نخستین تصویر از بازار مسکن شهر تهران در سال 1401 نشان‌دهنده گرمای پنهان در این بازار در فروردین ماه است. در حالی که هنوز آمارهای رسمی درباره تحولات قیمت و حجم معاملات مسکن در شهر تهران در فروردین امسال منتشر نشده است اما اطلاعات مربوط به فایل‌‌های فروش مسکن که در نخستین ماه از سال 1401 به بازار عرضه شدند نشان‌دهنده وقوع دو رویداد مهم در این بازار است. این دو رویداد که در واقع نشان‌دهنده گرمای پنهان در بازار معاملات مسکن شهر تهران در فروردین است به افزایش محسوس قیمت پیشنهادی فایل‌‌های فروش مسکن از یک سو و همچنین رشد تقاضا برای خرید آپارتمان در این ماه در مقایسه با فروردین سال قبل مربوط می‌شود. متوسط قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی که در فروردین 1401 به بازار معاملات مسکن شهر تهران عرضه شد در مقایسه با اسفند1400، معادل 3 درصد رشد کرد.

تورم پنهان ماهانه 3 درصدی آن‌‌هم در نخستین ماه سال که بازار نیمه‌‌تعطیل بوده است رشد محسوس قیمت پیشنهادی در فایل‌‌های عرضه شده به بازار فروش مسکن محسوب می‌شود. این در حالی است که هم در یک‌سال گذشته – سال 1400- و هم در فروردین پارسال، تورم قیمت‌‌های پیشنهادی و تورم مسکن در معاملات فروش آپارتمان، یک‌سوم تورم پنهان (میزان رشد قیمت در فایل‌‌های فروش) در فروردین 1401 بوده است. سال گذشته متوسط قیمت فروش مسکن در فایل‌‌های عرضه شده به بازار معاملات مسکن شهر تهران در فروردین نسبت به اسفند99 (یک ماه قبل از آن)، تنها یک درصد رشد کرد و آمارهای رسمی نیز از کاهش 3 درصدی قیمت مسکن در این ماه در مقایسه با اسفند حکایت داشت. در کل سال 1400 نیز تورم پنهان ماهانه مسکن (تورم فایل‌‌های فروش) به‌طور متوسط یک درصد بود. به این معنا که به‌طور متوسط میانگین قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی در شهر تهران یک درصد در مقایسه با ماه قبل افزایش داشته است. میانگین تورم ماهانه مسکن در معاملات صورت گرفته نیز براساس آمارهای رسمی همین میزان یعنی به‌طور متوسط یک درصد در هر ماه بوده است.

این آمارها نشان‌دهنده تورم محسوس در فایل‌‌های عرضه شده به بازار فروش مسکن در فروردین امسال است. در واقع رشد 3 درصدی متوسط قیمت فروش در فایل‌‌هایی که فروردین امسال از سوی فروشنده‌های مسکن به بازار ملک عرضه شد، تورم پنهان بالایی را نشان می‌دهد. به‌ویژه آنکه علاوه بر نیمه تعطیل بودن فروردین، نیمی از این ماه نیز در ماه مبارک رمضان قرار داشت. معمولا تقاضا و حجم معاملات مسکن در ماه رمضان هرسال نسبت به ماه‌های دیگر کاهشی است و همین کاهش تقاضا بر قیمت‌‌های پیشنهادی و قطعی فایل‌‌ها نیز اثرگذار است. اما آن‌طور که اطلاعات مربوط به حجم فایل‌‌های عرضه شده به بازار ملک و همچنین داده‌های مربوط به تغییرات قیمت پیشنهادی در فایل‌‌های عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران در فروردین امسال نشان می‌دهد، نه‌تنها قیمت‌‌های پیشنهادی در مقایسه با اسفند رشد محسوس داشته بلکه عرضه و تقاضا نیز در مقایسه با فروردین سال قبل افزایش داشته است.

افزایش حجم عرضه فایل، افزایش تقاضای خرید و از همه مهم‌تر رشد 3 درصدی تورم پنهان (قیمت پیشنهادی فروش مسکن در فایل‌‌های عرضه شده به بازار ملک) نخستین تصویر غیررسمی از نبض معاملات و قیمت مسکن شهر تهران در نخستین ماه از سال 1401 است. این اطلاعات از مشخصات فایل‌‌های عرضه شده به بازار نیازمندی‌‌های آنلاین دیوار استخراج شده است.

جمع‌‌بندی داده‌های به دست آمده از این استارت‌آپ بازاریابی ملکی نشان‌دهنده تفاوت دو فروردین 1400 و 1401 به لحاظ حجم و قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار مسکن است. فروردین سال گذشته تورم ماهانه پنهان (میانگین رشد قیمت در فایل‌‌های عرضه شده به بازار مسکن)، تنها یک درصد در مقایسه با اسفند رشد کرد و تورم مسکن در فایل‌‌های فروش نیز منفی 3 درصد گزارش شد. اما تورم ماهانه پنهان فروردین امسال 3 درصد برآورد می‌شود.

میانگین قیمت در فایل‌‌های فروش

بررسی‌‌ها و برآوردهای «دنیای اقتصاد» با استناد به داده‌های درج شده در فایل‌‌های فروش آپارتمان‌‌های مسکونی که در فروردین امسال به بازار مسکن شهر تهران عرضه شدند نشان می‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در این فایل‌‌ها به 34 میلیون و800 هزار تومان رسیده است. این میزان در مقایسه با متوسط قیمت فایل‌‌هایی که اسفند ماه به بازار ملک عرضه شد با رشد 3 درصدی همراه شده است. این میزان رشد به چند دلیل تورم محسوس را در فایل‌‌های فروش مسکن در نخستین ماه سال جاری نشان می‌دهد. نخستین علت، مقایسه این میزان تورم با وضعیت رشد قیمت در فایل‌‌های فروش مسکن در ماه مشابه سال گذشته است. همان‌گونه که گفته شد متوسط قیمت مسکن در فایل‌‌هایی که فروردین سال گذشته به بازار مسکن شهر تهران عرضه شد در مقایسه با اسفند 99، تنها یک درصد رشد داشت.

از سوی دیگر تورم پنهان بهمن و اسفند سال گذشته نیز کمتر از تورم پنهان فروردین امسال بود. میانگین تورم پنهان مسکن در سال 1400 نیز یک درصد و دقیقا یک‌سوم تورم فایل‌‌های عرضه شده به بازار مسکن در فروردین امسال بود.

تورم ماهانه مسکن در معاملات قطعی فروش ملک در سال گذشته نیز به‌طور متوسط در هر ماه یک درصد بود. در واقع به‌طور میانگین تورم ماهانه فایل‌‌های فروش با تورم ماهانه مسکن در معاملات قطعی در سال گذشته، یکسان و هر دو معادل یک درصد بوده است.

اما یک سوال مهم در ارتباط با شرایط بازار معاملات مسکن شهر تهران در فروردین مطرح است؛ مبنی بر اینکه چرا شرایط در این بازار در فروردین ماه امسال مسیری متفاوت از فروردین و همچنین کل سال گذشته را طی کرده است؟

آیا کمبود عرضه فایل منجر به رشد محسوس قیمت در فایل‌‌های عرضه شده به بازار مسکن پایتخت در این ماه شده است یا عوامل دیگری در بروز این شرایط نقش داشته است؟

در پاسخ به این سوال باید گفت فروردین امسال نه تنها حجم عرضه فایل‌‌های فروش به بازار معاملات مسکن شهر تهران کم نشد بلکه میزان عرضه فایل در این ماه در مقایسه با فروردین سال گذشته رشد محسوس داشته است. بررسی اطلاعات مربوط به فایل‌‌های عرضه‌شده به بازار نیازمندی‌‌های آنلاین دیوار نشان می‌دهد فروردین امسال حجم فایل‌‌های عرضه شده به بازار معاملات مسکن شهر تهران 32 درصد در مقایسه با فروردین سال گذشته رشد داشته است. بنابراین کمبود عرضه فایل به بازار در این ماه را نمی‌توان دلیل ثبت تورم ماهانه پنهان 3 درصدی در بازار مسکن فروردین 1401 عنوان کرد. چرا که در این ماه نه تنها عرضه فایل به بازار ملک کمتر نشد بلکه با رشد محسوس 32 درصدی نیز همراه شد.

این در حالی است که نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از افزایش میزان تقاضا برای خرید مسکن در فروردین امسال در مقایسه با فروردین سال گذشته در کنار افزایش عرضه ملک به بازار فروش حکایت دارد. بنابراین اطلاعات به دست آمده حاکی است بازار معاملات مسکن شهر تهران در ماهی که نسبت به فروردین سال قبل، ماه اوج فروش و اوج خرید نوروزی محسوب می‌شود با رشد محسوس سطح قیمت‌‌های پیشنهادی در فایل‌‌های فروش مواجه شده است.

5 علت تورم پنهان 3 درصدی

در چنین شرایطی یک سوال مهم آن است که با توجه به وضعیت عرضه و تقاضای مسکن در فروردین امسال، عامل رشد محسوس قیمت پیشنهادی در فایل‌‌های عرضه شده به بازار فروش املاک پایتخت چه بوده است؟

برآوردهای «دنیای اقتصاد» و تحقیقات انجام شده در این زمینه از شناسایی پنج عامل عمده، موثر و مهم در بروز تورم پنهان قابل توجه در بازار مسکن فروردین 1401 خبر می‌دهد.

نخستین عامل مربوط به اثر تغییر سال و ورود به سال جدید بر سطح قیمت‌‌ کالاها و خدمات (تورم) است. معمولا هر سال تغییراتی در نرخ کالاها و خدمات رخ می‌دهد. تورم عمومی بالا در فروردین 1401 یکی از عواملی است که می‌تواند در این رشد 3 درصدی بهای پیشنهادی واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار فروش ملک در شهر تهران موثر باشد. هر چند این علت به تنهایی نمی‌تواند به عنوان عامل رشد 3 درصدی بهای پیشنهادی آپارتمان‌‌های فروشی مطرح شود. چرا که فروردین سال گذشته، که نخستین ماه از سال 1400 بود، تورم پنهان مسکن یک درصد و تورم مسکن در معاملات قطعی منفی 3 درصد بود. البته افزایش 57 درصدی حقوق و دستمزدها در سال جاری را می‌توان به عنوان یکی از عوامل موثر در این رشد قیمت مورد اشاره قرار داد. از سوی دیگر تورم ماهانه 6 درصدی مسکن در اسفند 1400 (یک ماه قبل) نیز در این زمینه بی‌‌تاثیر نبوده است.

اثر بازدهی بازارها

عامل دوم به اثر افزایش قیمت‌‌ها و نرخ بازدهی در بازارهای موازی مسکن در فروردین امسال مربوط می‌شود. برآوردها حاکی از افزایش 6 درصدی قیمت‌‌ها در هر یک از بازارهای دلار و سکه در فروردین امسال است. این در حالی است که شاخص کل در بازار معاملات سهام نیز در نخستین ماه از سال 1401 یعنی فروردین 11 درصد رشد داشته است. بنابراین و با توجه به رابطه موجود بین بازارهای اقتصادی، این عامل نیز می‌تواند به عنوان عامل موثر در افزایش  3 درصدی بهای پیشنهادی واحدهای مسکونی که فروردین امسال به بازار مسکن شهر تهران عرضه شد معرفی شود.

رشد محسوس قیمت مسکن در اسفند سال گذشته نیز یکی دیگر از عواملی است که می‌تواند در تورم ماهانه پنهان محسوس مسکن در فروردین اثرگذار باشد. متوسط قیمت واحدهای مسکونی که در بازار معاملات مسکن شهر تهران در اسفند 1400 به فروش رسید در مقایسه با متوسط قیمت واحدهای مسکونی فروخته شده در بهمن پارسال رشد بی‌‌سابقه 2/ 6 درصدی در میان ماه‌های سال گذشته را به ثبت رساند. در شرایطی که متوسط قیمت مسکن در معاملات قطعی در ماه قبل از فروردین رشد ماهانه 6 درصدی داشته است، این افزایش قیمت، بر متوسط قیمت فایل‌‌هایی که فروردین ماه به بازار مسکن عرضه شد اثرگذار بوده و خود را در شکل افزایش محسوس بهای پیشنهادی مسکن در این ماه نشان داده است.

چهارمین عامل به رشد محسوس هزینه ساخت مسکن به‌ویژه از ناحیه افزایش قابل توجه قیمت برخی از مصالح و نهاده‌های مهم و پرکاربرد ساختمانی در سال جدید مربوط می‌شود. واسطه‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: در هفته‌های اخیر قیمت برخی مصالح و نهاده‌های پرکاربرد ساختمانی مانند آهن‌‌آلات و میلگرد و… افزایش محسوس داشته است و این موضوع به‌ویژه قیمت واحدهای نوساز را تحت تاثیر قرار داده است. سرایت افزایش قیمت واحدهای نوساز به سایر واحدهای مسکونی نیز خود را در شکل رشد محسوس بهای پیشنهادی فروش آپارتمان‌‌ها در تهران در فروردین 1401 نشان داده است.

رشد تقاضا

اما عامل پنجم که دلیلی قابل توجه در تشریح علل رشد محسوس بهای پیشنهادی واحدهای مسکونی شهر تهران در فروردین محسوب می‌شود مربوط به رشد تقاضای خرید مسکن در فروردین امسال است. با وجود نیمه تعطیل بودن فروردین در هر سال و حتی در شرایطی که نیمی از فروردین امسال در ماه مبارک رمضان قرار داشت، تحقیقات میدانی انجام شده از بازار معاملات مسکن مناطق مختلف شهر تهران به ویژه مناطق مصرفی و پرتقاضا نشان‌دهنده افزایش میزان تقاضای خرید در نخستین ماه از سال 1401 است. در واقع می‌توان یکی از مشخصات مهم و بارز بازار مسکن شهر تهران در فروردین ماه امسال را افزایش و چرخش تقاضای خرید مسکن عنوان کرد. فروردین سال گذشته که ماه از سرگیری و شروع مذاکرات برجام بود تقاضا به‌شدت در بازار برای خرید آپارتمان کاهش یافت. چرا که متقاضیان خرید مسکن به دلیل چشم‌‌انداز خوش‌بینانه به آینده ناشی از شروع این مذاکرات خرید خود از بازار ملک را به امید کاهش سطح قیمت‌‌ها به تعویق انداختند. همین موضوع منجر به ثبت تورم ماهانه پنهان یک درصدی و تورم ماهانه منفی 3 درصد در معاملات قطعی آپارتمان در فروردین 1400 شد. اما فروردین 1401 را می‌توان ماه توقف مذاکرات معرفی کرد. توقف مذاکرات و روشن نشدن نتایج آن، با اثرگذاری بر جو عمومی و تحت تاثیر قراردادن انتظارات، شرایط متفاوتی را در بازار مسکن فروردین امسال در مقایسه با بازار مسکن فروردین سال گذشته رقم زد و خود را در شکل افزایش محسوس تورم ماهانه پنهان ملکی نشان داد.

همین موضوع نه تنها بر سطح بهای پیشنهادی واحدهای مسکونی فایل شده اثر گذاشته و آن را افزایش داد بلکه حجم تقاضای خرید مسکن را نیز زیاد کرد. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد اگرچه هر پنج عامل گفته شده در بروز وضعیتی که برای بازار مسکن فروردین 1401 تشریح شد نقش داشته‌‌اند اما وزن عامل پنجم یعنی اثر تغییر انتظارات ناشی از توقف مذاکرات بر این بازار بیش از چهار عامل دیگر بوده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، شرایطی که در بازار معاملات مسکن شهر تهران در فروردین امسال مشاهده شد در واقع نشان‌دهنده نوعی گرمای پنهان در بازار فروش املاک پایتخت است. این گرمای پنهان در واقع از یک سو نشان‌دهنده نبض بالای تقاضای مسکن در این ماه به دلیل افزایش تقاضای خرید آپارتمان است و از سوی دیگر نشان‌دهنده افزایش دمای قیمت پیشنهادی آپارتما‌‌ن‌‌ها در فروردین امسال در مقایسه با فروردین سال گذشته است. با این حال، این تحلیل بر مبنای داده‌های اولیه مربوط به اطلاعات درج شده در فایل‌‌های فروش مسکن شهر تهران و همچنین تحقیقات میدانی به عمل آمده از بازار مسکن پایتخت استخراج شده است. برای تحلیل درست آنچه در بازار معاملات مسکن شهر تهران در فروردین امسال رخ داده است، باید تا زمان انتشار آمار رسمی تحولات ملکی شهر تهران در نخستین ماه 1401 منتظر ماند.

رصد تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در ماه پایانی سال گذشته-اسفند 1400-دربردارنده سه معمای مهم است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، روایت رسمی تحولات بازار مسکن پایتخت در اسفند‌‌ گذشته در حالی کارنامه یکساله بازار معاملات آپارتمان‌‌های مسکونی در شهر تهران را تکمیل کرده است که رکورد بالاترین تورم ماهانه ملکی در میان همه ماه‌های سال 1400 در این ماه شکسته شد. تحولات بازار معاملات مسکن پایتخت در اسفند سه معما از بابت علت رفتار متفاوت بازار در اسفند، تایید قرار داشتن بازار مسکن 1400 در فاز پساجهش و همچنین معادله ارتباط بازدهی بازار مسکن با سایر بازار دارایی‌‌ها را مطرح می‌کند.

تورم ماهانه مسکن شهر تهران در اسفند در حالی معادل 2/ 6 درصد به ثبت رسیده است که این میزان علاوه بر آنکه بالاترین تورم ماهانه ملکی در میان همه ماه‌های سال گذشته است از سوی دیگر بسیار بیشتر از سطح متوسط تورم ماهانه مسکن شهر تهران در سال 1400 است. میانگین تورم ماهانه مسکن پایتخت در 11 ماه اول سال جاری تنها معادل 8/ 0 درصد بود. در این مدت نه تنها قیمت واقعی مسکن افت کرد بلکه در دو ماه متوالی (فروردین و اردیبهشت) و سه ماه نامتوالی (فروردین، اردیبهشت و مهر 1400)، قیمت اسمی مسکن افت کرد. بیشترین میزان تورم ماهانه مسکن غیر از اسفندماه نیز مربوط به دو ماه خرداد و مرداد بود که در هر کدام از این ماه‌ها متوسط قیمت فروش آپارتمان‌‌های مسکونی پایتخت در مقایسه با ماه‌‌ قبل، 3 درصد رشد کرد. تورم ماهانه مسکن اسفند بیش از دو برابر تورم ماهانه در این دوماه است. آمارها نشان می‌دهد تورم ماهانه مسکن در اسفند در حالی به 2/ 6 درصد رسیده است که این میزان هم از میانگین تورم ماهانه مسکن شهر تهران در سال 1400 بیشتر است و هم رکورد بالاترین تورم ماهانه سال گذشته محسوب می‌شود. آمارها نشان از بازگشت تورم ماهانه بالای ملکی در اسفند1400 دارد. آن‌‌هم در شرایطی که در یک رویداد قابل تامل دیگر، حجم معاملات خرید مسکن در پایتخت در این ماه در مقایسه با ماه قبل-بهمن 1400- با کاهش حدود 20 درصدی همراه شده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد» و براساس اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در اسفند 1400 به 35 میلیون و 120 هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل 2/ 6 درصد ودر مقایسه با ماه مشابه سال قبل 16 درصد افزایش یافته است. میانگین قیمت مسکن پایتخت در سال 1400 معادل 31میلیون‌و‌400هزار تومان بود و بازار مسکن در سال جدید با سطح متوسط قیمت 35میلیون‌و‌100هزار‌تومان آغاز به کار کرد. تعداد معاملات خرید مسکن در اسفندماه 6هزار و 834 فقره بوده است که این میزان در مقایسه با ماه قبل-بهمن 1400- حدود 20 درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل حدود 30 درصد رشد داشته است.

معمای اول؛ مسیر متفاوت «تورم» و «معاملات»

به گزارش «دنیای اقتصاد»، شرایط اسفندماه بازار معاملات مسکن، سه معما یا سه پرسش اساسی را ایجاد کرده است. معمای اول مربوط به رفتار متفاوت بازار ملک در اسفند و ثبت بالاترین رکورد تورم ماهانه در این ماه در کنار ریزش شدید حجم معاملات مسکن است. تغییرات قیمت و حجم معاملات مسکن در این ماه مسیری کاملا متفاوت از یکدیگر را در پیش گرفته و طی کردند.  معمای اول در واقع این سوال را ایجاد کرده است که چرا در شرایطی که حجم معاملات مسکن اسفند در مقایسه با ماه قبل 20 درصد ریزش کرد تورم ماهانه شدید 2/ 6 درصدی به ثبت رسیده است؟

بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» از شناسایی دو علت مهم در بروز این رویداد خبر می‌دهد. علت اول یک دلیل سنتی و علت دوم ناشی از اثر یک متغیر برون‌زا بر رفتار بازار مسکن اسفند و فعالان آن است. معمولا در همه سال‌ها به دلیل قرار گرفتن بازار معاملات مسکن در مقطع زمانی شب عید تورم ماهانه مسکن در اسفند بیشتر از بهمن است. این موضوع از انتظار طرفین انجام معاملات مسکن اعم از خریدار و فروشنده برای بروز تورم در بازار مسکن در سال بعد و افزایش قیمت‌‌ها به دلیل فرارسیدن سال جدید، نشات می‌گیرد. در واقع به‌طور سنتی هر سال در اسفند انتظار طرفین معاملات به این سمت می‌‌رود که در سال جدید به دلیل بروز تورم ملکی، سطح قیمت‌‌ها افزایش می‌‌یابد. همین موضوع منجر به ثبت تورم ماهانه بالاتر در اسفند می‌شود.

با این حال، انتظار سنتی برای افزایش قیمت‌‌ها در سال جدید به تنهایی منجر به رشد 2/ 6 درصدی قیمت مسکن در اسفند نسبت به بهمن 1400 نشده است. بلکه اسفند امسال یک متغیر برون‌زا موثر بر تحولات بازار مسکن، در ثبت رکورد بالاترین تورم ماهانه سال 1400 در این ماه دخالت داشته است. پمپاژ خبرهای مثبت درباره قریب‌‌الوقوع بودن حصول توافق و احیای برجام در زمستان سال جاری موجب کاهش ریسک‌‌های غیراقتصادی و اثرگذاری بر سطح قیمت‌‌ها در سایر بازارهای دارایی شد. تحت تاثیر این رویداد از آنجا که افت قیمت در سایر بازارها تجربه شد، احتمال نزدیک بودن توافق، ریسک سرمایه‌‌گذاری در سایر بازارها را افزایش داد؛ همین موضوع منجر به افزایش جذابیت سرمایه‌‌گذاری در بازار مسکن شده و بخشی از سرمایه‌‌گذاران به این بازار ورود کردند. از سوی دیگر به دلیل طولانی شدن روند توافق و عدم انجام آن در اسفند، بخشی از صاحبان سرمایه که نگران برخورد با تورم ملکی در سال بعد بودند، سرمایه خود را وارد بازار مسکن کردند.

معمای دوم؛ پساجهش بود یا نبود؟

به گزارش «دنیای اقتصاد»، ثبت تورم ماهانه بالا یعنی رشد 2/ 6 درصدی متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در ماه پایانی 1400، این سوال را ایجاد کرده است که چرا با وجود آنکه تصور می‌شد بازار مسکن سال گذشته در فاز پساجهش و توقف تورم شدید قرار گرفته است، بالاترین رکورد تورم ماهانه مسکن بین همه ماه‌های 1400 در این ماه ثبت شد؟

در واقع ثبت تورم ماهانه شدید 2/ 6 درصدی این سوال را ایجاد کرد که آیا واقعا سال 1400 سال پساجهش بود یا نبود؟ برای پاسخ به این معما، روند تورم یکساله و بازدهی سالانه بازار مسکن مورد بررسی قرار گرفت.

روند بازدهی مسکن در 5 سال منتهی به پایان 1400 نشان می‌دهد اگرچه رکورد بالاترین تورم ماهانه در بازار مسکن شهر تهران در اسفند با ثبت رشد 2/ 6 درصدی قیمت فروش آپارتمان‌‌ها ‌‌در این ماه شکسته شد، اما مسیر رفت و برگشتی بازدهی، فاز پساجهش ملکی در 1400 را تایید می‌کند.

بازدهی مسکن که در سال 96 یعنی یک‌سال قبل از شروع دوره اخیر جهش قیمت مسکن معادل 24 درصد بود، در سال اول جهش قیمت یعنی در سال 97 به 95 درصد رسید. این میزان در سال 98 به 42 درصد و به‌طور مجدد در سال 99 به 94 درصد رسید. اما بازدهی در سال 1400 کاهش یافت و به 16 درصد رسید. ثبت کمترین بازدهی و تورم در این دوره 5 ساله نشان‌دهنده قرارگیری بازار در فازپساجهش است.

بررسی تورم سالانه مسکن در این دوره 5 ساله نیز این موضوع را تایید می‌کند. تورم سالانه مسکن که در سال 96 (سال قبل از شروع جهش در بازار مسکن) برابر 6/ 10 درصد بود در سال 97 (سال شروع جهش) به 70 درصد رسید. این میزان در سال 98 معادل 62 درصد و در سال 99 برابر 90 درصد بود. اما در سال 1400 این میزان تورم معادل 6/ 31 درصد بود. این میزان کمترین تورم سالانه مسکن از زمان شروع جهش قیمت تاکنون است و در حالی معادل 6/ 31 درصد برآورد می‌شود که در سال قبل در قله 90 درصدی قرار داشته است. مسیر رفت و برگشت تورم ملکی در 5 سال اخیر و ثبت کمترین تورم در سال گذشته نشان‌دهنده اتمام دوره جهش ملکی در سال 1400 و قرارگرفتن در دوره پساجهش است. اما ممکن است این سوال ایجاد شود که چرا با وجود آنکه به لحاظ تورم و نرخ رشد قیمت، بازار در فازپساجهش قرار دارد قیمت اسمی مسکن رشد کرده است؟ درپاسخ به این سوال می‌توان به چربی‌‌سوزی متفاوت بازار مسکن در سال گذشته اشاره کرد. اگرچه قیمت اسمی مسکن در سال گذشته 16 درصد رشد کرده اما بررسی‌‌ها نشان می‌دهد قیمت واقعی مسکن (تفاضل قیمت اسمی از تورم عمومی)، در سال 1400 با افت 7/ 18 درصدی همراه شده است. در الگوهای مربوط به جهش و پساجهش ملکی، فاز پساجهش معمولا یا با کاهش قیمت اسمی همراه است یا با کاهش قیمت واقعی. هر چند در سه ماه نامتوالی از سال گذشته نیز کاهش قیمت اسمی تجربه شد. در کل سال نیز قیمت واقعی مسکن نزدیک به 19 درصد کاهش یافت. از این رو قرارگرفتن بازار مسکن در سال گذشته در فازپساجهش تایید می‌شود.

معمای سوم؛ وضعیت متفاوت مسکن

سومین معمای مطرح در ارتباط با تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران مربوط به وضعیت متفاوت این بازار با سایر بازارهای دارایی در سال گذشته است. سوال مهمی که در این باره مطرح است آن است که چرا بازار معاملات مسکن در سال گذشته رتبه اول بالاترین بازدهی را به خود اختصاص داد و در حالی که بازدهی در سایر بازارها به‌شدت افت کرد، افت بازدهی مسکن کمتر بوده است؟

بازدهی بازارها در سال گذشته نشان می‌دهد در این سال بیشترین میزان بازدهی متعلق به بخش مسکن بوده است. بازدهی مسکن در سال 1400 در حالی 16 درصد بوده است که این میزان در بازار معاملات سهام 3 درصد، بازار دلار 6 درصد و بازار سکه 12 درصد بوده است. این در حالی است که بازار مسکن نیز در فازپساجهش قرار گرفته است اما عملا بازدهی و تورم در این بازار بیشتر از سایر بازارها بوده است.

علت این موضوع آن است که جهش قیمت ابتدا در سایر بازار دارایی‌‌ها مانند بازار معاملات سهام، بازار ارز، سکه و… شروع شد و این جهش قیمتی به‌طور نسبی دیرتر به بازار مسکن رسید. از آنجا که این بازارها زودتر وارد فاز جهش شده‌‌اند به‌طور طبیعی برگشت از اضافه‌‌پرش، تخلیه حباب و کاهش هیجان در آنها نیز زودتر از بازار مسکن خواهد بود. در سال 97 یعنی سال اول رشد قیمت در بازارهای دارایی، مسکن رتبه سوم بالاترین بازدهی، در سال 98 رتبه دوم و در سال 99 نیز رتبه سوم را داشت در حالی که در سال 1400 رتبه اول بالاترین بازدهی به این بازار رسید. در واقع شروع زودتر رشد قیمت و هیجان رشد در بازارهای موازی مسکن باعث شده است که ریزش قیمت‌‌ها در بازارهای موازی در مقطع زمانی حاضر نیز شدیدتر، محسوس‌‌تر و سریع‌تر از بازار مسکن باشد. همان‌گونه که در ابتدا این هیجانات نسبت به بازار مسکن شدیدتر، محسوس‌‌تر و سریع‌تر رخ داد و با فاصله زمانی به بازار مسکن رسید.

بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، از ابتدای 96 تا پایان 1400 بازدهی بورس یا شاخص قیمت‌‌ها در بازار سهام 18 برابر؛ در بازار سکه 10 برابر، در بازار ارز 3/ 7 برابر و در بازار مسکن 8/ 7 برابر شد.

آینده بازار ملک

بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» حاکی است بازار مسکن در سال 1400 کاملا تحت تاثیر وضعیت ریسک غیراقتصادی قرار داشت و در سال 1401 نیز این عامل بازیگردان اصلی بازار خواهد بود. در صورتی که در سال 1401 توافق حاصل شود کاهش ریسک‌‌های غیراقتصادی و از جمله کاهش نرخ ارز که تغییرات آن به‌طور سنتی با تغییرات قیمت در بازار مسکن در ارتباط است می‌تواند منجر به کاهش قیمت واقعی و حتی قیمت اسمی مسکن شود.

مقامات دولتی و کارشناسان در همایشی با موضوع «مسکن؛ پیشران تولید» هشدار دادند که طرح دولت برای ارائه زمین ارزان یا اجاره 99 ساله به طرح مسکن‌‌‌سازی‌میلیونی الزاما به تحقق هدف «دسترسی اقشار آسیب‌‌‌پذیر به مسکن ارزان» منجر نمی‌شود. در این همایش تامین زمین رایگان از نگاه کارشناسی به منزله رانت مطرح و با مسیر اشتباهی که دولت با اختصاص ارز 4200 تومانی برای تنظیم بازار برخی کالاها دنبال کرد و شکست خورد، همسان تلقی شد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، روز گذشته هشتمین همایش سالانه اقتصاد مقاومتی در وزارت راه و شهرسازی یعنی دستگاه متولی اصلی اجرای طرح ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن دولتی در حالی برگزار شد که محور آن «مسکن؛ پیشران تولید» بود. محور اصلی طراحی شده برای همایش مذکور این بود که مقامات ارشد وزارت اقتصاد و کارشناسان و صاحبنظران حوزه تامین مالی، مسکن و نظام بانکی شکل اجرای این طرح توسط دولت را نشان دهند؛ اما در عمل طی این همایش اغلب سخنرانان هشدار صریح دادند که طرح مسکن‌‌‌سازی دولتی به شکل فعلی هدفی که دولت دنبال می‌کند، یعنی تامین مسکن ارزان را محقق نخواهد کرد و یک پاسخ غلط به صورت مساله حل مشکل مسکن اقشار آسیب‌‌‌پذیر است. کارشناسان معتقدند گزینه نادرستی برای تامین مسکن روی میز دولت قرار گرفته و باید گزینه صحیح جایگزین آن شود.

برآیند صحبت‌‌‌های مطرح شده از سوی معاون امور اقتصادی وزارت اقتصاد، عضو هیات‌مدیره بانک مسکن و دیگر صاحبنظران شرکت‌کننده در همایش مذکور که در قالب هشدار و ارائه راه‌حل مطرح شد، کاملا منطبق با نسخه‌‌‌ای است که «دنیای‌اقتصاد» بیش از یک سال است بارها به اشکال مختلف در قالب گزارش، سرمقاله و نظایر آن به دولت توصیه کرده و اتفاقا در یک نوبت به صراحت راه و بیراهه را تشریح کرده است؛ به این ترتیب که افزودن بر حجم عرضه در حالی که حجم زیادی از عرضه در حال حاضر محبوس است، می‌تواند یک بیراهه باشد و این در حالی است که راه صحیح آزادکردن عرضه‌‌‌های مازاد با استفاده از ابزارهایی است که در اختیار دولت قرار دارد.

در واقع دولت قصد دارد مسیری که قبلا تجربه شده یعنی انبوه‌‌‌سازی مسکن دولتی را در پیش بگیرد و مقدمات آن از قبیل ثبت‌‌‌نام و بررسی صلاحیت‌‌‌ها و نیز تامین زمین در برخی شهرها را در چند ماه اخیر دنبال کرده است. هدف دولت این است که به این ترتیب با تامین زمین رایگان یا ارزان زمینه تامین مسکن ارزان برای اقشار کم‌‌‌درآمد را دنبال کند اما واقعیت‌‌‌های آماری دیگری وجود دارد که نشان می‌دهد این گزینه نمی‌تواند منتج به نتیجه مطلوب دولت شود، چراکه همین حالا بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاری‌‌‌های سال‌های اخیر در بخش مسکن منجمد و بلااستفاده شده و آمار خانه‌‌‌های خالی و ذخیره زمین‌‌‌هایی که محبوس مانده موید آن است. در حال حاضر تعداد واحدهای مسکونی کشور نسبت به تعداد خانوارها 1/  1 برابر است و این یعنی همین حالا موجودی مسکن کشور 10‌درصد از کل میزان تقاضای خانوارها بیشتر است. با این وصف خانه‌‌‌سازی دولتی و عرضه مازاد باید جای خود را به استفاده از اهرم‌‌‌هایی نظیر مالیات سالانه و مالیات بر عایدی سرمایه برای انجمادزدایی از بازار فعلی بدهد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در این همایش بحث نیاز خانه‌‌‌سازی به دو موتور «وام» و «زمین» تشریح و تاکید شد که تجربه بیش از یک دهه اخیر نشان داده اعطای زمین رایگان به خانه‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز نوعی توزیع رانت محسوب می‌شود و ساده‌‌‌ترین و دم‌‌‌دستی‌‌‌ترین گزینه پیش پای دولت برای کاهش قیمت تمام شده مسکن است که الزاما جواب نمی‌‌‌دهد. دولت پیش از این نیز در حوزه اقتصادی تصمیمات نادرست مشابهی اتخاذ کرده که نمونه بارز آن توزیع ارز4200 تومانی برای تنظیم قیمت یکسری کالاهای ضروری مثل نهاده‌‌‌های تولید، خوراک دام و دارو است. اما در عمل طی سال‌های اخیر مشاهده شد حتی کالاهایی که با ارز یارانه‌‌‌ای وارد شد، عملا با قیمتی به دست مصرف‌کنندگان رسید که بعضا از قیمت تمام‌‌‌شده در صورت واردات با ارز آزاد نیز به واسطه چند مرحله دلالی بیشتر شد.

روز گذشته محمدهادی سبحانیان، معاون امور اقتصادی وزیر اقتصاد که به دلیل ابتلای وزیر اقتصاد به کرونا به جای او در همایش «مسکن؛ پیشران تولید» حاضر شد، هشدار داد که «اصل حمایت در زمینه تامین مسکن واجب و در اولویت است، اما شیوه حمایت مهم است. این همان بحثی است که وزارت اقتصاد در موضوع ارز 4200 تومانی نیز دنبال می‌کند.» سبحانیان به این موضوع پرداخت که تامین زمین رایگان یا در قالب اجاره 99 ساله الزاما به تامین مسکن ارزان منجر نمی‌شود؛ کمااینکه تجربیات گذشته نیز نشان داده این‌‌‌گونه نشده است. وی گفت: اگر ما به درستی به دنبال حمایت از اقشار ضعیف برای برخورداری از سرپناه مناسب هستیم، مسیر آن فقط از اعطای زمین ارزان یا اجاره‌‌‌های 99 ساله نمی‌‌‌گذرد؛ کما اینکه دولت می‌تواند به روش‌های دیگری حمایت خود را اعمال کند.

وی با اشاره به سهم بالای قیمت زمین در قیمت تمام شده مسکن به‌ویژه در شهرهای بزرگ نظیر تهران که بعضا تا 70‌درصد از قیمت تمام شده آپارتمان است، گفت: «یک راهکار که در بدو امر مطرح و سال‌هاست درباره آن گفت‌‌‌وگو می‌شود، بحث اعطای رایگان زمین یا اجاره‌‌‌های 99 ساله است. نمی‌‌‌خواهم این موضوع را کاملا رد کنم اما واقعیت این است که اساسا بین بهای تمام شده با قیمت مبادله یک کالا در بازار تفاوت وجود دارد. این طور نیست که اگر بهای تمام شده کالایی فرضا به واسطه رانتی که به آن می‌‌‌دهیم – از قبیل انرژی ارزان، ارز 4200 تومانی، زمین رایگان و… که از این دست تسهیلات و اعطای رانت در اقتصادمان کم تجربه نکرده‌‌‌ایم – 100 تومان باشد، با اعطای چنین رانت‌‌‌هایی و کاهش قیمت تمام شده کالا، قیمت مبادله آن کالا در بازار نیز کاهش پیدا کند؛ کما اینکه الان قیمت مبادله خانه‌‌‌هایی که در زمین‌‌‌های اوقافی ساخته شده‌‌‌اند، شاید حدود 10 تا 20‌درصد ارزان‌‌‌تر از خانه‌‌‌های ساخته شده در زمین شخصی باشد.»

مثال دقیق‌‌‌تری نیز علاوه بر فاصله قیمت مسکن در زمین‌‌‌های شخصی و اوقافی وجود دارد که سبحانیان به آن اشاره نکرد، اما گویای واقعیت بازار مسکن است و آن فاصله ناچیز قیمت مسکن مهر و غیر‌آن در شهرهای جدید است.

معاون وزیر اقتصاد معتقد است دولت می‌تواند با اتخاذ راهکارهایی قیمت زمین را کاهش دهد که در این بین مهم‌ترین راهکار استفاده از اهرم مالیات سالانه و نیز مالیات بر عایدی سرمایه است. وی معتقد است به کار انداختن این سرفصل‌‌‌های مالیاتی سوداگری در بازار زمین و مسکن را کاهش داده، بر میزان عرضه می‌‌‌افزاید و به این ترتیب از قیمت زمین به عنوان مهم‌ترین جزء قیمت تمام شده مسکن کاسته خواهد شد. وی همچنین به ذخایر اراضی دولتی که بسیاری از آنها مرغوب هستند و در مناطق برخوردار واقع شده‌‌‌اند اشاره کرد و به این موضوع پرداخت که دولت می‌تواند این زمین‌‌‌ها را برای پرداخت یارانه هدفمند مسکن اهرم کند؛ به این ترتیب که زمین‌‌‌های مذکور را واگذار کند و با منابع حاصل از آن یارانه را به اقشاری که نیازمند مسکن هستند پرداخت کند. «دنیای‌اقتصاد» در ماه‌‌‌های اخیر بارها به این موضوع پرداخته که ریشه مقاومت دستگاه‌ها در برابر واگذاری املاک و اراضی مازاد ناشی از نبود ابزار مالیاتی موثر است و عملا‌سازوکاری برای اینکه ناگزیر به فروش این املاک شوند وجود ندارد؛ مگر اینکه نگهداری این املاک برای آنها هزینه مالیاتی به دنبال داشته باشد.

بسته پنج‌‌‌منظوره برای تامین مسکن ارزان

در حوزه تسهیلات نیز اغلب سخنرانان این همایش از معاون وزیر اقتصاد گرفته تا محمدحسن علمداری عضو هیات‌مدیره بانک مسکن، حسین درودیان پژوهشگر اقتصادی، مجید شاکری کارشناس حوزه پول و بانک و نیز مهدی رعنایی مدیرکل دفتر بخش عمومی وزارت اقتصاد متفق‌‌‌القول بودند که پرداخت 360‌هزار میلیارد تومان تسهیلات برای مسکن‌‌‌سازی دولتی که در قانون جهش تولید مسکن پیش‌بینی شده، با خط قرمز بانک مرکزی که کنترل ترازنامه بانک‌ها، مهار رشد نقدینگی و کنترل تورم است، در تضاد است. در کنار این هشدارها، شرکت‌کنندگان در همایش مذکور راهکارهایی در زمینه تامین مالی در بخش مسکن نیز ارائه دادند. این راهکارها را می‌توان در قالب یک بسته پنج منظوره دسته‌‌‌بندی کرد که شامل استفاده از ابزارهای مالیاتی برای تنظیم بازار مسکن، به کارگیری ابزارهای بازار سرمایه، اهرم کردن زمین‌‌‌های دولتی، جذاب‌‌‌سازی تسهیلات بلندمدت مسکن برای بانک‌های تجاری با نرخ سود تضمین‌‌‌کننده تراز منابع و مصارف آنها و نیز پرداخت یارانه هدفمند به اقشار هدف برای تامین مسکن ارزان است که در این مورد نباید از نظر دور داشت که تامین مسکن ارزان الزاما به منزله مالکیت نیست و می‌تواند شامل پرداخت یارانه اجاره‌‌‌بها به برخی اقشار باشد. آنچه سبحانیان، معاون وزیر اقتصاد در قالب طرح کلی راهکارها به آن اشاره کرد  شامل استفاده از ابزارهای مالیاتی برای کاهش سوداگری و تنظیم قیمت زمین و نیز اهرم کردن املاک مازاد دولتی برای پرداخت یارانه هدفمند به اقشار نیازمند است.

اینها بخشی از راهکارهایی است که در بسته پنج بخشی راهکارهای مطرح شده در این همایش می‌‌‌گنجد.

چرا بانک‌ها وام مسکن نمی‌دهند؟

در ادامه برگزاری این همایش، یک کارشناس اقتصادی به سوال مطرح‌شده از سوی معاون وزیر اقتصاد مبنی بر دلایل بی‌‌انگیزگی بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مسکن، پاسخ داد. مهدی اشعری، کارشناس اقتصادی در حالی به چهار علت مهم عدم تمایل بانک‌ها برای پرداخت وام مسکن اشاره کرد که در عین حال چند راهکار مهم برای از بین بردن این بی‌‌میلی را نیز تشریح کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، اشعری در این باره اعلام کرد: درست است که بانک‌ها به اختیار خودشان به بخش مسکن وام نمی‌دهند اما عوامل مهمی در این عدم تمایل موثر است. یکی از این عوامل نرخ پایین و دستوری بهره تسهیلات بانکی است. نرخ سود تسهیلات بانکی بخش مسکن (18درصد مصوب شورای پول و اعتبار) از تورم کوتاه‌مدت اقتصاد ایران کمتر است و این موضوع یکی از دلایل بی‌‌رغبتی بانک‌ها به اعطای تسهیلات مسکن است. وی افزود: از سوی دیگر وام مسکن اگر بخواهد کارآمد باشد نیازمند ارقام بزرگ است و ارقام بزرگ وام مسکن به معنای تعیین اقساط ماهانه بالا است که هم‌‌اکنون عمده متقاضیان مسکن توان پرداخت این اقساط را ندارند و بانک‌ها از این زاویه دچار نگرانی هستند. چرا که عدم توانایی مالی وام‌‌گیرنده برای پرداخت اقساط سنگین و قابل توجه به معنای عدم بازگشت حجم قابل توجهی از تسهیلات پرداخت شده به بانک‌ها و عدم وصول مطالبات در این زمینه است. وی همچنین طولانی‌مدت بودن تسهیلات مسکن  را که منجر به انجماد بخش زیادی از دارایی‌‌های بانک‌ها در تسهیلات پرداختی می‌شود از دیگر دلایل این بی‌‌انگیزگی نام‌‌ برد. بانک‌ها به این دلیل علاقه‌‌مند به پرداخت تسهیلات کوتاه‌‌مدت هستند که با تغییر شرایط و وضعیت اقتصادی، به سرعت روند تسهیلات‌‌دهی را به بخش‌های با بازدهی بالاتر و جذاب‌‌تر سوئیچ می‌کنند. ریسک بالای تغییرات تورم نیز تمایل بانک‌ها را برای پرداخت تسهیلات بلند‌‌مدت کاهش داده است. در نهایت از آنجا که در ایران بانک‌های محلی و کوچک برای پرداخت تسهیلات خرد به مشتریان خرد (مانند پرداخت تسهیلات مسکن به اشخاص حقیقی) وجود ندارد، وام‌دهی در بخش مسکن نیز چندان مورد استقبال بانک‌های بزرگ مقیاس ایران قرار ندارد.اشعری افزایش سقف سود تسهیلات به 22 درصد را یکی از راهکارهای جذاب‌‌سازی پرداخت وام مسکن برای بانک‌ها اعلام کرد. به گفته وی، در دو دهه گذشته متوسط تورم عمومی 5/ 19 درصد بوده است که می‌توان با تعیین نرخ سود 22 درصدی برای پرداخت تسهیلات مسکن بانک‌ها را به پرداخت این وام ترغیب کرد. به گفته وی می‌توان از طریق تعریف اقساط پلکانی، خطر احتمال عدم بازگشت منابعی را که صرف پرداخت تسهیلات مسکن (به دلیل ناتوانی وام‌‌گیرنده‌ها برای پرداخت اقساط) شده است به حداقل رساند. از سوی دیگر از طریق راه‌‌اندازی بازار رهن ثانویه می‌توان نگرانی بانک‌ها را از انجماد سرمایه آنها در تسهیلات بلندمدت بخش مسکن از بین برد.

از سوی دیگر با طراحی و استفاده از پکیج‌‌ پرداخت تسهیلات با نرخ سود منعطف که در طول زمان و متناسب با شرایط بتوان آن را تعدیل کرد می‌توان ریسک تغییرات تورم برای بانک‌ها را کنترل کرد. راه‌‌اندازی موسسات لیزینگ مسکن برای پرداخت وام مسکن به مشتریان خرد و حقیقی از دیگر راهکارهای پیشنهادی برای تامین مالی مسکن از محل تسهیلات در شرایط فعلی است.

تعارض خانه‌‌سازی دولتی با واقعیت منابع

عضو هیات‌مدیره بانک مسکن نیز در این نشست با اعلام اینکه اختصاص 20 درصد از منابع بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات یک میلیون مسکن در سال با واقعیت منابع بانک‌ها در تعارض است و عملا نشدنی است، گردنه تامین مالی مسکن را تشریح کرد. محمد‌حسن علمداری در این زمینه اعلام کرد: مشکل اصلی، عدم تطابق سیاستگذاری‌‌ها با عمل است. در حالی اختصاص 20 درصد از تسهیلات کل بانکی به بخش مسکن تکلیف شده است که باید چند موضوع مهم را مدنظر قرار داد. نخستین موضوع آن است که منابع بانکی از طریق جذب سپرده تامین می‌شود و در شرایطی که نرخ سود سپرده‌های بلندمدت برای افراد جذاب نیست و تمایلی به سپرده‌‌گذاری بلندمدت با نرخ‌‌های فعلی وجود ندارد نمی‌توان انتظار داشت منابع زیادی از این محل تامین شود. وی ادامه داد: از سوی دیگر یک مشکل مهم بانک‌ها بدهی‌‌های سنگین دولت به آنهاست. هم‌‌اکنون دولت تنها 20 هزار میلیارد تومان بدهی به بانک مسکن دارد که هیچ نشانه‌‌ و امیدی برای بازپرداخت این بدهی به بانک مسکن وجود ندارد. علمداری همچنین به مشکل بانک‌های تازه‌‌وارد به حوزه تسهیلات‌دهی بخش مسکن اشاره کرد و گفت: هم‌‌اکنون 5 میلیون و100 هزار وام‌‌گیرنده در حال بازپرداخت وام دریافتی به بانک از طریق پرداخت اقساط ماهانه هستند. این منابع ورودی به بانک صرف پرداخت تسهیلات جدید می‌شود. اما سایر بانک‌هایی که قرار است به تازگی وارد حوزه وام‌‌دهی در بخش مسکن شوند با مشکل اساسی عدم تعادل ورودی و خروجی منابع رو به رو هستند. در ادامه این نشست، مهدی رعنایی، مدیرکل دفتر بخش عمومی وزارت اقتصاد نیز با اعلام اینکه بخش مسکن یکی از بخش‌های پربازده اقتصادی است، خاطرنشان کرد: اساسا وام ارزان‌‌قیمت باید به بخش‌های کم‌‌بازده پرداخت شود و ضرورتی وجود ندارد که برای این بخش وام و منابع ارزان‌‌قیمت تامین شود. اگر مشکل تامین مسکن در کشور وجود دارد باید از جای دیگر آن را برطرف کرد.وی توضیح داد: همواره تصور شده جنس مشکلات مسکن از نوع مشکلات مالی است و از این زاویه به موضوع پرداخته شده، در حالی که مشکل جای دیگری است و در صورت رفع مشکلات حقوقی می‌توان از مسیرهای بهتر برای تامین مالی مسکن استفاده کرد. رعنایی گفت: یکی از این مشکلات فعال نبودن بازار پیش‌‌فروش مسکن به دلیل برخی مشکلات حل‌نشده حقوقی است. اگر بازار پیش‌‌فروش فعال شود مردم با اتکا به سرمایه‌های خود به این بازار وارد شده و بخش زیادی از نیاز متقاضیان به مسکن از این طریق برطرف خواهد شد. اما هم‌‌اکنون در غیاب راهکارهای موثر تامین مالی تولید مسکن عمده مردم ترجیح می‌دهند مسیر کم‌‌ریسک‌‌تر سرمایه‌‌ای یعنی ورود به بازار خرید آپارتمان‌‌های آماده را دنبال کنند.

یک میلیون مسکن را نمی‌توان ساخت

در ادامه این نشست، مجید شاکری، کارشناس اقتصادی و صاحب‌نظر حوزه پول و بانک به یک سوال کلیدی در ارتباط با طرح خانه‌‌سازی دولتی و ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال پاسخ داد. وی گفت: در این زمینه یک سوال اساسی وجود دارد و آن این است که آیا می‌توانیم از محل تسهیلات بانکی، نهضت ملی مسکن و ساخت یک میلیون خانه در سال را اجرایی کنیم؟ وی در پاسخ به این سوال گفت: باید بگویم چنین امکانی وجود ندارد چون بانک‌ها حتی در صورتی که بخواهند به این بخش ورود کنند و 20 درصد از تسهیلات خود را به خانه‌‌سازی دولتی اختصاص دهند عملا به دلیل وجود برخی محدودیت‌‌ها از جمله درگیری با تعهدات قبلی و کنترل ترازنامه، امکان چنین اختصاصی ندارند. نمی‌توان تعیین کرد که 20 درصد از تسهیلات بانک‌ها حتما باید به سمت مسکن برود. در واقع تصور اینکه تنها با یک قانون می‌توان چنین تکلیفی را تعیین کرد از اساس نشدنی است. زمانی که می‌توان از روش‌های دیگری برای ایجاد و تامین مالی ساخت بافت‌های مسکونی استفاده کرد الزام بانک‌ها به اختصاص سهم زیادی از تسهیلات خود به بخش مسکن در حکم اجحاف به سایر بخش‌های تولیدی است که نیازمند اعتبار برای ادامه فعالیت‌‌های خود هستند. وی تاکید کرد: معتقدم نهضت ملی مسکن اجرایی نمی‌شود یا حتی اگر اجرایی شود هزینه‌های بسیار زیادی برای کشور به همراه خواهد داشت و با طرح کنترل ترازنامه بانک‌ها در تعارض است. وی همچنین سیاست‌‌ واگذاری زمین صفر را سیاستی اشتباه دانست و گفت: در شرایطی که دولت‌‌ می‌تواند از زمین به عنوان دارایی ارزشمند خود به عنوان اهرم توسعه شهری و ایجاد بافت‌های مسکونی استفاده کند و اتفاقا منافع آن در خدمت افزایش عرضه مسکن ارزان‌قیمت و ایجاد تعادل قیمت در بازار مسکن قرار بگیرد، نگاه غیرانتفاعی به زمین‌‌های دولتی و اجرای سیاست زمین صفر رویکردی اشتباه است. وی همچنین راه‌‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات موسوم به ریت‌‌ها و استفاده از مدل مشارکت دولت با اتکا به اراضی با بخش خصوصی را راهکاری کلیدی در این زمینه عنوان کرد.به گزارش «دنیای اقتصاد» در ادامه، سید‌مهدی بنی‌‌طبا، دبیر پنل هدایت هوشمندانه اعتبارات بانکی در نهضت ملی مسکن، در جمع‌‌بندی سخنان مجید شاکری گفت: از این سخنان می‌توان نتیجه گرفت پاسخی که سیاستگذار مسکن برای حل مشکل مسکن روی میز دارد پاسخی غلط است.

بهترین راه تامین مسکن

حسین درودیان، پژوهشگر اقتصاد و مدرس دانشگاه نیز در این نشست با بیان اینکه نیازمند الگوهای فعال در حوزه تامین مسکن هستیم و به طرح‌های کاملا کنشگرانه از سوی سیاستگذار مسکن برای ساماندهی این بخش نیاز داریم خاطرنشان کرد: بهتر است دولت به جای وعده دادن روی واحدهایی که هنوز نساخته است بر روی آنچه ایجاد کرده مانور بدهد.

وی گفت: باید اول به این سوال پاسخ دهیم که طرح خوب مسکن چیست و برای رسیدن به پاسخ درست در این زمینه نیازمند پایلوت‌‌سازی هستیم. ممکن است به جای ساخت یک میلیون واحد در سال، اجرای طرح پایلوت در مقیاس چند هزار واحدی حدود دو سال یا بیشتر زمان ببرد اما تفاوت این است که به محض رسیدن به برنامه صحیح، موضوع تامین مالی و سایر موضوعات مرتبط با آن نیز حل خواهد شد.وی گفت: برای تامین مالی طرح‌های مسکن سیاستگذار می‌تواند طیفی را در نظر بگیرد که یک سر آن استفاده از بودجه، اعتبارات و پایه پولی، در ادامه آن اعتبارات بانکی، سپس بازار سرمایه و در مرحله آخر مشارکت مردم از طریق خرید یونیت و پیش‌‌خرید است. هر چه طرح مسکن‌سازی دولتی بر مبنای بودجه، پایه پولی و اعتبارات بانکی استوار باشد، طرحی ضعیف و غیرکاربردی است. درودیان تاکید کرد: یقین دارم اگر پلن شهرسازی قوی برای ساخت نمونه‌های پایلوت همچون شهرک اکباتان تعریف شود مردم برای خرید یونیت‌‌های سرمایه‌‌گذاری این پروژه‌ها بیشترین استقبال را خواهند داشت و اصلا نوبت به اعتبارات بانکی و بودجه برای تامین مالی نخواهد رسید. خلأ اصلی در این زمینه آن است که ما نتوانسته‌‌ایم تصمیم درستی برای تامین مسکن بگیریم. وی همچنین تاکید کرد: هم‌‌اکنون در شرایطی قرار داریم که هر اقدام باید بتواند دو تا سه هدف را بزند. در حوزه مسکن نیز باید طرحی اجرایی شود که علاوه بر خانه‌‌دار شدن فاقدان مسکن بتواند دارایی سرمایه‌‌ای ایجاد کند که قیمت حقیقی واحدهای مسکونی را کاهش دهد. از این رو به پکیجی با دو تا سه تیپ تامین مسکن نیاز داریم که افراد متناسب با شرایط خود بتوانند به مسکن دسترسی داشته باشند.

سرکوب عرضه تسهیلات مسکن منجر به سرایت ماراتن خرید آپارتمان، به بازار وام شد. به گزارش «دنیای اقتصاد» گروه اقلیت از متقاضیان مصرفی مسکن که موفق شدند از ماراتن جهش قیمت عبور کرده و وارد بازار خرید آپارتمان شوند، با دیوار دوم در این مسیر مواجه شده‌اند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد بعد از یک دوره سه ساله جهش شدید قیمت در بازار مسکن برخی از متقاضیان مصرفی آپارتمان‌ در حالی به دنبال توقف جهش قیمت در سال جاری سرانجام موفق به ورود به بازار ملک برای خرید شده‌اند که هم‌اکنون با دیوار یا ماراتن دوم برخورد کرده‌اند. این ماراتن، مربوط به جهش شدید هزینه دریافت وام از محل خرید اوراق تسهیلات مسکن است که طی هفته‌های اخیر منجر به خروج اجباری بسیاری از متقاضیان مصرفی مسکن از بازار شده‌ است؛ در حالی‌که این متقاضیان پیش از این و براساس سطوح قبلی قیمت اوراق تصور می‌کردند می‌توانند بالاخره در سال جاری صاحبخانه شوند. در واقع در شرایط فعلی خریداران مسکن با دو مانع مهم مواجه‌اند. نخستین مانع یا دیوار مربوط به ماراتن قیمت مسکن است و دیوار دوم که اخیرا مسیر دسترسی متقاضیان مصرفی خرید مسکن به بازار ملک را مسدود کرده است مربوط به ماراتن تامین هزینه وام مسکن به دنبال جهش قیمت اوراق وام است. بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی خرید مسکن در شرایط فعلی در حالی موفق شده‌اند ماراتن خرید مسکن در اوج قیمت را پشت سر بگذارند که هم‌اکنون پشت دیوار وام مسکن متوقف شده‌اند.

در دو سال گذشته به دلیل بروز جهش شدید قیمت در بازار مسکن در حالی تعداد خریداران مصرفی به کمتر از 50 درصد خریداران آپارتمان کاهش یافت که پیش از شروع دوره جهش قیمت همواره حدود 70 درصد خریداران بازار مسکن، متقاضیان مصرفی بودند. این سهم در دو سال اخیر به حدود 30 درصد کاهش یافت.

اما از نیمه دوم امسال تحت تاثیر بروز دو عامل مهم، اقلیتی از متقاضیان مصرفی مسکن وارد بازار شدند و در صف خریداران آپارتمان قرار گرفتند. نخستین دلیل مربوط به تغییر و افزایش سقف وام خرید مسکن است. اواخر شهریور ماه امسال، سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق در همه شهرهای کشور به دو برابر رقم قبلی افزایش یافت. به عنوان مثال رقم تسهیلات مسکن شهر تهران برای متقاضیان انفرادی به 280 میلیون تومان و برای زوجین به 480میلیون تومان افزایش یافت. با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن قدرت خرید با استفاده از وام مسکن که در شهر تهران به کمتر از 5 مترمربع رسیده بود به‌طور متوسط به حدود 10 تا 15 مترمربع افزایش یافت. همین موضوع منجر به ورود برخی از متقاضیان مصرفی به بازار مسکن شد. هر چند عمده این متقاضیان، خانه‌اولی نبوده و متقاضی تبدیل به احسن واحدهای مسکونی بوده‌اند. از سوی دیگر و به عنوان عامل دوم، توقف جهش قیمت مسکن در سال جاری که خود را در شکل کاهش 22 درصدی قیمت واقعی مسکن، نشان داد، موجب شد نوعی تحرک خفیف و نسبی در بحث تقاضای مصرفی در بازار مسکن ایجاد شود. با ورود گروهی اقلیت از تقاضای مصرفی به بازار مسکن بعد از حذف آنها از بازار در دست‌کم دو سال گذشته در نتیجه جهش قیمت آپارتمان، تقاضا به‌طور نسبی برای دریافت وام مسکن نیز افزایش یافت.  با این حال، متقاضیان مصرفی خرید مسکن با کمک وام، هم‌اکنون در حالی با دیوار دوم در مسیر خانه‌دار شدن برخورد کرده‌اند که این دیوار، خود را در شکل جهش شدید قیمت اوراق وام مسکن (هزینه دسترسی به وام)‌ نشان می‌دهد. متقاضیان دریافت وام مسکن به ازای هر یک میلیون تومان باید دو فقره اوراق وام مسکن خریداری کنند. به این ترتیب متقاضیان دریافت وام 480 میلیون تومانی باید در مجموع اقدام به خرید 960 فقره اوراق مسکن کنند. متوسط قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام مسکن که در ابتدای سال جاری در کانال 50 هزار تومان قرار داشت هم‌اکنون با رشد 3/ 3 برابری یا 230 درصدی همراه شده است.

این در حالی است که تا پایان نیمه اول سال جاری یعنی مقطع زمانی قبل از افزایش سقف وام مسکن قیمت اوراق در کانال 50 هزار تومانی قرار داشت. متوسط قیمت اوراق، آبان ماه، یک ماه بعد از افزایش سقف وام خرید مسکن، برابر با 73 هزار و 500 تومان بود، اما از آذرماه رفته رفته جهش قیمت اوراق آغاز شد تا جایی که روز گذشته متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن به 163 هزار تومان رسید.

هزینه اوراق یک سوم کل وام!

جهش قیمت اوراق و عبور آن از نقطه بحرانی باعث شده است هم‌اکنون هزینه دریافت وام مسکن به حدود یک سوم رقم کل تسهیلات پرداختی به متقاضیان افزایش یابد. سطح 163 هزار تومانی قیمت هر فقره اوراق وام مسکن به این معناست که متقاضیان وام 480 میلیون تومانی مسکن در شهر تهران باید رقمی معادل 156 میلیون تومان به عنوان هزینه دریافت وام پرداخت کنند. این میزان معادل یک سوم از کل تسهیلات است.

سوال مهمی که در این زمینه مطرح است آن است که آیا افزایش تقاضا برای دریافت وام مسکن منجر به جهش شدید قیمت اوراق و عبور آن از نقطه بحرانی شده است؟

در پاسخ به این سوال می‌توان گفت اگرچه تقاضا برای دریافت وام مسکن از مهرماه امسال و همزمان با ابلاغ سقف جدید تسهیلات به‌طور نسبی افزایش یافت، اما افزایش نسبی تقاضا برای دریافت وام عامل جهش قیمت اوراق نیست. آنچه منجر به جهش بی‌سابقه قیمت اوراق وام مسکن شده است به سرکوب عرضه وام مسکن مربوط می‌شود. در شرایطی که تنها یک کانال عرضه وام مسکن وجود دارد و در نبود سایر مسیرهای پرداخت وام، پرداخت وام مسکن به صورت انحصاری درآمده است، مشخص است که با اندک افزایش تقاضا در این بازار و ورود کوچک‌ترین عامل محرک، هزینه دسترسی متقاضیان به وام جهش می‌کند. از آنجا که سایر کانال‌ها به دلیل عدم تعادل منابع و مصارف برای پرداخت وام بلندمدت مسکن با نرخ سود مصوب، عملا امکان پرداخت تسهیلات به این بخش را ندارند و از آن استقبال هم نمی‌کنند، در شرایط این‌چنینی هزینه دسترسی به وام مسکن که تنها وابسته به یک کانال است، جهش می‌کند. به عبارتی مهم‌ترین دلیل جهش قیمت اوراق و عبور آن از نقطه بحرانی در شرایط فعلی آن است که تنها یک کانال اقدام به عرضه وام مسکن می‌کند و عرضه وام محدود است.

همین محدودیت‌ها موجب شده است تا هم‌اکنون سهم تسهیلات مسکن از کل تسهیلات شبکه بانکی که در سال‌های گذشته حول و حوش 20 درصد بود به 5 درصد برسد. معنای این موضوع آن است که بازار وام مسکن، بازاری فاقد کارآیی است یا به اصطلاح بازار کار نمی‌کند. سیاستگذار پولی با این استدلال که افزایش نرخ سود تسهیلات از میزان فعلی (18 درصد) منجر به وارد شدن فشار به وام‌گیرنده‌ها می‌شود عملا مسیر پرداخت وام از سایر کانال‌ها را مسدود کرده است. در شرایطی که بانک‌ها می‌توانند تسهیلات کوتاه‌مدت به سایر بخش‌ها پرداخت کرده و حتی در بازه‌های زمانی کمتر از یک‌سال اصل و سود وام پرداختی را از وام‌گیرنده دریافت کنند، پرداخت وام بلندمدت مسکن با سود 18 درصدی برای آنها جذاب نبوده و در بسیاری از موارد تعادل منابع و مصارف آنها را مختل می‌کند.

اما واقعیت آن است که سیاستگذار در حالی بر پرداخت وام بلندمدت 18 درصدی به بخش مسکن اصرار دارد که هم‌اکنون به دلیل وجود تنها یک کانال عرضه‌کننده تسهیلات مسکن، نرخ سود این وام عملا به 30 درصد رسیده است. در حالی‌که اگر این مجوز به بانک‌ها داده می‌شد که با رقم سود بالاتر اما منطقی و براساس قیمت تمام شده منابع لازم برای پرداخت تسهیلات مسکن اقدام به پرداخت وام به متقاضیان مسکن کنند عملا هزینه دریافت وام برای متقاضیان کمتر از آنچه هم‌اکنون است تمام می‌شد. بانک‌ها نیز به این دلیل که پرداخت وام به بخش مسکن یکی از کم ریسک‌ترین حوزه‌های پرداخت تسهیلات است از این اقدام استقبال کرده و به حوزه تسهیلات‌دهی مسکن ورود می‌کردند. اما در شرایط فعلی به دلیل محدود بودن عرضه وام به تنها یک مسیر و یک کانال عرضه‌کننده، نرخ بهره وام خرید مسکن عملا به 30 درصد رسیده است.

یک عامل مهم دیگر در جهش قیمت اوراق مسکن، تهیه اوراق به عنوان پیش‌شرط دریافت وام برای خریداران مصرفی مسکن از کانال سرمایه‌گذاران است.

با وجود آنکه وام مسکن یک مقوله مصرفی و برای خریداران مصرفی واحدهای مسکونی است اما متقاضیان این وام باید اوراق را از سرمایه‌گذاران (دارندگان اوراق که به پشتوانه سرمایه‌گذاری در بانک به اوراق دسترسی پیدا کرده‌اند)، خریداری کنند. در واقع وام یک منبع مالی مصرفی برای خرید مسکن است اما به دلیل محدودیت عرضه وام و منحصر شدن عرضه آن به یک کانال، دسترسی به آن تنها از طریق سرمایه‌گذاران میسر است.

همین موضوع باعث می‌شود با اندک افزایش تقاضا برای دریافت وام، قیمت اوراق تا این میزان جهش کند. این در حالی است که این مسیر، در واقع مسیری پر از اشکال است. چرا که شبکه بانکی باید به‌طور بی‌واسطه وام خرید مسکن را برای متقاضیان مصرفی تامین کند.

دو راهکار کارشناسی

کارشناسان معتقدند در شرایط فعلی که با جهش قیمت اوراق عملا توجیه‌پذیری دریافت وام برای متقاضیان مصرفی مسکن از بین رفته است لازم است سیاستگذار دست‌کم دو اقدام مهم را به فوریت در دستور کار قرار داده و اجرایی کند. نخستین اقدام خاتمه‌بخشی به سرکوب عرضه وام مسکن در شبکه بانکی است. باید شرایطی فراهم شود که با توجیه‌پذیر شدن پرداخت وام مسکن برای بانک‌ها، دسترسی متقاضیان از کانال‌های مختلف به این تسهیلات فراهم شود.

در قدم دوم لازم است به‌طور جدی و واقعی و به فوریت بازار رهن ثانویه فعال شود. برآوردها نشان می‌دهد هم‌اکنون بیش از 50 هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداختی بخش مسکن است که دریافت‌کنندگان در حال بازپرداخت آن از طریق پرداخت اقساط ماهانه به شبکه بانکی هستند. این بدهی که در شرایط عادی طی 10 تا 15 سال از سوی شبکه بانکی وصول می‌شود می‌تواند با انتشار اوراق رهن ثانویه، از هم‌اکنون در اختیار بانک قرار بگیرد و توان تسهیلات‌دهی شبکه بانکی در بخش مسکن را تقویت کند. با دسترسی شبکه بانکی به این منابع می‌توان عرضه وام مسکن را افزایش داد و همین افزایش عرضه، مسیر خانه‌دار شدن متقاضیان با کمترین هزینه را هموار می‌کند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در 9 ماهه اول امسال، تعداد وام‌های خرید مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل-9 ماهه اول 99- معادل 25 درصد کاهش یافته است. در 10 ماهه امسال و بعد از افزایش نسبی تقاضا برای دریافت وام خرید مسکن به دنبال افزایش سقف تسهیلات، این میزان به منفی 10 درصد رسید.

این آمار نشان‌دهنده یک آلارم مهم است. مبنی بر اینکه اگر در ماه‌های آینده تحت تاثیر ادامه توقف جهش قیمت در بازار مسکن، کاهش قیمت، تخلیه حباب و افزایش نسبی قدرت خرید در بازار ملک، تقاضا برای خرید مسکن با استفاده از وام افزایش یابد، سطح قیمت اوراق شدیدتر از افزایش فعلی جهش خواهد کرد.

در شرایطی که هم‌اکنون حدود یک سوم رقم کل تسهیلات پرداختی به متقاضیان صرف هزینه خرید اوراق می‌شود و در حالی‌که تقاضا برای دریافت وام مسکن همچنان قابل توجه رشد نکرده است، سطح 163 هزار تومان قیمت هر فقره اوراق به معنای وجود حباب قیمت در بازار معاملات اوراق است. پیش از این سقف تاریخی قیمت اوراق در دوره‌های گذشته عدد 100 هزار تومان بود که به سرعت نیز از این سطح پایین آمد. متوسط قیمت هر فقره اوراق تسهیلات مسکن در حالی روز گذشته به سطح 163 هزار تومانی رسید که هم‌اکنون تنها یک نفر از هر سه خریدار مسکن از وام استفاده می‌کنند؛ این در حالی است که در شرایط عادی حداقل 80 درصد خریداران مسکن باید قادر به استفاده از وام برای خرید آپارتمان باشند. این شرایط منجر به حرکت فرسایشی متقاضیان در مسیر دسترسی به بازار خرید مسکن شده است.

تخریب دماسنج اوراق مسکن

رکوردشکنی روزانه در بازار اوراق وام مسکن در حالی همچنان ادامه دارد که بررسی‌ها از توقف اعلام روزانه قیمت اوراق از سوی شبکه بانکی خبر می‌دهد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی که متقاضیان خرید مسکن با استفاده از وام به واسطه اطلاع‌رسانی روزانه شبکه بانکی از میانگین قیمت اوراق وام مسکن، از هزینه مورد نیاز برای خرید اوراق در زمان تشکیل پرونده درخواست وام مسکن در بانک مطلع می‌شدند، هم‌اکنون به واسطه توقف اعلام قیمت اوراق، برای تخمین هزینه وام مسکن سردرگم شده‌اند. اعلام روزانه متوسط قیمت اوراق مسکن از سوی شبکه بانکی در حکم دماسنج بازار اوراق عمل می‌کند و هم‌اکنون که این روند متوقف شده است به این معناست که دماسنج بازار اوراق وام مسکن تخریب شده است و متقاضیان وام مسکن به اطلاعات مربوط به تخمین هزینه وام قبل از اقدام برای خرید مسکن و تشکیل پرونده در بانک، دسترسی ندارند.  به نظر می‌رسد با ادامه رکوردشکنی روزانه در بازار اوراق وام مسکن، سیاستگذار بانکی تصمیم گرفته است دماسنج بازار اوراق را از کار بیندازد. یعنی از اعلام روزانه قیمت اوراق که تا هفته گذشته انجام می‌شد خودداری کرده و اعلام روزانه قیمت اوراق را متوقف کند.

این در حالی است که این اقدام نه تنها رکوردشکنی روزانه در بازار اوراق وام مسکن را متوقف نخواهد کرد، بلکه می‌تواند منجر به بروز عواقب بعدی یعنی بی‌اطلاعی سیاستگذار و متقاضیان از وضعیت روزانه قیمت اوراق شود.

بی‌اطلاعی متقاضیان از هزینه دریافت وام مسکن می‌تواند سردرگمی آنها را در بازار مسکن افزایش دهد و بسیاری از آنها به واسطه این بی‌اطلاعی در روند خرید مسکن با استفاده از وام دچار دردسر و مشکل شده یا به‌طور موقت از خرید مسکن و دریافت وام خودداری کنند.

از سوی دیگر عدم اعلام روزانه قیمت اوراق و تحولات مربوط به آن نیز منجر به بی‌اطلاعی سیاستگذار از وضعیت این بازار شده و مانع از آن می‌شود که حتی سیاستگذار در دقیقه 90 نیز بتواند این بازار را کنترل کرده و برای التهاب موجود در آن چاره‌اندیشی کند.

این در حالی است که سیاستگذار بازار اوراق مسکن، زمان مناسب برای کنترل قیمت اوراق را از دست داده است و به دلیل از دست رفتن این زمان مناسب برای اعمال سیاست‌های درست برای کنترل قیمت اوراق، متوسط قیمت هر فقره اوراق از مرز 160 هزار تومان عبور کرده است.

سیاستگذار باید متوجه این مساله باشد که با خاموش کردن یا از کار انداختن دماسنج بازار اوراق، حرارت بالا در این بازار فروکش نخواهد کرد. در واقع راه‌حل کاهش حرارت در بازار اوراق وام مسکن که منجر به افزایش شدید هزینه دریافت وام مسکن برای متقاضیان شده و عملا توجیه‌پذیری دریافت وام برای خرید مسکن را به واسطه افزایش هزینه آن زیر سوال برده است، از کار انداختن دماسنج بازار اوراق نیست.

لازم است ضمن اعلام روزانه قیمت اوراق مسکن هم متقاضیان دریافت وام برای خرید مسکن از سردرگمی ناشی از عدم امکان تخمین هزینه دریافت وام خارج شوند و هم سیاستگذار در جریان تحولات روزانه قیمت اوراق برای انجام اقدام موثر به منظور کاهش حرارت قیمتی در این بازار قرار بگیرد.