خروج مسکن از سکون ۶ ماهه؟

تغییر وضعیت در بازار معاملات مسکن شهر تهران، علائم خروج مسکن از سکون ۶ ماهه را منعکس می‌کند. تازه‌‌‌ترین بررسی‌‌‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن شهر تهران، زمستان امسال، با چهار تغییر رفتار مهم از سمت بازیگران این بازار از خواب ۶ماهه بیدار شده است. به روایت واسطه‌‌‌های بازار و آن طور که بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، نوسانات ارزی در دی و بهمن امسال، عامل اصلی این چرخش وضعیت بازار و معامله‌‌‌گران مسکن در فصل پایانی ۱۴۰۲ است.

بازار معاملات مسکن شهر تهران که در دو فصل متوالی یعنی تابستان و پاییز امسال با کاهش حجم معاملات از یک طرف و کاهش قیمت از سوی دیگر مواجه شده‌‌‌ بود، در زمستان تغییر وضعیت داد.

در شرایطی که تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از خروج بازار مسکن شهر تهران از خواب معاملاتی ۶‌ماهه خبر می‌دهد، روایت واسطه‌‌‌های ملکی از وضعیت کنونی بازار حاکی است، در هفته‌‌‌های اخیر حجم معاملات خرید آپارتمان در مناطق مختلف پایتخت از جمله مناطق مصرفی نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران به طور محسوس افزایش یافته است. این در حالی است که تغییراتی نیز در رفتار هر دو سمت بازار اعم از خریدار و فروشنده مشاهده می‌شود.

از ابتدای تابستان تا پایان پاییز امسال یعنی به مدت شش ماه متوالی، نه‌تنها حجم معاملات خرید مسکن در حداقلی‌‌‌ترین حالت ممکن یعنی میانگین ثبت تنها ۳‌هزار فقره معامله خرید آپارتمان در ماه قرار داشت که حجم معاملات مسکن در این بازه زمانی ۶ماهه، معادل ۶۰‌درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل (تابستان و پاییز سال گذشته)، کاهش یافت. در همین مدت، میانگین قیمت مسکن شهر تهران نیز با کاهش ۵.۵ درصدی همراه شد. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در بازار مسکن شهر تهران به روایت آمارهای رسمی از ۷۸ میلیون و۳۰۰هزار تومان در تیرماه امسال به ۷۴ میلیون تومان در آذرماه کاهش یافت.

اما از ابتدای زمستان امسال، وضعیت در بازار مسکن چرخش کرد؛ تحقیقات میدانی و اظهارات واسطه‌‌‌های مسکن شهر تهران، «نوسانات ارزی» زمستان امسال را به عنوان عامل اصلی این تغییر وضعیت معرفی می‌کنند. ضمن آنکه این تغییر شرایط ناشی از یک عامل فرعی دیگر یعنی «ورود تقاضای خرید خانه به بازار در ابتدای زمستان ناشی از ۶ ماه کاهش قیمت در آن» است.

زمستان امسال بازار ارز بعد از یک دوره ثبات نسبی ۹ماهه دچار نوسان شد. به طوری که در پایان دی ماه قیمت دلار ۷‌درصد نسبت به ابتدای این ماه افزایش یافت. این میزان رشد قیمت دلار تنها به فاصله ابتدا تا انتهای دی ماه، سه واحد‌درصد از رشد قیمت دلار در ۹ ماه اول امسال بیشتر بود. در ۹ ماه اول امسال یعنی از ابتدای فروردین تا پایان آذرماه ۱۴۰۲، قیمت دلار ۴‌درصد رشد کرده بود اما رشد قیمت دلار در یک ماه (دی ماه)، نه‌تنها از رشد ۹ ماهه کمتر نشد که ۳ واحد‌درصد نیز بیشتر شد و به ۷‌درصد رسید.

این موضوع به عامل اصلی افزایش محسوس خرید و فروش مسکن در زمستان امسال تبدیل شد.

4 تغییر رفتار در بازار زمستانی

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره شرایط زمستانی بازار مسکن شهر تهران از شناسایی 4 تغییر رفتار در این بازار خبر می‌دهد. اولین تغییر رفتار به «افزایش حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان» در زمستان نسبت به تابستان و پاییز امسال، است. به روایت واسطه‌‌‌ها در زمستان (دی و بهمن) نه تنها مراجعه خریداران و تقاضای خرید آپارتمان افزایش یافت که حجم معاملات خرید نیز به میزان محسوس رشد کرده است.

دومین تغییر رفتار به یک چرخش معنادار قیمتی در این بازار مربوط می‌شود. در حالی که واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران می‌‌‌‌‌‌گویند قیمت نهایی یا قیمت امضای قراردادهای خرید مسکن در پایتخت، در معاملات زمستانی تغییر محسوسی نسبت به پاییز نداشته است اما اکثر قریب به اتفاق فروشنده‌‌‌ها اعمال تخفیف پای میز قرارداد را که ماه‌‌‌های قبل به یک روال رایج یا نوعی مشوق خرید در بازار تبدیل شده بود، متوقف کرده‌‌‌اند. اما افزایش محسوس روی قیمت‌ها اعمال نشده است.

«مشاهده علائمی از بازگشت خریداران سرمایه‌‌‌ای کوتاه‌‌‌مدت» به عنوان نوعی از خریداران غیرمصرفی که با هدف موج‌‌‌سواری روی نوسان قیمت مسکن در دوره‌‌‌های اوج تغییرات قیمتی در این بازار حضور داشته و اقدام به معامله می‌‌‌کردند، تغییر رفتار سومی است که در بازار زمستانی مسکن شهر تهران این روزها دیده می‌شود.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» و اظهارات واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار مسکن پایتخت نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن پس از حداقل 6 ماه در دی و بهمن ماه، شاهد بازگشت این گروه از خریداران غیرمصرفی بوده است. این گروه از خریداران یک‌بار در سال 1400 به دنبال ورود بازار مسکن به فاز پساجهش و آرامش نسبی قیمتی از بازار خارج شده بودند و گروه دیگری از آنها نیز اوایل تابستان امسال، با شروع موج کاهش قیمت به شکل محسوس و چشمگیر از این بازار خارج شدند. گروهی نیز سفته‌‌‌بازهایی بودند که امسال در دوره اوج قیمت یعنی در بهار 1402 از بازار خارج شده بودند. اما هم‌‌‌اکنون واسطه‌‌‌ها از رصد علائمی خبر می‌دهند که بر اساس آن گروهی از این متقاضیان به طور مجدد به بازار بازگشته و در بازار دیده شده‌‌‌اند.

چهارمین تغییر رفتار رصد شده در روزهای زمستانی بازار مسکن پایتخت به «تشکیک هر دو بازیگر معاملات مسکن نسبت به تداوم وضعیت موجود» مربوط می‌شود. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد هم خریداران و هم فروشنده‌‌‌های آپارتمان نسبت به تداوم شرایط موجود در بازار مسکن دچار شک و تردید هستند. آنها نسبت به اینکه این شرایط ادامه‌دار باشد و قیمت‌ها با رشد محسوس همراه شود تردید دارند. علت این تردید هم به تجربه و مشاهده آنها از رفت‌وبرگشت قیمت مسکن در 9 ماه اول امسال و البته رفت‌وبرگشت قیمت دلار مربوط می‌شود.

به روایت واسطه‌‌‌ها این موضوع مانع از ایجاد جو هیجانی در بازار مسکن در روزها و هفته‌‌‌های اخیر شده است. به‌خصوص اینکه اغلب فروشنده‌‌‌های مسکن افرادی هستند که تجربه رکود و رسوب چند ماهه فایل فروش آپارتمان خود در ماه‌‌‌های اخیر را دارند و بنابراین با مشاهده وضعیت قدرت خرید متقاضیان و خریداران، اغلب رفتار هیجانی از خود بروز نمی‌‌‌دهند.

نگاه معامله‌‌‌گران به شرایط فعلی

اما علاوه بر تغییر وضعیت بازار زمستانی مسکن نسبت به تابستان و پاییز، هم‌‌‌اکنون معامله‌‌‌گران ملکی سه نگاه مهم به این بازار دارند که رفتار آنها را در این بازار جهت می‌دهد. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد نگاه معامله‌‌‌گران مسکن اعم از خریدار و فروشنده بازار مسکن به این بازار در شرایط فعلی تنها ناشی از نوسانات دلاری نیست. ریسک‌‌‌هایی مثل ریسک احتمال وقوع جنگ که سال گذشته و همچنین سال‌های قبل در این بازار وجود نداشت هم‌‌‌اکنون اثرگذاری مطلق نوسانات ارزی بر رفتار معامله‌‌‌گران (خریدار و فروشنده) را تحت‌تاثیر قرار داده است.

دومین نگاه مربوط به وضعیت «بودجه خریداران مسکن» و «قیمت واحدهای مسکونی» است. هم‌‌‌اکنون خریدار مسکن در یک منطقه مصرفی معمولی برای خرید یک آپارتمان میان‌‌‌متراژ به طور متوسط به بودجه‌ای حول و حوش 5 میلیارد تومان نیاز دارد. با توجه به این سطح قیمتی و شرایطی که هم‌‌‌اکنون خریداران بازار از نظر قدرت خرید و توان مالی دارند، تقاضای موثر خرید آپارتمان چندان زیاد نیست. چون تامین این هزینه برای بخش زیادی از متقاضیان از همیشه دشوارتر شده است.

نگاه سوم موجود در بازار نیز از رفت‌وبرگشت قیمت مسکن در 9 ماه اول امسال نشات می‌گیرد که باعث شده به‌رغم نوسانات دلاری اخیر، کماکان عمده معاملات خرید مسکن با قیمت‌های پاییز انجام شود و رفتار هیجانی در این بازار دیده نشود.

در حالی که در بهار امسال میانگین قیمت مسکن در شهر تهران با رشد 20 درصدی همراه شد اما در پاییز و تابستان، متوسط قیمت فروش آپارتمان‌‌‌ها 5.5‌درصد کاهش یافت.

افزایش خرید تا دو برابر

نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در شرایط فعلی حجم معاملات خرید آپارتمان افزایش یافته است. واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن در برخی از محله‌‌‌های مصرفی نیمه شمالی پایتخت به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: حجم معاملات خرید آپارتمان در این مناطق تا دو برابر در زمستان امسال نسبت به پاییز افزایش یافته است. در محلات مصرفی و جنوبی نیز حجم معاملات افزایش یافته است اما به دلیل ضعیف‌‌‌تر بودن قدرت خرید در این مناطق این افزایش کمتر از محله‌‌‌های مصرفی نیمه شمالی تهران بوده است.

واسطه‌‌‌ها می‌‌‌گویند در مناطق جنوبی تهران هر گونه افزایش قیمت می‌تواند منجر به کاهش اجباری تقاضا و خروج متقاضیان خرید از این بازار شود چرا که قدرت خرید در این مناطق شکننده‌‌‌تر از نیمه شمالی تهران است.

واسطه‌‌‌ها همچنین می‌‌‌گویند معامله‌‌‌گران مسکن به نوسانات دلار نگاه رشد بلندمدت ندارند.

از سوی دیگر همین کاهش 5.5 درصدی متوسط قیمت مسکن در شهر تهران بخشی از خریداران مصرفی به‌خصوص متقاضیان تبدیل به احسن را زمستان امسال وارد بازار کرده است و این موضوع را می‌توان در کنار عامل اصلی که همان نوسانات ارزی است به عنوان عامل فرعی رشد معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران در زمستان امسال اعلام کرد. نکته دیگری که در رابطه با بازار زمستانی معاملات خرید مسکن تهران می‌توان به آن اشاره کرد به حضور سه نوع متقاضی خرید مسکن در این بازار اعم از سرمایه‌گذار بلندمدت، سرمایه‌گذار کوتاه‌مدت و خریدار مصرفی (بیشتر متقاضی تبدیل به احسن و تعداد محدودی خانه‌‌‌اولی) مربوط می‌شود. غلبه تقاضای خرید نیز با خریداران مصرفی از نوع تبدیل به احسن است که به قصد بهبود مسکن محل سکونت خود از یکسو در بازار فروش و در نقش فروشنده حضور دارند و از سوی دیگر در نقش خریدار، متقاضی خرید آپارتمان هستند.