زمین و دیوارهای اصفهان، همه خشت به خشت، کاشی به کاشی، ریشه و پی، همه نفس و امضای تاریخ است. رد صفویه و سلجوقی و سنگ‌تراش حجره‌ای در شیراز و کرمان، بر سنگ‌های پل خواجو و سی‌وسه‌پل و هزار اثر دیگرش که از تعداد انگشتان همه می‌گذرد، حک شده است. نصف جهان در همان یک وجب خاک جای گرفته که حالا زمین و دیوارهایش در حال چاک خوردن است و زمینش به اندازه دو قد آدمی فرو می‌رود و سنگ‌هایی با آن همه عظمت که زمین‌لرزه‌ها و نفیر جنگ‌ها آب در دلشان تکان نداده، حالا وسط یک روز آفتابی یا زیر یک نم بهاری، دیوارهایی که قرن به قرن تاب آورده‌اند و اتفاقا جا افتاده‌اند، از میانه دل‌شان خط می‌افتد تا مغز سر. زمین یک‌باره شکاف برمی‌دارد. دیگر به این دیوارها و تاریخ انگار اعتباری نیست، از وقتی فرونشست به جان اصفهان افتاده است. شکاف‌ها بیمارستان و بنای تاریخی نمی‌شناسند. همه را با هم خط می‌اندازند و فرو می‌برند. همه هم به دلیل آن است که آب را بی‌محابا از زمین مکیده‌ایم و شیره جانش را کشیده‌ایم.

فرونشست زمین در برخی شهرهای ایران رخ داده است. به این صورت که یک باره زمین دهان باز کرده یا شیارهایی به قطر و قامت آدمی بالغ بر دیوارها انداخته است. این رویداد در اصفهان بیش از دیگر شهرها دیده می‌شود. به گفته کارشناسان، این فاجعه واکنش طبیعی زمین به بهره‌کشی انسان و ظلمی است که بر زمین و آب‌های زیرزمینی و طبیعت روا داشته است. واقعیت آن است که انسان شیره جان خاک را کشیده و منابع آب زیرزمینی را خشکانده است.

فرونشست زمین سرنوشت طبیعی ایران

دکتر علی بیت‌اللهی، رئیس بخش زلزله‌شناسی مهندسی و خطر‌پذیری در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد»، وضعیت کنونی اصفهان از نظر فرونشست زمین را طبیعی توصیف می‌کند و می‌گوید: «بررسی‌های آماری نزولات جوی کشور نشان می‌دهد طی ۴ دهه گذشته ۱۰ تا ۱۵ درصد حجم نزولات جوی کاهش داشته و نزولات به صورت باران بوده است. عدم پوشش برفی گسترده در مناطق کوهستانی منجر به جاری شدن جریانات سیلابی و حرکت سریع روان‌آب‌ها به پایین‌دست‌ها می‌شود و ماندگاری منابع آب را در فصول گرم سال بسیار کمتر می‌کند.»  البته این نکته را باید در نظر داشت که ما در مصرف آب‌های سطحی بی‌ملاحظه و بی‌محابا عمل کرده‌ایم.

خشکسالی فزاینده در کمین است

بیت‌اللهی می‌گوید: «در چهار دهه اخیر مصرف آب و کسری منابع آب زیرزمینی، به چندین برابر رسیده است. اکنون دیگر تطابقی میان مصرف و کاهش بارندگی وجود ندارد. اینجاست که نقش مدیریت منابع آب یعنی نگهداری و استخراج از منابع زیرزمینی و توزیع و مصرف پررنگ می‌شود که در تغییرات اقلیمی و بروز خشکسالی نقش پررنگی داشته است.» به گفته رئیس بخش زلزله‌شناسی مهندسی و خطر‌پذیری، خشک‌شدن دریاچه ارومیه، کم شدن آب سدها، پایین رفتن سد اکباتان و خشک شدن رودخانه زاینده‌رود هیچ کدام به دلیل تغییرات اقلیمی نبوده است.  اینجا موضوع تنها خشکسالی نیست، بلکه زنجیره‌ای از بلایاست که از مبحث آب شروع می‌شود و به ایجاد شکاف زمین و دیوارها می‌انجامد.

بیت‌اللهی می‌گوید: «از اوایل دهه ۷۰ تا الان۱۴۰ کیلومتر مکعب آب زیرزمینی کسری داریم و اضافه برداشت داشته‌ایم. همه اینها دست به دست هم داده و پدیده خشکسالی را رقم زده‌اند. نقشه‌های مطالعاتی خشکسالی سازمان هواشناسی نشان می‌دهد که گسترش پهنای خشکسالی به‌شدت در حال گسترش است و در حال تبدیل به یک بحران فزاینده‌ است.»  به گفته او، تجربیات کشور خشک و نیمه‌خشک ایران نشان می‌دهد نسبت به کشورهای جهان و متوسط جهانی، یک‌سوم بارندگی‌ها را داریم و میزان تبخیر آب سه برابر متوسط جهانی است.  در حالی که پیش‌بینی می‌شود کاهش نزولات جوی ادامه پیدا ‌‌کند که کاری برای کنترل آن نمی‌توان کرد، موضوع مدیریت آب‌های سطحی مطرح می‌شود. بیت‌اللهی می‌گوید: «به دلیل هدررفت پوشش گیاهی، عدم امکان نفوذ آب‌های سطحی به زیرزمین و در نهایت حرکت این آب‌ها به سمت دریاها، آب‌های سطحی از کنترل خارج شده و برای شرایط خشکسالی آب کم می‌آوریم.»

افت سطح آب‌های زیرزمینی رابطه مستقیمی با وقوع بحران‌ها روی زمین دارد. هر سال، سطح آب زیرزمینی به‌طور متوسط نیم تا یک متر افت می‌کند که به گفته بیت‌اللهی این میزان به‌طور متوسط به عمق‌های بیش از ۵۰ متر رسیده است.  حالا حدود ۵۰ تا ۶۰ سال وقت داریم تا این بدهی را جبران و آب‌ها را احیا کنیم، اما اگر همچنان قصد و نیتی برای این کار نداشته باشیم، پاسخ طبیعی زمین، فرونشست آن است. بیت‌اللهی می‌گوید: «زمانی که با حفر چاه‌های عمیق آب را مانند دستگاه وکیوم بیرون می‌کشیم، زمین خود را جمع می‌کند و در سطح زمین شکاف‌ها و حفره‌هایی که خطرساز است، ایجاد و فرونشست تشدید می‌شود.»

مرگ آبخوان‌ها

لحظه بهت‌آوری است وقتی در یک روز کاری، مغازه‌داری در بازار اصفهان، یک باره گوشه‌ای از مغازه‌اش دهان باز می‌کند و بخشی از دارایی‌هایش را می‌بلعد. شانس داشته جانش به خطر نیفتاده اما بیش از یک طبقه پایین رفته است.  بیت‌اللهی می‌گوید: «این فرونشست تا زمانی که آب تمام شود و سفره آب زیرزمینی تخلیه شود، ادامه دارد. آن زمان لایه‌های خاک، مانند یک لایه سیمانی غیرقابل نفوذ می‌شود و بعد از آن دیگر جایی برای نشست زمین نیست. آن زمان دشت به مرگ رسیده و زمین را می‌بلعد.» لحظه ترسناکی است وقتی به گفته بیت‌اللهی شکاف‌های متراکمی در زمین ایجاد می‌شود و آب دیگر به درون زمین نفوذ نخواهد کرد، زیرا به دلیل انباشتگی و فشردگی نفوذناپذیر می‌شود. این زمین دیگر قابلیت آبیاری و کشاورزی ندارد. دانه‌دانه خاک چنان متراکم می‌شود که اصطلاحا به آن می‌گویند مرگ آبخوان. زمانی که زمین آب را پس می‌زند و دیگر قطره‌ای آب را نمی‌پذیرد.  رئیس بخش زلزله‌شناسی مهندسی و خطر‌پذیری می‌گوید: «در این شرایط نزولات جوی، به صورت روان‌آب‌ها روی سطح زمین جاری می‌شوند. مواد مغذی خاک را با خود حمل می‌کنند و زمین‌ها و دشت‌های آباد به صورت کویرهای لم‌یزرع درمی‌آید.» از اینجا به بعد، دنیا خاکی رنگ می‌شود بدون هیچ حاشیه سبز و زردی.

تخریب فایده ندارد، اصلاح کنید

تا کنون غیر از هشدارها چیز دیگری شنیده نشده و حتی آن هشدارها هم در همان حد مانده و تبدیل به یک برنامه اصلاحی نشده است. همه چشم به دست مدیری دلسوز دارند که روزی از راه برسد با دم مسیحایی یا عصای موسی، کار را به صلح و صلاح انجام دهد.  بیت‌اللهی به تجربه توکیو اشاره می‌کند و می‌گوید: «میزان نشست زمین در توکیو در سال ۱۹۶۵ معادل ۱۲ سانتی‌متر در سال بوده که مشابه اصفهان در زمان حال است. آنها با اجرای یک برنامه جامع عملیاتی در سال ۲۰۰۳، این عدد را به ۶۱/ ۱ سانتی‌متر رسانده و اکنون به صفر رسیده است. شانگهای، تگزاس و اندونزی نیز چنین تجربه‌ای داشته‌اند و تن به تخریب شهرها و آثارشان ندادند.» کلید ماجرا، به گفته رئیس بخش زلزله‌شناسی مهندسی و خطر‌پذیری، در دست اصلاح شیوه‌های کشاورزی و مصرف‌ و کنترل استخراج آب‌های زیرزمینی است. البته این موفقیت زمانی حاصل می‌شود که مسوولان رده بالای کشور به درک ملموس این چالش برسند. البته این تصمیم سختی است که همراه با تغییر تعدادی از مشاغل است، اما در عوض می‌توان از منازل مسکونی و آثار باستانی در مقابل شکاف و فرونشست محافظت کرد.

به نصف جهان رحم کنید

تغییرات اقلیمی به نوعی به ما تحمیل شده است. دکتر بهرام نادی، عضو کارگروه تخصصی فرونشست اصفهان و عضو هیات علمی دانشگاه اصفهان در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» می‌گوید: «موضوعاتی را که در مورد خشکسالی باید در نظر گرفت، بحث گرمایش زمین، تغییر اقلیم و تغییر بارندگی است. کاهش بارندگی مقدار و متوسط میزان بارندگی است. در تغییر اقلیم، دیگر برف در زمستان نداریم. یا در بعضی از فصول سال سیلاب داریم که خیلی نفوذ‌ در زمین نمی‌کند و در مقابل موجب تخریب و آسیب به مناطق مختلف می‌شود. در این شرایط عملا نمی‌توانیم برای آن برنامه‌ریزی کنیم. در عین حال، یا به سدها آسیب می‌زند یا پشت‌ آنها رسوب می‌گذارد و بخشی از ظرفیت سد را گل می‌گیرد.»

سد زاینده‌رود توان ذخیره یک میلیارد و ۴۰۰ میلیون متر مکعب آب را دارد که امسال تنها ۲۰ درصد پرشدگی معادل ۲۴۹ میلیون متر مکعب داشته است در حالی که میزان آب شرب مورد نیاز اصفهان ۳۵۰ میلیون متر مکعب است. یعنی آب برای یک سال برای شرب اصفهان را کفاف نمی‌دهد. به گفته دکتر نادی، ۶۰ درصد آب سد زاینده‌رود در مسیر حرکت تا تصفیه برای باغات برداشت می‌شود‌ و تنها می‌توان روی ۵۰ درصد آب شرب آن حساب کرد. در عین حال، حدود ۱۵۰ میلی‌متر مکعب سد هم توسط گل‌ولای پرشده است. اعداد اصلا وضعیت خوشایندی را برای زاینده‌رود ترسیم نمی‌کند.

دکتر نادی می‌گوید: «طبق آمار سال گذشته، میزان آبی که در کشت و زرع صنعتی از منابع زیرزمینی به تدریج استحصال می‌شود، معادل یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون متر مکعب است. این میزان معادل حجم سد زاینده‌رود در شرایطی است که کاملا پر می‌شود.»  به گفته او، در دشت اصفهان ظرف‌ سال‌های ۱۳۶۵ تا ۱۳۶۹ معادل ۳ میلیارد متر مکعب آب برداشت شده بدون آنکه جایگزین شده باشد. یعنی دو برابر کل حجم زاینده‌رود کسری آبخوان ایجاد شده است. باقی مانده آب ۴ میلیارد متر مکعب است. هر چه سطح آب پایین‌تر می‌رود، شورتر می‌شود و کیفیت آب بالا را نخواهد داشت.

افزایش نشست زمین با برداشت آب

دکتر نادی می‌گوید: «برای تامین آب به‌طور متوسط سالی یک متر سطح آب زیرزمینی در دشت اصفهان را پایین می‌بریم. این عدد در بعضی نقاط ایران تا ۲ متر هم می‌رسد. در دشت همدان یک متر و ۱۳ سانتی‌متر است و در دشت کبوترآهنگ که نیروگاه سوخت فسیلی برای تامین برق دارد، تا دو متر هم می‌رسد. همان جا فروچاله‌ها دیده می‌شود.» به ازای هر یک متر آب که پایین می‌رود، زمین دو سانتی‌متر نشست می‌کند.  به گفته نادی، این میزان برای سازه‌های جدید بتنی با پی بتنی، ۶ سانتی‌متر نشست در طول کل عمر بنا طراحی می‌شود، در حالی که به ازای هر یک متر برداشت آب، دو سانتی‌متر نشست خواهیم داشت.

برای ساختمان‌هایی با مصالح بنایی این عدد ۵/ ۲ سانتی‌متر است.  او می‌گوید: «با تغییر شکل‌های زیادی که وارد می‌کنیم، این نشست در دشت اصفهان به ۵/ ۱۸ سانتی‌متر در سال تغییر کرده است. به این معنا که حداکثر تا ۶ برابر فشار به سازه وارد شده و سازه‌های مصالح بنایی دچار ترک و سازه‌های بتنی و فولادی جدید دچار چرخش می‌شوند.» با این شرایط، ساختمان‌های میراثی در معرض خطر قرار می‌گیرند و ترک می‌خورند. اتفاقی که در مسجد سید میراث دوره قاجاریه و مسجد ارگ دوره صفویه شاهد آن هستیم. ساختمان‌های جدید نیز مانند بیمارستان‌ها و مدارس هم در امان نیستند و ترک می‌خورند و مجبور به تخلیه می‌شوند.

این اتفاقی است که در مورد چند مدرسه در اصفهان افتاده و جمعیت آن مجبور به نقل مکان به مدرسه دیگری شده و حالا مجبورند دو شیفته کار کنند.  عضو کارگروه تخصصی فرونشست اصفهان معتقد است زمانی که به کشاورزی و بخش صنعت اجازه استفاده از آب با قیمت پایین داده شد، آسیب‌ها به زیرساخت‌ها شروع شد. البته این آسیب‌ها مانند موریانه ریز ریز به جان همه سازه‌ها می‌افتد. با اتمام آب، فرونشست تشدید می‌شود و به جان راه‌آهن، جاده‌ها، فرودگاه‌ و راه‌های ارتباطی می‌افتد، دیگر آثار تاریخی که جای خود را دارد. در قصه فرونشست، شهرهای زیادی شاهد این وضعیت بوده‌اند، اما موضوع اصفهان، داستان پرآب چشمی است؛ چرا که بر خلاف خراسان یا تهران، شهر را نیز درگیر کرده است و تا رودخانه شاهد فرونشست هستیم.  فرونشست زمین در قسمت‌های جنوبی شهر به دلیل ضخامت اندک خاک، کمتر از قسمت‌های شمالی است.

مدیریت گم شده برای حل یک معضل ملی

وضعیت با وجود آنکه وخیم است، اما چاره دارد، فقط باید نگاه مدیریتی جامعی وارد میدان شود. کشاورزان نمی‌توانند چشم از زمین‌های‌شان بردارند و آن را لم‌یزرع ببینند، کمی آن‌طرف‌تر اما سازه‌هایی است که حیات ما به آن وابسته است.  نادی می‌گوید: «کشاورز بحث درازمدت را نمی‌بیند و مدیریت کلی منابع آب نقش کلیدی در این میان دارد. به این صورت که با ایجاد اشتغال، علاوه بر حفظ بافت و زمین، مدیریت آب را در دست بگیرد. در منطقه بالادست زاینده‌رود- چهارمحال- کشت باغات طی ۱۳۷۰ تا کنون، از ۴۰ هزار هکتار به ۱۱۶ هزار هکتار رسیده است. با افزایش باغات، ما به ازای آن بیمارستان و سازه‌های تاریخی و شهری را از دست می‌دهیم.» به گفته او، نبود نگاه جامع موجب شده حاکمیت کلی بر آب نباشد و هر استان و منطقه تنها منافع خود را بسنجد. در این شرایط، در نقطه‌ای آب توسعه پیدا می‌کند و در منطقه‌ای دیگر بیمارستان از بین می‌رود.

آب دغدغه هیچ‌کس نیست

واقعیت آن است که آب و محیط‌زیست جزو دغدغه‌های مهم از صدر تا ذیل محسوب نمی‌شود و بیشتر شکل و شمایل تزئینی دارند.  نادی می‌گوید: «بدون توجه به دولت خاصی می‌گویم نه رئیس‌جمهور و نه وزیر نیرو، دغدغه آب را ندارد و این موضوع در تمام دوره‌ها همین‌گونه بوده است.» به گفته او، در شرایطی که نیاز به نگاه کلان در کشور وجود دارد، ناگهان مصوبه حاکمیت منابع آبی به صورت منطقه‌ای مطرح می‌شود که آسیب‌زننده است. در حالی که نیازمند مدیریت کلی و استراتژیک هستیم. نبود چنین نگاهی را می‌توان در صادرات هندوانه دید. در حالی که به ازای هر کیلو هندوانه صادراتی؛ دراصل در حال صادرات ۲۴۰ لیتر آب هستیم، اما پولی که در مقابل دریافت می‌شود، معادل آب صادراتی نیست. اما آب مجانی، سود می‌دهد.  موضوع ارزان بودن آب، تاکیدی است که بسیاری بر آن دارند، اما با افزایش قیمت مشکلی حل خواهد شد؟ چنان که در بحث بنزین نیز شاهد آن بودیم.   عضو کارگروه تخصصی فرونشست اصفهان می‌گوید: «منظور من افزایش قیمت به تنهایی نیست، بلکه باید در کنار آن ساختارها را نیز اصلاح کرد. به این‌گونه که صنایعی که آب‌بر نیست را جایگزین کنیم. البته عملیاتی شدن آن به این سادگی نیست و نیازمند سرمایه‌گذاری و حاکمیت منطقی هستیم، در غیر این صورت دچار فرونشست می‌شویم.»

اصفهان نهایتا ۲۰ سال آب دارد

شهرهای ایران در کنار هم، وضعیت مشابهی دارند و یکی بر دیگری برتری چندانی ندارد. به گفته نادی، با توجه به کاهش منابع آب سطحی، برداشت بی‌محابا از منابع آب زیرزمینی، عدم تغذیه آبخوان توسط جریان زاینده‌رود و کاهش بارندگی، منابع آب سطحی اصفهان ظرف ۱۵ تا ۲۰ سال از دست می‌رود.

تازه‌‌‌ترین بررسی از تحولات بازار زمین در پایتخت حکایت از افزایش محسوس تقاضای خرید املاک کلنگی ظرف چند هفته اخیر دارد. نبض بازار زمین این روزها در حالی تندتر شده که سازنده‌‌‌ها متقاضی اول خرید این املاک نیستند، بلکه بر تعداد متقاضیان سرمایه‌گذاری در این بخش از بازار مسکن افزوده شده است. پیش‌تر عمده تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن خرید آپارتمان را ترجیح می‌‌‌داد اما در هفته‌‌‌های اخیر تقاضای خرید املاک کلنگی از سوی صاحبان سرمایه‌‌‌های متوسط و نیز ابرسرمایه‌گذاران افزایش پیدا کرده است. «دنیای‌اقتصاد»ضمن پاسخ به پنچ پرسش‌کلیدی درباره حال و هوای بازار زمین، جزئیاتی از اولین گمانه پیرامون تورم مسکن در سال آینده از نگاه سرمایه‌گذاران ساختمانی را تشریح کرده است .

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، آخرین گزارش رسمی از تورم زمین در پایتخت مربوط به زمستان ۱۴۰۰ است که میانگین قیمت زمین در شهر تهران طی این فصل از مرز ۵۲‌میلیون تومان عبور کرد. بر اساس این گزارش در سه‌ماه پایانی پارسال زمین در تهران به طور میانگین ۱۷‌درصد گران‌‌‌تر از فصل مشابه سال ۱۳۹۹ معامله شد. روند تغییرات فصلی تورم زمین در سال گذشته نیز حکایت از کند شدن سرعت رشد قیمت در این بخش از بازار تا پایان سال گذشته به طور پیوسته دارد؛ موضوعی که همچنان در بازار املاک کلنگی پایتخت وجود دارد. همچنین بر اساس این گزارش رسمی نسبت بین قیمت زمین به مسکن از ۵/ ۱ واحد فراتر رفته است.

اما بررسی «دنیای‌اقتصاد» از تغییرات قیمت زمین در شروع نیم‌‌‌سال دوم ۱۴۰۱ در محله‌‌‌های مختلف شهر تهران مبتنی بر فایل‌‌‌های عرضه شده برای فروش در بازار حکایت از آن دارد که زمین در شروع پاییز امسال به طور میانگین ۴۰‌درصد نسبت به همین ایام در سال گذشته افزایش قیمت دارد. این تورم ۴۰‌درصدی مربوط به قیمت زمین در بخش‌‌‌هایی از بازار مسکن تهران است که مقاصد اصلی سرمایه‌گذاری ساختمانی به شمار می‌‌‌آیند. البته ارقام کمتر و بیشتر از این مقدار نیز در مناطق مختلف وجود دارد اما میانگین فعلی تورم زمین در عمده مناطق نسبتا پرتقاضا در بازار زمین ۴۰‌درصد برآورد می‌شود. به این ترتیب پاسخ اولین و اصلی‌‌‌ترین پرسش پیرامون تحولات بازار زمین در پایتخت یعنی حدود تورم در این بخش از بازار روشن شد.

گفت‌‌‌وگو با سرمایه‌گذاران ساختمانی حرفه‌‌‌ای در پایتخت جوانب دیگری از وضعیت کنونی بازار زمین را نیز روشن می‌کند و به پرسش‌‌‌های کلیدی در این بازار پاسخ می‌دهد. یکی دیگر از پرسش‌‌‌های اصلی که این تحقیق به آن پاسخ می‌دهد، تغییرات هزینه ساخت است. این پرسش با توجه به تاثیر مستقیم آن بر قیمت فروش مسکن نه تنها برای سازنده‌‌‌ها، بلکه برای شهروندانی که قصد مشارکت یا چشم‌‌‌اندازی از سرمایه‌گذاری آتی در حوزه تخریب و نوسازی املاک کلنگی را دارند، اهمیت دارد. هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی (منهای قیمت زمین) که اواخر پارسال به ۱۰‌میلیون تومان رسیده بود و در نیمه تابستان تا ۱۴‌میلیون تومان نیز افزایش پیدا کرد، در نیمسال دوم ۱۴۰۱ در مناطق متوسط به بالای تهران حدود ۲۰‌میلیون تومان برآورد می‌شود. البته سرمایه‌گذاران ساختمانی عنوان می‌کنند که ساخت‌وساز با هزینه کمتر از این مقدار نیز در مناطق متوسط به پایین تهران میسر است، اما حتی این قبیل ساخت‌وسازها نیز از حول و حوش مترمربعی ۱۵‌میلیون تومان کمتر تمام نمی‌شود.

ایست برجامی ساخت‌وساز

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، پرسش سوم پیرامون وضعیت بازار زمین در پایتخت که سرمایه‌گذاران ساختمانی به آن پاسخ داده‌‌‌اند، میزان فعالیت آنها در بازار کنونی است. بازار ساخت‌وساز امسال را فوق‌‌‌العاده کم‌‌‌رمق آغاز کرد. البته ظرف یکی دو ماه گذشته ظاهرا تقاضای موثر ساخت‌وساز در مناطق مختلف شهر تهران افزایش جزئی داشته است. با این حال سازنده‌‌‌ها در برابر این پرسش که آیا قصد ساخت‌وساز جدید دارند یا نه، این طور عنوان می‌کنند که شروع پروژه جدید ساختمانی مشروط به امکان فروش واحدهای قبلی است.

اما علاوه بر تقابل قیمتی بین قیمت پیشنهادی فروش که سازنده‌‌‌ها اعلام می‌کنند با سطح قیمتی که در بازار برای واحدهای نوساز هر منطقه پذیرفته می‌شود، مساله ابهام درباره آینده برجام و تاثیر آن بر سطح قیمت فروش واحدهای نوساز در سال آینده نیز در کاهش رغبت به فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی اثرگذار است. در واقع سازنده‌‌‌ها نگران هستند در صورتی که برجام احیا شود، قیمت مسکن تحت‌تاثیر افت نرخ ارز با کاهش اسمی روبه‌رو شود یا دست‌‌‌کم در سطح فعلی درجا بزند و آنها نتوانند با حداقل حاشیه سود مطلوب خود، واحدهای تکمیل شده یا در آستانه تکمیل پروژه‌‌‌ جدید خود در سال ۱۴۰۲ را بفروشند. در واقع آنها نگران هستند تحولات قیمتی در بازار مسکن به شکلی پیش برود که آنها از حاشیه سود حداقل ۳۰ تا ۳۵‌درصدی فعلی هم در وقت فروش محروم شوند. با این وصف گروهی از سازنده‌‌‌ها ترجیح می‌دهند تا پیش از روشن شدن وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها از شروع پروژه جدید خودداری کنند.

چهارمین پرسش پیرامون بازار زمین ناظر بر وضعیت عرضه و تقاضا در این بخش از بازار نقل و انتقالات ملکی پایتخت است که پاسخ به آن حاصل تحقیق میدانی و گفت‌‌‌وگو با فعالان بازار مسکن از قبیل سازنده‌‌‌ها و واسطه‌‌‌هاست. این روزها عرضه زمین در بازار کلنگی چندان زیاد نبوده و اصلی‌‌‌ترین علت آن خریدهای سرمایه‌‌‌ای قبلی در این بازار است. در واقع گروهی از خریداران زمین طی یکی دو سال اخیر از جنس سرمایه‌گذار بوده و از ابتدا قصدی برای ساخت‌وساز حداقل در بازه زمانی یکی دو سال پس از معامله نداشته‌‌‌اند. حضور سرمایه‌گذاران بلندمدت در بازار زمین به‌ویژه از ابتدای ۱۴۰۰ تاکنون سبب شده تعداد زیادی از واحدهای کلنگی عملا به یخچال ملکی سرمایه‌گذاران منتقل شوند و آنها نیز از عرضه این ابنیه به بازار خودداری می‌کنند.

همچنین شمالی‌‌‌ترین و به اصطلاح لوکس‌‌‌ترین منطقه تهران نیز به مقصد اصلی ابرسرمایه‌گذاران تبدیل شده است. متقاضیان خرید زمین در منطقه یک هم از جنس سرمایه‌گذاران و هم از جنس سازنده‌‌‌ها هستند؛ با این حال در ماه‌‌‌های اخیر حجم تقاضای سرمایه‌‌‌ای به مراتب بیشتر از تقاضای سازنده‌‌‌ها بوده است. تحقیق از فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد بازار زمین در شمیران مقصد پول‌‌‌های هنگفتی شده که با توجه به ضوابط مالیاتی نمی‌تواند روانه بازار پول، سهام، سکه یا حتی خودرو شود و به همین خاطر صرف خرید زمین می‌شود. از نگاه سرمایه‌گذاران منطقه یک، زمین بهترین سرمایه‌گذاری در حال حاضر با توجه به ابهامات موجود پیرامون چشم‌‌‌انداز تحولات سیاسی و اقتصادی در کشور است.

بخشی از این نقدینگی هنگفت نیز حاصل فروش ارز در هفته‌‌‌های اخیر با توجه به بازدهی بالای دلار در این ایام بوده است و سرمایه‌گذاران ارزی روانه بازار زمین شده‌‌‌اند. با این وصف بازار زمین در شمال تهران از رکود عمیق و سنگین خارج شده و این در حالی است که سال گذشته و نیز از ابتدای امسال تا ایام محرم بعضا حتی هر سه ماه یک‌بار، بیش از یک فقره معامله کلنگی در دفاتر املاک ثبت نمی‌‌‌شد.

برآورد سازنده‌‌‌ها از آینده قیمت مسکن

سرمایه‌گذاران ساختمانی در نهایت برآوردی از آینده قیمت‌ها در بازار زمین و مسکن ارائه می‌کنند که منعکس‌‌‌کننده اولین گمانه جدی از ناحیه فعالان بازار مسکن درباره میزان تورم در بازار مسکن ۱۴۰۲ است. گروهی از سازنده‌‌‌ها که در حال حاضر مشغول ساخت‌وساز هستند و پروژه مسکونی آنها در سال آینده آماده عرضه می‌شود، قیمت‌هایی را که برای فروش پس از تکمیل واحدها پیش‌بینی کرده‌‌‌اند با «دنیای‌اقتصاد» در میان گذاشته‌‌‌اند که نشان می‌دهد در سال آینده حول و حوش ۱۴‌درصد افزایش قیمت نسبت به سطح کنونی قیمت واحدهای نوساز حال حاضر است.

با این وصف احتمالا سال آینده وضعیتی بین آنچه در سال پساجهش (۱۴۰۰) و سال‌جاری رخ داد، ‌‌‌ محقق می‌شود یا دست‌‌‌کم انتظار فعالان ساختمانی این است که ۱۴۰۲ وضعیتی میانه داشته باشد. بازدهی مسکن در سال ۱۴۰۰ حدود ۱۰‌درصد و میانگین تورم ماهانه مسکن در پایتخت طی آن سال نزدیک یک‌درصد بود. اما امسال تحت‌تاثیر متغیرهای مختلف اثرگذار بر انتظارات تورمی و نیز افزایش تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن، میزان تورم ملکی به مراتب بیشتر بود. تورم نقطه‌‌‌ای زمین در مناطق پرمعامله تهران بر اساس برآوردهای غیررسمی بین ۳۰ تا ۳۵‌درصد است و تورم مسکن نیز در ۱۴۰۱ بر اساس وضعیت فعلی متغیرهای موثر بر این بازار، همین حدود برآورد می‌شود. بر این اساس برآورد سازنده‌‌‌ها از تورم مسکن ۱۴۰۲ رقمی بین تورم ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ خواهد بود. حتی برخی از سازنده‌‌‌ها در اینکه بتوانند واحدهای نوساز خود را سال آینده با رشد ۱۴‌درصدی قیمت نسبت به قیمت مهرماه امسال بفروشند، تشکیک می‌کنند؛ موضوعی که به نوعی نشان‌‌‌دهنده خوش‌بینی نسبی حاکم بر فعالان بازار درباره آتیه مسکن در ۱۴۰۲ است. این گمانه قیمتی نشان می‌دهد سرعت رشد تورم مسکن در پایتخت طی سال آینده پایین پیش‌بینی می‌شود و هنوز امید به کاهش موثر و پایدار انتظارات تورمی در بازار مسکن به واسطه احیای برجام وجود دارد.

چشم‌‌‌انداز آتی تحولات بازار زمین از نگاه فعالان بازار مسکن در ۶ ماه پیش رو نیز، رشد قیمت با سرعت کند است؛ مگر اینکه شهرداری تهران تصمیمات تازه‌‌‌ای با هدف تسهیلگری ساخت‌وساز اتخاذ کند. ظاهرا فعلا تنها «افزایش تراکم» است که می‌تواند قیمت زمین را تا حد زیادی تحت‌تاثیر قرار دهد.

ویژگی زمین مرغوب در تهران

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، سرمایه‌گذاران ساختمانی در تهران ساخت‌وساز زیر پنج طبقه را فاقد صرفه توصیف می‌کنند و فقط در شرایط خاص به چنین پروژه‌‌‌هایی ورود می‌کنند. با این وصف زمین مرغوب از نگاه سازنده‌‌‌ها در مناطق مختلف تهران به قواره‌‌‌هایی اطلاق می‌شود که مساحت و عرضه گذر آنها برای اخذ مجوز ساخت آپارتمان پنج طبقه یا بیشتر کفایت کند. به عنوان مثال در منطقه چهار که یکی از مناطق مصرفی اصلی در بازار مسکن به شمار می‌‌‌آید، ساختمان چهار طبقه در زمین‌‌‌هایی با مساحت زیر ۲۵۰ مترمربع ساخته می‌شود. در حالی که اگر قواره زمین ۲۵۰ مترمربع به بالا و عرض گذر حداقل ۱۰ متر باشد، صدور مجوز پنج طبقه در آن میسر است. به این ترتیب این قواعد ساخت و پهنه‌‌‌بندی‌‌‌های شهرداری است که تعیین‌کننده میزان مرغوبیت زمین‌‌‌های واقع در مناطق مختلف شهر است.

این موضوع حتی در فرمول مشارکت نیز نقش تعیین‌‌‌کننده دارد. به عنوان مثال فرمول مشارکت رایج در ساخت‌وسازهایی که در زمین مرغوب صورت می‌گیرد، ۶۰-۴۰ به نفع مالک است؛ به این معنا که ۶۰‌درصد بنا متعلق به مالک و ۴۰‌درصد متعلق به سازنده است؛ ضمن اینکه اگر مرغوبیت زمین و موقعیت قرارگیری آن ممتاز باشد، مبلغی نیز به عنوان «بلاعوض» از سوی سازنده به مالک پرداخت می‌شود. این رقم در هر منطقه متفاوت است اما کف مقدار آن اغلب از یک‌میلیارد تومان بیشتر است. در عین حال در زمین‌‌‌هایی که به واسطه عرض کم معبر یا کوچک بودن قواره زمین امکان ساخت چهار طبقه بیشتر وجود ندارد، این فرمول به ۵۰-۵۰ تغییر می‌کند و بلاعوض نیز پرداخت نمی‌شود.

بررسی نسبت قیمت زمین به مسکن در مناطق مختلف تهران نیز حکایت از افزایش این نسبت نسبت به سال گذشته دارد. در حالی که بر اساس آخرین آمار رسمی مربوط به سال ۱۴۰۰ نسبت قیمت زمین به مسکن در پایتخت ۵۶/ ۱ بوده است، این نسبت در حال حاضر در اغلب مناطق متوسط تهران به ۶/ ۱ تا ۷/ ۱ رسیده و در محله‌‌‌های مرغوب شمال شهر بعضا به ۲ نیز می‌‌‌رسد. در واقع در برخی از مناطق تهران میانگین قیمت زمین در حال حاضر به نزدیک دوبرابر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز می‌‌‌رسد.

بازار زمین در جنوب تهران

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مختصات بازار زمین در مناطق جنوبی تهران که به واسطه وجود بافت‌‌‌های فرسوده، امکان ساخت‌وساز بیشتری برای سازنده‌‌‌ها فراهم می‌کند قدری متفاوت است. در این مناطق اتفاقا تقاضا از ناحیه سازنده‌‌‌ها غالب است و سرمایه‌گذاران کمتر برای خرید زمین به این مناطق رجوع می‌کنند. از طرفی رشد قیمت زمین نسبت به اواسط سال گذشته در مناطق جنوبی تهران تا ۵۰‌درصد برآورد می‌شود که گفته می‌شود ناشی از ازدیاد تقاضای موثر خرید زمین در این مناطق است. تحقیق میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد معاملات زمین در این مناطق پس از پایان محرم و صفر رونق نسبی پیدا کرده و فشرده شده است و همزمان تحت‌تاثیر افزایش تقاضای خرید، قیمت در این هفته‌‌‌ها نیز با سرعت بیشتری نسبت به ماه‌‌‌های ابتدایی امسال افزایش یافته است.

بررسی رالی تهران و10 شهر بزرگ در تورم ملکی، منجر به شناسایی جغرافیای داغ مسکن در سال 1400 شد. بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در ارتباط با تازه‌‌‌‌ترین آمارهای رسمی از تغییرات قیمت مسکن در شهرهای کشور و مقایسه آن با تورم ملکی تهران نشان می‌دهد، پاییز پارسال، سرعت رشد قیمت مسکن در 10 شهر بزرگ کشور، شامل شهرهای تبریز، کرمانشاه، ارومیه، اردبیل، اصفهان، کرج، مشهد، اهواز، شیراز و قم، نه تنها به میزان محسوس از تهران بیشتر شد بلکه شکاف تورمی این شهرها با تورم مسکن کل کشور نیز افزایش یافت. آخرین آمارهای رسمی در این‌باره نشان می‌دهد شکاف تورم ملکی تهران و 10 شهر بزرگ کشور، به بیشترین حد خود طی دست‌‌‌‌کم 5 سال اخیر رسیده است.

این در حالی است که این وضعیت در مورد کشور نیز صادق است و آخرین آمارهای رسمی نشان‌دهنده آن است که گسل تورم ملکی کشور با تورم ملکی 10 شهر بزرگ، به طور بی‌‌‌‌سابقه‌‌‌‌ای در 5 سال اخیر عمیق‌‌‌‌تر شده است. در هر دو مورد، سرعت رشد قیمت مسکن در این 10 شهر بزرگ بیشتر از سرعت رشد قیمت مسکن تهران و کل کشور بوده است. روندی که در سال‌های ابتدایی جهش قیمت مسکن، در دوره اخیر یعنی سال‌های 97 و 98 معکوس بود. یعنی در این سال‌ها سرعت رشد قیمت مسکن هم در تهران و هم در کل کشور بیشتر از سرعت رشد قیمت واحدهای مسکونی در این 10 شهر بزرگ بود. پاییز سال گذشته، بر اساس تازه‌‌‌‌ترین آمارهای اعلام شده از تحولات ملکی شهرهای کشور، تورم ملکی در 10 شهر بزرگ کشور شامل شهرهای تبریز، کرمانشاه، ارومیه، اردبیل، اصفهان، کرج، مشهد، اهواز، شیراز و قم، معادل 5/ 3 برابر تورم ملکی پایتخت بود. به این معنا که متوسط قیمت مسکن در این شهرها در سه‌ماهه سوم سال 1400، معادل 5/ 3 برابر سریع‌تر از میانگین قیمت مسکن در تهران رشد کرد.این در حالی است که در سال‌های اول جهش اخیر قیمت مسکن، همواره سرعت رشد قیمت مسکن پایتخت از تورم ملکی این شهرها بیشتر بود. محاسبات «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد همچنین شکاف تورمی میان این 10 شهر و کل کشور به بیشترین میزان خود در 5 سال اخیر رسیده است. تورم مسکن در این 10 شهر، در پاییز سال گذشته 8/ 1 برابر تورم مسکن کشوری بوده است. آمارها و برآوردها همچنین نشان می‌دهد در سال‌های ابتدایی جهش اخیر قیمت مسکن، همواره سرعت رشد قیمت مسکن در کشور بیش از سرعت رشد قیمت مسکن در این 10 شهر بزرگ بوده است. این وضعیت هم‌‌‌‌اکنون معکوس شده است و بر اساس آخرین آمارهای رسمی، قیمت مسکن در این 10 شهر بزرگ با سرعت بیشتر نسبت به قیمت مسکن کشور و تهران رشد کرده است. این در حالی است که شکاف بین تورم ملکی در این 10 شهر با تورم ملکی تهران و کشور نیز افزایش یافته است. بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» همچنین نشان‌دهنده احیای نسبت متعارف قیمت بین تهران و سایر شهرهای کشور است. آمارها وبرآوردهای صورت گرفته حاکی است بعد از سبقت بی‌‌‌‌سابقه تورم مسکن کشور از تورم مسکن تهران در بهار 1400، در تابستان سال گذشته، نسبت متعارف 7/ 2 برابری قیمت مسکن تهران به کشور احیا شد. در پاییز نیز مطابق با آخرین آمارهای رسمی منتشر شده در این زمینه، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران 7/ 2 برابر متوسط قیمت مسکن در کشور بود. این موضوع نشان‌دهنده تثبیت شرایط متعارف در رابطه قیمت مسکن تهران و کشور بعد از یک دوره به هم خوردگی نسبت متعارف است. در حالی که آخرین آمارهای رسمی مربوط به تحولات کشوری بازار مسکن که می‌توان با استفاده از آن برآورد آماری از نسبت قیمت مسکن تهران به کشور و روند تحولات قیمت کشوری مسکن را استخراج کرد مربوط به پاییز سال گذشته است اما تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از شرایط حال حاضر بازار مسکن در شهرهای بزرگ نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در این شهرها نسبت به سال گذشته است.

بازگشت به رابطه متعارف قیمتی

بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آخرین آمارهای مربوط به تحولات بازار مسکن شهرهای کشور نشان می‌دهد، این بازار در مسیر احیای رابطه متعارف قیمت بین تهران و سایر شهرها قرار گرفته است.نسبت متعارف قیمت مسکن تهران به کشور در دوره‌‌‌‌های معمول و عادی بازار مسکن، معمولا حول و حوش 7/ 2 برابر است. به این معنا که در دوره‌‌‌‌های عادی و معمول بازار مسکن، معمولا میانگین قیمت مسکن در شهر تهران حول وحوش 7/ 2 برابر متوسط قیمت مسکن در سایر شهرهاست. با شروع دوره جهش اخیر قیمت مسکن از سال 97 این نسبت به هم خورد و عددنسبت افزایش یافت .

در سال 97، در حالی که جهش قیمت مسکن در تهران آغاز شده بود اما هنوز رشد شدید قیمت به سایر شهرها سرایت نکرده بود میانگین قیمت مسکن در پایتخت به 5/ 3 برابر متوسط قیمت کشوری مسکن رسید. در سال 98، در حالی که به تدریج بازار معاملات مسکن در سایر شهرها نیز به جهش قیمت مسکن شهر تهران واکنش نشان داد و از آن اثر گرفت، با قرار گرفتن شهرها در مسیر جهش قیمت، این نسبت به 3/ 3 برابر کاهش یافت. اما از بهار 99 رابطه قیمت مسکن شهر تهران با قیمت مسکن سایر شهرها در فاز بازتنظیم قرار گرفت. در سال 99 نه تنها جهش قیمت مسکن در شهر تهران ادامه یافت بلکه جهش در سایر شهرهای کشور نیز که از سال 98 آغاز شده بود ادامه یافت و میانگین قیمت مسکن در شهرهای کشور با شیب محسوس افزایش یافت. تحت‌‌‌‌تاثیر این رویداد، در سال 99 و همزمان با قرار گرفتن بازار مسکن در فاز بازتنظیم، رابطه قیمت مسکن تهران وکشور، به 9/ 2 برابر رسید.

در بهار 1400 اما این نسبت به کمتر از حد متعارف مورد انتظار، رسید. یعنی در حالی که در شرایط عادی این نسبت به طور متعارف 7/ 2 برابر بود در بهار 1400، تحت‌تاثیر سبقت بی‌‌‌‌سابقه تورم ملکی شهرها از شهر تهران، این نسبت به کمتر از حد متعارف یعنی به 5/ 2 برابر رسید. در تابستان 1400 اما، همزمان با کاهش تب تورمی در بازار کشوری مسکن، این نسبت به سطح متعارف 7/ 2 برابری بازگشت ودر پاییز نیز همین نسبت 7/ 2 برابری، در بازار مسکن تثبیت شد. در مجموع می‌توان گفت هم‌‌‌‌اکنون نسبت قیمت مسکن تهران و سایر شهرها به سطح متعارف دوره‌‌‌‌های معمول بازار در دهه 90 بازگشته است.

عامل احیای نسبت 7/ 2 برابری

علت بازگشت قیمت مسکن تهران وسایر شهرها به رابطه متعارف قیمتی را می‌توان به جبران عقب‌‌‌‌ماندگی تورم ملکی در کشور از تورم ملکی تهران در سال گذشته، جست‌وجو کرد. در شرایطی که در سال گذشته، بعد از یک دوره جهش شدید سه ساله قیمت مسکن در شهر تهران، بازار مسکن پایتخت وارد فازپساجهش و ثبات نسبی شد و حتی در این سال سطح قیمت واقعی مسکن (تفاضل قیمت اسمی از قیمت واقعی)کاهش یافت، تورم شدید ملکی در شهرهای کشور ادامه یافت. در 10 شهر بزرگ یاد شده شامل تبریز، کرمانشاه، ارومیه، اردبیل، اصفهان، کرج، مشهد، اهواز، شیراز و قم، در حالی میانگین قیمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل-پاییز 1399- رشد 65‌درصدی داشت که این تورم ملکی در شهر تهران 16‌درصد بود. معنای این موضوع آن است که تورم ملکی این 10 شهر بزرگ 5/ 3 برابر بیشتر از تورم ملکی تهران بوده است. در کشور نیز متوسط قیمت مسکن در این بازه زمانی-پاییز 1400 به پاییز 1399- معادل 31‌درصد رشد کرد.

روند 5 ساله تورم ملکی

بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از روند 5 ساله تورم مسکن مربوط به سال‌های مابین تابستان 1397 تا تابستان 1401، به شناسایی جغرافیای داغ ملکی در کشور، منجر شده است. شکاف بین تورم ملکی تهران و 10 شهر بزرگ یاد شده در حالی به 5/ 3 برابر (رشد 5/ 3 برابری قیمت مسکن این شهرها در مقایسه با رشد قیمت مسکن تهران در پاییز 1400)، رسیده است که در 5 سال اخیر این فاصله تورمی بی‌‌‌‌سابقه بوده است.در تابستان 97 تورم مسکن تهران 2/ 2 برابر تورم مسکن 10 شهر بزرگ یاد شده بوده است.

تورم مسکن کشور نیز 6/ 1 برابر تورم این شهرها بوده است.در تابستان 98 تورم مسکن تهران 8/ 1 برابر تورم مسکن 10 شهر بزرگ مذکور و تورم مسکن کشور 4/ 1 برابر تورم این شهرها بوده است. در این دو سال، هم تورم مسکن تهران و هم تورم مسکن کشور به طور متوسط از تورم ملکی در این 10 شهر بیشتر بوده است. اما از تابستان 99، این وضعیت معکوس شد وتورم مسکن 10 شهر یاد شده از تورم ملکی تهران وکشور سبقت گرفت.

در تابستان 99 تورم ملکی در 10 شهر بزرگ یاد شده برابر با 137‌درصد و معادل 8/ 1 برابر تورم ملکی تهران (76درصد)، و همچنین برابر با 4/ 1 برابر تورم ملکی کشور بود. در تابستان 1400 تورم ملکی در این 10 شهر به 3/ 2 برابر تورم مسکن پایتخت و 5/ 1 برابر تورم مسکن کشور رسید و در پاییز 1400 نیز این نسبت در شکل بی‌‌‌‌سابقه‌‌‌‌ای افزایش یافت. تورم مسکن شهرهای بزرگ (10 شهر نام برده شده)، در پاییز 1400 به 5/ 3 برابر تورم ملکی تهران و 8/ 1 برابر تورم ملکی کشور رسید. در بررسی آمارهای مربوط به بازار مسکن سایر استان‌‌‌‌هایی که این شهرها در آنها قرار ندارد نیز مشاهده می‌شود که سرعت رشد قیمت مسکن در آنها در سال 1400 نسبت به سال‌های قبل بیشتر بوده است. بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از روند 4 ساله بازار مسکن شهرهای کشور در حالی نشان‌دهنده افزایش شکاف بین تورم ملکی تهران و 10 شهر بزرگ دیگر است که در عین حال تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار مسکن در سال 1401، تحولات ملکی جدید در این شهرها و نواحی حومه‌‌‌‌ای آنها را نشان می‌دهد.

در شرایطی که در پاییز سال گذشته، متوسط قیمت مسکن در 10 شهر یاد شده، شامل، تبریز، کرمانشاه، ارومیه، اردبیل، ارومیه، کرج، مشهد، اهواز، شیراز و قم، 57‌درصد رشد کرد این میزان در شهر تهران تنها 16‌درصد بوده است.

این موضوع دو دلیل عمده دارد اولین دلیل به تاخیر سرایت تورم ملکی و به تبع آن تاخیر در سرایت فاز ثبات و پساجهش به شهرهای بزرگ نسبت به تهران مربوط می‌شود. همان طور که آمارها و روندهای آماری نشان می‌دهد در سال‌های ابتدای دوره جهش یعنی در سال‌های 97 و 98 به دلیل آنکه جهش ابتدا از تهران شروع شد وسپس به سایر شهرها سرایت کرد، سرعت رشد قیمت مسکن در تهران بیشتر از سایر شهرها از جمله 10 شهر بزرگ یاد شده بود. اما در سال 1400 که بازار مسکن تهران وارد دوره پساجهش وثبات نسبی شد، جهش قیمتی در سایر شهرها ادامه یافت.اما تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد همان گونه که انتظار می‌‌‌‌رفت، سرعت رشد قیمت مسکن در این 10 شهر بزرگ در تابستان امسال کاهش یافته است. تقریبا مشابه همان روندی که سال گذشته در بازار مسکن شهر تهران تجربه شد. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌‌‌‌اکنون در عمده این شهرها بازار مسکن در رکود به سر می‌‌‌‌برد، خریدها به شدت کاهش یافته است و سرعت رشد قیمت نیز نسبت به سال گذشته به میزان محسوسی کاهش یافته است.سال گذشته در شهرهای حومه‌‌‌‌ای این شهرهای بزرگ نیز رشد شدید قیمت هر چند کمتر از رشد قیمت مراکز استان‌‌‌‌ها، تجربه شد وهم‌‌‌‌اکنون نیز بازار مسکن این شهرها با رکود و کاهش معاملات خرید مواجه شده است. اما سال گذشته تحت‌تاثیر رشد شدید قیمت‌ها در مراکز استان، بازار ملک این شهرهای حومه‌‌‌‌ای به‌خصوص بازار زمین آنها به یکی از مقصدهای اصلی و مهم سرمایه‌گذاران تبدیل شد. اما هم‌‌‌‌اکنون این نوع معاملات و تقاضا برای آنها نیز به میزان قابل‌توجهی کاهش یافته است.

جعبه فرمان بازار ساخت‌وساز در میانه تابستان امسال، حس و حال سازنده‌ها و مدیران شرکت‌های ساختمانی به وضعیت مردادماه بازار را تغییر داد. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» بر پایه اطلاعات منتشرشده در گزارش طرح شامخ مدیران خرید بخش ساختمانی که هر ماه براساس نظرسنجی از سازنده‌ها از سوی اتاق تعاون ایران منتشر می‌‌شود نشان می‌‌دهد، اثر دو فاکتور کاهش تورم مسکن و کاهش ریسک‌‌های بیرونی در مردادماه، خود را در شکل بهبود وضعیت فعالیت‌‌های ساختمانی از یکسو و ثبت حس و حال بهتر فعالان این بازار نسبت به ماه قبل، نشان داده است. واکنش مدیران ساختمانی به ایست برجامی تورم مسکن در نظرسنجی «شامخ» نیز منعکس شده است.

در گزارش شامخ، هر ماه، وضعیت بازار ساخت‌وساز از دیدگاه سازنده‌ها و مدیران شرکت‌های ساختمانی مورد نظرسنجی و ارزیابی قرار می‌‌گیرد و درصورتی‌که عدد شامخ کل یا اعداد مربوط به هر کدام از شاخص‌‌های مورد سنجش، بالاتر از عدد 50 باشد، نشان‌دهنده بهبود شرایط بازار در آن ماه نسبت به ماه قبل است. عدد 50 نشان‌دهنده عدم تغییر وضعیت و اعداد کمتر از 50 نشان‌دهنده بدتر شدن شرایط نسبت به یک‌ماه گذشته است. گزارش شامخ مردادماه نشان می‌‌دهد دو فاکتور کاهش تورم مسکن و کاهش ریسک‌‌های بیرونی در مردادماه، حس و حال سازنده‌ها را نسبت به بازار ساخت‌و‌ساز در این ماه بهبود داد. درحالی‌که عدد شامخ کل در تیرماه در وضعیت بدبینی و روی 7/ 46 بود در مردادماه این عدد به 11/ 51 تغییر کرد که نشان‌دهنده بهبود شرایط بازار از دیدگاه فعالان ساختمانی است. در مردادماه تمام شاخص‌‌های مورد ارزیابی که عدد شامخ کل در نهایت از مجموع و میانگین همه این اعداد به‌دست آمده، بالاتر از عدد 50 بوده است. پیام این موضوع آن است که در تمام مولفه‌های مورد سنجش، شامل میزان فعالیت‌‌های انجام‌شده، میزان سفارش‌‌ها و ساخت‌وسازهای جدید، سرعت انجام کار، موجودی مواد اولیه و مصالح ساختمانی، میزان به‌کارگیری نیروی انسانی، قیمت خرید مصالح، میزان فروش، قیمت محصولات تولیدشده و همچنین انتظارات نسبت به وضعیت بازار در ماه آینده و… در مرداد نسبت به تیرماه، بهبود حاصل شده است. مردادماه، تحت تاثیر پمپاژ اخبار امیدوارکننده درخصوص موضوع برجام و پررنگ‌‌تر شدن احتمال توافق، همه بازارها واکنش نشان دادند؛ به‌طوری‌که بازدهی در بازارهای زودبازده مانند بازار معاملات سهام، ارز و سکه منفی شد. در بازار مسکن نیز سرعت رشد قیمت یا همان تورم ماهانه به‌شدت افت کرد و از بیش از 8درصد در تیرماه به صفر به روایت مرکز آمار و 5/ 2درصد به روایت بانک مرکزی رسید. واکنش بازارها به این موضوع نشان‌دهنده اثرپذیری شدید آنها از انتظارات تورمی و ریسک‌‌های بیرونی است. حال، گزارش شامخ مدیران ساختمانی نشان می‌‌دهد، بازار ساخت‌وساز و سازنده‌ها نیز تحت تاثیر این موضوع قرار گرفته‌‌ و همه شاخص‌‌های مورد سنجش در این زمینه بهبود یافته است.

پیام این شرایط آن است که هم‌‌اکنون تورم مسکن و ریسک‌‌های بیرونی مهم فاکتورها یا جعبه فرمان بازار ساخت‌وساز هستند که وضعیت و هر نوع تغییر در آنها می‌‌تواند بازار مسکن و فعالیت‌‌های ساختمانی را تحت تاثیر قرار دهد. به این معنا که وقتی اوضاع درون بازار (در مرداد تورم ماهانه مسکن صفر شد) و همچنین اوضاع بیرونی (ریسک غیراقتصادی یعنی برجام) جهت خوب یا امیدوارکننده‌ای به خود می‌‌گیرد، سازنده‌ها نیز نسبت به کار و فعالیت‌‌های خود امیدوار شده و حتی تغییر محسوس یا خفیف در اوضاع سرمایه‌گذاری ساختمانی (قیمت ساخت و فروش و…) را احساس می‌کنند. به این ترتیب و تحت تاثیر این شرایط، ارزیابی فعالان ساختمانی از همه مولفه‌های مهم در بازار مسکن و ساخت‌و‌ساز در میانه مردادماه مثبت و رو به جلو بوده است. عدد شامخ کل ساختمان در مردادماه در حالی به 11/ 51 رسیده است که عدد مربوط به میزان سفارش‌‌های جدید مشتریان نیز به 66/ 51 رسیده است. عدد مربوط به سرعت انجام کار و تحویل سفارش‌‌ها نیز به 55/ 55 رسیده است. درخصوص انتظارات در ارتباط با فعالیت‌‌های ساختمانی در آینده نیز شرایط از حالت بدبینی به خوش‌‌بینی تغییر کرده و به سمت بهبود رفته است. در شرایطی که عدد مربوط به شاخص انتظارات فعالان ساختمانی برای ماه آینده در تیرماه امسال عددی بدبینانه و کمتر از 50 (معادل 39/ 54) بود، این عدد در مرداد ماه به 22/ 57 افزایش یافت. این موضوع به این معناست که به دنبال وضعیت مردادماه بازار مسکن و ساخت‌و‌ساز که تحت تاثیر کاهش تورم مسکن و کاهش ریسک‌‌های بیرونی بهبود یافت، سازنده‌ها پیش‌‌بینی می‌‌کنند شرایط کسب‌وکار آنها در شهریورماه بهبود خواهد یافت و می‌‌توانند عملکرد بهتری داشته باشند.

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در حالی از بهبود حس و حال سازنده‌ها نسبت به وضعیت بازار مسکن و ساخت‌وساز در مردادماه امسال حکایت دارد که این رویداد، شبیه اتفاقی است که در آذر ماه سال99 نیز افتاد. در آذرماه 99 نیز به‌واسطه اعلام نتیجه انتخابات آمریکا، تحت تاثیر کاهش ریسک‌‌های بیرونی که بر وضعیت بازارها اثر گذاشته و انتظارات تورمی را کاهش داد، تورم ماهانه مسکن در تهران یک‌درصد منفی شد و درست در همان ماه (آذر)، ارقام شامخ، همگی اوضاع خوبی نسبت به آبان پیدا کردند. یعنی مشابه شرایطی که در مردادماه امسال در بهبود شرایط و حس و حال سازنده‌ها از وضعیت بازار مسکن و ساخت‌وساز در گزارش شامخ دیده می‌‌شود، تمامی مولفه‌ها در ارتباط با وضعیت این بازار در آذرماه99 نیز مثبت و اعداد بالاتر از 50 شد. این شرایط با بهبود انتظارات سازنده‌ها از وضعیت کسب‌وکارشان در ماه بعد نیز همراه بود و موجب شد اعداد مربوط به شامخ کل و شاخص سایر مولفه‌ها در وضعیت خوش‌‌بینانه قرار بگیرد.

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌دهد، زمانی که متغیرهای موثر بر کسب‌وکار سرمایه‌گذاران ساختمانی اعم از پارامترهای درونی و بیرونی تاثیرگذار بر معاملات و ساخت مسکن، با بهبود مواجه شده و در وضعیت مطلوب یا دست‌‌کم نسبتا مطلوب و خوش‌‌بینانه قرار بگیرد، به‌طور خودکار به سرمایه‌‌گذاری و افزایش دامنه فعالیت خود در بحث ساخت و تولید مسکن تمایل پیدا می‌‌کنند.

در واقع شرایط بیرونی و درونی بازار ملک به‌ویژه مولفه‌های کلان و متغیرهای بیرونی اثر مستقیم بر تحولات بازار مسکن و ساخت‌وساز دارد. در شرایطی که در دوره‌های مختلف، پارامترهای متفاوتی می‌‌تواند بازار مسکن و ساخت‌وساز را تحت تاثیر قرار دهد، در سال‌های اخیر و مقطع زمانی حاضر این بازار به‌طور محسوس به شکل قابل ملاحظه‌‌ای تحت تاثیر تورم مسکن، انتظارات تورمی و ریسک‌‌های بیرونی قرار دارد.

هر زمان که تورم مسکن و ریسک‌های بیرونی کاهش یافته به میزان قابل توجه و قابل ملاحظه‌‌ای حس و حال سازنده‌ها و فعالان ساختمانی نیز به فعالیت‌‌ها و کسب‌وکارشان بهبود پیدا کرده است که این موضوع خود را در شکل افزایش عدد شامخ کل و ثبت اعداد بالای 50 در مولفه‌های اصلی این بازار نشان داده است.

این موضوع در حالی در بررسی روندهای گذشته تاکنون بازار مسکن و ساخت‌و‌ساز رصد می‌‌شود که در دوره‌های مختلف از جمله مقطع زمانی فعلی، سیاستگذار با این تصور اشتباه روبه‌رو بوده است که با اقدامات گلخانه‌‌ای همچون خانه‌سازی دولتی می‌‌تواند رونق از دست رفته را به بازار ساخت‌وساز بازگرداند. اما در عمل چنین نیست. سند این موضوع نیز در نموداری که در فوق آمده است، قابل مشاهده است. پیام این نمودار آن است که «رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی و رفتار متغیرهای این حوزه براساس شاخص کل در گزارش شامخ کاملا متاثر از رفتار تورم مسکن است».