رنکینگ جهانی بازار املاک 480 شهر مهم، اصلی و بزرگ در بیش از 100 کشور، تصویری شفاف‌تر از آنچه تاکنون درباره «بحران دسترسی خانواده‌ها به کلید خانه» در بازار مسکن تهران وجود داشت، به سیاستگذار ارائه می‌کند.

پیش­‌تر – یکشنبه همین هفته- «دنیای اقتصاد» در گزارشی با عنوان «دو سناریوی حل معضل مسکن»، به تشریح شاخص «فقر مسکن» در ایران پرداخت که براساس آن مشخص شد، میزان جمعیت دچار به «فقر مسکن» در کشور،  8/ 1 برابر نرخ جهانی است.خانوارهای تحت «فقر مسکن» در ایران که بیش از 40 درصد جمعیت را شامل می‌شوند، بیش از سقف جهانی، هزینه تامین مسکن پرداخت می‌کنند (حداقل 50 درصد به جای حداکثر 30 درصد هزینه‌های ماهانه، صرف مسکن می‌شود).اکنون، «فاصله ایرانی­‌ها تا تامین مسکن» نیز در یک مطالعه جهانی توضیح داده شده است.

  سومین بازار مسکن «خارج از دسترس»

گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات جدید پایش جهانی دوره‌­ای درباره «سطح دسترسی خانواده‌ها به مسکن» -که به زبان ساده، «درجه سختی یا راحتی خانه‌­دار شدن در 480 شهر جهان» را مشخص می‌کند- حاکی است: تهران در رتبه سومین «بازار مسکن خارج از دسترس» جهان بعد از دمشق (پایتخت سوریه) و آکرا (پایتخت غنا) قرار دارد به ‌طوری که اگر تهرانی‌‌ها کل درآمدشان را برای خرید یک آپارتمان با استاندارد جهانی، پس‌انداز کنند 52 سال طول می­‌کشد تا بتوانند صاحب مسکن شوند.این، شاخص «دسترسی به مسکن» نام دارد که یک دستگاه سنجش جهانی «کارآمدی سیاست‌های مسکن در یک شهر یا کشور» است.این شاخص از نسبت کل درآمد به میانگین قیمت مسکن، به دست می‌­آید.

نرخ متعارف –شرایط هنجار- برای شاخص «دسترسی به مسکن» در جهان، حداکثر 4 سال است.اما در تهران، «فاصله فضایی تا کلید مسکن» باید طی شود آن هم مشروط به «برابر بودن تورم مسکن با رشد درآمد خانوارها در طول زمان»؛ امری که تقریبا محال ارزیابی می‌شود.

فقط 35 شهر از بین 480 شهر منتخب، «فاصله بالای 20 سال تا دسترسی به مسکن» را در عملکرد بازار املاک خود دارند به طوری که در خیلی از کشورهای اروپایی و توسعه‌یافته، این شاخص، زیر 10 سال است و برای شهرهای آمریکا، زیر 5 سال سنجش شده است.در دمشق، 78 سال و در آکرا 58 سال طول می‌کشد تا افراد با کل درآمد سالانه­ بتوانند صاحب مسکن 100 مترمربعی شوند.دسترس­‌ترین بازار مسکن جهان به ساکنان شهر «ممفیس» در آمریکا تعلق دارد؛ در این شهر با درآمد یک‌سال و حدودا دو ماه، می‌شود صاحب یک خانه استاندارد شد.

البته یک شاخص مکمل نیز با عنوان «مدت زمان انتظار تا صاحبخانه شدن» در بررسی‌های جهانی بازارهای مسکن وجود دارد که براساس «یک سوم درآمد سالانه افراد»، طول زمان انتظار تا کلید خانه را محاسبه می‌کند.از آنجا که نرخ طبیعی پس‌انداز در خانوارها، حدود 30درصد است و مابقی صرف هزینه‌های روزمره می‌شود، شاخص دوم به لحاظ تشخیص میزان بحران یا مطلوبیت بازار مسکن، اطلاعات دقیق‌­تر ارائه می‌کند.

به این ترتیب، چنانچه «وضعیت متقاضیان مسکن در تهران» با شاخص دوم سنجش شود، حدود 5/ 1 قرن فاصله تا صاحبخانه شدن در پایتخت ایران وجود دارد.

اما با این حال، در پایش جهانی سامانه «نامبئو» -بزرگ‌ترین شبکه داده‌­ای از هزینه‌های زندگی در جهان- از شاخص «دسترسی به مسکن» برای تعیین درجه سختی یا راحتی صاحبخانه شدن در شهرهای مختلف دنیا استفاده شده است که مطابق آن، «فاصله فضایی بیش از نیم قرن تا کلید خانه، در تهران» پیش روی متقاضیان مسکن قرار دارد.

  رتبه جهانی تهران در «اضافه‌­­پرش مسکن»

داده‌های «نامبئو» درباره بازار مسکن تهران و دیگر شهرهای منتخب جهان، فقط در «فاصله زمانی خانواده‌ها تا کلید خانه ملکی» خلاصه نمی‌شود.

این گزارش جهانی، دو شاخص دیگر را نیز اعلام کرده است؛ «نسبت قیمت مسکن به اجاره» و همچنین «مقایسه قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در مرکز شهر اصلی 109 کشور».

رتبه تهران در رنکینگ 480 شهر با شاخص «P به R» یا همان «قیمت به اجاره»، باز هم بحرانی و نامتعارف است.این شاخص، «اضافه پرش قیمت مسکن» را نشان می‌دهد.تهران در جایگاه 60 به لحاظ بیشترین عدد حاصل از این نسبت قرار دارد.رتبه اول را شهر شنزن در چین، به خود اختصاص داده است که نسبت «P به R» در آنجا عدد 83 است.پکن در رتبه 9 قرار دارد که این نسبت آنجا 61 است.در تهران نسبت «P به R» که در گذشته، حداکثر 24 بود، الان از عدد 30 گذشته که بیانگر «اضافه پرش قیمت مسکن» است.

همچنین رده‌­بندی بازار مسکن 109 کشور از سوی «نامبئو» با شاخص «میانگین قیمت هرمترمربع خانه در مرکز شهر با نرخ دلار» نیز مشخص می‌کند، ایران در جایگاه 46 گران‌ترین بازار مسکن جهان است به‌طوری که قیمت ملک در آن حدود 2 برابر ترکیه است.

چین نیز در رتبه 8 قرار دارد که قیمت خانه در آنها تقریبا 4 برابر ایران است.نکته معنادار آنکه، بازار مسکن ترکیه، هشتمین بازار ارزان در جهان (کشورهای منتخب) است.

  راز گرانی نجومی مسکن در تهران

ماحصل مقایسه جهانی «قیمت مسکن» و «زمان انتظار تا صاحبخانه شدن» در تهران، به یک پرسش مهم منتهی می‌شود؛ «چرا خانه در پایتخت ایران (و البته در دیگر شهرهای کشورمان) تا این حد گران است؟» گرانی نجومی مسکن در تهران مطابق ارقام پایش جهانی بازارهای مسکن، براساس «فاصله فضایی تهرانی‌ها تا کلید خانه» مشخص شده است.این فاصله در خیلی از کشورها، نه تنها، فضایی نیست که در حد «شرایط طبیعی» است. بررسی­ «دنیای اقتصاد» درباره این پرسش حاکی است، طی روزهای گذشته برخی رسانه‌ها با پرداختن به موضوع گرانی مسکن و اتفاقا مقایسه قیمت مسکن تهران با دیگر مناطق جهان، تلاش کردند جواب سوال را بدهند.اما اغلب به یک «جواب انحرافی» رسیده­‌اند که نمی‌تواند مساله اصلی را حل کند.

جواب انحرافی این است که «گرانی مسکن به خاطر کمبود عرضه جدید است و با این وضعیت باید ساخت‌و‌ساز انبوه هر چه سریع‌تر آغاز شود تا مشکل حل شود».اما پاسخ صحیح در طرح یک پرسش تکمیلی و سپس، ارائه جواب ساده به هر دو است.

پرسش تکمیلی در کنار «چرایی گرانی مسکن در ایران» این‌طور می‌تواند مطرح شود که «چه نوع سیاستی از سوی دولت‌ها طی همه سال‌های گذشته اجرا شد یا از آن غفلت شد که کار به اینجا رسید که تهران به لحاظ عدم دسترسی متعارف به مسکن، سومین شهر جهان شود؟»

  شناسایی «جواب انحرافی» با «بیراهه چینی»

گروه‌هایی که «گرانی مسکن در تهران و دیگر شهرهای کشور» را نتیجه کمبود عرضه جدید (ساخت و ساز) عنوان می‌کنند، کاملا دچار خطای تحلیل هستند.وضعیت بازار مسکن چین، این خطای تحلیل را تایید می‌کند.

دولت چین طی یک دهه گذشته، با مداخله گسترده در بازار مسکن این کشور، شرکت‌­های بزرگ ساختمانی را به استخدام خود درآورد تا ساختمان­‌سازی گسترده در شهرها را اجرایی کنند.سالی 15 میلیون واحد مسکونی در چین احداث می‌شود.اما نتیجه این حجم مسکن‌سازی نجومی، به شکل‌گیری «یک فرانسه خالی» در بازار مسکن چین منجر شد و ورشکستگی غول­‌های ساختمانی به خاطر «فروش نرفتن واحدها ناشی از رکود خرید مصرفی» را در پی داشته است.

در چین بیش از 60 میلیون واحد مسکونی «خالی از سکنه» در مالکیت خریداران سرمایه‌ای و سازنده‌های ناتوان از فروش خانه به تقاضای مصرفی وجود دارد که حدود 20 درصد کل موجودی مسکن این کشور را شامل می‌شود.این میزان خانه خالی، نرخ بسیار بالا و کاملا غیرطبیعی و نشانه «بحران سیاستگذاری در بازار مسکن چین» است.

پمپاژ عرضه خانه در بازار مسکن چین با ساخت و سازهای دولتی نه‌تنها انبار «خانه‌های خالی» را شارژ کرد که در مقابل، هیچ کمکی به «تسهیل سطح دسترسی به مسکن» نکرد.

پکن در رتبه ششم «بازار مسکن خارج از دسترس خانواده‌ها» در رنکینگ جهانی 480 شهر منتخب قرار دارد به طوری که در پایتخت چین، افراد با پس‌انداز کل درآمدشان، 5/ 42 سال طول می­‌کشد تا بتوانند صاحبخانه شوند.چین مطابق آمارهای نامبئو، هشتمین بازار مسکن گران جهان هم هست و در عین حال، به لحاظ «اضافه پرش قیمت مسکن» (شاخص قیمت به اجاره) نیز در رتبه اول دنیا قرار دارد.همه این سه شاخص، بیراهه سیاستگذاری چین در بازار مسکن این کشور را تایید می‌کنند به‌طوری‌که، ناتوانی خریداران مصرفی مسکن، اصلا با «خانه‌سازی انبوه» حل نشده است.

به این ترتیب، تجربه تلخ چین در سیاستگذاری مسکن مشخص می‌کند، صرف عرضه انبوه مسکن با مداخله دولتی، «دسترسی خانواده‌ها به کلید خانه»، به سطح مطلوب نمی‌­رسد بلکه در اوج برج‌سازی­‌های مسکونی، بحران دسترسی به خانه می‌تواند تشدید هم شود. بنابراین مشخص است، نسخه «ساخت و‌ساز انبوه بدون توجه به ریشه گرانی مسکن»، مطابق تجربه چین، جوابگو نیست و راه انحرافی است.

  مساله اصلی؛«میهمانان ناخوانده» بازار ملک

اما آنچه باعث شده بازار مسکن تهران در مقایسه با دیگر شهرهای جهان، تا حد فضایی، از دسترس خریداران مصرفی، دور و خارج شود به «حضور ‌میهمانان ناخوانده» در بازار ملک برمی­‌گردد.

خریدهای سرمایه‌ای و بلااستفاده گذاشتن واحدهای مسکونی در تهران و دیگر شهرهای کشور، عامل اصلی «گرانی نجومی مسکن» و «شکل‌گیری مسافت فضایی تا کلید خانه» در بازار مصرفی است.

بررسی «دنیای اقتصاد» برای حل این چالش حاکی است، «شرط لازم» برای تصفیه بازار ملک از خریدهای غیرمصرفی، دستیابی به ثبات اقتصادی و کاهش انتظارات تورمی از طریق سیاستگذاری­‌های درست اقتصادی و سیاسی است اما این، قطعا «شرط کافی» نیست.چرا که در چین، با وجود رشد اقتصادی بالا، تورم پایین و وضعیت مطلوب شرایط بازارها، اما «اوضاع در بازار مسکن» این کشور، بسیار بحرانی و ناکارآمد است.در چین، «شرط کافی» تحقق نیافته است و بازیگران غیرمصرفی همچنان مشغولند.

  «شرط کافی» رهایی از گرانی مسکن

بررسی­ «دنیای اقتصاد» درباره شرط کافی برای خشکاندن ریشه گرانی مسکن و هدایت بازار ملک به شرایط عادی و قابل دسترس خریداران مصرفی نشان می‌دهد، سیاستگذار بخش مسکن باید «هزینه واقعی خرید سرمایه‌ای و بلااستفاده گذاشتن واحدهای مسکونی» را با «مالیات سالانه بر ملک»، از این گروه (‌میهمانان ناخوانده بازار ملک) دریافت کند. تجربه ترکیه (همسایه غربی) در این مسیر، یک درس می‌تواند باشد.

در ترکیه، مالیات سالانه از زیر نیم‌­درصد تا نزدیک 2 درصد، از مالکان واحدهای مسکونی دریافت می‌شود.این اهرم مالیاتی مانع از آن می‌شود که خریدهای سرمایه‌ای به شکل نجومی انجام شود و همچنین خریداران سرمایه‌ای را مجبور به «اجاره واحدهای مسکونی» یا «استفاده از این واحدها» می‌کند. نسبت دو برابری قیمت مسکن در تهران به ترکیه، شاهد روشن و معنادار از «غیبت مالیات ملکی در ایران» و «فعالیت این مالیات در ترکیه» است.در تهران به خاطر حضور قوی خریدهای غیرمصرفی، قیمت‌ها دچار اضافه پرش شده و اتفاقا همین مساله باعث فرار سرمایه به بازار املاک ترکیه که قیمت­ مسکن در آنجا پایین‌­تر از ایران است، شده است.

این مقایسه مشخص می‌کند، «دریافت مالیات سالانه» می‌تواند سطح قیمت مسکن را کاهش دهد، اضافه پرش را خنثی کند و از همه مهم‌تر، «بازار مسکن را در دسترس خانه‌­اولی‌­ها و متقاضیان مصرفی» قرار دهد.بازاری که فعلا طبق پایش جهانی، از دسترس مصرف‌­کنندگان تهرانی، خارج است. در آمریکا نیز میانگین نرخ مالیات سالانه، حدود 2/ 1 درصد قیمت روز املاک است.اثر این مالیات بر «زمان دسترسی به مسکن» در این کشور کاملا محرز است به‌طوری‌که 80 شهر ارزان در رنکینگ بازار مسکن 480 کشور، متعلق به آمریکا است.در آمریکا، بین یک تا چهار سال طول می­‌کشد افراد با درآمد سالانه‌­شان بتوانند صاحب مسکن شوند.

  سکان نجات تهران دست رئیسی؟

به گزارش «دنیای اقتصاد»، رئیس‌جمهور سه‌شنبه شب در نشستی با جمعی از اقتصاددانان، اعلام کرد: برای از بین بردن جاذبه فعالیت‌های غیرمولد، می‌توان مالیات بیشتری از این نوع فعالیت‌ها اخذ کرد.

ابراهیم رئیسی پیش‌­تر نیز بر «اخذ مالیات از جریان سفته‌­بازی، خریدهای سرمایه‌ای و فعالیت‌های غیرمولد در بخش مسکن» گفته بود و اکنون، صریح­‌تر بر تنظیم این بخش با مالیات تاکید کرده است.

الگوی جهانی تنظیم بازار مسکن با مالیات بر «اخذ مالیات سالانه» استوار است.این نوع مالیات، «ریسک نگهداری طولانی مدت ملک بدون استفاده» را تا حد «عرضه ملک به بازار اجاره» یا «فروش آن»، بالا می‌­برد.

اگر این تاکید رئیس‌جمهور به اجرای الگوی جهانی منجر شود، مشکل گرانی مسکن در تهران برای همیشه برطرف خواهد شد.

با ثبت بالاترین حجم خرید آپارتمان در پایتخت پس از مهر ماه سال گذشته، ردپای دو جریان ملکی در شهریورماه تایید شد. گزارش «دنیای اقتصاد» با استناد به تازه‌ترین آمار رسمی منتشر شده درباره تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در شهریورماه نشان می‌دهد حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت در حالی در این ماه به حدود 7 هزار و 800 فقره رسید که از مهرماه سال گذشته که بیش از 8 هزار معامله خرید مسکن در تهران به ثبت رسید، این آمار بی‌سابقه بوده‌ است. در واقع در شهریور ماه امسال بیشترین حجم از معاملات خرید مسکن در شهر تهران طی 11 ماه گذشته به ثبت رسید. مهرماه سال گذشته بیش از 8 هزار فقره معامله خرید مسکن در تهران انجام شد اما پس از آن و تا پایان مرداد ماه حجم معاملات خرید مسکن در هیچ ماهی به مرز 8 هزار معامله نرسید. در شهریور ماه اما رکورد 11‌ماهه معاملات خرید مسکن شکسته شد و حدود 7 هزار و 800 مبایعه‌نامه‌ در سامانه رهگیری مسکن به ثبت رسید.

مهر ماه 99، ماهی بود که پس از آن ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی تا حدی فروکش کرد و اشتهای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی در بازار مسکن نیز نسبت به ماه‌های قبل از آن کمتر شد.آمارها نشان می‌دهد حجم معاملات خرید مسکن در شهریور ماه در مقایسه با مرداد امسال 42 درصد رشد کرد اما در مقایسه با شهریور سال گذشته 8‌درصد کاهشی بود.

میانگین قیمت هر مترمربع مسکن نیز در این ماه به 31 میلیون و700 هزار تومان رسید. تورم ماهانه مسکن شهریور ماه حدود 5/ 2 درصد و تورم نقطه به نقطه بازار ملک در این ماه حدود 31 درصد برآورد شده است.  حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در شهریور در حالی با رشد 42 درصدی در مقایسه با یک ماه قبل از آن- مرداد 1400- همراه شده است که یک سوال مهم درباره راز رکورد‌شکنی 11 ماهه معاملات مسکن مطرح است. این سوال مهم آن است که آیا بازار معاملات مسکن پس از یک دوره رکود عمیق معاملاتی رونق گرفته است؟

آیا خریداران مصرفی به بازار بازگشته‌اند که بازار از کف رکودی بلند شده و نزدیک به 8 هزار فقره معامله خرید مسکن در ماه پایانی تابستان در شهر تهران به ثبت رسیده است؟

چرا که همواره با عبور حجم معاملات خرید مسکن در یک ماه از مرز 5 هزار فقره، این معنا به بازار مخابره می‌شود که بازار از کف رکود معاملاتی خارج شده است. در حالی‌که بازار معاملات مسکن در ماه‌های اخیر یکی از عمیق‌ترین دوره‌های رکود معاملات مسکن را تجربه کرد باید دید که معمای رکوردشکنی 11 ماهه معاملات مسکن چیست؟

در پاسخ به این سوال که آیا بازار مسکن در نتیجه ورود تقاضای مصرفی برای خرید ملک در شهریور وارد فاز رونق شده و رکود در این بازار خاتمه یافته است باید گفت چنین رویدادی به وقوع نپیوسته است.در واقع جواب این سوال منفی است. پاسخ این معما را می‌توان در تحولات اخیر بازارهای اقتصادی و سرایت آن به بازار مسکن جست‌وجو کرد.

همان‌گونه که «دنیای اقتصاد» در گزارشی با استناد به داده‌های غیررسمی و در دسترس درباره تحولات ملکی پایتخت در شهریور ماه، اوایل هفته جاری با عنوان «بالابرهای تورم پنهان مسکن» منتشر کرد ردپای دو جریان ملکی در ماه پایانی فصل تابستان، در این رکوردشکنی مشاهده می‌شود. در واقع آمارهای رسمی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران که روز گذشته از سوی بانک مرکزی منتشر شد، علاوه بر تایید داده‌های اعلام شده در این گزارش که سوم مهرماه منتشر شد، اثرگذاری دو جریان ملکی بر بازار مسکن پایتخت در شهریور را نیز تایید می‌کند.

تحقیقات «دنیای اقتصاد» که در گزارش سوم مهرماه نیز به آن اشاره شد نشان داد در شهریور ماه دو جریان «خریدهای سرمایه‌ای مسکن در نتیجه ایجاد دو برداشت از سوی سرمایه‌گذارها» و همچنین «خرید و فروش‌های تبدیلی مسکن»، حجم معاملات مسکن در این ماه را تحت تاثیر قرار داد. به گونه‌ای که آمار معاملات خرید مسکن در این ماه در مقایسه با یک ماه قبل از آن – مرداد 1400- بیش از 40 درصد رشد کرد.  بازار معاملات مسکن در شهریور ماه در حالی به لحاظ میزان بازدهی در میان بازارهای دیگر همچون بازار معاملات سهام، بازار ارز و سکه، رتبه اول را به دست آورد که این رتبه اولی با برداشت یا تصور و نحوه عمل سرمایه‌گذارها در ارتباط با بازارها و پیش‌بینی آنها از شرایط پیش‌رو به لحاظ نرخ‌های بازدهی در بازارهای مختلف، ارتباط مستقیم دارد.

   اثر تقاضای سرمایه‌ای

در شهریور ماه بازار مسکن بار دیگر به عنوان پناهگاه امن سرمایه‌گذاری مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار گرفت. علت مهم آن ایجاد یک برزخ در ارتباط با آینده ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی ناشی از امید به احیای مذاکرات برجامی و حصول نتیجه در ماه‌های آینده است. در واقع یکی از دلایلی که منجر به افزایش تقاضا و در نتیجه افزایش بیش از 40 درصدی حجم خرید آپارتمان تنها به فاصله یک ماه در تهران شد افزایش نسبی «فشار ورود خریدار به بازار معاملات ملکی» بود. در نیمه اول شهریور ماه اگرچه انتظارات تورمی به بازار مسکن بازگشت اما در عین حال مردم نسبت به از سرگیری مذاکرات برجامی به‌طور کامل ناامید نشدند و با توجه به علائم اولیه‌ای که دولت برای آمادگی مذاکره از خود صادر کرده بود، موج ناپایداری از انتظارات تورمی ایجاد شد. این موضوع موجب شد جنس انتظارات تورمی در شهریور با ماه‌های قبل از آن تا حدی متفاوت شود. امید به احیای برجام در ماه‌های پیش‌رو از یکسو ریسک سرمایه‌گذاری در بازارهای زود‌بازده را که به سرعت نسبت به تحولات غیراقتصادی واکنش نشان داده و دچار نوسان و ریزش بازدهی می‌شوند افزایش داد. همین موضوع منجر به افزایش فشار برای ورود خریدار به بازار مسکن و در نتیجه رکوردشکنی 11 ماهه شد. در واقع در نیمه اول شهریور ماه این موضوع سبب شد سرمایه‌گذارانی که ریسک سرمایه‌گذاری در بازارهای زود نقدشونده مانند ارز و سکه را بالا برآورد کرده و احتمال می‌دادند با شروع دوباره مذاکرات، این بازارها دچار افت شود،  سراغ امن‌ترین پناهگاه برای تبدیل دارایی یعنی بازار ملک بروند. اما از سوی دیگر و از دیدگاه تقاضای سرمایه‌ای، این احتمال ممکن است به قطعیت نرسد. بنابراین در شهریور ماه سرمایه‌گذاران در نوعی برزخ یا فضای نامعلوم تحت تاثیر این موضوع قرار گرفتند. از یک سو امید به حصول نتیجه و ادامه مذاکرات برجامی در میان آنها وجود داشت و از سوی دیگر این امیدواری چندان قطعی و محکم نبود.  برداشت دوم خریداران سرمایه‌ای به احتمال نزدیک به صفر کاهش قیمت مسکن در صورت ریزش احتمالی بازدهی و کاهش نرخ در بازارهای زودنقد‌شونده در آینده، برمی‌گردد. خریداران سرمایه‌ای در شهریور ماه با این تصور که احتمال ریزش قیمت در بازار مسکن از سایر بازارها کمتر است به این بازار ورود کرده و اقدام به خرید آپارتمان و اثرگذاری بر حجم معاملات مسکن در این ماه کردند.

   چرا شیب تورم منفی شد؟

اما سوال مهمی که در این زمینه وجود دارد آن است که چرا با وجود افزایش بیش از 40 درصدی حجم معاملات مسکن، شیب تورم ماهانه مسکن منفی شد؟ تورم ماهانه مسکن که در مردادماه 3 درصد گزارش شد در شهریور ماه 5/ 2 درصد به ثبت رسید. در حالی‌که به صورت متعارف افزایش قابل توجه حجم معاملات خرید مسکن تورم ماهانه را تحت تاثیر قرار داده و منجر به افزایش شیب تورمی می‌شود. اما عملا این اتفاق در شهریور ماه به وقوع نپیوست.  علت این موضوع به عدم ورود هیجانی تقاضا به بازار مسکن مربوط می‌شود. در شهریور ماه نه تنها تقاضا در بازار افزایش یافت بلکه حجم عرضه ملک به بازار نیز زیاد شد. در واقع، چون برداشت سرمایه‌گذارها و بازخورد آنها نسبت به احتمال احیای برجام و کاهش انتظارات تورمی و ریسک‌های غیراقتصادی، برداشتی بلندمدت است، جریان ورود سرمایه به بازار مسکن از ناحیه تقاضای سرمایه‌ای عملا هیجانی نبوده است تا منجر به کمبود فایل برای خرید و در نتیجه جهش قیمت مسکن یا شیب صعودی تورم ماهانه شود.

در واقع از آنجا که در شهریور ماه همچنان جریان فروش از جریان خرید مسکن بیشتر بود (تعداد فایل‌های عرضه شده به بازار از تعداد متقاضیان بیشتر بود)، شیب تورم ماهانه نه تنها مثبت نشد بلکه حتی ثابت نیز باقی نماند و به 5/ 2 درصد کاهش یافت.  با این حال بازار معاملات مسکن در شهریور ماه با تورم ماهانه 5/ 2 درصدی رتبه اول بازدهی در میان سایر بازارها را به خود اختصاص داد. بازدهی بازار معاملات سهام در این ماه منفی 8 درصد، بازار ارز 5/ 0 درصد و بازار سکه منفی 5/ 0 درصد برآورد شد.  هر چند بازار معاملات مسکن در رتبه‌بندی بازدهی بازارها در شش ماه اول سال جاری رتبه آخر را در میان این بازارها دارد. در شش ماه اول سال جاری بازدهی بازار معاملات سهام 6 درصد، بازار دلار 11 درصد و بازار سکه 9 درصد بود در حالی‌که این میزان در بازار مسکن معادل 5 درصد به ثبت رسید.

   ادامه ریزش قیمت واقعی مسکن

بازار معاملات مسکن شهریور ماه شهر تهران در حالی تورم ماهانه 5/ 2 درصدی و تورم نقطه‌ای 31 درصدی را تجربه کرد که قیمت واقعی مسکن در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل، برای سومین ماه پیاپی کاهش پیدا کرد. به این معنا که میزان رشد قیمت مسکن در مقایسه با تورم کمتر بوده است.

این موضوع یک پیام مهم را به بازار مخابره می‌کند. کاهش قیمت واقعی مسکن نشان‌دهنده قرار گرفتن بازار ملک در فاز «پساجهش» است. در چنین شرایطی به شرط نبود برخی موانع و عوامل ایجاد‌کننده اختلال، بازار از ظرفیت یا استعداد کافی برای اصلاح قیمت‌ها به سطح متعارف برخوردار است.

اما آنچه در شهریور ماه و در ماه‌های قبل مانع از این موضوع شده است به اثر رفتار خریدارهای سرمایه‌ای بر افزایش تقاضا در بازار ملک و در نتیجه اثرگذاری بر سطح قیمت‌ها برمی‌گردد. حضور تقاضای سرمایه‌ای در بازار و فعالیت سرمایه‌گذاران، عملا مانع از اصلاح قیمت‌ها به سطح متعارف به رغم وجود این ظرفیت در بازار ملک شده است.

یک دلیل مهم این موضوع نبود هزینه یا ریسک سرمایه‌گذاری برای سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران ملکی در نبود اهرم‌های مالیاتی موثر برای محدود کردن فعالیت این گروه از متقاضیان مسکن به نفع تقاضای مصرفی است.

در شرایطی که بازار معاملات مسکن از یکسو نسبت به تحولات اقتصادی و غیر اقتصادی دیرتر از سایر بازارها واکنش نشان داده و تحولات با تاخیر زمانی بیشتر و اثر کمتر به بازار ملک سرایت می‌کند، نبود ریسک در این بازار منجر به تبدیل آن به حیاط خلوت سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران شده است. این موضوع آثار تورمی در بازار ملک را تشدید کرده است. در برهه‌های زمانی مختلف همزمان با افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در سایر بازارها، سرمایه‌گذارها و سفته‌بازها به دلیل فاقد ریسک بودن بازارمسکن، به این بازار ورود کرده و تقاضای خرید ملک را افزایش می‌دهند.

از آنجا که سود این گروه در گرو افزایش مداوم سطح قیمت‌هاست و فعالیت‌های آنها خود موجب ایجاد تنش و التهاب قیمتی در بازار ملک می‌شود، عملا افزایش تقاضای سرمایه‌ای و تعداد سرمایه‌گذاران و سفته‌بازهای ملکی، شرایط قیمتی بازار مسکن را به ضرر متقاضیان مصرفی ملتهب خواهد کرد.  هم‌اکنون نیز اگر چه بازار معاملات مسکن در یکی از عمیق‌ترین دوره‌های رکودی خود به سر می‌برد و قدرت خرید مردم در ضعیف‌ترین سطح قرار گرفته است اما آنچه منجر به ایجاد اختلال در مسیر اصلاح قیمت‌ها و متعارف‌سازی آن می‌شود، حضور و فعالیت تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی در نبود اهرم‌های مالیاتی موثر و ایجاد‌کننده هزینه و ریسک ملاکی است. در غیاب این اهرم موثر (دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی برای ایجاد ریسک و هزینه ملاکی)، حجم زیادی از واحدهای مسکونی خریداری‌شده از سوی سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران هم‌اکنون به املاک منجمد تبدیل شده است.  عرضه این واحدها به بازار می‌تواند فضای قیمتی بازار را به نفع تقاضای مصرفی در نتیجه افزایش عرضه مسکن، تا حدی تعدیل کند. با این حال این اهرم مالیاتی هنوز از سوی سیاستگذار و متولی بخش مسکن مورد توجه قرار نگرفته است. حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در شهریور ماه 1400 در حالی بعد از 11 ماه در محدوده 8 هزار واحد مسکونی قرار گرفت که برخی انتظارات از ادامه این روند در ماه‌های آتی حکایت دارد.

   پیش‌بینی ادامه روند شهریور

پیش‌بینی می‌شود دست‌کم بنا به دو علت مهم این سطح از معاملات مسکن در ماه‌های بعد نیز ادامه داشته باشد. البته در صورتی که شرایط و مولفه‌های درونی و بیرونی اثرگذار بر حجم و قیمت مسکن در ماه‌های بعد نیز بدون تغییر باشد.

اولین علت به احتمال ادامه حضور تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن به دنبال ادامه بیم و امید سرمایه‌گذاران در نتیجه مذاکرات برجامی برمی‌گردد. از آنجا که این موضوع، روندی کوتاه‌مدت نیست انتظار می‌رود برداشت متقاضیان سرمایه‌ای درباره آینده ملک در ارتباط با پیش‌بینی‌های مربوط به نرخ بازدهی در سایر بازارها در ماه‌های پیش‌رو نیز ادامه داشته باشد. همان برداشتی که در شهریور ماه گروهی از آنها را به دلیل نگرانی از ریزش بازدهی در سایر بازارها به سمت بازار ملک هدایت کرد.

از سوی دیگر، با ابلاغ مصوبه افزایش سقف وام خرید مسکن در روزهای پایانی شهریور و اجرایی شدن آن، احتمال می‌رود تقاضای خرید مسکن (عمدتا سرمایه‌ای یا تبدیلی) در مناطق جنوبی نیز که وام درصد بیشتری از هزینه خرید آپارتمان را در مقایسه با نیمه شمالی پایتخت پوشش می‌دهد افزایش یابد.  هر چند با توجه به فاصله بسیار زیادی که هنوز بین قدرت خرید متقاضیان و رقم وام وجود دارد و همچنین در استطاعت نبودن رقم اقساط ماهانه آن برای بسیاری از خانوارها، این موضوع عملا نمی‌تواند منجر به ایجاد تقاضای گسترده برای خرید آپارتمان حتی در نواحی جنوبی پایتخت شود. بنابراین همچنان سناریوی خروج از رکود معاملاتی مسکن در نتیجه ورود تقاضای مصرفی به بازار مسکن در ماه‌های پیش‌رو کمرنگ است.  وام خرید مسکن در روزهای اخیر و به دنبال مصوبه شورای پول و اعتبار در همه شهرهای کشور به دو برابر افزایش یافت. این تسهیلات در شهر تهران برای متقاضیان انفرادی از 100 میلیون تومان به 200 میلیون تومان و برای زوجین متقاضی از 200 میلیون تومان به 400 میلیون تومان رسید. در سایر شهرهای کشور نیز سقف تسهیلات قبلی به دنبال مصوبه جدید به دو برابر افزایش یافت. ضمن آنکه متقاضیان خرید مسکن از محل تسهیلات خرید ملک با استفاده از اوراق می‌توانند در زمان دریافت این تسهیلات وام 80 میلیون تومانی جعاله (تعمیرات) را نیز دریافت کنند. این وام پیش از این و تا قبل از ابلاغ مصوبه جدید 40 میلیون تومان بود.

تازه‌ترین گزارش رسمی از وضعیت بازار مسکن در ماه میانی تابستان حکایت از رشد توامان قیمت و حجم معاملات دارد که نشانه روشنی از بازگشت گروهی از سفته‌بازان و متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار ملک است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، حجم معاملات مسکن در مردادماه به 5 هزار و 500 فقره رسید که این حجم از معاملات اگرچه همچنان در کف رکودی است اما از مهر 99 به بعد بی‌سابقه بوده است. این افزایش معاملات برای سومین ماه پیاپی نشانه روشنی از بازگشت تدریجی سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران ملکی به بازار مسکن است.

بازار مسکن تیرماه چه در گزارش‌های رسمی و چه در تحقیقات میدانی انعکاسی از زورآزمایی دو نیروی متقابل یعنی انتظارات کاهشی و انتظارات افزایشی بود. به نظر می‌رسید در میان فعالان این بازار، سهم انتظارات به‌طور برابر بین کسانی که توقع کاهش قیمت دارند با آنها که انتظار افزایش قیمت دارند تقسیم شده بود و در نتیجه این زورآزمایی به غلبه یک گروه بر دیگری منجر نشد؛ طوری که تغییرات قیمت مسکن در معاملات تیرماه در حد یک درصد افزایش باقی ماند. اما فضای خاکستری بازار مسکن تیرماه در مرداد قدری تغییر وضعیت داده است. بر اساس تغییرات نبض قیمت و معاملات مسکن که در گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن مرداد منتشر شد، به نظر می‌رسد وزن انتظارات افزایشی اندکی در بازار افزایش یافته است. به این ترتیب میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در مردادماه با حدود 3 درصد افزایش نسبت به تیر به 30 میلیون و 900 هزار تومان رسیده و حجم معاملات نیز با 8 درصد افزایش به 5 هزار و 500 فقره افزایش یافت.

البته فرآیند کاهش قیمت واقعی مسکن که از ماه گذشته به شکل «پیشی گرفتن نرخ تورم عمومی نقطه‌ای نسبت به تورم نقطه‌ای مسکن» خود را نشان داد، در مرداد نیز ادامه پیدا کرده است، چراکه در این ماه نرخ تورم عمومی 2/ 43 درصد گزارش شد در حالی که تورم نقطه‌ای مسکن (تغییرات قیمت مسکن نسبت به مرداد 99) نزدیک 34 درصد است. بر این اساس قیمت واقعی مسکن در ماهی که گذشت حدود 10 درصد کاهش یافته است، به این معنا که رشد قیمت مسکن از میزان رشد تورم عمومی در میانه تابستان به این اندازه عقب ماند. اما آنچه مهم‌تر از تغییرات قیمت واقعی مسکن است که باید از دل تغییرات نبض بازار مسکن در مرداد استخراج شود و مورد توجه سیاستگذار قرار گیرد، آلارم دومی است که بازگشت سفته‌بازها را به بازار مسکن گزارش می‌کند، چراکه بی‌توجهی به این آلارم می‌تواند موجب شود در ماه‌های آینده فرآیند کاهش قیمت واقعی مسکن نیز همچون کاهش قیمت اسمی که دو ماه بیشتر دوام نیاورد، متوقف شود.  آلارم اول از بازگشت سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران ملکی به بازار مسکن در گزارشی که «دنیای اقتصاد» دوم شهریورماه در صفحه مسکن منتشر کرد، تشریح شد. در این گزارش با عنوان «آلارم فایل‌ها در بازار مسکن»، نتایج به دست آمده از «تحقیق میدانی» و «اطلاعات بازار نیازمندی‌های آنلاین دیوار» تشریح شد که نشان داد نوعی «آلارم» از قرار گرفتن بازار مسکن در دوربرگردان انتظارات به صدا درآمده است. تحقیقات میدانی از فعالان بازار ملک و واسطه‌های ملکی وضعیت بازار مسکن طی یک ماه مرداد را این‌طور به تصویر کشید که میزان مراجعه متقاضیان خرید مسکن برای جست‌وجوی فایل در میانه فصل تابستان نسبت به فصل گذشته افزایش پیدا کرده است. نکته مهم در جنس مراجعات به بنگاه‌ها برای جست‌وجو و خرید مسکن است. آن‌طور که این گروه از فعالان بازار مسکن عنوان کرده‌اند، بخش عمده جست‌وجوگران ملکی در گروه متقاضیان مصرفی جای ندارند بلکه عمدتا افرادی هستند که به قصد خرید سرمایه‌ای به بازار مسکن مراجعه می‌کنند.

اکنون با انتشار آمار رسمی از تورم مسکن در مرداد و افزایش معاملات، تغییر جهت بازار مسکن در نیمه تابستان نسبت به فصل بهار کاملا مشهود شده است. این تغییر جهت نشات گرفته از تغییر رفتار بازیگران بازار مسکن است که منبع اصلی تورم مسکن در مرداد به عنوان معلول رفتار خریداران ملک شده است. در این بین تغییر رفتار خریداران ملکی که به شکل افزایش معاملات منعکس شده نیز، خود معلول تغییر برخی متغیرهای غیراقتصادی موثر بر بازار مسکن و نیز متغیرهای اقتصادی از قبیل وضعیت بازارهای موازی است. اگرچه قیمت مسکن پیش از این در اسفند 99 و تیر 1400 دو نوبت دیگر وارد کانال 30 میلیونی شده بود اما قیمت مرداد از هر دو ماه ذکر شده بالاتر است و به نزدیکی 31 میلیون تومان رسیده است. این رشد قیمت در نتیجه افزایش نسبی تقاضای خرید در بازار مسکن، سبب شد میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در معاملات مرداد ماه به 30 میلیون و 900 هزار تومان برسد.

به این ترتیب بیش از اینکه افت قیمت واقعی مسکن در مرداد ماه معنادار باشد، رشد ماهانه قیمت حاوی پیام است که اگر به درستی درک نشود، به توقف کاهش قیمت واقعی نیز منجر خواهد شد. در واقع تورم ماهانه مسکن به عنوان «دماسنج لحظه‌ای بازار مسکن» حاوی داده‌های مهم و به‌روز از تغییر رفتار فروشندگان و خریداران در این بازار است که می‌تواند تعیین‌کننده فاز بازار در ماه‌های آتی باشد. بر اساس داده‌های این دماسنج بازار مسکن از وضعیت بهار فاصله گرفته اما هنوز شرایطی مثل بازار تابستان 99 را ندارد و اوضاع تا آن اندازه وخیم نشده است. میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن در طول سال‌های 97 تا 99 حدود 5 درصد بوده و این در حالی است که رشد قیمت مسکن در مرداد 1400 معادل 3 درصد ثبت شده است. بنابراین دست‌کم با این مقایسه ساده می‌توان فهمید هنوز بازگشت سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران ملکی به بازار مسکن به اندازه تابستان پارسال دردسرساز نشده است. از طرفی اوضاع به مطلوبیت شرایط بهار بازار مسکن نیست چراکه در این ماه دو ماه کاهشی و یک ماه افزایشی سپری شد و در نهایت بازدهی مسکن در طول فصل بهار 2 درصد منفی شد. این تغییرات کاهشی بیش از هر چیز تحت تاثیر ریزش در بازارهای ارز، سکه و سهام در بازار مسکن بهار رخ داد و موجب شد خریداران سرمایه‌ای بازار مسکن را ترک کنند و در نتیجه افزایش عرضه، قیمت مسکن در مجموع مسیر کاهشی را طی کند. اما در مرداد رفتارها در بازار مسکن به شکل دیگری دستخوش تغییر شده است؛ البته این به معنای بازگشت به فاز قبل از کاهش قیمت مسکن (شرایط سال 99) نیست.

در سال 99 تا پیش از برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا بخشی از تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌ای همچنان در بازار مسکن حضور داشت اما در آبان به محض پیروزی جو بایدن، اوضاع در بازار مسکن تحت تاثیر کاهش ریسک متغیراقتصادی موثر بر بازار مسکن بهبود پیدا کرد. این بهبود به شکل سقوط تورم مسکن و به دنبال آن ثبات نسبی قیمت مسکن ظرف مدت یکی، دو ماه بعد در بازار منعکس شد. اما پس از آن سرمایه‌گذاران ملکی در جست‌وجوی علائم جدیدتری از کاهش ریسک غیراقتصادی موثر بر تغییرات قیمت ملک بودند تا اینکه مذاکرات احیای برجام از سر گرفته شد و به دنبال آن فروردین و اردیبهشت امسال قیمت اسمی مسکن کاهش پیدا کرد.

در مجموع فرآیند طی شده طی 12 ماه گذشته سبب شده در مرداد امسال تغییرات نقطه‌ای حجم معاملات مسکن در مقایسه با مرداد پارسال 39 درصد منفی باشد. همچنین در مرداد سال گذشته تورم ماهانه مسکن 11 درصد بود که این میزان در مرداد امسال 3 درصد است. تورم مسکن در مرداد 99 تقریبا در سقف تورم ماهانه تجربه شده طی سه سال گذشته به شمار می‌آید که کاملا نشات گرفته از حجم بالای سفته‌بازی در بازار مسکن بود؛ چراکه این سفته‌بازها هستند که مدام بازدهی در بازارهای مختلف را رصد و درباره فعالیت در بازار ملک یا تغییرات قیمت پیشنهادی فروش مسکن تصمیم‌گیری می‌کنند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، مهم‌ترین عاملی که سبب شده تغییرات وضعیت بازار مسکن در مرداد 1400 با مرداد 99 به لحاظ حجم معاملات و تغییرات قیمت مسکن متفاوت باشد، نبود هیجان بورسی و ارزی است؛ موضوعی که پارسال تابستان اثر مستقیمی بر وضعیت معاملات مسکن داشت.

اما چرا به تدریج بر تعداد سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران ملکی فعال در بازار مسکن افزوده می‌شود؟ پیش از این «دنیای اقتصاد» با انتشار گزارشی با عنوان «تخلیه متفاوت حباب مسکن» که 10 مردادماه منتشر شد، به تفصیل به این موضوع که نقش انتظارات در تعیین قیمت مسکن حداقل ظرف یک سال گذشته بسیار پررنگ بوده است، پرداخت و توضیح داد از ابتدای امسال به دنبال شکل‌گیری انتظارات کاهشی و غالب شدن این جنس از انتظارات در بازار، قیمت اسمی مسکن مسیر کاهشی در پیش گرفت و طی فروردین و اردیبهشت در مجموع 5 درصد نسبت به اسفند کاهش یافت.

اما در تیرماه تقابل بین انتظارات کاهشی و افزایشی قیمت جدی‌تر شد. البته چون آینده متغیرهای اقتصادی و غیراقتصادی برای فعالان بازار مسکن مبهم بود، این تقابل تقریبا بی‌نتیجه ماند تا اینکه در مرداد به نظر می‌رسد قدرت دو جنس انتظارات دیگر سر به سر نیست و تعداد کسانی که انتظار افزایش قیمت دارند اندکی افزایش یافته است. البته این غلبه فعلا خفیف است اما در صورت غفلت سیاستگذار دولتی بخش مسکن می‌تواند در ماه‌های آینده به یک غلبه تمام‌عیار تبدیل شود و باز هم سفته‌بازان زمینه را برای تورم سرسام‌آور ملکی با وجود رکود معاملاتی ایجاد کنند.

یک علت بازگشت سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران ملکی، «پس‌لرزه صعود بازارهای جاذب سرمایه در مردادماه» است. طی ماه میانی تابستان بازدهی بازارهای سهام، ارز و سکه مثبت و دورقمی شد؛ موضوعی که به نوعی بازتاب انتظارات و سیاست‌های اقتصادی و غیراقتصادی محسوب می‌شود. الگوی تغییرات قیمت مسکن و رفتار بازیگران ملکی در سه سال اخیر نیز همواره تابعی از جهت تغییرات در بازارهای موازی بوده است.

بر اساس گزارش‌های رسمی، بازدهی بورس در مرداد 6/ 15 درصد، در بازار ارز 6/ 11 درصد و در بازار سکه 9/ 13 درصد بوده است و به دنبال آن تورم مسکن در این ماه نیز 3 درصد محاسبه شد. البته همچنان جای اندک امید وجود دارد، چراکه اوضاع مرداد امسال به لحاظ تورم ملکی در مقایسه با مرداد پارسال که تورم ماهانه حدود 11 درصد بود، به مراتب بهتر است.

اما اگر یک لایه عمیق‌تر، علت لرزه در بازارها و پس‌لرزه در بازار مسکن را بررسی کنیم، اثر غیرمستقیم رشد نقدینگی و رشد بی‌سابقه پایه پولی و نیز سوء مدیریت در حوزه تامین کسری بودجه نیز در این بازار مشهود است؛ به این معنا که رشد نقدینگی به دنبال خود تورم در بازار دارایی‌ها را ایجاد کرده است. در کنار این موضوع اثر معنادار انتظارات کاهشی نیز قابل توجه است. در بازار مسکن مرداد با توقف موقت مذاکرات احیای برجام تا زمان استقرار دولت جدید، فعالان بازار مسکن ریسک متغیرهای غیراقتصادی را بیش از ماه‌های قبل از آن ارزیابی کردند که موجب افزایش نااطمینانی و کاهش انتظارات کاهشی شد. در واقع وضعیتی که اکنون در بازار مسکن مشاهده می‌کنیم ناشی از فعالیت گسل انتظارات است. مقصود از گسل انتظارات این تغییر نگاه یا برداشت عمومی نسبت به فاز بازار مسکن و آینده قیمت‌هاست.  به گزارش «دنیای اقتصاد»، اکنون سیاستگذار جدید بخش مسکن باید زنگ خطر به صدا درآمده را جدی بگیرد. برای اینکه سیاستگذار به سادگی مطلع شود چه اتفاقی در بازار مسکن افتاده، می‌توان این بازار را به بزرگراهی تشبیه کرد که در آن دو دسته خودرو در حرکت است؛ یک دسته خودروهایی که به شکل معمول از بزرگراه استفاده می‌کنند که مقصود همان خانه اولی‌ها و متقاضیان مصرفی مسکن هستند. دسته دوم نیز خودروهایی هستند که با رفتار پرخطر عملا امکان استفاده ایمن و منطقی از بزرگراه را از بقیه سلب کرده‌اند که این گروه همان سفته‌بازان هستند. سفته‌بازان به حدی رفتارهای غیرمعمول و پرخطر دارند که یا به خودروهایی که از بزرگراه به شکل منطقی استفاده می‌کنند، اصابت کرده و آنها را از بازار حذف کرده‌اند یا اینکه به شکلی رفتار می‌کنند که عملا خودروهای دیگر ناگزیر در حاشیه متوقف شده‌اند تا این رانندگان خطرساز از بزرگراه خارج شوند. اکنون سیاستگذار بخش مسکن با علم به اینکه در بهار امسال به هر دلیل تخلیه سفته‌بازها از بازار آغاز شده بود، باید فکری برای نظم‌بخشی به این حرکت و رفتار پرخطر کند و مانع از ورود تقاضای غیرمصرفی به بازار مسکن شود. در واقع این مساله به همان اندازه که هشدارآمیز است، می‌تواند به سرعت قابل حل باشد.

راه‌حل بنیادی برای خروج سفته‌بازها از بازار مسکن، وضع «مالیات سالانه املاک» است. این درمان مالیاتی موثر در سایر کشورها نیز تجربه شده و جواب داده است و چون همه املاک مشمول پرداخت مالیات می‌شوند، راه دررویی برای هیچ قشری در آن وجود ندارد. البته برای مناطق کم‌برخوردار می‌توان ضریب کمتری درنظر گرفت اما به طور معمول مقدار این مالیات بین 5/ 0 تا یک درصد از ارزش روز ملک است که هر سال توسط مالکان پرداخت می‌شود. مهم‌ترین برنامه دولت فعلی برای بخش مسکن ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی است که در مجموع به افزایش عرضه منجر می‌شود و «عرضه» لازمه همه بازارها از قبیل بازار مسکن است. اما با توجه به موقعیت خاص کنونی بازار مسکن، بهترین، موثرترین و فوری‌ترین سیاست که باید به عنوان مکمل برنامه تقویت عرضه به کار گرفته شود، تنظیم مالیات بازدارنده از سفته‌بازی است. در گام بعدی مالیات بر معاملات مکرر ملک نیز می‌تواند به عنوان ابزار مکمل مورد استفاده قرار گیرد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، وضعیت کنونی بازار مسکن مانند یک بیمار سرطانی است که بیماری در بدن او به حدی پیشروی کرده که فرد دچار درد شده و این حالت نشان می‌دهد درمانگر قبل از جراحی اصلی، باید درد او را کنترل کند. اگر از نگاه دولت جراحی اصلی، افزایش عرضه مسکن است، وضعیت بازار نشان می‌دهد قبل از آن باید درمان مالیاتی رخ دهد و دست سفته‌بازها قبل از اوج‌گیری دوباره تورم مسکن از بازار کوتاه شود. اثر رونق ساخت و‌ساز در بازار مسکن حداقل یک سال بعد مشهود می‌شود اما مالیات سالانه املاک از لحظه‌ای که عملیاتی شود، هم قابلیت اجرا دارد و هم بلافاصله اثر خود را در بازار نشان می‌دهد. کمترین اثر این مالیات خروج سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران از بازار مسکن و انجام نشدن خرید و فروش‌هایی است که منجر به افزایش تورم ملک می‌شود.

  دید تازه به آینده بازار ملک

تغییر دولت و انتخاب تیم اقتصادی جدید، آینده تازه‌ای را پیش روی بازار ملک قرار داده است که شناخت و درک درست از مشخصات آن می‌تواند طیف فعال بازار مسکن را در تصمیم‌گیری درست‌تر در ارتباط با نحوه عمل در این بازار راهنمایی کند.  به گزارش «دنیای اقتصاد»، تیم جدید در حالی به عرصه سیاستگذاری بازار مسکن ورود خواهد کرد که هم‌اکنون این بازار شرایط فوق‌العاده حساسی را به لحاظ عمق زیاد رکود و خروج بازار از دسترس سمت تقاضای مصرفی به ویژه خانه‌اولی‌ها پشت سر می‌گذارد. شرایط حساس کنونی در حالی در برنامه‌های ارائه شده از سوی دولت جدید مورد تشریح و بازگویی قرار گرفته است که در عین حال دولت رئیسی اعلام کرده است قصد دارد چند برنامه مهم را برای خروج از بحران فعلی در بازار ملک انجام دهد. مهم‌ترین برنامه دولت رئیسی در بخش مسکن به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی برای چهار سال پیاپی مربوط می‌شود. دولت جدید اعلام کرده قصد دارد از طریق اجرای این برنامه عرضه مورد نیاز در بازار را تامین کند. همچنین تصمیمات دیگری در ارتباط با سمت عرضه، تقاضا و حتی واسطه‌های بازار مسکن در برنامه‌های اعلام شده تشریح شده است.

اطلاع فعالان ساختمانی و علاقه‌مندان بازار املاک مسکونی از کم و کیف این برنامه‌ها می‌تواند فعالان بازار اعم از گروه خریدار، فروشنده، سازنده، مالکان زمین و واسطه‌های بازار معاملات مسکن و همچنین فضای کارشناسی بازار مسکن را در تحلیل دقیق‌تر از آنچه در چهار سال پیش‌رو در مسیر بازار مسکن قرار دارد، کمک‌رسانی کند. تصمیمات و سیاست‌های جدید به قدری از اهمیت برخوردارند که می‌توانند جهت کلی بازار در چهار سال آینده را تعیین کنند. روزنامه «دنیای اقتصاد» به دلیل اهمیت این موضوع پنج‌شنبه ۱۸ شهریور ماه ۱۴۰۰ در یک وبینار ۴ ساعته به تشریح موضوع «بازار مسکن در دولت رئیسی» خواهد پرداخت. این وبینار از ساعت ۹ لغایت ۱۳ برگزار خواهد شد. در این وبینار فعالان و علاقه‌مندان بازار مسکن با اطلاع از جزئیات سیاست‌های دولت جدید در ارتباط با بازار زمین و مسکن، از سناریوهای احتمالی برای چهار سال پیش روی بازار ملک مطلع خواهند شد. همچنین به سوالات آنها در ارتباط با شرایط پیش‌روی بازار پاسخ داده می‌شود.  مدرس این وبینار فرید قدیری، دبیر گروه مسکن و عمران روزنامه «دنیای اقتصاد» است.

علاقه‌مندان برای شرکت در این دوره مجازی می‌توانند با شماره تلفن‌های  ۴۲۷۱۰۱۵۵ -۰۲۱ و ۴۲۷۱۰۱۷۸ تماس بگیرند یا به آدرس اینترنتی lms. donya-e-eqtesad. com/ course/ 8262 مراجعه کنند.

تازه‌ترین تحقیقات انجام شده از زیرپوست بازار مسکن، نشانه دو تغییر رفتار در بازیگران ملکی را نمایان کرد.  به گزارش «دنیای اقتصاد»، پیش از انتشار آمار رسمی از وضعیت تحولات قیمتی در بازار مناطق 22گانه شهر تهران طی یک ماه گذشته، بررسی وضعیت فایل‌های عرضه شده از طریق دو کانال تحقیقاتی نشان از وجود یک تورم پنهان در بازار آپارتمان‌های پایتخت در میانه تابستان دارد و بازیگران ملکی تحت تاثیر تغییر شکل انتظارات، رفتار خود در بازار را در دو مسیر تغییر داده‌اند.

طی روزهای اخیر دو تحقیق اولیه از وضعیت جدید قیمتی فایل‌های عرضه شده در بازار املاک پایتخت انجام شد. نتیجه «تحقیقات میدانی» و بررسی‌های انجام شده از «بازار نیازمندی‌های آنلاین» حاکی از آن است: رفتار بازیگران بازار مسکن در شهر تهران طی یک ماه میانی تابستان، نسبت به ماه‌های ابتدایی سال جاری تغییر کرده است. نشانه‌های اولیه و خفیف این تغییر رفتار در ابتدای فصل تابستان نیز از سوی برخی از بازیگران این بازار قابل رویت بود و تا حدودی نیز در ثبت میانگین قیمتی املاک شهر تهران در گزارش رسمی بانک مرکزی مشاهده شد. به‌طوری‌که «دنیای اقتصاد» در گزارشی که اوایل مردادماه از تحولات قیمتی بازار مسکن طی یک ماه اول تابستان منتشر کرد خبر از قرارگرفتن این بازار در وضعیت خاکستری داد.

بررسی‌ها از روند قیمتی فایل‌های عرضه شده از ابتدای فصل تابستان تا میانه این فصل نشان می‌دهد: دو نوع جریان انتظارات در این هفته‌ها در بازار مقابل یکدیگر قرار گرفتند و همین عامل باعث شد رفتار بازیگران به تدریج از اوایل تابستان تاکنون در بازار تغییر کند. از یک سو گروهی از فعالان بازار تحت تاثیر ظهور نشانه‌های کاهش ریسک غیراقتصادی و امیدواری بابت به نتیجه رسیدن مذاکرات با طرف خارجی، به آینده قیمتی بازار خوش‌بین شدند و از سوی دیگر گروهی از فعالان با استناد به دلایل دیگری، از بهبود اوضاع اقتصادی ناامید شدند و انتظارات خود را در مسیر افزایشی قرار دادند. این گروه از فعالان بازار مسکن به دنبال رویت سیگنال‌های روشن‌تر از فصل بهار برای «فرجام نشست‌های برجامی، نرخ دلار و سایر عوامل موثر بر جهت قیمت ملک» بودند. اما با کمرنگ شدن سیگنال‌های مربوط به این رویدادها، ناامیدی در میان آنها از بابت آینده بازار تقویت شد. نیروهای این دو جریان انتظارات در اوایل تابستان امسال تقریبا با یکدیگر برابر بود و تحت تاثیر همین برابری بود که وضعیت بازار به رنگ خاکستری تشبیه شد. آمارهای رسمی نیز باتکیه بر نیروی این دو جریان، نشان داد قیمت اسمی در بازار مسکن در تیرماه نسبت به ماه قبل از آن یک رشد خفیف (حدود یک درصد) داشت، قیمت واقعی بدون رشد ماند و سطح معاملات نیز رشد چندانی را تجربه نکرد.

اما اکنون نتایج به دست آمده از «تحقیق میدانی» و «اطلاعات بازار نیازمندی‌های آنلاین دیوار»، نوعی «آلارم» از «قرار گرفتن بازار مسکن در دوربرگردان انتظارات» را به صدا درآورده است. این بررسی‌ها حاکی از آن است که رفتار دو سمت عرضه و تقاضا در مرداد ماه نسبت به اوایل سال جاری تغییر تقریبا محسوسی کرده است.

تحقیقات میدانی از فعالان بازار ملک و واسطه‌های ملکی وضعیت بازار مسکن طی یک ماه گذشته را این‌طور به تصویر می‌کشد: آنها عنوان می‌کنند میزان مراجعه متقاضیان خرید مسکن برای جست‌وجوی فایل در میانه فصل تابستان نسبت به فصل گذشته افزایش پیدا کرده است. نکته مهم در جنس مراجعات به بنگاه‌ها برای جست‌وجو و خرید مسکن است. آن‌طور که این گروه از فعالان بازار مسکن بیان می‌کنند بخش عمده جست‌وجوگران ملکی در گروه متقاضیان مصرفی جای ندارند بلکه عمدتا افرادی هستند که به قصد خرید سرمایه‌ای به بازار مسکن مراجعه می‌کنند.

در این میان ممکن است این سوال ایجاد شود که چرا مجددا تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن بازگشته است؟ پاسخ این سوال با بررسی وضعیت سایر بازارهای دارایی طی یک ماه گذشته مشخص می‌شود. طبق اطلاعات به دست آمده طی ماه میانی تابستان، بازدهی بازارهای موازی مسکن همچون بورس، ارز و سکه تماما دو‌رقمی شدند. به‌طوری‌که در میان آنها شاخص در بازار سهام بیش از 15 درصد طی یک ماه رشد کرد. روند این بازارها به‌طور طبیعی به تغییر جو بازار مسکن طی مردادماه کمک کرد.

در عین حال بررسی وضعیت فایل‌های ملکی عرضه شده در بازار نیازمندی‌های آنلاین دیوار نیز یک تغییر دیگر را نشان می‌دهد. براساس بررسی‌های انجام شده، «حجم فایل‌های عرضه شده برای فروش آپارتمان در تهران» در ماه مرداد، 20 درصد نسبت به تیر ماه کاهش پیدا کرده است. این تغییر حجم فایل‌های عرضه از آن جهت اهمیت دارد که از ابتدای سال تا ماه ابتدایی فصل تابستان، حجم فایل‌های عرضه شده ماهانه در حال رشد بود اما کاهش حجم فایل‌های عرضه شده در مرداد نشانه تغییر رفتار گروهی از فروشنده‌ها است. برخی کارشناسان بازار مسکن معتقدند کاهش حجم فایل‌های عرضه شده از سوی فروشندگان و مالکان می‌تواند به معنای تغییر انتظارات این سمت بازار باشد.

جالب آنکه علاوه بر تغییر رفتار دو سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن طی یک ماه گذشته، بازار ملک شهر تهران طی یک ماه گذشته به لحاظ قیمتی نیز دچار تحولاتی شده است که می‌تواند قابل توجه باشد. بررسی‌های قیمتی از فایل‌های عرضه شده در بازار حاکی از آن است که میانگین قیمت پیشنهادی در فایل‌های املاک طی یک ماه گذشته یعنی مردادماه نسبت به تیرماه، حدود یک درصد افزایش داشته است. به این معناکه تورم پنهان ملک در ماهی که گذشت تقریبا «یک درصد» بوده است. مقصود از «تورم پنهان» در بازار مسکن، تغییرات انتظار فروشنده‌ها نسبت به سطح قیمت مسکن است که به نوعی به شکل تغییرات قیمت پیشنهادی فروش در فایل‌ها منعکس می‌شود. «دنیای اقتصاد» در ماه‌های اخیر تغییرات قیمت پیشنهادی فایل‌ها را بررسی و تورم پنهان ملک را قبل از انتشار آمار رسمی برآورد کرده که اغلب به آمار رسمی تغییرات قیمت ماهانه مسکن نزدیک بوده است.

بر این اساس تورم پنهان ملک در ماهی که گذشت نیز با توجه به اینکه میانگین قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در فایل‌های مردادماه نسبت به تیر افزایش داشته، تقریبا «یک درصد» برآورد شده و این در حالی است که در تیرماه تقریبا «صفر» و در خرداد ماه این تورم پنهان حدود نیم‌درصد و در دو ماه اول امسال نیز مقدار آن «منفی» برآورد شد. مطابق با بررسی‌های انجام شده از بازار نیازمندی‌های آنلاین دیوار، میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان در شهر تهران طی مردادماه به حدود 29 میلیون و 900 هزار تومان در هر مترمربع رسیده این در حالی است که طی یک ماه تیر میانگین قیمت‌های پیشنهادی در این بازار در سطح شهر حدود 29 میلیون و 600 هزار تومان بوده است.

نکته جالب درباره میانگین قیمت‌های پیشنهادی مناطق مختلف شهر تهران در میانه تابستان است. براساس بررسی‌های انجام شده، میانگین قیمت پیشنهادی املاک عرضه شده در منطقه یک تهران طی یک ماه مرداد، حدود 82 میلیون و 850 هزار تومان، در منطقه2 حدود 57 میلیون و 130 هزار تومان، در منطقه 3 حدود 60 میلیون و 920 هزار تومان و در دو منطقه مصرفی تهران یعنی مناطق 4 و 5  به ترتیب حدود 41 میلیون تومان و 32 میلیون و 590 هزار تومان بوده است. در این میان مناطق 21، 13، 17، 15 و 16 به ترتیب دارای بیشترین نرخ تورم ماهانه پنهان در مردادماه بوده‌اند. میانگین قیمت‌های پیشنهادی در منطقه 21 طی یک ماه مرداد معادل 3/ 3 درصد افزایش نسبت به تیرماه را تجربه کرده‌اند. در مقابل تورم ماهانه پنهان در منطقه 14 پایتخت طی مردادماه منفی بوده است. به‌طوری‌که میانگین قیمت پیشنهادی در منطقه 14 با 3/ 1 درصد کاهش در مردادماه نسبت به تیرماه به حدود 21 میلیون و 380 هزار تومان رسیده است. کمترین میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان نیز مربوط به منطقه 18 با قیمت حدود 15 میلیون و 390 هزار تومان در هرمترمربع می‌شود.  به این ترتیب با تغییر رفتار دو سمت عرضه و تقاضا که نشان‌دهنده افزایش تعداد خریداران سرمایه‌ای در بازار و دیگری کاهش حضور فروشنده‌ها در بازار است و همچنین تغییرات قیمت‌های پیشنهادی و رسیدن تورم پنهان بازار ملک به حدود یک درصد، می‌توان به این نتیجه رسید که یک آلارم جدید در بازار مسکن روشن شده است. این آلارم می‌تواند حاوی یک پیام روشن و مهم از تغییر مسیر بازار مسکن باشد. یعنی بازار مسکن از مسیر دست کم سه ماه نخستین امسال، فاصله گرفته و در یک دوربرگردان قرار گرفته است.  این وضعیت می‌تواند تحت تاثیر تغییر جهت انتظارات بازیگران باشد. از نگاه تحلیلگران بازار مسکن در صورتی که شرایط و عوامل بیرونی موثر بر روند بازارها از جمله بازار مسکن تغییر نکند و برخلاف ماه‌های گذشته از سال جاری، فعالان ملکی نسبت به آینده احساس نااطمینانی و ناامیدی داشته باشند، روند کاهشی قیمت‌ها در ماه‌های ابتدایی سال جاری که وضعیت ثبات را در بازار ایجاد کرده بود می‌تواند متوقف شود و مجددا بازار در مسیر مخالف قرار گیرد. هرچند برخی از کارشناسان بازار مسکن عنوان می‌کنند بازار مسکن گنجایش افزایش قیمت بیش از این سطح را ندارد اما در مقابل این اعتقاد وجود دارد که در صورت برقراری چنین شرایطی برای پارامترهای بیرونی موثر بر روند بازار می‌توان این انتظار را داشت که دست‌کم روند کاهشی قیمت در بازار مسکن متوقف شود. از نگاه این گروه از تحلیلگران پارامترهای بیرونی موثر بر روند بازار مسکن «تعیین تکلیف ریسک غیراقتصادی»، «رشد قیمت بازارهای موازی» و در کل «سیاست‌های کلان اقتصادی در دولت جدید» محسوب می‌شوند. به گفته آنها در صورتی که تیم اقتصادی دولت سیزدهم و بانک مرکزی بتواند موتور چاپ پول را متوقف کند و برای جبران کسری بودجه، از مسیر ابزار اوراق بدهی استفاده کند، می‌توان امیدوار بود که رشد نقدینگی متوقف شود و به دنبال آن انتظارات تورمی (در کنار تعیین تکلیف ریسک غیراقتصادی) و نرخ تورمی کاهش پیدا کند.  به این ترتیب مشاهده علائم اولیه از وضعیت بازار حاکی از تغییر فاز انتظارات کاهشی در ماه‌های گذشته از سال جاری و قرار گرفتن آن در مسیر دوربرگردان است. بازار مسکن از جمله بازارهایی است که طی تیرماه به شکل خفیف و در مردادماه به شکل جدی‌تر نسبت به این تغییر فاز واکنش نشان داده است و بررسی‌های اولیه نشان از بازگشت تورم پنهان به این بازار دارد. در چنین وضعیتی کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن عنوان می‌کنند در صورتی که آلارم روشن شده برای فایل‌های املاک طی یک ماه گذشته به معنای خروج تدریجی بازار از وضعیت ثبات باشد، بازار مسکن در مسیری قرار خواهد گرفت که به‌طور قطع به نفع هیچ یک از اضلاع اصلی بازار شامل خانه‌اولی‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی نیست. چراکه از یک سو گسل موجود میان قدرت خرید خانه اولی‌ها و قیمت‌های موجود در بازار افزایش پیدا می‌کند و از سوی دیگر هزینه‌های ساخت برای سرمایه‌گذاران به شکل قابل توجهی دوباره افزایش پیدا می‌کند در نتیجه صرفه اقتصادی برای حضور در بازار ساخت وساز وجود نخواهد داشت و در نهایت یک وضعیت رکود تورمی به شکل فرسایشی در بازار مسکن ادامه پیدا خواهد کرد.