برآوردها از آینده بازار مسکن اصلاح شد. انتشار یک گزارش رسمی از تحولات دو ماه نخستین سال ۱۴۰۰، تصویر دقیق‌تری از روند بازار مسکن طی ماه‌های آتی از سال‌جاری را با توجه به سه واقعیت مهم این بخش به نمایش گذاشته است. واقعیت نخست آنکه، ریزش میانگین قیمت در دو ماه ابتدایی امسال، به دلیل همبستگی با سایر بازارها و کاهش نوسانات در بازارهای دارایی موازی، در یک مسیر طبیعی رخ داده است. با این تفاوت که همان‌طور که در مسیر رفت، سرعت رشد قیمت در بازار مسکن آهسته‌تر از سایر بازارها بوده بنابراین در مسیر برگشت نیز، قیمت با شتاب و سرعت کمتری کاهش پیدا خواهد کرد. از همین رو از نگاه گروهی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن، در یکی، دو ماه آینده، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بین ۵ تا ۱۰ درصد تعدیل خواهد شد.

دیگر واقعیت بازار مسکن، سرعت‌گیر مهم این بخش در مسیر کاهش قیمت است. از نگاه فعالان بازار مسکن طی ماه‌های گذشته، افزایش قابل‌توجه قیمت نهاده‌های ساختمانی، به مهم‌ترین دغدغه و ابهام مسیر کاهشی قیمت مسکن بدل شده است.

در عین حال، سومین واقعیت این روزهای بازار مسکن، فاکتور شتاب‌دهنده بازار ملک در مسیر بازگشت قیمتی است. از نگاه کارشناسان، به نتیجه رسیدن مذاکرات با طرف خارجی و نهایی شدن توافق هسته‌ای، انتظارات برای رشد را متناسب‌سازی می‌کند و اثر ضدنوسانی بر بازارها از جمله بازار مسکن دارد؛ به طوری که بازار املاک می‌تواند به یک دوره استراحت به لحاظ ثبات قیمتی وارد شود.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ عرصه منازعه میان دو گروه بدبین و خوش‌بین به آینده شده است. خوش‌بین‌ها با استناد به رفتار سایر بازارها و میزان افزایش قیمت‌ها در این بازار از سال قبل نوید کاهش قیمت می‌دادند. در مقابل برخی دیگر با اشاره به عوامل مختلف اقتصادی و سیاسی روند کاهش قیمت در این بازار را منتفی می‌دانستند. رشد قیمت در دو ماه پایانی سال گذشته زمستان تا حدودی سناریو بدبین‌ها را تقویت کرد اما آمارهای ۱۴۰۰ نشان داد در بر یک پاشنه نمی‌چرخد.

با انتشار گزارش بانک مرکزی درباره متوسط قیمت مسکن در تهران مشخص شد متوسط قیمت مسکن در میانه بهار ۱۴۰۰ نیز روند نزولی ثبت کرده است. با این اتفاق متوسط قیمت مسکن در سال جدید نسبت به پایان سال ۹۹ کمتر شده است.  کاهش ۸/ ۱ درصدی قیمت مسکن در اردیبهشت در ادامه کاهش ۱/ ۳ درصدی افت قیمت فروردین ماه است. با این حساب در سال ۱۴۰۰ منحنی متوسط قیمت مسکن در تهران نزولی بوده است.  کاهش پیاپی قیمت مسکن برای دو ماه متوالی پدیده‌ای است که از تابستان ۹۸ بی‌سابقه بوده است. سوالی که پیش روی ناظران بازار قرار دارد دلیل چنین رخداد و ادامه مسیر بازار مسکن است.  برخی از کارشناسان بازار و سازندگان درخصوص این گزارش تشکیک می‌کنند. گروه اول مدت‌هاست اعتقاد دارند به دلیل آنکه مسکن کالایی همگن نیست نمی‌توان دست به تولید چنین گزارش‌هایی زد که قیمت مسکن را در دوره‌های مختلف مقایسه می‌کند. گروه دوم نیز این گزارش‌ها را به دلیل تعداد کم معاملات زیر سوال می‌برند و حتی تاکید می‌کنند اطلاعات خام سامانه بازتاب دهنده واقعیت موجود در بازار نیست.  اما برخی کارشناسان سال‌هاست با این اطلاعات روند بازار را تحلیل می‌کنند به همین دلیل حتی اگر متر ارزیابی نقص‌هایی داشته باشد تا زمان ارائه متر جدید بر همین پایه باید بازار را تحلیل کرد.  با این حساب ریزش دو ماه قیمت مسکن را می‌توان از دو زاویه تحلیل کرد: روند بازارهای رقیب در زمستان گذشته و اتفاقات رخ داده در نیمه اردیبهشت ۱۴۰۰.

بازار مسکن در یک مسیر طبیعی

از منظر نخست می‌توان روند حاکم بر بازار مسکن را یک روند طبیعی قلمداد کرد. با توجه به همبستگی بازارها با یکدیگر انتظار می‌رفت پس از تعدیل بازار سرمایه، قیمت ارز و قیمت سکه بازار مسکن نیز وارد فاز کاهش قیمت شود. البته با توجه به اینکه جهش قیمتی در این بازار متناسب با جهش قیمت در بازار سرمایه نبود طبیعتا کاهش و تعدیل قیمت نیز مانند این بازار نیست اما در قالب این روند انتظار می‌رود تا دو ماه آینده روند نزولی بر بازار حاکم باشد و بین ۵ تا ۱۰ درصد از سطح متوسط قیمت مسکن کاسته شود و پس از آن قیمت‌ها در یک مسیر با ثبات قرار گیرد.

بازار تحت‌تاثیر فاصله‌گذاری اجتماعی

از زاویه رخدادهای ناشی از کرونا و اعمال فاصله‌گذاری‌های اجتماعی می‌توان گفت آنچه در بازار مسکن رخ داده تحت‌تاثیر شوک ناشی از کرونا دسته‌بندی می‌شود.  به‌واسطه شیوع کرونا و اعمال سیاست‌های سخت‌گیرانه فاصله‌گذاری اجتماعی مشاوران املاک مشمول تعطیلی اجباری شدند و خانوارها نیز تمایل به معامله در این وضعیت نداشتند. این رفتار را می‌توان در تعداد معاملات املاک اردیبهشت ردیابی کرد که کمترین میزان در چند سال گذشته بوده است.  میزان معاملات اردیبهشت در مقایسه با فروردین ۸۸ درصد رشد داشته اما در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۶۵ درصد ریزش داشته است. حجم معاملات در دومین ماه سال ۳ هزار و ۹۳۸ واحد بوده است. این در حالی است که در ماه مشابه سال قبل ۱۱ هزار و ۳۱۰ معامله انجام شده است.  از این منظر انتظار می‌رود با تعدیل آثار کرونا و بازگشت عرضه و تقاضا به بازار روند ریزشی متوقف شود. استدلال این رویکرد افزایش قیمت زمین در بازار ملک و افزایش قیمت مصالح ساختمانی است که در حکم یک دست‌انداز در برابر کاهش قیمت عمل می‌کند. علاوه بر این کاهش شتاب نرخ کاهش قیمت هم می‌تواند علامتی از سخت بودن روند کاهش قیمت در ماه‌های آتی باشد.

مسیر میان‌مدت بازار مسکن

اما فارغ از این دو نگاه بازار مسکن در میان‌مدت تحت‌تاثیر عوامل مختلفی است. از میان عوامل مختلف دو عامل درون و برون‌بخشی نقش کلیدی در آینده این بازار دارند.  قیمت نهاده‌های ساختمانی برای تولید مسکن و مذاکرات هسته‌ای دو متغیر درون و برون‌بخشی تعیین کننده در این بازار هستند.

هزینه ساخت اگر روند فزاینده خود را حفظ کند نمی‌توان انتظار داشت که مسیر کاهش قیمت پایدار باشد. این هزینه، قیمت تمام شده ساخت‌وساز را بالا می‌برد و طبیعتا با افزایش قیمت تمام شده و تورم انتظاری حاکم بر اقتصاد ایران احتمال کاهش مستمر قیمت مسکن بالا نیست.  توافق هسته‌ای نیز به عنوان یک متغیر جهت‌دهنده به انتظارات نقش مهمی در بازار مسکن دارد. اگر توافق هسته‌ای صورت گیرد به دلیل تعدیل انتظارات تورمی و حتی کاهش قیمت در بازارهای دارایی مانند ارز بر بازار مسکن نیز اثر ضدنوسان دارد. زیرا بازارها مانند ظروف مرتبطه به یکدیگر متصل هستند و تغییر در هر بازار بر بازار دیگر رخ می‌دهد. از این رو توافق هسته‌ای می‌تواند از جهت انتظاری انتظارات بازدهی در این بازار را متناسب کند و این تناسب خود را در کاهش میل به افزایش قیمت نشان خواهد داد. پیش‌بینی می‌شود در صورت توافق هسته‌ای بازار برای یک دوره هشت ماهه تا ۱۲ ماهه مسیر کم‌نوسان و با ثباتی را پشت سر بگذارند و پس از آن در واکنش به سایر متغیرهای واقعی تنظیم جهت کند.

اما اگر توافق هسته‌ای رخ ندهد یا روند مذاکرات به گونه‌ای باشد که درآمدهای دولت در سطوح کنونی بماند با توجه به کسری بودجه حاکم بر دولت و تنگنای مالی ناشی از تحریم‌ها امکان دارد روند بازارهای دارایی از جمله مسکن در سه ماه سوم سال تحت‌تاثیر این محدودیت‌ها قرار بگیرد. از این رو بازار مسکن در سال پیش رو بیش از سنوات گذشته تحت‌تاثیر بازارهای دارایی رقیب و فعل و انفعالات سیاسی است و نمی‌توان با اتکا به روند درونی بازار به تحلیل آن پرداخت.

محاسبه آخرین تغییرات قیمت تمام شده آپارتمان در شهر تهران و مقایسه آن با سطح متوسط قیمت فروش واحدهای نوساز در پایتخت، به یک سوال مهم درخصوص امکان شکسته شدن سد بالادست حباب مسکن در صورت فروکش کردن انتظارات تورمی و تخلیه حباب ملک پاسخ می‌دهد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» ضمن آنکه ساخت مسکن با فاکتور 1400 یا هزینه تمام شده ساخت مسکن در شش گروه از مناطق شهر تهران را نشان می‌دهد در عین حال، اختلاف بین هزینه تمام‌شده با قیمت فروش(که در اصطلاح به آن حاشیه سود سازنده‌ها از بابت فعالیت ساختمانی گفته می‌شود) را روایت می‌کند.

این درحالی است که در این گزارش همچنین براساس تحقیقات میدانی انجام شده، علاوه بر میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در کشور و تهران، میانگین قیمت هر مترمربع زمین یا ملک کلنگی آماده عرضه به بازار ساخت براساس قیمت فروش تازه‌ترین فایل‌های عرضه شده به بازار در روزهای اخیر، برآورد شده است.

مجموعه هزینه‌های برآورد شده درخصوص هزینه تامین زمین و هزینه ساخت مرکب از هزینه مصالح ساختمانی و دستمزد، به‌عنوان قیمت تمام‌شده ساخت مسکن، فاکتور ساخت وساز در سال 1400 را ارائه می‌دهد.

در شرایطی که بسیاری از دیدگاه‌های کارشناسی بر درستی نظریه اثر کاهش انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک‌های غیراقتصادی در تخلیه حباب قیمت مسکن و ثبات یا کاهش قیمت در این بازار اتفاق نظر دارند اما برخی دیگر از جمله گروهی از فعالان ساختمانی این برداشت را مطرح می‌کنند که چون قیمت تمام‌شده ساخت ناشی از جهش قیمت زمین و تورم مصالح ساختمانی بالاست، بنابراین حتی در صورت کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی نمی‌توان به کاهش قیمت مسکن و تخلیه حباب در این بازار چندان امیدوار بود.

در واقع این گروه از فعالان بازار مسکن معتقدند سد بالادست حباب قیمت مسکن قابل شکسته شدن نیست و علت آن روند رو به رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی است. در واقع این گروه از فعالان ساختمانی معتقدند یکی از مهم‌ترین عوامل در افزایش قیمت مسکن افزایش قابل‌توجه هزینه تمام‌شده ساخت مسکن است. به اعتقاد آنها بازار مسکن به‌دلیل افزایش هزینه‌های ساخت و تورم زمین حباب قیمتی ندارد و حتی اگر در این بازار حباب قیمتی وجود داشته باشد از آنجا که قیمت تمام‌شده ساخت بالاست نمی‌توان به شکسته شدن سد بالادست حباب مسکن و تخلیه حباب و در نتیجه کاهش قیمت مسکن یا ثبات آن امیدوار بود.

با این حال، بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان‌دهنده عدم توجه این گروه به دو فاکتور مهم در تخلیه حباب قیمت مسکن در صورت کاهش انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک‌های غیراقتصادی است. در واقع می‌توان چنین اعلام کرد که این گروه از فعالان ساختمانی که نظریه مقاوم بودن سد بالادست حباب قیمت مسکن و عدم امکان شکسته شدن آن را مطرح می‌کنند از دو فاکتور مهم غافل بوده‌اند.

اولین فاکتوری که در این زمینه می‌توان به آن اشاره کرد به‌وجود و برآورد فاصله بین قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی و قیمت فروش مسکن مربوط می‌شود. در صورتی که فاصله‌ای بین قیمت تمام شده و قیمت فروش مسکن وجود نداشت شاید این فرضیه که تخلیه حباب قیمت مسکن به‌دلیل بالا بودن هزینه ساخت و قیمت تمام شده امکان‌پذیر نیست به فرضیه‌ای قابل تامل تبدیل می‌شد. اما محاسبات «دنیای‌اقتصاد» نشان‌دهنده وجود فاصله قابل توجه بین قیمت تمام‌شده و هزینه ساخت، حتی در شرایط فعلی است.

از سوی دیگر، حتی اگر این فاصله نیز وجود نداشت یک فاکتور دیگر وجود دارد که می‌تواند در صورت فروکش کردن انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک‌های غیراقتصادی منجر به تخلیه حباب مسکن شود.

این فاکتور مهم تبعیت بازار بالادست مسکن از فروکش کردن ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی در جهت تعدیل یا دست‌کم ثبات قیمت است. همان‌گونه که یکی از مهم‌ترین عوامل در تورم هزینه‌های ساخت افزایش ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی در دوره اخیر بود، در صورت فروکش کردن این ریسک‌ها و انتظارات، عوامل موثر در تورم هزینه‌های ساختمانی نیز با کاهش قیمت یا دست‌کم ثبات مواجه خواهند شد. در واقع نه‌تنها تحت‌تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی انتظار تخلیه حباب قیمت مسکن وجود دارد بلکه در بالادست بازار مسکن نیز این انتظار وجود دارد که مجموعه عوامل موثر در قیمت تمام‌شده ساخت، با کاهش یا حداقل ثبات قیمت مواجه شوند و حباب قیمتی در بازار ساخت نیز تخلیه شود.

مجموعه این دو فاکتور نشان می‌دهد نظریه کارشناسی درخصوص تخلیه حباب مسکن در صورت کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی نظریه‌ای قابل وقوع است.

البته یک نکته مهم در ارتباط با تخلیه حباب قیمت مسکن در هزینه‌برترین جزء و فاکتور ساختمانی وجود دارد که باید به آن توجه داشت. علاوه بر افزایش ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی، یکی از مهم‌ترین عوامل موثر در شکل‌گیری حباب قیمت در بازار زمین و ملک کلنگی و تورم شدید در این بازار، کمبود محسوس زمین قابل ساخت به‌خصوص در کلان‌شهرهایی مانند تهران در یک دهه گذشته محسوب می‌شود.

در یک دهه اخیر بازار زمین و ملک کلنگی نه‌تنها از ناحیه افزایش انتظارات تورمی و خریدهای سرمایه‌ای دستخوش افزایش قیمت و تورم شدید شد بلکه کمبود زمین قابل ساخت نیز در این جهش قیمتی موثر واقع شد. این موضوع نشان می‌دهد اگرچه کاهش انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک‌های غیراقتصادی می‌‌تواند بر بازار مسکن از جمله تخلیه حباب در بخش قیمت تمام شده و قیمت فروش اثر گذاشته و در مجموع بازار مسکن را در مسیر تخلیه حباب قرار دهد اما به‌دلیل اثر فاکتور کمبود عرضه ملک کلنگی و زمین قابل ساخت، نمی‌توان انتظار داشت هزینه ساخت به شکل محسوس کاهش یابد. در واقع این احتمال از سایر گزینه‌ها قوی‌تر است که در صورت کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی،‌ حباب مسکن تخلیه شود و شیب رشد قیمت تمام شده ساخت نیز به میزان محسوسی کاهش یابد.

در واقع در صورت شروع فرآیند تخلیه حباب قیمت در بازار مسکن، سرعت رشد قیمت زمین و هزینه‌های ساخت مسکن نیز به احتمال زیاد می‌تواند کم شود و احتمالا به سمت ثبات و تورم صفر نزدیک شود.

«دنیای‌اقتصاد» هزینه ساخت مسکن در شهر تهران و کشور را از طریق چند مرجع قابل استناد برآورد کرده است.

اولین مرجع مربوط به اظهارنظر سازنده‌های فعال در شهر تهران است که به‌دلیل اطلاع روزانه و مستمر از هزینه‌های ساخت به‌دلیل درگیر بودن با پروژه‌های ساختمانی، اطلاع دقیقی از آخرین تحولات در این زمینه دارند. بنا بر اعلام سازنده‌های فعال در شهر تهران میانگین هزینه ساخت هرمترمربع مسکن (به استثنای هزینه تامین زمین) رقمی حول‌وحوش 8 تا 10 میلیون تومان است. این میزان در برخی از مناطق لوکس‌تر بیش از این رقم است و ممکن است در برخی از مناطق از این میزان قدری کمتر باشد.

سازنده‌ها می‌گویند هزینه ساخت مسکن در شهر تهران درحال‌حاضر در مقایسه با مقطع زمانی مشابه سال گذشته حدود دوبرابر شده است. مرجع دیگر محاسبه هزینه ساخت مربوط به تخمین متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در کشور براساس پروژه‌های مسکن ملی است که هم‌اکنون درحال اجراست. یکی از نهادهای عمومی مسوول در اجرای طرح مسکن ملی به تازگی اعلام کرده است که هزینه ساخت هر مترمربع مسکن ملی در کشور براساس اعلام فهرست بهای هزینه ساخت‌وساز (مصالح و دستمزد) ارائه شده از سوی سازمان برنامه، در زمستان 99 نسبت به تابستان 99 حدود 79 درصد افزایش یافته است. این میزان در زمستان 99 به ازای هر مترمربع به رقمی حدود 4 میلیون و800 هزار تومان رسیده است.

مرجع دیگری که «دنیای‌اقتصاد» در محاسبه فاصله بین قیمت تمام شده ساخت‌وساز و قیمت فروش واحدهای نوساز به آن استناد کرده است رقم وام‌های جدید ساخت مسکن است که ابتدای امسال اعلام شد. مبلغ وام ساخت مسکن در شهر تهران از ابتدای امسال به 330 میلیون تومان رسید. از آنجا که بانک‌ها برای پرداخت وام ساخت مسکن به سازنده‌ها، الگوی ساخت 75 تا 80 مترمربع را به ازای هر واحد مسکونی در نظر می‌گیرند و وام را براساس این الگو به سازنده‌ها پرداخت می‌کنند می‌توان رقم وام را نیز به‌عنوان یکی دیگر از مراجع اطلاع از هزینه ساخت مورد توجه قرار داد.

با این رقم اعلام شده در سال‌جاری برای وام ساخت مسکن، از نظر بانک‌ها که در پرداخت وام‌های ساخت و محاسبه سقف تسهیلات، قیمت کارشناسی را محاسبه کرده و ملاک قرار می‌دهند هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان در تهران درحال‌حاضر رقمی حول‌وحوش 5 میلیون و500 هزار تومان برآورد می‌شود. البته باید این مطلب را نیز مورد توجه قرار داد که وام ساخت مسکن بعد از اتمام فونداسیون به پروژه‌ها و سازنده‌ها پرداخت می‌شود و با لحاظ این موضوع می‌توان چنین نتیجه گرفت که هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در شهر تهران از این میزان بیشتر است.

اما از آنجا که سازنده‌ها به‌صورت روزانه با تغییرات هزینه ساخت روبه‌رو هستند و در جریان آن قرار دارند می‌توان گفت به روزترین مرجع اعلام هزینه ساخت مسکن، سازنده‌ها هستند. از این‌رو می‌توان اعلام کرد که هزینه ساخت مسکن بدون لحاظ قیمت زمین در شرایط فعلی در شهر تهران رقمی حول‌وحوش 8 تا 10 میلیون تومان به ازای هر مترمربع است.

اما قیمت تمام شده مسکن شامل هزینه ساخت و قیمت زمین است. بررسی‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» با استناد به‌ویژگی‌های قیمتی تازه‌ترین فایل‌های عرضه شده املاک کلنگی و زمین قابل ساخت حاکی است هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در جنوب تهران بین 30 تا 40 میلیون تومان، در شمال غرب تهران بین 90 تا 120 میلیون تومان، در غرب تهران بین 70 تا 85 میلیون تومان، در شرق بین 60 تا 75 میلیون تومان، در شمال لوکس شهر تهران بین 100 تا 150 میلیون تومان و در شمال فوق‌لوکس پایتخت بین 150 تا 200 میلیون تومان به ازای هر مترمربع است. با توجه به سهم زمین در قیمت یک مترمربع بنای مسکونی قیمت تمام شده هر مترمربع مسکن نوساز هم‌اکنون در جنوب تهران به‌طور متوسط حدود 19 میلیون تومان، غرب تهران حدود 34 میلیون تومان، شرق تهران به‌طور میانگین حدود کمتر از 34 میلیون تومان و در شمال تهران به‌طور متوسط حول‌وحوش 50 میلیون تومان است.

میانگین قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی نوساز در مناطق مختلف شهر تهران نشان‌دهنده فاصله بین قیمت تمام شده مسکن با قیمت فروش واحدهای مسکونی است. این موضوع نشان می‌دهد در صورت کاهش انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک‌های غیراقتصادی شرایط برای تخلیه حباب قیمت مسکن وجود دارد.

هم‌اکنون متوسط قیمت هر مترمربع مسکن نوساز در جنوب تهران حول‌وحوش 22 میلیون تومان، غرب تهران حول‌وحوش 48 میلیون تومان و شرق قدری کمتر از این میزان، شمال لوکس و و گران قیمت تهران به‌طور متوسط هر مترمربع حول‌وحوش 75 تا 85 میلیون تومان است. این درحالی است که سازنده‌ها اعلام می‌کنند نه‌تنها میانگین قیمت مصالح ساختمانی در سال‌جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل با دو برابر افزایش مواجه شده است بلکه میانگین قیمت زمین نیز در همین بازه زمانی با حدود دو برابر افزایش روبه‌رو شده است. در واقع هم میانگین قیمت زمین و هم متوسط هزینه ساخت در پایتخت در سال‌جاری در مقایسه با مقطع زمانی مشابه سال قبل با رشد حدود دو برابر همراه شده است.

در شرایط فعلی و با ارقام فعلی، یک اختلاف 25 تا 40 درصدی بین متوسط قیمت فروش واحدهای مسکونی نوساز و قیمت تمام شده ساخت آنها وجود دارد. ضمن آنکه اگر شرایط برای تخلیه حباب قیمت مسکن فراهم شود ریزش قیمت در بازار بالادست یعنی در هزینه‌های ساخت و قیمت تمام شده نیز رخ خواهد داد.

این تحلیل می‌تواند در برابر این ادعای برخی از سازنده‌ها که معتقدند به‌دلیل بالا بودن هزینه ساخت عملا امکان کاهش قیمت مسکن حتی در صورت از بین رفتن ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی وجود ندارد، قرار بگیرد.

با قرار گرفتن اثر تسهیلات بانکی در پوشش هزینه خرید مسکن در قعر ۳۰ ساله، فرمول کارآمد برای احیای قدرت خرید در بازار ملک بررسی شد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در حالی از قرار گرفتن قدرت پوشش‌دهی وام خرید مسکن در کمترین میزان خود از ابتدای دهه ۷۰ تاکنون خبر می‌دهد که در عین حال، بررسی‌های کارشناسی از ضرورت برداشتن دو گام همزمان برای جبران وقت‌کشی در نجات بازار مسکن از قعر رکود حکایت دارد. بازار معاملات مسکن طی سه دهه گذشته با دو سقوط مواجه شده که اولی به سقوط سهم مسکن از کل تسهیلات پرداخت شده در شبکه بانکی کشور و دومی به افت شدید قدرت خرید مسکن با استفاده از تسهیلات بانکی، مربوط می‌شود.

براساس اطلاعات رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی، سهم کل تسهیلات پرداخت شده به بخش مسکن در ۱۰ ماهه اول سال‌جاری از مجموع وام‌های پرداختی شبکه بانکی به همه بخش‌ها به کمترین میزان خود طی ۲۰ سال اخیر رسیده است. مطابق با اعلام بانک مرکزی، در ۱۰ ماهه اول سال‌جاری تنها ۶/ ۵ درصد از کل تسهیلات پرداختی از سوی شبکه بانکی به بخش مسکن اختصاص یافته است. این میزان کمترین سهم پرداخت تسهیلات به بخش مسکن طی دست کم دو دهه گذشته بوده است.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، میانگین سالانه سهم تسهیلات پرداختی به بخش مسکن و ساختمان در دوره طلایی تامین مالی مسکن از کل تسهیلات پرداخت شده از سوی شبکه بانکی به همه بخش‌های دریافت‌کننده تسهیلات، در نیمه اول دهه ۸۰ معادل ۲۵ درصد مجموع تسهیلات پرداخت شده بوده است. این در حالی است که در نیمه دوم این دهه، این سهم به‌طور میانگین به سالانه ۱۹ درصد کاهش یافته و از آن تاریخ به بعد این میزان روند نزولی طی کرده است.

همچنین، کاهش سهم تسهیلات پرداختی به حوزه مسکن و ساختمان در میان سایر تسهیلات پرداخت شده از سوی شبکه بانکی در دوره‌های مختلف بعد از جهش قیمت مسکن روند کاهشی طی کرده است؛ به‌طوری که این سهم در سال ۹۲ و بعد از جهش قیمت مسکن در سال ۹۱ به ۷/ ۱۲ درصد، در سال ۹۳ به کمتر از ۱۲ درصد، در سال ۹۵ به ۹ درصد و با اندک تغییر مثبت در سال ۹۷ در نتیجه رونق معاملات مسکن از یکسو و افزایش نسبی حجم ساخت و ساز در کشور به ۴/ ۱۰ درصد رسید.  با این حال، این میزان به‌صورت مجدد در مسیر کاهشی قرار گرفت و مطابق با آمارهای رسمی، در ۱۰ ماه اول سال‌جاری معادل ۶/ ۵ درصد از کل تسهیلات پرداختی شبکه بانکی اعلام شده است.  دومین دره تامین مالی بخش مسکن، به افت شدید سهم وام مسکن در پوشش هزینه خرید واحدهای مسکونی مربوط می‌شود. هم‌اکنون قدرت پوشش‌دهی وام خرید مسکن نسبت به متوسط قیمت واحدهای مسکونی در قعر ۳۰ ساله قرار گرفته و به کمترین میزان خود طی سه دهه گذشته رسیده است.  بیشترین میزان پوشش‌دهی وام مسکن از هزینه خرید واحدهای مسکونی براساس میانگین قیمت مسکن شهر تهران، مربوط به سال ۷۳ است که در این سال وام خرید مسکن به‌طور متوسط هزینه خرید ۴۲ مترمربع آپارتمان را در پایتخت پوشش می‌داد.  این میزان هم به تدریج و به دنبال جهش قیمت مسکن در دوره‌های زمانی مختلف از یکسو و همچنین اهمال در به‌روز رسانی سقف وام خرید مسکن روند نزولی به خود گرفت. این میزان در سال ۸۴ به ۶/ ۲۷ مترمربع کاهش یافت و هم‌اکنون به کمترین میزان پوشش‌دهی خود طی سه دهه اخیر یعنی به‌طور متوسط ۸/ ۴ مترمربع رسیده است.  هم‌اکنون بازار معاملات مسکن در کشور اولا شاهد رسیدن سهم بخش مسکن و ساختمان به کف سهم تسهیلات پرداختی از سوی شبکه بانکی از یکسو و کف قدرت پوشش‌دهی وام بانکی از هزینه خرید مسکن در پایتخت بوده است. این در حالی است که دست‌کم طی دو تا سه سال اخیر، سیاست‌گذار بخش مسکن همواره تاکید داشته که لازم است سهم بخش مسکن از کل تسهیلات پرداختی از سوی شبکه بانکی حداقل به ۲۰ درصد افزایش یابد. اما در این مدت نه تنها سهم بخش مسکن از تسهیلات شبکه بانکی افزایش نیافته بلکه روند کاهشی نیز پیموده است.

سوال مهمی که هم‌اکنون در این زمینه مطرح می‌شود آن است که چه راهکاری برای احیای قدرت خرید مسکن و همچنین افزایش سهم مسکن از تسهیلات شبکه بانکی می‌توان در پیش گرفت. بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد برای این منظور لازم است دو گام همزمان برداشته شود. در شرایطی که برخی کارشناسان بر ضرورت افزایش سقف تسهیلات بانکی خرید مسکن خبر می‌دهند در عین حال، تحقق یک گام اولیه قبل از تقویت قدرت خرید با استفاده از افزایش سقف وام مسکن را ضروری می‌دانند.  محاسبات نشان می‌دهد در شرایط فعلی که میانگین حداقل مبلغ موردنیاز برای خرید یک واحد مسکونی کوچک‌متراژ در نواحی جنوبی شهر تهران به یک میلیارد تومان می‌رسد، دست‌کم لازم است سقف تسهیلات خرید مسکن به ۵۰۰ میلیون تومان افزایش یابد. اما علاوه بر محدودیت بودجه‌ای برای پرداخت این میزان تسهیلات، در استطاعت نبودن رقم قسط ماهانه این تسهیلات، مهم‌ترین مانع در این مسیر محسوب می‌شود. رقم قسط ماهانه وام ۵۰۰ میلیون تومانی خرید مسکن برای بازپرداخت در یک دوره ۱۲ ساله مبلغی معادل ۸ میلیون و۵۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود که پرداخت چنین مبلغی در قالب اقساط ماهانه برای خانوارهای با سطح درآمدی متوسط امری بعید به نظر می‌رسد. از این رو کارشناسان توصیه می‌کنند در گام اول باید تدبیری به کار گرفته شود که قیمت مسکن تعدیل شود تا با سقف کمتر تسهیلات مسکن – به عنوان مثال وام ۳۰۰ میلیون تومانی – زمینه خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی و خانه‌اولی فراهم شود. این اقدام، وضع و دریافت مالیات سالانه از همه واحدهای مسکونی است که این امکان را به سیاست‌گذار مسکن می‌دهد که به‌صورت فوری، بدون هیچ تبصره ومعافیتی و بدون نیاز به هیچ سامانه‌ای، عرضه گسترده واحدهای مسکونی به واسطه افزایش هزینه احتکار مسکن را کلید بزند. افزایش عرضه مسکن به بازار و تبدیل آن به کالایی مصرفی منجر به کاهش قیمت مسکن و در نتیجه امکان خانه‌دار شدن خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی با میزان کمتر افزایش رقم وام خرید مسکن خواهد شد. هم‌اکنون و با ارقام فعلی قیمت مسکن، حتی در صورت رسیدن سقف وام خرید مسکن به ۳۰۰ میلیون تومان، این وام نمی‌تواند پوشش مناسبی از هزینه خرید آپارتمان را برای خانه‌اولی‌ها فراهم کند و در صورت افزایش سقف وام به بیشتر از این میزان، مبلغ قسط ماهانه از استطاعت خانوارها خارج خواهد شد. ‌بنابراین لازم است با این تدبیر مالیاتی ابتدا قیمت مسکن تعدیل شده و سپس به تناسب قدرت مالی خانوارها، سقف وام مسکن به‌روزرسانی شود. این در حالی است که در سال ۹۷ که بازار مسکن به تازگی وارد فاز رونق شده بود با افزایش رقم وام به ۳۰۰ میلیون تومان، بسیاری از خانه‌اولی‌های جامانده از بازار که تاکنون موفق به خرید مسکن نشدند، می‌توانستند اقدام به خرید آپارتمان کنند. اما سیاست‌گذار مسکن در این زمینه وقت‌کشی کرد. در شرایط فعلی با وضع و دریافت مالیات سالانه از همه واحدهای مسکونی معادل نیم تا یک‌ونیم درصد قیمت روز این واحدها به‌صورت سالانه، می‌توان زمینه افزایش عرضه مسکن، کاهش قیمت، به‌روزرسانی وام مسکن با مبلغ قسط در استطاعت و در نتیجه خانه‌دار شدن بخش زیادی از خانه‌اولی‌ها را فراهم کرد.

تاخیر مکرر سیاست‌گذار مسکن در انجام تکلیف اصلی مربوط به پاسخ به نیاز مسکن منجر به فشردگی حداکثری فنر تقاضا در این بازار به‌خصوص در مصرفی‌ترین بخش بازار ملک شده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» بر پایه آخرین وضعیت بازار مسکن و همچنین تازه‌ترین سطح پاسخگویی بازار به تقاضای مصرفی نشان می‌دهد هم‌اکنون فنر تقاضا در بازار مسکن به‌شدت فشرده شده است و بخش زیادی از خانوارهای متقاضی خرید مسکن به‌خصوص خانه‌اولی‌ها در پشت بازار در انتظار بازشدن گیت‌های ورود به بازار هستند. این تجمع و فشردگی به‌دنبال سرکوب چندساله و پیاپی تقاضای مصرفی در بازار و تضعیف قدرت خرید متقاضیان به‌دنبال سه عامل مهم یعنی جهش‌های مکرر قیمت مسکن، کمبود عرضه ورکود ساختمانی و همچنین عدم تناسب سطح تسهیلات خرید مسکن با تحولات قیمتی بازار ملک ایجاد شده است. به‌گونه‌ای‌که برآوردها نشان می‌دهد هم‌اکنون ۴۰ تا ۷۰ درصد زوج‌های فاقد مسکن در پشت گیت‌های بازار تجمع کرده‌اند و به محض مهیا شدن شرایط برای ورود به بازار برای خرید آپارتمان به بازار هجوم خواهند برد. بررسی‌ها نشان می‌دهد فشردگی فنر تقاضای مصرفی بازار مسکن وتجمع متقاضیان مصرفی در پشت گیت‌های بسته بازار هم‌اکنون به میزانی رسیده است که در صورتی که تحت‌تاثیر یک یا چند عامل محرک تقاضا، همه این متقاضیان یا بخشی از آنها شرایط را برای ورود به بازار مهیا ببینند انرژی پتانسیلی این گروه متقاضیان به انرژی جنبشی تبدیل شده و هجوم گسترده به بازار مسکن آغاز می‌شود.

وقوع این رویداد که در سال‌های آینده چندان دور از انتظار نیست، می‌تواند منجر به تشدید التهاب در بازار مسکن شود. به‌خصوص آنکه بازار ساخت‌وساز و عرضه مسکن از حدود ۵ سال گذشته در شرایط رکودی قرار گرفته و حجم عرضه جدید به بازار حتی از کف بحرانی پایین‌تر است. درحالی‌که مطابق مطالعات و نیازسنجی‌های صورت گرفته از سوی کارشناسان، سالانه به عرضه حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی جدید به بازار نیاز است، اما طی سال‌های اخیر این میزان به‌طور متوسط کمتر از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی بوده است. این درحالی است که کف بحرانی عرضه جدید به بازار مسکن نیز عددی حول و حوش ۵۶۰ هزار واحد است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درخصوص وضعیت معاملات مسکن در کشور با استناد به میزان ورود تقاضای جدید به بازار مسکن نشان می‌دهد معاملات مسکن صورت گرفته در کشور در سال ۹۷ معادل ۸۰ درصد تقاضای جدید، سال ۹۸ معادل ۶۰ درصد تقاضای جدید و در نیمه اول سال ۹۹ معادل ۶۵ درصد تقاضای جدید بوده است.

خانه‌اولی‌ها پشت گیت بازار

البته این آمارها مربوط به فرض انجام همه معاملات مسکن در سمت تقاضای مصرفی خانه‌اولی (مصرفی‌ترین شکل تقاضای مسکن) است. این درحالی است که در این سه سال عمده معاملات خرید مسکن ناشی از ورود متقاضیان سرمایه‌ای، سفته‌بازی و تقاضای مصرفی تبدیل به احسن واحدهای مسکونی بوده است و تعداد خانه‌اولی‌ها از هر سه گروه یاد شده کمتر بوده است. این درحالی است که در سه سال اخیر سالانه به‌طور متوسط ۵۰۰ هزار ازدواج در کشور صورت گرفته است. مطابق با آنچه گفته شد، در بهترین حالت و با فرض اینکه تمام معاملات مسکن طی سه سال اخیر مربوط به تقاضای مصرفی جدید(مسکن‌اولی) بوده که چنین نیز نبوده است به ترتیب ۸۰، ۶۰ و ۶۵ درصد از معاملات صورت گرفته در بازار مسکن مربوط به تقاضای مصرفی خانه‌اولی بوده است. این موضوع به این معناست که در بهترین حالت وحتی در صورتی که به فرض محال همه معاملات صورت گرفته در بازار معاملات مسکن کل کشور طی سه سال اخیر از سوی خریداران مصرفی خانه‌اولی صورت گرفته باشد هنوز در هر کدام از این سه سال به‌طور متوسط ۴۰ درصد از این متقاضیان توان ورود به بازار را پیدا نکرده و به اجبار در پشت درهای بسته بازار به انتظار مهیا شدن شرایط ورود به بازار مسکن نشسته‌اند.

این آمارها خود گویای آن است که هم‌اکنون بخش زیادی از تقاضای مصرفی وخانه‌اولی پشت گیت‌های بسته بازار ملک تجمع کرده‌اند. این تجمع نیز تجمعی اجباری و ناشی از ضعف شدید قدرت خرید خانوارهای مصرفی و خانه‌اولی به‌دنبال جهش مکرر قیمت مسکن و ناتوانی این خانوارها در پر کردن شکاف قدرت خرید با سطح قیمت واحدهای مسکونی است. آمارهای موجود همچنین نشان می‌دهد در یک‌سال گذشته تنها ۳۰ درصد از خانه‌اولی‌ها موفق به ورود به بازار و خرید مسکن شده‌اند و ۷۰ درصد از این متقاضیان پشت گیت‌های بازار به اجبار منتظر نشسته‌اند.

در واقع درخصوص میزان تجمع خانه‌اولی‌ها پشت درهای بسته بازار مسکن، از دو تراز یا دو خط کش یعنی تعداد معاملات صورت گرفته در بازار مسکن و مقایسه آن با تعداد خانوارهای تازه تشکیل شده در هر سال و همچنین تعداد تسهیلات بانکی دریافتی برای خرید مسکن می‌توان استفاده کرد. تجمع گروه گسترده‌ای از خانه‌اولی‌ها پشت گیت‌های بسته بازار مسکن منجر به فشردگی حداکثری فنر تقاضا در بازار ملک شده و باعث شده است انرژی پتانسیلی این فنر در بالاترین حد خود قرار بگیرد. این وضعیت باعث می‌شود به محض آنکه این گروه از متقاضیان احساس کنند شرایط برای ورود آنها به بازار فراهم شده است با فشار حداکثری وارد بازار شود و هجوم گسترده به بازار برای خرید آپارتمان را رقم بزنند.

در جریان آزاد شدن انرژی و نیروی حداکثری فنر تقاضا، معاملات و وضعیت بازار مسکن نیز دستخوش تغییر می‌شود و بر سطح قیمت مسکن اثر افزایشی برجای خواهد گذاشت. این شرایط در وضعیت بد فعلی که بازار مسکن حدود ۵ سال به لحاظ میزان عرضه جدید در حالت رکود قرار داشته نیز بدتر از قبل خواهد شد. هجوم تقاضا به بازار مسکن در چنین شرایطی منجر به ایجاد التهاب قیمتی در بازار مسکن از یکسو و دشوارتر شدن دوباره شرایط برای خرید مسکن به‌خصوص برای متقاضیان مصرفی و خانه‌اولی خواهد شد. حتی این شرایط می‌تواند منجر به دامن زدن به حجم معاملات سفته‌بازی و سرمایه‌ای در بازار مسکن شود.

سرگردانی دو سوم تقاضای مصرفی

آمارها نشان می‌دهد طی سال‌های ۹۷ و ۹۸، در شهر تهران ماهانه ۱۵۰۰ نفر خانه‌اولی از طریق پس‌انداز در حساب وام مسکن خود اقدام به تجهیز مالی برای ورود به بازار مسکن وخرید آپارتمان کردند؛ اما از این تعداد تنها ۵۰۰ متقاضی یعنی معادل یک‌سوم افرادی که قصد ورود به بازار مسکن در هشت ماه اول سال‌جاری داشتند، موفق به ورود به بازار و خرید مسکن با استفاده از وام خود شده‌اند. در کشور نیز در سال‌های ۹۷ و ۹۸ به‌طور متوسط ماهانه ۸ هزار متقاضی خرید مسکن اقدام به پس‌انداز در حساب وام خود در شبکه بانکی برای دریافت وام خرید مسکن کرده‌اند؛ اما در نهایت در کشور نیز چیزی حدود یک‌سوم از این متقاضیان یعنی معادل حدود ۲۵۰۰ متقاضی موفق به ورود به بازار و اقدام برای خرید مسکن با استفاده از وام شده‌اند. این موضوع نشان می‌دهد مابقی این متقاضیان که دوسوم کل متقاضیان استفاده از وام برای خرید مسکن را تشکیل می‌دهند به اجبار به بیرون از بازار پرتاب شده و پشت گیت‌های ورود به بازار ملک تجمع کرده‌اند.

این جمعیت منجر به فشرده‌تر شدن فنر تقاضای خرید مسکن شده‌اند.

پیامد انباشتگی تقاضا

پیامد این انباشت تقاضا و فشردگی فنر تقاضا در صورت عدم سیاست‌گذاری درست در بازار مسکن در سال‌های پیش‌رو می‌تواند زیان‌های غیرقابل جبرانی به بازار مسکن وارد کند. شبیه رویدادی که در بازار ارز تجربه شد. سیاست‌گذار ارزی در سال‌های گذشته و به مدت چندسال به‌صورت دستوری از واقعی شدن نرخ ارز متناسب با تغییرات و تحولات اقتصادی، جلوگیری به‌عمل آورد و نرخ ارز در چند سال به‌صورت دستوری تقریبا ثابت ماند. اما این اقدام دستوری در نهایت منجر به افزایش یکباره نرخ ارز از اواخر سال ۹۶ و در ادامه در سال ۹۷ شد که در قالب شوک ارزی اثر و پیامدهای مخرب خود را در این بازار و سایر بازارهای اقتصادی نشان داد. هم‌اکنون این اقدام مخرب در بازار مسکن نیز دیده می‌شود. سرکوب تقاضای مصرفی وخانه‌اولی در بازار مسکن، کمبود عرضه وعدم سیاست‌گذاری درست در جهت افزایش سقف وام مسکن به‌صورت تدریجی و متناسب با تحولات قیمتی سالانه مسکن باعث افزایش فشردگی فنر تقاضا در بازار مسکن می‌شود و موجب می‌شود در صورتی که در سال‌های بعد علائمی از بهبود شرایط برای ورود متقاضیان به بازار مشاهده شود، انفجار تقاضا یا هجوم گسترده تقاضا به بازار رخ دهد.

این اقدام اثرات و پیامده‌های مخرب زیادی برای بازار مسکن به همراه خواهد داشت.

شاید این گمانه مطرح شود که طی سال‌های اخیر عواملی نظیر جهش قیمت، اثر متغیرهای بیرونی بر بازار مسکن وکمبود عرضه جدید به بازار منجر به افزایش فشردگی فنر تقاضا در بازار مسکن وافزایش تجمع پشت گیت‌های بسته بازار ملک شده است. این گمانه‌زنی و اثر آن بر افزایش فشردگی فنر تقاضا درست است. اما نمی‌توان از آن به‌عنوان تنها دلیل این موضوع یاد کرد. بخش زیادی از فشرده‌شدن حداکثری فنر تقاضا در بازار مسکن ناشی از تاخیر مکرر سیاست‌گذار مسکن در اعمال سیاست‌های درست به منظور تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن به واسطه به‌روزرسانی سقف تسهیلات خرید مسکن و اعمال راه‌کارهای موثر برای تامین مالی مسکن به‌منظور از حمایت از تقاضای مصرفی و خانه‌اولی بوده است. در واقع و در شرایطی که لازم است حلقه‌های زنجیره عرضه مسکن تکمیل شود، به‌دلیل تاخیر وتعلل سیاست‌گذار در این زمینه، هم‌اکنون انرژی پتانسیلی ذخیره شده در فنر تقاضا به سطح حداکثری رسیده است.

حلقه‌مکمل زنجیره عرضه

در زنجیره عرضه مسکن یک حلقه مربوط به امکان ساخت‌وساز از سوی سازنده‌ها و ورود آنها به بازار ساخت‌وساز و در نتیجه افزایش عرضه مسکن به بازار است. اما از سوی دیگر این زنجیره زمانی کامل خواهد شد که سازنده‌ها بتوانند واحدهای ساخته‌شده را در زمان مناسب و در اسرع‌وقت به بازار عرضه کرده و آنها را به فروش برسانند. زمانی‌که عملا به‌دلیل ضعف قدرت خرید و ناکارآمد بودن وام مسکن متقاضیان مصرفی و خانه‌اولی قادر به ورود به بازار و خرید ملک نباشند زنجیره عرضه نیز تکمیل نخواهد شد و در نتیجه حتی در صورت اقدام گسترده سازنده‌ها برای ساخت مسکن در یک دوره زمانی، رکود قطعی خواهد بود.

بنابراین لازم است سیاست‌گذار مسکن با شناسایی تکلیف اصلی خود در این زمینه واقدام موثر در راستای تکمیل زنجیره عرضه از قبیل مناسب‌سازی وام خرید مسکن، اتصال خانه‌اولی‌ها به سازنده‌ها و… مکانیزم‌های مناسب حمایت از سمت عرضه و تقاضای مصرفی به‌خصوص تقاضای خانه‌اولی و عرضه متناسب با تقاضای این گروه از خانوارها را در دستور کار قرار دهد. چندی پیش «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی با اشاره به ناکارآمد شدن وام خرید مسکن و بی‌اثر شدن آن در پوشش بخش موثری از هزینه خرید مسکن، از سال ۹۹ به‌عنوان سال سیاه بازار مسکن یاد کرد.

راهکار خروج از ابر رکود

در این گزارش با اشاره به سه مقطع طلایی، سبز و سیاه در بازار مسکن، شرایط این سه دوره به لحاظ سطح پوشش وام خرید مسکن نسبت به قیمت واحدهای مسکونی برای خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی تشریح شد. براساس اطلاعات ارائه شده در این گزارش سقوط قدرت وام مسکن به پایین‌ترین سطح طی سه دهه گذشته، «سال سیاه» را برای خانه‌اولی‌ها رقم زده است. حجم تقاضای مصرفی در ابررکود فعلی مسکن، به زیر یک‌پنجم رکود قبلی رسیده است. هم‌اکنون وام فعلی خرید مسکن به‌طور متوسط تنها هزینه خرید ۵مترمربع مسکن در شهر تهران را پوشش می‌دهد که رقمی بسیار ناچیز تلقی می‌شود. اما در دوره‌هایی که وام مسکن سطح نسبتا مناسبی از هزینه خرید مسکن را برای متقاضیان تامین‌ می‌کردند بازار در شرایط رونق قرار گرفته و روند عادی در بازار ملک جریان داشته است. سال ۷۳ به لحاظ میزان پوشش‌دهی وام مسکن از هزینه خرید آپارتمان، سال طلایی بازار محسوب می‌شود. چراکه در این سال به‌طور متوسط وام خرید مسکن هزینه خرید۴۲مترمربع واحد مسکونی را تامین می‌کرد. از سوی دیگر این تسهیلات در سال ۷۳، تامین‌کننده ۵۶ درصد از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی ۷۵ مترمربعی با میانگین قیمت مسکن شهر تهران بود. همچنین تسهیلات خرید مسکن در این سال که در واقع سال شکوفایی و اوج کارآمدی صندوق‌های پس‌انداز مسکن در تامین هزینه خرید واحدهای مسکونی بود، ۸۴درصد از هزینه خرید یک آپارتمان ۵۰مترمربعی را تامین می‌کرد. بالاترین میزان پوشش‌دهی وام مسکن نسبت به هزینه خرید آپارتمان در سه دهه اخیر مربوط به سال ۷۳ است. در سال ۷۷ نیز یک مقطع زمانی دیگر مربوط به پوشش‌دهی سطح نسبتا وام از هزینه خرید مسکن تجربه شد؛ هرچند در مقایسه با سال ۷۳، رقم وام پرداختی نسبت کمتری از هزینه خرید مسکن را پوشش می‌داد. در سال ۸۴ نیز تجربه مشابه سال ۷۷ تکرار شد. این دو سال، به لحاظ آنکه دو سال بعد از وقوع جهش قیمت مسکن محسوب می‌شوند با یکدیگر تشابه دارند.

سال ۷۷ دو سال از زمان وقوع جهش قیمت مسکن در سال ۷۵ وسال ۸۴ دو سال از وقوع جهش قیمت در سال ۸۲ سپری شده بود. هر چند دو سال بعد از جهش قیمت مسکن سقف تسهیلات خرید مسکن در سال‌های ۷۷ و ۸۴ افزایش یافت اما این اقدام در مقایسه با مقطع زمانی فعلی به لحاظ زمان افزایش سقف تسهیلات مسکن نوعی اقدام سریع محسوب می‌شود. تسهیلات خرید مسکن در سال ۷۷ به‌طور متوسط و با احتساب میانگین قیمت مسکن در شهر تهران، هزینه خرید ۳۲ مترمربع از یک آپارتمان مسکونی و ۴۳ درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی معمولی و مصرفی ۷۵ مترمربعی در پایتخت را تامین می‌کرد. هر چند این میزان پوشش‌دهی با سطح پوشش وام از هزینه خرید مسکن در سال ۷۳ برابری نمی‌کرد و از آن کمتر بود؛ اما در این دوره نیز نسبت وام مسکن به هزینه خرید آپارتمان در تهران به میزان نسبتا مناسبی ترمیم شد.

در سال ۸۴ نیز وام خرید مسکن ۲۴ متر مربع از هزینه خرید یک واحد مسکونی معمولی و متوسط را تامین می‌کرد. این تسهیلات در سال ۸۴ همچنین به‌طور متوسط هزینه خرید ۳۷ درصد از یک واحد مسکونی ۷۵ مترمربعی را در مناطق عادی و مصرفی تهران تامین می‌کرد. این درحالی است که هم‌اکنون قدرت پوشش‌دهی وام مسکن به ۲/ ۵ مترمربع کاهش یافته است و وام خرید مسکن در سطح فعلی به هیچ‌عنوان پاسخگوی نیاز خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی مسکن برای خرید آپارتمان نیست. در این گزارش با استناد به تجربه داخلی از مناسب‌سازی سطح تسهیلات خرید مسکن از یکسو و همچنین مرور یک تجربه موفق جهانی درخصوص پاسخ به نیاز تامین مسکن خانه‌اولی‌ها اعلام شد خروج از وضعیت سیاه بازار مسکن و ابررکود معاملاتی که در سال ۹۹ با آن مواجه شده‌ایم با «بسته نجات مجهز به وام استاندارد» امکان‌پذیر است. لازم است سیاست‌گذار  بخش‌مسکن بدون هرگونه تاخیر و تعلل در اصلاح و به‌روزرسانی سقف تسهیلات خرید مسکن زمینه ورود بخشی از خانه‌اولی‌ها به بازار را در شرایط رکود فعلی فراهم کند.