چهار ویرانگر عرضه مسکن

گزارش «دنیای اقتصاد» از هویت ۴ ویرانگر بازار عرضه مسکن

دنیای‌اقتصاد : بدترین سال ساخت‌وساز در تهران، امسال به ثبت می‌رسد. آمار رسمی تیراژ ساخت مسکن در پایتخت نشان می‌دهد، روند عرضه طی ۱۱ ماه اول امسال به گونه‌ای بوده که بسیار بعید است تعداد کل آپارتمان‌های جدید در سال ۹۹ به «کف عرضه در بازه زمانی ۱۶ سال گذشته» برسد. پیش‌تر، شدیدترین رکود ساختمانی، در سال ۹۴ با تیراژ ۶۵ هزار و ۵۰۰ واحد رقم خورده بود. اما به احتمال زیاد، تیراژ عرضه مسکن در تهران ۹۹ پایین‌تر از ۵۵ هزار واحد خواهد شد. چهار ویرانگر این بازار معرفی شده است.

احتمالات موجود درخصوص روند ساخت وساز در موعد زمانی محدود باقی‌مانده تا پایان سال از پیش‌بینی ثبت رکورد ۱۶ ساله رکود ساختمانی در شهر تهران طی سال ۹۹ خبر می‌دهد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمار ۱۶ ساله ساخت‌وساز مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد به احتمال زیاد و با توجه به میزان ساخت وسازهای شهر تهران در ۱۱ ماه اول سال جاری و فاصله آن با کف تیراژ ساختمانی در این بازه زمانی، به احتمال زیاد سال ۹۹، رکورددار رکود ساختمانی از ابتدای سال ۸۳ تاکنون خواهد بود.

براساس آمارهای رسمی، طی ۱۶ سال اخیر یعنی از ابتدای سال ۸۳ تا انتهای سال ۹۸ در هر سال به طور میانگین ۱۲۶ هزار و ۵۳۶ واحد مسکونی در پایتخت مجوز ساخت یا پروانه ساختمانی دریافت کرده و فرآیند ساخت آن وارد پروسه اجرا شد. بیشترین تیراژ سالانه ساخت مسکن در تهران براساس تعداد واحدهای مسکونی که برای ساخت پروانه دریافت کردند مربوط به سال ۹۱ بود که در این سال مجموعا ۲۵۳ هزار واحد مسکونی پروانه ساخت دریافت کرد. سال ۹۱ به لحاظ میزان ساخت وساز در شهر تهران به سال سونامی ساخت مسکن معروف شد. کمترین تیراژ ساختمانی در ۱۶ سال اخیر نیز مربوط به سال ۹۴ بود که در این سال تحت تاثیر رکود شدید در فعالیت‌های سازنده‌های مسکن، تنها ۶۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در تهران، پروانه ساخت دریافت کردند.

این در حالی است که در ۱۱ ماه ابتدایی سال جاری، یعنی فاصله زمانی ابتدای فروردین تا پایان بهمن امسال نیز مجموعا ۴۷ هزار واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کردند.

در واقع به طور متوسط در سال جاری در هر ماه تنها حدود ۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی پروانه ساخت وساز گرفته‌اند.

سال رکوردشکنی تهران در رکود ساختمانی

کمترین تیراژ ساختمانی در شهر تهران در حالی در سال ۹۴ معادل ساخت ۶۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی رقم خورده است که در ۱۱ماه ابتدای سال جاری مجموعا ۴۷ هزار واحد مسکونی در پایتخت پروانه ساخت دریافت کرده‌اند. این موضوع نشان می‌دهد در صورتی سال ۹۹ رکورد ۱۶ ساله رکود ساختمانی در شهر تهران را نخواهد شکست که حداقل در اسفندماه امسال ۱۸ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی دیگر پروانه ساختمانی دریافت کرده و عملیات ساخت آنها رسما آغاز شود.

این در حالی است که از ابتدای امسال تاکنون در هر ماه به طور متوسط تنها حدود ۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی در تهران مجوز ساخت دریافت کرده است که شروع به ساخت بیش از ۱۸ هزار واحد مسکونی تنها در فاصله یک ماه آن‌هم ماه پایانی سال جاری، بسیار بعید به نظر می‌رسد. در سال ۹۸ نیز مجموعا ۶۶ هزار واحد مسکونی در تهران پروانه ساختمانی دریافت کرد. این موضوع نشان می‌دهد در این سال نیز در هر ماه به طور متوسط حدود ۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران پروانه ساخت دریافت کرده است. در سال ۹۷ نیز در هر ماه به طور متوسط حدود ۶ هزار واحد مسکونی پروانه ساخت دریافت کرده و عملیات ساختمانی آنها آغاز شد. به این ترتیب، رسیدن تیراژ ساختمانی در مقطع زمانی فعلی به ۱۸ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی تنها در یک ماه، امری بسیار بعید به نظر می‌رسد. از این رو، از هم‌اکنون و قبل از اعلام آمار رسمی مربوط به تیراژ ساختمانی شهر تهران در سال ۹۹، به نظر می‌رسد امسال، سال رکوردشکنی رکود ساختمانی از سال ۸۳ تاکنون باشد.

این در حالی است که نیازسنجی‌های صورت گرفته در خصوص کف حداقلی نیاز شهر تهران به ساخت‌وسازهای جدید در هر سال نشان می‌دهد، در هر سال دست‌کم باید ۹۵ هزار واحد مسکونی در پایتخت احداث شود. یعنی لازم است در هر سال دست‌کم ۹۵ هزار واحد مسکونی مجوز ساخت وساز دریافت کرده و سالانه معادل همین میزان واحد مسکونی تازه‌ساز به بازار مسکن پایتخت عرضه شود تا در کنار عرضه سایر واحدهای مسکونی، نیاز بازار مسکن به واحدهای مسکونی نوساز تامین شود.

این در حالی است که از سال ۹۴ تاکنون، در هرسال کمتر از کف حداقلی نیاز به ساخت وساز جدید در شهر تهران تامین شده است. یعنی از سال ۹۴ تاکنون-طی ۶ سال اخیر- همواره تیراژ ساختمانی شهر تهران کمتر از ۹۵ هزار واحد مسکونی بوده است. این موضوع معضل کمبود عرضه جدید به بازار مسکن را در سال‌های اخیر به دنبال داشته است. کمبود عرضه مسکن یکی از مهم‌ترین عوامل تشدید جهش قیمت و التهاب در بازار معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران در دوره اخیر جهش قیمت در معاملات ملکی است.

این در حالی است که هم‌اکنون بازار معاملات مسکن شهر تهران با معضل کمبود عرضه واحدهای مسکونی نوساز و تازه‌ساز مواجه است. در شرایطی که بازار معاملات مسکن در وضعیت غیررکودی قرار داشته باشد دست کم در هر ماه باید ۱۰ هزار فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت برسد. این در حالی است که در شرایط عادی معمولا حدود نیمی از معاملات خرید مسکن از بازار واحدهای مسکونی نوساز انجام می‌شود. این موضوع به آن معنی است که در هر ماه در شرایط غیررکودی حجمی معادل حدود ۵ هزار واحد مسکونی نوساز باید برای عرضه و خرید و فروش در بازار معاملات ملک وجود داشته باشد تا پاسخگوی نیاز موجود در این زمینه باشد. طبیعی است در دوره‌های رونق معاملات مسکن که تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی بیش از ۱۰ هزار فقره در ماه است، به طور قطع تعداد واحدهای مسکونی نوساز برای خرید وفروش در بازار مسکن پایتخت افزایش می‌یابد و معادل ۵۰ درصد کل معاملات خرید مسکن است. این در حالی است که در سال ۹۹ به طور متوسط در هر ماه حدود ۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی نوساز مجوز ساخت دریافت کردند. این میزان از نصف نیاز بازار معاملات شهر تهران به عرضه واحدهای مسکونی نوساز در یک ماه که بازار معاملات مسکن در شرایط عادی قرار داشته باشد کمتر است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» شرایط موجود نشان می‌دهد حتی این میزان نیز به‌طور کامل و در موعد زمانی تعیین‌شده ساخته و تکمیل نمی‌شوند تا به بازار عرضه شوند‌ بلکه همواره بخشی از این واحدها نیمه‌کاره مانده و عرضه آنها به بازار با تاخیر انجام می‌شود و بنابراین حتی همین میزان واحد نوساز نیز در زمان مناسب به بازار عرضه نخواهد شد.

۴ عامل موثر در تشدید رکود ساختمانی

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، شواهد در حالی از احتمال قریب به یقین برای ثبت سال‌۹۹ به عنوان سال رکورددار رکود ساخت‌وساز پایتخت طی ۱۶ سال اخیر خبر می‌دهد که دست‌کم می‌توان به نقش ۴ عامل رکودساز در این بازار اشاره کرد. هویت این چهار ویرانگر بازار مسکن شهر تهران که منجر به تشدید رکود ساختمانی در شهر تهران در سال‌جاری شده است نشان می‌دهد همه این عوامل دست به دست هم‌ داده‌اند تا در سال جاری تیراژ ساختمانی به کمتر از رکورد کمترین میزان ساخت‌وساز مسکن از سال ۸۳ تاکنون برسد.

اولین عامل به رکود ساخت وساز ناشی از رکود معاملات خرید مسکن برمی‌گردد. بازار معاملات مسکن شهر تهران هم‌اکنون در رکود معاملاتی عمیقی قرار دارد به گونه‌ای که سطح معاملات خرید مسکن در ماه‌های اخیر کمتر از کف حداقلی بوده است. این عامل ناشی از تورم بالای مسکن و استمرار آن در دو سال و نیم گذشته است. خریدهای یک‌ساله از بازار معاملات مسکن شهر تهران به‌طور متوسط کمتر از ۸۰درصد نبض عادی بازار معاملات مسکن بوده است. این در حالی است که در سه سال اخیر به‌طور متوسط تورم سالانه مسکن بیش از ۶۰ درصد به ثبت رسیده است.

به این ترتیب هم‌اکنون بازار ساخت‌وساز مسکن در شهر تهران با دو چالش مهم مواجه است. اول آنکه حجم ساخت وسازهای جدید در این شهر کمتر از کف حداقلی نیاز به عرضه واحد مسکونی نوساز است و دوم آنکه در شرایطی به‌طور متوسط در سال ۹۹ در شهر تهران و در هر ماه تنها حدود ۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی پروانه ساختمانی دریافت کرده‌اند که در شرایط عادی حداقل در هر ماه باید ۵ هزار واحد مسکونی جدید به بازار مسکن عرضه شود تا در بازار معاملات ملک پاسخگوی نیاز متقاضیان خرید باشد.

با این حال رکود در بازار معاملات خرید واحدهای مسکونی که منجر به فروش‌نرفتن حجم زیادی از واحدهای مسکونی نوساز و آماده عرضه به بازار ملک شده است، یکی از مهم‌ترین موانع ورود برخی سازنده‌ها به بازار ساخت‌‌وساز در نتیجه ناتوانی در تامین مالی برای ساخت مسکن است.

از سوی دیگر، تورم زمین مانع دوم در مسیر فعالیت ساختمانی سازنده‌ها محسوب می‌شود. پاییز امسال بازار زمین تورم ۱۰۰درصدی را در مقایسه با مدت مشابه سال قبل تجربه کرد. این در حالی است که زمین هزینه‌برترین و گران‌ترین جزء ساخت‌وسازها به‌خصوص در شهر تهران است. هم‌اکنون بیش از ۶۰ درصد هزینه ساخت مسکن در شهر تهران بنا بر اعلام سازنده‌ها به‌طور متوسط مربوط به هزینه تامین زمین و ملک کلنگی برای ساخت‌وساز است و همین تورم بالا یکی از مهم‌ترین عوامل کاهش تمایل سازنده‌ها به ساخت‌وساز بوده است. بازار مصالح ساختمانی نیز در سال‌جاری با تورم بالا مواجه شد. در واقع این عامل نیز به‌عنوان سومین مانع فعالیت سازنده‌ها در بازار ساخت‌وساز قابل اشاره است. قیمت مصالح ساختمانی در سال‌جاری با افزایش ۷۰ درصدی مواجه شد و این موضوع باعث شد تامین مصالح ساختمانی نیز مانند تامین زمین و هزینه‌های مربوط به آن به دشواری‌های سازنده‌ها برای ورود به پروژه‌های ساختمانی جدید تبدیل شود.

چهارمین عامل ویرانگر بازار ساخت‌وساز و عرضه مسکن نوساز در شهر تهران به حاشیه امن ساختمان‌های نیمه‌کاره در شهر تهران و نبود تهدید جدی برای سازنده‌های کم‌کار در نتیجه تاخیر در تکمیل واحدهای مسکونی و عرضه آنها به بازار مسکن برمی‌گردد. در حالی‌که سازنده‌ها یک پروسه قانونی دو‌ساله از زمان صدور پروانه ساختمانی تا دریافت پایان‌کار و اتمام عملیات ساختمانی در اختیار دارند اما در بسیاری از موارد این پروسه رعایت نمی‌شود  و ساخت‌وسازها برای مدت زمانی طولانی نیمه‌کاره باقی می‌مانند. این در حالی است که اگر عوارض سنگین شهری برای پروژه‌های نیمه‌کاره تعیین می‌شد که مدت زمان زیادی از مهلت قانونی آنها برای اتمام کار سپری شده است این حاشیه امن از بین می‌رفت و روند عرضه جدید به بازار مسکن تسریع می‌شد. خود این عامل در تعادل‌بخشی عرضه و تقاضای مسکن در شهر تهران‌ و کمک به ساماندهی قیمت‌ها موثر بود.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در صورتی‌که شرایط در بازار ساخت‌و‌ساز شهر تهران به روال فعلی ادامه داشته باشد فعلا امیدی از بابت بهبود شرایط فعالیت‌های ساختمانی و عرضه مسکن نوساز به بازار معاملات املاک پایتخت وجود نخواهد داشت. هم‌اکنون سه عامل اول ویرانگر بازار ساخت‌وساز مسکن شهر تهران در نقش عوامل محدودکننده‌ برای ساخت‌وساز وارد عمل شده اما عامل چهارم به عنوان نوعی کم‌کاری از جانب برخی از فعالان سمت عرضه مسکن قابل‌شناسایی است.

رویای خرید خانه تعبیر دارد؟

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از وقت‌کشی در نجات بخش مسکن از رکود

دنیای‌اقتصاد : همه متغیرهای کلیدی سنجش «قدرت خرید مسکن» از قطع مسیر دسترسی خانه‌اولی‌ها به کلید خانه حکایت دارد. پیش‌تر، شاخص مربوط به «مدت زمان انتظار برای خانه‌دارشدن» از وخامت اوضاع خبر داده بود و اکنون «سقوط قدرت پوشش وام مسکن» به قعر ۳۰ساله و همچنین «ریزش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی» به پایین‌ترین سطح ۲۰سال اخیر نشان می‌دهد خرید خانه برای اکثریت متقاضیان مصرفی، رویا شده است. اما آیا رویای خانه‌دار شدن در بازار فعلی مسکن تعبیر می‌شود؟ با روند فعلی سیاست‌گذاری، پاسخ قطعا منفی است. اما اگر ریشه وضع موجود مورد توجه سیاست‌گذار قرار گیرد و همزمان عزم کافی برای پایان‌دادن به وقت‌کشی در اعمال سیاست مناسب ایجاد شود، این رویا تحقق پیدا می‌کند. دو گام برای احیای قدرت خرید مسکن به شکل همزمان لازم است که البته یکی از آنها، فوریت دارد. گام فوری در قالب یک سیاست مالیاتی باید برداشته شود تا امکان پرداخت «وام در استطاعت» فراهم بیاید.

با قرار گرفتن اثر تسهیلات بانکی در پوشش هزینه خرید مسکن در قعر ۳۰ ساله، فرمول کارآمد برای احیای قدرت خرید در بازار ملک بررسی شد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در حالی از قرار گرفتن قدرت پوشش‌دهی وام خرید مسکن در کمترین میزان خود از ابتدای دهه ۷۰ تاکنون خبر می‌دهد که در عین حال، بررسی‌های کارشناسی از ضرورت برداشتن دو گام همزمان برای جبران وقت‌کشی در نجات بازار مسکن از قعر رکود حکایت دارد. بازار معاملات مسکن طی سه دهه گذشته با دو سقوط مواجه شده که اولی به سقوط سهم مسکن از کل تسهیلات پرداخت شده در شبکه بانکی کشور و دومی به افت شدید قدرت خرید مسکن با استفاده از تسهیلات بانکی، مربوط می‌شود.

براساس اطلاعات رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی، سهم کل تسهیلات پرداخت شده به بخش مسکن در ۱۰ ماهه اول سال‌جاری از مجموع وام‌های پرداختی شبکه بانکی به همه بخش‌ها به کمترین میزان خود طی ۲۰ سال اخیر رسیده است. مطابق با اعلام بانک مرکزی، در ۱۰ ماهه اول سال‌جاری تنها ۶/ ۵ درصد از کل تسهیلات پرداختی از سوی شبکه بانکی به بخش مسکن اختصاص یافته است. این میزان کمترین سهم پرداخت تسهیلات به بخش مسکن طی دست کم دو دهه گذشته بوده است.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، میانگین سالانه سهم تسهیلات پرداختی به بخش مسکن و ساختمان در دوره طلایی تامین مالی مسکن از کل تسهیلات پرداخت شده از سوی شبکه بانکی به همه بخش‌های دریافت‌کننده تسهیلات، در نیمه اول دهه ۸۰ معادل ۲۵ درصد مجموع تسهیلات پرداخت شده بوده است. این در حالی است که در نیمه دوم این دهه، این سهم به‌طور میانگین به سالانه ۱۹ درصد کاهش یافته و از آن تاریخ به بعد این میزان روند نزولی طی کرده است.

همچنین، کاهش سهم تسهیلات پرداختی به حوزه مسکن و ساختمان در میان سایر تسهیلات پرداخت شده از سوی شبکه بانکی در دوره‌های مختلف بعد از جهش قیمت مسکن روند کاهشی طی کرده است؛ به‌طوری که این سهم در سال ۹۲ و بعد از جهش قیمت مسکن در سال ۹۱ به ۷/ ۱۲ درصد، در سال ۹۳ به کمتر از ۱۲ درصد، در سال ۹۵ به ۹ درصد و با اندک تغییر مثبت در سال ۹۷ در نتیجه رونق معاملات مسکن از یکسو و افزایش نسبی حجم ساخت و ساز در کشور به ۴/ ۱۰ درصد رسید.  با این حال، این میزان به‌صورت مجدد در مسیر کاهشی قرار گرفت و مطابق با آمارهای رسمی، در ۱۰ ماه اول سال‌جاری معادل ۶/ ۵ درصد از کل تسهیلات پرداختی شبکه بانکی اعلام شده است.  دومین دره تامین مالی بخش مسکن، به افت شدید سهم وام مسکن در پوشش هزینه خرید واحدهای مسکونی مربوط می‌شود. هم‌اکنون قدرت پوشش‌دهی وام خرید مسکن نسبت به متوسط قیمت واحدهای مسکونی در قعر ۳۰ ساله قرار گرفته و به کمترین میزان خود طی سه دهه گذشته رسیده است.  بیشترین میزان پوشش‌دهی وام مسکن از هزینه خرید واحدهای مسکونی براساس میانگین قیمت مسکن شهر تهران، مربوط به سال ۷۳ است که در این سال وام خرید مسکن به‌طور متوسط هزینه خرید ۴۲ مترمربع آپارتمان را در پایتخت پوشش می‌داد.  این میزان هم به تدریج و به دنبال جهش قیمت مسکن در دوره‌های زمانی مختلف از یکسو و همچنین اهمال در به‌روز رسانی سقف وام خرید مسکن روند نزولی به خود گرفت. این میزان در سال ۸۴ به ۶/ ۲۷ مترمربع کاهش یافت و هم‌اکنون به کمترین میزان پوشش‌دهی خود طی سه دهه اخیر یعنی به‌طور متوسط ۸/ ۴ مترمربع رسیده است.  هم‌اکنون بازار معاملات مسکن در کشور اولا شاهد رسیدن سهم بخش مسکن و ساختمان به کف سهم تسهیلات پرداختی از سوی شبکه بانکی از یکسو و کف قدرت پوشش‌دهی وام بانکی از هزینه خرید مسکن در پایتخت بوده است. این در حالی است که دست‌کم طی دو تا سه سال اخیر، سیاست‌گذار بخش مسکن همواره تاکید داشته که لازم است سهم بخش مسکن از کل تسهیلات پرداختی از سوی شبکه بانکی حداقل به ۲۰ درصد افزایش یابد. اما در این مدت نه تنها سهم بخش مسکن از تسهیلات شبکه بانکی افزایش نیافته بلکه روند کاهشی نیز پیموده است.

سوال مهمی که هم‌اکنون در این زمینه مطرح می‌شود آن است که چه راهکاری برای احیای قدرت خرید مسکن و همچنین افزایش سهم مسکن از تسهیلات شبکه بانکی می‌توان در پیش گرفت. بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد برای این منظور لازم است دو گام همزمان برداشته شود. در شرایطی که برخی کارشناسان بر ضرورت افزایش سقف تسهیلات بانکی خرید مسکن خبر می‌دهند در عین حال، تحقق یک گام اولیه قبل از تقویت قدرت خرید با استفاده از افزایش سقف وام مسکن را ضروری می‌دانند.  محاسبات نشان می‌دهد در شرایط فعلی که میانگین حداقل مبلغ موردنیاز برای خرید یک واحد مسکونی کوچک‌متراژ در نواحی جنوبی شهر تهران به یک میلیارد تومان می‌رسد، دست‌کم لازم است سقف تسهیلات خرید مسکن به ۵۰۰ میلیون تومان افزایش یابد. اما علاوه بر محدودیت بودجه‌ای برای پرداخت این میزان تسهیلات، در استطاعت نبودن رقم قسط ماهانه این تسهیلات، مهم‌ترین مانع در این مسیر محسوب می‌شود. رقم قسط ماهانه وام ۵۰۰ میلیون تومانی خرید مسکن برای بازپرداخت در یک دوره ۱۲ ساله مبلغی معادل ۸ میلیون و۵۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود که پرداخت چنین مبلغی در قالب اقساط ماهانه برای خانوارهای با سطح درآمدی متوسط امری بعید به نظر می‌رسد. از این رو کارشناسان توصیه می‌کنند در گام اول باید تدبیری به کار گرفته شود که قیمت مسکن تعدیل شود تا با سقف کمتر تسهیلات مسکن – به عنوان مثال وام ۳۰۰ میلیون تومانی – زمینه خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی و خانه‌اولی فراهم شود. این اقدام، وضع و دریافت مالیات سالانه از همه واحدهای مسکونی است که این امکان را به سیاست‌گذار مسکن می‌دهد که به‌صورت فوری، بدون هیچ تبصره ومعافیتی و بدون نیاز به هیچ سامانه‌ای، عرضه گسترده واحدهای مسکونی به واسطه افزایش هزینه احتکار مسکن را کلید بزند. افزایش عرضه مسکن به بازار و تبدیل آن به کالایی مصرفی منجر به کاهش قیمت مسکن و در نتیجه امکان خانه‌دار شدن خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی با میزان کمتر افزایش رقم وام خرید مسکن خواهد شد. هم‌اکنون و با ارقام فعلی قیمت مسکن، حتی در صورت رسیدن سقف وام خرید مسکن به ۳۰۰ میلیون تومان، این وام نمی‌تواند پوشش مناسبی از هزینه خرید آپارتمان را برای خانه‌اولی‌ها فراهم کند و در صورت افزایش سقف وام به بیشتر از این میزان، مبلغ قسط ماهانه از استطاعت خانوارها خارج خواهد شد. ‌بنابراین لازم است با این تدبیر مالیاتی ابتدا قیمت مسکن تعدیل شده و سپس به تناسب قدرت مالی خانوارها، سقف وام مسکن به‌روزرسانی شود. این در حالی است که در سال ۹۷ که بازار مسکن به تازگی وارد فاز رونق شده بود با افزایش رقم وام به ۳۰۰ میلیون تومان، بسیاری از خانه‌اولی‌های جامانده از بازار که تاکنون موفق به خرید مسکن نشدند، می‌توانستند اقدام به خرید آپارتمان کنند. اما سیاست‌گذار مسکن در این زمینه وقت‌کشی کرد. در شرایط فعلی با وضع و دریافت مالیات سالانه از همه واحدهای مسکونی معادل نیم تا یک‌ونیم درصد قیمت روز این واحدها به‌صورت سالانه، می‌توان زمینه افزایش عرضه مسکن، کاهش قیمت، به‌روزرسانی وام مسکن با مبلغ قسط در استطاعت و در نتیجه خانه‌دار شدن بخش زیادی از خانه‌اولی‌ها را فراهم کرد.

آینده مسکن از ۲ دوربین

رشد دوباره قیمت آپارتمان در تهران

ماجرای افزایش تعداد دوره‌های فروش و تخفیف‌ها در فروش زمین، تجاری و مسکونی

دنیای‌اقتصاد : آینده بازار مسکن از ۲ دوربین با افق دید متفاوت بررسی شد. دوربین اول با دید بلندمدت – سال ۱۴۰۰- توسط حقوقی‌های بازار ملک فعال شده است. نهادهایی که ماهانه «مزایده‌های ملکی» برگزار می‌کنند تعداد دوره‌های فروش را نسبت به نیمه اول امسال تقریبا ۲ برابر کرده و فرمول مزایده را تغییر داده‌اند. این رفتار بزرگ‌مقیاس‌های بازار ملک نتیجه برداشت آنها از بازار مسکن ۱۴۰۰ است. از طرفی، دوربین کوتاه‌مدت -زاویه دید سرمایه‌گذاران فعلی- از تاثیر «بازگشت انتظارات» بر قیمت مسکن بهمن حکایت دارد.

افزایش تعداد آگهی‌های مربوط به برگزاری مزایده‌های ملکی در آخرین روزهای سال ۹۹، شرایط قابل پیش‌بینی برای بازار مسکن سال ۱۴۰۰ را از دوربین نهادها و ملاکان بزرگ حقوقی، نشان می‌دهد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» براساس رمزگشایی پیام جدید مزایده‌های ملکی در روزهای باقی‌مانده از سال جاری نشان می‌دهد، هم‌اکنون نهادها به‌عنوان ملاکان حقوقی انواع املاک اعم از تجاری، مسکونی و…، شرایطی را برای بازار ملک در سال آینده رصد می‌کنند که باعث شده رفتار خود را از بابت تعیین شرایط مزایده املاک در اختیارشان تغییر دهند. در حالی‌که از ابتدای دوره ‌پیش‌رونق اخیر در بازار معاملات مسکن یعنی از سال ۹۶ تاکنون، چهار نسل متفاوت از الگوی مزایده ملکی از سوی ملاکان حقوقی به کار گرفته شد، هم‌اکنون این بخش از بازار عرضه ملک شاهد ورود به نسل پنجم است. در دوره رونق و رکود اخیر بازار معاملات مسکن تاکنون پنج شکل متفاوت یا پنج نسل از مزایده‌های ملکی برای عرضه املاک در اختیار مالکان حقوقی به کار گرفته  شده است که آخرین الگوی فروش املاک توسط حقوقی‌های بازار مسکن، اخیرا دچار تحول شده و این الگو به فاز پنجم ورود کرده است. نسل اول مزایده‌های ملکی در دوره رونق و رکود اخیر، مربوط به سال‌های ۹۶ و۹۷ است. در این سال‌ها که در واقع سال‌های پیش‌رونق و سپس رونق معاملات مسکن بود ملاکان حقوقی اقدام به تقسیط ۶۰ درصدی بهای املاک مزایده‌ای به‌صورت دو ساله کردند. نسل دوم مزایده‌های ملکی در دوره اخیر رکود و رونق بازار مسکن، مربوط به دوره زمانی بهار سال ۹۸ است که در آن املاک در اختیار ملاکان حقوقی با شرایط تقسیط ۶۰ تا ۸۰ درصدی به شکل پرداخت ۲ تا ۴ ساله اقساط با احتساب ۱۸ درصد سود سالانه برای اقساط و ۱۸ درصد تخفیف برای پرداخت کامل نقدی به بازار ملک عرضه شد.

نسل دوم عرضه املاک با این شرایط به‌صورت مزایده‌ای مربوط به دوره‌ای است که همچنان بازار در وضعیت جهش قیمت قرار داشت. نیمه دوم سال ۹۸ با تغییر الگوی مزایده‌های ملکی، نسل سوم عرضه املاک ملاکان حقوقی با شرایطی متفاوت از قبل آغاز شد. در این دوره این گروه از املاک، با شرایط تقسیط ۹۰ درصدی بهای ملک به شکل پرداخت ۲ تا ۵ ساله بدون دریافت سود و همچنین در نظر گرفتن تخفیف بیش از۲۰ تا ۳۰ درصدی برای خریداران با شرایط پرداخت کامل نقدی، به بازار مسکن عرضه شدند.

با این حال، عرضه مزایده‌ای املاک در اختیار ملاکان حقوقی در نیمه سال جاری وارد نسل چهارم شد. کاهش مدت زمان تقسیط به دو سال، مشابه مدت زمان تقسیط بهای املاک مزایده‌ای در نسل اول، کاهش میزان تقسیط به ۶۰ درصد و همچنین کاهش نرخ تخفیف پرداخت نقدی به ۱۷ درصد از جمله ویژگی‌های این نسل از مزایده‌های ملکی است. همچنین و در شرایطی که در برخی مقاطع زمانی قبلی، کلید املاک مزایده‌ای به محض پرداخت مرحله اول به‌عنوان سهم پرداخت نقدی به خریداران تحویل داده می‌شد اما در نسل چهارم این مدل نیز تغییر کرد و تحویل کلید به بعد از یک فصل از زمان پرداخت اقساط موکول شد. نسل چهارم مزایده‌ املاک مسکونی در دوره اخیر رکود و رونق مسکن چند پیام مهم برای بازار ملک نیز به همراه داشت که منجر شده بود این تغییر نسل در این شکل از معاملات املاک ایجاد شود. از جمله این پیام‌ها می‌توان به تمایل به فروش و سبک‌سازی ملکی مطابق با سال ۹۸ در نتیجه بروز علائم مربوط به آینده غیرجهشی در بازار ملک اشاره کرد.از سوی دیگر به اعتقاد کارشناسان در آن زمان، دلیل اصلی کاهش میزان تقسیط از ۹۰ درصد بها به ۶۰ درصد در نتیجه برنامه‌ریزی صورت گرفته از سوی فروشنده‌ها برای جذب نقدینگی سیال و ارائه منوی ملکی به متقاضیان تبدیل دارایی از بازار سرمایه به بازار مسکن انجام شد. از آنجا که از نیمه تابستان، خروج بخشی از سرمایه‌های بورسی از این بازار به دلیل بازدهی منفی شاخص کل بورس آغاز شد و بازار مسکن به‌عنوان یک پناهگاه امن سرمایه‌ای مورد توجه قرار گرفت، مالکان حقوقی، وارد نسل چهارم عرضه مزایده‌ای املاک در اختیار خود شدند.

این دوره را می‌توان به‌عنوان دوره اوج جهش قیمت مسکن، اوج سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری در بازارهای اقتصادی(ارز، سکه، خودرو)، دوران التهاب قیمتی بازار ملک، شروع روند کاهشی در بازار سرمایه و… معرفی کرد. هم‌اکنون اما نشانه‌های ورود بازار مزایده املاک به نسل چهارم مشاهده می‌شود. پیام مهمی که از ورود مزایده‌های ملکی به نسل جدید و تغییر رفتار عرضه‌کننده‌های حقوقی ملک به بازار می‌توان برداشت کرد آن است که با استفاده از تغییر ذائقه این گروه از ملاکان می‌توان روند احتمالی و پیش‌روی بازار معاملات مسکن در سال ۱۴۰۰ را تحلیل کرد. در واقع تغییرات و محتوای آگهی‌های مزایده ملکی در روزهای پایانی سال ۹۹ می‌تواند به‌عنوان دوربین بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ مورد توجه قرار بگیرد. این تغییرات از آنجا که از سوی نهادها به‌عنوان ملاکان بزرگ اعمال شده است می‌تواند پیامی مهم از محتمل‌ترین گزینه پیش‌روی بازار مسکن در سال بعد را به بازار و فعالان آن منعکس کند. بررسی‌های صورت گرفته درخصوص جزئیات نسل پنجم مزایده‌های ملکی نشان می‌دهد تعداد برگزاری مزایده‌های ملکی در روزهای منتهی به پایان سال جاری در مقایسه با نیمه اول امسال دست‌کم به دو برابر افزایش یافته است. این در شرایطی است که بازار معاملات مسکن در رکود به سر می‌برد و در حالی‌که از مدت‌ها قبل به دلیل ادامه‌دار شدن جهش قیمت مسکن و تضعیف قدرت خرید، سمت تقاضای مصرفی به خصوص خانه‌اولی‌ها به اجبار به حاشیه بازار رانده شدند و همچنین تقاضای سرمایه‌ای نیز به دلیل ادامه روند رشد قیمت‌ها و چشم‌انداز رکودی بازار، فعالیت‌های خود در بازار ملک را به شدت کاهش دادند و از حجم تقاضای سرمایه‌ای در این بازار نیز به میزان قابل توجهی کاسته شد.

هر چند تعداد برگزاری مزایده‌های ملکی در هفته‌های پایانی منتهی به روزهای آخر سال جاری افزایش یافته است اما بررسی‌ها نشان می‌دهد تعداد فایل‌ها و تعداد املاکی که در این مزایده‌ها به بازار فروش عرضه شده‌اند نسبت به ماه‌های قبل تغییر محسوسی نداشته و تقریبا به همان میزان است. در واقع در شرایطی که کماکان رکود در بازار مسکن سنگین است و در ماه‌های اخیر نیز سنگین‌تر شده و انقباض معاملاتی بیشتر شده است، تقاضای مصرفی وسرمایه‌ای به حداقل رسیده و… تعداد مزایده‌های ملکی افزایش یافته اما تعداد آگهی‌ها در این مزایده‌ها و حجم فایل‌های مزایده‌ای نسبت به گذشته تغییر محسوسی نداشته است. علت این تغییر فاز در بازار مزایده املاک به شناختی برمی‌گردد که حقوقی‌های بازار ملک یا همان ملاکان بزرگ(ملاکان حقوقی) نسبت به بازار و تحولات آن و همچنین عوامل اثرگذار بر قیمت وحجم معاملات ملک دارند. اطلاعات این گروه از مالکان به مراتب از مالکان حقیقی بازار مسکن بیشتر است، چرا که این گروه از ملاکان به‌صورت مداوم و مستمر در حال رصد تحولات بازار هستند. افزایش تعداد برگزاری مزایده‌های ملکی پیام مهمی برای بازار مسکن به همراه دارد وآن این است که به احتمال قوی سال آینده فروش ملک دشوارتر از سال جاری خواهد شد و به همین دلیل ملاکان حقوقی تصمیم گرفته‌اند از فرصت باقی مانده تا پایان سال برای عرضه املاک در اختیار خود استفاده کنند.

در حالی‌که در نسل چهارم مزایده‌های ملکی در دوره رکود ورونق اخیر میزان تقسیط بهای ملک مزایده‌ای نسبت به نسل سوم از ۹۰ درصد بهای ملک به ۶۰ درصد کاهش یافت، هم‌اکنون و در نسل پنجم این میزان به حدود ۷۰ درصد رسیده است. این در حالی است که در نسل چهارم تخفیف ۱۷ درصدی برای پرداخت نقدی بهای املاک مزایده‌ای تعیین می‌شد که در نسل جدید این میزان به‌طور متوسط به ۱۸ درصد افزایش یافته است. این موضوع نشان می‌دهد در نسل جدید-نسل پنجم- هم میزان تقسیط افزایش یافته است و هم میزان تخفیف برای پرداخت نقدی بهای املاک مزایده‌ای. هم‌اکنون سه دسته ملک در مزایده‌های ملکی به چشم می‌خورد. این مزایده‌ها شامل مزایده املاک تجاری، مسکونی و زمین است.

امتیازی که ملاکان بزرگ به لحاظ میزان تخفیف و همچنین میزان تقسیط بهای املاک مزایده‌ای در نسل پنجم در نظر گرفته‌اند بیش از امتیاز درنظر گرفته شده برای این املاک در نسل چهارم مزایده‌های ملکی در دوره رونق و رکود اخیر بازار مسکن است. این در حالی است که در نسل پنجم همچنین امتیاز در نظر گرفته شده از بابت تخفیف و تقسیط بهای مزایده در املاک تجاری بیش از زمین واملاک مسکونی است. همچنین این امتیاز بعد از املاک تجاری در املاک مسکونی بیش از زمین است. علت این موضوع آن است که علاوه بر وجود پدیده مازاد مال‌سازی و تجاری‌سازی در بسیاری از کلان‌شهرها از جمله شهر تهران، در دوره اخیر به دلیل شیوع ویروس کرونا و ضرر و زیان کسب و کارها، ملاکان بزرگ تخفیف و تقسیط بیشتری برای واحدهای تجاری نسبت به سایر املاک در نظر گرفته‌اند. از سوی دیگر هم‌اکنون که شرایط شیوع ویروس کرونا و زیان کسب و کارها از این ناحیه همچنان ادامه دارد، شرایط در بازار معاملات املاک تجاری کماکان شکننده‌تر از سایر بخش‌های بازار ملک است. میزان تخفیف و تقسیط بهای املاک مزایده‌ای در بازار عرضه زمین کمتر از سایر املاک مزایده‌ای است. بررسی‌های دنیای اقتصاد از محتوای آگهی‌های مزایده ملکی همچنین نشان می‌دهد مدت زمان تقسیط بهای املاک مزایده‌ای در نسل پنجم مزایده‌های ملکی هم‌اکنون از ۲ تا ۵/ ۲ سال به‌طور متوسط متغیر است. این در حالی است که آگهی‌های مزایده ملکی مربوط به املاک ملاکان حقوقی در همه استان‌های کشور است. این موضوع نشان می‌دهد هم‌اکنون این پیام مهم به بازار معاملات مسکن کل کشور مخابره شده است که شرایط برای فروش ملک اعم از املاک تجاری، مسکونی و زمین در سال آینده شرایطی به مراتب سخت‌تر از بازار معاملات فروش ملک در سال جاری است و بهتر است هر چند با دوره زمانی طولانی‌تر تقسیط واعمال تخفیف بیشتر، این املاک به بازار عرضه شده وبه فروش برسد. پیش از این کارشناسان مسکن نیز در تحلیل‌های خود اعلام کرده‌ بودند به شرط آنکه تحولی به خصوص در شرایط اقتصادی و غیراقتصادی رخ ندهد، بازار معاملات مسکن در سال آینده بازار رکودی خواهد بود که تنها حجم محدودی معامله خرید و فروش مسکن در آن انجام خواهد شد. این در حالی است که به دلیل خروج تقاضای مصرفی از بازار به اجبار و به دلیل ضعف شدید قدرت خرید از یکسو وکاهش ورودی تقاضای سرمایه‌ای به بازار ملک به دلیل چشم‌انداز غیرجهشی قیمت مسکن در سال بعد، پیش‌بینی‌های قبلی حاکی از افزایش عمق رکود در بازار مسکن ۱۴۰۰ است. حقایق بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ در سمیناری مجازی با همین عنوان مورد بررسی قرار خواهد گرفت. در این وبینار که چهارشنبه بیستم اسفندماه از سوی مرکز آموزش «دنیای‌اقتصاد» برگزار می‌شود به سوالات مهم فعالان بازار ملک درخصوص گزینه‌های پیش‌رو و محتمل این بازار در سال آینده پاسخ داده خواهد شد. مدرس این وبینار که از ساعت ۹ صبح تا ۱۲ بیستم اسفندماه برگزار خواهد شد، فرید قدیری دبیر گروه مسکن روزنامه «دنیای‌اقتصاد» است.


چرا قیمت مسکن دوباره افزایش یافت؟

بانک مرکزی با انتشار کارنامه بهمن‌ماه معاملات مسکن از خیز دوباره تورم ملکی در پایتخت پرده برداشت. ماه گذشته تورم ماهانه مسکن نرخ 7/ 3 درصدی را به ثبت رساند که این عدد بیش از دو برابر تورم ماهانه دی‌ماه بوده است. در اولین ماه از زمستان امسال متوسط قیمت مسکن در تهران 5/ 1 درصد نسبت به ماه قبل از آن افزایش یافت. در حال حاضر قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت به 28 میلیون و 300 هزار تومان رسیده است. خیز دوباره تورم ملکی ناشی از تغییر انتظارات در بازارها طی ماه گذشته بود که باعث شد خریدهای سرمایه‌ای و نوسان‌گیری بعد از حداقل دو ماه، مجددا شیوع پیدا کند.

انتظارات تورمی از اواسط پاییز در پی مشخص شدن «پایان کار ترامپ» و کاهش ریسک غیراقتصادی، کاهش پیدا کرد به‌طوری‌که ماه بعد از آن، نوعی خوش‌بینی در بازارها نسبت به آینده اوضاع اقتصادی ایجاد شد. در اواخر پاییز و ابتدای زمستان از یک‌سو خریدهای غیرمصرفی افت کرد و ازسوی دیگر فروشنده‌ها به‌طور نسبی افزایش یافتند، اما در بهمن‌ماه به‌دلیل درجا زدن روند کاهش ریسک غیراقتصادی، باردیگر انتظارات تورمی برگشت. اثر این اتفاق به‌صورت افزایش خریدهای سرمایه‌ای در بازار ملک ظاهر شد. ماه گذشته حجم معاملات آپارتمان در تهران 11 درصد نسبت به دی افزایش یافت و به 3 هزار و 900 واحد مسکونی رسید. این رفتار سرمایه‌گذاران ناشی از دید کوتاه آنها به بازار ملک است. با این حال دوربین اصلی که توسط حقوقی‌های بازار ملک – برگزارکنندگان مزایده‌های ملکی – آینده را نشان می‌دهد بیانگر سخت‌تر شدن فروش در سال آینده تحت‌تاثیر کاهش احتمالی قیمت‌ها و تخلیه حباب قیمت است.

فنر تقاضا در بازار مسکن

دنیای‌اقتصاد : فنر تقاضا در بازار مسکن تا حد هشدارآمیز، فشرده شده و با تاخیر مکرر سیاست‌گذار در انجام تکلیف اصلی، انباشت نیروی این فنر می‌تواند برای آینده بازار ملک مشکل‌آفرین شود. بررسی‌ها از اوضاع خانه‌اولی‌ها و همین‌طور سایر متقاضیان مصرفی نشان می‌دهد از ابتدای سال‌جاری تاکنون، فقط یک‌سوم از زوج‌های فاقد مسکن که به قصد صاحب‌خانه شدن پس‌انداز کرده بودند، توانستند خرید کنند؛ به‌طوری‌که مابقی این گروه، پشت در بازار مسکن منتظر بهبود شرایط هستند. یک سیاست اعتباری کارآمد برای ترمیم قدرت خرید مسکن مانع بازشدن ناگهانی فنر خواهد شد.
فنر تقاضا در بازار مسکن

تاخیر مکرر سیاست‌گذار مسکن در انجام تکلیف اصلی مربوط به پاسخ به نیاز مسکن منجر به فشردگی حداکثری فنر تقاضا در این بازار به‌خصوص در مصرفی‌ترین بخش بازار ملک شده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» بر پایه آخرین وضعیت بازار مسکن و همچنین تازه‌ترین سطح پاسخگویی بازار به تقاضای مصرفی نشان می‌دهد هم‌اکنون فنر تقاضا در بازار مسکن به‌شدت فشرده شده است و بخش زیادی از خانوارهای متقاضی خرید مسکن به‌خصوص خانه‌اولی‌ها در پشت بازار در انتظار بازشدن گیت‌های ورود به بازار هستند. این تجمع و فشردگی به‌دنبال سرکوب چندساله و پیاپی تقاضای مصرفی در بازار و تضعیف قدرت خرید متقاضیان به‌دنبال سه عامل مهم یعنی جهش‌های مکرر قیمت مسکن، کمبود عرضه ورکود ساختمانی و همچنین عدم تناسب سطح تسهیلات خرید مسکن با تحولات قیمتی بازار ملک ایجاد شده است. به‌گونه‌ای‌که برآوردها نشان می‌دهد هم‌اکنون ۴۰ تا ۷۰ درصد زوج‌های فاقد مسکن در پشت گیت‌های بازار تجمع کرده‌اند و به محض مهیا شدن شرایط برای ورود به بازار برای خرید آپارتمان به بازار هجوم خواهند برد. بررسی‌ها نشان می‌دهد فشردگی فنر تقاضای مصرفی بازار مسکن وتجمع متقاضیان مصرفی در پشت گیت‌های بسته بازار هم‌اکنون به میزانی رسیده است که در صورتی که تحت‌تاثیر یک یا چند عامل محرک تقاضا، همه این متقاضیان یا بخشی از آنها شرایط را برای ورود به بازار مهیا ببینند انرژی پتانسیلی این گروه متقاضیان به انرژی جنبشی تبدیل شده و هجوم گسترده به بازار مسکن آغاز می‌شود.

وقوع این رویداد که در سال‌های آینده چندان دور از انتظار نیست، می‌تواند منجر به تشدید التهاب در بازار مسکن شود. به‌خصوص آنکه بازار ساخت‌وساز و عرضه مسکن از حدود ۵ سال گذشته در شرایط رکودی قرار گرفته و حجم عرضه جدید به بازار حتی از کف بحرانی پایین‌تر است. درحالی‌که مطابق مطالعات و نیازسنجی‌های صورت گرفته از سوی کارشناسان، سالانه به عرضه حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی جدید به بازار نیاز است، اما طی سال‌های اخیر این میزان به‌طور متوسط کمتر از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی بوده است. این درحالی است که کف بحرانی عرضه جدید به بازار مسکن نیز عددی حول و حوش ۵۶۰ هزار واحد است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درخصوص وضعیت معاملات مسکن در کشور با استناد به میزان ورود تقاضای جدید به بازار مسکن نشان می‌دهد معاملات مسکن صورت گرفته در کشور در سال ۹۷ معادل ۸۰ درصد تقاضای جدید، سال ۹۸ معادل ۶۰ درصد تقاضای جدید و در نیمه اول سال ۹۹ معادل ۶۵ درصد تقاضای جدید بوده است.

خانه‌اولی‌ها پشت گیت بازار

البته این آمارها مربوط به فرض انجام همه معاملات مسکن در سمت تقاضای مصرفی خانه‌اولی (مصرفی‌ترین شکل تقاضای مسکن) است. این درحالی است که در این سه سال عمده معاملات خرید مسکن ناشی از ورود متقاضیان سرمایه‌ای، سفته‌بازی و تقاضای مصرفی تبدیل به احسن واحدهای مسکونی بوده است و تعداد خانه‌اولی‌ها از هر سه گروه یاد شده کمتر بوده است. این درحالی است که در سه سال اخیر سالانه به‌طور متوسط ۵۰۰ هزار ازدواج در کشور صورت گرفته است. مطابق با آنچه گفته شد، در بهترین حالت و با فرض اینکه تمام معاملات مسکن طی سه سال اخیر مربوط به تقاضای مصرفی جدید(مسکن‌اولی) بوده که چنین نیز نبوده است به ترتیب ۸۰، ۶۰ و ۶۵ درصد از معاملات صورت گرفته در بازار مسکن مربوط به تقاضای مصرفی خانه‌اولی بوده است. این موضوع به این معناست که در بهترین حالت وحتی در صورتی که به فرض محال همه معاملات صورت گرفته در بازار معاملات مسکن کل کشور طی سه سال اخیر از سوی خریداران مصرفی خانه‌اولی صورت گرفته باشد هنوز در هر کدام از این سه سال به‌طور متوسط ۴۰ درصد از این متقاضیان توان ورود به بازار را پیدا نکرده و به اجبار در پشت درهای بسته بازار به انتظار مهیا شدن شرایط ورود به بازار مسکن نشسته‌اند.

این آمارها خود گویای آن است که هم‌اکنون بخش زیادی از تقاضای مصرفی وخانه‌اولی پشت گیت‌های بسته بازار ملک تجمع کرده‌اند. این تجمع نیز تجمعی اجباری و ناشی از ضعف شدید قدرت خرید خانوارهای مصرفی و خانه‌اولی به‌دنبال جهش مکرر قیمت مسکن و ناتوانی این خانوارها در پر کردن شکاف قدرت خرید با سطح قیمت واحدهای مسکونی است. آمارهای موجود همچنین نشان می‌دهد در یک‌سال گذشته تنها ۳۰ درصد از خانه‌اولی‌ها موفق به ورود به بازار و خرید مسکن شده‌اند و ۷۰ درصد از این متقاضیان پشت گیت‌های بازار به اجبار منتظر نشسته‌اند.

در واقع درخصوص میزان تجمع خانه‌اولی‌ها پشت درهای بسته بازار مسکن، از دو تراز یا دو خط کش یعنی تعداد معاملات صورت گرفته در بازار مسکن و مقایسه آن با تعداد خانوارهای تازه تشکیل شده در هر سال و همچنین تعداد تسهیلات بانکی دریافتی برای خرید مسکن می‌توان استفاده کرد. تجمع گروه گسترده‌ای از خانه‌اولی‌ها پشت گیت‌های بسته بازار مسکن منجر به فشردگی حداکثری فنر تقاضا در بازار ملک شده و باعث شده است انرژی پتانسیلی این فنر در بالاترین حد خود قرار بگیرد. این وضعیت باعث می‌شود به محض آنکه این گروه از متقاضیان احساس کنند شرایط برای ورود آنها به بازار فراهم شده است با فشار حداکثری وارد بازار شود و هجوم گسترده به بازار برای خرید آپارتمان را رقم بزنند.

در جریان آزاد شدن انرژی و نیروی حداکثری فنر تقاضا، معاملات و وضعیت بازار مسکن نیز دستخوش تغییر می‌شود و بر سطح قیمت مسکن اثر افزایشی برجای خواهد گذاشت. این شرایط در وضعیت بد فعلی که بازار مسکن حدود ۵ سال به لحاظ میزان عرضه جدید در حالت رکود قرار داشته نیز بدتر از قبل خواهد شد. هجوم تقاضا به بازار مسکن در چنین شرایطی منجر به ایجاد التهاب قیمتی در بازار مسکن از یکسو و دشوارتر شدن دوباره شرایط برای خرید مسکن به‌خصوص برای متقاضیان مصرفی و خانه‌اولی خواهد شد. حتی این شرایط می‌تواند منجر به دامن زدن به حجم معاملات سفته‌بازی و سرمایه‌ای در بازار مسکن شود.

سرگردانی دو سوم تقاضای مصرفی

آمارها نشان می‌دهد طی سال‌های ۹۷ و ۹۸، در شهر تهران ماهانه ۱۵۰۰ نفر خانه‌اولی از طریق پس‌انداز در حساب وام مسکن خود اقدام به تجهیز مالی برای ورود به بازار مسکن وخرید آپارتمان کردند؛ اما از این تعداد تنها ۵۰۰ متقاضی یعنی معادل یک‌سوم افرادی که قصد ورود به بازار مسکن در هشت ماه اول سال‌جاری داشتند، موفق به ورود به بازار و خرید مسکن با استفاده از وام خود شده‌اند. در کشور نیز در سال‌های ۹۷ و ۹۸ به‌طور متوسط ماهانه ۸ هزار متقاضی خرید مسکن اقدام به پس‌انداز در حساب وام خود در شبکه بانکی برای دریافت وام خرید مسکن کرده‌اند؛ اما در نهایت در کشور نیز چیزی حدود یک‌سوم از این متقاضیان یعنی معادل حدود ۲۵۰۰ متقاضی موفق به ورود به بازار و اقدام برای خرید مسکن با استفاده از وام شده‌اند. این موضوع نشان می‌دهد مابقی این متقاضیان که دوسوم کل متقاضیان استفاده از وام برای خرید مسکن را تشکیل می‌دهند به اجبار به بیرون از بازار پرتاب شده و پشت گیت‌های ورود به بازار ملک تجمع کرده‌اند.

این جمعیت منجر به فشرده‌تر شدن فنر تقاضای خرید مسکن شده‌اند.

پیامد انباشتگی تقاضا

پیامد این انباشت تقاضا و فشردگی فنر تقاضا در صورت عدم سیاست‌گذاری درست در بازار مسکن در سال‌های پیش‌رو می‌تواند زیان‌های غیرقابل جبرانی به بازار مسکن وارد کند. شبیه رویدادی که در بازار ارز تجربه شد. سیاست‌گذار ارزی در سال‌های گذشته و به مدت چندسال به‌صورت دستوری از واقعی شدن نرخ ارز متناسب با تغییرات و تحولات اقتصادی، جلوگیری به‌عمل آورد و نرخ ارز در چند سال به‌صورت دستوری تقریبا ثابت ماند. اما این اقدام دستوری در نهایت منجر به افزایش یکباره نرخ ارز از اواخر سال ۹۶ و در ادامه در سال ۹۷ شد که در قالب شوک ارزی اثر و پیامدهای مخرب خود را در این بازار و سایر بازارهای اقتصادی نشان داد. هم‌اکنون این اقدام مخرب در بازار مسکن نیز دیده می‌شود. سرکوب تقاضای مصرفی وخانه‌اولی در بازار مسکن، کمبود عرضه وعدم سیاست‌گذاری درست در جهت افزایش سقف وام مسکن به‌صورت تدریجی و متناسب با تحولات قیمتی سالانه مسکن باعث افزایش فشردگی فنر تقاضا در بازار مسکن می‌شود و موجب می‌شود در صورتی که در سال‌های بعد علائمی از بهبود شرایط برای ورود متقاضیان به بازار مشاهده شود، انفجار تقاضا یا هجوم گسترده تقاضا به بازار رخ دهد.

این اقدام اثرات و پیامده‌های مخرب زیادی برای بازار مسکن به همراه خواهد داشت.

شاید این گمانه مطرح شود که طی سال‌های اخیر عواملی نظیر جهش قیمت، اثر متغیرهای بیرونی بر بازار مسکن وکمبود عرضه جدید به بازار منجر به افزایش فشردگی فنر تقاضا در بازار مسکن وافزایش تجمع پشت گیت‌های بسته بازار ملک شده است. این گمانه‌زنی و اثر آن بر افزایش فشردگی فنر تقاضا درست است. اما نمی‌توان از آن به‌عنوان تنها دلیل این موضوع یاد کرد. بخش زیادی از فشرده‌شدن حداکثری فنر تقاضا در بازار مسکن ناشی از تاخیر مکرر سیاست‌گذار مسکن در اعمال سیاست‌های درست به منظور تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن به واسطه به‌روزرسانی سقف تسهیلات خرید مسکن و اعمال راه‌کارهای موثر برای تامین مالی مسکن به‌منظور از حمایت از تقاضای مصرفی و خانه‌اولی بوده است. در واقع و در شرایطی که لازم است حلقه‌های زنجیره عرضه مسکن تکمیل شود، به‌دلیل تاخیر وتعلل سیاست‌گذار در این زمینه، هم‌اکنون انرژی پتانسیلی ذخیره شده در فنر تقاضا به سطح حداکثری رسیده است.

حلقه‌مکمل زنجیره عرضه

در زنجیره عرضه مسکن یک حلقه مربوط به امکان ساخت‌وساز از سوی سازنده‌ها و ورود آنها به بازار ساخت‌وساز و در نتیجه افزایش عرضه مسکن به بازار است. اما از سوی دیگر این زنجیره زمانی کامل خواهد شد که سازنده‌ها بتوانند واحدهای ساخته‌شده را در زمان مناسب و در اسرع‌وقت به بازار عرضه کرده و آنها را به فروش برسانند. زمانی‌که عملا به‌دلیل ضعف قدرت خرید و ناکارآمد بودن وام مسکن متقاضیان مصرفی و خانه‌اولی قادر به ورود به بازار و خرید ملک نباشند زنجیره عرضه نیز تکمیل نخواهد شد و در نتیجه حتی در صورت اقدام گسترده سازنده‌ها برای ساخت مسکن در یک دوره زمانی، رکود قطعی خواهد بود.

بنابراین لازم است سیاست‌گذار مسکن با شناسایی تکلیف اصلی خود در این زمینه واقدام موثر در راستای تکمیل زنجیره عرضه از قبیل مناسب‌سازی وام خرید مسکن، اتصال خانه‌اولی‌ها به سازنده‌ها و… مکانیزم‌های مناسب حمایت از سمت عرضه و تقاضای مصرفی به‌خصوص تقاضای خانه‌اولی و عرضه متناسب با تقاضای این گروه از خانوارها را در دستور کار قرار دهد. چندی پیش «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی با اشاره به ناکارآمد شدن وام خرید مسکن و بی‌اثر شدن آن در پوشش بخش موثری از هزینه خرید مسکن، از سال ۹۹ به‌عنوان سال سیاه بازار مسکن یاد کرد.

راهکار خروج از ابر رکود

در این گزارش با اشاره به سه مقطع طلایی، سبز و سیاه در بازار مسکن، شرایط این سه دوره به لحاظ سطح پوشش وام خرید مسکن نسبت به قیمت واحدهای مسکونی برای خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی تشریح شد. براساس اطلاعات ارائه شده در این گزارش سقوط قدرت وام مسکن به پایین‌ترین سطح طی سه دهه گذشته، «سال سیاه» را برای خانه‌اولی‌ها رقم زده است. حجم تقاضای مصرفی در ابررکود فعلی مسکن، به زیر یک‌پنجم رکود قبلی رسیده است. هم‌اکنون وام فعلی خرید مسکن به‌طور متوسط تنها هزینه خرید ۵مترمربع مسکن در شهر تهران را پوشش می‌دهد که رقمی بسیار ناچیز تلقی می‌شود. اما در دوره‌هایی که وام مسکن سطح نسبتا مناسبی از هزینه خرید مسکن را برای متقاضیان تامین‌ می‌کردند بازار در شرایط رونق قرار گرفته و روند عادی در بازار ملک جریان داشته است. سال ۷۳ به لحاظ میزان پوشش‌دهی وام مسکن از هزینه خرید آپارتمان، سال طلایی بازار محسوب می‌شود. چراکه در این سال به‌طور متوسط وام خرید مسکن هزینه خرید۴۲مترمربع واحد مسکونی را تامین می‌کرد. از سوی دیگر این تسهیلات در سال ۷۳، تامین‌کننده ۵۶ درصد از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی ۷۵ مترمربعی با میانگین قیمت مسکن شهر تهران بود. همچنین تسهیلات خرید مسکن در این سال که در واقع سال شکوفایی و اوج کارآمدی صندوق‌های پس‌انداز مسکن در تامین هزینه خرید واحدهای مسکونی بود، ۸۴درصد از هزینه خرید یک آپارتمان ۵۰مترمربعی را تامین می‌کرد. بالاترین میزان پوشش‌دهی وام مسکن نسبت به هزینه خرید آپارتمان در سه دهه اخیر مربوط به سال ۷۳ است. در سال ۷۷ نیز یک مقطع زمانی دیگر مربوط به پوشش‌دهی سطح نسبتا وام از هزینه خرید مسکن تجربه شد؛ هرچند در مقایسه با سال ۷۳، رقم وام پرداختی نسبت کمتری از هزینه خرید مسکن را پوشش می‌داد. در سال ۸۴ نیز تجربه مشابه سال ۷۷ تکرار شد. این دو سال، به لحاظ آنکه دو سال بعد از وقوع جهش قیمت مسکن محسوب می‌شوند با یکدیگر تشابه دارند.

سال ۷۷ دو سال از زمان وقوع جهش قیمت مسکن در سال ۷۵ وسال ۸۴ دو سال از وقوع جهش قیمت در سال ۸۲ سپری شده بود. هر چند دو سال بعد از جهش قیمت مسکن سقف تسهیلات خرید مسکن در سال‌های ۷۷ و ۸۴ افزایش یافت اما این اقدام در مقایسه با مقطع زمانی فعلی به لحاظ زمان افزایش سقف تسهیلات مسکن نوعی اقدام سریع محسوب می‌شود. تسهیلات خرید مسکن در سال ۷۷ به‌طور متوسط و با احتساب میانگین قیمت مسکن در شهر تهران، هزینه خرید ۳۲ مترمربع از یک آپارتمان مسکونی و ۴۳ درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی معمولی و مصرفی ۷۵ مترمربعی در پایتخت را تامین می‌کرد. هر چند این میزان پوشش‌دهی با سطح پوشش وام از هزینه خرید مسکن در سال ۷۳ برابری نمی‌کرد و از آن کمتر بود؛ اما در این دوره نیز نسبت وام مسکن به هزینه خرید آپارتمان در تهران به میزان نسبتا مناسبی ترمیم شد.

در سال ۸۴ نیز وام خرید مسکن ۲۴ متر مربع از هزینه خرید یک واحد مسکونی معمولی و متوسط را تامین می‌کرد. این تسهیلات در سال ۸۴ همچنین به‌طور متوسط هزینه خرید ۳۷ درصد از یک واحد مسکونی ۷۵ مترمربعی را در مناطق عادی و مصرفی تهران تامین می‌کرد. این درحالی است که هم‌اکنون قدرت پوشش‌دهی وام مسکن به ۲/ ۵ مترمربع کاهش یافته است و وام خرید مسکن در سطح فعلی به هیچ‌عنوان پاسخگوی نیاز خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی مسکن برای خرید آپارتمان نیست. در این گزارش با استناد به تجربه داخلی از مناسب‌سازی سطح تسهیلات خرید مسکن از یکسو و همچنین مرور یک تجربه موفق جهانی درخصوص پاسخ به نیاز تامین مسکن خانه‌اولی‌ها اعلام شد خروج از وضعیت سیاه بازار مسکن و ابررکود معاملاتی که در سال ۹۹ با آن مواجه شده‌ایم با «بسته نجات مجهز به وام استاندارد» امکان‌پذیر است. لازم است سیاست‌گذار  بخش‌مسکن بدون هرگونه تاخیر و تعلل در اصلاح و به‌روزرسانی سقف تسهیلات خرید مسکن زمینه ورود بخشی از خانه‌اولی‌ها به بازار را در شرایط رکود فعلی فراهم کند.

شیفت کرونایی تقاضای مسکن

دنیای‌اقتصاد : عوارض اقتصادی ماندگاری کرونا در جهان، بازار املاک کشورها را یکی پس از دیگری تحت تاثیر قرار داده است؛ به‌طوری‌که در آخرین نمونه شناسایی‌شده، باعث شیفت تقاضای مسکن در آمریکا شده است. چهار دگرگونی کرونایی در بازار مسکن آمریکا به‌واسطه تغییر رفتار متقاضیان خرید و اجاره رخ داده است. از یکسو تقاضای سکونتی در شهرهای بزرگ رو به کاهش گذشته و از سوی دیگر سه دسته خانوار هر کدام با تاثیرپذیری متفاوت از تبعات کرونا، در اقدامی مشترک به سمت شهرهای حومه حرکت کرده‌اند. آینده شهرها با این تغییر،‌ متحول می‌شود.

دگرگونی‌های کرونایی در بازار مسکن که ابتدا در کشورهای اروپایی ظاهر شده بود به تدریج حوزه املاک غالب کشورها را فرا می‌گیرد. آخرین یافته‌ها درباره این رخداد، از تغییرات کاملا محسوس و پررنگ در بازار مسکن آمریکا حکایت دارد. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از نتایج مطالعاتی که «اکونومیست» درباره نوع واکنش بازار مسکن جهان به فراگیری کرونا انجام داده، حاکی است: در آمریکا که یکی از کشورهای کانونی «درگیر کرونا» -به لحاظ میزان ابتلا و مرگ و میر- نبض متغیرهای بازار مسکن با ۴ تغییر بزرگ همراه شده است.

در بازار مسکن آمریکا همچون اتفاقی که پیش‌تر گزارش‌های رسمی خبر از وقوع آن در بازارهای مسکن اروپا داده بودند، موجی از «مهاجرت خانواده‌های طبقات مختلف اجتماعی به حومه شهرها» شکل گرفته‌ است. ثروتمندان و میان‌درآمدها و حتی کم‌درآمدها هر کدام با یک «اثرپذیری متفاوت از عصر کرونا»، برای آینده سکونتی‌شان یک تصمیم مشترک گرفته‌اند و آن تغییر محل زندگی از شهرهای اصلی (مادر) به شهرهای پیرامونی (حومه یا همان شهرهای وابسته) است. دهک‌های پردرآمد و مرفه در آمریکا با هدف «خلاصی از مسائل زندگی در شهرهای شلوغ و پرجمعیت»، فرصت ناشی از «دورکاری» را به عاملی برای «انتخاب مناطق بیرونی» برای زندگی تبدیل کرده‌اند. خانوارهای متوسط نیز تحت‌تاثیر «کاهش درآمد و افزایش هزینه‌های مرتبط با رکود اقتصادی و کم‌کاری عصر کرونا»، به‌دنبال کاهش هزینه مسکن با هدف «پس‌انداز» هستند و آنها هم به سمت شهرهای حومه برای خرید یا اجاره آپارتمان حرکت کرده‌اند. کم‌درآمدها نیز ناگزیر به این کار شده‌اند.

نتیجه این حرکت تقاضا از بازار مسکن شهرهای اصلی و بزرگ آمریکا به حومه باعث شده «تعداد خانه‌های خالی در شهرهای اصلی در سال‌جاری نسبت به میانگین ۵ سال گذشته، افزایش چشمگیر پیدا کند»، «اجاره‌بهای لوکس‌ها کاهش شدید و آپارتمان‌های معمولی یا ضعیف رشد چشمگیر یابد»، «خرید و اجاره در شهرهای حومه رونق بگیرد» و همچنین «تصویر روشن از آینده شهرهای کم‌کیفیت و نسبتا دورافتاده از خدمات در بازار ملک به‌وجود بیاید.»

تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه در شهرهای اصلی از زیر یک درصد در سال‌های اخیر به حدود ۳ درصد کل املاک افزایش پیدا کرده است. از آن طرف، اجاره‌بهای لوکس‌ها حدود ۲ درصد افت کرده و به همین میزان اجاره‌بهای واحدهای معمولی و کم‌قیمت افزایش یافته است.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره آنچه در بازار مسکن آمریکا در دوره فراگیری رخ داده است، نشان می‌دهد: زهر کرونا در جهان درحال تبدیل شدن به پادزهر فقرسکونتی در شهرهای حومه‌ای است. در بازار مسکن ایران، شهرهای حومه‌ای به‌خاطر بی‌میلی جمعیت ساکن شهرهای اصلی به مهاجرت به آنجا طی سال‌های گذشته، همواره نقش خوابگاه برای طبقه ضعیف جامعه را بازی کرده است. هر چند در این دو سال اخیر، شهرهای جدید اطراف تهران به‌دلیل جهش قیمت مسکن در تهران، مورد توجه متقاضیان مسکن قرار گرفت اما این یک اجبار ناشی از تغییرات قیمت بود نه انتخاب. اما در این دوره همان‌طور که در کشورهای مختلف جهان، طبقات مختلف اجتماعی از شهرهای بزرگ و اصلی به سمت حومه درحرکت هستند، این اتفاق احتمال دارد در کشورمان نیز رخ دهد. اختلاط اجتماعی ناشی از این مهاجرت کرونایی باعث می‌شود سرمایه‌گذاران شهری میل پیدا کنند در حومه‌ شهرهای اصلی نیز سرمایه‌گذاری کنند و این باعث افزایش سطح خدمات، امکانات و دسترسی‌ها در شهرهای ضعیف می‌شود. این اتفاق، وابستگی این مناطق به شهر اصلی را کم خواهد کرد.

رشد قیمت مسکن ارزان، ارزانی خانه‌های لوکس

یک ویروس کوچک، انقلابی بزرگ در بازار مسکن آمریکا به‌وجود آورده است. خانه‌های گران و لوکس، ارزان شده‌اند و خانه‌های حومه شهر، برای افرادی که این روزها به‌دلیل شیوع کرونا از خانه کار می‌کنند به گزینه‌ای مناسب و کم‌خرج برای زندگی تبدیل شده‌ است. تقاضا برای خانه‌های ارزان بالا رفته و قیمت آنها را بالا برده است. این تحولات، در آمریکا که به یکی از کانون‌های اصلی کرونا تبدیل شده، بیشتر مشهود است.  به گزارش گروه اقتصاد بین‌الملل روزنامه «دنیای‌اقتصاد» به نقل از اکونومیست، مالکان خانه هنوز نگران هستند که رکود ناشی از شیوع کرونا منجر به کاهش قیمت مسکن شود. نرخ بهره پایین منجر به شکل‌گیری حباب در بازار مسکن ثروتمندان جهان شده‌ است. طبق شاخص کیس-شیلر (شاخصی برای بررسی قیمت مسکن) موسسه اعتبارسنجی استاندارد‌اند پورز، قیمت‌ها در بزرگ‌ترین شهرهای آمریکا در ماه آگوست نسبت به سال گذشته افزایش ۲/ ۵ درصدی داشته‌ است. اما همه‌گیری برای آمریکایی‌هایی که مالک خانه نیستند و آن را رهن و اجاره می‌کنند، آنچنان بی‌ضرر نبوده‌ است. طبق گزارش‌های اداره آمار ایالات متحده آمریکا، ۴۹ درصد از اجاره‌نشین‌ها در مقایسه با ۳۶ درصد از مالکان خانه، درآمد خود را در فاصله ماه‌های مارس تا سپتامبر از دست داده‌اند و رقابت برای دستیابی به خانه‌های مقرون‌به‌صرفه درحال افزایش است. گزارشی جدید از پژوهشی در دانشگاه هاروارد نشان می‌دهد فقط اجاره‌نشین‌های پولدار از تاثیر کرونا بر بازار اجاره‌خانه سود می‌برند.

پژوهشگران داده‌های مربوط به قیمت و تصرف در آمریکا ۶/ ۱۲ میلیون آپارتمان اجاره‌ای را در یک موسسه پژوهش املاک به نام کو استار بررسی کرده‌اند. طی یک دهه گذشته، هزینه کرایه آپارتمان سالانه به‌طور متوسط حدود ۲ درصد افزایش پیدا کرده است. همه‌گیری، این رشد را نامتوازن‌تر کرده است. در تابستان، متوسط کرایه‌ها در مقایسه با سال گذشته، برای نخستین بار در بیش از یک دهه به تازگی، کمتر شد. دلیلش هم ارزان‌تر شدن خانه‌های لوکس بود. کرایه خانه‌هایی که به‌دلیل داشتن امکانات و طراحی داخلی بالاترین رتبه را در کو استار دارند، نسبت به سال گذشته ۲ درصد کاهش پیدا کرده است. اما در آن‌سوی بازار، کرایه خانه‌هایی که کمتر لوکس هستند، در مدت زمان مشابه حدود ۲ درصد افزایش پیدا کرده که دلیل آن افزایش تقاضا برای خانه‌های ارزان‌قیمت است.

کاهش اجاره خانه‌های هوشمند نشان‌دهنده کمتر شدن تقاضا در این زمینه است. تابستان امسال، خانه‌های خالی در مناطق پرتراکم شهری مثل منهتن، به‌طور متوسط سه درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرد. این جریان می‌تواند نشان‌دهنده شکل جدیدی از زندگی باشد. در شرایطی که اداره‌ها و رستوران‌ها و اماکن تفریحی تعطیل شده‌اند، زندگی شهری و هزینه‌های جانبی آن هم درخشش خود را از دست داده است. دورکاری در خانه باعث شده مردم آمریکا درباره محل زندگی خود تجدیدنظر کنند. اجاره‌کنندگان جوان هم به خانه پدر و مادرهایشان بازمی‌گردند و تعداد خانه‌های خالی در شهرها را بالا می‌برند. در تابستانی که گذشت، تعداد افراد ۱۸ تا ۲۹ ساله‌ای که با والدین خود زندگی می‌کنند به بالاترین سطح خود از زمان رکود بزرگ دهه ۳۰ تاکنون رسید.

کسانی‌که به‌دنبال پس‌انداز پول خود هستند، نقاطی ارزان‌تر را برای زندگی و کرایه خانه انتخاب می‌کنند. تعداد خانه‌های آمریکایی زیر ۶۰۰ دلار در ماه برای اجاره، در فاصله سال‌های ۲۰۰۴ تا ۲۰۱۹، دست‌کم ۵/ ۲ میلیون مورد کمتر شده‌ است در حالی‌که خانه‌هایی با حدود هزار دلار در ماه برای اجاره افزایش ۴/ ۱۰ میلیونی داشته‌ است. همه‌گیری فقط جست‌وجو برای خانه‌های مقرون‌به‌صرفه را سخت‌تر کرده است.

تحول کرونایی مسکن

کرونا بازار مسکن دنیا را متحول کرده است. به گزارش سایت خبری منا اف‌ان، حومه شهرها به لحاظ تاریخی همیشه مکان‌هایی با تنوع کمتر نسبت به شهرها بوده‌اند که دلیل آن ترکیب طبقات اجتماعی و نژادی است. این مساله، حاصل بسیاری از محرک‌های اجتماعی و اقتصادی است که روی توسعه مناطق شهری اثر می‌گذارند. اما مناطق حومه شهری و نقاطی که مردم از آنها به سمت مرکز شهر و محل کار خود می‌آیند درحال تحول است. افزایش تعداد خانه‌های مرکزی شهری که مقرون‌به‌صرفه نیستند، این افراد را به سمت حومه شهرها هدایت کرده است. این جریان می‌تواند تنوع نژادی و طبقاتی حومه شهر را نسبت به گذشته، بیشتر کند. این روزها، تغییر الگوی توسعه شهری و اثرات کرونا هم‌سو با هم منجر به تحول بیشتر حومه شهرها شده‌ است.

فاکتورهای تاریخی بسیاری وجود دارد که محدودیت تنوع در حومه شهرها را رقم زده‌ است. مثلا قیمت بالای خانه‌ها در حومه  شهرهای آمریکا، نقش فیلتری را داشت که طبقه‌بندی نژادی را تسهیل می‌کرد. بسیاری از آفریقایی-آمریکایی‌ها نمی‌توانستند قدم به آن مناطق بگذارند. به این ترتیب طبقه متوسط سفیدپوست در حومه  شهر متمرکز شد. اما اکنون مردمی که نمی‌توانند به‌دلیل افزایش قیمت، در مرکز شهر خانه بگیرند، مهاجران جدید به حومه شهر می‌شوند.  البته مساله تحول هویت سنتی حومه شهر در زمان ریاست‌جمهوری دونالد ترامپ مطرح شد. او می‌گفت ساخت خانه‌های مقرون‌به‌صرفه در حومه  شهر، تهدیدی در مقابل «رویای سبک زندگی حومه شهری» است. به این ترتیب او معتقد بود حومه شهر جای خانواده‌های کم‌درآمد و طبقات کارگر نیست. اما راستش را بخواهید همین طبقه حومه شهر نقشی تعیین‌کننده در انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا داشت. برخی تحلیلگران ادعا می‌کنند آرای حومه شهر به نفع دموکرات‌ها بود و نقشی کلیدی ایفا کرد.  تغییرات در حومه  شهرها ناشی از تحولات مراکز شهر است. طی ۲۰ سال گذشته، الگوهای اجتماعی-اقتصادی و شهرسازی، شهرها را در سرتاسر جهان متحول کرده است. اکنون خانه‌های مقرون‌به‌صرفه کمتری در مراکز شهرهای بزرگ جهان وجود دارد. این پدیده محدود به یک یا چند شهر و کشور نیست. گزارش‌های سازمان ملل هم نشان می‌دهد مقرون‌به‌صرفه نبودن خانه در شهرها یک معضل جهانی است. داده‌های به دست آمده از کمیسیون اروپایی هم نشان می‌دهد بیش از سه‌چهارم ساکنان خانه‌های شهرهای بزرگ اروپایی نظیر لندن، پاریس، استکهلم و دوبلین معتقدند یافتن خانه‌ای مناسب با قیمت معقول در شهر بسیار دشوار است. همین مساله، افراد کم‌درآمد را وادار کرده است از شهر به حومه شهر بروند. این انتقالات منجر به بروز مشکلاتی شده‌ است؛ مثلا در آمریکای شمالی که تغییرات جمعیتی با تغییرات نژادی و همچنین تحولات اجتماعی-اقتصادی همراه است، مشکلاتی به‌وجود آمده‌ است.  البته جابه‌جایی به مناطق حومه شهری الزاما برای گروه‌های کم‌درآمد بهتر نیست. در بسیاری از موارد دسترسی به امکاناتی مانند پارک یا خدمات بهتر مثل مدرسه و سیستم حمل‌ونقل عمومی محدود می‌شود. به هر حال، پیش از شیوع همه‌گیری این تحول در جابه‌جایی‌ها و حرکت به سمت حومه شهر آغاز شده بود. اکنون که دورکاری‌ها، الگوی کار را عوض کرده است بسیاری از افراد ترجیح می‌دهند در خانه‌هایی در حومه  شهر بمانند و کار کنند. به همین دلیل است که این بحث مطرح شده که همه‌گیری کرونا، مردم در طبقه متوسط را وادار می‌کند مراکز شهرها را ترک کنند.

۷ پرسش در عصر جدید مسکن

دنیای‌اقتصاد : بازار معاملات مسکن در آستانه ورود به فاز جدید رکود معاملاتی، با هفت پرسش اساسی مواجه شده که پاسخ به این سوالات منجر به شناسایی ابعاد تازه‌ای از عصر جدید مسکن خواهد شد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، همزمان با افت ۵۰ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در آبان ماه و کاهش شدید سرعت رشد قیمت آپارتمان در این ماه در پایتخت، بازار مسکن وارد عصر تازه‌ای شده که بسیاری از کارشناسان و فعالان این بازار معتقدند آبان ماه را می‌توان نقطه شروع تحولات جدید در بازار مسکن دانست. تحولاتی که در نتیجه کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، ایجاد ثبات نسبی در بازارهای اقتصادی بعد از دست‌کم ۶ ماه و همچنین کاهش انتظارات تورمی برای ماه‌های آینده مشاهده می‌شود.

اولین سوال مهمی که هم‌اکنون پیش‌روی فعالان بازار مسکن قرار دارد به موضوع «ارتباط مسکن با بورس» مربوط می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد در میانه تابستان امسال که «شاخص کل در بازار معاملات سهام» به اوج رسیده بود این فرضیه وجود داشت که سرمایه‌ها در پایان ماه عسل بورس‌بازها، روانه بازار مسکن شود. حتی در هفته‌های پایانی تابستان تا حدودی همین «تبدیل»‌ها در بازار ملک و در برخی مناطق شهر تهران هم دیده شد. اما هم‌اکنون شواهد و آمارهای رسمی نشان می‌دهد «زمینه» جذب سرمایه‌های بورسی در بازار مسکن فراهم نیست؛ چراکه امکان سودگیری کوتاه‌مدت و قابل‌توجه تحت‌تاثیر تحولات غیراقتصادی اخیر و اثر آن بر بازارهای اقتصادی از بین رفته است. بنابراین و در شرایطی که بازار معاملات سهام که در نیمه اول سال‌جاری به‌عنوان بازیگردان اصلی بازار مسکن منجر به اثر فزاینده بر سطح قیمت‌ها و تقاضای سوداگری و سرمایه‌ای شده بود هم‌اکنون جایگاه قبلی خود را در تحولات بازار مسکن از دست داده است. سقوط بازدهی بازار سهام در واقع به منزله از بین رفتن جایگاه بورس در تعیین سمت و سوی قیمت و معاملات بازار مسکن است.

پرسش دوم مربوط به ادامه یافتن یا توقف رکود مسکن است. پاسخ به این سوال که آیا رکود فعلی معاملات مسکن ادامه پیدا می‌کند؛ با لحاظ شرایط فعلی و قابل پیش‌بینی برای مجموعه اقتصاد کشور و بازار مسکن مثبت است. هم‌اکنون دو عامل می‌تواند رکود را پایان دهد: تقاضای مصرفی و تقاضای غیرمصرفی. تقاضای مصرفی برای بازگشت به بازار خرید خانه به «دوره‌ای تقریبا بلندمدت» احتیاج دارد. باید حباب مسکن تخلیه شود و در کنار آن، ترمیم قدرت خرید وام بانکی که به ۳ مترمربع در تهران تنزل کرده است اتفاق بیفتد. قطعا گزینه سوم که «بهبود اساسی سطح درآمد خانوارهاست» به این زودی محقق نمی‌شود. اما همان دو گزینه اول هم اگر تا حدودی برقرار شود، بازگشت تدریجی و خفیف تقاضای مصرفی (خانه‌اولی‌ها) اتفاق می‌افتد. تقاضای غیرمصرفی نیز چون نقطه جوش قیمت مسکن رد شده است، انگیزه‌ای برای حضور ندارد.

سومین سوال درخصوص اندازه و دامنه کاهش حجم معاملات مسکن در ماه‌های پیش‌رو است. اینکه حجم معاملات مسکن باز هم کاهش پیدا می‌کند یک فرض با احتمال وقوع بالاست. آنچه مسلم است اینکه حجم معاملات مسکن در ماه‌های پیش‌رو به اندازه‌ای است که بتوان شرایط بازار را رکودی توصیف کرد.

چهارمین پرسش به سمت و سوی آتی قیمت مسکن مربوط است. اینکه مسیر قیمتی مسکن در ماه‌های اینده چگونه خواهد بود دو بعد مهم دارد: اولین موضوع یا اولین بعد آن است که هم اکنون نیروی محرکه قوی برای افزایش قیمت مسکن وجود ندارد و عوامل موثر بر افزایش قیمت مسکن ضعیف شده‌اند. به‌خصوص اینکه در هفته‌های اخیر، فعالان بازار معاملات مسکن و مشاهدات میدانی از افزایش فایل فروش آپارتمان در تهران و کلان‌شهرها خبر می‌دهد. به نظر می‌رسد عرضه‌کنندگان مسکن هم پیام بازار را دریافت کرده و جریان عرضه جدید را تقویت کرده‌اند.

سوال پنجم متقاضیان مسکن درخصوص زمان مناسب برای خرید واحدهای مسکونی است. بسیاری از متقاضیان با این پرسش مواجهند که با توجه به رویدادهای فعلی وآنچه برای آینده بازار مسکن پیش‌بینی می‌شود آیا هم‌اکنون زمان مناسبی برای خرید آپارتمان است یا بهتر است خرید خود را به تعویق بیندازند؟ تجربه دوره‌های مشابه طی سال‌های دور گذشته نشان می‌دهد، قیمت مسکن در دوره پساجهش، دست‌کم افزایش چشمگیر پیدا نمی‌کند. هر چند در دوره‌های قبل، هیچ زمان، ابعاد جهش قیمت تا این اندازه که در سال‌جاری رخ داد، نبود. آمارها نشان می‌دهد در این دوره جهش، روند رشد قیمت ۵/ ۲ سال ادامه داشت و میزان رشد نقطه‌ای قیمت در همین ماه آبان حدود ۱۱۸ درصد بود که این میزان رشد نقطه‌ای در تاریخ ثبت نوسانات قیمت مسکن شهر تهران بی‌سابقه است. بنابراین اگر در پساجهش‌های قبلی (سال‌های ۸۳ و ۸۸ و ۹۳)، قیمت اسمی مسکن ثابت ماند یا خیلی خفیف کاهش پیدا کرد در این دوره احتمال دارد کاهش قابل‌توجهی پیدا کند. بنابراین خریداران مصرفی اگر دیرتر وارد بازار شوند، ممکن است از عواید کاهش قیمت و افزایش نسبی عرضه در ماه‌های آتی، نفع ببرند.

رابطه نوسانات قیمت دلار و قیمت مسکن ششمین سوال پیش‌ روی فعالان بازار مسکن است. اینکه آیا با کاهش نرخ دلار، قیمت مسکن هم کاهش پیدا می‌کند؟ بررسی‌ها حاکی است نرخ بازدهی بازار ارز در حال حاضر فاصله زیادی با نرخ رشد قیمت مسکن با لحاظ روند افزایشی سه سال اخیر ندارد. در نتیجه اگر باز هم ریزش نرخ دلار ادامه پیدا کند، فضا برای کاهش قیمت مسکن مساعدتر می‌شود.

عواقب ورود سرمایه‌گذاران به بازار مسکن در شرایط فعلی هفتمین پرسش گروه فعال خریدار بازار مسکن در ماه‌های اخیر است. بررسی‌ها حاکی است هم‌اکنون شرایط ورود سرمایه‌گذاران ساختمانی به جهت مواجهه با بحران کمبود عرضه واحدهای مسکونی موردنیاز تقاضای غالب (تقاضای مصرفی مسکن) فراهم است و این گروه لازم است به بازار ورود کنند. از آنجا که پروسه ساخت‌و‌ساز ۵/ ۱ تا ۲ سال به طول می‌انجامد در این فاصله، پروسه کاهش قیمت اسمی و واقعی نیز حتی زودتر، به پایان می‌رسد. بنابراین سازنده‌هایی که هم‌اکنون وارد بازار ساخت‌و‌ساز شوند، زمان فروش آنها تقریبا مصادف می‌شود با رونق بعدی معاملات خرید مسکن. با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد تاریخ انقضای سرمایه‌گذاری ملکی (خرید مسکن) فرا رسیده است. هر چند بازدهی بلندمدت سرمایه‌گذاری ملکی را نمی‌توان انکار کرد اما این به معنای تضمین رشد قیمت در کوتاه‌مدت نیست.

سقوط تورم مسکن در پایتخت

آمار رسمی از نبض مسکن در ۲۲ منطقه

اقلیت خریدار آپارتمان کیست؟

دنیای‌اقتصاد : «سقوط تورم ماهانه مسکن و سکته معاملات» که دوشنبه هفته گذشته «دنیای‌اقتصاد» درباره آن گزارش داد، روز پنج‌شنبه در آمار رسمی منعکس شد. مرجع انتشار «آمار تحولات ماهانه بازار مسکن تهران» اعلام کرد: قیمت مسکن در ماه آبان ۸/ ۱ درصد نسبت به مهر افزایش یافت. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد تورم ماهانه مسکن در ماه میانی پاییز، پایین‌ترین نرخ رشد قیمت از اردیبهشت امسال تاکنون بوده است که تحت‌تاثیر «کاهش انتظارات تورمی و ریزش دسته‌جمعی قیمت در بازارهای موازی» به وقوع پیوست. حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت طی آبان، تقریبا نصف شد. اکنون دو پرسش درباره این تغییر مسیر بین فعالان ملکی مطرح است. پرسش اول مرتبط با نحوه رشد قیمت است؛ اینکه چرا قیمت اسمی کاهش پیدا نکرد. پاسخ این سوال را می‌توان از دو زاویه ارائه کرد. پرسش دوم نیز به جنس معاملات خرید واحد مسکونی در تهران در این ماه خاص -ماه تخلیه حباب بازارها- برمی‌گردد. در شرایطی که ماه گذشته، غالب تقاضای‌ سرمایه‌ای در پی «توقف بدبینی به آینده» از بازار مسکن خارج شد، کدام گروه از تقاضای خرید، جای تقاضای غیرمصرفی را گرفت؟ در گزارش «دنیای اقتصاد» بازیگران جدید معاملات مسکن و همچنین نبض قیمت در ۲۲ منطقه تهران، تشریح شده است.

همزمان با سقوط تورمی و بروز سکته معاملاتی در بازار مسکن شهر تهران، بازار خرید و فروش آپارتمان پایتخت وارد فاز تغییر بازیکن شد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران وهمچنین تحقیقات میدانی تکمیلی درباره آخرین شرایط بازار ملک نشان می‌دهد، بازار خریدوفروش آپارتمان در آبان ماه با سه تغییر عمده در مقایسه با ماه‌های قبل همراه شده است. دو تغییر مهم مربوط به سقوط تورمی و سکته معاملاتی در بازار خرید وفروش واحدهای مسکونی در ماه میانی پاییز است و تغییر سوم مربوط به جایگزینی تقاضای سرمایه‌ای با تقاضای مصرفی متقاضی تبدیل به احسن واحدهای مسکونی در این ماه است. «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی که در تاریخ سوم آذرماه با استناد به اطلاعات و داده‌های اولیه مربوط به وضعیت معاملات مسکن شهر تهران در آبان ماه منتشر کرد، سقوط تورمی و سکته معاملاتی در بازار خرید وفروش آپارتمان در پایتخت را برآورد کرده بود. در این گزارش که با عنوان «ترافیک خروج از بازار ملک» در صفحه مسکن منتشر شد، افت بیش از ۵۰ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در آبان به همراه کاهش شدید سرعت رشد قیمت مسکن در این ماه برآورد شده بود.

این درحالی است که داده‌های رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان ماه که روز پنج شنبه ۶ آذر توسط بانک مرکزی منتشر شد، گزارش «دنیای‌اقتصاد» در این زمینه را تایید کرد. آبان ماه امسال، تحت‌تاثیر کاهش بازدهی در بازار معاملات سهام، سقوط قیمت سکه، افت قیمت دلار و خودرو، بازارهای اقتصادی به تحولات ناشی از کاهش‌ ریسک‌های غیراقتصادی در میانه پاییز واکنش نشان دادند. تحت‌تاثیر این تحولات، بازار معاملات مسکن نیز به رفتار سایر بازارها واکنش نشان داده وشرایطی متفاوت نسبت به ماه‌های قبل را تجربه کرد. در واقع آبان ماه را می‌توان به‌عنوان ماه خاص بازارهای اقتصادی معرفی کرد. در این ماه تحت‌تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و به دنبال آن کاهش انتظارات تورمی در بازارها، شاخص بازار معاملات سهام با افت ۵ درصدی، نرخ ارز با کاهش ۹ درصدی، قیمت سکه با سقوط ۱۷ درصدی وقیمت خودرو با کاهش ۱۹ درصدی در مقایسه با مهر همراه شدند. میانگین قیمت مسکن در این ماه نیز تورم ۸/ ۱ درصدی را تجربه کرد. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در آبان ماه به ۲۷ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل نیز تورم ۱۱۶ درصدی را تجربه کرده است. دراین ماه همچنین تعداد ۴ هزار و ۴۶۶ معامله خرید مسکن در شهر تهران انجام شد که این میزان در مقایسه با ماه قبل، ۴۹ درصد کاهش یافت و در واقع نصف شد.

تحولات آبان ماه بازار مسکن دست‌کم دو سوال مهم را ایجاد کرده است. سوال اول آنکه در ماه ریزش بازارهای اقتصادی و درحالی‌که تحقیقات میدانی نشان می‌دهد ورودی تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن نیز تحت‌تاثیر سقوط بازدهی و کاهش نرخ‌ها در سایر بازارها بسیار کاهش یافته و در برخی مناطق متوقف شده است و تقاضای خانه‌اولی‌ نیز در بازار از ماه‌های قبل حضور ندارد، بیش از ۴ هزار و ۵۰۰ فقره معامله خرید مسکن در این ماه از سوی چه کسانی انجام شده است؟

تحقیقات میدانی تکمیلی «دنیای‌اقتصاد» حاکی است عمده این معاملات از سوی تقاضای مصرفی تبدیل به احسن واحدهای مسکونی صورت گرفته است. این گروه از افراد که در واقع ملک مسکونی خود را به ملک دیگری تبدیل کرده‌اند و تغییر شرایط برای آنها تفاوت چندانی ایجاد نمی‌کند، بازیکنان اصلی زمین معاملات مسکن در آبان ماه بوده‌اند. درحالی‌که در ماه‌های قبل عمده معاملات مسکن از طریق تقاضای سرمایه‌ای و سفته بازی انجام می‌شد.

سوال دوم آن است که چرا در ماه سقوط بزرگ بازارها، تورم ماهانه مسکن مثبت بوده است؟ در شرایطی که بازدهی و تورم ماهانه در سایر بازارها منفی بوده است؟ در پاسخ به این سوال می‌توان اذعان کرد که کاهش شدید سرعت رشد قیمت مسکن در آبان ماه نیز در راستای کاهش بازدهی و سقوط نرخ در سایر بازارها بوده است. چراکه در همه ماه‌های سال ۹۹، به جز ماه فروردین که ماه استثنایی و تعطیل بازار مسکن بود، تورم ماهانه مسکن دو رقمی بود. اما در آبان ماه تورم ماهانه مسکن به یک پنجم تورم ماهانه مهرماه- ماه قبل از آن- کاهش یافت.از آنجا که بازار مسکن به دلیل ویژگی‌های خود به تحولات سایر بازارها با تاخیر زمانی پاسخ می‌دهد کاهش یک پنجمی سرعت رشد قیمت مسکن نسبت به ماه قبل، در واقع واکنش بازار معاملات ملک به تحولات سایر بازارها محسوب می‌شود و انتظار کاهش قیمت اسمی مسکن در ماه‌های بعد بعید نیست.

در سال ۹۲ هم که تغییر فاز بازار مسکن از جهش به پساجهش رخ داد، اردیبهشت ماه ۹۲ ماه پایانی جهش قیمت مسکن بود که در آن تورم ماهانه ۵/ ۹ درصدی به ثبت رسید. اما در خرداد ماه که بازار تحت‌تاثیر کاهش انتظارات تورمی در نتیجه انتخابات ریاست‌جمهوری قرار گرفت و ماه پساجهش آغاز شد تورم ماهانه مسکن به ۷/ ۳ درصد کاهش یافت و در واقع نصف شد. هم‌اکنون تورم ماهانه مسکن نسبت به مهرماه یک پنجم شده است. بنابراین این مقایسه می‌تواند نشان دهنده این موضوع باشد که بازار در ابتدای دوره پساجهش قرار گرفته است. در سال ۹۲، در تیرماه یعنی یک ماه بعد از شروع پساجهش تورم ماهانه مسکن منفی شد. با این حال ثبت تورم نقطه‌ای ۱۱۶ درصدی در آبان ماه را می‌توان رکورد تاریخی تورم نقطه‌ای مسکن عنوان کرد. این تورم نقطه‌ای بالاترین تورم نقطه‌ای در دهه ۹۰ و به احتمال زیاد بالاترین تورم نقطه‌ای بازار معاملات مسکن است. چون محاسبات مربوط به تورم نقطه‌ای مسکن مربوط به قبل از دهه ۹۰ انجام نشده است و با توجه به نرخ رشد سالانه قیمت مسکن از سال ۷۰ تاکنون که تورم نقطه‌ای بیش از ۱۰۰ درصدی درباره آن گزارش نشده است به احتمال زیاد تورم نقطه‌ای آبان ماه یک رکورد تاریخی است. علت این موضوع را می‌توان به تورم بی‌سابقه ماهانه ۸ تا ۱۰ درصدی در هفت ماه اول سال‌جاری(به استثنای ماه فروردین) نسبت داد. تورم ماهانه آبان امسال در واقع کمترین تورم ماهانه سال ۹۹ بدون استثنای ماه فروردین بوده است.

در شرایطی که بازدهی همه بازارهای اقتصادی در آبان ماه منفی شد، بازار معاملات مسکن به‌رغم کاهش شدید سرعت رشد قیمت، رتبه اول بازدهی در میان سایر بازارها را به خود اختصاص داد و تنها بازاری بود که در ماه میانی پاییز بازدهی مثبت داشت. آمار رسمی از نبض مسکن در ۲۲ منطقه شهر تهران نیز نشان‌دهنده عمق بیشتر رکود در مناطق شمالی تهران در مقایسه با مناطق جنوبی است. درحالی‌که میانگین قیمت مسکن در مناطق ۱ تا ۵ شهر تهران یک درصد در آبان ماه افزایش داشت، حجم معاملات مسکن در این مناطق ۵۴ درصد کاهش یافت. از سوی دیگر میانگین قیمت مسکن در مناطق ۹ تا ۲۰ شهر تهران ۴ درصد رشد کرد و حجم معاملات مسکن در این مناطق کاهش ۳۹ درصدی داشت. به دلیل رشد سریع‌تر قیمت مسکن در مناطق شمالی در ماه‌های قبل نسبت به مناطق جنوبی، به‌قدری سطح قیمت‌ها در این مناطق افزایش یافته بود که سقوط معاملاتی و روند کاهش تورم ماهانه در آن نسبت به مناطق جنوبی (کانون انجام معاملات تبدیل به احسن مسکن در آبان ماه) شدیدتر بود.

 

سه تغییر معنادار در بازار مسکن

گزارش میدانی «دنیای اقتصاد» از میزان کاهش قیمت پیشنهادی ظرف یک هفته

دنیای‌اقتصاد : معاملات مسکن مطابق پیش‌بینی‌ها به افت شدید قیمت در بازارهای موازی واکنش نشان داد. نتایج تحقیقات میدانی،‌ از سه تغییر معنادار در رفتار فروشنده‌های آپارتمان حکایت دارد. در اقدامی کم‌سابقه، عوامل عرضه فایل‌های ملکی در بازار به استفاده از واژه‌های «قیمت‌ها شکست»، «فروش فوری» و عناوینی که در واقعیت، بیانگر عجله برای فروش است، روآورده‌اند. حجم فایل‌ها در برخی استارت‌آپ‌های ملکی نیز افزایش یافته و پیش‌قیمت – قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها در فایل‌ها – در مناطقی از شهر بین ۱۵ تا بیش از ۲۵ درصد نسبت به هفته گذشته ریزش کرده است. برخی از فایل‌ها مربوط به واحدهایی است که از چند روز قبل برای فروش عرضه شده‌اند؛ اما اکنون سطح پیش‌قیمت و توقع مالکان این واحدها کمتر است. فرونشست پیش‌قیمت در بازار مسکن چند روز بعد از عقبگرد نرخ ارز و قیمت سکه اتفاق افتاده است که نشان می‌دهد تغییر جهت متغیرهای بیرونی موثر بر رفتارها در بازار ملک سبب واکنش متغیرهای درونی این بازار شده است. هرچند ذی‌نفعان تداوم جهش قیمت مسکن – سوداگرانی که در ماه‌های قبل آپارتمان خریداری کرده‌اند- با پیشگویی‌های خود سعی در القای «موقتی بودن کاهش قیمت» دارند، اما بررسی‌های کارشناسان نشان می‌دهد تداوم کاهش «انتظارات تورمی» در جامعه باعث حفظ بازار ملک در سراشیبی قیمت خواهد شد.
سه تغییر معنادار در بازار مسکن

در پی تغییر و تحولات در حوزه سیاسی و بین‌المللی اثر معکوس قیمتی بازار ملک در رفتار فروشندگان نمایان شد. طی یکی، دو روز اخیر، بازار مسکن با تاثیرپذیری زودهنگام از نتیجه انتخابات ریاست جمهوری آمریکا، سه تغییر معنادار را در سمت عرضه شاهد بوده است. اولین نشانه این تغییرات از کاهش قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های مسکونی مناطق مختلف پایتخت حکایت دارد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، بازار مسکن به تاثیر روانی بازارهای اقتصادی واکنش نشان داد. فروکش کردن بازارهای اقتصادی همچون سکه و دلار به تبع تحولات سیاسی و بین‌الملل (انتخابات آمریکا) در بازار مسکن هم بازتاب داشت.

بررسی روند تاریخی بازار ملک نشان می‌دهد که عموما این بازار به واسطه ماهیت دیرنقدشوندگی، واکنش دیرهنگام به تغییر و تحولات سایر بازارها دارد، اما اکنون در فاصله چند روز پس از ریزش بازارهای اقتصادی، تقاضای غیرمصرفی بازار ملک نیز عکس‌العمل نشان داد.

بررسی آمار رسمی معاملات مسکن در شهر تهران حاکی از آن است که طی یک تا یک سال و نیم گذشته بازار همواره در یک شرایط غیرعادی به سر می‌برد که دو دلیل عمده داشت: نخست اینکه رکود معاملاتی در اوج جهش ادامه‌دار شد و دوم اینکه غالب تقاضای بازار، از جنس تقاضای غیرمصرفی بود.

شرایط غیرعادی بازار مسکن ناشی از انتظارت تورمی غالب در این بازار (حس گران‌تر شدن کالاها) بود که البته در نیمه اول امسال بخش قابل توجهی از این انتظارات تورمی ناشی از شوک‌ها و نوسانات بورس و ارز بود.

این شرایط رکودی در کنار رشد چشمگیر ماهانه قیمت مسکن که طبیعی به نظر نمی‌رسید، مهم‌ترین عوامل «تاثیرپذیری زودهنگام» بازار مسکن از تحولات اخیر بازارهای اقتصادی بودند.

تورم ماهانه قیمت مسکن در شهر تهران از ابتدای امسال در بیشتر ماه‌ها دو رقمی بود اما نرخ تک رقمی رشد قیمت مسکن در ماه‌های فروردین (2 درصد) و شهریورماه (5 درصد) میانگین رشد ماهانه مسکن در هفت ماهه امسال را به 8 درصد رساند تا بازار ملک در مجموع با نرخ رشد ماهانه قابل توجه مواجه شود.

علاوه بر این رشد دو برابری قیمت مسکن به لحاظ نقطه‌ای در طول سال‌های گذشته کم سابقه بوده و حتی بر اساس جدیدترین گزارش بانک مرکزی، تورم نقطه‌ای پس از 16ماه (خرداد 98) سه رقمی شد.

همه این عوامل باعث شد بازار مسکن منتظر نشانه‌های توقف رشد ادامه‌دار بماند تا در نهایت با کاهش التهابات ارزی و سکه، «بازار ملک مستعد کاهش قیمت» در این مقطع واکنش داشته باشد.

حالا در روزهای اخیر و در پی تغییر و تحولات در حوزه سیاسی و بین‌المللی اثر معکوس قیمتی بازار ملک در رفتار فروشندگان نمایان شد. این اثر معکوس قیمتی در تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی دیده می‌شود به‌طوری‌که این گروه از فروشندگان با تغییر فاز، هم‌جهت با شرایط روانی حاکم، یک ورود تمام عیار به بازار ملک از جنس متفاوت داشتند.

رونمایی از «اثر آنی روند نزولی بازارهای اقتصادی» در بازار مسکن در حالی بود که بازارهای موازی بسته به طول مدت نقدشوندگی، به تغییر و تحولات درونی و بیرونی واکنش نشان می‌دهند و بازار مسکن هم به واسطه ماهیت دیرنقدشوندگی واکنش دیرهنگام به تحولات درونی و بیرونی دارد، اما اکنون به دلیل نوسانات شدید بازارهای اقتصادی از جمله طلا و ارز، بازار مسکن این سنت همیشگی را کنار زد و واکنش زودهنگام به بازار داشت.

با این حال اثر این واکنش زودهنگام به واسطه نوسانات شدید بازارهای موازی فعلا در فایل‌های عرضه شده از سوی مالکان مشاهده می‌شود تا عقبگرد بازار ملک همزمان با تحولات بازار ارز و سکه نمایان شود و شاهد اثر اولیه ریزش بازارهای اقتصادی در بازار مسکن باشیم.

اکنون سه تغییر معنادار در رفتار فروشنده‌های آپارتمان، ناشی از انعکاس ارزی در فایل‌های ملکی ظاهر شده است که این واکنش سریع به بازار ملک در رفتار فروشندگان آپارتمان در تهران محسوس و معنی‌دار بود.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از قیمت پیشنهادی فایل‌های عرضه شده در مناطق مختلف پایتخت نشان می‌دهد تعداد فایل‌های فروش آپارتمان در آگهی‌های ملکی افزایش پیدا کرده و تمایل برخی فروشندگان برای فروش بیشتر شده است.

این رفتار در حالی در بین برخی فروشندگان ملکی مشهود بود که دست‌کم از ابتدای سال جاری تاکنون، چنین رفتاری به شکل محسوس از سوی مالکان و سازندگان بازار مسکن مشاهده نشده بود. دومین رفتار جدید فروشندگان آپارتمان‌های مسکونی، تغییر جنس و مشخصات فایل‌های پیشنهادی فروشندگان است. فروشندگان از عباراتی تقریبا جدید در آگهی‌های خود استفاده کردند تا خریداران را وارد بازار و به نوعی برای ملک خود بازارداغی ‌کنند. عبارت‌های «قیمت شکست»، «فورش فوری»، «زیر قیمت»، «بدهی مالی» و «تخفیف ویژه به خریداران واقعی» بخشی از عبارات تحریک‌کننده تقاضا از سوی این گروه از فروشندگان بود.

و اما سومین رفتار محسوس آگهی‌دهندگان ملکی، عقب‌نشینی از قیمت‌های پیشنهادی خود نسبت به هفته‌های گذشته بود. روز گذشته و همزمان با بروز اولین نشانه‌های تاثیرپذیری بازار ملک تحت تاثیر بازارهای اقتصادی، بسیاری از فروشندگان، قیمت‌های پیشنهادی خود را تا حد قابل توجهی نسبت به قیمت قبلی پیشنهادی خود کاهش دادند که این کاهش قیمت‌ها در مناطق مختلف پایتخت به ویژه مناطق پرمعامله و مصرفی مشهود بود.

تحقیقات میدانی از برخی فایل‌های عرضه‌شده توسط مالکان در روز گذشته نشان می‌دهد، فروشندگانی که در فروش ملک خود به واسطه کاهش انتظارات تورمی تعجیل می‌کنند، قیمت‌های پیشنهادی را بین 15 درصد تا 32 درصد کاهش داده‌اند.

بنابراین انعکاس ریزش ارز و بازارهای اقتصادی در بازار ملک، خود را به‌صورت فروریزش (افت ناگهانی و قابل توجه) نشان داد. البته قضاوت دقیق از انعکاس این میزان فروریزش در قیمت‌های قطعی (ملک‌های معامله شده) نیازمند گذر زمان و اعلام آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن است تا بتوان تصویر بهتر و دقیق‌تری از این «واکنش سریع» بازار ملک به بازارهای اقتصادی ارائه داد.

اما آنچه به لحاظ اقتصادی و رابطه نسبی بازارها قابل انتظار است، واکنش قیمت مسکن در هفته‌های آینده به نسبت کاهش نرخ ارز، سکه و افت بازدهی بازارهای موازی خواهد بود.

برآوردها و بررسی بازارهای اقتصادی افت قابل توجه قیمت ارز و سکه در بازه بسیار کوتاه را حکایت می‌کند.

بررسی‌ روند کاهش نرخ ارز تحت تاثیر مسائل بین‌المللی نسبت به اوایل ماه نشان می‌دهد، بهای دلار بیش از 15 درصد کاهش داشته است؛ همچنین بهای سکه نیز بیش از 16 درصد با کاهش مواجه بوده. با وجود اینکه میانگین «رشد ماهانه» قیمت مسکن از ابتدای امسال چشمگیر بود و سایه بازارهای ارز و طلا بر بازار مسکن سنگینی می‌کرد و در تحریک قیمت مسکن عامل موثر بودند، بنابراین ریزش قیمت در بازارهای اقتصادی می‌تواند به‌عنوان اهرم کاهشی قیمت ملک موثر واقع شوند.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در عین حال، این شرایط بازار مسکن باعث شد تا بازار پیشگویی هم داغ شود. پیشگوهایی که از دو گروه «با اهداف متفاوت اما با حرف مشترک» سعی می‌کنند تصویری از آینده بازار مسکن را به مشتریان القا کنند.

گروهی از این پیشگویان سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران فعال بازار هستند؛ حرف مشترک هر دو گروه «کاهش مقطعی قیمت ملک» است. گروه نخست عامدانه در برابر افت قیمت ملک مقاومت می‌کنند.

گروه دوم نیز واسطه‌هایی هستند که با هدف تشویق خریداران به ورود در بازار، از کاهش مقطعی قیمت ملک دم می‌زنند. این پیشگویی‌ها حتی با فرض کاهشی مقطعی بازار، می‌تواند تصویر غلط به خریداران و تقاضای مصرفی بدهد.

هر چند علامت‌های فروریزش قیمت ملک در رفتار فروشندگان ملک ظهور و بروز کرده اما این علامت‌ها به معنی تاثیر در کاهش قیمت قطعی نیست و باید منتظر ماند تا اثرات این رفتار فروشندگان را با استناد به گزارش‌های رسمی قضاوت کنیم.

چشم‌انداز عرضه مسکن در ۱۴۰۰

تحلیل اوضاع قیمت زمین، هزینه تمام‌شده مسکن و تورم شتابان مصالح‌ساختمانی در ۵ کلان‌شهر

دنیای‌اقتصاد : رکود کشوری ساخت‌وساز با چکاپ بازار ملک توسط فعالان ساختمانی آسیب‌شناسی شد. آمار رسمی از تیراژ ساخت مسکن طی اولین فصل سال ۹۹ نشان می‌دهد در صورت تداوم اوضاع بهار، «عرضه» برای هفتمین سال متوالی با کسری قابل‌توجه روبه‌رو خواهد شد. بررسی‌ها درباره علت این وضعیت – مطابق آنچه از نبض ساخت‌وساز در پنج کلان‌شهر تشریح شده است – مشخص می‌کند چشمه‌های رکود ساختمانی هم از بیرون بازار ملک و هم از درون این بازار فعال است؛ به‌طوری‌که شوک‌های ارزی دست‌کم یک سال اخیر، رشد شدید قیمت مصالح‌ساختمانی و همچنین تورم زمین به ترتیب بیشترین مانع را مقابل فعالیت سازنده‌ها ایجاد کرده است. هم‌اکنون التهاب ابتدای سال در قیمت کلنگی‌های پایتخت به بازار زمین سایر کلان‌شهرها منتقل شده و از این بدتر، رشد قیمت مصالح‌ساختمانی پرمصرف، از تورم مسکن سبقت گرفته است. در این میان، ضعف مالی سمت تقاضا، فشار رکود را برای سازنده‌ها بیشتر کرده است. هرچند گروهی از بسازوبفروش‌ها به‌دلیل افت نسبی حاشیه سود ساخت‌و‌ساز، بعضا در نقش خریدار ملک در بازار ظاهر می‌شوند، اما حقوقی‌های بازار ساخت به «بهبود اوضاع در سال ۱۴۰۰» امیدوارند. چشم‌انداز عرضه مسکن از نگاه این دسته، «تسهیل شرایط ساخت‌وساز» است. این پیش‌بینی با لحاظ «تغییر جهت متغیرهای بیرونی اثرگذار» مطرح شده است.

مدیران ارشد جامعه انبوه‌سازی و فعالان ساختمانی ۵ کلان‌شهر کشور تصویر احتمالی سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال ۱۴۰۰ را تشریح کردند. در حالی که بازار ساخت وساز واحدهای مسکونی در شهر تهران هم اکنون در شرایط رکودی به سر می‌برد،تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» درباره آخرین وضعیت و چشم‌انداز فعالیت‌ها وسرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در ۵ کلان‌شهر دیگر کشور با استناد به اظهارات مدیران ارشد جامعه انبوه‌سازی در این کلان‌شهرها وهمچنین سایر فعالان ساختمانی نشان می‌دهد نگاه جامعه حرفه‌ای ساخت وساز به آینده این حوزه، نگاهی دوگانه است. فعالان صنعت ساختمان کشور درحالی دست‌کم از ۵ زاویه مهم برای ادامه فعالیت‌های حرفه‌ای خود در این صنعت با چالش مواجه‌اند که از سویی از احتمال تشدید شرایط رکود تورمی تا پایان سال خبر داده اما از سوی دیگر برخی از آنها با ترسیم آینده پیش‌روی بازار مسکن، شرایط این بازار در سال ۱۴۰۰ را وضعیتی امیدوار‌کننده برای این صنعت و فعالان آن ترسیم و پیش‌بینی می‌کنند.

به اعتقاد آنها در شرایط فعلی سرمایه‌گذاری و فعالیت‌های ساختمانی به میزان قابل‌توجهی در مقایسه با سال‌های قبل کاهش یافته است و عمده ساخت وسازها‌یی که هم‌اکنون در سطح کلان‌شهرها در حال انجام است مربوط به پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سال‌های قبل-عمدتا سال‌های ۹۷ و ۹۸- است. از ابتدای امسال تاکنون روند ساخت وسازهای جدید مربوط به پروانه‌های صادر شده در سال ۹۹ روندی نزولی بوده است و بخش عمده کارگاه‌های ساختمانی فعال در سطح این کلان‌شهرها مربوط به پروانه‌هایی که امسال صادر شده‌اند، نیست. سازنده‌ها وفعالان ساختمانی که هم‌اکنون از ۵ جهت مختلف تحت فشار قرار گرفته و در اصطلاح در منگنه یا محاصره قرار دارند فعالیت‌های ساختمانی را بر اتمام پروژه‌های در دست ساخت و نیمه‌تمام متمرکز کرده‌اند و به همین علت درخواست‌ها برای صدور پروانه‌های ساختمانی هم‌اکنون و بنا بر اذعان سازنده‌های فعال در این ۵ کلان‌شهر نیز با کاهش همراه شده است.

با این حال، امیدواری عده‌ای از سازنده‌ها بابت ایجاد ثبات نسبی در بازارهای موازی بازار مسکن به خصوص بازار سرمایه(بورس) و بازار ارز در سال ۱۴۰۰ این پیش‌بینی را پیش روی آنها قرار داده است که در نتیجه ایجاد این ثبات نسبی ورود سرمایه به بخش خرید مسکن به‌عنوان حوزه امن و کم‌ریسک سرمایه‌گذاری افزایش یافته و با فروش واحدهای آماده عرضه شرایط برای فاز جدید سرمایه‌گذاری ساختمانی به منظور اجرای پروژه‌های جدید از سوی سازنده‌ها مهیا شود. این ثبات نسبی در دیگر بازارها به خصوص بازار ارز از سوی دیگر منجر به ایجاد توان تخمین نسبی بابت هزینه تمام شده ساخت مسکن برای سازنده‌ها شده و التهابی که هم‌اکنون به واسطه نوسان نرخ ارز و اثر آن در تغییرات لحظه‌ای و روزانه قیمت مصالح ساختمانی به‌عنوان یکی از موانع عمده ساخت وساز پیش روی سازنده‌ها قرار دارد تا حد زیادی کنترل می‌شود. برآیند نظر ۵ مدیر ارشد جامعه انبوه‌سازی کشور و فعالان ساختمانی نشان می‌دهد، اگرچه هم‌اکنون شرایط در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی به هیچ وجه شرایط مطلوبی نیست اما به شرط ایجاد ثبات در بازارهای موازی، می‌توان امیدوار بود که شرایط در این بازار تا حدی بهبود یابد. فرشید پورحاجت رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن خوزستان، جمشید برزگر رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن آذربایجان شرقی، احمد تولا دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن اصفهان و محمود پژوم رئیس انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی و گروهی از فعالان ساختمانی و سازندگان مراکز این استان‌ها و همچنین سازندگان مسکن استان البرز در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» و در تشریح شرایط فعلی بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی اعلام کردند: هم‌اکنون به دلیل نامشخص بودن چشم‌انداز هزینه‌ تمام شده ساخت مسکن در نتیجه تغییرات روزانه و لحظه‌ای هزینه‌های ساخت به خصوص نرخ فروش مصالح، تمایل به عرضه واحدهای مسکونی نوساز از سوی سازنده‌ها کم شده است؛ هر چند انبوه‌سازان به دلیل آنکه ساخت وفروش مسکن به‌عنوان حرفه اصلی و محل درآمد آنها تلقی می‌شود در هر شرایطی ناچار به عرضه مسکن هستند اما هم‌اکنون تعداد قابل توجهی از سازنده‌ها اعم از حرفه‌ای و غیر حرفه‌ای، تا حد امکان از عرضه واحدهای نوساز خودداری کرده ومنتظر ایجاد ثبات نسبی در بازار برای تصمیم‌گیری هستند. بازار ساخت وساز کشور از سال ۹۳ تاکنون در رکود قرار دارد و هم اکنون دامنه رکود ساختمانی در این کلان‌شهرها بیشتر شده است. در بهار امسال مجموعا پروانه ساخت برای ۱۰۲ هزار واحد مسکونی صادر شد. اگر این رقم در فصل‌های بعد سال جاری هم تکرار شود وضعیت ساخت وساز در سال ۹۹ مشابه ۶ سال گذشته-از سال ۹۳ تا ۹۹- خواهد بود که به دلیل قرارگیری آمار کلی ساخت وساز کشوری حول و حوش ساخت متوسط سالانه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی، این بازار در شرایط رکودی قرار داشت. از آنجا که به‌طور متوسط کف عرضه جدید در بازار مسکن به منظور خروج از رکود ساختمانی در سال باید حول و حوش ۵۶۰ هزار واحد مسکونی باشد ساخت سالانه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی به معنای قرارگیری بازار مسکن در شرایط رکودی است.  تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار ساخت وساز در مراکز این استان‌ها که ۵ کلان‌شهر مهم کشور نیز محسوب می‌شوند و همچنین اظهارات مدیران ارشد جامعه انبوه‌سازی این کلان‌شهرها نشان می‌دهد در شرایط فعلی، به ترتیب نوسانات شدید نرخ ارز، تغییرات و رشد روزانه و حتی لحظه‌ای قیمت مصالح وتجهیزات ساختمانی، افزایش قیمت زمین ونوسانات بازار سرمایه ۵ منبع اصلی ایجاد فشار بر سازنده‌ها هستند. طی ماه‌ها وهفته‌های گذشته به دلیل نوسانات شدید نرخ ارز، قیمت مصالح وتجهیزات ساختمانی به شدت تحت تاثیر قرار گرفته وافزایش یافته است. این افزایش و جهش قیمت حتی در مصالحی که صفر تا ۱۰۰ آنها تولید داخل است مشاهده می‌شود. میلگرد، فولاد و آهن‌آلات ساختمانی و همچنین سیمان دو گروه از مصالح ساختمانی هستند که بنا بر اعلام انبوه‌سازان اگرچه ۱۰۰ درصد تولید داخل هستند اما با نوسانات نرخ ارز به شدت تحت تاثیر قرار گرفته و نرخ فروش آنها به‌صورت لحظه‌ای و روزانه تغییر می‌کند. آمارها نشان می‌دهد قیمت فروش سیمان در حال حاضر نسبت به سال ۹۶ حدود ۵/ ۳ برابر شده است و میلگرد نیز با ۶/ ۷ برابر افزایش قیمت در این بازه زمانی همراه شده است. همچنین بازار مصالح ساختمانی تحت تاثیر نوسانات ایجاد شده در بازار معاملات سهام از ناحیه سرایت اثر روانی این هیجانات تحت تاثیر قرار گرفته و این نوسانات نیز بر افزایش قیمت مصالح و در نهایت هزینه تمام شده ساخت مسکن اثر داشته است. هیجانات بازار معاملات سهام همچنین بر بازار معاملات املاک کلنگی نیز اثر داشته و منجر به سرایت اثر روانی از ناحیه شکل‌گیری انتظارات تورمی برای فروشندگان و مالکان واحدهای مسکونی کلنگی و اثرگذاری بر سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش شده است.

بازار پاییزی زمین در ۵ کلان‌شهر

تحقیقات میدانی از بازار مسکن و ساخت و ساز ۵ کلان‌شهر کرج، اهواز، اصفهان، مشهد و تبریز نشان می‌دهد هم اکنون متوسط قیمت زمین در این کلان‌شهرها تقریبا به سطح میانگین قیمت زمین در بهار شهر تهران رسیده است. در این ۵ کلان‌شهر به‌طور متوسط هزینه خرید یک مترمربع زمین مناسب برای ساخت و ساز رقمی حدود ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان برآورد می‌شود.

سازنده‌ها وانبوه‌سازان مسکن در این کلان‌شهرها می‌گویند تامین هزینه زمین از یکسو و کمبود زمین مناسب برای ساخت از سوی دیگر دو چالش اصلی سازندگان مسکن برای اجرای پروژه‌های جدید ساختمانی در حال حاضر است. از یکسو قیمت زمین و املاک کلنگی به میزان قابل توجهی افزایش یافته است واز سوی دیگر هم‌اکنون عرضه ملک کلنگی مناسب برای ساخت کاهش یافته است. انتظارات تورمی مالکان زمین و املاک کلنگی هم از دیگر عواملی است که موجب شده است سازنده‌ها از محل تامین زمین با مشکل مواجه شوند. چرا که برخی مالکان و فروشنده‌های زمین به دلیل انتظارات تورمی و توقع افزایش قیمت در آینده از عرضه زمین‌های قابل ساخت به بازار ساخت و ساز در شکل مشارکت یا فروش خودداری می‌کنند یا قیمت‌های غیرواقعی به سازنده‌ها اعلام می‌کنند.

در واقع جنس کمبود زمین در این کلان‌شهرها هم مانند جنس کمبود زمین در شهر تهران است. با این حال هم‌اکنون بزرگ‌ترین مانع سازنده‌ها در مسیر استارت پروژه‌های جدید ساختمانی و تکمیل پروژه‌های نیمه تمام «نوسانات نرخ ارز و اثر تحولات ارزی بر قیمت مصالح» است. این موضوع بیش از تغییرات قیمت وکمبود زمین در مسیر سازنده‌ها مانع ایجاد کرده است. علاوه بر تغییرات لحظه‌ای قیمت مصالح، دبه قیمتی برخی تولیدکننده‌ها و عرضه‌کننده‌های مصالح ساختمانی نیز فشار بر سازنده‌ها را دو چندان کرده است. انبوه‌سازان می‌گویند در بسیاری از موارد قیمت‌های توافق شده با تولیدکننده‌های مصالح به‌صورت روزانه از سوی آنها تغییر می‌کند. یک مانع مهم دیگر در مسیر ساخت وسازها، چالش کمبود نیروی انسانی ماهر است. دستمزد نیروی کار به دلیل تضعیف ارزش ریال در برابر دلار افزایش یافته است. علاوه بر این بخش زیادی از کارگران تبعه افغانستان که پیش از این در کارگاه‌های ساختمانی ایران کار می‌کردند به‌دلیل تضعیف پول ملی، به کشور خود بازگشته‌اند و هم‌اکنون بازار ساخت وساز با کمبود نیروی کار ساده و ماهر مواجه شده است.نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد دستمزد افرادی که هم‌اکنون به‌عنوان کارگر ساختمانی در پروژه‌های ساختمانی فعالیت دارند از حدود روزانه ۱۰۰ هزار تومان به ۱۵۰ تا ۱۶۰ هزار تومان و در برخی موارد بیشتر افزایش یافته است. مجموعه این عوامل باعث شده است هم اکنون سازندگان در محاصره عوامل رکودساز بازار ساخت‌و‌ساز قرار بگیرند و ناچار به کاهش فعالیت‌های ساختمانی خود شوند. این عوامل در عین حال به‌عنوان ترکیبات رکود ساختمانی در کلان‌شهرهای کشور قابل شناسایی هستند.

تحقیقات میدانی همچنین از حضور متفاوت برخی از بسازو بفروش‌ها در بازار مسکن کلان‌شهرها خبر می‌دهد. در شرایط رکودی بازار معاملات مسکن و بازار ساخت وساز برخی از بساز و بفروش‌ها در حالی که حاشیه سود ساخت به میزان قابل توجهی کاهش یافته است در شکل خریدار سرمایه‌ای وارد بازار شده و به جای صرف توان مالی و فنی برای ساخت مسکن اقدام به خرید آپارتمان‌های آماده کرده تا در سال بعد با انتفاع از تورم مسکن، سود بالاتری به دست آورند.

برآوردها نشان می‌دهد حاشیه سود ساخت مسکن در برخی از مناطق شهری بعضی از شهرهای بزرگ برای یک پروژه که دوره ساخت یک و نیم تا دو سال را طی می‌کند برای سازنده‌ها هم‌اکنون حدود ۲۰ درصد است. این در حالی است که سپرده‌گذاری یکساله با کمترین نرخ سود بانکی بازدهی ۱۸ تا ۲۰ درصدی برای سپرده‌گذاران دارد. از سوی دیگر میانگین قیمت مسکن در کشور در فاصله بهار سال گذشته منتهی به پایان بهار امسال ۶۲ درصد افزایش یافت. بنابراین، جدا از برخی انبوه‌سازان و سازندگان حقوقی مسکن که ناچار به ساخت وساز با هر حاشیه سودی هستند، گروهی از بساز و بفروش‌های غیر‌حرفه‌ای در کلان‌شهرها اقدام به تغییر نقش از سازنده مسکن به خریدار سرمایه‌ای کرده‌اند. در واقع این افراد به جای آنکه سرمایه خود را به بازار ساخت وساز وارد کرده وسود ساختمانی دریافت کنند ترجیح می‌دهند در بازار معاملات واحدهای مسکونی آماده سرمایه‌گذاری کنند. این موضوع خود چالش کمبود عرضه در بازار مسکن را تشدید می‌کند.یک علت مهم اقدام برخی از سازنده‌ها به عرضه تعداد کمتری از واحدهای مسکونی آماده خود به بازار مسکن در شرایط فعلی هم همین عامل است. آنها با این استدلال که علاوه بر نامشخص بودن چشم‌انداز تورم ساختمانی و وضعیت بازار معاملات مسکن در آینده، از آنجا که بخش قابل توجهی از خریداران مسکن در حال حاضر بساز و‌بفروش‌هایی هستند که به بازار خرید مسکن ورود کرده وقصد دارند سود بالا کسب کنند و در نتیجه واحدهای ساخته شده به دست مصرف‌کننده‌ها یا متقاضی مصرفی مسکن نمی‌رسد، عرضه واحدهای آماده به بازار را کاهش داده‌اند. این در حالی است که برخی دیگر از سازنده‌ها چشم‌انداز بهتری برای بازار معاملات سپس بازار ساخت مسکن در سال ۱۴۰۰ به بعد را ترسیم می‌کنند. به اعتقاد آنها در صورت رسیدن بازارهای موازی بازار مسکن به حالت ثبات نسبی، شاهد افزایش ورود سرمایه از بازارهای سهام، ارز و طلا به بازار مسکن خواهیم بود و از آنجا که اقبال متقاضیان به خرید مسکن افزایش می‌یابد انگیزه سازنده‌ها برای ساخت وساز نیز بیشتر می‌شود.