پشت‌صحنه تولید مسکن

تازه‌‌‌ترین گزارش رسمی از تیراژ ساخت‌وساز در کشور حکایت از صدور پروانه ساختمانی برای ۴۲۰‌هزار واحد مسکونی در سال ۱۴۰۱ دارد. این آمار اگرچه نسبت به سال ۱۴۰۰ رشد ۶ درصدی داشته است اما بررسی «دنیای‌اقتصاد» از پشت صحنه این رشد خفیف نشان می‌دهد انبوه‌‌‌سازی گلخانه‌‌‌ای و خارج از روال طبیعی بازار، عامل این رشد بوده است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مرکز آمار ایران به تازگی یک گزارش 131 صفحه‌‌‌ای از شاخص‌‌‌های کلان اقتصادی و اجتماعی کشور در سال 1401 منتشر کرده که در آن تیراژ تولید مسکن برای آخرین فصل از سال 1401 نیز اعلام شده است. بر این اساس کل تیراژ ساخت مسکن در کشور طی یک سال گذشته به 420‌هزار واحد رسیده که نسبت به سال 1400 رشد 6 درصدی داشته است. تکمیل پازل فصلی تیراژ ساخت در سال 1401 دو پیام دارد که پیام اول آن نمایشی از سکانس جدید سریال «کم‌‌‌سازی» در کشور و جاماندگی ساخت‌وساز از کف نیاز است. کف بحرانی تیراژ ساخت در کشور که با نیاز موجود تناسب حداقلی داشته باشد، سالانه 560‌هزار واحد مسکونی است اما این میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال 1401 نیز به عنوان هفتمین سال پیاپی صورت نگرفت.

پیام دوم رشد 6 درصدی تیراژ تولید مسکن در کشور طی سالی که گذشت ممکن است در نگاه اول القای این گزاره باشد که ساخت‌وساز به شکل طبیعی و در پاسخ به نیاز بازار و تشخیص سرمایه‌گذاران ساختمانی از وضعیت بازار مسکن رشد کرده است.

به عبارت دیگر این رشد چنان وانمود می‌کند که سرمایه‌گذاران ساختمانی سال 1401 را نسبت به سال 1400 بهتر ارزیابی کردند و به همین خاطر ورود آنها به بازار خانه‌‌‌سازی بیشتر از سال 1400 بوده است. این در حالی است که سال گذشته رکود خرید، نااطمینانی در بازار ملک و افزایش هزینه ساخت، دست‌‌‌کمی از سال 1400 نداشت. با این وصف سوال اینجاست که چرا ساخت‌وساز بدون بهبود محسوس شرایط بخش مسکن نسبت به سال 1400 در مسیر رشد قرار گرفت؟ این موضوع پشت صحنه‌‌‌ای دارد که به طرح مسکن‌‌‌سازی میلیونی توسط دولت بازمی‌گردد.

ظاهر این موضوع اگرچه محل نقد نیست اما از آنجا که بازیگر اصلی بازار ساخت‌وساز باید سرمایه‌گذار ساختمانی باشد و تیراژ ساخت فارغ از طرح‌‌‌های حمایتی دولتی و گلخانه‌‌‌ای یا به اصطلاح غیرطبیعی رشد کند، نمی‌توان رشد صورت‌گرفته در این بخش طی سال 1401 را نشانه‌‌‌ای از بهبود سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور تلقی کرد.

آنچه می‌تواند بازار مسکن را به طور طبیعی با اقبال سرمایه‌گذاری روبه‌رو کند، ثبات نسبی قیمت و نیز حضور موثر خریداران به‌ویژه خریداران مصرفی به عنوان تقاضای اصیل و همیشگی بازار است. این در حالی است که در طول سال گذشته هیچ‌‌‌یک از این دو پیش‌‌‌شرط رغبت به سرمایه‌گذاری ساختمانی محقق نشد و بازار مسکن آن‌طور که باید کار نکرد. بنابراین افزایش تیراژ ساخت نشات‌گرفته از بهبود شرایط بازار نیست و تلقی سیاستگذار نباید این باشد که بازار ساخت‌وساز در حال خروج از رکود است.

فاصله تیراژ ساخت از تقاضای مسکن

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، حداقل تقاضای جدید مسکن در هر سال را می‌توان با معادله‌‌‌ای از میزان ازدواج و نیز ضرایبی از فوت و طلاق به انضمام میزان تخریب و نوسازی املاک کلنگی برآورد کرد. در واقع تعداد ازدواج سالانه در کشور به اضافه درصدی از طلاق‌‌‌ها که به شکل‌‌‌گیری خانواده تک‌‌‌نفره جدید منجر می‌شود و نیز درصدی از آمار فوت به اضافه تعداد خانوارهایی که نسبت به تخریب و نوسازی ملک خود اقدام می‌کنند، تعیین‌کننده نیاز جدید به مسکن در طول یک سال است. برآورد «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در سال گذشته حداقل 530‌هزار تقاضای جدید وارد بازار مسکن شده که این میزان 3/ 1 برابر آماری است که از تیراژ ساخت منتشر شده است. البته این نکته را نباید از نظر دور داشت که الزاما قرار نیست به ازای کل تقاضای جدید ورودی به بازار مسکن، خانه‌‌‌سازی شود چراکه تعدادی خانه خالی نیز در کشور وجود دارد که قرار است به تدریج پاسخگوی بخشی از نیاز به مسکن باشد. اما فارغ از این موضوع، به طور معمول در چند سال رکودی بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی، تقاضای جدید همواره بیشتر از خانه‌‌‌سازی و سالانه رقمی بین 1/ 1 تا نزدیک 5/ 1 برابر تیراژ ساخت همان سال بوده است.

همه این اعداد و ارقام نشان می‌دهد سرمایه‌گذار ساختمانی در سال گذشته نیز مثل سال‌های قبل از آن، همچنان شرایط بازار مسکن را برای ورود مساعد ندیده است. با این حال نباید تلقی سیاستگذار این باشد که چون تیراژ ساخت پایین است، قیمت مسکن مسیر صعودی را پس از وقفه یکساله در 1400 بار دیگر در پیش گرفته است.

تیراژ ساخت حتما یکی از موضوعات مهمی است که سیاستگذار با توجه به تاثیر آن بر رونق صنایع بالادست و پایین‌‌‌دست باید به آن توجه کند و نسبت به آن دغدغه داشته باشد. اما واقعیت این است که مسیر ثبات قیمت مسکن، الزاما سرمایه‌گذاری ساختمانی نیست؛ کمااینکه مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس نیز در چند گزارش اخیر خود به این موضوع پرداخت و تاکید کرد که الزاما هر تولیدی در بخش مسکن وارد بازار مصرف نمی‌شود و ممکن است بخشی از تیراژ ساخت به لحاظ متراژ و موقعیت اصلا با تقاضای حاضر در بازار ارتباط برقرار نکند.

از طرفی حجم زیادی خانه خالی در کشور وجود دارد که ورود آنها به بازار با به‌کارگیری ابزارهای موثر مالیاتی به تنظیم نسبت عرضه و تقاضای مسکن کمک می‌کند. به این ترتیب افزایش تیراژ ساخت به‌تنهایی کلید خانه‌‌‌دار شدن متقاضیان مسکن نیست؛ به‌‌‌ویژه اگر این افزایش نه از مسیر طبیعی و با حضور پررنگ بخش خصوصی، بلکه به شکل گلخانه‌‌‌ای و با خانه‌‌‌سازی دولتی صورت گیرد.