسکن چه مسائلی را برای تولیدکنندگان مسکن و شرکت‌های ساختمانی ایجاد کرده است؟

نبود قدرت خرید مسکن موجب می‌شود که تولیدکننده‌ها نتوانند با ظرفیت کامل تولید کنند و نسبت به عرضه کالای خود با قیمت واقعی و به صورت روتین، همواره دچار شک و تردید باشند. یعنی عرضه و تقاضا، هیچ تناسب برنامه‌ریزی‌شده‌ای با همدیگر نخواهند داشت.

شرایط تولید مسکن در سال جاری نسبت به سال قبل را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

در سال جاری میزان ساخت و سازها نسبت به سال گذشته ۲۰ درصد کاهش پیدا کرده است. دلایل این مساله به مواردی از قبیل عدم توجیه اقتصادی ساخت مسکن، تغییرات قیمت دلار و سیاست‌های بلاتکلیف دولت در هر زمینه اقتصادی برمی‌گردد. به همین دلیل مردم تمایل دارند به جای اینکه در بخش مسکن کشور خودمان اقدام به سرمایه‌گذاری کنند، در بخش مسکن کشورهای همجوار سرمایه‌گذاری کنند که هم به صورت ارزی، دارایی آنها محفوظ بماند و هم اینکه هر روز ضابطه جدیدی برای نگه‌داشتن مسکن، اجاره دادن یا فروش مسکن برای آنها پیش نیاید.

دولت سیزدهم طرح نهضت ملی مسکن را مطرح کرده و به دنبال اجرایی کردن آن است. به عقیده شما این طرح تا چه اندازه می‌تواند در بازار مسکن و خانه‌دار شدن مردم نقش موثری ایفا کند؟

با گذشت زمان از طرح نهضت ملی مسکن و عدم اجرایی شدن واقعی آن، به نظر نمی‌رسد که این طرح بتواند کمکی به این بخش بکند.

راهکارهای پیشنهادی شما به دولت برای افزایش قدرت خرید مردم و خانه‌دار شدن آنها چیست؟

مهم‌ترین راهکارها در این بخش شامل عرضه زمین‌های بلوکه شده توسط نهادهای دولتی با قیمت بسیار پایین؛ به صفر رساندن عوارض شهرداری یا دریافت آنها پس از بهره‌برداری مسکن توسط خریداران و همچنین قرار دادن بانک‌ها به عنوان پشتوانه برای خریداران مسکن است. یعنی بانک‌ها پشتوانه‌ای برای خریداران مسکن شوند تا بتوانند به صورت اقساط ۲۰ ساله خانه خریداری کنند. یعنی رابطه دیگر از سازنده خارج شود و بانک‌ها و مردم در میان باشند.

تا پایان سال چه برنامه‌هایی را برای تولید مسکن و فعالیت در بخش ساخت و‌ساز در دستور کار خود قرار داده‌اید؟

در حال حاضر با این ضوابط موجود، هیچ پروژه جدیدی را احداث نمی‌کنیم و توان خود را برای تکمیل پروژه‌های قبلی می‌گذاریم. به موازات این به دنبال شغل جدیدی برای خود هستیم.

چه انتظاراتی از دولت برای بهبود وضعیت بازار و تولید مسکن و همچنین شرکت‌های ساختمانی دارید؟ به عقیده شما مسوولان نهادهای ذی‌ربط چه سیاست‌هایی را برای رونق بخش مسکن باید به کار بگیرند؟

تنها تقاضای ما از دولت و مسوولان این است که در بازار مسکن دخالت نکنند و نظر و پیشنهادی ندهند و مصاحبه‌هایی انجام ندهند که وضعیت بازار را از شرایط موجود نیز متشنج‌تر سازد. ما هیچ کمکی از دولت نمی‌خواهیم و هیچ توقع و نیازی نسبت به دولت نداریم.

تنها درخواست ما این است که نهادهای ذی‌ربط برای ما مشکل و مانع ایجاد نکنند و همچنین قوانینی را که باعث رکود مسکن و افزایش قیمت تمام شده مسکن می‌شوند، مصوب نکنند. خواسته بعدی ما این است که مردم و خریداران به تشکل‌های صنفی بخش مسکن توجه و از آنها حمایت کنند و از کسانی مسکن خریداری کنند که عضو انجمن‌های صنفی انبوه‌سازان مسکن و دارای استاندارد و گواهینامه هستند.

ردیابی ۱۵ وعده در بازار ملک

/0 دیدگاه /در /توسط

قبولی سال دوم در گرو بازگشت متولی مسکن به متن صفحه ۱۶ برنامه وزیر

دنیای‌اقتصاد : دولت سیزدهم براساس برنامه‌ای که وزیر راه و شهرسازی پارسال همین موقع برای کسب رای اعتماد از مجلس ارائه کرد ۱۵ وعده کلیدی به خانه‌اولی‌ها، مستاجرها و سرمایه‌گذاران ساختمانی داد که تحقق آنها می‌تواند «همزمان با مهار جریان سفته‌بازی ملکی، بازار ساخت‌و‌ساز و خرید مصرفی را وارد مسیر رونق کند.» بررسی کارنامه سال اول دولت اما نشان می‌دهد این وعده‌ها تاکنون عملیاتی نشده است؛ ضمن آنکه روند رشد قیمت و اجاره‌بها ادامه داشته است. درس‌های سال اول، ضرورت توجه به الگوی جهانی تنظیم مسکن را تایید می‌کند.

7

ردیابی 15 وعده اصلی در بخش مسکن یک سال بعد از استقرار دولت سیزدهم، نقشه راه متولی مسکن برای سال دوم را تشریح می‌کند. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت تحقق برنامه‌‌‌های اعلام شده در بخش مسکن یکسال بعد از آغاز به کار دولت سیزدهم، نشان می‌دهد، قبولی متولی مسکن در سال دوم استقرار دولت فعلی در گرو بازگشت سیاستگذار بازار ملک به متن صفحه 16 برنامه اعلامی از سوی وزیر راه وشهرسازی است. 12 مرداد سال گذشته، همزمان با برگزاری مراسم تنفیذ ابراهیم رئیسی، دولت سیزدهم رسما آغاز به کار کرد. بعد از شروع به کار دولت سیزدهم، وزیر راه وشهرسازی با حضور در مجلس برنامه‌‌‌های این وزارتخانه برای بخش مسکن را تشریح کرد.

در این برنامه در حالی 15 وعده اصلی برای ارتقای بخش مسکن و کمک به خانه‌‌‌دار شدن گروه‌‌‌های هدف همزمان با تنظیم قیمت‌ها در این بخش مورد تاکید قرار گرفته بود که در صفحه 16 این برنامه، اعلام شده بود در هیچ کجای دنیا حکمرانی مسکن و شهرسازی بدون نگاه توامان به ابزارهای مالی و مالیاتی به توفیق نرسیده است و تجربه جهانیان نشان می‌دهد برای حل مشکل بسیار اساسی مسکن باید نگاهی فرابخشی به این موضوع داشته باشیم. این چند سطر از برنامه مفصلی که متولی مسکن به عنوان نقشه راه دولت در این حوزه، بر آن تاکید کرده بود در واقع شرط موفقیت دولت در تحقق وعده‌‌‌هایی است که با گذشت یکسال از استقرار دولت فعلی، همچنان موفقیت چندانی در وصول به آنها مشاهده نمی‌شود.

دیدگاه‌‌‌های کارشناسی نشان می‌دهد چنانچه دولت بخواهد در ادامه مسیر خود و برای سال دوم، در این بخش موفق شود باید به این برنامه و به‌خصوص این بند از آن مراجعه کند. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد دولت در راستای تحقق برنامه‌‌‌هایی که سال گذشته وهمزمان با شروع فعالیت خود وعده کرده بود، سه گام مهم را پیش‌‌‌رو دارد که در راستای آن باید ضمن هدایت سرمایه‌‌‌ها به مسیرهای مولد ملکی و مسدود‌‌‌سازی فعالیت‌های غیرمولد، توان خانوارهای مصرفی برای ورود به بازار ملک را نیز تقویت کند. مسیر تحقق این سه گام اصلی نیز از بازار سرمایه و اتصال پل بورسی بین این بازار و بازار مسکن از یکسو و همچنین ایجاد ریسک وهزینه برای ملاکان و سفته‌‌‌بازان، ایجاد انگیزه برای عرضه املاک منجمد به بازار و همچنین تقویت قدرت خرید خانوارها از مسیر متنوع‌‌‌سازی سبدهای تامین مالی و تسهیلاتی عبور می‌کند.

15 وعده برای مسکن

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از کارنامه یکساله دولت سیزدهم در بخش مسکن یکسال بعد از شروع به کار این دولت، نشان می‌دهد، وضعیت اجرای برنامه‌‌‌ای که سال گذشته از سوی متولی مسکن در این بخش تشریح و بر ضرورت عملی شدن آن به صورت فوری و ضربتی برای بهبود شاخصه‌‌‌های مهم بخش مسکن، تاکید شد، در سال اول، چندان مطلوب نبوده و می‌توان گفت تقریبا هیچ‌کدام از این برنامه‌‌‌ها یا به طور کامل یا به طور کلی اجرایی نشده است.

در این برنامه مهم، وضعیت بازار مسکن نامطلوب و مواجه با مشکلات و مسائل بسیار زیادی توصیف و اعلام شده بود: «بخش مسکن در سال‌های اخیر، با نبود سیاست‌های مشخص در وضعیت تعلیق و بلاتکلیفی به سر برده و مردم اکنون در دشوارترین وضعیت معیشتی خود از حیث نرخ برخورداری از مسکن و جایگاه مسکن در سبد هزینه خانوار هستند.»

این در حالی است که در این برنامه تاکید شده بود که نقشه راه عبور از بحران فعلی در بخش مسکن اجرای برنامه‌‌‌های مهمی در این حوزه است که می‌توان آن را در 15 بخش اصلی طبقه‌‌‌بندی کرد و مورد توجه قرار داد. ضمن اینکه در این برنامه تاکید شده بود که هیچ برنامه وسیاست موفقی در حوزه مسکن در دنیا و کشورهای پیشرفته اجرا نشده است مگر آنکه نگاه متولی مسکن این کشورها به بخش مسکن از مسیر تامین ابزارهای تامین مالی و به کارگیری اهرم‌‌‌های مالیاتی به منظور به صفر رساندن انگیزه‌‌‌های سفته‌‌‌بازی و ملاکی و هدایت سرمایه‌‌‌ها از بخش‌‌‌های غیرمولد ملکی (معاملات مکرر و سفته‌‌‌بازانه) به بخش‌‌‌های مولد (ساخت وعرضه) عبور کند. در این مسیر استفاده از ابزارها واهرم‌‌‌های مهم مالیاتی در کنار ایجاد انگیزه و مسیرهای بورسی برای جذب سرمایه‌‌‌های خرد وکلان مردمی به حوزه مولد ملکی ضروری است.

رئیس‌‌‌جمهوری نیز در اولین نشست مطبوعاتی خود بعد از مراسم تنفیذ، ساماندهی بازار مسکن را از مسیر مسدودسازی مسیرهای سرمایه‌گذاری غیرمولد ملکی و از بین بردن سفته‌‌‌بازی در این بازار و همچنین هدایت سرمایه‌‌‌ها به سمت فعالیت‌های مولد، از مهم‌ترین برنامه‌‌‌های دولت سیزدهم اعلام کرد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اولین و یکی از مهم‌ترین برنامه‌‌‌هایی که سال گذشته به عنوان نقشه راه دولت سیزدهم در بخش مسکن بر آن تاکید شد، سیاست «بهسازی سالانه حداقل 270 محله و10‌درصد مساحت بافت فرسوده» در کشور بود. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد این برنامه که از سال‌های قبل نیز به عنوان یکی از سیاست‌های اصلی در بخش مسکن مطرح بود، در سال اول استقرار دولت سیزدهم موفقیت‌آمیز نبوده ومحقق نشد. هم‌‌‌اکنون تعداد زیادی از محلات و واحدهای مسکونی واقع در بافت‌‌‌های فرسوده نیازمند بازسازی، نوسازی و بهسازی هستند که علاوه بر وجود ضرورت برای نوسازی آنها به دلیل حفظ جان ومال شهروندان، بستر مناسبی برای تامین نیاز مسکن سایر شهروندان در هسته میانی و نقاط کانونی شهرها هستند.

برنامه یا سیاست دومی که در نقشه راه دولت برای بخش مسکن در سال گذشته مورد توجه و تاکید قرار گرفت، «توسعه بازار تامین مالی مسکن»بود. تخصیص بخش قابل‌توجه اعتبارات بازار پول به تامین مالی مسکن، راه‌اندازی صندوق ملی مسکن جهت پایدارسازی منابع موردنیاز بخش مسکن و همچنین تامین منابع موردنیاز جهت کاهش سود تسهیلات بانکی و بخشی از هزینه‌‌‌های تامین مسکن خانوارهای کم‌درآمد، بخشی از برنامه‌‌‌هایی بود که برای تحقق این هدف مورد اشاره قرار گرفت. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد در این زمینه نیز طی یکسال اخیر عملکردها مطلوب نبوده است.

«فراهم کردن زیرساخت ثبت رسمی پیش‌‌‌فروش مسکن»سومین هدف مورد تاکید در برنامه اعلامی از سوی متولی مسکن در آغاز به کار دولت سیزدهم بود. در برنامه تشریحی که از سوی وزیر راه وشهرسازی در سال گذشته اعلام شد:«پیش‌فروش مسکن بر بستر سامانه‌های تایید صلاحیت شده مشتمل بر متون قراردادی استاندارد و شروط از پیش تعیین شده و قابل شخصی سازی، باقابلیت احراز شروط توسط نهادهای بیمه‌گر دارای مسوولیت تضامنی، امکان اعمال غیر‌قضایی شروط قرارداد در صورت عدم‌پایبندی طرفین به آنها و امکان اخذ ثمن قرارداد و انتقال آن به طرف دیگر پس از احراز اجرای تعهدات مجری» از مهم‌ترین سیاست‌هایی است که باید در بخش مسکن اجرایی شود. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد به‌رغم وجود تقاضای بسیار زیاد از سوی متقاضیان مصرفی برای پیش خرید مسکن و در حالی که هم‌‌‌اکنون وبه دنبال جهش طولانی‌مدت قیمت مسکن عملا تقاضای مصرفی وبه‌خصوص خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها از منابع مالی کافی برای خرید واحدهای مسکونی آماده برخوردار نیستند، قفل چند ساله بازار پیش‌‌‌فروش به دلیل وجود موانع وابهامات قانونی در این زمینه همچنان پابرجاست. باز شدن قفل بازار پیش‌فروش علاوه بر آنکه مسیری مطمئن و نسبتا امکان‌‌‌پذیرتر برای خانه‌‌‌دار شدن بخشی از خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها ایجاد خواهد کرد در تامین مالی پروژه‌‌‌های ساخت مسکن و کمک به سازنده‌‌‌ها برای افزایش عرضه مسکن موثر است. با گذشت یکسال از تاکید دولت سیزدهم برای بازگشایی این قفل وهموار شدن مسیر پیش‌‌‌فروش مسکن، همچنان اقدامی موثر در این زمینه صورت نگرفته است و قفل بازار پیش‌‌‌فروش کماکان پابرجاست.

اجاره‌‌‌داری حرفه‌‌‌ای همچنان مغفول!

متولی مسکن در حالی در برنامه خود برای بخش مسکن بر «شکل‌‌‌گیری بازار اجاره‌‌‌داری مسکن با ایجاد و حضور شرکت‌های بزرگ مقیاس»، تاکید کرده وآن را لازمه تنظیم بازار اجاره عنوان کرده که طی یکسال اخیر اقدامی در این زمینه صورت نگرفته است. در برنامه‌‌‌ای که پارسال برای اجرا در چهار سال پیش‌‌‌رو مورد تاکید قرار گرفت، اعلام شد: «ایجاد شرکت‌های عمومی و خصوصی برای ساخت و عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌‌‌ای و همچنین احداث واحدهای مسکونی استیجاری برای دهک‌‌‌های کم‌‌‌درآمد جامعه» از مهم‌ترین ضرورت‌‌‌هاست. این در حالی است که در غیاب اجرای این برنامه، بازار اجاره مسکن طی یکسال گذشته یکی از ملتهب‌‌‌ترین دوره‌‌‌های خود را پشت سر گذاشته است.

پنجمین برنامه مورد اشاره در این برنامه بر «جلوگیری از بورس بازی و خرید وفروش‌های سوداگرانه مسکن» تاکید داشت. در این برنامه نسبت به تسریع در ارائه طرح یا دریافت لایحه مالیات بر عایدی سرمایه در حوزه مسکن جهت جلوگیری از ‌‌‌بورس بازی و خریدوفروش های سوداگرانه مسکن و اجرای ماده 54 مکرر و ماده 169 مکرر قانون مالیات های مستقیم در جهت اخذ مالیات از خانه‌‌‌های ‌‌‌خالی برای  واردکردن این خانه ها به چرخه مصرف تاکید شده بود. این در حالی است که به‌رغم این تاکید صورت گرفته در حوزه مقابله با سفته‌‌‌بازی، سوداگری، ملاکی و انجماد واحدهای مسکونی طی یکسال گذشته عملا اقدام اجرایی مشخصی صورت نگرفته است.

«ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال» را شاید بتوان مهم‌ترین سیاست مورد تاکید دولت در این برنامه و طی یکسال اخیر عنوان کرد. این برنامه یا سیاست از همان ابتدای آغاز به کار دولت سیزدهم مورد تاکید قرار گرفت و عمده توان دولت در بخش مسکن طی یکسال گذشته به این امر اختصاص یافت. با این حال، این سیاست نیز در سال اول به طور کامل اجرایی نشد و یک‌میلیون مسکن در کشور در سال اول اجرای این سیاست، ساخته نشد. با این حال، تلاش‌‌‌ها و اقدامات دولت برای تحقق این سیاست ادامه دارد اما در سال اول موفق به تحقق هدف نشد.

این در حالی است که «تحریک توامان عرضه وتقاضای مصرفی» به عنوان هفتمین وعده یا سیاست دولت در بخش مسکن در برنامه‌‌‌ای که سال گذشته از سوی متولی در این بخش تشریح شد مورد تاکید قرار گرفت. به این معنا که همزمان با افزایش عرضه مسکن از طریق اجرای برنامه ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی در سال، اقدامات لازم به منظور تحریک تقاضای مصرفی ورونق‌‌‌بخشی به بازار معاملات مسکن از مسیر خریدهای مصرفی، به‌خصوص خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها، صورت گیرد. در این راستا برنامه‌‌‌هایی همچون، تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن همزمان با افزایش عرضه وساخت واحدهای مسکونی مورد تاکید قرار گرفت. این هدف نیز در سال اول اجرا عملا چندان موفقیت‌آمیز نبود.

پل بورسی برای نجات مسکن

یکی از مهم‌ترین سیاست‌ها یا برنامه‌‌‌های مورد تاکید در برنامه تشریح شده از سوی متولی مسکن برای اجرا در این بخش، به ایجاد پل بورسی و اتصال بازار مسکن وبازار سرمایه به یکدیگر به منظور تحقق دو هدف مهم مربوط می‌شود.

در برنامه‌‌‌ای که یکسال قبل از سوی وزیر راه وشهرسازی به عنوان نقشه راه این وزارتخانه در دولت سیزدهم تشریح شد، به درستی به این اتصال بورسی و ایجاد این پل ارتباطی بین بازار مسکن وبازار سرمایه اشاره شده و تحقق آن یکی از مهم‌ترین اهداف مطرح شده، عنوان شد. بر این اساس، راه‌‌‌اندازی صندوق حمایتی خرید مسکن و همچنین صندوق املاک و مستغلات به منظور فراهم‌سازی امکان سرمایه‌گذاری خرد مردم در ساخت مسکن از طریق بازار مسکن مورد تاکید قرار گرفت. هدف دولت از این برنامه، هدایت سرمایه‌‌‌ها از بازارغیرمولد معاملات مکرر ملکی به بازار مولد ساخت‌وساز بود. ایجاد پل بورسی بین بازار مسکن وبازار سرمایه از طرق گفته شده (ایجاد صندوق‌های املاک و مستغلات وهمچنین صندوق‌های زمین وساختمان)، یک تیر با دو نشان برای بهبود وضعیت بازار مسکن است. از این طریق ضمن جذب سرمایه‌‌‌های مردم برای ساخت واحدهای مسکونی و حل بخش قابل‌توجهی از مشکل تامین مالی پروژه‌‌‌های ساختمانی و عرضه مسکن، نه تنها امکان خانه‌‌‌دار شدن متقاضیان متناسب با میزان سرمایه‌‌‌های آنها فراهم می‌شود بلکه بازاری مولد و سازنده در حوزه مسکن ایجاد می‌شود. یعنی سرمایه‌‌‌ها به جای آنکه جذب بخش غیرمولد بازار یعنی سفته‌‌‌بازی ملکی و معاملات مکرر شود و منجر به التهاب بیشتر قیمت‌ها در بازار مسکن شود، به بخش مولد بازار یعنی ساخت و عرضه واحدهای مسکونی وارد شده و از این طریق، نه تنها زمینه تعادل قیمت و عرضه و تقاضا فراهم می‌شود بلکه سفته‌‌‌بازی ملکی نیز کاهش می‌‌‌یابد.

با این وجود در یکسال گذشته هنوز اقدام مشخص و عملیاتی در این زمینه صورت نگرفته است و عمدتا توان دولت در بخش مسکن معطوف به اجرای برنامه ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی در سال شده است.

وعده اصلاح کیفیت ساخت

یکی از مهم‌ترین وعده‌‌‌ها وبرنامه‌‌‌های اعلامی در بخش مسکن در برنامه‌‌‌های تشریح شده از سوی متولی مسکن دولت سیزدهم «ارتقای ساختار فنی ساخت‌وسازها و اصلاح آن» بود. در این زمینه سه برنامه وعده داده شده مهم شامل «ایجاد سازوکار بازرسی ساختمان» «بازنگری در مقررات ملی ساختمان و قوانین نظام مهندسی» و همچنین «اجرای شناسنامه فنی ساختمان و بیمه مسوولیت ساخت» مورد تاکید قرار گرفته بود که با گذشت یکسال از تشریح این برنامه هنوز هیچ‌کدام از این وعده‌‌‌ها عملیاتی نشده است.

چهاردهمین وعده مهمی که در برنامه متولی مسکن برای این بخش در سال گذشته مورد تاکید قرار گرفته بود «پرداخت یارانه اجاره‌‌‌بهای مسکن به کم‌‌‌درآمدها از مسیر منابع حاصل از مالیات‌‌‌های مسکن» به منظور حمایت از این قشر آسیب‌‌‌پذیر و نیازمند حمایت بازار مسکن بود. قرار بود دولت به این گروه از اقشار نیازمند یارانه اجاره‌‌‌بها بدهد اما هم در سال 1400 و هم در سال 1401، مصوبه نه چندان کارآمد و شکست خورده تعیین سقف دستوری برای نرخ مجاز اجاره‌‌‌بهای مسکن اجرایی شد. بر اساس این مصوبه سقف افزایش اجاره‌‌‌بها در شهر تهران 25‌درصد و در سایر شهرها 20‌درصد تعیین شد که آمارها حکایت از رشد 50‌درصدی میانگین اجاره‌‌‌بها در این بازه زمانی دارد.

این در حالی است که بسترسازی برای طراحی اجاره‌‌‌نامه‌‌‌های 3 تا 5 ساله به منظور کنترل التهاب اجاره‌‌‌بها را می‌توان به عنوان پانزدهمین وعده مهم دولت فعلی در بخش مسکن اعلام کرد. در این زمینه نیز طی یکسال اخیر اقدام اجرایی مشخصی صورت نگرفته است.

مسکن؛ یک سال بعد از وعده‌‌‌ها

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی نشان می‌دهد یک سال بعد از ارائه این وعده‌‌‌های مهم از سوی متولی مسکن، متوسط قیمت مسکن تهران از مرداد ماه 1400 تا مرداد 1401، حول و حوش 40‌درصد ومیانگین اجاره‌‌‌بها در کشور حدود 52‌درصد رشد کرده است.

قدرت خرید مسکن با سقف وام فعلی در تهران که در حالت حداقلی باید 25 مترمربع و در حالت ایده‌‌‌آل 80‌درصد از بهای خرید یک واحد مسکونی معمولی مصرفی را پوشش دهد هم‌‌‌اکنون 11 مترمربع است. البته این میزان از 8 مترمربع در سال گذشته به دلیل افزایش سقف وام مسکن در مهرماه 1400، به 11 مترمربع رسیده که هر چند نسبت به پارسال به صورت جزئی بهبود یافته است اما همچنان ناکافی و عملا فاقد کارآیی است.

بررسی کارنامه یکساله دولت سیزدهم در بخش مسکن نشان می‌دهد، مرور این وعده‌‌‌ها، نقشه‌‌‌راه این دولت در این بخش برای سال دوم را ترسیم می‌کند. برای موفقیت و تحقق این وعده‌‌‌ها لازم است سه گام مهم برداشته شود. در گام اول لازم است پل بورسی بین بازار مسکن وبازار سرمایه ایجاد شود. از این طریق سرمایه‌‌‌های مردم از بخش غیرمولد به بخش مولد بازار ملک هدایت می‌شود.

از سوی دیگر لازم است سفته‌‌‌بازی و ملاکی با استفاده از موثرترین شکل مالیات یعنی دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی از بین برود و واحدهای منجمد شده هر چه سریع‌تر به نفع تقاضای مصرفی به بازار عرضه شود. راهکار سوم، تلاش برای بهبود قدرت خرید خانوار و ترمیم شکاف ایجاد شده بین قدرت خرید و بهای مسکن از طریق افزایش سقف تسهیلات مسکن، کاهش نرخ بهره وام و افزایش طول دوره بازپرداخت است.

تیم بازیگر در معاملات مسکن

/0 دیدگاه /در /توسط

بازار مسکن ۱۴۰۱ با دوره جهشی ۹۹ مقایسه شد

دنیای‌اقتصاد : رصد شرایط فعلی بازار مسکن از نقش تیم بازیگر معاملات ملک، متشکل از طیف متنوع تقاضای خرید آپارتمان در ثبت بیشترین بازدهی برای این بازار در میان سایر بازارها، حکایت دارد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بازار معاملات مسکن شهر تهران در حالی در چهار ماه اول امسال، بیشترین میزان بازدهی را در میان سایر بازارهای اقتصادی متشکل از بازارهای دلار، معاملات سهام، ارز و… به دست آورد که بررسی‌‌‌‌ها از شناسایی نقش مهم یک تیم شامل طیف متنوع تقاضای خرید آپارتمان در بروز شرایط فعلی خبر می‌دهد.

p07 copy

در چهار ماه اول امسال، بازار معاملات مسکن شهر تهران با بازدهی حدود 22‌درصدی، رتبه اول بازدهی در میان سایر بازارها را به خود اختصاص داد؛ در عین حال، برخلاف سال قبل که سال پساجهش بود و متوسط تورم ماهانه مسکن در ثلث اول سال، معادل منفی یک‌درصد رقم خورد، میانگین تورم ماهانه مسکن در چهار ماه اول امسال، رشد محسوس 5/ 4‌درصدی را به خود اختصاص داد. بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» ازنقش طیف متنوع تقاضای مصرفی و غیرمصرفی در بروز شرایط فعلی بازار مسکن حکایت دارد.

در چهار ماه اول امسال، علاوه بر تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای، تقاضای مصرفی تبدیل به احسن نیز وارد بازار شده و بخشی از آنها اقدام به خرید آپارتمان کردند؛ در نیمه جنوبی پایتخت نیز، علاوه بر تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای و تقاضای مصرفی تبدیل به احسن، ردپایی هر چند محدود از تقاضای مصرفی خانه‌‌‌‌اولی در معاملات مسکن رصد می‌شود. این در حالی است که در مدت مشابه سال قبل یعنی چهار ماهه اول سال 1400، در غیاب حضور تقاضای مصرفی و همچنین کمرنگ شدن تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای، متوسط تورم ماهانه مسکن به منفی یک‌درصد رسید. تیم بازیگر معاملات مسکن در 1401 شامل تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای، تقاضای مصرفی تبدیل به احسن و گروه محدودی از خانه‌‌‌‌اولی‌‌‌‌ها هم‌‌‌‌اکنون نقش اصلی را در تحولات ملکی 4 ماه اول سال‌جاری ایفا کرده‌‌‌‌اند.

رشد دو برابری معاملات مسکن

بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» بر پایه تازه‌‌‌‌ترین آمار رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی در خصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد، در تیرماه امسال، حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت به حدود دو برابر تیرماه سال گذشته رسید و حول و حوش 100‌درصد رشد کرد. مهم‌ترین دلیل این موضوع به ثبت متوسط تورم ماهانه منفی ملکی در چهار ماه اول سال 1400 و رشد تقاضای خرید مسکن در مدت مشابه سال‌جاری، مربوط می‌شود. همان‌‌‌‌گونه که اشاره شد، میانگین تورم ماهانه مسکن در چهار ماه اول سال گذشته معادل منفی یک‌درصد به ثبت رسید. ثبات نسبی قیمت مسکن در سال قبل تحت‌تاثیر از دست رفتن جاذبه سرمایه‌گذاری به‌خصوص خرید و فروش‌های کوتاه‌مدت ملکی منجر به خروج خریداران ازبازار ملک شد.

در حالی که همزمان با تشدید جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران ازسال 98 ابتدا تقاضای خانه‌‌‌‌اولی و سپس نوع دوم تقاضای مصرفی یعنی تقاضای تبدیل به احسن واحدهای مسکونی به تدریج و به اجبار به حاشیه بازار رانده شدند، همزمان با ثبات نسبی در بازار مسکن در 4 ماه اول سال 1400، تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای به‌خصوص سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت نیز از این بازار خارج شده و حضور آنها در بازار معاملات ملک تهران کمرنگ شد. مهم‌ترین دلیل این موضوع انتظار این گروه از بازیگران بازار مسکن به حرکت بازار به سمت تخلیه حباب ملکی بود. در مقابل همین ثبات و کاهش تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای، به شکل قطره‌‌‌‌چکانی منجر به بازگشت بخشی از تقاضای مصرفی به بازار مسکن شد که عمده آنها، تقاضای مصرفی تبدیل به احسن ملکی یا افرادی بودند که قصد فروش واحد خود و خرید واحد دیگری با مشخصات و ویژگی‌‌‌‌های بهتر داشتند. به این ترتیب، سال گذشته در حوزه تقاضای مسکن نوعی حذف و اضافه شکل گرفت.

اما شرایط در چهار ماه اول سال‌جاری نسبت به 4 ماه اول سال گذشته متفاوت شد؛ در 4 ماه اول سال‌جاری نه تنها بازدهی حدود 22‌درصدی در بازار مسکن به ثبت رسید که بالاترین میزان بازدهی در میان بازار دارایی‌‌‌‌ها محسوب می‌شود، بلکه متوسط تورم ماهانه مسکن حول‌ و حوش 5/ 4‌درصد شد. مهم‌ترین دلیل این موضوع، به بازگشت مجدد طیف سرمایه‌گذار ملکی به بازار مسکن تحت‌تاثیر شدت گرفتن انتظارات تورمی از یکسو و عدم‌اطمینان به سایر بازارها تحت‌تاثیر ریسک‌های میانه غیراقتصادی و وجود احتمال از بابت احیای برجام و ریزش بازارهای زود نقد شونده در میان سرمایه‌گذارها، ‌‌‌‌ مربوط می‌شود. از آنجا که بازار مسکن نوعی بازار فاقد ریسک و با هزینه صفر برای ملاکان، سرمایه‌‌‌‌داران وسرمایه‌گذاران است تعداد قابل‌توجهی از سرمایه‌گذارها درشرایط فعلی این بازار را نسبت به سایر بازارها برای هدایت سرمایه‌‌‌‌های خود به آن ارجح دانسته و اقدام به خرید آپارتمان کردند.

تحت‌تاثیر این موضوع حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در چهار ماه اول سال‌جاری در مقایسه با چهار ماه اول سال گذشته که سرمایه‌گذارها از این بازار خارج شدند 130‌درصد رشد کرد. در تیرماه نیز حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت در مقایسه با تیر سال گذشته حول و حوش 100‌درصد افزایش یافت. در واقع مهم‌ترین دلیل تندتر شدن نبض معاملات مسکن در سال‌جاری در مقایسه با سال گذشته، همین موضوع، یعنی بازگشت سرمایه‌گذارها به این بازار بعد از خروج 1400 آنها از بازار ملک است. ضمن آنکه در سال‌جاری بخشی از رشد معاملات مسکن، هر چند با شیب ملایم‌‌‌‌تر از رشد تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای، مربوط به افزایش تقاضای خرید مصرفی مسکن به‌خصوص در بخش معاملات تبدیل به احسن واحدهای مسکونی است. ردپایی از خریدهای خانه‌‌‌‌اولی نیز در چهار ماه اول امسال در برخی از مناطق جنوبی تهران رصد شد.

مقایسه 1401 با دوره جهش

بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن 1401 تاکنون و بعد ازسپری شدن 4 ماه از آن، در حالی شباهتی به بازار مسکن 1400 ندارد که نمی‌توان آن را مشابه بازار دوره جهش نیز توصیف کرد. برای این مقایسه، برشی چهار ماهه از دوره اوج جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران یعنی چهار ماه اول 1399 انتخاب شده و مورد بررسی قرار گرفته است. مقایسه صورت گرفته در خصوص وضعیت بازار مسکن در چهار ماه اول 1401 نشان می‌دهد، این بازار هم‌‌‌‌اکنون هیچ شباهتی به مدت مشابه سال قبل یعنی چهار ماه اول 1400 ندارد. چرا که در آن زمان بازار با ورود به دوره پساجهش، مشخصه‌‌‌‌های مهمی همچون خروج تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای و همچنین ثبات نسبی قیمت را تجربه کرد. اما در چهار ماه اول سال‌جاری نه تنها متوسط قیمت مسکن با افزایش قابل‌توجه همراه شد، بلکه تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای به طور مجدد به این بازار بازگشته و بازار از فازپساجهش ملکی خارج شد.

با این حال مقایسه وضعیت ثلث اول بازار مسکن 1401 با وضعیت ثلث اول بازار مسکن 1399 که بازار همچنان در دوره جهش قرار داشت نشان می‌دهد هم به لحاظ تحولات قیمتی و هم از نظر حجم معاملات نمی‌توان این بازار را به دوره جهش نیز تشبیه کرد و به لحاظ هر دوی این پارامترها، بازار فعلی با بازار چهار ماه اول 1399 (دوره جهش) تفاوت دارد. در حالی که متوسط تورم ماهانه مسکن شهر تهران در 4 ماه اول سال‌جاری حدود نصف متوسط تورم ماهانه مسکن در 4 ماه اول سال 1399 است؛ اما حجم معاملات مسکن دراین بازه زمانی حول و حوش 15‌درصد در مقایسه با ثلث اول بازار مسکن 1399 رشد داشته است. متوسط تورم ماهانه مسکن در چهار ماه اول 1399، برابر با حدود 8‌درصد بود اما میانگین تورم ماهانه مسکن در 4 ماه اول امسال حول و حوش 5/ 4‌درصد برآورد می‌شود.

مشاهده می‌شود که اگر چه متوسط تورم ماهانه مسکن در 4 ماه سپری شده از سال‌جاری نشان‌دهنده سرعت بالای رشد قیمت مسکن در این مدت است اما کماکان با فاصله از میانگین تورم مسکن در بازه زمانی مشابه دوره جهش یعنی 4 ماه ابتدایی سال 1399 قرار دارد. اما علت اینکه به‌رغم کمتر بودن سرعت رشد قیمت مسکن در سال‌جاری در مقایسه با بازه زمانی مشابه دوره جهش- چهار ماه اول 99- حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران کاهش نیافته بلکه حول و حوش 15‌درصد نیز رشد داشته است، چیست؟

بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» برای پاسخ به این سوال نشان می‌دهد مهم‌ترین دلیل این موضوع به «تنوع تقاضا» در بازار معاملات مسکن سال‌جاری در مقایسه با بازار «تک بازیگر» مسکن در سال 99 مربوط می‌شود. در سال 99 تحت‌تاثیر هیجانات بورسی و تبدیل شدن بازار معاملات سهام به بازیگردان اصلی معاملات و قیمت مسکن، تعداد زیادی از سرمایه‌گذارها بازار امن، بدون ریسک و فاقد هزینه مسکن را برای سرمایه‌گذاری خود انتخاب کردند. در حالی که درسال‌جاری علاوه بر سرمایه‌گذارها، تقاضای مصرفی شامل متقاضیان تبدیل به احسن و گروه‌‌‌‌های هر چند محدود از خانه‌‌‌‌اولی‌‌‌‌ها نیز به این بازار ورود کرده و به‌خصوص در مناطق جنوبی تهران اقدام به خرید آپارتمان کردند. در حالی که بازار مسکن در 4 ماه اول سال 99 بازاری تک بازیگر بود.

مجموعه این عوامل سبب شد به‌رغم کمتر بودن سرعت رشد قیمت مسکن در 4 ماه اول سال‌جاری در مقایسه با تورم مسکن دوره جهش، ‌‌‌‌ حجم معاملات مسکن با افزایش نه چندان زیاد یعنی حول و حوش 15‌درصد همراه شود. هر چند این میزان افزایش حجم معاملات در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته که سرمایه‌گذاران، غایب بزرگ معاملات مسکن بودند، بسیار محسوس و قابل‌توجه است. همزمان با بازگشت سرمایه‌گذارها به بازار مسکن 1401، هم‌‌‌‌اکنون این بازیگران ملکی با طیف تقاضای مصرفی مسکن یک تیم را تشکیل داده و حجم معاملات و سطح قیمت‌ها را در بازار چهار ماه اول سال‌جاری تحت‌تاثیر قرار دادند.

بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در خصوص آخرین تحولات بازار مسکن در دو گروه از مناطق نیمه شمالی و جنوبی پایتخت نشان می‌دهد در تیرماه امسال حجم معاملات مسکن در مناطق جنوبی پایتخت (9 تا 20) در مقایسه با خرداد 1401، معادل 25‌درصد کاهش یافته است؛ این میزان کاهش در مناطق شمالی (یک تا 5)، معادل 23‌درصد بوده است. در کل شهر تهران نیز حجم معاملات مسکن در تیرماه در مقایسه با خرداد 1401 معادل حدود 25‌درصد ریزش کرده است. از سوی دیگر متوسط قیمت مسکن در مناطق جنوبی با رشد ماهانه 7‌درصدی، مناطق شمالی تورم ماهانه 5‌درصدی و در کل شهر تهران تورم ماهانه 6‌درصدی همراه شده است. برآیند این آمارها نشان می‌دهد اگر‌چه میزان افت معاملات مسکن در جنوب تهران نسبت به مناطق شمالی شدیدتر بوده است اما در عین حال میزان رشد قیمت یا تورم مسکن در این مناطق بیشتر از تورم مسکن مناطق شمالی رقم خورده است.

دو علت در تشریح این موضوع قابل اشاره است که اولین علت را می‌توان به ادامه مسیر مناطق جنوبی برای بازتنظیم رابطه از دست رفته قیمتی با مناطق شمالی عنوان کرد. از آنجا که در دوره اخیر جهش قیمت مسکن مناطق شمالی زودتر و با سرعت بیشتری به فاز جهش ورود کردند، هم‌‌‌‌اکنون مناطق جنوبی در مسیر بازتنظیم رابطه از دست رفته قیمت با مناطق شمالی قرار دارند و از این رو تورم مسکن در این مناطق بالاتر است. از سوی دیگر، طیف متنوع‌‌‌‌تری ازتقاضای مسکن هم‌‌‌‌اکنون در مناطق جنوبی متمرکز شده‌‌‌‌اند. در حال حاضر، وزن عمده و اکثر قریب به اتفاق خرید مسکن در مناطق شمالی از سوی سرمایه‌گذارها انجام می‌شود اما در مناطق جنوبی علاوه برسرمایه‌گذارها، تقاضای مصرفی شامل تقاضای تبدیل به احسن و همچنین تقاضای خانه‌‌‌‌اولی (هر چند به شکل محدود) در بازار حضور داشته و اقدام به خرید آپارتمان می‌کنند.

این مطلب برایم مفید است

6 نفر این پست را پسندیده اند

چرا مسکن صدرنشین شد؟

/0 دیدگاه /در /توسط

ساز متفاوت بازار مسکن

گزارش «دنياي اقتصاد» از پيام‌‌هاي  هفت‌گانه معاملات مسكن تير

دنياي اقتصاد : مسکن در بازدهی ۴ ماه اول ۱۴۰۱، صدرنشین بازارها شد؛ پیام این شاگرد اولی چیست؟ بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد برزخ سرمایه‌گذاران بازارهای رقیب طی اکثر ماه‌های گذشته از سال جاری – تحت تاثیر وضعیت میانه ریسک غیراقتصادی- یکی از عوامل اصلی بالاترین افزایش قیمت مسکن نسبت به سایر بازدهی‌ها بوده است. این رتبه اولی البته کاملا به زیان خانه‌اولی‌ها است.

11

در چهارمین ماه سپری شده از سال جاری، بازار مسکن در رتبه‌‌بندی بازدهی بازارهای سرمایه‌‌پذیر صدرنشین شد. بررسی کارنامه چهارماهه بازارهای سکه، ارز، سهام و مسکن نشان می‌دهد بازار مسکن با اختلاف زیاد نسبت به بازار سهام و با قدری اختلاف نسبت به دو بازار رقیب دیگر یعنی سکه و ارز، بازدهی به مراتب بیشتری داشته است. این وضعیت در تیرماه محسوس‌‌تر شده است، چراکه بازدهی بازارهای سه‌‌گانه ارز، سکه و سهام هر سه منفی اما بازار مسکن به میزان قابل توجهی (معادل حدود 8 درصد) مثبت بوده است. ساز متفاوتی که بازار مسکن در تیرماه نواخته، حاوی هفت پیام مهم است که مرور آنها راه برون‌‌رفت از مسیر پرتورم بازار ملک را نیز نشان می‌دهد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، بررسی بازدهی بازارهای جاذب سرمایه از ابتدای امسال تا پایان تیر ماه نشان می‌دهد میزان بازدهی سکه در چهار ماهه یاد شده 8/ 20 درصد، بازدهی بورس 7/ 7 درصد و بازدهی دلار 7/ 20 درصد بوده است. این در حالی است که مسکن با اختلاف چشمگیر نسبت به بورس و نیز با فاصله قدری کمتر نسبت به سکه و ارز، بازدهی به مراتب بیشتری را برای سرمایه‌‌گذاران رقم زده است. از ابتدای امسال تا پایان تیر ماه بازدهی مسکن نزدیک 22 درصد بوده که رقم قابل توجهی به شمار می‌‌آید؛ چراکه حتی از بازدهی مسکن در کل 12 ماهه سال 1400 این بازار بیشتر است. بازدهی بازار مسکن شهر تهران در یکساله 1400 حدود 16 درصد بود.

روز گذشته بانک مرکزی گزارش رسمی خود از وضعیت بازار مسکن در تیرماه را منتشر کرد. بر اساس این گزارش در تهران 10 هزار و 300 فقره معامله ملک مسکونی در نخستین ماه تابستان انجام شده که نسبت به خرداد حدود 26 درصد کاهش یافته است. گزارش شاخص قیمت مسکن تیرماه مرکز آمار نیز که پریروز منتشر شد، نشان داد حجم معاملات به نزدیک 9 هزار واحد کاهش یافته و تقریبا 38 درصد نسبت به آنچه در گزارش شاخص تیرماه به عنوان حجم معاملات اعلام شده بود، کاهش دارد. هرچند به دلیل مبناهای متفاوت محاسباتی و فرمول‌‌های مختلفی که برای حذف معاملات با قیمت‌‌های غیرواقعی و نظایر آن توسط مرکز آمار و بانک مرکزی استفاده می‌شود، این ارقام با یکدیگر قدری اختلاف دارد، اما جهت تغییرات بازار مسکن در تیرماه نسبت به خرداد در هر دو گزارش یکسان است.

گزارش بانک مرکزی میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی را 41 میلیون و 700 هزار تومان اعلام کرده که نسبت به خرداد 6 درصد رشد دارد.

نکته قابل تامل این است که با وجود کاهش حجم معاملات مسکن در نخستین ماه از داغ‌‌ترین فصل معاملات ملکی، بازار مسکن توانسته صدرنشین رده‌‌بندی بازدهی بازارها شود. این مساله زمانی بیش از گذشته سوال‌‌برانگیز می‌شود که بدانیم حتی در سال‌های جهش مسکن (97 تا 99) بازار مسکن با وجود روند شتابان افزایش قیمت مسکن، به لحاظ میزان بازدهی سالانه رتبه اول را کسب نکرده بود. تنها در سال 1400 بود که بازار مسکن توانست در وضعیت میانه سایر بازارها به ویژه ارز و سکه، خودنمایی کند و در صدر رده‌‌بندی بازدهی در مقایسه با رقبا قرار بگیرد. پارسال بازدهی بورس فقط 3 درصد، ارز 12 و سکه 6 درصد بود و این در حالی است که سرمایه‌‌گذاری در بازار آرام مسکن 1400 توانست به‌طور میانگین 16 درصد عایدی برای سرمایه‌‌گذاران به همراه داشته باشد.

بهشت سرمایه‌‌گذاران در برزخ بازارها

برای پاسخ به این پرسش که چرا بازار مسکن توانسته در چهارماه نخست امسال بالاترین بازدهی را برای سرمایه‌‌گذاران به همراه داشته باشد و از بازارهای ارز، سکه و سهام پیشی بگیرد، لازم است وضعیت ریسک متغیر غیراقتصاد یعنی مذاکرات رفع تحریم‌ها در ماه‌های اخیر مرور شود. در میانه سال 1400 با توجه به از سر‌گیری مذاکرات با طرف غربی برای احیای برجام، طی چند ماه پیاپی تورم مسکن به مقادیر بسیار ناچیز زیر 2 درصد رسید و آرامش قیمتی در این بازار حاکم شد. این وضعیت در اواخر سال گذشته با توجه به اختلال در روند مورد انتظار ریسک متغیر غیراقتصادی، قدری متفاوت بود، طوری که اسفند بازار مسکن یک ماه پرتورم به شمار می‌‌آمد و میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان معامله شده در این ماه در شهر تهران با رشد حدود 6 درصدی همراه شد.

از ابتدای سال 1401 تا پایان تیرماه نیز وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی به عنوان عامل اصلی تحریک تقاضای سرمایه‌‌ای در بازار ملک و ورود و خروج در سایر بازارهای سرمایه‌‌پذیر، وضعیت میانه داشت، به این معنا که اخبار آمد و شدهای سیاست‌‌پیشگان با هدف ادامه مذاکرات رفع تحریم‌ها تا رسیدن به نتیجه برد – برد برای طرفین توانست قدری از التهاب بازارهایی نظیر ارز و سکه بکاهد، اما از طرفی به دلیل به درازا کشیده شدن این موضوع رفتارهای بازیگران اصلی چه در بازار ملک و چه در سایر بازارها از این مساله متاثر شد. اتفاقا در تیر ماه اخبار مثبت پیرامون نتیجه‌‌بخش بودن مذاکرات سهم زیادی از مجموع اخبار حوزه سیاست خارجی کشور داشت و به همین خاطر احتمال حل و فصل موضوع برجام بیش از پیش در افکار عمومی مطرح شد.

به این ترتیب اثر مستقیم این موضوع بر رفتار صاحبان سرمایه که آماده حضور در بازارهای مختلف هستند، آن‌‌طور که انتظار می‌‌رفت ملموس شد؛ کمااینکه سرمایه‌‌گذاران از حضور در بازارهای سکه و ارز و نیز از بورس اوراق بهادار صرف‌‌نظر کرده و بازار مسکن را جایگزین کردند.

این رفتار تقاضای سرمایه‌‌ای به منفی شدن بازدهی سکه، ارز و بورس در نخستین ماه تابستان منجر شد؛ طوری که بازار دلار در تیرماه یک درصد منفی شد و بازار سکه و سهام نیز هر یک حدود 5 درصد با کاهش همراه بودند. در این میان تنها بازار مسکن بوده که به روایت بانک مرکزی 6 درصد و به روایت مرکز آمار 8 درصد بازدهی داشته است. به این ترتیب تقاضای سرمایه‌‌ای به محض اینکه ریسک متغیر غیراقتصادی حالت میانه پیدا می‌کند، به حضور در بازار مسکن کشش پیدا می‌کند؛ حضوری که به افزایش تقاضای خرید منجر شده و روی قیمت اثر افزایشی دارد. از این رو می‌توان بازار مسکن تیر ماه را بهشت سرمایه‌‌گذاران در برزخ بازارها توصیف کرد.

علت انتخاب «مسکن» برای سرمایه‌‌گذاری

به گزارش «دنیای اقتصاد»، از آنجا که بازارهای سکه، ارز و سهام در برابر وضعیت متغیر غیراقتصادی «زود اثرپذیر» هستند و به فاصله یک روز یا بعضا کمتر از چند ساعت نسبت به افزایش یا کاهش ریسک این متغیر واکنش نشان می‌دهند، در وضعیتی که این ریسک در حالت میانه قرار دارد، طبعا تمایل به سرمایه‌‌گذاری در بازارهای مذکور کاهش پیدا می‌کند. در واقع سرمایه‌‌گذاران به تجربه دریافته‌‌اند که وقتی مذاکرات مربوط به رفع تحریم‌ها در نقطه میانه قرار دارد، باید رفتار خود را با در نظر گرفتن احتمال به نتیجه رسیدن این پروسه تنظیم کنند. طبعا به نتیجه رسیدن مذاکرات رفع تحریم بلافاصله می‌تواند به کاهش بازدهی یا حتی ریزش قیمت سکه و ارز بینجامد و شاخص سهام را نیز دستخوش تحول اساسی کند. در چنین شرایطی بازار ملک از نگاه سرمایه‌‌گذاران، مطلوب‌‌ترین گزینه در میان بازارهای سرمایه‌‌پذیر است.

تفاوت بازار ملک با سایر بازارها در این است که تجربه همه ادوار گذشته نشان داده در این بازار چسبندگی قیمت وجود دارد و این موضوع مانع از آن می‌شود که مسکن در لحظه و متناسب با تغییر جهت بازارهای موازی به تحولات واکنش نشان دهد. سریع‌‌ترین واکنش بازار مسکن به تغییرات پردامنه نرخ ارز متاثر از وضعیت متغیرهای مختلف غیراقتصادی و اقتصادی مربوط به سال‌های 97 و 98 بود که عموما این واکنش حتی در آن سال‌ها نیز حداقل یک ماه بعد منعکس می‌شد.

از طرفی نبود ابزارهای مالیاتی موثر سبب شده سرمایه‌‌گذاری در بازار مسکن از نگاه سرمایه‌‌گذاران بدون ریسک در بلندمدت و عملا بدون هزینه باشد. در صورتی که فقط یک ابزار مالیاتی کلیدی یعنی مالیات سالانه املاک در کشور عملیاتی شود و ملاکان ناگزیر باشند بدون استثنا و معافیت، به ازای تمام واحدهای مسکونی متعلق به خود سالانه مالیاتی بین 5/ 0 تا 5/ 1 درصد از ارزش روز ملک را بپردازند، قطعا از سرمایه‌‌گذاری در بازار مسکن صرف‌‌نظر خواهند کرد و با خروج آنها از بازار، قیمت‌‌ها به واسطه برقراری تناسب بیشتر بین حجم عرضه و تقاضا تعدیل خواهد شد.

مجموعه این شرایط سبب شد در تیرماه سرمایه‌‌گذاران بار دیگر انتخاب سنتی خود یعنی بازار ملک را در اولویت قرار دهند؛ رخدادی که از خرداد امسال ملموس شد و در تیر ماه نیز ورودی قابل توجهی از بازار مسکن متعلق به سرمایه‌‌گذاران بود. این افراد فعلا بازار مسکن را به عنوان پناهگاه امن برای حفظ ارزش سرمایه‌های خود انتخاب کرده‌‌اند و این موضوع در نهایت سبب شده وضعیت چهارماه نخست بازار مسکن نسبت به سایر بازارها به لحاظ ورود سرمایه‌‌گذار متفاوت باشد.

هفت پیام از بازار مسکن تیرماه

به گزارش «دنیای اقتصاد»، افت معاملات و خیز قیمت مسکن پایتخت طی تیرماه دست‌‌کم هفت پیام کلیدی دارد که توجه به آن از مسیری که سیاستگذار کلان اقتصادی باید برای تنظیم بازار مسکن در پیش بگیرد، پرده برمی‌‌دارد. یکی از این پیام‌‌های هفت‌‌گانه ترمز تورمی معاملات مسکن در تیر ماه است. آن‌‌طور که پیش‌‌تر هم ذکر شد حجم معاملات مسکن از نزدیک 14 هزار فقره در خرداد به حدود 10 هزار و 300 فقره تنزل پیدا کرده و این در حالی است که به لحاظ قیمت، بازار مسکن شروع تابستان یک بازار «متورم» محسوب می‌شود. گزارش قیمتی بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن پایتخت حکایت از آن دارد که در تیر ماه هر مترمربع آپارتمان مسکونی به‌طور میانگین با رشد 6درصدی نسبت به خرداد همراه بوده و به 41 میلیون و 700 هزار تومان رسیده است. بر این اساس می‌توان این طور تعبیر کرد که تشنج قیمتی که خردادماه ملموس شده بود، در تیرماه ترمز کرد و متوقف شد.

پیام دوم ناظر بر خنثی شدن روند رشد حجم معاملات مسکن در شرایطی است که هنوز جنس اصلی تقاضا یعنی متقاضیان مصرفی خرید ملک و خانه‌‌اولی‌‌ها در آن حضور ندارند. در واقع پس از خرداد فوق‌العاده پرمعامله بازار مسکن که تحت تاثیر حضور تقاضای سرمایه‌‌ای در این بازار رقم خورد، در تیرماه مسیر بازگشت از اضافه رشد مهیا شد. با این حال پیام سوم این است که حجم معاملات هنوز بالا بوده و به‌طور میانگین دو برابر معاملات سال‌های 98 تا 1400 است. علت این بالا بودن معاملات هم نه حضور گروه‌های هدف خانه‌‌دار شدن، بلکه بیش از همه، ناشی از خریدهای سرمایه‌‌ای در بازار ملک است. بر اساس پیام چهارم، ثابت شدن رشد قیمت مسکن برای دومین ماه متوالی در سطوح بالا نباید مورد غفلت قرار گیرد. خرداد ماه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نسبت به اردیبهشت 8 درصد افزایش یافت و در تیرماه نیز به روایت بانک مرکزی این رشد ماهانه حدود 6 درصد بوده است. به این ترتیب فعلا رشد در سطح بالا تثبیت شده که آن هم بیش و پیش از هر چیز، ناشی از افزایش تقاضای سرمایه‌‌ای در بازار مسکن است.

پیام پنجم بازار مسکن تیرماه نیز ‌ساز متفاوتی است که مسکن در مقایسه با بازارهای سه‌‌گانه ارز، سکه و سهام نواخته و در حالی که این بازارها منفی شده، تورم ماهانه مسکن به میزان قابل توجهی رقم خورده است. ششمین پیام مسکن در تیرماه نیز مرتبط با دو نیمه متفاوتی است که در این ماه رقم خورده است. تحقیق میدانی از فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد در نیمه اول تیرماه به دلیل کمبود فایل فروش و نیز «فروشنده واقعی» نبودن آنها که آپارتمان‌‌های خود را در بازار فایل کرده بودند، قیمت مسکن با رشد محسوس همراه شد. اما در نیمه دوم این ماه با مشاهده ثبات نرخ ارز به تدریج بازار مسکن نیز به سمت ثبات حرکت کرد. در مجموع کارنامه بازار مسکن تیرماه به لحاظ قیمت متاثر از وضعیتی بود که در اوایل این ماه تحت تاثیر کمبود فایل رقم خورد.

در نهایت هفتمین پیامی که از بازار مسکن تیرماه دریافت می‌شود، به صدا درآمدن آلارم دوم درباره ضرورت بازتنظیم نرخ بهره است. بیش از یک فصل است که عمده بانک‌های مرکزی در آمریکا و اروپا با هدف مهار تورم تاریخی که ناشی از شرایط شیوع کرونا بوده است، نسبت به افزایش نرخ بهره اقدام کرده‌‌اند تا از دو‌رقمی شدن تورم در کشور خود جلوگیری کنند. اخیرا هم کشورهای عربی منطقه با وجود اینکه به‌طور نسبی با نرخ تورم پایین‌‌تری نسبت به کشورهای غربی مواجه هستند، با هدف جلوگیری از کاهش ارزش پول ملی خود بازتنظیم نرخ بهره را در دستور کار قرار داده‌‌اند. در شرایطی که ایران نیز با نرخ تورم بیش از 40 درصدی روبه‌روست، توصیه کارشناسی این است که با هدف مهار تورم عمومی سراغ ابزار نرخ بهره برود.

اما پس از تورم عمومی بالا، آلارم دوم درباره ضرورت بازتنظیم نرخ بهره اکنون از بازار مسکن به گوش می‌‌رسد. بازتنظیم نرخ بهره نه تنها تورم عمومی، که تورم مسکن را نیز می‌تواند تحت تاثیر قرار دهد. در واقع بازتنظیم نرخ بهره و افزایش آن، در شرایطی که سرمایه‌‌گذاران از بورس و بازارهای ارز و سکه رویگردان شده‌‌ و به بازار مسکن پناه آورده‌‌اند، می‌تواند بازار پول را به عنوان رقیب بازار مسکن معرفی کند. به‌طور کلی بازار سپرده‌‌گذاری بانکی از سال‌ها پیش به عنوان رقیب سنتی بازار مسکن مطرح بوده و به جز چند سال اخیر، عموما صاحبان سرمایه جذب یکی از دو بازار مذکور می‌شدند. اما اکنون با توجه به ورودی قابل توجه سرمایه‌ها به بازار مسکن، زمان آن رسیده که جایگاه بازار پول نیز از طریق افزایش نرخ بهره احیا شود. در این صورت نه تنها تورم عمومی، که تورم مسکن نیز به تدریج با خروج تقاضای سرمایه‌‌ای از این بازار مهار خواهد شد.

فرود قیمت مسکن در کانادا

دنیای اقتصاد- گروه اقتصاد بین‌الملل: افزایش نرخ بهره در کانادا باعث فرود قیمت مسکن در این کشور شد. تصمیم بانک مرکزی کانادا بعداز آن اجرایی شد که تورم عمومی و تورم مسکن در مناطق شهری با رشد شدید روبه‌رو شد به‌طوری‌که نرخ رشد نقطه‌‌ای قیمت خانه در شهرهای بزرگ این کشور سطح تاریخی ۵۰ درصد را تجربه کرد. اکنون اما در پی افزایش هزینه دریافت وام خرید مسکن ناشی از افزایش نرخ بهره، تقاضای خرید کاهش پیدا کرده و اثر آن در نرخ تورم مسکن بروز یافته است. قیمت مسکن در کانادا در ماه گذشته میلادی با بیشترین کاهش ماهانه خود در ۱۷ سال گذشته مواجه شد. بلومبرگ گزارش داد که بر اساس اطلاعات منتشر شده توسط انجمن املاک کانادا، قیمت معیار یک خانه در ماه ژوئن ۹/ ۱درصد نسبت به ماه قبل کاهش یافته است. این سومین ماه متوالی است که قیمت‌‌ها در بازار مسکن کانادا کاهش می‌‌یابد و این کاهش بزرگ‌ترین کاهش قیمت‌‌ها در بازار مسکن بعد از سال ۲۰۰۵ محسوب می‌شود.

به دلیل افزایش تورم در این کشور بانک مرکزی کانادا نرخ بهره را از ۲۵/ ۰ درصد از ابتدای مارس به ۵/ ۲درصد افزایش داد. این تصمیم بانک مرکزی باعث گردش ناگهانی بازار شده است زیرا با توجه به این شرایط، خریداران زیادی قادر به تامین مالی خرید مسکن نیستند. فروش مسکن در ماه ژوئن با ۶/ ۵ درصد کاهش مواجه بوده است.

تورنتو، بزرگ‌ترین شهر کانادا و مرکز صنعت مالی این کشور شاهد کاهش ۵/ ۴ درصدی قیمت‌‌ها طی سه ماه بوده است. قیمت معیار خرید خانه در کانادا به ۲۱/ ۱میلیون دلار (حدود ۹۲۸هزار دلار آمریکا) رسیده است. اما این کاهش قیمت‌‌ها در شهرهای اطراف تورنتو شدیدتر است، این در حالی ‌‌است که این شهرها در طول همه‌‌گیری بیشترین افزایش قیمت را داشته‌‌اند.

اوکویل، شهری در حومه غربی تورنتو، در سه ماه گذشته شاهد کاهش ۱۰درصدی قیمت مسکن بوده است، در حالی که قیمت‌‌ها در بازار مسکن در شهر لندن واقع در استان انتاریو، که تنها حدود دو ساعت با اوکویل فاصله دارد، ۱۳ درصد کاهش یافته است.

رکود در بازار مسکن کانادا در حال گسترش است. در وینیپگ هم قیمت‌‌ها در ماه ژوئن ۴/ ۲ درصد کاهش یافته است. قیمت مسکن در ونکوور و حومه آن ادمونتون و هالیفاکس هم با کاهش مواجه شده‌‌است. بر اساس گزارش بلومبرگ، مونترال هم از جمله شهرهایی است که قیمت‌‌ها در بازار مسکن آن روند نزولی داشته و ۳/ ۱ درصد کاهش یافته ‌‌است. دارن کینگ، اقتصاددان کانادایی می‌گوید از نوامبر به تدریج قیمت‌‌ها کاهش یافته است.

کینگ می‌گوید کاهش قیمت مسکن در دومین شهر بزرگ کانادا از برخی مکان‌‌های دیگر شدت کمتری دارد، زیرا مقرون به‌‌صرفه‌‌تر است و عرضه مسکن همچنان بسیار محدود است. با وجود این‌، بانک مرکزی کانادا پیش‌‌بینی می‌کند که قیمت‌‌ها در مونترال حدود ۱۰ درصد و در تورنتو تا پایان سال ۲۰۲۳ حدود ۱۵ درصد کاهش یابد. این نخستین بار از سال ۲۰۱۹ است که قیمت مسکن ملی برای سه ماه متوالی کاهش می‌‌یابد، گرچه رکوردشکنی قیمت در بازار مسکن کانادا و رشد ۵۰ درصدی قیمت مسکن در طول دو سال گذشته، با این روند کاهشی اندکی جبران شده است.

صف فروشندگان بازار مسکن طولانی شد

/0 دیدگاه /در /توسط
دنیای‌اقتصاد : با وجود اینکه از اواخر فصل بهار و همزمان با ایامی که به شکل سنتی انتظار رونق معاملات ملکی می‌رود، تعداد خریداران حاضر در بازار مسکن افزایش محسوسی داشت و این وضعیت به رشد معاملات مسکن نیز منجر شد، اما در میانه تابستان به نظر می‌رسد حضور فروشندگان بازار مسکن نیز با افزایش قابل‌توجه همراه شده است.

 

به گزارش ‌‌«دنیای‌اقتصاد»، بر اساس نتایج تحقیق میدانی و بررسی سامانه‌‌های عرضه‌کننده آگهی‌‌های ملکی، در شروع فصل تابستان رشد خریداران و فروشندگان بازار مسکن تقریبا هم‌پای یکدیگر صورت گرفت و طیف متنوعی از املاک برای فروش عرضه شد که با توجه به تنوع بالای متراژ و محله فایل‌‌های ملکی، این وضعیت در اغلب محله‌‌های مصرفی به رشد معاملات مسکن نیز منجر شده است.

با این حال در مردادماه به نظر می‌رسد سرعت افزایش فایل‌‌های فروش در بازار مسکن به مراتب از سرعت رشد تعداد متقاضیان خرید آپارتمان در این بازار بیشتر شده و در نتیجه صف فروشندگان در بازار نقل و انتقالات ملکی پایتخت طولانی‌‌تر شده است.

هنوز آمار رسمی بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن در تیرماه منتشر نشده اما بررسی میدانی و گفت‌‌وگو با فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد تعداد تماس‌‌ها برای خرید ملک در هفته‌‌های اخیر همواره رو به افزایش بوده است، اما ظرف چند روز گذشته به یکباره تعداد فروشندگان بازار مسکن نیز افزایش چشمگیری یافته است.

گفته می‌شود این افزایش ناشی از رشد تقاضای تبدیل به احسن در تابستان امسال است و به نظر می‌رسد با توجه به افزایش محسوس قیمت مسکن در ماه گذشته، گروهی از کسانی که قصد تبدیل آپارتمان خود به خانه بزرگ‌تر، مجهزتر یا در محله مطلوب‌‌تر را دارند، از هراس اینکه رشد قیمت ادامه‌‌دار باشد، ترجیح داده‌‌اند هر چه زودتر هر دو معامله فروش و خرید ملک خود را انجام دهند.

رکود ساختمانی ۸ ساله شد

/0 دیدگاه /در /توسط

«دنياي اقتصاد» راه خروج سرمايه‌‌گذاري مولد از «كما» را بررسي مي‌كند

دنياي اقتصاد : سومین سند از بروز وضعیت قرمز در حوزه عرضه مسکن، رکود ۸ ساله ساختمانی در کشور را تایید کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، بعد از انتشار دو سند رسمی از افزایش عمق رکود ساختمانی، تازه‌‌ترین روایت رسمی مرکز آمار ایران از تیراژ ساخت مسکن در کشور، نشان می‌دهد رکود بازار ساخت‌وساز در شهرها در سال گذشته، ۸ ساله شد. براساس گزارشی که دو روز قبل مرکز آمار ایران از وضعیت کشوری ساخت‌وساز مسکن منتشر کرد، ساخت مسکن در شهرهای کشور در سال ۱۴۰۰ در مقایسه با سال ۱۳۹۹، به لحاظ تعداد واحدهای مسکونی که مجوز ساخت دریافت کرده‌‌اند، معادل حدود ۲۰درصد افت کرد. این سومین سند رسمی از روایت تشدید رکود ساختمانی است. نخستین سند رسمی مربوط به رکود شدید تولید مسکن در پایتخت به روایت آمار مربوطه به تیراژ ساخت آپارتمان در تهران بود. بهار امسال برای ساخت کمتر از ۱۰‌هزار واحد مسکونی در شهر تهران پروانه ساخت صادر شد که این میزان کمترین تیراژ تولید مسکن از ابتدای دهه ۹۰ تاکنون است.

aks 1 copy

6

سند دوم مربوط به رکود ساختمانی به روایت «میزان سرمایه‌‌گذاری ساختمانی‌» و تغییرات آن براساس اطلاعات جدید بانک مرکزی در این زمینه است. آمارهایی که به تازگی بانک مرکزی در این زمینه منتشر کرده است نشان می‌دهد حجم سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در تهران در سال 1400 تنها 5/1درصد افزایش پیدا کرد. همچنین در حالی که شاخص هزینه ساخت (تولید) مسکن در سال 1400 در کل کشور، براساس تورم خدمات ساختمانی و تورم تولید مصالح ساختمانی، متوسط 70 درصد رشد پیدا کرد، شاخص مربوط به سنجش حجم سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در کل کشور تنها 41 درصد رشد داشت. «دنیای اقتصاد» در گزارشی که روز شنبه اول مرداد 1401 با عنوان «پارادوکس تورمی بازار مسکن» منتشر کرد با اشاره به این دو سند رسمی اعلام کرد: «مقایسه میزان رشد سرمایه‌‌گذاری اسمی و رشد هزینه‌های ساخت، بیانگر افت شدید سرمایه‌‌گذاری واقعی در بازار ساختمان 1400 است.» در این گزارش از مسائل هشت‌‌گانه‌‌ای یاد شد که هم‌‌اکنون سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی با آن مواجه هستند؛ نبود مشتری برای خرید خانه در برخی از شهرها به‌ویژه کلان‌شهرها، نبود توان خرید خانه از سوی مصرف‌‌کننده‌ها، نبود انگیزه اجاره‌‌داری، ادامه و تشدید روند گرانی مصالح ساختمانی و تورم مجوزها برای شروع ساخت، صرفه پایین ساخت در مناطق متوسط شهر در مقایسه با صرفه بالاتر در مناطق لوکس و گران و چشم‌انداز رکود مسکن با توجه به واقعیت «انتظار تقاضای مصرفی برای بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف و نخریدن تا زمان برگشت کامل‌» بخشی از مهم‌ترین عواملی بود که دراین گزارش از آنها به عنوان مسائل و مشکلات سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی در برهه زمانی فعلی  یاد شد.

شاهد سوم افت تیراژ ساختمانی

به گزارش «دنیای اقتصاد»، بعد از آمار مربوط به افت بی‌‌سابقه تیراژ ساخت‌وساز در شهر تهران و وضعیت نامساعد تغییرات سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در کشور، آمارهای تازه منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در سال گذشته ساخت‌وساز مسکن در کشور با افت حدود 20 درصدی مواجه شده است.

در سال 1400 براساس آمار رسمی اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران مجموعا 395 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد (مجوز ساخت دریافت کرد)‌.این آمار نشان‌دهنده ورود بازار مسکن به رکود 8 ساله است؛ چرا که طی 8 سال گذشته منتهی به پایان 1400، در هر سال به‌طور متوسط 375 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است که این میزان حدود 200 هزار واحد کمتر از کف ضروری نیاز به ساخت مسکن در کشور است.

براساس مطالعات طرح جامع مسکن با در نظرگرفتن نیازهای انباشته و نیازهای جدید در حوزه مسکن، سالانه باید 900 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود و ساخت 560‌هزار واحد مسکونی نیز به عنوان کف ضروری تولید مسکن جدید اعلام شده است.

این در حالی است که در 8 سال اخیر به‌طور متوسط در هر سال تنها 375 هزار واحد مسکونی در کشور مجوز ساخت دریافت کرده است. در واقع براساس کف حداقلی نیاز ضروری به تولید مسکن در کشور باید در هر ماه به‌طور متوسط حدود 47 هزار واحد مسکونی در کشور احداث می‌شده است که از سال 93 تاکنون این میزان تولید مسکن محقق نشده است و آمارها به مراتب کمتر از کف ضروری ساخت مسکن بوده است.

پارسال نیز، در ادامه رکود ساختمانی، در هر ماه به‌طور متوسط 33 هزار واحد مسکونی در شهرهای کشور مجوز ساخت دریافت کرده و در پروسه احداث قرار گرفتند.

ادامه رکود ساختمانی و ورود به هشتمین سال پیاپی رکود ساخت‌وساز در کشور، در شرایطی در سال 1400 به روایت آمارهای رسمی به ثبت رسیده است که پارسال، سال اول اجرای طرح خانه‌‌سازی دولتی برای احداث سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور بود. از آنجا که آمارهای مرکز آمار ایران درباره تیراژ ساخت مسکن در کشور براساس پروانه‌های ساختمانی صادر شده است، آمارهای فعلی نشان‌دهنده عدم تحقق این برنامه در سال گذشته و دریافت مجوز ساخت (پروانه ساختمانی) برای یک میلیون مسکن در سال 1400 است.

در صورتی که این شرط یعنی انتشار اطلاعات آماری از سوی مرکز آمار ایران به عنوان مرجع رسمی انتشار آمارهای کشور بر مبنای پروانه‌های صادر‌شده پذیرفته شود، معنای تیراژ 395 هزار واحدی سال 1400 این است که یک میلیون مسکن در سال گذشته ساخته نشده است. مگر آنکه متولی ساخت این واحدها اعلام کند از آنجا که این طرح، یک طرح خانه‌‌سازی دولتی است، عملیات ساختمانی عمده این ساخت‌وسازها بدون صدور پروانه ساخت، آغاز شده است. در صورتی که چنین باشد سیاستگذار بخش مسکن باید در این زمینه شفاف‌‌سازی کرده و آمار دقیق از وضعیت این گروه از واحدها  را منتشر کند.

ساخت 30درصد زیر کف ضروری

به گزارش «دنیای اقتصاد» و برمبنای آنچه براساس آمارهای رسمی روایت شد، روند 8 ساله ساخت مسکن در کشور نشان می‌دهد، ساخت‌وسازها حدود دو‌سوم کف نیاز ضروری به تولید مسکن در هر سال بوده است. در واقع ساخت‌وسازهای 8 سال اخیر در بازار کشوری تولید مسکن، 30 درصد کمتر از کف حداقلی نیاز ضروری بوده است.

این موضوع و کمبود ایجاد شده در حوزه ساخت و عرضه مسکن و طولانی شدن دوره رکود ساختمانی تبعات زیادی برای بازار مسکن به همراه دارد. تبعات اصلی این شرایط نیز ممکن است هم‌اکنون که بازار در دوره رکود قرار دارد چندان مشخص نشود ولی قطعا با ایجاد رونق در بازار مسکن به شکل محسوسی خود را نشان خواهد داد. چه بسا که این شرایط هم‌‌اکنون نیز خود را در برخی از شهرها نشان داده است و همچنین خود یکی از مهم‌ترین عوامل تشدید رکود معاملات مسکن و از موانع ایجاد رونق مصرفی در این بازار نیز هست. اما اثر محسوس و تبعات منفی این رکود و تداوم آن زمانی بیشتر مشهود و محسوس خواهد شد که بازار در مسیر رونق قرار بگیرد. چرا که با افزایش تقاضا، متقاضیان با سد کمبود شدید عرضه مواجه شده و قادر به خرید واحد مسکونی نخواهند بود.

علت تداوم انجماد ساخت

بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» درباره دلایل تداوم رکود ساختمانی و گسترش دامنه آن از سال 93 تا پایان 1400 به روایت آمارهای رسمی، نشان می‌دهد، کاهش شدید میل سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی برای فعالیت در این بازار مهم‌ترین علت افت تیراژ ساختمانی است. در واقع سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران بنا بر دلایلی که در ادامه به آنها اشاره خواهد شد دیگر تمایل چندانی برای ساخت مسکن ندارند و همین موضوع خود را در شکل افت تیراژ ساختمانی و ادامه رکود برای هشتمین سال پیاپی در سال گذشته نشان داد.

تحقیقات و بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» از شناسایی دست‌‌کم سه عامل مهم در افت انگیزه سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی در بازار ساخت‌و‌ساز و در نتیجه کاهش تیراژ ساخت مسکن خبر می‌دهد. یک عامل مربوط به ترجیح برخی از سازنده‌ها برای ملاکی به جای ساخت‌وساز و سرمایه‌‌گذاری ساختمانی است.

با توجه به اینکه هم‌‌اکنون حاشیه سود سازنده‌ها به‌شدت کاهش یافته است، برخی از سازنده‌ها ترجیح داده‌‌اند واحدهای آماده خود را نگه‌‌ داشته و آن را به فروش نرسانند؛ چرا که معتقدند هم‌‌اکنون سود ملاکی به واسطه تورم بالای مسکن به مراتب بالاتر از سود ساخت‌وساز و سرمایه‌‌گذاری ساختمانی است. در حالی که ملاکی دردسرهای ساخت را نیز ندارد.

علت دوم به عدم فروش واحدهای برخی از سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذارها در غیاب تقاضای مصرفی در بازار ملک مربوط می‌شود. همزمان با ادامه رشد قیمت در بازار مسکن، از سال 98 به تدریج تقاضای مصرفی به اجبار به حاشیه بازار رانده شد و قدرت خرید خود را از دست داد. بخش زیادی از معدود خریدهای مصرفی نیز به معاملات تبدیل به احسن خانه‌‌ دومی یا خانه چندمی‌‌ها محدود شد و وزن خریدهای سرمایه‌‌ای (کوتاه‌مدت و بلندمدت) از کل معاملات به میزان چشمگیری افزایش یافت. در واقع در غیاب تقاضای مصرفی برای خرید واحدهای مسکونی ساخته‌شده از سوی سازنده‌ها، آنها نیز با مشکل فروش واحدها برای تامین نقدینگی به منظور شروع پروژه‌های جدید مواجه شدند.

از سوی دیگر و به عنوان عامل سوم، برخی از سازنده‌هایی که موفق به فروش واحدهای خود شدند نیز دیگر امکان ساخت نیافتند که مهم‌ترین دلیل آن تورم شدید هزینه‌های ساخت از جمله تورم سنگین در بازار زمین، مصالح ساختمانی، رشد دستمزدها و افزایش بهای مجوزهای ساختمانی است. همزمان با تشدید انتظارات تورمی نیز، شرایط برای سازنده‌ها دشوارتر از قبل شد. این شرایط نمای واقعی یا وضعیت بخش واقعی بازار ساخت‌و‌ساز یعنی ساخت‌وساز از سوی بخش خصوصی را نشان می‌دهد. این در حالی است که از سال گذشته، متولی مسکن طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی را در دستور کار خود قرار داد که در واقع نوعی طرح حمایتی یا به عبارت بهتر طرح کمکی محسوب می‌شود. بررسی‌‌ها نشان می‌دهد حتی اگر در سال گذشته هم یک میلیون مسکن ساخته می‌شد از آنجا که این طرح نوعی طرح کمکی برای بالا بردن عرضه در بازار مسکن است باز هم شرایط برای سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی و به‌طور کلی بازار واقعی و اصلی ساخت‌وساز تغییری نمی‌کرد. چرا که اولا این طرح یک طرح موقت و چهارساله و ثانیا طرحی زمانبر و مواجه با مشکلات و موانع خاص خود است. بنابراین برای خروج از رکود طولانی در بازار ساخت‌وساز چاره‌‌ای جز خروج سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در بخش واقعی بازار ساخت‌و‌ساز از حالت کما وجود ندارد.

راهکارهای احیای ساخت‌و‌ساز

بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» از شناسایی سه راهکار مهم برای خروج بازار ساخت از کما خبر می‌دهد. نخستین راهکار، راهکاری است که باید از بیرون بازار مهیا شود؛ یعنی تعیین تکلیف ریسک‌‌های بیرونی و غیراقتصادی که در سال‌های اخیر و از جمله در سال گذشته منجر به تشدید انتظارات تورمی شد. از درون بازار مسکن نیز دو اقدام مهم باید صورت بگیرد. نخستین اقدام مربوط به تعیین تکلیف انبوهی از واحدهای آماده عرضه به بازار ملک است که هم‌‌اکنون از سوی ملاکان و به دلیل هزینه صفر ملاکی، منجمد شده‌‌اند. این واحدها خود در نقش آسانسور و بالابر قیمت مسکن عمل می‌کنند. لازم است با تعریف و دریافت مالیات سالانه ملکی، با از بین بردن هزینه صفر ملاکی، این واحدها به فوریت به بازار مسکن عرضه شود.

از سوی دیگر ترمیم قدرت خرید متقاضیان مصرفی باید در دستور کار قرار بگیرد؛ لازم است وام خرید مسکن هم به لحاظ سقف، هم به لحاظ هزینه دریافت و هم از نظر نرخ سود و طول دوره بازدپرداخت مورد بازنگری قرار بگیرد و کارآمد شود.

کارشناسان تاکید می‌کنند لازم است با انجام اقدامات لازم در این زمینه تدابیری به کار گرفته شود تا رکود ساختمانی به پایان رسیده و بازار ساخت‌وساز در سال 1401 در ایستگاه نهم رکود متوقف نشود.

نسخه بیرونی خروج از رکود

فردین یزدانی، کارشناس ونویسنده طرح جامع مسکن با اشاره به اینکه ادامه رکود ساختمانی در سال ۱۴۰۰ قابل پیش‌بینی بود، به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: راهکار خروج از رکود در حوزه ساخت‌وساز واحدهای مسکونی از بیرون این بازار می‌‌‌گذرد. در واقع شرایط رکود ساختمانی و عوامل موثر در ایجاد وتشدید آن به گونه‌‌‌ای است که از درون بازار مسکن نمی‌توان آن را برطرف کرد.

وی توضیح داد: از آنجا که ریشه یا منشأ اصلی رکود ساختمانی مانند رکود در بسیاری از حوزه‌‌‌ها، خارجی و بیرونی است، بنابراین برای برطرف کردن وخروج از آن نیز باید به راهکارهای بیرونی متوسل شد.

وی اعلام کرد: به صرفه نبودن ساخت‌وساز برای سرمایه‌گذاران ساختمانی تحت‌تاثیر تورم شدید ایجاد شده به دلیل بی‌‌‌ثباتی در متغیرهای کلان اقتصادی ورشد انتظارات تورمی، باعث گسترش دامنه رکود شده است. کما اینکه به‌رغم تمام اظهاراتی که از سوی مسوولان در ارتباط با شروع برنامه ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال، اعلام شده بود اما عملا پارسال (سال اول اجرای این طرح)، ساخت مسکن در کشور در مقایسه با سال ۹۹ بنا بر اعلام مرکز آمار، نه تنها افزایش نیافت که با حدود ۲۰‌درصد افت نیز همراه شد.

این در شرایطی است که آمارهای بانکی نشان می‌دهد سال گذشته، کمتر از ۲۰۰‌هزار واحد مسکونی طرح مسکن‌سازی دولتی، به مرحله دریافت تسهیلات رسیدند که اگر این میزان از آمار ساخت‌وساز سال ۱۴۰۰ کم شود، مشاهده می‌شود که عمق رکود ساختمانی از جانب ساخت‌وسازهای بخش خصوصی بسیار بیشتر است و در نتیجه افت تیراژ ساختمانی نیز بیشتر از این میزان است.

وی درباره علت افزایش عمق رکود ساختمانی در کشور اعلام کرد: این افت و افزایش عمق رکود در سال ۱۴۰۰ نیز با توجه به مجموعه شرایط اقتصاد کلان کشور کاملا طبیعی و قابل پیش‌بینی بود. هم‌‌‌اکنون با بازاری مواجه هستیم که در آن همه مولفه‌‌‌ها و عوامل ساخت‌وساز اعم از قیمت زمین، نرخ مصالح ساختمانی، دستمزدها، بهای مجوزها و… به شدت رشد یافته و در حال افزایش است. یعنی در شرایط تورم شدید اجزا و نهاده‌‌‌های ساختمان‌‌‌های مسکونی هستیم. این تغییرات در کنار تغییرات قیمت مسکن نشان می‌دهد که هم‌‌‌اکنون سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی و ساخت‌وساز از توجیه اقتصادی مطلوبی برای سرمایه‌گذارها برخوردار نبوده و در برخی موارد ساخت‌وساز برای سازنده‌‌‌ها به صرفه نیست. بلکه ملاکی و هدایت جریان سرمایه‌‌‌ها به بازار دارایی‌‌‌های ملکی (معاملات واحدهای آماده و فعالیت‌های غیرمولد) به مراتب به صرفه‌‌‌تر از ورود به جریان مولد ساخت‌وساز و تولید واحدهای جدید است.

یزدانی ادامه داد: این روند به‌خصوص از سال ۹۷ و همزمان با گسست بیشتر اقتصاد ایران از اقتصاد بین‌الملل تشدید شده است. چرا که در دوره‌‌‌های قبلی جهش قیمت مسکن به دلیل کمتر بودن تورم در بخش نهاده‌‌‌های ساختمانی و همچنین کمتر بودن انتظارات تورمی، همزمان با رشد قیمت، تولید و ساخت مسکن نیز افزایش می‌‌‌یافت و شدت افزایش قیمت به دلیل افزایش تولید تا حدی کنترل می‌‌‌شد. اما هم‌‌‌اکنون به دلیل افزایش ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی و رشد انتظارات تورمی ناشی از نابسامانی و بی‌‌‌ثباتی در متغیرهای کلان اقتصادی، رشد قیمت مسکن با رکود شدید ساختمانی همراه شده است و حتی اضافه شدن آمارهای مربوط به ساخت‌وسازهای دولتی مسکن به آمارهای ساخت‌وساز بخش خصوصی نتوانسته است این شرایط نامساعد را پنهان کند.

یزدانی تاکید کرد: سیاستگذار باید اول این نکته را بپذیرد که ریشه این رکود عمیق در بخش مسکن نیست و فرابخشی است. در واقع لازم است ابتدا جامعه در حوزه سیاستگذاری به ثبات برسد؛ روابط خارجی و اقتصادی به حالت نرمال برگردد و به طور مجدد برقرار شود و بی‌‌‌ثباتی در متغیرهای کلان اقتصادی از میان برود. در چنین شرایطی سرمایه‌گذاران ساختمانی نیز می‌توانند هزینه‌‌‌ها و سود خود از فعالیت‌های مولد را تخمین زده و به جای آنکه نقدینگی‌‌‌های خود را به بازار دارایی‌‌‌های ملکی و غیرمولد هدایت کنند، بار دیگر به عرضه ساخت‌وساز بازگردند. وی افزود: تا زمانی که اقتصاد ایران به اقتصاد بین‌الملل گره نخورد و پیوندهای گسسته شده در این زمینه احیا نشود، نمی‌توان انتظار بهبود در این حوزه و بسیاری دیگر از حوزه‌‌‌های اقتصادی را داشت.

پارادوکس تورمی بازار مسکن

/0 دیدگاه /در /توسط

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از برج ۸ طبقه‌‌‌ای «چالش بساز و بفروش‌ها»

دنیای‌اقتصاد : رکود سنگین و معنادار «مسکن‌‌سازی در پایتخت» که پیش‌‌تر براساس تیراژ پروانه ساخت اثبات شده بود، با گزارش جدید بانک مرکزی نیز تایید شد. سال گذشته حجم سرمایه‌‌گذاری در ساخت‌‌‌و‌سازهای مسکونی شهر تهران فقط ۵/ ۱ درصد رشد کرد آن هم در شرایطی که طبق گزارش رسمی، هزینه تولید کشوری مسکن در همان سال، ۷۰ درصد افزایش یافت. به این ترتیب، سرمایه‌‌گذاری واقعی در بازار ساختمانی تهران منفی بوده است. این رکود با وجود رشد قیمت، ناظران بازار را با پارادوکس روبه‌‌رو کرده است که جواب آن در ۸ مورد خلاصه می‌شود.

7

ورود بازار مسکن به پنجمین سال سپری شده از شروع رشد نامتعارف قیمت در کنار تمدید رکود سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال‌جاری، این سوال را ایجاد کرده که چرا خانه‌‌‌سازی در قله‌‌‌پیمایی قیمت مسکن به جای اینکه رونق پیدا کند، دچار رکود شده است؟ این پرسش را کسانی مطرح می‌کنند که معتقدند رشد قیمت مسکن در هر صورت منافع بیشتری نصیب سرمایه‌گذاران ساختمانی خواهد کرد و در نتیجه اکنون نیز انتظار می‌رود با قرار گرفتن سطح قیمت‌ها در اوج، تیراژ ساخت‌وساز افزایش پیدا کند. اما آمار تیراژ واحدهای مسکونی در سال 1400 و بهار 1401 از یکسو و نیز داده‌‌‌های جدید از میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی در یک سال 1400 از سوی دیگر، حکایت از وجود یک پارادوکس بزرگ در بازار مسکن دارد. در واقع برخلاف انتظار با وجود رشد قابل‌توجه قیمت‌ها، تمایل به سرمایه‌گذاری ساختمانی رو به افول بوده و نارضایتی سازنده‌‌‌ها در اوج رشد قیمت مسکن سوال برانگیز است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، پاسخ به ریشه پارادوکس اصلی بازار مسکن مبنی بر اینکه چرا با وجود اوج‌‌‌گیری قیمت مسکن، حجم ساخت‌وساز در تهران کاهش پیدا کرده است و نیز تایید رکود تاریخی خانه‌‌‌سازی در پایتخت را طیفی از فعالان بازار مسکن که البته به نظر می‌رسد عمدتا «سازنده» هستند، در صفحه اینستاگرام «دنیای‌اقتصاد» در قالب کامنت‌‌‌های ذیل یکی از پست‌‌‌های صفحه «دنیای‌اقتصاد» در این شبکه اجتماعی با مخاطبان این صفحه در میان گذاشته‌‌‌اند. «دنیای‌اقتصاد» 28 تیرماه با انتشار گزارشی با عنوان «بساز و بفروش‌ها در مارپیچ بازار» آمار مربوط به تیراژ ساخت‌وساز در تهران را بر پایه تعداد واحدهای مسکونی که در بهار امسال پروانه ساختمانی برای آنها صادر شده است، منتشر کرد که واکنش مخاطبان روزنامه در صفحه اینستاگرام و ذیل پست مربوط به گزارش مذکور را در پی داشته است. بررسی و تجمیع این کامنت‌‌‌ها به معمای پارادوکس تورمی مسکن پاسخ داده است.

فعالان ساختمانی که به بیان دیدگاه خود درباره علل رکود ساخت‌وساز پرداخته‌‌‌اند، به این پرسش پاسخ داده‌‌‌اند که چرا خانه‌‌‌سازی با وجود جهش قیمت مسکن به خواب عمیق زمستانی رفته است. مقصود از خواب زمستانی، سقوط تیراژ خانه‌‌‌سازی در پایتخت است که پس از ثبت رکورد تاریخی در سال 1400، همان میسر را در سه ماه اول امسال نیز ادامه داده است. سال گذشته در شهر تهران 40‌هزار و 500 واحد مسکونی پروانه ساختمانی از شهرداری دریافت کردند که این میزان به شدت از مقدار متعارف ساخت‌وساز در سال‌های پیش از رکود اخیر سرمایه‌گذاری ساختمانی کمتر بود. به این ترتیب آمار تجمیعی از میزان ساخت‌وساز در یک سال 1400 در پایتخت نشان داد خانه‌‌‌سازی در تهران به کف تاریخی رسید و یک رکورد حداقلی تاریخی را ثبت کرد. به طور کلی تیراژ ساختمانی در شهر تهران در وضعیت معمول سالانه بین 80 تا 100‌هزار واحد مسکونی بود اما از سال 94 به بعد از میزان آن کاسته شد. با این حال حتی در سال‌های 94 به بعد نیز عمدتا به طور میانگین سالانه 60 تا 65‌هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی دریافت می‌کرد. به این ترتیب آنچه در سال هفتم رکود پیاپی ساختمانی (1400) رخ داد، حتی از آمار سال‌های رکود نیز فاصله زیادی گرفت و به کانال 40‌هزار واحد تنزل یافت.

در بهار امسال نیز تعداد واحدهای مسکونی که توسط شهرداری تهران برای آنها پروانه ساختمانی صادر شده با افت 42‌درصدی نسبت به فصل مشابه سال 1400 همراه بوده و فقط 6‌‌‌هزار و 200 واحد مسکونی در این مدت مجوز ساخت دریافت کردند. به این ترتیب روند سقوط آزاد ساخت‌وساز در پایتخت در سه ماه اول امسال هم ادامه پیدا کرده است.

اما افزون بر این داده‌‌‌ها که روایتگر رکود ساختمانی است، گزارش جدید بانک مرکزی از نماگرهای اقتصادی مربوط به زمستان 1400 نیز که وضعیت یک سال گذشته را تشریح می‌کند، حکایت از افت شدید حجم سرمایه‌گذاری در پایتخت دارد. گزارش نماگر اقتصادی حاوی بخشی است که میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی را به تفکیک تهران، شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری اعلام می‌کند.

بر اساس این گزارش در یک سال 1400 سرمایه‌گذاری ساختمانی در شهر تهران فقط 5/ 1‌درصد افزایش یافته است. اگرچه ممکن است این رشد اسمی بسیار ناچیز در میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی برای گروهی امیدوارکننده و معنادار باشد و این طور تلقی کنند که سرمایه هرچند به میزان کم، به ساخت‌وسازهای پایتخت تزریق شده است؛ اما میزان رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی در تهران بر اساس داده‌‌‌ای این گزارش «منفی» بوده است؛ واقعیتی که در تحلیل شرایط کنونی بازار ساخت‌وساز نمی‌توان نسبت به آن اغماض کرد.

بر اساس این گزارش میزان رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی در تهران طی یک سال 1400 حدود 68‌درصد منفی بوه است؛ چراکه در گزارش نماگر اقتصادی اعلام شده شاخص بهای خدمات ساختمانی و نیز شاخص بهای تولیدکننده مصالح ساختمانی در سالی که گذشت به ترتیب 51 و 82‌درصد گزارش شده است. همچنین محتوای گزارش چندی پیش مرکز آمار از تورم مصالح ساختمانی در تهران گویای رشد 70‌درصدی قیمت مصالح به طور میانگین در پایتخت بوده است. مجموع این داده‌‌‌ها حکایت از آن دارد که به طور متوسط هزینه تولید مسکن در تهران در سال 1400 نسبت به سال 99 حدود 70‌درصد افزایش داشته است. با توجه به این تورم، اگر قرار بود در سال 1400 نیز به اندازه سال 99 سرمایه‌گذاری ساختمانی صورت گیرد، قاعدتا باید رشد اسمی سرمایه‌گذاری به میزان 70‌درصد محقق می‌‌‌شد، اما توجه به سرمایه‌گذاری 78‌هزار میلیارد تومانی در تهران،  این رشد فقط 5/ 1‌درصد بوده است. به این ترتیب ساخت‌وساز به لحاظ میزان سرمایه‌گذاری در تهران آب رفته و رشد واقعی آن منفی بوده است.

گزارش نماگر اقتصادی نشان می‌دهد وضعیت در کل کشور نیز تفاوت عمده‌‌‌ای با تهران نداشته و در سال 1400 با رقم 460‌هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری ساختمانی در کل کشور 41‌درصد رشد اسمی داشته‌که  مقایسه آن با تورم 70‌درصدی هزینه ساخت حکایت از آن دارد که در کشور نیز میزان رشد واقعی سرمایه‌گذاری حدود 30‌درصد منفی بوده است.

این در حالی است که در سال 99 میزان رشد اسمی سرمایه‌گذاری ساختمانی 40‌درصد و تورم هزینه ساخت 65‌درصد بوده است. بنابراین تغییرات واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال 99 نسبت به سال قبل از آن به میزان کمتری (حدود 25‌درصد) منفی بوده است. همچنین در یک سال 98 نه تنها رشد اسمی، بلکه رشد واقعی نیز در میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور گزارش شده است؛ به این ترتیب که میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی در آن سال نسبت به یک سال 97 با رشد اسمی 49‌درصدی و رشد واقعی 10‌درصدی همراه بود. به این ترتیب وضعیت گزارش شده از سال 1400 در حوزه بخش مولد سرمایه‌گذاری ملکی یعنی بازار ساخت‌وساز، قابل تامل است.

گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد  حتی با فرض اینکه تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در شهر تهران در یک سال 1400 افزایش یافته باشد، میزان سرمایه‌گذاری در این حوزه در سال مذکور با تغییرات منفی همراه بوده است. به بیان دیگر، زمانی که یک پروانه ساختمانی برای تخریب و نوسازی در یک قطعه زمین شهری صادر می‌شود، در گام‌‌‌های بعدی باید به تدریج سرمایه به این پروژه تزریق شود تا کار به شکل قابل قبول پیش برود و واحدهای تکمیل شده پس از 18 ماه یا حداکثر 24 ماه آماده عرضه به بازار مسکن شود.  به این ترتیب در شرایطی که گزارش رسمی از میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی، افت را روایت می‌کند، عملا عملیات ساختمانی در ساخت‌وسازها چندان رو به جلو گزارش نشده تا به موقع به مرحله عرضه برسد و از این بابت سال 1400 یک موقعیت هشدارآمیز در کل کشور، به‌ویژه در شهر تهران گزارش شده است.

هشت چالش پیش روی سازنده‌‌‌ها

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، چیدمان اظهارنظرهای فعالان بازار مسکن در بخش نظرات ذیل یکی از پست‌‌‌های اینستاگرامی «دنیای‌اقتصاد» در خصوص سقوط تاریخی تیراژ ساخت در پایتخت به شکل‌‌‌گیری یک برج هشت‌‌‌طبقه از چالش‌هایی که بساز و بفروش‌ها با آن روبه‌رو هستند، منجر می‌شود؛ چالش‌هایی که معلوم می‌کند چرا در سال 1400 با وجود اینکه همچنان رشد خفیف قیمت مسکن در شهر تهران ادامه داشت، اما انگیزه ساخت‌وساز کاهش پیدا کرد.

یکی از این چالش‌های هشت‌‌‌گانه مساله کاهش انگیزه اجاره‌‌‌داری است که از سوی برخی سازنده‌‌‌ها به عنوان دغدغه مطرح شده است. سازنده‌‌‌ها معتقدند در شرایطی که برای خانه‌‌‌های خالی مالیات وضع شده، طبعا در بازاری که با رکود ساختمانی روبه‌رو بوده و فروش مسکن در این شرایط دشوارتر از همیشه است، قاعدتا آنها باید پس از تکمیل ساخت‌وساز، وارد بازار اجاره‌‌‌داری شوند. این در حالی است که تعیین سقف رشد اجاره‌‌‌بها با فاصله زیاد از سطح تورم عمومی از یکسو و نیز مصوبه تمدید خودکار قراردادها در سال‌جاری که ممکن است در سال آینده نیز تمدید شود از سوی دیگر، سبب شده آنها انگیزه حضور در بازار اجاره پس از تکمیل واحدهای مسکونی را از دست بدهند. به گفته فعالان ساختمانی، در شرایطی که آنها از فروش واحدهای تکمیل شده به دلیل کاهش شدید تقاضای خرید مصرفی ناتوان هستند و امکان خالی نگه داشتن واحدها یا ورود به بازار اجاره با عایدی متناسب با سطح تورم را ندارند، دلیلی برای شروع ساخت‌وساز جدید پیش روی خود نمی‌‌‌بینند.

چالش دوم و پرتکراری که در نظرات فعالان بازار مسکن مشاهده می‌شود، نبود متقاضی خرید در این بازار است. در حال حاضر میانگین قیمت یک واحد آپارتمان 50 مترمربعی در شهر تهران بر اساس میانگین قیمت معاملات خرداد به 2‌میلیارد تومان رسیده است و این یعنی حداقل بودجه مناسب برای خرید ملک در شهر تهران در تابستان امسال رقمی در همین حدود است. این در حالی است که استطاعت خرید خانه اولی‌‌‌ها به مراتب از این رقم پایین‌‌‌تر بوده و سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق برای زوجین نیز با توجه به هزینه بالایی که باید صرف خرید اوراق حق‌تقدم استفاده از این وام شود، حداکثر حول و حوش 300‌میلیون تومان در شهر تهران است. بنابراین پوشش وام مسکن در حال حاضر برای انجام یک خرید حداقلی در تهران حدود 15‌درصد است که عملا تاثیر چندانی بر میزان قدرت خرید متقاضیان مسکن ندارد و صرفا برای متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان قابل استفاده به نظر می‌‌‌رسد. چالش سومی که بساز و بفروش‌ها را از ساخت‌وساز جدید باز می‌دارد، تورم مصالح ساختمانی است که روند آن از سال گذشته سرعت گرفته و همچنان ادامه دارد.

افزون بر این مساله تورم مجوزهای ساختمانی و روند بوروکراتیک صدور مجوز ساخت در تهران یکی دیگر از چالش‌هایی است که چند تن از فعالان ساختمانی به آن اشاره کردند. سازنده‌‌‌ها از مسیر پر پیچ و خم اخذ مجوز ساخت از شهرداری تهران گلایه‌‌‌مند بوده و اعلام کردند که برای هر پروژه ساختمانی ناگزیر به ارائه چند تعهد محضری و نیز گواهی‌‌‌های امضای متعدد هستند. «دنیای‌اقتصاد» اخیرا در گزارشی با عنوان «ناکامی در تسهیل ساخت‌وساز» به این موضوع پرداخته بود که تعدد مجوزهای ساختمانی تا چه اندازه بر بی‌‌‌رغبتی به ساخت‌وساز اثرگذار است. در حال حاضر در عمده ساخت‌وسازهای تهران متوسط زمان صدور پروانه توسط مدیریت شهری پنج ماه اعلام شده است که عملا معادل حدود یک‌‌‌سوم زمان موردنیاز برای عملیات ساختمانی در یک پروژه ساختمانی است و زمان قابل‌توجهی به شمار می‌‌‌آید.

پنجمین چالش مورد اشاره از سوی سازنده‌‌‌ها مربوط به افزایش عوارض صدور پروانه ساختمانی است که از آن به عنوان یک مانع برای شروع پروژه جدید در سال 1401 یاد کرده‌‌‌اند. افزون بر این ناتوانی در فروش واحدهای تکمیل شده سال گذشته به عنوان چالشی دیگر از سوی برخی سازنده‌‌‌ها مطرح و با «دنیای‌اقتصاد»‌‌‌ در میان گذاشته شد. به عنوان مثال یکی از فعالان ساختمانی اصفهان اعلام کرد که با گذشت8 ماه از تکمیل یک ساختمان سه طبقه، هنوز موفق به فروش هیچ‌‌‌یک از واحدهای آن نشده است تا بتواند پروژه جدید را کلید بزند.

ششمین چالش سازنده‌‌‌ها در حال حاضر، کاهش صرفه فعالیت ساختمانی است. تحقیق میدانی از سازنده‌‌‌ها نشان می‌دهد هر چه میزان عایدی آنها از ساخت‌وساز به 25‌درصد نزدیک‌‌‌تر شود، انگیزه آنها برای فعالیت به مراتب کمتر می‌شود. بر اساس محتوای پژوهشی پیرامون بازدهی ساخت‌وساز در تهران که به سفارش مرکز مطالعات و برنامه‌‌‌ریزی شهرداری تهران انجام شده است، در یکی دو سال اخیر عایدی ساخت‌وساز به جز چند منطقه شمالی، در عمده مناطق شهر به 28‌درصد کاهش یافته و از کف حداقلی مورد انتظار سازنده‌‌‌ها یعنی 30‌درصد پایین‌‌‌تر است؛ وضعیتی که نشات گرفته از تورم بالای زمین و مصالح ساختمانی است و به عنوان یک مانع برای شروع پروژه‌‌‌های جدید ساختمانی معرفی شده است. در نهایت هشتمین چالش سازنده‌‌‌ها چشم‌‌‌اندازی است که از رکود بازار مسکن در ماه‌‌‌های آتی دارند. از آنجا که دستگاه‌های مختلف سنجش حباب مسکن نشان می‌دهد سطح فعلی قیمت‌ها بالاتر از محدوده مورد انتظار است، در صورتی که ریسک متغیر غیراقتصادی از طریق به نتیجه رسیدن مذاکرات برجام کاهش پیدا کند، استعداد افت قیمت واقعی مسکن در میان‌‌‌مدت به شکل موثری تقویت خواهد شد. گروهی از سرمایه‌گذاران ساختمانی با توجه به اینکه چشم‌‌‌انداز روشنی از آینده قیمت مسکن ندارند و نمی‌‌‌دانند آیا وضعیت رکود تورمی فعلی ادامه پیدا می‌کند یا اینکه بازار مسکن برای ورود به دوره رکود غیرتورمی و در واقع چربی‌‌‌سوزی آماده می‌شود، ترجیح می‌دهند از ورود به سیکل ساخت‌وساز جدید پرهیز کنند، چراکه نمی‌توانند برآورد دقیقی از آینده بازار مسکن داشته باشند. این شاید مهم‌ترین طبقه برج چالش‌های هشت‌‌‌گانه‌‌‌ای است که پیش روی سازنده‌‌‌ها قرار دارد.

معرفی عوامل رکود ساختمانی

/0 دیدگاه /در /توسط
رئیس کانون انبوه‌‌‌سازان عوامل موثر در بروز رکود بی‌‌‌سابقه ساختمانی را تشریح کرد. سیدمحمد مرتضوی در گفت‌‌‌وگو با «ایسنا» گفت: تولید مسکن در شهر تهران به حدود ۲۰۰۰ واحد در ماه رسیده که کمترین میزان طی ۱۸ سال اخیر محسوب می‌شود و از دلایل اصلی آن افزایش قیمت تمام شده، نبود سیاست‌های تشویقی، رشد هزینه صدور پروانه، مالیات و دستمزد است.

وی اظهار کرد: افزایش قیمت تمام شده ساخت، یکی از مهم‌ترین عوامل کاهش ساخت‌وساز به کمترین میزان ۱۸ سال اخیر است. وی افزود: در عمده مناطق کشور اقشاری که متقاضی مسکن هستند توانایی پرداخت هزینه‌‌‌های مسکن متناسب با تورم نهاده‌‌‌های ساختمانی و رشد قیمت تمام شده را ندارند. بنابراین بازار محدود می‌شود و تولیدکنندگان مسکن خواه ناخواه از ساخت‌‌‌وساز امتناع می‌کنند؛ زیرا سازندگان نگران این هستند که نتوانند واحدهای خود را با یک سود متعارف به فروش برسانند. طبق آمار بهار امسال هم‌‌‌اکنون در شهر تهران ماهانه حدود ۲۰۰۰ واحد مسکونی تولید می‌شود؛ در حالی که سال ۱۳۹۱ این رقم بیش از ۲۰‌هزار واحد در ماه بود. ساخت‌وساز در پایتخت نسبت به سال گذشته نیز ۴۲‌درصد کاهش نشان می‌دهد.  رئیس کانون انبوه‌‌‌سازان با بیان اینکه در زمان رکود، سیاست‌ها در بخش ساخت‌وساز باید تشویقی باشد گفت: در شرایط فعلی که با یک افت تاریخی در تولید مسکن مواجهیم دولت، مجلس، شهرداری‌‌‌ها و نهادهای بالادستی باید سیاست‌های تشویقی اعمال کنند. امروز نه تنها سیاست تشویقی نمی‌‌‌بینیم بلکه با ابزارهای مختلف اعم از مالیات و نرخ عوارض ساختمانی، حوزه ساخت‌وساز به نوعی دچار زیان شده است.  مرتضوی تاکید کرد: شهرداری‌‌‌ها در سراسر کشور طی سال‌جاری عوارض شهری را به میزان قابل‌توجهی افزایش داده‌‌‌اند بدون اینکه خبری از مشوق‌‌‌ها باشد. همچنین رشد حدود ۶۰‌درصدی دستمزدها را داشتیم که تاثیر حدود ۳۰‌درصدی در افزایش قیمت مسکن می‌‌‌گذارد.

وی با اشاره به تورم ۵۵‌درصدی قیمت نهاده‌‌‌های ساختمانی گفت: خیلی از فروشندگان مصالح علاقه‌‌‌ای به فروش ندارند و مرتب می‌‌‌خواهند قیمت محصولات خود را به‌‌‌روز کنند. این وضعیت حامل افزایش قیمت نهاده‌‌‌های ساختمانی در آینده است و همه چیز را در بخش مسکن دچار بی‌‌‌ثباتی و ابهام می‌کند.  رئیس کانون انبوه‌‌‌سازان، کاهش تولید مسکن را دارای آثار زیانباری در سال‌های آینده دانست و گفت: طبیعتا رشد هزینه‌‌‌های ساخت با فاصله‌‌ زمانی به شکل افزایش قیمت مسکن در آینده بروز می‌کند. باید با یکسری سیاست‌های کلان و تعریف الگوهای جدید ساخت‌وساز حمایت‌‌‌هایی از حوزه تولید مسکن صورت گیرد. لازم است سرمایه‌‌‌های بخش خصوصی را که سرگردان است به حوزه مسکن بیاوریم و از سازندگان در هر شرایطی حمایت کنیم. حتی طرح‌‌‌های خرید تضمینی مسکن را داشته باشیم که مسبوق به سابقه است.

تعامل با دولت برای مسکن ملی

مرتضوی با اعلام اینکه کانون انبوه‌‌‌سازان در حال دستیابی به توافقاتی با وزارت راه و شهرسازی در طرح نهضت ملی مسکن است، تاکید کرد: سازندگان درخصوص قیمت نهضت ملی مسکن، اختلاف‌نظرهایی با وزارت راه و شهرسازی دارند که در حال برطرف شدن است. مذاکرات و جلسات خوبی در هفته‌‌‌های گذشته داشتیم و پیش‌بینی ما این است که بتوانیم به یک توافق مشترک برسیم.  وی درباره این مساله که بعضی از سازندگان از قیمت متری ۸ تا ۱۰‌میلیون تومان سخن می‌‌‌گویند توضیح داد: ما قیمت مشخصی را به وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد نداده‌‌‌ایم. نظر ما این است که با توجه به تغییرات نرخ تمام شده، یک بار دیگر به صورت کارشناسی قیمت‌ها را ارزیابی کنیم و به جمع‌‌‌بندی برسیم.  به گفته مرتضوی، همکاران ما قیمت مفید را در نظر می‌‌‌گیرند و وزارت راه و شهرسازی قیمت غیرمفید را مدنظر دارد. بخشی از تفاوت در همین تبدیل نهفته است. حدود ۲۰ تا ۳۰‌درصد اختلاف‌نظر داریم که باید آن را حل کنیم.

سقوط تاریخی تولید مسکن

/0 دیدگاه /در /توسط

بساز و بفروش‌ها در مارپیچ بازار

تيراژ توليد مسكن نسبت به كف تاريخي پارسال ۴۲ درصد ديگر سقوط كرد

توقف جريان عرضه خانه در پنج‌‌ضلعي

دنياي‌اقتصاد : سردترین فصل ساخت‌و‌ساز در پایتخت برای بهار۱۴۰۱ به ثبت رسید. تیراژ تولید مسکن در تهران طی فصل اول امسال به پایین‌ترین میزان طی حداقل ۱۸سال گذشته سقوط کرد. این رکود تاریخی خانه‌سازی بیش از هر عاملی، متاثر از «جهش دوباره قیمت مسکن» در ابتدای سال جاری است که باعث نااطمینانی سرمایه‌گذاران ساختمانی به آینده و ناتوانی بیشتر آنها در فروش و در نتیجه انصراف از ادامه فعالیت شد. سازنده‌ها در مارپیچ تورم ملکی گیر افتاده‌اند؛ به‌طوری‌که «رشد بیشتر قیمت» باعث تشدید خروج آنها از بازار ساخت می‌شود و برعکس.

10

رکورد جدید از سقوط تیراژ ساخت مسکن در پایتخت ثبت شد. اگرچه سال 1400 تیراژ ساخت مسکن در تهران به کف تاریخی رسید، اما آمار جدید از پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سه ماه نخست امسال حکایت از آن دارد که تیراژ تولید مسکن در تهران نسبت به کف تاریخی پارسال 42 درصد دیگر سقوط کرد. بهار پارسال در تهران برای 10 هزار و 700 واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شد که این میزان در بهار امسال به شش هزار و 200 واحد تنزل پیدا کرده است. بررسی «دنیای اقتصاد» از عوامل موثر بر این رخداد حکایت از گیر کردن بساز و بفروش‌ها در مارپیچ بازار مسکن دارد؛ مارپیچی که به واسطه سیکل معیوب تورم ساخت مسکن و اثر آن بر میزان سرمایه‌‌گذاری ساختمانی شکل گرفته است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، داده‌های مربوط به آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در سه ماه نخست امسال نشان می‌دهد بهار تولید مسکن 1401، زمستانی سپری شد. بر اساس این آمار که در اختیار «دنیای اقتصاد»‌‌ قرار گرفته است، تیراژ تولید مسکن در فصلی که گذشت، حتی نسبت به برش فصلی رکود تاریخی تولید مسکن در سال 1401 هم 42 درصد افت کرده و پایتخت از کف تاریخی خانه‌‌سازی هم دوباره سقوط کرده است. در واقع تعداد واحدهای مسکونی در حال ساخت که بهار امسال برای آنها پروانه ساختمانی صادر شده، تقریبا نصف این تعداد در فصل مشابه پارسال است. بنابراین بهاری که گذشت برای سازنده‌ها حال و هوای کاملا زمستانی داشت.

اما پیام این آمار زمانی به‌طور کامل دریافت می‌شود که روند طی شده در بازار سرمایه‌‌گذاری ساختمانی طی سال‌های اخیر مرور شود. سال گذشته در شهر تهران برای ساخت 40 هزار و 500 واحد مسکونی پروانه توسط شهرداری تهران صادر شد.1400 در واقع هفتمین سال رکود سنگین سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در تهران بود، اما روند افت ساخت‌و‌ساز به شکلی ادامه پیدا کرد که این سال در مقایسه با شش سال قبل از آن (سال‌های 94 تا 99) خود واجد یک رکورد بی‌‌سابقه شد. در واقع تیراژ ساختمانی که در تهران در وضعیت نرمال سالانه بین 80 تا 100 هزار واحد مسکونی بود، از سال 94 به بعد به حدود 60 تا 65 هزار واحد کاهش پیدا کرد اما این وضعیت نیز پایدار نبود و پارسال حجم ساخت‌و‌ساز از کف رکوردی چند سال قبل از آن نیز پایین‌‌تر رفت و به 40 هزار و 500 واحد رسید.

عوامل مختلفی بر رکود دنباله‌‌دار سرمایه‌‌گذاری ساختمانی طی سال‌های اخیر اثرگذار بود که در این بین جهش بی‌‌سابقه قیمت مسکن در سال‌های 97 تا 99، پرتاب متقاضیان مصرفی خرید ملک به بیرون بازار به دلیل عدم تناسب بین سطح قیمت‌‌ها و استطاعت خریداران و در نتیجه کاهش تقاضای پایدار مسکن در بازار و در نهایت از بین رفتن قدرت خرید خانه‌‌اولی‌‌ها ناشی از تورم، اثر به مراتب بیشتری بر وضعیت ساخت‌و‌ساز داشته است. در بازاری که به دلیل وضعیت خاص ناشی از جهش و نبود قدرت خرید متقاضیان مسکن، سازنده‌ها در فروش واحدهای خود ناکام هستند، روندی شکل می‌گیرد که عملا دو‌سر باخت محسوب می‌شود؛ به این معنا که هم سازنده‌ها و هم متقاضیان خرید مسکن، بازنده این روند خواهند بود.

ماجرای وضعیت دو‌سر باخت بازار مسکن این است که سازنده‌ها به دلیل ناتوانی در فروش واحدهای تکمیل‌شده با توجه به فاصله زیاد سطح قیمت‌‌ها با استطاعت اغلب متقاضیان مصرفی ملک عملا نمی‌توانند سیکل سرمایه‌‌گذاری ساختمانی را از سر بگیرند. این موضوع به کاهش ساخت‌و‌ساز جدید منجر می‌شود و در نتیجه کمبود عرضه آپارتمان در بازار مسکن نتیجه طبیعی آن خواهد بود. در بازاری که عرضه با کمبود مواجه است، قیمت مسکن قاعدتا با افزایش روبه‌رو خواهد شد و سازنده‌ها با مشاهده این وضعیت که خرید و فروش با افزایش دوباره سطح قیمت‌‌ها دشوارتر می‌شود، بیش از پیش از سرمایه‌‌گذاری ساختمانی جدید پرهیز می‌کنند.

وضعیتی که سازنده‌ها اکنون در آن گیر افتاده‌‌اند را می‌توان به «مارپیچ» تعبیر کرد؛ تعبیری که در علم اقتصاد برای توصیف رابطه بین تورم و دستمزد در اقتصادهای بیمار تحت تاثیر اتخاذ سیاست‌های پولی مشکل‌‌ساز استفاده می‌شود. مقصود از مارپیچ تورم و دستمزد این است که در غیاب سیاست پولی مناسب، سعی می‌شود برای مبارزه با کاهش قدرت خرید خانوارها، از افزایش حداقل دستمزد استفاده شود. این در حالی است که نفس افزایش دستمزد خود موجب بالاتر بردن تقاضا برای کالا و خدمات خواهد شد و چون در سمت عرضه کالا و خدمات، افزایشی رخ نمی‌دهد، در نهایت این اقدام خود تورم‌‌زا خواهد بود چراکه به دنبال افزایش تقاضا با عرضه ثابت، قیمت‌‌ انواع کالا و خدمات رشد خواهد داشت. به این ترتیب وضعیت بغرنج اقتصادی مذکور به بروز پدیده مارپیچ تورم و دستمزد تعبیر می‌شود که حکایت از اثر متقابل افزایش دستمزد بر افزایش تورم و مسیر نزولی اقتصادی که شهروندان در چنین شرایطی می‌‌پیمایند، دارد.

اما در بازار مسکن چه اتفاقی افتاده که می‌توان از آن به «مارپیچ» تعبیر کرد؟ ماجرا از این قرار است که سازنده‌ها به دلیل شرایط ناشی از جهش و رکود بازار معاملات ملکی در چند سال اخیر، عملا با شرایطی روبه‌رو هستند که حلقه پایانی زنجیره بازار مسکن در آن کار نمی‌کند. مقصود از حلقه آخر، وجود تقاضای خرید موثر در بازار مسکن است که در حال حاضر فقدان این تقاضا به دلیل نبود استطاعت خرید ناشی از تورم مسکن دردسرساز شده است. به این ترتیب سازنده‌ها از فروش واحدهای تکمیل‌شده سال‌های اخیر ناتوان هستند و این در حالی است که اصل این ناتوانی در فروش، خود به کاهش عرضه منجر می‌شود و کاهش عرضه پدیده‌‌ای است که به‌طور طبیعی به افزایش تورم در بازار مسکن منجر خواهد شد. در پی افزایش تورم ملکی ناشی از کاهش عرضه نیز، به تدریج گروه بیشتری از متقاضیان مسکن به بیرون از بازار پرتاب خواهند شد و این یعنی وضعیت سرمایه‌‌گذاری ساختمانی طی این روند بغرنج‌‌تر خواهد شد. نتیجه مارپیچی که سازنده‌ها در آن گیر کرده‌‌اند، چیزی جز این نیست که آنها از فعالیت ساختمانی باز می‌‌مانند و رسیدن به پایین‌‌تر از کف ساخت‌و‌ساز در تهران طی سه ماه نخست امسال، ناشی از همین وضعیت است.

 خرداد «شبه‌تعطیل» در بازار ساخت‌و‌ساز

به گزارش «دنیای اقتصاد»، بررسی کلی وضعیت بازار ساخت‌و‌ساز در تهران نشان می‌دهد سرمایه‌‌گذاران ساختمانی درون یک پنج‌‌ضلعی محبوس شده‌‌اند و اگر متغیرهای اقتصادی و غیراقتصادی در جهت بر هم خوردن این وضعیت تغییر نکند، راهی به بیرون از این پنج‌ضلعی ندارند. شرایط فعلی به حدی برای سازنده‌ها نامطلوب است که سبب شده میزان تقاضای ساخت‌و‌ساز در یک ماه خرداد با تنزل چشمگیر و دور از انتظار روبه‌رو شود. جدای از اینکه تیراژ ساخت شهر تهران در بهار امسال به پایین‌‌تر از کف تاریخی پارسال رسیده، در خرداد فقط برای ساخت 1600 واحد مسکونی پروانه صادر شده که تقریبا برابر با تیراژ ساخت در فروردین امسال (ماه نیمه تعطیل بازارها) است و این یعنی خرداد 1401 وضعیتی «شبه‌تعطیل» در بازار فعالیت‌‌های ساختمانی داشته است.

اتفاقا در خرداد ماه میانگین قیمت مسکن در معاملات شهر تهران با رشد ماهانه 5/ 8 درصدی همراه شد که طی حدود سه سال قبل از آن بی‌‌سابقه بوده است. به این ترتیب جهش دوباره قیمت مسکن در ماه پایانی بهار امسال، رکود دوباره تولید مسکن را رقم زد. اضلاع سلولی که فعالان بازار ساخت‌و‌ساز در آن گیر کرده‌‌اند را ضعف قدرت خرید، پیش‌‌بینی ناپذیری آینده قیمت‌‌ها و نبض معاملات مسکن، سخت‌‌تر شدن فروش واحدهای تکمیل شده تحت تاثیر روند تورمی احتمالی در آینده، ادامه روند تورمی در بازار مصالح ساختمانی و افزایش هزینه ساخت و در نهایت صرفه بیشتر نگهداری ساختمان‌های نیمه‌‌تمام از تکمیل و فروش آنها برای شروع ساخت‌و‌ساز جدید تشکیل می‌دهد. درباره ضلع آخر، فعالان ساختمانی عنوان می‌کنند که به دلیل تورم مصالح و نبود قدرت خرید، عملا عایدی ساخت و‌ساز کاهش پیدا کرده و به حدود 30 تا 35 درصد رسیده است؛ این در حالی است که آنها معتقدند در صورتی که وضعیت تورمی در بازارهای مختلف مهار نشود، نگهداری ساخمان‌‌های نیمه‌‌تمام برای آنها به صرفه‌‌تر خواهد بود و ارزش دارایی آنها به این ترتیب حفظ می‌شود.

 راه برون‌‌رفت از سیکل معیوب ملکی

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در بهار امسال حدود هشت‌‌هزار واحد مسکونی نوساز و تازه‌‌ساز معامله شده که در مقایسه با صدور شش‌‌هزار و 200 پروانه ساختمانی، روایتگر بر هم خوردن تعادل حداقلی بین عرضه و تقاضای این واحدهاست. حتی اگر با توجه به دوره یک تا دو ساله ساخت و تکمیل واحدها، تیراژ ساخت بهار پارسال را با معاملات بهار امسال مقایسه کنیم، تقریبا میزان ساخت و فروش سر به سر است که وضعیت بهتری نسبت به کمبود نوساز است، اما در عین حال شرایط ایده‌‌آل این است که میزان ساخت‌و‌ساز از میزان تقاضا پیشی بگیرد. به هر ترتیب فصل اول سال هشتم رکود سنگین ساختمانی با ادامه سقوط ساخت‌و‌ساز سپری شد و این در حالی است که به باور کارشناسان، ادامه این وضعیت مسیر را برای پایان دادن به رکود معاملات مسکن سخت می‌کند.

آنچه بیش از هر چیز سبب شده سازنده‌ها از بازار فعالیت ساختمانی در تهران خارج شوند، نااطمینانی نسبت به آینده است و این در حالی است که تمرکز سیاستگذار بخش مسکن به جای رفع این نااطمینانی، بر تقویت عرضه به شکل ساخت گلخانه‌‌ای مسکن در قالب طرح مسکن‌‌سازی یک میلیونی است. از دیدگاه کارشناسان، سیکل معیوب شکل گرفته در بازار ساخت‌و‌ساز در صورتی از کار خواهد افتاد که به واسطه اقداماتی از جنس اقتصادی و غیراقتصادی در داخل و خارج از بازار مسکن، از نااطمینانی به آینده کاسته شود.

کلیدی‌‌ترین برنامه دولت برای نجات بازار مسکن از رکود عمیق ساخت‌و‌ساز می‌تواند مهار تورم باشد که اقدامی امیدآفرین تلقی می‌شود و فعالان بازارهای مختلف از جمله سرمایه‌‌گذاران ساختمانی را به از سر‌گیری فعالیت تحریک می‌کند. همچنین کاهش ریسک ناشی از وضعیت متغیر غیراقتصادی یعنی مذاکرات رفع تحریم‌ها می‌تواند به ثبات اقتصادی و مهار تورم کمک کند. طبعا در بازار بدون تورم فضا برای سرمایه‌‌گذاری ساختمانی فراهم خواهد بود. اما آنچه روشن است این است که اگر بهبودی در آمار ساخت‌و‌ساز حاصل نشود و تیراژ بهار در سه فصل بعدی امسال هم تکرار شود، کل تعداد واحدهای مسکونی که مجوز ساخت برای آنها صادر شده در پایان امسال به حدود 30 هزار واحد می‌‌رسد که معادل یک فصل فعالیت ساختمانی در وضعیت طبیعی بازار (پیش از جهش مسکن در سال 97) است. بنابراین دغدغه و تمرکز سیاستگذار بخش مسکن در حال حاضر بیش و پیش از هر چیز، باید نجات سازنده‌ها از مارپیچی که مانع از ادامه فعالیت آنها شده است، باشد.

© کلیه حقوق برای شرکت عمران آبشار اسپادانا محفوظ است . - طراحی توسط مصطفی مولایی