پارادوکس تورمی بازار مسکن

ورود بازار مسکن به پنجمین سال سپری شده از شروع رشد نامتعارف قیمت در کنار تمدید رکود سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال‌جاری، این سوال را ایجاد کرده که چرا خانه‌‌‌سازی در قله‌‌‌پیمایی قیمت مسکن به جای اینکه رونق پیدا کند، دچار رکود شده است؟ این پرسش را کسانی مطرح می‌کنند که معتقدند رشد قیمت مسکن در هر صورت منافع بیشتری نصیب سرمایه‌گذاران ساختمانی خواهد کرد و در نتیجه اکنون نیز انتظار می‌رود با قرار گرفتن سطح قیمت‌ها در اوج، تیراژ ساخت‌وساز افزایش پیدا کند. اما آمار تیراژ واحدهای مسکونی در سال 1400 و بهار 1401 از یکسو و نیز داده‌‌‌های جدید از میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی در یک سال 1400 از سوی دیگر، حکایت از وجود یک پارادوکس بزرگ در بازار مسکن دارد. در واقع برخلاف انتظار با وجود رشد قابل‌توجه قیمت‌ها، تمایل به سرمایه‌گذاری ساختمانی رو به افول بوده و نارضایتی سازنده‌‌‌ها در اوج رشد قیمت مسکن سوال برانگیز است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، پاسخ به ریشه پارادوکس اصلی بازار مسکن مبنی بر اینکه چرا با وجود اوج‌‌‌گیری قیمت مسکن، حجم ساخت‌وساز در تهران کاهش پیدا کرده است و نیز تایید رکود تاریخی خانه‌‌‌سازی در پایتخت را طیفی از فعالان بازار مسکن که البته به نظر می‌رسد عمدتا «سازنده» هستند، در صفحه اینستاگرام «دنیای‌اقتصاد» در قالب کامنت‌‌‌های ذیل یکی از پست‌‌‌های صفحه «دنیای‌اقتصاد» در این شبکه اجتماعی با مخاطبان این صفحه در میان گذاشته‌‌‌اند. «دنیای‌اقتصاد» 28 تیرماه با انتشار گزارشی با عنوان «بساز و بفروش‌ها در مارپیچ بازار» آمار مربوط به تیراژ ساخت‌وساز در تهران را بر پایه تعداد واحدهای مسکونی که در بهار امسال پروانه ساختمانی برای آنها صادر شده است، منتشر کرد که واکنش مخاطبان روزنامه در صفحه اینستاگرام و ذیل پست مربوط به گزارش مذکور را در پی داشته است. بررسی و تجمیع این کامنت‌‌‌ها به معمای پارادوکس تورمی مسکن پاسخ داده است.

فعالان ساختمانی که به بیان دیدگاه خود درباره علل رکود ساخت‌وساز پرداخته‌‌‌اند، به این پرسش پاسخ داده‌‌‌اند که چرا خانه‌‌‌سازی با وجود جهش قیمت مسکن به خواب عمیق زمستانی رفته است. مقصود از خواب زمستانی، سقوط تیراژ خانه‌‌‌سازی در پایتخت است که پس از ثبت رکورد تاریخی در سال 1400، همان میسر را در سه ماه اول امسال نیز ادامه داده است. سال گذشته در شهر تهران 40‌هزار و 500 واحد مسکونی پروانه ساختمانی از شهرداری دریافت کردند که این میزان به شدت از مقدار متعارف ساخت‌وساز در سال‌های پیش از رکود اخیر سرمایه‌گذاری ساختمانی کمتر بود. به این ترتیب آمار تجمیعی از میزان ساخت‌وساز در یک سال 1400 در پایتخت نشان داد خانه‌‌‌سازی در تهران به کف تاریخی رسید و یک رکورد حداقلی تاریخی را ثبت کرد. به طور کلی تیراژ ساختمانی در شهر تهران در وضعیت معمول سالانه بین 80 تا 100‌هزار واحد مسکونی بود اما از سال 94 به بعد از میزان آن کاسته شد. با این حال حتی در سال‌های 94 به بعد نیز عمدتا به طور میانگین سالانه 60 تا 65‌هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی دریافت می‌کرد. به این ترتیب آنچه در سال هفتم رکود پیاپی ساختمانی (1400) رخ داد، حتی از آمار سال‌های رکود نیز فاصله زیادی گرفت و به کانال 40‌هزار واحد تنزل یافت.

در بهار امسال نیز تعداد واحدهای مسکونی که توسط شهرداری تهران برای آنها پروانه ساختمانی صادر شده با افت 42‌درصدی نسبت به فصل مشابه سال 1400 همراه بوده و فقط 6‌‌‌هزار و 200 واحد مسکونی در این مدت مجوز ساخت دریافت کردند. به این ترتیب روند سقوط آزاد ساخت‌وساز در پایتخت در سه ماه اول امسال هم ادامه پیدا کرده است.

اما افزون بر این داده‌‌‌ها که روایتگر رکود ساختمانی است، گزارش جدید بانک مرکزی از نماگرهای اقتصادی مربوط به زمستان 1400 نیز که وضعیت یک سال گذشته را تشریح می‌کند، حکایت از افت شدید حجم سرمایه‌گذاری در پایتخت دارد. گزارش نماگر اقتصادی حاوی بخشی است که میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی را به تفکیک تهران، شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری اعلام می‌کند.

بر اساس این گزارش در یک سال 1400 سرمایه‌گذاری ساختمانی در شهر تهران فقط 5/ 1‌درصد افزایش یافته است. اگرچه ممکن است این رشد اسمی بسیار ناچیز در میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی برای گروهی امیدوارکننده و معنادار باشد و این طور تلقی کنند که سرمایه هرچند به میزان کم، به ساخت‌وسازهای پایتخت تزریق شده است؛ اما میزان رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی در تهران بر اساس داده‌‌‌ای این گزارش «منفی» بوده است؛ واقعیتی که در تحلیل شرایط کنونی بازار ساخت‌وساز نمی‌توان نسبت به آن اغماض کرد.

بر اساس این گزارش میزان رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی در تهران طی یک سال 1400 حدود 68‌درصد منفی بوه است؛ چراکه در گزارش نماگر اقتصادی اعلام شده شاخص بهای خدمات ساختمانی و نیز شاخص بهای تولیدکننده مصالح ساختمانی در سالی که گذشت به ترتیب 51 و 82‌درصد گزارش شده است. همچنین محتوای گزارش چندی پیش مرکز آمار از تورم مصالح ساختمانی در تهران گویای رشد 70‌درصدی قیمت مصالح به طور میانگین در پایتخت بوده است. مجموع این داده‌‌‌ها حکایت از آن دارد که به طور متوسط هزینه تولید مسکن در تهران در سال 1400 نسبت به سال 99 حدود 70‌درصد افزایش داشته است. با توجه به این تورم، اگر قرار بود در سال 1400 نیز به اندازه سال 99 سرمایه‌گذاری ساختمانی صورت گیرد، قاعدتا باید رشد اسمی سرمایه‌گذاری به میزان 70‌درصد محقق می‌‌‌شد، اما توجه به سرمایه‌گذاری 78‌هزار میلیارد تومانی در تهران،  این رشد فقط 5/ 1‌درصد بوده است. به این ترتیب ساخت‌وساز به لحاظ میزان سرمایه‌گذاری در تهران آب رفته و رشد واقعی آن منفی بوده است.

گزارش نماگر اقتصادی نشان می‌دهد وضعیت در کل کشور نیز تفاوت عمده‌‌‌ای با تهران نداشته و در سال 1400 با رقم 460‌هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری ساختمانی در کل کشور 41‌درصد رشد اسمی داشته‌که  مقایسه آن با تورم 70‌درصدی هزینه ساخت حکایت از آن دارد که در کشور نیز میزان رشد واقعی سرمایه‌گذاری حدود 30‌درصد منفی بوده است.

این در حالی است که در سال 99 میزان رشد اسمی سرمایه‌گذاری ساختمانی 40‌درصد و تورم هزینه ساخت 65‌درصد بوده است. بنابراین تغییرات واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال 99 نسبت به سال قبل از آن به میزان کمتری (حدود 25‌درصد) منفی بوده است. همچنین در یک سال 98 نه تنها رشد اسمی، بلکه رشد واقعی نیز در میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور گزارش شده است؛ به این ترتیب که میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی در آن سال نسبت به یک سال 97 با رشد اسمی 49‌درصدی و رشد واقعی 10‌درصدی همراه بود. به این ترتیب وضعیت گزارش شده از سال 1400 در حوزه بخش مولد سرمایه‌گذاری ملکی یعنی بازار ساخت‌وساز، قابل تامل است.

گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد  حتی با فرض اینکه تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در شهر تهران در یک سال 1400 افزایش یافته باشد، میزان سرمایه‌گذاری در این حوزه در سال مذکور با تغییرات منفی همراه بوده است. به بیان دیگر، زمانی که یک پروانه ساختمانی برای تخریب و نوسازی در یک قطعه زمین شهری صادر می‌شود، در گام‌‌‌های بعدی باید به تدریج سرمایه به این پروژه تزریق شود تا کار به شکل قابل قبول پیش برود و واحدهای تکمیل شده پس از 18 ماه یا حداکثر 24 ماه آماده عرضه به بازار مسکن شود.  به این ترتیب در شرایطی که گزارش رسمی از میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی، افت را روایت می‌کند، عملا عملیات ساختمانی در ساخت‌وسازها چندان رو به جلو گزارش نشده تا به موقع به مرحله عرضه برسد و از این بابت سال 1400 یک موقعیت هشدارآمیز در کل کشور، به‌ویژه در شهر تهران گزارش شده است.

هشت چالش پیش روی سازنده‌‌‌ها

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، چیدمان اظهارنظرهای فعالان بازار مسکن در بخش نظرات ذیل یکی از پست‌‌‌های اینستاگرامی «دنیای‌اقتصاد» در خصوص سقوط تاریخی تیراژ ساخت در پایتخت به شکل‌‌‌گیری یک برج هشت‌‌‌طبقه از چالش‌هایی که بساز و بفروش‌ها با آن روبه‌رو هستند، منجر می‌شود؛ چالش‌هایی که معلوم می‌کند چرا در سال 1400 با وجود اینکه همچنان رشد خفیف قیمت مسکن در شهر تهران ادامه داشت، اما انگیزه ساخت‌وساز کاهش پیدا کرد.

یکی از این چالش‌های هشت‌‌‌گانه مساله کاهش انگیزه اجاره‌‌‌داری است که از سوی برخی سازنده‌‌‌ها به عنوان دغدغه مطرح شده است. سازنده‌‌‌ها معتقدند در شرایطی که برای خانه‌‌‌های خالی مالیات وضع شده، طبعا در بازاری که با رکود ساختمانی روبه‌رو بوده و فروش مسکن در این شرایط دشوارتر از همیشه است، قاعدتا آنها باید پس از تکمیل ساخت‌وساز، وارد بازار اجاره‌‌‌داری شوند. این در حالی است که تعیین سقف رشد اجاره‌‌‌بها با فاصله زیاد از سطح تورم عمومی از یکسو و نیز مصوبه تمدید خودکار قراردادها در سال‌جاری که ممکن است در سال آینده نیز تمدید شود از سوی دیگر، سبب شده آنها انگیزه حضور در بازار اجاره پس از تکمیل واحدهای مسکونی را از دست بدهند. به گفته فعالان ساختمانی، در شرایطی که آنها از فروش واحدهای تکمیل شده به دلیل کاهش شدید تقاضای خرید مصرفی ناتوان هستند و امکان خالی نگه داشتن واحدها یا ورود به بازار اجاره با عایدی متناسب با سطح تورم را ندارند، دلیلی برای شروع ساخت‌وساز جدید پیش روی خود نمی‌‌‌بینند.

چالش دوم و پرتکراری که در نظرات فعالان بازار مسکن مشاهده می‌شود، نبود متقاضی خرید در این بازار است. در حال حاضر میانگین قیمت یک واحد آپارتمان 50 مترمربعی در شهر تهران بر اساس میانگین قیمت معاملات خرداد به 2‌میلیارد تومان رسیده است و این یعنی حداقل بودجه مناسب برای خرید ملک در شهر تهران در تابستان امسال رقمی در همین حدود است. این در حالی است که استطاعت خرید خانه اولی‌‌‌ها به مراتب از این رقم پایین‌‌‌تر بوده و سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق برای زوجین نیز با توجه به هزینه بالایی که باید صرف خرید اوراق حق‌تقدم استفاده از این وام شود، حداکثر حول و حوش 300‌میلیون تومان در شهر تهران است. بنابراین پوشش وام مسکن در حال حاضر برای انجام یک خرید حداقلی در تهران حدود 15‌درصد است که عملا تاثیر چندانی بر میزان قدرت خرید متقاضیان مسکن ندارد و صرفا برای متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان قابل استفاده به نظر می‌‌‌رسد. چالش سومی که بساز و بفروش‌ها را از ساخت‌وساز جدید باز می‌دارد، تورم مصالح ساختمانی است که روند آن از سال گذشته سرعت گرفته و همچنان ادامه دارد.

افزون بر این مساله تورم مجوزهای ساختمانی و روند بوروکراتیک صدور مجوز ساخت در تهران یکی دیگر از چالش‌هایی است که چند تن از فعالان ساختمانی به آن اشاره کردند. سازنده‌‌‌ها از مسیر پر پیچ و خم اخذ مجوز ساخت از شهرداری تهران گلایه‌‌‌مند بوده و اعلام کردند که برای هر پروژه ساختمانی ناگزیر به ارائه چند تعهد محضری و نیز گواهی‌‌‌های امضای متعدد هستند. «دنیای‌اقتصاد» اخیرا در گزارشی با عنوان «ناکامی در تسهیل ساخت‌وساز» به این موضوع پرداخته بود که تعدد مجوزهای ساختمانی تا چه اندازه بر بی‌‌‌رغبتی به ساخت‌وساز اثرگذار است. در حال حاضر در عمده ساخت‌وسازهای تهران متوسط زمان صدور پروانه توسط مدیریت شهری پنج ماه اعلام شده است که عملا معادل حدود یک‌‌‌سوم زمان موردنیاز برای عملیات ساختمانی در یک پروژه ساختمانی است و زمان قابل‌توجهی به شمار می‌‌‌آید.

پنجمین چالش مورد اشاره از سوی سازنده‌‌‌ها مربوط به افزایش عوارض صدور پروانه ساختمانی است که از آن به عنوان یک مانع برای شروع پروژه جدید در سال 1401 یاد کرده‌‌‌اند. افزون بر این ناتوانی در فروش واحدهای تکمیل شده سال گذشته به عنوان چالشی دیگر از سوی برخی سازنده‌‌‌ها مطرح و با «دنیای‌اقتصاد»‌‌‌ در میان گذاشته شد. به عنوان مثال یکی از فعالان ساختمانی اصفهان اعلام کرد که با گذشت8 ماه از تکمیل یک ساختمان سه طبقه، هنوز موفق به فروش هیچ‌‌‌یک از واحدهای آن نشده است تا بتواند پروژه جدید را کلید بزند.

ششمین چالش سازنده‌‌‌ها در حال حاضر، کاهش صرفه فعالیت ساختمانی است. تحقیق میدانی از سازنده‌‌‌ها نشان می‌دهد هر چه میزان عایدی آنها از ساخت‌وساز به 25‌درصد نزدیک‌‌‌تر شود، انگیزه آنها برای فعالیت به مراتب کمتر می‌شود. بر اساس محتوای پژوهشی پیرامون بازدهی ساخت‌وساز در تهران که به سفارش مرکز مطالعات و برنامه‌‌‌ریزی شهرداری تهران انجام شده است، در یکی دو سال اخیر عایدی ساخت‌وساز به جز چند منطقه شمالی، در عمده مناطق شهر به 28‌درصد کاهش یافته و از کف حداقلی مورد انتظار سازنده‌‌‌ها یعنی 30‌درصد پایین‌‌‌تر است؛ وضعیتی که نشات گرفته از تورم بالای زمین و مصالح ساختمانی است و به عنوان یک مانع برای شروع پروژه‌‌‌های جدید ساختمانی معرفی شده است. در نهایت هشتمین چالش سازنده‌‌‌ها چشم‌‌‌اندازی است که از رکود بازار مسکن در ماه‌‌‌های آتی دارند. از آنجا که دستگاه‌های مختلف سنجش حباب مسکن نشان می‌دهد سطح فعلی قیمت‌ها بالاتر از محدوده مورد انتظار است، در صورتی که ریسک متغیر غیراقتصادی از طریق به نتیجه رسیدن مذاکرات برجام کاهش پیدا کند، استعداد افت قیمت واقعی مسکن در میان‌‌‌مدت به شکل موثری تقویت خواهد شد. گروهی از سرمایه‌گذاران ساختمانی با توجه به اینکه چشم‌‌‌انداز روشنی از آینده قیمت مسکن ندارند و نمی‌‌‌دانند آیا وضعیت رکود تورمی فعلی ادامه پیدا می‌کند یا اینکه بازار مسکن برای ورود به دوره رکود غیرتورمی و در واقع چربی‌‌‌سوزی آماده می‌شود، ترجیح می‌دهند از ورود به سیکل ساخت‌وساز جدید پرهیز کنند، چراکه نمی‌توانند برآورد دقیقی از آینده بازار مسکن داشته باشند. این شاید مهم‌ترین طبقه برج چالش‌های هشت‌‌‌گانه‌‌‌ای است که پیش روی سازنده‌‌‌ها قرار دارد.