آینده مسکن از ۲ دوربین

افزایش تعداد آگهی‌های مربوط به برگزاری مزایده‌های ملکی در آخرین روزهای سال ۹۹، شرایط قابل پیش‌بینی برای بازار مسکن سال ۱۴۰۰ را از دوربین نهادها و ملاکان بزرگ حقوقی، نشان می‌دهد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» براساس رمزگشایی پیام جدید مزایده‌های ملکی در روزهای باقی‌مانده از سال جاری نشان می‌دهد، هم‌اکنون نهادها به‌عنوان ملاکان حقوقی انواع املاک اعم از تجاری، مسکونی و…، شرایطی را برای بازار ملک در سال آینده رصد می‌کنند که باعث شده رفتار خود را از بابت تعیین شرایط مزایده املاک در اختیارشان تغییر دهند. در حالی‌که از ابتدای دوره ‌پیش‌رونق اخیر در بازار معاملات مسکن یعنی از سال ۹۶ تاکنون، چهار نسل متفاوت از الگوی مزایده ملکی از سوی ملاکان حقوقی به کار گرفته شد، هم‌اکنون این بخش از بازار عرضه ملک شاهد ورود به نسل پنجم است. در دوره رونق و رکود اخیر بازار معاملات مسکن تاکنون پنج شکل متفاوت یا پنج نسل از مزایده‌های ملکی برای عرضه املاک در اختیار مالکان حقوقی به کار گرفته  شده است که آخرین الگوی فروش املاک توسط حقوقی‌های بازار مسکن، اخیرا دچار تحول شده و این الگو به فاز پنجم ورود کرده است. نسل اول مزایده‌های ملکی در دوره رونق و رکود اخیر، مربوط به سال‌های ۹۶ و۹۷ است. در این سال‌ها که در واقع سال‌های پیش‌رونق و سپس رونق معاملات مسکن بود ملاکان حقوقی اقدام به تقسیط ۶۰ درصدی بهای املاک مزایده‌ای به‌صورت دو ساله کردند. نسل دوم مزایده‌های ملکی در دوره اخیر رکود و رونق بازار مسکن، مربوط به دوره زمانی بهار سال ۹۸ است که در آن املاک در اختیار ملاکان حقوقی با شرایط تقسیط ۶۰ تا ۸۰ درصدی به شکل پرداخت ۲ تا ۴ ساله اقساط با احتساب ۱۸ درصد سود سالانه برای اقساط و ۱۸ درصد تخفیف برای پرداخت کامل نقدی به بازار ملک عرضه شد.

نسل دوم عرضه املاک با این شرایط به‌صورت مزایده‌ای مربوط به دوره‌ای است که همچنان بازار در وضعیت جهش قیمت قرار داشت. نیمه دوم سال ۹۸ با تغییر الگوی مزایده‌های ملکی، نسل سوم عرضه املاک ملاکان حقوقی با شرایطی متفاوت از قبل آغاز شد. در این دوره این گروه از املاک، با شرایط تقسیط ۹۰ درصدی بهای ملک به شکل پرداخت ۲ تا ۵ ساله بدون دریافت سود و همچنین در نظر گرفتن تخفیف بیش از۲۰ تا ۳۰ درصدی برای خریداران با شرایط پرداخت کامل نقدی، به بازار مسکن عرضه شدند.

با این حال، عرضه مزایده‌ای املاک در اختیار ملاکان حقوقی در نیمه سال جاری وارد نسل چهارم شد. کاهش مدت زمان تقسیط به دو سال، مشابه مدت زمان تقسیط بهای املاک مزایده‌ای در نسل اول، کاهش میزان تقسیط به ۶۰ درصد و همچنین کاهش نرخ تخفیف پرداخت نقدی به ۱۷ درصد از جمله ویژگی‌های این نسل از مزایده‌های ملکی است. همچنین و در شرایطی که در برخی مقاطع زمانی قبلی، کلید املاک مزایده‌ای به محض پرداخت مرحله اول به‌عنوان سهم پرداخت نقدی به خریداران تحویل داده می‌شد اما در نسل چهارم این مدل نیز تغییر کرد و تحویل کلید به بعد از یک فصل از زمان پرداخت اقساط موکول شد. نسل چهارم مزایده‌ املاک مسکونی در دوره اخیر رکود و رونق مسکن چند پیام مهم برای بازار ملک نیز به همراه داشت که منجر شده بود این تغییر نسل در این شکل از معاملات املاک ایجاد شود. از جمله این پیام‌ها می‌توان به تمایل به فروش و سبک‌سازی ملکی مطابق با سال ۹۸ در نتیجه بروز علائم مربوط به آینده غیرجهشی در بازار ملک اشاره کرد.از سوی دیگر به اعتقاد کارشناسان در آن زمان، دلیل اصلی کاهش میزان تقسیط از ۹۰ درصد بها به ۶۰ درصد در نتیجه برنامه‌ریزی صورت گرفته از سوی فروشنده‌ها برای جذب نقدینگی سیال و ارائه منوی ملکی به متقاضیان تبدیل دارایی از بازار سرمایه به بازار مسکن انجام شد. از آنجا که از نیمه تابستان، خروج بخشی از سرمایه‌های بورسی از این بازار به دلیل بازدهی منفی شاخص کل بورس آغاز شد و بازار مسکن به‌عنوان یک پناهگاه امن سرمایه‌ای مورد توجه قرار گرفت، مالکان حقوقی، وارد نسل چهارم عرضه مزایده‌ای املاک در اختیار خود شدند.

این دوره را می‌توان به‌عنوان دوره اوج جهش قیمت مسکن، اوج سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری در بازارهای اقتصادی(ارز، سکه، خودرو)، دوران التهاب قیمتی بازار ملک، شروع روند کاهشی در بازار سرمایه و… معرفی کرد. هم‌اکنون اما نشانه‌های ورود بازار مزایده املاک به نسل چهارم مشاهده می‌شود. پیام مهمی که از ورود مزایده‌های ملکی به نسل جدید و تغییر رفتار عرضه‌کننده‌های حقوقی ملک به بازار می‌توان برداشت کرد آن است که با استفاده از تغییر ذائقه این گروه از ملاکان می‌توان روند احتمالی و پیش‌روی بازار معاملات مسکن در سال ۱۴۰۰ را تحلیل کرد. در واقع تغییرات و محتوای آگهی‌های مزایده ملکی در روزهای پایانی سال ۹۹ می‌تواند به‌عنوان دوربین بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ مورد توجه قرار بگیرد. این تغییرات از آنجا که از سوی نهادها به‌عنوان ملاکان بزرگ اعمال شده است می‌تواند پیامی مهم از محتمل‌ترین گزینه پیش‌روی بازار مسکن در سال بعد را به بازار و فعالان آن منعکس کند. بررسی‌های صورت گرفته درخصوص جزئیات نسل پنجم مزایده‌های ملکی نشان می‌دهد تعداد برگزاری مزایده‌های ملکی در روزهای منتهی به پایان سال جاری در مقایسه با نیمه اول امسال دست‌کم به دو برابر افزایش یافته است. این در شرایطی است که بازار معاملات مسکن در رکود به سر می‌برد و در حالی‌که از مدت‌ها قبل به دلیل ادامه‌دار شدن جهش قیمت مسکن و تضعیف قدرت خرید، سمت تقاضای مصرفی به خصوص خانه‌اولی‌ها به اجبار به حاشیه بازار رانده شدند و همچنین تقاضای سرمایه‌ای نیز به دلیل ادامه روند رشد قیمت‌ها و چشم‌انداز رکودی بازار، فعالیت‌های خود در بازار ملک را به شدت کاهش دادند و از حجم تقاضای سرمایه‌ای در این بازار نیز به میزان قابل توجهی کاسته شد.

هر چند تعداد برگزاری مزایده‌های ملکی در هفته‌های پایانی منتهی به روزهای آخر سال جاری افزایش یافته است اما بررسی‌ها نشان می‌دهد تعداد فایل‌ها و تعداد املاکی که در این مزایده‌ها به بازار فروش عرضه شده‌اند نسبت به ماه‌های قبل تغییر محسوسی نداشته و تقریبا به همان میزان است. در واقع در شرایطی که کماکان رکود در بازار مسکن سنگین است و در ماه‌های اخیر نیز سنگین‌تر شده و انقباض معاملاتی بیشتر شده است، تقاضای مصرفی وسرمایه‌ای به حداقل رسیده و… تعداد مزایده‌های ملکی افزایش یافته اما تعداد آگهی‌ها در این مزایده‌ها و حجم فایل‌های مزایده‌ای نسبت به گذشته تغییر محسوسی نداشته است. علت این تغییر فاز در بازار مزایده املاک به شناختی برمی‌گردد که حقوقی‌های بازار ملک یا همان ملاکان بزرگ(ملاکان حقوقی) نسبت به بازار و تحولات آن و همچنین عوامل اثرگذار بر قیمت وحجم معاملات ملک دارند. اطلاعات این گروه از مالکان به مراتب از مالکان حقیقی بازار مسکن بیشتر است، چرا که این گروه از ملاکان به‌صورت مداوم و مستمر در حال رصد تحولات بازار هستند. افزایش تعداد برگزاری مزایده‌های ملکی پیام مهمی برای بازار مسکن به همراه دارد وآن این است که به احتمال قوی سال آینده فروش ملک دشوارتر از سال جاری خواهد شد و به همین دلیل ملاکان حقوقی تصمیم گرفته‌اند از فرصت باقی مانده تا پایان سال برای عرضه املاک در اختیار خود استفاده کنند.

در حالی‌که در نسل چهارم مزایده‌های ملکی در دوره رکود ورونق اخیر میزان تقسیط بهای ملک مزایده‌ای نسبت به نسل سوم از ۹۰ درصد بهای ملک به ۶۰ درصد کاهش یافت، هم‌اکنون و در نسل پنجم این میزان به حدود ۷۰ درصد رسیده است. این در حالی است که در نسل چهارم تخفیف ۱۷ درصدی برای پرداخت نقدی بهای املاک مزایده‌ای تعیین می‌شد که در نسل جدید این میزان به‌طور متوسط به ۱۸ درصد افزایش یافته است. این موضوع نشان می‌دهد در نسل جدید-نسل پنجم- هم میزان تقسیط افزایش یافته است و هم میزان تخفیف برای پرداخت نقدی بهای املاک مزایده‌ای. هم‌اکنون سه دسته ملک در مزایده‌های ملکی به چشم می‌خورد. این مزایده‌ها شامل مزایده املاک تجاری، مسکونی و زمین است.

امتیازی که ملاکان بزرگ به لحاظ میزان تخفیف و همچنین میزان تقسیط بهای املاک مزایده‌ای در نسل پنجم در نظر گرفته‌اند بیش از امتیاز درنظر گرفته شده برای این املاک در نسل چهارم مزایده‌های ملکی در دوره رونق و رکود اخیر بازار مسکن است. این در حالی است که در نسل پنجم همچنین امتیاز در نظر گرفته شده از بابت تخفیف و تقسیط بهای مزایده در املاک تجاری بیش از زمین واملاک مسکونی است. همچنین این امتیاز بعد از املاک تجاری در املاک مسکونی بیش از زمین است. علت این موضوع آن است که علاوه بر وجود پدیده مازاد مال‌سازی و تجاری‌سازی در بسیاری از کلان‌شهرها از جمله شهر تهران، در دوره اخیر به دلیل شیوع ویروس کرونا و ضرر و زیان کسب و کارها، ملاکان بزرگ تخفیف و تقسیط بیشتری برای واحدهای تجاری نسبت به سایر املاک در نظر گرفته‌اند. از سوی دیگر هم‌اکنون که شرایط شیوع ویروس کرونا و زیان کسب و کارها از این ناحیه همچنان ادامه دارد، شرایط در بازار معاملات املاک تجاری کماکان شکننده‌تر از سایر بخش‌های بازار ملک است. میزان تخفیف و تقسیط بهای املاک مزایده‌ای در بازار عرضه زمین کمتر از سایر املاک مزایده‌ای است. بررسی‌های دنیای اقتصاد از محتوای آگهی‌های مزایده ملکی همچنین نشان می‌دهد مدت زمان تقسیط بهای املاک مزایده‌ای در نسل پنجم مزایده‌های ملکی هم‌اکنون از ۲ تا ۵/ ۲ سال به‌طور متوسط متغیر است. این در حالی است که آگهی‌های مزایده ملکی مربوط به املاک ملاکان حقوقی در همه استان‌های کشور است. این موضوع نشان می‌دهد هم‌اکنون این پیام مهم به بازار معاملات مسکن کل کشور مخابره شده است که شرایط برای فروش ملک اعم از املاک تجاری، مسکونی و زمین در سال آینده شرایطی به مراتب سخت‌تر از بازار معاملات فروش ملک در سال جاری است و بهتر است هر چند با دوره زمانی طولانی‌تر تقسیط واعمال تخفیف بیشتر، این املاک به بازار عرضه شده وبه فروش برسد. پیش از این کارشناسان مسکن نیز در تحلیل‌های خود اعلام کرده‌ بودند به شرط آنکه تحولی به خصوص در شرایط اقتصادی و غیراقتصادی رخ ندهد، بازار معاملات مسکن در سال آینده بازار رکودی خواهد بود که تنها حجم محدودی معامله خرید و فروش مسکن در آن انجام خواهد شد. این در حالی است که به دلیل خروج تقاضای مصرفی از بازار به اجبار و به دلیل ضعف شدید قدرت خرید از یکسو وکاهش ورودی تقاضای سرمایه‌ای به بازار ملک به دلیل چشم‌انداز غیرجهشی قیمت مسکن در سال بعد، پیش‌بینی‌های قبلی حاکی از افزایش عمق رکود در بازار مسکن ۱۴۰۰ است. حقایق بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ در سمیناری مجازی با همین عنوان مورد بررسی قرار خواهد گرفت. در این وبینار که چهارشنبه بیستم اسفندماه از سوی مرکز آموزش «دنیای‌اقتصاد» برگزار می‌شود به سوالات مهم فعالان بازار ملک درخصوص گزینه‌های پیش‌رو و محتمل این بازار در سال آینده پاسخ داده خواهد شد. مدرس این وبینار که از ساعت ۹ صبح تا ۱۲ بیستم اسفندماه برگزار خواهد شد، فرید قدیری دبیر گروه مسکن روزنامه «دنیای‌اقتصاد» است.

چرا قیمت مسکن دوباره افزایش یافت؟

بانک مرکزی با انتشار کارنامه بهمن‌ماه معاملات مسکن از خیز دوباره تورم ملکی در پایتخت پرده برداشت. ماه گذشته تورم ماهانه مسکن نرخ 7/ 3 درصدی را به ثبت رساند که این عدد بیش از دو برابر تورم ماهانه دی‌ماه بوده است. در اولین ماه از زمستان امسال متوسط قیمت مسکن در تهران 5/ 1 درصد نسبت به ماه قبل از آن افزایش یافت. در حال حاضر قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت به 28 میلیون و 300 هزار تومان رسیده است. خیز دوباره تورم ملکی ناشی از تغییر انتظارات در بازارها طی ماه گذشته بود که باعث شد خریدهای سرمایه‌ای و نوسان‌گیری بعد از حداقل دو ماه، مجددا شیوع پیدا کند.

انتظارات تورمی از اواسط پاییز در پی مشخص شدن «پایان کار ترامپ» و کاهش ریسک غیراقتصادی، کاهش پیدا کرد به‌طوری‌که ماه بعد از آن، نوعی خوش‌بینی در بازارها نسبت به آینده اوضاع اقتصادی ایجاد شد. در اواخر پاییز و ابتدای زمستان از یک‌سو خریدهای غیرمصرفی افت کرد و ازسوی دیگر فروشنده‌ها به‌طور نسبی افزایش یافتند، اما در بهمن‌ماه به‌دلیل درجا زدن روند کاهش ریسک غیراقتصادی، باردیگر انتظارات تورمی برگشت. اثر این اتفاق به‌صورت افزایش خریدهای سرمایه‌ای در بازار ملک ظاهر شد. ماه گذشته حجم معاملات آپارتمان در تهران 11 درصد نسبت به دی افزایش یافت و به 3 هزار و 900 واحد مسکونی رسید. این رفتار سرمایه‌گذاران ناشی از دید کوتاه آنها به بازار ملک است. با این حال دوربین اصلی که توسط حقوقی‌های بازار ملک – برگزارکنندگان مزایده‌های ملکی – آینده را نشان می‌دهد بیانگر سخت‌تر شدن فروش در سال آینده تحت‌تاثیر کاهش احتمالی قیمت‌ها و تخلیه حباب قیمت است.