سمت و سوی قیمت مسكن در سال ٩٦/ راه‌های مهار رکود بازار

صما- رکود مسکن کماکان ادامه دارد. هر ساله به میزان قابل توجهی به تعداد متقاضیان خرید مسکن افزوده می شود و در شرایط فعلی، سازندگان بیش از همه از این رکود موجود در بازار مسکن و ساخت و ساز شاکی هستند

اگرچه پس از برجام و افزایش دامنه ارتباطات بین المللی مردم و به ویژه فعالان ساختمانی امیدوار بودند که رکود حاکم در بخش اقتصاد کشور و متعاقبا بخش مسکن نیز مهار شود، اما عملا برجام هم نتوانست در ایجاد تحرک در این بازار و خانه دار شدن مردم نقش اثرگذاری ایفا کند. چرا که درواقع، رونق و مهار رکود مسکن با توافقات برجام محقق نمی شود و عمدتا مشروط به افزایش توان خرید مردم و بازگشت سرمایه های سرگردان به بازار مسکن و کاهش هزینه های ساخت است.

حال در این میان اگرچه گروهی از کارشناسان، باز شدن قفل رکود مسکن را منوط به برگزاری انتخابات ریاست جمهوری در سال آینده می دانند، اما شواهد حاکی از آن است که هرچند مسکن متاثر از اقتصاد کلان کشور است و اگر اقتصاد کلان با رونق مواجه شود، قاعدتا سهم بخش مسکن برای مردم افزایش خواهد یافت و باعث رونق خریدوفروش در بخش مسکن خواهد شد، اما مسلما نه برجام و نه انتخابات سال آینده نمی تواند این رکود افسارگریخته را مهار کند.

ورود مجدد سرمایه گذاران به بازار مسکن

بر همین اساس کارشناسان بر این باورند که رکود در بخش مسکن ناشی از دو علت است؛ اول اینکه در حال حاضر مردم قدرت و توان خرید مسکن را ندارند و دوما هزینه های تمام شده در بخش مسکن مثل قیمت بالای زمین، هزینه های مالیاتی، هزینه عوارض شهرداری یا نظام مهندسی برای اخذ پروانه بالا بوده و منجر به بالارفتن هزینه ساخت مسکن شده است و لذا درصورت چاره اندیشی برای این دو عامل اصلی، می توانیم برای خروج از رکود در سال آینده تاحدودی امیدوار باشیم.

از سوی دیگر قیمت زمین عامل دیگری است که می تواند در کاهش قیمت مسکن تاثیر گذار باشد و اگر دولت بتواند زمین هایی با قیمت مناسب را وارد بازار کند که از ظرفیت ساخت حجم انبوه مسکن برخوردار باشد، آن هنگام می تواند تعادل مدنظر را در بخش هزینه به وجود بیاورد و زمانی که مردم از توان خرید کافی برای مسکن برخوردار شوند، مسکن می تواند از رکود خارج شود.

به گزارش «صما» نیاز به مسکن در کشور و تمایل متقاضیان برای خرید مسکن امری بدیهی است، اما اینکه چرا رونق ساخت و معاملات مسکن در این بخش محسوس نیست، پرسشی است که انبوه سازان در پاسخ به آن می گویند: با توجه به اینکه واحدهای مسکونی زیادی ساخته شده اما به فروش نرفته، برای این منظور علاوه بر لزوم چاره اندیشی برای دو عامل مذکور، برای بخش خصوصی باید انگیزه لازم ایجاد شود و در این راستا لازم است مشوق هایی برای بخش خصوصی منظور شود و یا محرک هایی ایجاد شود که بازار سرمایه به سمت مسکن حرکت کند و تمام این مراحل نیازمند زمان بندی و برنامه ریزی است تا سرمایه گذار مجددا وارد بازار مسکن شود.

درواقع خروج از رکود، مشروط به اجرای طرح ها و برنامه هایی است که دولت یازدهم بتواند در این فاصله زمانی اندک تا زمان برگزاری انتخابات، در بخش مسکن و در راستای مهار این دو عامل پیاده کند. یعنی توان خرید مردم در بخش مسکن را افزایش و هزینه های این بخش را کاهش دهد تا مسکن با تحولات خاصی روبه رو شود که البته تا زمان انتخابات تحقق این مهم بعید است.

مسکن، پس از انتخابات

به عقیده کارشناسان، پس از برگزاری انتخابات اگر بخش مسکن تعیین تکلیف شود و مسئولانی که روی کار می آیند، طرح خاصی برای مسکن عملیاتی کنند که بتواند عوامل منجر به رکود مسکن را خنثی یا مهار کند، در آن صورت می توان گفت مسکن برای خروج از رکود آماده است.

در این میان گروهی از کارشناسان اقتصادی نیز با اعتقاد به اینکه درصورت تداوم رشد اقتصادی کنونی، می توانیم انتظار افزایش توان خرید مردم را داشته باشیم و ورود خریداران به این بخش، باعث خروج تدریجی از رکود در بخش مسکن خواهد شد، بر این باورند که افزایش توان خرید مسکن توسط مردم، یک چشم انداز مثبت از آینده مسکن خواهد بود که در صورت تقاضای بیشتر از سوی مردم، به معنای خروج اقتصاد مسکن از رکود خواهد بود. با این تفاوت که این خروج از رکود مشابه خروج از رکود در سال های86 یا 91 با جهش قیمت 50 یا 60 درصدی و افزایش یک باره سرمایه گذاری همراه نخواهد بود، بلکه ورود سرمایه های سرگردان به بازار مسکن، رونق مسکن و همچنین قیمت مسکن به صورت تدریجی افزایش می یابد.

شتاب یکسان نرخ مسكن و تورم

حال این سوال مطرح است که آیا رشد 3.3 درصدی قیمت مسكن در ماه هاى اخیر، می توان به این معنا باشد كه در طى ماه هاى آینده نرخ رشد مسكن از نرخ تورم پیشی مى گیرد و بازار مسكن وارد یك دوره رونق تازه مى شود، یا اینکه رشد قیمت مسكن، حتى اگر مثبت هم باشد، همچنان زیر نرخ تورم است؟

بررسى هاى اولیه براى پیش بینى بازار مسكن در سال ٩٦ ، بیانگر این نكته است كه هرچند بازار مسكن وارد یك دوره رشد نسبى قیمت ها و افزایش حجم معاملات شده، اما به دلایل اقتصاد كلان و مسكن، این رشد در سال آینده «رشد غیرتورمى» خواهد بود و به طور خلاصه رشد قیمت مسكن در بهترین حالت در سال آینده برابر با نرخ تورم خواهد بود.

این نكته بیانگر آن است كه حركت بازار در این مرز تورمى، احتمال ایجاد یك موج فزآینده قیمت مسكن همانند سال هاى ٨٦ یا ٩١ را به شدت كاهش مى دهد و این بازار تنها مطلوب كسانى است كه تقاضاى واقعى در بازار مسكن دارند و نه كسانى كه بازار مسكن را به عنوان یك بازار موازى سرمایه گذارى مى بینند.

شرط رونق بازار در سال آینده

به این ترتیب در سال آینده به شرط حفظ شاخص های رشد نرخ اقتصادی، مسکن از رونق خوبی برخوردار خواهد شد و در صورت بروز هرگونه جهش یا کاهش در شاخص های نرخ رشد اقتصادی، وضعیت بازار و اقتصاد مسکن نیز متاثر از این عامل، با کاهش و یا افزایش رونق و یا رکود مواجه خواهد شد.

اما درمجموع باید توجه داشت که در حال حاضر نخستین متقاضیان مسکن به عنوان یک کالا، خریداران واقعی آن هستند که به دلیل نبود سرمایه و نقدینگی کافی، توان خرید این کالا را ندارند و دومین متقاضیان مسکن، سوداگران سرمایه هستند که آنها نیز در شرایط فعلی و به واسطه رکود حاکم بر بخش مسکن، ترجیح داده اند تا سرمایه های خود را از بازار مسکن خارج کرده و در جاهای دیگری سرمایه گذاری کنند.

لذا تا زمانی که گردش مالی صحیح، درآمد و اشتغال برای مردم ایجاد نشود، طبیعی است که بخش مسکن نتواند از دو طریق یعنی خریداران مسکن و سوداگران سرمایه که با سرمایه های سرگردان خود به دنبال کسب سود بیشتر هستند، در مهار تورم یا رکود، موفق عمل کند.