ردیابی 15 وعده اصلی در بخش مسکن یک سال بعد از استقرار دولت سیزدهم، نقشه راه متولی مسکن برای سال دوم را تشریح می‌کند. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت تحقق برنامه‌‌‌های اعلام شده در بخش مسکن یکسال بعد از آغاز به کار دولت سیزدهم، نشان می‌دهد، قبولی متولی مسکن در سال دوم استقرار دولت فعلی در گرو بازگشت سیاستگذار بازار ملک به متن صفحه 16 برنامه اعلامی از سوی وزیر راه وشهرسازی است. 12 مرداد سال گذشته، همزمان با برگزاری مراسم تنفیذ ابراهیم رئیسی، دولت سیزدهم رسما آغاز به کار کرد. بعد از شروع به کار دولت سیزدهم، وزیر راه وشهرسازی با حضور در مجلس برنامه‌‌‌های این وزارتخانه برای بخش مسکن را تشریح کرد.

در این برنامه در حالی 15 وعده اصلی برای ارتقای بخش مسکن و کمک به خانه‌‌‌دار شدن گروه‌‌‌های هدف همزمان با تنظیم قیمت‌ها در این بخش مورد تاکید قرار گرفته بود که در صفحه 16 این برنامه، اعلام شده بود در هیچ کجای دنیا حکمرانی مسکن و شهرسازی بدون نگاه توامان به ابزارهای مالی و مالیاتی به توفیق نرسیده است و تجربه جهانیان نشان می‌دهد برای حل مشکل بسیار اساسی مسکن باید نگاهی فرابخشی به این موضوع داشته باشیم. این چند سطر از برنامه مفصلی که متولی مسکن به عنوان نقشه راه دولت در این حوزه، بر آن تاکید کرده بود در واقع شرط موفقیت دولت در تحقق وعده‌‌‌هایی است که با گذشت یکسال از استقرار دولت فعلی، همچنان موفقیت چندانی در وصول به آنها مشاهده نمی‌شود.

دیدگاه‌‌‌های کارشناسی نشان می‌دهد چنانچه دولت بخواهد در ادامه مسیر خود و برای سال دوم، در این بخش موفق شود باید به این برنامه و به‌خصوص این بند از آن مراجعه کند. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد دولت در راستای تحقق برنامه‌‌‌هایی که سال گذشته وهمزمان با شروع فعالیت خود وعده کرده بود، سه گام مهم را پیش‌‌‌رو دارد که در راستای آن باید ضمن هدایت سرمایه‌‌‌ها به مسیرهای مولد ملکی و مسدود‌‌‌سازی فعالیت‌های غیرمولد، توان خانوارهای مصرفی برای ورود به بازار ملک را نیز تقویت کند. مسیر تحقق این سه گام اصلی نیز از بازار سرمایه و اتصال پل بورسی بین این بازار و بازار مسکن از یکسو و همچنین ایجاد ریسک وهزینه برای ملاکان و سفته‌‌‌بازان، ایجاد انگیزه برای عرضه املاک منجمد به بازار و همچنین تقویت قدرت خرید خانوارها از مسیر متنوع‌‌‌سازی سبدهای تامین مالی و تسهیلاتی عبور می‌کند.

15 وعده برای مسکن

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از کارنامه یکساله دولت سیزدهم در بخش مسکن یکسال بعد از شروع به کار این دولت، نشان می‌دهد، وضعیت اجرای برنامه‌‌‌ای که سال گذشته از سوی متولی مسکن در این بخش تشریح و بر ضرورت عملی شدن آن به صورت فوری و ضربتی برای بهبود شاخصه‌‌‌های مهم بخش مسکن، تاکید شد، در سال اول، چندان مطلوب نبوده و می‌توان گفت تقریبا هیچ‌کدام از این برنامه‌‌‌ها یا به طور کامل یا به طور کلی اجرایی نشده است.

در این برنامه مهم، وضعیت بازار مسکن نامطلوب و مواجه با مشکلات و مسائل بسیار زیادی توصیف و اعلام شده بود: «بخش مسکن در سال‌های اخیر، با نبود سیاست‌های مشخص در وضعیت تعلیق و بلاتکلیفی به سر برده و مردم اکنون در دشوارترین وضعیت معیشتی خود از حیث نرخ برخورداری از مسکن و جایگاه مسکن در سبد هزینه خانوار هستند.»

این در حالی است که در این برنامه تاکید شده بود که نقشه راه عبور از بحران فعلی در بخش مسکن اجرای برنامه‌‌‌های مهمی در این حوزه است که می‌توان آن را در 15 بخش اصلی طبقه‌‌‌بندی کرد و مورد توجه قرار داد. ضمن اینکه در این برنامه تاکید شده بود که هیچ برنامه وسیاست موفقی در حوزه مسکن در دنیا و کشورهای پیشرفته اجرا نشده است مگر آنکه نگاه متولی مسکن این کشورها به بخش مسکن از مسیر تامین ابزارهای تامین مالی و به کارگیری اهرم‌‌‌های مالیاتی به منظور به صفر رساندن انگیزه‌‌‌های سفته‌‌‌بازی و ملاکی و هدایت سرمایه‌‌‌ها از بخش‌‌‌های غیرمولد ملکی (معاملات مکرر و سفته‌‌‌بازانه) به بخش‌‌‌های مولد (ساخت وعرضه) عبور کند. در این مسیر استفاده از ابزارها واهرم‌‌‌های مهم مالیاتی در کنار ایجاد انگیزه و مسیرهای بورسی برای جذب سرمایه‌‌‌های خرد وکلان مردمی به حوزه مولد ملکی ضروری است.

رئیس‌‌‌جمهوری نیز در اولین نشست مطبوعاتی خود بعد از مراسم تنفیذ، ساماندهی بازار مسکن را از مسیر مسدودسازی مسیرهای سرمایه‌گذاری غیرمولد ملکی و از بین بردن سفته‌‌‌بازی در این بازار و همچنین هدایت سرمایه‌‌‌ها به سمت فعالیت‌های مولد، از مهم‌ترین برنامه‌‌‌های دولت سیزدهم اعلام کرد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اولین و یکی از مهم‌ترین برنامه‌‌‌هایی که سال گذشته به عنوان نقشه راه دولت سیزدهم در بخش مسکن بر آن تاکید شد، سیاست «بهسازی سالانه حداقل 270 محله و10‌درصد مساحت بافت فرسوده» در کشور بود. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد این برنامه که از سال‌های قبل نیز به عنوان یکی از سیاست‌های اصلی در بخش مسکن مطرح بود، در سال اول استقرار دولت سیزدهم موفقیت‌آمیز نبوده ومحقق نشد. هم‌‌‌اکنون تعداد زیادی از محلات و واحدهای مسکونی واقع در بافت‌‌‌های فرسوده نیازمند بازسازی، نوسازی و بهسازی هستند که علاوه بر وجود ضرورت برای نوسازی آنها به دلیل حفظ جان ومال شهروندان، بستر مناسبی برای تامین نیاز مسکن سایر شهروندان در هسته میانی و نقاط کانونی شهرها هستند.

برنامه یا سیاست دومی که در نقشه راه دولت برای بخش مسکن در سال گذشته مورد توجه و تاکید قرار گرفت، «توسعه بازار تامین مالی مسکن»بود. تخصیص بخش قابل‌توجه اعتبارات بازار پول به تامین مالی مسکن، راه‌اندازی صندوق ملی مسکن جهت پایدارسازی منابع موردنیاز بخش مسکن و همچنین تامین منابع موردنیاز جهت کاهش سود تسهیلات بانکی و بخشی از هزینه‌‌‌های تامین مسکن خانوارهای کم‌درآمد، بخشی از برنامه‌‌‌هایی بود که برای تحقق این هدف مورد اشاره قرار گرفت. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد در این زمینه نیز طی یکسال اخیر عملکردها مطلوب نبوده است.

«فراهم کردن زیرساخت ثبت رسمی پیش‌‌‌فروش مسکن»سومین هدف مورد تاکید در برنامه اعلامی از سوی متولی مسکن در آغاز به کار دولت سیزدهم بود. در برنامه تشریحی که از سوی وزیر راه وشهرسازی در سال گذشته اعلام شد:«پیش‌فروش مسکن بر بستر سامانه‌های تایید صلاحیت شده مشتمل بر متون قراردادی استاندارد و شروط از پیش تعیین شده و قابل شخصی سازی، باقابلیت احراز شروط توسط نهادهای بیمه‌گر دارای مسوولیت تضامنی، امکان اعمال غیر‌قضایی شروط قرارداد در صورت عدم‌پایبندی طرفین به آنها و امکان اخذ ثمن قرارداد و انتقال آن به طرف دیگر پس از احراز اجرای تعهدات مجری» از مهم‌ترین سیاست‌هایی است که باید در بخش مسکن اجرایی شود. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد به‌رغم وجود تقاضای بسیار زیاد از سوی متقاضیان مصرفی برای پیش خرید مسکن و در حالی که هم‌‌‌اکنون وبه دنبال جهش طولانی‌مدت قیمت مسکن عملا تقاضای مصرفی وبه‌خصوص خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها از منابع مالی کافی برای خرید واحدهای مسکونی آماده برخوردار نیستند، قفل چند ساله بازار پیش‌‌‌فروش به دلیل وجود موانع وابهامات قانونی در این زمینه همچنان پابرجاست. باز شدن قفل بازار پیش‌فروش علاوه بر آنکه مسیری مطمئن و نسبتا امکان‌‌‌پذیرتر برای خانه‌‌‌دار شدن بخشی از خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها ایجاد خواهد کرد در تامین مالی پروژه‌‌‌های ساخت مسکن و کمک به سازنده‌‌‌ها برای افزایش عرضه مسکن موثر است. با گذشت یکسال از تاکید دولت سیزدهم برای بازگشایی این قفل وهموار شدن مسیر پیش‌‌‌فروش مسکن، همچنان اقدامی موثر در این زمینه صورت نگرفته است و قفل بازار پیش‌‌‌فروش کماکان پابرجاست.

اجاره‌‌‌داری حرفه‌‌‌ای همچنان مغفول!

متولی مسکن در حالی در برنامه خود برای بخش مسکن بر «شکل‌‌‌گیری بازار اجاره‌‌‌داری مسکن با ایجاد و حضور شرکت‌های بزرگ مقیاس»، تاکید کرده وآن را لازمه تنظیم بازار اجاره عنوان کرده که طی یکسال اخیر اقدامی در این زمینه صورت نگرفته است. در برنامه‌‌‌ای که پارسال برای اجرا در چهار سال پیش‌‌‌رو مورد تاکید قرار گرفت، اعلام شد: «ایجاد شرکت‌های عمومی و خصوصی برای ساخت و عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌‌‌ای و همچنین احداث واحدهای مسکونی استیجاری برای دهک‌‌‌های کم‌‌‌درآمد جامعه» از مهم‌ترین ضرورت‌‌‌هاست. این در حالی است که در غیاب اجرای این برنامه، بازار اجاره مسکن طی یکسال گذشته یکی از ملتهب‌‌‌ترین دوره‌‌‌های خود را پشت سر گذاشته است.

پنجمین برنامه مورد اشاره در این برنامه بر «جلوگیری از بورس بازی و خرید وفروش‌های سوداگرانه مسکن» تاکید داشت. در این برنامه نسبت به تسریع در ارائه طرح یا دریافت لایحه مالیات بر عایدی سرمایه در حوزه مسکن جهت جلوگیری از ‌‌‌بورس بازی و خریدوفروش های سوداگرانه مسکن و اجرای ماده 54 مکرر و ماده 169 مکرر قانون مالیات های مستقیم در جهت اخذ مالیات از خانه‌‌‌های ‌‌‌خالی برای  واردکردن این خانه ها به چرخه مصرف تاکید شده بود. این در حالی است که به‌رغم این تاکید صورت گرفته در حوزه مقابله با سفته‌‌‌بازی، سوداگری، ملاکی و انجماد واحدهای مسکونی طی یکسال گذشته عملا اقدام اجرایی مشخصی صورت نگرفته است.

«ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال» را شاید بتوان مهم‌ترین سیاست مورد تاکید دولت در این برنامه و طی یکسال اخیر عنوان کرد. این برنامه یا سیاست از همان ابتدای آغاز به کار دولت سیزدهم مورد تاکید قرار گرفت و عمده توان دولت در بخش مسکن طی یکسال گذشته به این امر اختصاص یافت. با این حال، این سیاست نیز در سال اول به طور کامل اجرایی نشد و یک‌میلیون مسکن در کشور در سال اول اجرای این سیاست، ساخته نشد. با این حال، تلاش‌‌‌ها و اقدامات دولت برای تحقق این سیاست ادامه دارد اما در سال اول موفق به تحقق هدف نشد.

این در حالی است که «تحریک توامان عرضه وتقاضای مصرفی» به عنوان هفتمین وعده یا سیاست دولت در بخش مسکن در برنامه‌‌‌ای که سال گذشته از سوی متولی در این بخش تشریح شد مورد تاکید قرار گرفت. به این معنا که همزمان با افزایش عرضه مسکن از طریق اجرای برنامه ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی در سال، اقدامات لازم به منظور تحریک تقاضای مصرفی ورونق‌‌‌بخشی به بازار معاملات مسکن از مسیر خریدهای مصرفی، به‌خصوص خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها، صورت گیرد. در این راستا برنامه‌‌‌هایی همچون، تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن همزمان با افزایش عرضه وساخت واحدهای مسکونی مورد تاکید قرار گرفت. این هدف نیز در سال اول اجرا عملا چندان موفقیت‌آمیز نبود.

پل بورسی برای نجات مسکن

یکی از مهم‌ترین سیاست‌ها یا برنامه‌‌‌های مورد تاکید در برنامه تشریح شده از سوی متولی مسکن برای اجرا در این بخش، به ایجاد پل بورسی و اتصال بازار مسکن وبازار سرمایه به یکدیگر به منظور تحقق دو هدف مهم مربوط می‌شود.

در برنامه‌‌‌ای که یکسال قبل از سوی وزیر راه وشهرسازی به عنوان نقشه راه این وزارتخانه در دولت سیزدهم تشریح شد، به درستی به این اتصال بورسی و ایجاد این پل ارتباطی بین بازار مسکن وبازار سرمایه اشاره شده و تحقق آن یکی از مهم‌ترین اهداف مطرح شده، عنوان شد. بر این اساس، راه‌‌‌اندازی صندوق حمایتی خرید مسکن و همچنین صندوق املاک و مستغلات به منظور فراهم‌سازی امکان سرمایه‌گذاری خرد مردم در ساخت مسکن از طریق بازار مسکن مورد تاکید قرار گرفت. هدف دولت از این برنامه، هدایت سرمایه‌‌‌ها از بازارغیرمولد معاملات مکرر ملکی به بازار مولد ساخت‌وساز بود. ایجاد پل بورسی بین بازار مسکن وبازار سرمایه از طرق گفته شده (ایجاد صندوق‌های املاک و مستغلات وهمچنین صندوق‌های زمین وساختمان)، یک تیر با دو نشان برای بهبود وضعیت بازار مسکن است. از این طریق ضمن جذب سرمایه‌‌‌های مردم برای ساخت واحدهای مسکونی و حل بخش قابل‌توجهی از مشکل تامین مالی پروژه‌‌‌های ساختمانی و عرضه مسکن، نه تنها امکان خانه‌‌‌دار شدن متقاضیان متناسب با میزان سرمایه‌‌‌های آنها فراهم می‌شود بلکه بازاری مولد و سازنده در حوزه مسکن ایجاد می‌شود. یعنی سرمایه‌‌‌ها به جای آنکه جذب بخش غیرمولد بازار یعنی سفته‌‌‌بازی ملکی و معاملات مکرر شود و منجر به التهاب بیشتر قیمت‌ها در بازار مسکن شود، به بخش مولد بازار یعنی ساخت و عرضه واحدهای مسکونی وارد شده و از این طریق، نه تنها زمینه تعادل قیمت و عرضه و تقاضا فراهم می‌شود بلکه سفته‌‌‌بازی ملکی نیز کاهش می‌‌‌یابد.

با این وجود در یکسال گذشته هنوز اقدام مشخص و عملیاتی در این زمینه صورت نگرفته است و عمدتا توان دولت در بخش مسکن معطوف به اجرای برنامه ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی در سال شده است.

وعده اصلاح کیفیت ساخت

یکی از مهم‌ترین وعده‌‌‌ها وبرنامه‌‌‌های اعلامی در بخش مسکن در برنامه‌‌‌های تشریح شده از سوی متولی مسکن دولت سیزدهم «ارتقای ساختار فنی ساخت‌وسازها و اصلاح آن» بود. در این زمینه سه برنامه وعده داده شده مهم شامل «ایجاد سازوکار بازرسی ساختمان» «بازنگری در مقررات ملی ساختمان و قوانین نظام مهندسی» و همچنین «اجرای شناسنامه فنی ساختمان و بیمه مسوولیت ساخت» مورد تاکید قرار گرفته بود که با گذشت یکسال از تشریح این برنامه هنوز هیچ‌کدام از این وعده‌‌‌ها عملیاتی نشده است.

چهاردهمین وعده مهمی که در برنامه متولی مسکن برای این بخش در سال گذشته مورد تاکید قرار گرفته بود «پرداخت یارانه اجاره‌‌‌بهای مسکن به کم‌‌‌درآمدها از مسیر منابع حاصل از مالیات‌‌‌های مسکن» به منظور حمایت از این قشر آسیب‌‌‌پذیر و نیازمند حمایت بازار مسکن بود. قرار بود دولت به این گروه از اقشار نیازمند یارانه اجاره‌‌‌بها بدهد اما هم در سال 1400 و هم در سال 1401، مصوبه نه چندان کارآمد و شکست خورده تعیین سقف دستوری برای نرخ مجاز اجاره‌‌‌بهای مسکن اجرایی شد. بر اساس این مصوبه سقف افزایش اجاره‌‌‌بها در شهر تهران 25‌درصد و در سایر شهرها 20‌درصد تعیین شد که آمارها حکایت از رشد 50‌درصدی میانگین اجاره‌‌‌بها در این بازه زمانی دارد.

این در حالی است که بسترسازی برای طراحی اجاره‌‌‌نامه‌‌‌های 3 تا 5 ساله به منظور کنترل التهاب اجاره‌‌‌بها را می‌توان به عنوان پانزدهمین وعده مهم دولت فعلی در بخش مسکن اعلام کرد. در این زمینه نیز طی یکسال اخیر اقدام اجرایی مشخصی صورت نگرفته است.

مسکن؛ یک سال بعد از وعده‌‌‌ها

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی نشان می‌دهد یک سال بعد از ارائه این وعده‌‌‌های مهم از سوی متولی مسکن، متوسط قیمت مسکن تهران از مرداد ماه 1400 تا مرداد 1401، حول و حوش 40‌درصد ومیانگین اجاره‌‌‌بها در کشور حدود 52‌درصد رشد کرده است.

قدرت خرید مسکن با سقف وام فعلی در تهران که در حالت حداقلی باید 25 مترمربع و در حالت ایده‌‌‌آل 80‌درصد از بهای خرید یک واحد مسکونی معمولی مصرفی را پوشش دهد هم‌‌‌اکنون 11 مترمربع است. البته این میزان از 8 مترمربع در سال گذشته به دلیل افزایش سقف وام مسکن در مهرماه 1400، به 11 مترمربع رسیده که هر چند نسبت به پارسال به صورت جزئی بهبود یافته است اما همچنان ناکافی و عملا فاقد کارآیی است.

بررسی کارنامه یکساله دولت سیزدهم در بخش مسکن نشان می‌دهد، مرور این وعده‌‌‌ها، نقشه‌‌‌راه این دولت در این بخش برای سال دوم را ترسیم می‌کند. برای موفقیت و تحقق این وعده‌‌‌ها لازم است سه گام مهم برداشته شود. در گام اول لازم است پل بورسی بین بازار مسکن وبازار سرمایه ایجاد شود. از این طریق سرمایه‌‌‌های مردم از بخش غیرمولد به بخش مولد بازار ملک هدایت می‌شود.

از سوی دیگر لازم است سفته‌‌‌بازی و ملاکی با استفاده از موثرترین شکل مالیات یعنی دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی از بین برود و واحدهای منجمد شده هر چه سریع‌تر به نفع تقاضای مصرفی به بازار عرضه شود. راهکار سوم، تلاش برای بهبود قدرت خرید خانوار و ترمیم شکاف ایجاد شده بین قدرت خرید و بهای مسکن از طریق افزایش سقف تسهیلات مسکن، کاهش نرخ بهره وام و افزایش طول دوره بازپرداخت است.

در چهارمین ماه سپری شده از سال جاری، بازار مسکن در رتبه‌‌بندی بازدهی بازارهای سرمایه‌‌پذیر صدرنشین شد. بررسی کارنامه چهارماهه بازارهای سکه، ارز، سهام و مسکن نشان می‌دهد بازار مسکن با اختلاف زیاد نسبت به بازار سهام و با قدری اختلاف نسبت به دو بازار رقیب دیگر یعنی سکه و ارز، بازدهی به مراتب بیشتری داشته است. این وضعیت در تیرماه محسوس‌‌تر شده است، چراکه بازدهی بازارهای سه‌‌گانه ارز، سکه و سهام هر سه منفی اما بازار مسکن به میزان قابل توجهی (معادل حدود 8 درصد) مثبت بوده است. ساز متفاوتی که بازار مسکن در تیرماه نواخته، حاوی هفت پیام مهم است که مرور آنها راه برون‌‌رفت از مسیر پرتورم بازار ملک را نیز نشان می‌دهد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، بررسی بازدهی بازارهای جاذب سرمایه از ابتدای امسال تا پایان تیر ماه نشان می‌دهد میزان بازدهی سکه در چهار ماهه یاد شده 8/ 20 درصد، بازدهی بورس 7/ 7 درصد و بازدهی دلار 7/ 20 درصد بوده است. این در حالی است که مسکن با اختلاف چشمگیر نسبت به بورس و نیز با فاصله قدری کمتر نسبت به سکه و ارز، بازدهی به مراتب بیشتری را برای سرمایه‌‌گذاران رقم زده است. از ابتدای امسال تا پایان تیر ماه بازدهی مسکن نزدیک 22 درصد بوده که رقم قابل توجهی به شمار می‌‌آید؛ چراکه حتی از بازدهی مسکن در کل 12 ماهه سال 1400 این بازار بیشتر است. بازدهی بازار مسکن شهر تهران در یکساله 1400 حدود 16 درصد بود.

روز گذشته بانک مرکزی گزارش رسمی خود از وضعیت بازار مسکن در تیرماه را منتشر کرد. بر اساس این گزارش در تهران 10 هزار و 300 فقره معامله ملک مسکونی در نخستین ماه تابستان انجام شده که نسبت به خرداد حدود 26 درصد کاهش یافته است. گزارش شاخص قیمت مسکن تیرماه مرکز آمار نیز که پریروز منتشر شد، نشان داد حجم معاملات به نزدیک 9 هزار واحد کاهش یافته و تقریبا 38 درصد نسبت به آنچه در گزارش شاخص تیرماه به عنوان حجم معاملات اعلام شده بود، کاهش دارد. هرچند به دلیل مبناهای متفاوت محاسباتی و فرمول‌‌های مختلفی که برای حذف معاملات با قیمت‌‌های غیرواقعی و نظایر آن توسط مرکز آمار و بانک مرکزی استفاده می‌شود، این ارقام با یکدیگر قدری اختلاف دارد، اما جهت تغییرات بازار مسکن در تیرماه نسبت به خرداد در هر دو گزارش یکسان است.

گزارش بانک مرکزی میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی را 41 میلیون و 700 هزار تومان اعلام کرده که نسبت به خرداد 6 درصد رشد دارد.

نکته قابل تامل این است که با وجود کاهش حجم معاملات مسکن در نخستین ماه از داغ‌‌ترین فصل معاملات ملکی، بازار مسکن توانسته صدرنشین رده‌‌بندی بازدهی بازارها شود. این مساله زمانی بیش از گذشته سوال‌‌برانگیز می‌شود که بدانیم حتی در سال‌های جهش مسکن (97 تا 99) بازار مسکن با وجود روند شتابان افزایش قیمت مسکن، به لحاظ میزان بازدهی سالانه رتبه اول را کسب نکرده بود. تنها در سال 1400 بود که بازار مسکن توانست در وضعیت میانه سایر بازارها به ویژه ارز و سکه، خودنمایی کند و در صدر رده‌‌بندی بازدهی در مقایسه با رقبا قرار بگیرد. پارسال بازدهی بورس فقط 3 درصد، ارز 12 و سکه 6 درصد بود و این در حالی است که سرمایه‌‌گذاری در بازار آرام مسکن 1400 توانست به‌طور میانگین 16 درصد عایدی برای سرمایه‌‌گذاران به همراه داشته باشد.

بهشت سرمایه‌‌گذاران در برزخ بازارها

برای پاسخ به این پرسش که چرا بازار مسکن توانسته در چهارماه نخست امسال بالاترین بازدهی را برای سرمایه‌‌گذاران به همراه داشته باشد و از بازارهای ارز، سکه و سهام پیشی بگیرد، لازم است وضعیت ریسک متغیر غیراقتصاد یعنی مذاکرات رفع تحریم‌ها در ماه‌های اخیر مرور شود. در میانه سال 1400 با توجه به از سر‌گیری مذاکرات با طرف غربی برای احیای برجام، طی چند ماه پیاپی تورم مسکن به مقادیر بسیار ناچیز زیر 2 درصد رسید و آرامش قیمتی در این بازار حاکم شد. این وضعیت در اواخر سال گذشته با توجه به اختلال در روند مورد انتظار ریسک متغیر غیراقتصادی، قدری متفاوت بود، طوری که اسفند بازار مسکن یک ماه پرتورم به شمار می‌‌آمد و میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان معامله شده در این ماه در شهر تهران با رشد حدود 6 درصدی همراه شد.

از ابتدای سال 1401 تا پایان تیرماه نیز وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی به عنوان عامل اصلی تحریک تقاضای سرمایه‌‌ای در بازار ملک و ورود و خروج در سایر بازارهای سرمایه‌‌پذیر، وضعیت میانه داشت، به این معنا که اخبار آمد و شدهای سیاست‌‌پیشگان با هدف ادامه مذاکرات رفع تحریم‌ها تا رسیدن به نتیجه برد – برد برای طرفین توانست قدری از التهاب بازارهایی نظیر ارز و سکه بکاهد، اما از طرفی به دلیل به درازا کشیده شدن این موضوع رفتارهای بازیگران اصلی چه در بازار ملک و چه در سایر بازارها از این مساله متاثر شد. اتفاقا در تیر ماه اخبار مثبت پیرامون نتیجه‌‌بخش بودن مذاکرات سهم زیادی از مجموع اخبار حوزه سیاست خارجی کشور داشت و به همین خاطر احتمال حل و فصل موضوع برجام بیش از پیش در افکار عمومی مطرح شد.

به این ترتیب اثر مستقیم این موضوع بر رفتار صاحبان سرمایه که آماده حضور در بازارهای مختلف هستند، آن‌‌طور که انتظار می‌‌رفت ملموس شد؛ کمااینکه سرمایه‌‌گذاران از حضور در بازارهای سکه و ارز و نیز از بورس اوراق بهادار صرف‌‌نظر کرده و بازار مسکن را جایگزین کردند.

این رفتار تقاضای سرمایه‌‌ای به منفی شدن بازدهی سکه، ارز و بورس در نخستین ماه تابستان منجر شد؛ طوری که بازار دلار در تیرماه یک درصد منفی شد و بازار سکه و سهام نیز هر یک حدود 5 درصد با کاهش همراه بودند. در این میان تنها بازار مسکن بوده که به روایت بانک مرکزی 6 درصد و به روایت مرکز آمار 8 درصد بازدهی داشته است. به این ترتیب تقاضای سرمایه‌‌ای به محض اینکه ریسک متغیر غیراقتصادی حالت میانه پیدا می‌کند، به حضور در بازار مسکن کشش پیدا می‌کند؛ حضوری که به افزایش تقاضای خرید منجر شده و روی قیمت اثر افزایشی دارد. از این رو می‌توان بازار مسکن تیر ماه را بهشت سرمایه‌‌گذاران در برزخ بازارها توصیف کرد.

علت انتخاب «مسکن» برای سرمایه‌‌گذاری

به گزارش «دنیای اقتصاد»، از آنجا که بازارهای سکه، ارز و سهام در برابر وضعیت متغیر غیراقتصادی «زود اثرپذیر» هستند و به فاصله یک روز یا بعضا کمتر از چند ساعت نسبت به افزایش یا کاهش ریسک این متغیر واکنش نشان می‌دهند، در وضعیتی که این ریسک در حالت میانه قرار دارد، طبعا تمایل به سرمایه‌‌گذاری در بازارهای مذکور کاهش پیدا می‌کند. در واقع سرمایه‌‌گذاران به تجربه دریافته‌‌اند که وقتی مذاکرات مربوط به رفع تحریم‌ها در نقطه میانه قرار دارد، باید رفتار خود را با در نظر گرفتن احتمال به نتیجه رسیدن این پروسه تنظیم کنند. طبعا به نتیجه رسیدن مذاکرات رفع تحریم بلافاصله می‌تواند به کاهش بازدهی یا حتی ریزش قیمت سکه و ارز بینجامد و شاخص سهام را نیز دستخوش تحول اساسی کند. در چنین شرایطی بازار ملک از نگاه سرمایه‌‌گذاران، مطلوب‌‌ترین گزینه در میان بازارهای سرمایه‌‌پذیر است.

تفاوت بازار ملک با سایر بازارها در این است که تجربه همه ادوار گذشته نشان داده در این بازار چسبندگی قیمت وجود دارد و این موضوع مانع از آن می‌شود که مسکن در لحظه و متناسب با تغییر جهت بازارهای موازی به تحولات واکنش نشان دهد. سریع‌‌ترین واکنش بازار مسکن به تغییرات پردامنه نرخ ارز متاثر از وضعیت متغیرهای مختلف غیراقتصادی و اقتصادی مربوط به سال‌های 97 و 98 بود که عموما این واکنش حتی در آن سال‌ها نیز حداقل یک ماه بعد منعکس می‌شد.

از طرفی نبود ابزارهای مالیاتی موثر سبب شده سرمایه‌‌گذاری در بازار مسکن از نگاه سرمایه‌‌گذاران بدون ریسک در بلندمدت و عملا بدون هزینه باشد. در صورتی که فقط یک ابزار مالیاتی کلیدی یعنی مالیات سالانه املاک در کشور عملیاتی شود و ملاکان ناگزیر باشند بدون استثنا و معافیت، به ازای تمام واحدهای مسکونی متعلق به خود سالانه مالیاتی بین 5/ 0 تا 5/ 1 درصد از ارزش روز ملک را بپردازند، قطعا از سرمایه‌‌گذاری در بازار مسکن صرف‌‌نظر خواهند کرد و با خروج آنها از بازار، قیمت‌‌ها به واسطه برقراری تناسب بیشتر بین حجم عرضه و تقاضا تعدیل خواهد شد.

مجموعه این شرایط سبب شد در تیرماه سرمایه‌‌گذاران بار دیگر انتخاب سنتی خود یعنی بازار ملک را در اولویت قرار دهند؛ رخدادی که از خرداد امسال ملموس شد و در تیر ماه نیز ورودی قابل توجهی از بازار مسکن متعلق به سرمایه‌‌گذاران بود. این افراد فعلا بازار مسکن را به عنوان پناهگاه امن برای حفظ ارزش سرمایه‌های خود انتخاب کرده‌‌اند و این موضوع در نهایت سبب شده وضعیت چهارماه نخست بازار مسکن نسبت به سایر بازارها به لحاظ ورود سرمایه‌‌گذار متفاوت باشد.

هفت پیام از بازار مسکن تیرماه

به گزارش «دنیای اقتصاد»، افت معاملات و خیز قیمت مسکن پایتخت طی تیرماه دست‌‌کم هفت پیام کلیدی دارد که توجه به آن از مسیری که سیاستگذار کلان اقتصادی باید برای تنظیم بازار مسکن در پیش بگیرد، پرده برمی‌‌دارد. یکی از این پیام‌‌های هفت‌‌گانه ترمز تورمی معاملات مسکن در تیر ماه است. آن‌‌طور که پیش‌‌تر هم ذکر شد حجم معاملات مسکن از نزدیک 14 هزار فقره در خرداد به حدود 10 هزار و 300 فقره تنزل پیدا کرده و این در حالی است که به لحاظ قیمت، بازار مسکن شروع تابستان یک بازار «متورم» محسوب می‌شود. گزارش قیمتی بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن پایتخت حکایت از آن دارد که در تیر ماه هر مترمربع آپارتمان مسکونی به‌طور میانگین با رشد 6درصدی نسبت به خرداد همراه بوده و به 41 میلیون و 700 هزار تومان رسیده است. بر این اساس می‌توان این طور تعبیر کرد که تشنج قیمتی که خردادماه ملموس شده بود، در تیرماه ترمز کرد و متوقف شد.

پیام دوم ناظر بر خنثی شدن روند رشد حجم معاملات مسکن در شرایطی است که هنوز جنس اصلی تقاضا یعنی متقاضیان مصرفی خرید ملک و خانه‌‌اولی‌‌ها در آن حضور ندارند. در واقع پس از خرداد فوق‌العاده پرمعامله بازار مسکن که تحت تاثیر حضور تقاضای سرمایه‌‌ای در این بازار رقم خورد، در تیرماه مسیر بازگشت از اضافه رشد مهیا شد. با این حال پیام سوم این است که حجم معاملات هنوز بالا بوده و به‌طور میانگین دو برابر معاملات سال‌های 98 تا 1400 است. علت این بالا بودن معاملات هم نه حضور گروه‌های هدف خانه‌‌دار شدن، بلکه بیش از همه، ناشی از خریدهای سرمایه‌‌ای در بازار ملک است. بر اساس پیام چهارم، ثابت شدن رشد قیمت مسکن برای دومین ماه متوالی در سطوح بالا نباید مورد غفلت قرار گیرد. خرداد ماه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نسبت به اردیبهشت 8 درصد افزایش یافت و در تیرماه نیز به روایت بانک مرکزی این رشد ماهانه حدود 6 درصد بوده است. به این ترتیب فعلا رشد در سطح بالا تثبیت شده که آن هم بیش و پیش از هر چیز، ناشی از افزایش تقاضای سرمایه‌‌ای در بازار مسکن است.

پیام پنجم بازار مسکن تیرماه نیز ‌ساز متفاوتی است که مسکن در مقایسه با بازارهای سه‌‌گانه ارز، سکه و سهام نواخته و در حالی که این بازارها منفی شده، تورم ماهانه مسکن به میزان قابل توجهی رقم خورده است. ششمین پیام مسکن در تیرماه نیز مرتبط با دو نیمه متفاوتی است که در این ماه رقم خورده است. تحقیق میدانی از فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد در نیمه اول تیرماه به دلیل کمبود فایل فروش و نیز «فروشنده واقعی» نبودن آنها که آپارتمان‌‌های خود را در بازار فایل کرده بودند، قیمت مسکن با رشد محسوس همراه شد. اما در نیمه دوم این ماه با مشاهده ثبات نرخ ارز به تدریج بازار مسکن نیز به سمت ثبات حرکت کرد. در مجموع کارنامه بازار مسکن تیرماه به لحاظ قیمت متاثر از وضعیتی بود که در اوایل این ماه تحت تاثیر کمبود فایل رقم خورد.

در نهایت هفتمین پیامی که از بازار مسکن تیرماه دریافت می‌شود، به صدا درآمدن آلارم دوم درباره ضرورت بازتنظیم نرخ بهره است. بیش از یک فصل است که عمده بانک‌های مرکزی در آمریکا و اروپا با هدف مهار تورم تاریخی که ناشی از شرایط شیوع کرونا بوده است، نسبت به افزایش نرخ بهره اقدام کرده‌‌اند تا از دو‌رقمی شدن تورم در کشور خود جلوگیری کنند. اخیرا هم کشورهای عربی منطقه با وجود اینکه به‌طور نسبی با نرخ تورم پایین‌‌تری نسبت به کشورهای غربی مواجه هستند، با هدف جلوگیری از کاهش ارزش پول ملی خود بازتنظیم نرخ بهره را در دستور کار قرار داده‌‌اند. در شرایطی که ایران نیز با نرخ تورم بیش از 40 درصدی روبه‌روست، توصیه کارشناسی این است که با هدف مهار تورم عمومی سراغ ابزار نرخ بهره برود.

اما پس از تورم عمومی بالا، آلارم دوم درباره ضرورت بازتنظیم نرخ بهره اکنون از بازار مسکن به گوش می‌‌رسد. بازتنظیم نرخ بهره نه تنها تورم عمومی، که تورم مسکن را نیز می‌تواند تحت تاثیر قرار دهد. در واقع بازتنظیم نرخ بهره و افزایش آن، در شرایطی که سرمایه‌‌گذاران از بورس و بازارهای ارز و سکه رویگردان شده‌‌ و به بازار مسکن پناه آورده‌‌اند، می‌تواند بازار پول را به عنوان رقیب بازار مسکن معرفی کند. به‌طور کلی بازار سپرده‌‌گذاری بانکی از سال‌ها پیش به عنوان رقیب سنتی بازار مسکن مطرح بوده و به جز چند سال اخیر، عموما صاحبان سرمایه جذب یکی از دو بازار مذکور می‌شدند. اما اکنون با توجه به ورودی قابل توجه سرمایه‌ها به بازار مسکن، زمان آن رسیده که جایگاه بازار پول نیز از طریق افزایش نرخ بهره احیا شود. در این صورت نه تنها تورم عمومی، که تورم مسکن نیز به تدریج با خروج تقاضای سرمایه‌‌ای از این بازار مهار خواهد شد.

فرود قیمت مسکن در کانادا

دنیای اقتصاد- گروه اقتصاد بین‌الملل: افزایش نرخ بهره در کانادا باعث فرود قیمت مسکن در این کشور شد. تصمیم بانک مرکزی کانادا بعداز آن اجرایی شد که تورم عمومی و تورم مسکن در مناطق شهری با رشد شدید روبه‌رو شد به‌طوری‌که نرخ رشد نقطه‌‌ای قیمت خانه در شهرهای بزرگ این کشور سطح تاریخی ۵۰ درصد را تجربه کرد. اکنون اما در پی افزایش هزینه دریافت وام خرید مسکن ناشی از افزایش نرخ بهره، تقاضای خرید کاهش پیدا کرده و اثر آن در نرخ تورم مسکن بروز یافته است. قیمت مسکن در کانادا در ماه گذشته میلادی با بیشترین کاهش ماهانه خود در ۱۷ سال گذشته مواجه شد. بلومبرگ گزارش داد که بر اساس اطلاعات منتشر شده توسط انجمن املاک کانادا، قیمت معیار یک خانه در ماه ژوئن ۹/ ۱درصد نسبت به ماه قبل کاهش یافته است. این سومین ماه متوالی است که قیمت‌‌ها در بازار مسکن کانادا کاهش می‌‌یابد و این کاهش بزرگ‌ترین کاهش قیمت‌‌ها در بازار مسکن بعد از سال ۲۰۰۵ محسوب می‌شود.

به دلیل افزایش تورم در این کشور بانک مرکزی کانادا نرخ بهره را از ۲۵/ ۰ درصد از ابتدای مارس به ۵/ ۲درصد افزایش داد. این تصمیم بانک مرکزی باعث گردش ناگهانی بازار شده است زیرا با توجه به این شرایط، خریداران زیادی قادر به تامین مالی خرید مسکن نیستند. فروش مسکن در ماه ژوئن با ۶/ ۵ درصد کاهش مواجه بوده است.

تورنتو، بزرگ‌ترین شهر کانادا و مرکز صنعت مالی این کشور شاهد کاهش ۵/ ۴ درصدی قیمت‌‌ها طی سه ماه بوده است. قیمت معیار خرید خانه در کانادا به ۲۱/ ۱میلیون دلار (حدود ۹۲۸هزار دلار آمریکا) رسیده است. اما این کاهش قیمت‌‌ها در شهرهای اطراف تورنتو شدیدتر است، این در حالی ‌‌است که این شهرها در طول همه‌‌گیری بیشترین افزایش قیمت را داشته‌‌اند.

اوکویل، شهری در حومه غربی تورنتو، در سه ماه گذشته شاهد کاهش ۱۰درصدی قیمت مسکن بوده است، در حالی که قیمت‌‌ها در بازار مسکن در شهر لندن واقع در استان انتاریو، که تنها حدود دو ساعت با اوکویل فاصله دارد، ۱۳ درصد کاهش یافته است.

رکود در بازار مسکن کانادا در حال گسترش است. در وینیپگ هم قیمت‌‌ها در ماه ژوئن ۴/ ۲ درصد کاهش یافته است. قیمت مسکن در ونکوور و حومه آن ادمونتون و هالیفاکس هم با کاهش مواجه شده‌‌است. بر اساس گزارش بلومبرگ، مونترال هم از جمله شهرهایی است که قیمت‌‌ها در بازار مسکن آن روند نزولی داشته و ۳/ ۱ درصد کاهش یافته ‌‌است. دارن کینگ، اقتصاددان کانادایی می‌گوید از نوامبر به تدریج قیمت‌‌ها کاهش یافته است.

کینگ می‌گوید کاهش قیمت مسکن در دومین شهر بزرگ کانادا از برخی مکان‌‌های دیگر شدت کمتری دارد، زیرا مقرون به‌‌صرفه‌‌تر است و عرضه مسکن همچنان بسیار محدود است. با وجود این‌، بانک مرکزی کانادا پیش‌‌بینی می‌کند که قیمت‌‌ها در مونترال حدود ۱۰ درصد و در تورنتو تا پایان سال ۲۰۲۳ حدود ۱۵ درصد کاهش یابد. این نخستین بار از سال ۲۰۱۹ است که قیمت مسکن ملی برای سه ماه متوالی کاهش می‌‌یابد، گرچه رکوردشکنی قیمت در بازار مسکن کانادا و رشد ۵۰ درصدی قیمت مسکن در طول دو سال گذشته، با این روند کاهشی اندکی جبران شده است.

سند دوم مربوط به رکود ساختمانی به روایت «میزان سرمایه‌‌گذاری ساختمانی‌» و تغییرات آن براساس اطلاعات جدید بانک مرکزی در این زمینه است. آمارهایی که به تازگی بانک مرکزی در این زمینه منتشر کرده است نشان می‌دهد حجم سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در تهران در سال 1400 تنها 5/1درصد افزایش پیدا کرد. همچنین در حالی که شاخص هزینه ساخت (تولید) مسکن در سال 1400 در کل کشور، براساس تورم خدمات ساختمانی و تورم تولید مصالح ساختمانی، متوسط 70 درصد رشد پیدا کرد، شاخص مربوط به سنجش حجم سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در کل کشور تنها 41 درصد رشد داشت. «دنیای اقتصاد» در گزارشی که روز شنبه اول مرداد 1401 با عنوان «پارادوکس تورمی بازار مسکن» منتشر کرد با اشاره به این دو سند رسمی اعلام کرد: «مقایسه میزان رشد سرمایه‌‌گذاری اسمی و رشد هزینه‌های ساخت، بیانگر افت شدید سرمایه‌‌گذاری واقعی در بازار ساختمان 1400 است.» در این گزارش از مسائل هشت‌‌گانه‌‌ای یاد شد که هم‌‌اکنون سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی با آن مواجه هستند؛ نبود مشتری برای خرید خانه در برخی از شهرها به‌ویژه کلان‌شهرها، نبود توان خرید خانه از سوی مصرف‌‌کننده‌ها، نبود انگیزه اجاره‌‌داری، ادامه و تشدید روند گرانی مصالح ساختمانی و تورم مجوزها برای شروع ساخت، صرفه پایین ساخت در مناطق متوسط شهر در مقایسه با صرفه بالاتر در مناطق لوکس و گران و چشم‌انداز رکود مسکن با توجه به واقعیت «انتظار تقاضای مصرفی برای بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف و نخریدن تا زمان برگشت کامل‌» بخشی از مهم‌ترین عواملی بود که دراین گزارش از آنها به عنوان مسائل و مشکلات سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی در برهه زمانی فعلی  یاد شد.

شاهد سوم افت تیراژ ساختمانی

به گزارش «دنیای اقتصاد»، بعد از آمار مربوط به افت بی‌‌سابقه تیراژ ساخت‌وساز در شهر تهران و وضعیت نامساعد تغییرات سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در کشور، آمارهای تازه منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در سال گذشته ساخت‌وساز مسکن در کشور با افت حدود 20 درصدی مواجه شده است.

در سال 1400 براساس آمار رسمی اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران مجموعا 395 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد (مجوز ساخت دریافت کرد)‌.این آمار نشان‌دهنده ورود بازار مسکن به رکود 8 ساله است؛ چرا که طی 8 سال گذشته منتهی به پایان 1400، در هر سال به‌طور متوسط 375 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است که این میزان حدود 200 هزار واحد کمتر از کف ضروری نیاز به ساخت مسکن در کشور است.

براساس مطالعات طرح جامع مسکن با در نظرگرفتن نیازهای انباشته و نیازهای جدید در حوزه مسکن، سالانه باید 900 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود و ساخت 560‌هزار واحد مسکونی نیز به عنوان کف ضروری تولید مسکن جدید اعلام شده است.

این در حالی است که در 8 سال اخیر به‌طور متوسط در هر سال تنها 375 هزار واحد مسکونی در کشور مجوز ساخت دریافت کرده است. در واقع براساس کف حداقلی نیاز ضروری به تولید مسکن در کشور باید در هر ماه به‌طور متوسط حدود 47 هزار واحد مسکونی در کشور احداث می‌شده است که از سال 93 تاکنون این میزان تولید مسکن محقق نشده است و آمارها به مراتب کمتر از کف ضروری ساخت مسکن بوده است.

پارسال نیز، در ادامه رکود ساختمانی، در هر ماه به‌طور متوسط 33 هزار واحد مسکونی در شهرهای کشور مجوز ساخت دریافت کرده و در پروسه احداث قرار گرفتند.

ادامه رکود ساختمانی و ورود به هشتمین سال پیاپی رکود ساخت‌وساز در کشور، در شرایطی در سال 1400 به روایت آمارهای رسمی به ثبت رسیده است که پارسال، سال اول اجرای طرح خانه‌‌سازی دولتی برای احداث سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور بود. از آنجا که آمارهای مرکز آمار ایران درباره تیراژ ساخت مسکن در کشور براساس پروانه‌های ساختمانی صادر شده است، آمارهای فعلی نشان‌دهنده عدم تحقق این برنامه در سال گذشته و دریافت مجوز ساخت (پروانه ساختمانی) برای یک میلیون مسکن در سال 1400 است.

در صورتی که این شرط یعنی انتشار اطلاعات آماری از سوی مرکز آمار ایران به عنوان مرجع رسمی انتشار آمارهای کشور بر مبنای پروانه‌های صادر‌شده پذیرفته شود، معنای تیراژ 395 هزار واحدی سال 1400 این است که یک میلیون مسکن در سال گذشته ساخته نشده است. مگر آنکه متولی ساخت این واحدها اعلام کند از آنجا که این طرح، یک طرح خانه‌‌سازی دولتی است، عملیات ساختمانی عمده این ساخت‌وسازها بدون صدور پروانه ساخت، آغاز شده است. در صورتی که چنین باشد سیاستگذار بخش مسکن باید در این زمینه شفاف‌‌سازی کرده و آمار دقیق از وضعیت این گروه از واحدها  را منتشر کند.

ساخت 30درصد زیر کف ضروری

به گزارش «دنیای اقتصاد» و برمبنای آنچه براساس آمارهای رسمی روایت شد، روند 8 ساله ساخت مسکن در کشور نشان می‌دهد، ساخت‌وسازها حدود دو‌سوم کف نیاز ضروری به تولید مسکن در هر سال بوده است. در واقع ساخت‌وسازهای 8 سال اخیر در بازار کشوری تولید مسکن، 30 درصد کمتر از کف حداقلی نیاز ضروری بوده است.

این موضوع و کمبود ایجاد شده در حوزه ساخت و عرضه مسکن و طولانی شدن دوره رکود ساختمانی تبعات زیادی برای بازار مسکن به همراه دارد. تبعات اصلی این شرایط نیز ممکن است هم‌اکنون که بازار در دوره رکود قرار دارد چندان مشخص نشود ولی قطعا با ایجاد رونق در بازار مسکن به شکل محسوسی خود را نشان خواهد داد. چه بسا که این شرایط هم‌‌اکنون نیز خود را در برخی از شهرها نشان داده است و همچنین خود یکی از مهم‌ترین عوامل تشدید رکود معاملات مسکن و از موانع ایجاد رونق مصرفی در این بازار نیز هست. اما اثر محسوس و تبعات منفی این رکود و تداوم آن زمانی بیشتر مشهود و محسوس خواهد شد که بازار در مسیر رونق قرار بگیرد. چرا که با افزایش تقاضا، متقاضیان با سد کمبود شدید عرضه مواجه شده و قادر به خرید واحد مسکونی نخواهند بود.

علت تداوم انجماد ساخت

بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» درباره دلایل تداوم رکود ساختمانی و گسترش دامنه آن از سال 93 تا پایان 1400 به روایت آمارهای رسمی، نشان می‌دهد، کاهش شدید میل سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی برای فعالیت در این بازار مهم‌ترین علت افت تیراژ ساختمانی است. در واقع سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران بنا بر دلایلی که در ادامه به آنها اشاره خواهد شد دیگر تمایل چندانی برای ساخت مسکن ندارند و همین موضوع خود را در شکل افت تیراژ ساختمانی و ادامه رکود برای هشتمین سال پیاپی در سال گذشته نشان داد.

تحقیقات و بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» از شناسایی دست‌‌کم سه عامل مهم در افت انگیزه سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی در بازار ساخت‌و‌ساز و در نتیجه کاهش تیراژ ساخت مسکن خبر می‌دهد. یک عامل مربوط به ترجیح برخی از سازنده‌ها برای ملاکی به جای ساخت‌وساز و سرمایه‌‌گذاری ساختمانی است.

با توجه به اینکه هم‌‌اکنون حاشیه سود سازنده‌ها به‌شدت کاهش یافته است، برخی از سازنده‌ها ترجیح داده‌‌اند واحدهای آماده خود را نگه‌‌ داشته و آن را به فروش نرسانند؛ چرا که معتقدند هم‌‌اکنون سود ملاکی به واسطه تورم بالای مسکن به مراتب بالاتر از سود ساخت‌وساز و سرمایه‌‌گذاری ساختمانی است. در حالی که ملاکی دردسرهای ساخت را نیز ندارد.

علت دوم به عدم فروش واحدهای برخی از سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذارها در غیاب تقاضای مصرفی در بازار ملک مربوط می‌شود. همزمان با ادامه رشد قیمت در بازار مسکن، از سال 98 به تدریج تقاضای مصرفی به اجبار به حاشیه بازار رانده شد و قدرت خرید خود را از دست داد. بخش زیادی از معدود خریدهای مصرفی نیز به معاملات تبدیل به احسن خانه‌‌ دومی یا خانه چندمی‌‌ها محدود شد و وزن خریدهای سرمایه‌‌ای (کوتاه‌مدت و بلندمدت) از کل معاملات به میزان چشمگیری افزایش یافت. در واقع در غیاب تقاضای مصرفی برای خرید واحدهای مسکونی ساخته‌شده از سوی سازنده‌ها، آنها نیز با مشکل فروش واحدها برای تامین نقدینگی به منظور شروع پروژه‌های جدید مواجه شدند.

از سوی دیگر و به عنوان عامل سوم، برخی از سازنده‌هایی که موفق به فروش واحدهای خود شدند نیز دیگر امکان ساخت نیافتند که مهم‌ترین دلیل آن تورم شدید هزینه‌های ساخت از جمله تورم سنگین در بازار زمین، مصالح ساختمانی، رشد دستمزدها و افزایش بهای مجوزهای ساختمانی است. همزمان با تشدید انتظارات تورمی نیز، شرایط برای سازنده‌ها دشوارتر از قبل شد. این شرایط نمای واقعی یا وضعیت بخش واقعی بازار ساخت‌و‌ساز یعنی ساخت‌وساز از سوی بخش خصوصی را نشان می‌دهد. این در حالی است که از سال گذشته، متولی مسکن طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی را در دستور کار خود قرار داد که در واقع نوعی طرح حمایتی یا به عبارت بهتر طرح کمکی محسوب می‌شود. بررسی‌‌ها نشان می‌دهد حتی اگر در سال گذشته هم یک میلیون مسکن ساخته می‌شد از آنجا که این طرح نوعی طرح کمکی برای بالا بردن عرضه در بازار مسکن است باز هم شرایط برای سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی و به‌طور کلی بازار واقعی و اصلی ساخت‌وساز تغییری نمی‌کرد. چرا که اولا این طرح یک طرح موقت و چهارساله و ثانیا طرحی زمانبر و مواجه با مشکلات و موانع خاص خود است. بنابراین برای خروج از رکود طولانی در بازار ساخت‌وساز چاره‌‌ای جز خروج سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در بخش واقعی بازار ساخت‌و‌ساز از حالت کما وجود ندارد.

راهکارهای احیای ساخت‌و‌ساز

بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» از شناسایی سه راهکار مهم برای خروج بازار ساخت از کما خبر می‌دهد. نخستین راهکار، راهکاری است که باید از بیرون بازار مهیا شود؛ یعنی تعیین تکلیف ریسک‌‌های بیرونی و غیراقتصادی که در سال‌های اخیر و از جمله در سال گذشته منجر به تشدید انتظارات تورمی شد. از درون بازار مسکن نیز دو اقدام مهم باید صورت بگیرد. نخستین اقدام مربوط به تعیین تکلیف انبوهی از واحدهای آماده عرضه به بازار ملک است که هم‌‌اکنون از سوی ملاکان و به دلیل هزینه صفر ملاکی، منجمد شده‌‌اند. این واحدها خود در نقش آسانسور و بالابر قیمت مسکن عمل می‌کنند. لازم است با تعریف و دریافت مالیات سالانه ملکی، با از بین بردن هزینه صفر ملاکی، این واحدها به فوریت به بازار مسکن عرضه شود.

از سوی دیگر ترمیم قدرت خرید متقاضیان مصرفی باید در دستور کار قرار بگیرد؛ لازم است وام خرید مسکن هم به لحاظ سقف، هم به لحاظ هزینه دریافت و هم از نظر نرخ سود و طول دوره بازدپرداخت مورد بازنگری قرار بگیرد و کارآمد شود.

کارشناسان تاکید می‌کنند لازم است با انجام اقدامات لازم در این زمینه تدابیری به کار گرفته شود تا رکود ساختمانی به پایان رسیده و بازار ساخت‌وساز در سال 1401 در ایستگاه نهم رکود متوقف نشود.

نسخه بیرونی خروج از رکود

فردین یزدانی، کارشناس ونویسنده طرح جامع مسکن با اشاره به اینکه ادامه رکود ساختمانی در سال ۱۴۰۰ قابل پیش‌بینی بود، به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: راهکار خروج از رکود در حوزه ساخت‌وساز واحدهای مسکونی از بیرون این بازار می‌‌‌گذرد. در واقع شرایط رکود ساختمانی و عوامل موثر در ایجاد وتشدید آن به گونه‌‌‌ای است که از درون بازار مسکن نمی‌توان آن را برطرف کرد.

وی توضیح داد: از آنجا که ریشه یا منشأ اصلی رکود ساختمانی مانند رکود در بسیاری از حوزه‌‌‌ها، خارجی و بیرونی است، بنابراین برای برطرف کردن وخروج از آن نیز باید به راهکارهای بیرونی متوسل شد.

وی اعلام کرد: به صرفه نبودن ساخت‌وساز برای سرمایه‌گذاران ساختمانی تحت‌تاثیر تورم شدید ایجاد شده به دلیل بی‌‌‌ثباتی در متغیرهای کلان اقتصادی ورشد انتظارات تورمی، باعث گسترش دامنه رکود شده است. کما اینکه به‌رغم تمام اظهاراتی که از سوی مسوولان در ارتباط با شروع برنامه ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال، اعلام شده بود اما عملا پارسال (سال اول اجرای این طرح)، ساخت مسکن در کشور در مقایسه با سال ۹۹ بنا بر اعلام مرکز آمار، نه تنها افزایش نیافت که با حدود ۲۰‌درصد افت نیز همراه شد.

این در شرایطی است که آمارهای بانکی نشان می‌دهد سال گذشته، کمتر از ۲۰۰‌هزار واحد مسکونی طرح مسکن‌سازی دولتی، به مرحله دریافت تسهیلات رسیدند که اگر این میزان از آمار ساخت‌وساز سال ۱۴۰۰ کم شود، مشاهده می‌شود که عمق رکود ساختمانی از جانب ساخت‌وسازهای بخش خصوصی بسیار بیشتر است و در نتیجه افت تیراژ ساختمانی نیز بیشتر از این میزان است.

وی درباره علت افزایش عمق رکود ساختمانی در کشور اعلام کرد: این افت و افزایش عمق رکود در سال ۱۴۰۰ نیز با توجه به مجموعه شرایط اقتصاد کلان کشور کاملا طبیعی و قابل پیش‌بینی بود. هم‌‌‌اکنون با بازاری مواجه هستیم که در آن همه مولفه‌‌‌ها و عوامل ساخت‌وساز اعم از قیمت زمین، نرخ مصالح ساختمانی، دستمزدها، بهای مجوزها و… به شدت رشد یافته و در حال افزایش است. یعنی در شرایط تورم شدید اجزا و نهاده‌‌‌های ساختمان‌‌‌های مسکونی هستیم. این تغییرات در کنار تغییرات قیمت مسکن نشان می‌دهد که هم‌‌‌اکنون سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی و ساخت‌وساز از توجیه اقتصادی مطلوبی برای سرمایه‌گذارها برخوردار نبوده و در برخی موارد ساخت‌وساز برای سازنده‌‌‌ها به صرفه نیست. بلکه ملاکی و هدایت جریان سرمایه‌‌‌ها به بازار دارایی‌‌‌های ملکی (معاملات واحدهای آماده و فعالیت‌های غیرمولد) به مراتب به صرفه‌‌‌تر از ورود به جریان مولد ساخت‌وساز و تولید واحدهای جدید است.

یزدانی ادامه داد: این روند به‌خصوص از سال ۹۷ و همزمان با گسست بیشتر اقتصاد ایران از اقتصاد بین‌الملل تشدید شده است. چرا که در دوره‌‌‌های قبلی جهش قیمت مسکن به دلیل کمتر بودن تورم در بخش نهاده‌‌‌های ساختمانی و همچنین کمتر بودن انتظارات تورمی، همزمان با رشد قیمت، تولید و ساخت مسکن نیز افزایش می‌‌‌یافت و شدت افزایش قیمت به دلیل افزایش تولید تا حدی کنترل می‌‌‌شد. اما هم‌‌‌اکنون به دلیل افزایش ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی و رشد انتظارات تورمی ناشی از نابسامانی و بی‌‌‌ثباتی در متغیرهای کلان اقتصادی، رشد قیمت مسکن با رکود شدید ساختمانی همراه شده است و حتی اضافه شدن آمارهای مربوط به ساخت‌وسازهای دولتی مسکن به آمارهای ساخت‌وساز بخش خصوصی نتوانسته است این شرایط نامساعد را پنهان کند.

یزدانی تاکید کرد: سیاستگذار باید اول این نکته را بپذیرد که ریشه این رکود عمیق در بخش مسکن نیست و فرابخشی است. در واقع لازم است ابتدا جامعه در حوزه سیاستگذاری به ثبات برسد؛ روابط خارجی و اقتصادی به حالت نرمال برگردد و به طور مجدد برقرار شود و بی‌‌‌ثباتی در متغیرهای کلان اقتصادی از میان برود. در چنین شرایطی سرمایه‌گذاران ساختمانی نیز می‌توانند هزینه‌‌‌ها و سود خود از فعالیت‌های مولد را تخمین زده و به جای آنکه نقدینگی‌‌‌های خود را به بازار دارایی‌‌‌های ملکی و غیرمولد هدایت کنند، بار دیگر به عرضه ساخت‌وساز بازگردند. وی افزود: تا زمانی که اقتصاد ایران به اقتصاد بین‌الملل گره نخورد و پیوندهای گسسته شده در این زمینه احیا نشود، نمی‌توان انتظار بهبود در این حوزه و بسیاری دیگر از حوزه‌‌‌های اقتصادی را داشت.