رونق واقعی مسکن

سال گذشته بازار معاملات ملک در تهران و برخی دیگر از مناطق شهری کشور، از رکود خرید و فروش به‌طور کامل خارج شد و بعد از طی مسیر پیش‌رونق در نیمه اول ۹۶، در نیمه دوم سال رونق گرفت. از طرفی،‌ بازار ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی بخش خصوصی نیز با تاخیر چندماهه نسبت به بازار معاملات، با تحرک فعالان ساختمانی به دو شکل «افزایش نسبی سرمایه‌گذاری در ساخت و سازهای جدید» و «افزایش چشمگیر سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی ناتمام» روبه‌رو شد به‌طوری که در اواخر سال گذشته بازار ساخت و ساز نیز وضعیت رونق به خود گرفت. اکنون علاوه بر شاخص‌هایی همچون تیراژ صدور پروانه، حجم ریالی سرمایه‌گذاری ساختمانی و همچنین حجم معاملات ملک که طی ماه‌های اخیر ارقام آنها برای سال ۹۶ اعلام شده بود، شاخصاصلی سنجش رکود یا رونق بخش «ساختمان» که نرخ رشد افزوده بخش است نشان می‌دهد: بخش ساختمان در سال ۹۶ با رونق واقعی مواجه شد. بخش ساختمان از سال ۹۱ وارد مسیر سقوط در میزان ارزش افزوده شد و روند رشد منفی بخش تا تابستان سال گذشته ادامه پیدا کرد. اوج رکود ساختمانی ناشی از سقوط شدید فعالیت بخش خصوصی در بازار ساخت و ساز در نیمه اول سال ۹۵ رقم خورد به‌طوری که در بهار سال ۹۵، ارزش افزوده بخش ساختمان نزدیک به ۲۸ درصد نسبت به مدت مدت مشابه در سال قبل از آن، کاهش پیدا کرد و در تابستان ۹۵ نیز رشد منفی ۴ درصد را تجربه کرد. میانگین نرخ رشد بخش ساختمان (میزان تغییر در ارزش افزوده بخش ساختمان) طی دوره بلندمدت گذشته، حدود ۳ درصد بوده است. با این حال در رکود ساختمانی سال‌های ۹۱ تا ۹۵، این بخش رشد منفی ۳ تا ۱۶ درصد در سال را پشت‌سر گذاشت به‌طوری که در سال‌های ۹۱، ۹۲ و ۹۳، ارزش افزوده بخش ساختمان سالانه ۳ تا ۴ درصد -در هر سال- کاهش پیدا کرد و در سال ۹۴ با اثرگذاری قابل ملاحظه رکود سنگین معاملات مسکن ناشی از طی شدن فرآیند تخلیه حباب قیمتی، سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به‌خصوص در حوزه تکمیل ساختمان‌ها و البته ساخت و سازهای جدید به شدت کاهش پیدا کرد و اثر آن به شکل افت ۴/ ۱۶ درصدی ارزش افزوده بخش «ساختمان» در آن سال (۹۴)، در کارنامه رشد اقتصادی منعکس شد.

در نیمه دوم سال ۹۵، روند تعمیق رکود ساختمانی کند شد به این معنا که شیب رشد منفی در تیراژ صدور پروانه‌ها و همچنین سرمایه‌گذاری ساختمانی، تا حدودی بهبود پیدا کرد. این اتفاق باعث شد شیب تغییرات نرخ رشد ارزش افزوده بخش مسکن در سال ۹۵ مثبت شود. نرخ رشد ارزش افزوده بخش ساختمان در سال ۹۵، به سطح منفی ۱/ ۱۳ درصد رسید که به این ترتیب میزان رشد منفی حدود ۳ واحد درصد کمتر از سال ۹۴ بوده است. ارقام مربوط به نرخ رشد بخش ساختمان در هر یک از ۴ فصل سال ۹۶ مشخص می‌کند، این بخش از تابستان پارسال وارد رونق واقعی شد. ارزش افزوده بخش ساختمان، آخرین رشد منفی در یک دوره ۵ ساله را در بهار سال گذشته تجربه می‌کند. بهار ۹۶، ارزش افزوده بخش ساختمان ۵/ ۳ درصد نسبت به بهار ۹۵ کاهش پیدا کرد اما در تابستان با چرخش اساسی در مسیر رشد، تغییرات ارزش افزوده مثبت می‌شود و ۱/ ۳ درصد نسبت به تابستان ۹۵ افزایش پیدا می‌کند.

ارزش افزوده بخش ساختمان در پاییز سال گذشته ۴/ ۱ درصد و در زمستان نیز ۲ درصد رشد مثبت پیدا کرد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره پشت‌صحنه رشد مثبت بخش «ساختمان» در سال ۹۶ نشان می‌دهد: فعالیت بخش خصوصی به شکل سرمایه‌گذاری در بازار ساخت و ساز، عامل اصلی این رشد (در مقایسه با عامل مربوط به سرمایه‌گذاری ساختمانی در پروژه‌های عمرانی دولت) بوده است. در این میان، اثر تمرکز سازنده‌ها و سرمایه‌های ساختمانی بر «تکمیل پروژه‌های مسکونی نیمه‌کاره» بیش از تاثیر ساخت و سازهای جدید بوده است. کارنامه سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در سال ۹۶، تفاوت این دو اثر را توضیح می‌دهد. سال گذشته، میزان رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی در حوزه تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره به مراتب بیشتر از سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید بود. به بیان دیگر، اگرچه تیراژ صدور پروانه ساختمانی هم در تهران و هم در کل کشور در سال ۹۶ افزایش چشمگیر پیدا نکرد بلکه فقط رشد در تیراژ پروانه‌ها مثبت شد اما فعالان ساختمانی به جای تعریف پروژه‌های جدید، به علت گرم شدن تنور معاملات خرید مسکن، ترجیح دادند سراغ کارگاه‌های نیمه‌کاره یا در حال ساخت خود بروند و به تکمیل و عرضه آنها به بازار فروش روبیاورند. در بهار و تابستان سال گذشته، میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی در ساخت و سازهای جدید به ترتیب ۸ درصد و ۵/ ۴ درصد نسبت به دو فصل مشابه سال ۹۵، افت کرد اما میزان سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان‌ها در هر یک از دو فصل اول سال ۹۶، به ترتیب ۱۴ درصد و ۹۰ درصد نسبت به فصول مشابه در سال ۹۵، افزایش یافت. در پاییز پارسال نیز افت ۳ درصدی سرمایه‌های گرفتار در پروژه‌های نیمه‌کاره و رشد سرمایه‌گذاری در پروژه‌های تکمیل شده به میزان مثبت ۲۳ درصد، از تداوم فعالیت رو به افزایش فعالان سازنده‌ها در حوزه تکمیل ساختمان‌ها حکایت داشت. حجم کل سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور در سال ۹۴ افت ۱۳ درصدی و در سال ۹۵ نیز افت ۱۴ درصدی را تجربه کرد. همچنین سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل ساختمان در سال ۹۵ معادل ۳۵ درصد افت کرد. سال قبل از آن نیز این نوع سرمایه‌گذاری با کاهش ۵/ ۱۲ درصدی روبه‌رو شد.

این نحوه سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال ۹۶ باعث رشد مثبت ۲/ ۱ درصدی بخش ساختمان شد. سال گذشته، خدمات مستغلات نیز رشد ۲/ ۴درصدی را تجربه کرد. بخش خدمات مستغلات مربوط به دوره بهره‌برداری از ساختمان‌ها است که بخشی از آن به خدمات ارائه شده توسط واسطه‌های ملکی مربوط می‌شود اما سهم بالای این بخش را معادل اجاره واقعی یا احتسابی واحدهای مسکونی تشکیل می‌دهد. سهم بخش «ساختمان» در رشد اقتصادی طی سال‌های گذشته کمتر از سهم بخش «خدمات مستغلات» بوده است. با این حال، به دلیل آنکه تغییرات ارزش افزوده بخش «ساختمان»، تغییر جریان تولید و سرمایه‌گذاری را نشان می‌دهد -در مقایسه با تغییرات ارزش افزوده بخش «خدمات مستغلات» که عمدتا به موجودی ساختمان‌ها وابسته است- ملاک عمل سنجش رشد بخش مسکن به حساب می‌آید. گزارش «دنیای اقتصاد» از آمارهای تازه منتشر شده از سوی بانک مرکزی حاکی است: تولید ناخالص داخلی در سال ۹۶ رقمی معادل ۷/ ۳ درصد افزایش پیدا کرد که به معنی رشد اقتصادی به این میزان در سال گذشته است. سهم بخش ساختمان در رشد اقتصادی سال ۹۶ رقمی معادل ۱/ ۰ درصد بوده است. این در حالی است که بخش ساختمان در سال ۹۵، با سهم منفی ۸/ ۰ درصدی در رشد اقتصادی، اثر کاهنده در حجم تولید ناخالص داخلی کشور داشت؛ اما اکنون، اثر آن به شکل خفیف، افزایشی شده است.

پیش‌بینی رشد بخش مسکن در سال ۹۷

کارشناسان اقتصاد مسکن روز گذشته در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد»، با اشاره به آمار رسمی رشد مثبت بخش مسکن و ساختمان در کارنامه رشد اقتصادی سال ۹۶، وضعیت این بخش در سال ۹۷ را به شکل «تداوم رشد مثبت» پیش‌بینی کردند. «دنیای‌اقتصاد» در زمستان سال ۹۵، رشد بخش مسکن و ساختمان در سال ۹۶ را «مثبت» و «متفاوت از سال‌های قبل از آن»، پیش‌بینی کرده بود. دی ماه سال ۹۵ «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی ضمن اعلام نرخ رشد بخش ساختمان در نیمه اول۹۵، نوشت: مطابق پیش‌بینی کارشناسان اقتصاد مسکن، شیب رشد ارزش افزوده بخش ساختمان در سال ۹۶ با توجه به انتظار رونق بخش مسکن و افزایش ساخت و ساز، معکوس خواهد شد. در حال حاضر نیز کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند، رشد مثبت بخش ساختمان در سال جاری ادامه پیدا می‌کند. کارشناسان علت این پیش‌بینی را افزایش ارزش افزوده بخش ساختمان ناشی از افزایش سرمایه‌گذاری به شکل توام در دو حوزه «ساخت و سازهای جدید» و «تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره» عنوان می‌کنند.

بهروز ملکی کارشناس ارشد اقتصاد مسکن در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: سال گذشته مطابق آنچه انتظار می‌رفت سرمایه‌گذاران ساختمانی به رشد معاملات مسکن واکنش نشان دادند و سرمایه‌گذاری در بازار ساخت و ساز افزایش پیدا کرد. البته عمده رشد سرمایه‌گذاری‌ در حوزه تکمیل ساختمان‌ها بوده است. در سال جاری نیز به نظر می‌رسد تحت تاثیر افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی و همچنین تداوم رشد سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل ساختمان‌ها، بخش ساختمان با رشد مثبت مواجه شود. فردین یزدانی در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: سال گذشته سرمایه‌گذاران ساختمانی با سیگنال‌های مثبتی که از افزایش حجم معاملات خرید، افزایش تقاضای موثر و همچنین نوسانی شدن قیمت‌ها دریافت کردند، وارد بازار ساخت و ساز شدند. یزدانی، رشد بخش ساختمان و همچنین رشد بخش خدمات مستغلات در سال جاری را مثبت پیش‌بینی کرد.

علی چگینی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن نیز با بیان اینکه، رشد بخش «ساختمان» فراتر از رشد در صدور پروانه‌های ساختمانی بوده است، به «دنیای اقتصاد» گفت: سال گذشته بازار ساخت و ساز بیش از آنچه با پروژه‌های جدید، رونق بگیرد، از محل بازگشت سرمایه‌گذاران به پروژه‌های نیمه‌کاره و شتاب گرفتن فرآیند تکمیل ساختمان‌ها، اثرپذیرفت. البته در حال حاضر تعریف پروژه‌های جدید ساختمانی نیز نسبت به دوره رکود گذشته، رشد چشمگیر پیدا کرده و با توجه به اینکه ساخت و ساز حداقل یک سال به طول می‌انجامد، پیش‌بینی می‌شود امسال نیز مطابق سال گذشته، ارزش افزوده بخش ساختمان با رشد مثبت همراه شود. پروانه اصلانی یک کارشناس دیگر اقتصاد مسکن نیز در گفت‌وگو با «دنیای‌ اقتصاد» تصریح کرد: در سال جاری شاید بتوان سطح مثبت رشد بخش ساختمان را به علت وضعیت یکسری متغیرهای بیرونی از جمله تحولات بازارهای رقیب و اوضاع بین‌المللی، شکننده توصیف کرد اما احتمال تکرار رشد مثبت ارزش افزوده این بخش، بیشتر از احتمال بروز رشد منفی خواهد بود.