آلا‌رم فایل‌ها در بازار مسکن

تازه‌ترین تحقیقات انجام شده از زیرپوست بازار مسکن، نشانه دو تغییر رفتار در بازیگران ملکی را نمایان کرد.  به گزارش «دنیای اقتصاد»، پیش از انتشار آمار رسمی از وضعیت تحولات قیمتی در بازار مناطق 22گانه شهر تهران طی یک ماه گذشته، بررسی وضعیت فایل‌های عرضه شده از طریق دو کانال تحقیقاتی نشان از وجود یک تورم پنهان در بازار آپارتمان‌های پایتخت در میانه تابستان دارد و بازیگران ملکی تحت تاثیر تغییر شکل انتظارات، رفتار خود در بازار را در دو مسیر تغییر داده‌اند.

طی روزهای اخیر دو تحقیق اولیه از وضعیت جدید قیمتی فایل‌های عرضه شده در بازار املاک پایتخت انجام شد. نتیجه «تحقیقات میدانی» و بررسی‌های انجام شده از «بازار نیازمندی‌های آنلاین» حاکی از آن است: رفتار بازیگران بازار مسکن در شهر تهران طی یک ماه میانی تابستان، نسبت به ماه‌های ابتدایی سال جاری تغییر کرده است. نشانه‌های اولیه و خفیف این تغییر رفتار در ابتدای فصل تابستان نیز از سوی برخی از بازیگران این بازار قابل رویت بود و تا حدودی نیز در ثبت میانگین قیمتی املاک شهر تهران در گزارش رسمی بانک مرکزی مشاهده شد. به‌طوری‌که «دنیای اقتصاد» در گزارشی که اوایل مردادماه از تحولات قیمتی بازار مسکن طی یک ماه اول تابستان منتشر کرد خبر از قرارگرفتن این بازار در وضعیت خاکستری داد.

بررسی‌ها از روند قیمتی فایل‌های عرضه شده از ابتدای فصل تابستان تا میانه این فصل نشان می‌دهد: دو نوع جریان انتظارات در این هفته‌ها در بازار مقابل یکدیگر قرار گرفتند و همین عامل باعث شد رفتار بازیگران به تدریج از اوایل تابستان تاکنون در بازار تغییر کند. از یک سو گروهی از فعالان بازار تحت تاثیر ظهور نشانه‌های کاهش ریسک غیراقتصادی و امیدواری بابت به نتیجه رسیدن مذاکرات با طرف خارجی، به آینده قیمتی بازار خوش‌بین شدند و از سوی دیگر گروهی از فعالان با استناد به دلایل دیگری، از بهبود اوضاع اقتصادی ناامید شدند و انتظارات خود را در مسیر افزایشی قرار دادند. این گروه از فعالان بازار مسکن به دنبال رویت سیگنال‌های روشن‌تر از فصل بهار برای «فرجام نشست‌های برجامی، نرخ دلار و سایر عوامل موثر بر جهت قیمت ملک» بودند. اما با کمرنگ شدن سیگنال‌های مربوط به این رویدادها، ناامیدی در میان آنها از بابت آینده بازار تقویت شد. نیروهای این دو جریان انتظارات در اوایل تابستان امسال تقریبا با یکدیگر برابر بود و تحت تاثیر همین برابری بود که وضعیت بازار به رنگ خاکستری تشبیه شد. آمارهای رسمی نیز باتکیه بر نیروی این دو جریان، نشان داد قیمت اسمی در بازار مسکن در تیرماه نسبت به ماه قبل از آن یک رشد خفیف (حدود یک درصد) داشت، قیمت واقعی بدون رشد ماند و سطح معاملات نیز رشد چندانی را تجربه نکرد.

اما اکنون نتایج به دست آمده از «تحقیق میدانی» و «اطلاعات بازار نیازمندی‌های آنلاین دیوار»، نوعی «آلارم» از «قرار گرفتن بازار مسکن در دوربرگردان انتظارات» را به صدا درآورده است. این بررسی‌ها حاکی از آن است که رفتار دو سمت عرضه و تقاضا در مرداد ماه نسبت به اوایل سال جاری تغییر تقریبا محسوسی کرده است.

تحقیقات میدانی از فعالان بازار ملک و واسطه‌های ملکی وضعیت بازار مسکن طی یک ماه گذشته را این‌طور به تصویر می‌کشد: آنها عنوان می‌کنند میزان مراجعه متقاضیان خرید مسکن برای جست‌وجوی فایل در میانه فصل تابستان نسبت به فصل گذشته افزایش پیدا کرده است. نکته مهم در جنس مراجعات به بنگاه‌ها برای جست‌وجو و خرید مسکن است. آن‌طور که این گروه از فعالان بازار مسکن بیان می‌کنند بخش عمده جست‌وجوگران ملکی در گروه متقاضیان مصرفی جای ندارند بلکه عمدتا افرادی هستند که به قصد خرید سرمایه‌ای به بازار مسکن مراجعه می‌کنند.

در این میان ممکن است این سوال ایجاد شود که چرا مجددا تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن بازگشته است؟ پاسخ این سوال با بررسی وضعیت سایر بازارهای دارایی طی یک ماه گذشته مشخص می‌شود. طبق اطلاعات به دست آمده طی ماه میانی تابستان، بازدهی بازارهای موازی مسکن همچون بورس، ارز و سکه تماما دو‌رقمی شدند. به‌طوری‌که در میان آنها شاخص در بازار سهام بیش از 15 درصد طی یک ماه رشد کرد. روند این بازارها به‌طور طبیعی به تغییر جو بازار مسکن طی مردادماه کمک کرد.

در عین حال بررسی وضعیت فایل‌های ملکی عرضه شده در بازار نیازمندی‌های آنلاین دیوار نیز یک تغییر دیگر را نشان می‌دهد. براساس بررسی‌های انجام شده، «حجم فایل‌های عرضه شده برای فروش آپارتمان در تهران» در ماه مرداد، 20 درصد نسبت به تیر ماه کاهش پیدا کرده است. این تغییر حجم فایل‌های عرضه از آن جهت اهمیت دارد که از ابتدای سال تا ماه ابتدایی فصل تابستان، حجم فایل‌های عرضه شده ماهانه در حال رشد بود اما کاهش حجم فایل‌های عرضه شده در مرداد نشانه تغییر رفتار گروهی از فروشنده‌ها است. برخی کارشناسان بازار مسکن معتقدند کاهش حجم فایل‌های عرضه شده از سوی فروشندگان و مالکان می‌تواند به معنای تغییر انتظارات این سمت بازار باشد.

جالب آنکه علاوه بر تغییر رفتار دو سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن طی یک ماه گذشته، بازار ملک شهر تهران طی یک ماه گذشته به لحاظ قیمتی نیز دچار تحولاتی شده است که می‌تواند قابل توجه باشد. بررسی‌های قیمتی از فایل‌های عرضه شده در بازار حاکی از آن است که میانگین قیمت پیشنهادی در فایل‌های املاک طی یک ماه گذشته یعنی مردادماه نسبت به تیرماه، حدود یک درصد افزایش داشته است. به این معناکه تورم پنهان ملک در ماهی که گذشت تقریبا «یک درصد» بوده است. مقصود از «تورم پنهان» در بازار مسکن، تغییرات انتظار فروشنده‌ها نسبت به سطح قیمت مسکن است که به نوعی به شکل تغییرات قیمت پیشنهادی فروش در فایل‌ها منعکس می‌شود. «دنیای اقتصاد» در ماه‌های اخیر تغییرات قیمت پیشنهادی فایل‌ها را بررسی و تورم پنهان ملک را قبل از انتشار آمار رسمی برآورد کرده که اغلب به آمار رسمی تغییرات قیمت ماهانه مسکن نزدیک بوده است.

بر این اساس تورم پنهان ملک در ماهی که گذشت نیز با توجه به اینکه میانگین قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در فایل‌های مردادماه نسبت به تیر افزایش داشته، تقریبا «یک درصد» برآورد شده و این در حالی است که در تیرماه تقریبا «صفر» و در خرداد ماه این تورم پنهان حدود نیم‌درصد و در دو ماه اول امسال نیز مقدار آن «منفی» برآورد شد. مطابق با بررسی‌های انجام شده از بازار نیازمندی‌های آنلاین دیوار، میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان در شهر تهران طی مردادماه به حدود 29 میلیون و 900 هزار تومان در هر مترمربع رسیده این در حالی است که طی یک ماه تیر میانگین قیمت‌های پیشنهادی در این بازار در سطح شهر حدود 29 میلیون و 600 هزار تومان بوده است.

نکته جالب درباره میانگین قیمت‌های پیشنهادی مناطق مختلف شهر تهران در میانه تابستان است. براساس بررسی‌های انجام شده، میانگین قیمت پیشنهادی املاک عرضه شده در منطقه یک تهران طی یک ماه مرداد، حدود 82 میلیون و 850 هزار تومان، در منطقه2 حدود 57 میلیون و 130 هزار تومان، در منطقه 3 حدود 60 میلیون و 920 هزار تومان و در دو منطقه مصرفی تهران یعنی مناطق 4 و 5  به ترتیب حدود 41 میلیون تومان و 32 میلیون و 590 هزار تومان بوده است. در این میان مناطق 21، 13، 17، 15 و 16 به ترتیب دارای بیشترین نرخ تورم ماهانه پنهان در مردادماه بوده‌اند. میانگین قیمت‌های پیشنهادی در منطقه 21 طی یک ماه مرداد معادل 3/ 3 درصد افزایش نسبت به تیرماه را تجربه کرده‌اند. در مقابل تورم ماهانه پنهان در منطقه 14 پایتخت طی مردادماه منفی بوده است. به‌طوری‌که میانگین قیمت پیشنهادی در منطقه 14 با 3/ 1 درصد کاهش در مردادماه نسبت به تیرماه به حدود 21 میلیون و 380 هزار تومان رسیده است. کمترین میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان نیز مربوط به منطقه 18 با قیمت حدود 15 میلیون و 390 هزار تومان در هرمترمربع می‌شود.  به این ترتیب با تغییر رفتار دو سمت عرضه و تقاضا که نشان‌دهنده افزایش تعداد خریداران سرمایه‌ای در بازار و دیگری کاهش حضور فروشنده‌ها در بازار است و همچنین تغییرات قیمت‌های پیشنهادی و رسیدن تورم پنهان بازار ملک به حدود یک درصد، می‌توان به این نتیجه رسید که یک آلارم جدید در بازار مسکن روشن شده است. این آلارم می‌تواند حاوی یک پیام روشن و مهم از تغییر مسیر بازار مسکن باشد. یعنی بازار مسکن از مسیر دست کم سه ماه نخستین امسال، فاصله گرفته و در یک دوربرگردان قرار گرفته است.  این وضعیت می‌تواند تحت تاثیر تغییر جهت انتظارات بازیگران باشد. از نگاه تحلیلگران بازار مسکن در صورتی که شرایط و عوامل بیرونی موثر بر روند بازارها از جمله بازار مسکن تغییر نکند و برخلاف ماه‌های گذشته از سال جاری، فعالان ملکی نسبت به آینده احساس نااطمینانی و ناامیدی داشته باشند، روند کاهشی قیمت‌ها در ماه‌های ابتدایی سال جاری که وضعیت ثبات را در بازار ایجاد کرده بود می‌تواند متوقف شود و مجددا بازار در مسیر مخالف قرار گیرد. هرچند برخی از کارشناسان بازار مسکن عنوان می‌کنند بازار مسکن گنجایش افزایش قیمت بیش از این سطح را ندارد اما در مقابل این اعتقاد وجود دارد که در صورت برقراری چنین شرایطی برای پارامترهای بیرونی موثر بر روند بازار می‌توان این انتظار را داشت که دست‌کم روند کاهشی قیمت در بازار مسکن متوقف شود. از نگاه این گروه از تحلیلگران پارامترهای بیرونی موثر بر روند بازار مسکن «تعیین تکلیف ریسک غیراقتصادی»، «رشد قیمت بازارهای موازی» و در کل «سیاست‌های کلان اقتصادی در دولت جدید» محسوب می‌شوند. به گفته آنها در صورتی که تیم اقتصادی دولت سیزدهم و بانک مرکزی بتواند موتور چاپ پول را متوقف کند و برای جبران کسری بودجه، از مسیر ابزار اوراق بدهی استفاده کند، می‌توان امیدوار بود که رشد نقدینگی متوقف شود و به دنبال آن انتظارات تورمی (در کنار تعیین تکلیف ریسک غیراقتصادی) و نرخ تورمی کاهش پیدا کند.  به این ترتیب مشاهده علائم اولیه از وضعیت بازار حاکی از تغییر فاز انتظارات کاهشی در ماه‌های گذشته از سال جاری و قرار گرفتن آن در مسیر دوربرگردان است. بازار مسکن از جمله بازارهایی است که طی تیرماه به شکل خفیف و در مردادماه به شکل جدی‌تر نسبت به این تغییر فاز واکنش نشان داده است و بررسی‌های اولیه نشان از بازگشت تورم پنهان به این بازار دارد. در چنین وضعیتی کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن عنوان می‌کنند در صورتی که آلارم روشن شده برای فایل‌های املاک طی یک ماه گذشته به معنای خروج تدریجی بازار از وضعیت ثبات باشد، بازار مسکن در مسیری قرار خواهد گرفت که به‌طور قطع به نفع هیچ یک از اضلاع اصلی بازار شامل خانه‌اولی‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی نیست. چراکه از یک سو گسل موجود میان قدرت خرید خانه اولی‌ها و قیمت‌های موجود در بازار افزایش پیدا می‌کند و از سوی دیگر هزینه‌های ساخت برای سرمایه‌گذاران به شکل قابل توجهی دوباره افزایش پیدا می‌کند در نتیجه صرفه اقتصادی برای حضور در بازار ساخت وساز وجود نخواهد داشت و در نهایت یک وضعیت رکود تورمی به شکل فرسایشی در بازار مسکن ادامه پیدا خواهد کرد.