شیب رشد قیمت مسکن بعد از بروز تورم ماهانه بی‌سابقه در اردیبهشت ماه ۹۷، در آخرین ماه از فصل بهار- خرداد-به کمتر از نصف کاهش یافت. با این حال، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در ماه پایانی فصل بهار از کانال ۱۳ میلیون تومان عبور کرد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران در خرداد ماه نشان می‌دهد بعد از آنکه تحت تاثیر دوپینگ معاملاتی بازار ملک در اردیبهشت ماه و ثبت بیش از ۱۲ هزار فقره معامله خرید در این ماه، تورم ماهانه ۵/ ۱۲ درصدی رقم خورد، اما در خرداد ماه شیب رشد قیمت مسکن در مقایسه با ماه قبل به ۵/ ۴ درصد کاهش یافت؛ این موضوع نشان می‌دهد خردادماه امسال سرعت رشد قیمت مسکن در مقایسه با سرعت رشد قیمت در اردیبهشت ماه به کمتر از نصف کاهش یافته است. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در خرداد امسال با افزایش ۵/ ۴ درصدی به ۱۳ میلیون و۲۴۰ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با متوسط قیمت آپارتمان‌های معامله شده در بازار مسکن خرداد سال گذشته با افزایش ۱۰۴ درصدی همراه شده است. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در اسفند ماه سال گذشته به ۱۱ میلیون تومان رسید، در فروردین ماه میانگین قیمت مسکن به ۱۱ میلیون و۴۰۰ هزار تومان افزایش یافت و در اردیبهشت نیز با عبور از کانال ۱۲ میلیون تومان و افزایش یک میلیون و۲۰۰ هزار تومانی، به ۱۲ میلیون و۶۰۰هزار تومان رسید.

اردیبهشت ماه امسال، بالاترین تورم ماهانه مسکن، دست‌کم از ابتدای سال ۹۲ تاکنون رقم خورد؛ براساس اطلاعات مربوط به تحولات ماهانه بازار مسکن شهر تهران که از ابتدای سال ۹۲ تاکنون موجود است، بیشترین سطح تورم ماهانه مسکن مربوط به اردیبهشت ماه ۹۷ بوده است؛ با این حال با عقبگرد شیب رشد قیمت مسکن در خرداد ماه، سرعت رشد قیمت فروش آپارتمان‌های مسکونی در پایتخت، مجددا کاهش پیدا کرد. سریال کاهش شیب رشد قیمت مسکن که از آذرماه ۹۷ همزمان با کاهش سرعت رشد قیمت فروش آپارتمان از ۴/ ۶ درصد در آبان‌ماه به ۸/ ۴درصد در آخرین ماه از فصل پاییز آغاز شد، دی ماه سال گذشته به ۵/ ۱ درصد رسید.

این در حالی است که شیب رشد قیمت مسکن همزمان با قرار گرفتن بازار معاملات خرید وفروش آپارتمان‌های مسکونی در مقطع زمانی شب عید، بهمن ماه به‌صورت مجدد افزایش یافت و به ۵/ ۲درصد رسید؛ اسفند ۹۷ تحت تاثیر افزایش تعداد معاملات خرید مسکن و جو روانی حاکم بر بازار برای انجام معاملات شب عید، تورم ماهانه مسکن به ۹ درصد افزایش یافت؛ تورم ماهانه مسکن در شهر تهران در ادامه در اردیبهشت ماه ۹۸ به ۵/ ۱۲ درصد رسید؛ اما اطلاعات مربوط به معاملات خرید و فروش مسکن در پایتختدر خرداد ماه نشان می‌دهد شیب رشد قیمت مسکن بار دیگر در مسیر کاهش قرار گرفته و سرعت رشد قیمت آپارتمان(تورم ماهانه) به کمتر از ۵ درصد رسیده است.

همزمان با کاهش شیب رشد قیمت مسکن در خردادماه، میانگین قیمت مسکن از مترمربعی ۱۲میلیون و۶۰۰ هزار تومان در دومین ماه از فصل بهار امسال، به ۱۳ میلیون و۲۴۰ هزار تومان رسید؛ این در حالی است که حجم معاملات خرید آپارتمان نیز همچون سطح تورم مسکن در خردادماه در مسیر سقوط قرار گرفت. بعد از ثبت بیش از ۱۲ هزار فقره معامله خرید مسکن در اردیبهشت ماه امسال، خرداد ماه، تعداد معاملات خرید مسکن به حدود ۶ هزار فقره کاهش یافت؛ این موضوع به معنای ریزش ۵۰ درصدی تعداد معاملات خرید آپارتمان در خرداد ماه در مقایسه با تعداد آپارتمان‌های خریداری شده در ماه قبل- اردیبهشت ماه-است؛ تعداد معاملات خرید مسکن در خرداد ماه امسال همچنین در مقایسه با خرداد سال قبل نیز ۵۴ درصد کاهش یافته است.

اردیبهشت امسال، بخشی از متقاضیان مصرفی مسکن که از اسفند ماه سال قبل و در ادامه فروردین ماه، اقدام به جست و جو برای خرید مسکن کرده بودند در نهایت خرید خود را از بازار مسکن انجام دادند؛ این در حالی است که بخش دیگری از معاملات انجام شده در این ماه از سوی سرمایه‌گذاران ملکی انجام شد؛ با این حال، به دنبال ثبت تورم ماهانه ۵/ ۱۲ درصدی که دست‌کم از ابتدای سال ۹۲ تاکنون بی‌سابقه بوده است، در خرداد ماه ۹۸ تعداد معاملات خرید مسکن به زیر کف رکودی رسید؛ در شرایط رکودی معمولا در هر ماه به‌طور متوسط ۷ تا ۸ هزار معامله خرید مسکن انجام می‌شود و ثبت حدود ۶ هزار فقره معامله خرید مسکن در یک ماه به معنای قرار گرفتن بازار در زیر کف رکودی در آن ماه است. هم اکنون با کاهش ۵۰ درصدی تعداد معاملات خرید مسکن در مقایسه با ماه قبل و همچنین ماه مشابه سال قبل، بازار مسکن در زیر کف رکود قرار گرفته است. نصف شدن تعداد معاملات خرید مسکن در خردادماه از عوامل اصلی کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در پایتخت در این ماه است؛ در واقع آنچه در خردادماه امسال در حکم سرعتگیر رشد قیمت مسکن عمل کرده است به افت شدید تعداد معاملات خرید آپارتمان برمی‌گردد.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد دست‌کم دو عامل کلیدی به‌عنوان عوامل اساسی سقوط همزمان تورم و حجم معاملات مسکن در خردادماه قابل شناسایی است؛ مهم‌ترین عامل را می‌توان از بین رفتن جذابیت بازار مسکن یا در اصطلاح از سکه افتادن بازار ملک برای سفته‌بازان عنوان کرد؛ بازار معاملات مسکن خردادماه امسال عملا به بازاری غیرجذاب برای سفته‌بازان تبدیل شد و افرادی که به قصد سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت یا سفته‌بازی در این بازار حضور داشتند، از بازار ملک خارج شدند؛ هر چند هنوز هم ردپای افرادی که به قصد سرمایه‌گذاری بلندمدت در این بازار حضور دارند در معاملات ملکی دیده می‌شود. این در حالی است که بخشی از مصرف‌کنندگان و متقاضیان مصرفی مسکن نیز همچنان در حال خرید از بازار مسکن هستند اما تعداد و مانور سفته‌بازان در بازار مسکن به میزان قابل توجهی کاهش یافته است. این عامل را می‌توان مهم‌ترین علل کاهش سرعت رشد قیمت مسکن و سقوط تعداد معاملات خرید مسکن در خردادماه معرفی کرد.

از سوی دیگر، افت سنتی میزان تقاضا و تعداد معاملات خرید مسکن در ماه رمضان از دیگر عوامل سقوط تعداد معاملات خرید مسکن در خردادماه امسال است؛ نیمی از ماه مبارک رمضان امسال در خردادماه قرار داشت و از آنجا که به شکل سنتی تعداد متقاضیان برای معاملات خرید وفروش مسکن معمولا در ماه رمضان کاهش قابل توجهی پیدا می‌کند این موضوع نیز می‌تواند در سقوط تورم و حجم معاملات مسکن در آخرین ماه از فصل بهار موثر باشد.  در کنار این دو عامل جو روانی حاکم بر بازار مسکن تحت تاثیر رفتارهای خصمانه رئیس‌جمهوری آمریکا در قبال ایران در بروز شرایط ویژه خردادماه بازار مسکن اثر گذاشته است. جهت‌گیری‌های رئیس‌جمهوری آمریکا طی هفته‌های اخیر درخصوص ایران به گونه‌ای بود که فروشنده‌ها و خریداران مسکن از بابت تصمیم به خرید و فروش یا تاخیر در انجام معامله قادر به جمع‌بندی قطعی نبودند؛ این عامل نیز می‌تواند در کنار دو علت گفته شده در سقوط تورم و حجم معاملات خرید مسکن در خردادماه اثرگذار باشد.  محاسبات انجام شده نشان می‌دهد بازدهی خرید مسکن در بهار امسال نرخ ۲۰ درصد را به ثبت رسانده است؛ به این معنی که میانگین قیمت مسکن از ۱۱ میلیون تومان در ابتدای بهار به ۱۳ میلیون و۲۴۰ هزار تومان در پایان بهار رسیده است؛ بهار امسال مجموعا ۲۱ هزار و ۲۰۰ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران انجام شد که در مقایسه با بهار سال گذشته ۳۷ درصد کاهش یافته است؛ همچنین میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در بهار امسال به ۱۲ میلیون و۴۴۰ هزار تومان رسید که در مقایسه با بازه زمانی مشابه سال قبل-بهار ۹۷-معادل ۱۰۷ درصد افزایش یافته است.  اگرچه تا لحظه تنظیم این گزارش، آمار رسمی بانک مرکزی درخصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران در خردادماه منتشر نشده است اما رئیس‌کل بانک مرکزی، شنبه‌شب در یک برنامه تلویزیونی دو آمار مهم درباره تغییرات قیمت وحجم معاملات مسکن در خردادماه اعلام کرد؛ عبدالناصر همتی در این باره گفت: در خرداد ماه میانگین قیمت مسکن نسبت به ماه قبل از آن ۵/ ۴ درصد رشد داشته و تعداد معاملات مسکن نیز ۵۰ درصد افت کرده است؛ «دنیای اقتصاد» براساس این آمارها اقدام به محاسبه میانگین قیمت و حجم معاملات مسکن در خردادماه کرده است.

بازتاب ناکارآمدی و بی‌اثربودن سیاست اعطای یارانه ارزی به واردکنندگانکالاهای اساسی که در قالب طرح اختصاص دلار۴۲۰۰ تومانی به برخی از واردکننده‌ها از سال گذشته به اجرا درآمد اخیرا در بازار مسکن و ساختمان نیز رصد و به‌عنوان شکل دوم زیان بازار مسکن از شوک‌های ارزی ناشی از اعمال سیاست‌های نادرست در بازار دلار شناسایی شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی که نیمه دوم فروردین سال گذشته با هدف کنترل و تنظیم بازار و جلوگیری از سرایت آثار نامطلوب جهش‌ نرخ ارز به بازار کالاهای اساسی، دولت اقدام به اختصاص دلار با نرخ ۴۲۰۰ تومان به واردکنندگان مواد اولیه و کالاهای اساسی کرد تا از این طریق قیمت این مواد اولیه و کالاها را کنترل کرده و از انعکاس آثار منفی جهش ارزی در قیمت این کالاها جلوگیری کند، انبوه‌سازان از ناکارآمدی این طرح در تنظیم قیمت‌ها در بازار مصالح وتجهیزات ساختمانی خبر می‌دهند؛ به گفته آنها در شرایطی که بسیاری از تولیدکنندگان مصالح وتجهیزات ساختمانی مشمول دریافت ارز ۴۲۰۰ تومانی شده و از سیاست یارانه ارزی دولت بهره‌مند شدند اما اثر این سیاست ناکارآمد هم‌اکنون در بازار ساخت وساز در شکل افزایش بی‌رویه و غیرقابل توجیه قیمت این مصالح وتجهیزات منعکس شده است؛ به این معنا که اگر چه بسیاری از این تولیدکنندگان با استفاده از یارانه ارزی اقدام به واردات مواد اولیه برای تولید برخی مصالح وتجهیزات ساختمانی به کشور کرده‌اند اما هم‌اکنون این مصالح وتجهیزات را براساس قیمت روز ارز در بازار به سازنده‌ها و انبوه‌سازان عرضه می‌کنند که این اقدام منجر به افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت مسکن شده است.

انعکاس ناکارآمدی و بی‌اثر بودن این سیاست ارزی در حالی هم‌اکنون خود را در بازار مسکن وساختمان نشان می‌دهد که پیش از این نیز در سایر بازارها انحراف یارانه ارزی، رصد شده بود. عرضه مصالح وتجهیزات ساختمانی که برای واردات مواد اولیه آنها از دلار ۴۲۰۰ تومانی استفاده شده براساس نرخ آزاد دلار در بازار ارز، به‌عنوان شکل دوم زیان بازار ساخت وساز از شوک‌های ارزی ناشی از اعمال سیاست‌های نادرست در بازار دلار شناخته می‌شود. علائم بروز آثار منفی اعمال سیاست‌های نادرست و تصمیم‌های ناگهانی که منجر به ایجاد روزهای نفسگیر برای سازندگان مسکن شد در بهار و تابستان سال گذشته نیز مشاهده شد.

نیمه اول سال گذشته تحت تاثیر تصویب مصوبات ناگهانی در حوزه بازار ارز، برخی مصالح و تجهیزات ساختمانی به‌طور کامل در بازار مصالح شهر تهران نایاب شد و به دنبال آن قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی تولید داخل نیز با افزایش قابل توجه سطح قیمت‌ها همراه شد. اثر شکل اول زیان بازار مسکن از اعمال سیاست‌های ناگهانی در بازار ارز در حالی سال گذشته به خصوص در دو فصل بهار وتابستان سازندگان را با مشکل مواجه کرد که هم‌اکنون رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان از رصد شکل دوم زیان بازار مسکن از شوک‌های ارزی و اعمال سیاست‌های ناکارآمد در بازار ارز، خبر می‌دهد. جمشید برزگر روز گذشته در نشست خود با خبرنگاران اعلام کرد: اخیرا، تحت تاثیر اعمال سیاست‌های ناکارآمد ارزی، قیمت برخی از مصالح وتجهیزات ساختمانی که در تولید آنها از مواد اولیه وارداتی استفاده می‌شود تا سه برابر در مقایسه با سال ۹۷ افزایش یافته است. این در حالی است که عمده تولیدکنندگان این مصالح وتجهیزات ساختمانی از سیاست یارانه ارزی و دلار ۴۲۰۰تومانی بهره‌مند بوده‌اند اما در محاسبه قیمت تمام شده محصول خود و تعیین قیمت نهایی محصول برای عرضه به بازار، نرخ روز دلار در بازار آزاد را مبنای محاسبه قرار داده‌اند.

روایت برزگر از زمینگیر شدن انبوه‌سازان ناشی از نابسامانی‌های ارزی، نشان می‌دهد این سیاست اگر چه در روزهای پایانی فروردین سال گذشته برای تنظیم بازار و مصون ماندن قیمت کالاهای اساسی از شوک‌های ارزی به تصویب رسید و اجرا شد اما در عمل به دلیل ناکارآمد بودن، نه تنها هیچ کمکی به کنترل قیمت مصالح وتجهیزات ساختمانی نکرد بلکه در کنترل هزینه‌های ساختمانی و در نهایت کنترل قیمت مسکن نیز بی‌اثر بود. به گفته وی یارانه ارزی دولت نه تنها به هدف تعریف شده اصابت نکرده است بلکه هیچ اثر مثبتی نیز در کنترل قیمت تمام شده ساخت مسکن نداشت.

زیان انبوه‌سازان از جهش قیمت مسکن

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان همچنین با اشاره به جهش هزینه‌های ساختمانی در پی نوسانات و نابسامانی‌های ارزی و اعمال سیاست‌های ناکارآمد در این حوزه که در نهایت خود را در قیمت فروش واحدهای مسکونی منعکس کرده و قیمت تمام شده واحدها را افزایش داده است، از زیان انبوه‌سازان از جهش قیمتی بازار مسکن خبر داد.

وی در این باره توضیح داد: برخلاف برخی که تصور می‌کنند انبوه‌سازان از جهش قیمت مسکن منتفع می‌شوند وحاشیه سود آنها از فرآیند ساخت و ساز افزایش می‌یابد، اما انبوه‌سازان نیز مانند متقاضیان مسکن از جهش قیمتی متضرر می‌شوند؛ چرا که به دنبال افزایش بی‌رویه سطح قیمت‌ها در بازار مسکن وایجاد شرایط جهش قیمتی، به دلیل افت قابل توجه قدرت خرید متقاضیان مسکن، انبوه‌سازان و سازندگان نیز نمی‌توانند واحدهای آماده خود را به فروش برسانند؛ در نتیجه طول دوره فروش واحدها و رسوب سرمایهانبوه‌سازان در واحدهای فروش نرفته افزایش می‌یابد؛ از آنجا که ساخت وساز، کسب وکار انبوه‌سازان است و همواره عواید ناشی از ساخت و فروش واحدهای نوساز صرف تامین هزینه‌های پروژه‌های ساختمانی جدید می‌شود، افزایش طول دوره فروش واحدها منجر به زیان‌دیدگی انبوه‌سازان می‌شود؛ رسوب سرمایه انبوه‌سازان از یکسو یک زیان فروش نرفتن واحدها به‌شمار می‌رود و از سوی دیگر تاخیر در فروش واحدها به معنای افزایش هزینه ساخت و سازهای جدید به دلیل تورم زمین و افزایش قیمت مصالح با گذشت زمان است؛ با توجه به آنکه قیمت زمین و مصالح ساختمانی روز به روز در حال افزایش است، هرچه انبوه‌ساز به دلیل فروش نرفتن واحدها و رسوب سرمایه دیرتر اقدام به سرمایه‌گذاری برای ساخت پروژه‌های جدید کند، باید متحمل هزینه‌های بیشتری شود.

برزگر گفت: هم جهش قیمت مسکن وهم جهش هزینه‌های ساختمانی طی یک‌سال گذشته، منجر به ایجاد شرایطی شده است که در قالب آن پیش‌فروشنده‌های مسکن در سال ۹۶ هم‌اکنون به «ورشکستگان بی‌تقصیر» مبدل شده‌اند؛ این گروه از سازنده‌ها که در سال ۹۶ اقدام به پیش‌فروش واحدهای نیمه‌تمام خود با قیمت مقطوع کردند و به هیچ‌وجه پیش‌بینی نمی‌کردند تنها به فاصله چندماه با جهش بی‌سابقه قیمت مسکن ومصالح ساختمانی مواجه شوند، هم‌اکنون قادر به تکمیل و تحویل واحدها به پیش‌خریداران وعمل به تعهدات خود نیستند و عملا ورشکسته محسوب می‌شوند. اعمال سیاست‌های ارزی ناکارآمد، موجب شده حتی مصالحی که ۱۰۰ درصد تولید داخل کشور هستند وبرای تولید آنها به هیچ نوع مواد اولیه وارداتی نیاز نیست به میزان قابل‌توجهی افزایش قیمتداشته باشند؛ طوری‌که براساس برآوردهای انجام شده از سال ۹۶ تاکنون هزینه ساخت مسکن حداقل ۲ برابر شده است. در چنین شرایطی سازندگانی که قبل از سال ۹۶ و حتی بعد از آن اقدام به پیش فروش واحدهای خود کرده‌اند، عملا نمی‌توانند تعهدات خود را برای تکمیل واحدها به اتمام برسانند.  رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان همچنین با اشاره به اینکه در حال‌حاضر بازار فعالیت انبوه‌سازان به قفل ناشی از جهش هزینه‌های ساخت وساز و نبود قدرت خرید از جانب متقاضیان مسکن برای خرید واحدها با قیمت‌های فعلی، برخورد کرده است، خاطرنشان کرد: در شرایط فعلی که بازار آزاد فعالیت‌های ساختمانی به بن‌بست رسیده است دولت به انبوه‌سازان وعده داده است که امکان حضور و فعالیت آنها در پروژه‌های نوسازی و بازآفرینی شهری فراهم است؛ با این حال، در این سمت بازار ساخت وساز نیز انبوه‌سازان با سه مانع مواجهند که لازم است برای ایجاد این همکاری مسوولان نسبت به رفع این موانع اقدام کنند.

اولین مانع به موضوع واگذاری زمین به انبوه‌سازان برای ساخت وساز از سوی دولت برمی‌گردد؛ به گفته برزگر مطابق با طرح بازآفرینی شهری قرار است زمین‌های دولتی در اختیار بخش خصوصی برای ساخت وساز و تامین مسکن ساکنان بافت‌های فرسوده قرار بگیرد؛ اما در عین حال یک تهدید عمده از بابت عدم اصابت این زمین‌ها به هدف وجود دارد که انبوه‌سازان نسبت به آن به مسوولان مسکن هشدار می‌دهند. رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان دیروز در این‌باره اعلام کرد: لازم است تدابیری اندیشیده شود که این اراضی حتما در اختیار بخش خصوصی و انبوه‌سازان برای نوسازی قرار بگیرد و از هدف اصلی منحرف نشود؛ به‌عنوان نمونه مراقبت‌های لازم به‌عمل آید که بعد از شناسایی این اراضی، زمین‌ها در اختیار تعاونی‌های مربوط به همان دستگاه‌ها و نهادهایی که زمین را در اختیار دارند قرار نگیرد.  از سوی دیگر در حالی‌که در قوانین و دستورالعمل‌های مربوط به بازسازی و نوسازی واحدهای مسکونی در بافت‌های فرسوده تاکید شده است که هزینه دریافت انشعابات برای سازندگان محدوده‌های هدف نوسازی باید رایگان باشد اما انبوه‌سازان از عدم پذیرش این قانون از سوی دستگاه‌های خدمات‌رسان خبر می‌دهند. به گفته آنها در اجرای پروژه‌های نوسازی عمدتا نیاز به تغییر شبکه‌های آبرسانی، گازرسانی و. . . است اما تاکنون ریالی بابت یارانه تغییر این شبکه‌ها و تامین انشعابات به انبوه‌سازان پرداخت نشده است.  از سوی دیگر، امکان بهره‌مندی از وام ارزان‌قیمت برای نوسازی بافت‌های فرسوده که از ضرورت‌ها و پایه‌های اصلی برای ترغیب انبوه‌سازان به حضور در محدوده‌های هدف نوسازی است به‌رغم وجود مصوبات و دستورالعمل‌هایی در این زمینه، همچنان برای انبوه‌سازان فراهم نیست و وام ارزان‌قیمت نوسازی تنها در حد یک مصوبه نوشته شده بر روی کاغذ باقی‌مانده است. در حالی‌که از سال‌های گذشته اختصاص وام با نرخ سود ۹ درصدی برای ساخت وسازهای بافت فرسوده به تصویب رسیده است اما انبوه‌سازان می‌گویند وام ارزان‌قیمت به دست ما نرسیده است و وام‌هایی که برای ساخت وساز به سازنده‌های بافت فرسوده پرداخت شده است کماکان با نرخ سود ۱۸ درصدی محاسبه می‌شود.

در حالی که معاملات مسکن در فروردین به پایین‌ترین حد ممکن رسیده و حتی نسبت به ماه مشابه سال‌های قبل هم نصف شده است، انتظارات تورمی فروشنده‌ها سبب بازگشت سفته‌بازان به بازار ملک شد. کارنامه مقدماتی از معاملات مسکن در فروردین ماه ۹۸ حکایت از ریزش حداقل ۴۵ درصدی معاملات ثبت شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران نسبت به آمار معاملات در فروردین سال ۹۷ دارد. تعداد آپارتمان‌های فروخته‌شده در اولین ماه سال‌جاری نسبت به آخرین ماه سال گذشته نیز افت قابل‌ملاحظه‌ای در حدود ۷۷ درصد دارد. این آمارها البته حاصل محاسبات بر اساس برآورد اولیه تعداد معاملات بر اساس آخرین به‌روزرسانی سامانه اطلاعات بازار املاک تا ظهر روز گذشته است. طبق اطلاعات این سامانه از اول تا ۳۱ فروردین ماه ۲۵۰۰ فقره آپارتمان در تهران فروخته شده و این در حالی است که طی یک دهه اخیر سابقه نداشته حتی در سال‌های رکودی و در ماه‌های نیمه تعطیل فروردین حجم معاملات مسکن به زیر ۴۰۰۰ فقره برسد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اگرچه سامانه اطلاعات بازار املاک ایران تا ظهر روز گذشته داده‌های مربوط به معاملات مسکن در تهران تا ۳۱ فروردین را منتشر کرده بود، اما با این حال نمی‌توان این آمار را قطعی ارزیابی کرد، چراکه معمولا تعداد معاملات ثبت شده در این سامانه در اولین روز هر ماه اختلاف چند صدتایی با تعداد معاملات همان ماه پس از گذشت چند روز ابتدایی ماه جدید دارد. به این ترتیب ممکن است تعداد معاملات در چند روز آینده به بیش از رقم ۲۵۰۰ فقره که روز گذشته احصا شد، افزایش یابد. علت این اختلاف، زمان ثبت معاملات از سوی برخی مشاوران املاک است. معمولا عده‌ای از مشاوران املاک در روزهای آخر ماه و چند روز ابتدایی ماه جدید نسبت به ثبت قراردادهایی که در طول ماه منعقد شده اما هنوز آنها را در سامانه ثبت نکرده‌اند، اقدام می‌کنند. به همین علت مراجع رسمی برای اعلام تحولات بازار مسکن هر ماه حداقل سه تا پنج روز بعد از پایان هر ماه تامل کرده و سپس داده‌های آماری نهایی شده را برای محاسبات استفاده می‌کنند. بنابراین آنچه اکنون به‌عنوان حجم معاملات فروردین ماه مبنای نگارش این گزارش قرار گرفته، کارنامه مقدماتی از بازار مسکن فروردین را منعکس می‌کند و برای انتشار کارنامه رسمی به چند روز زمان نیاز است. حتی اگر این رقم را تعدیل کرده و با احتساب معاملاتی از فروردین که در دو سه روز آتی ثبت خواهند شد، تعداد معاملات را حدود ۳۰۰۰ فقره در نظر بگیریم، بازهم این رقم نشان‌دهنده سقوط آزاد حجم معاملات خرید مسکن در تهران طی اولین ماه بهار است. تعبیر «سقوط آزاد» از آن جهت برای توصیف بازار مسکن فروردین قابل استفاده است که حجم معاملات به حدی رسیده که کم‌سابقه و شاید با احتیاط بتوان گفت، بی‌سابقه است و این رقم نشان‌دهنده شدت بیشتر سقوط معاملات نسبت به یک سقوط معمولی است.

اگرچه در فروردین ماه عموما حجم معاملات تحت‌تاثیر نیمه‌تعطیل بودن این ماه بعضا تا نصف و حتی کمتر از نصف معاملات در دیگر ماه‌های سال است و اغلب متقاضیان مسکن بیشتر به‌دنبال به‌دست آوردن مظنه قیمتی هستند، اما در چند سال اخیر تعدادخرید و فروش ثبت شده در این ماه هیچ‌گاه به زیر ۴۰۰۰ فقره نرسیده بود. با این وجود از آنجا که آمار ثبت شده معاملات ماهانه قبل از سال ۹۰ موجود نیست، با کمی احتیاط می‌توان این حجم معاملات را بی‌سابقه عنوان کرد. در عین حال تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از مشاوران املاک فعال در مناطق مصرفی بازار مسکن نشان می‌دهد این حجم پایین معاملات بی‌سابقه بوده و تعداد مشاورانی که بعضا در هفته فقط یک معامله ثبت کرده یا اصلا معامله‌ای را ثبت نکرده‌اند، در فروردین ماه بسیار زیاد بوده است.

حجم معاملات مسکن در فروردین با افت ۴۵درصدی نسبت به فروردین سال ۹۷ و ریزش شدید ۷۷ درصدی نسبت به ماه قبل از آن (اسفند ۹۷) روبه‌رو بوده که این میزان ریزش نیز در نوع خود کم‌سابقه است. نکته جالب‌توجه این است که معمولا زمانی که تعداد معاملات مسکن در تهران به زیر ۶۰۰۰ فقره سقوط می‌کند، کارشناسان وضعیت بازار را دچار «رکود سنگین» توصیف می‌کنند که بازگشت به روال عادی در آن وضعیت بسیار دشوار می‌شود. اما در فروردین ماه تعداد معاملات مسکن به لحاظ نقطه‌ای نصف شده و به لحاظ ماهانه بیش از ۵۰درصد افت کرده و سطح اعجاب‌انگیز ۲۵۰۰ تا ۳۰۰۰ فقره معامله در این ماه رقم خورده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در کارنامه مقدماتی بازار مسکن قیمت وجود ندارد و از داده‌های سامانه اطلاعات بازار املاک ایران نمی‌توان با استفاده از ابزارهایی، میانگین قیمتی به‌دست آورد. در تحقیقات میدانی هم قیمت قطعی قابل تشخیص و بیان نیست، اما مشاوران املاک می‌گویند فروشنده‌ها قیمت پیشنهادی خود را نسبت به سال گذشته حدود ۱۰ درصد افزایش داده‌اند.

مشاوران املاک، خود این میزان رشد قیمت را غیرعادی تلقی می‌کنند و معتقدند دلیلی برای افزایش دوباره قیمت مسکن وجود ندارد؛ چراکه اغلب آنها سال گذشته انتظار داشتند بازار مسکن با شروع سال جدید وارد دوره ثبات قیمت شود و به‌تدریج با حاکم شدن آرامش در بازار، وضعیت رکود حاکم بر معاملات علاج شود. «دنیای‌اقتصاد» در تحقیقات میدانی به دنبال پاسخ این پرسش رفت که در فروردین ماه چه کسانی آپارتمان فروخته و چه کسانی خریدار مسکن بوده‌اند و نیز به این پرسش جواب داد که اگرقیمت مسکن دوباره افزایش یافته و احتمالا قدری افزایش قیمت ماهانه در گزارش‌های رسمی تحولات بازار مسکن نیز منعکس خواهد شد، علت چه بوده است.

مروری بر تحولات بازار ملک در ماه‌های گذشته نشان می‌دهد شیب تورم ماهانه مسکن در اواخر پاییز و اوایل دی ماه کاهش یافت و بازار به سمت ثبات قیمت حرکت کرد، اما در فروردین ماه ۹۸ بروز یک پدیده نشان دهنده این است که قیمت مسکن به‌رغم افت شدید معاملات باز هم افزایش یافته و آن پدیده، «بازگشت سفته‌بازان به بازار مسکن شهر تهران» است. مشاوران املاک از افزایش قیمت پیشنهادی آپارتمان مسکونی در تهران طی فروردین خبر می‌دهند و می‌گویند اگرچه در این ماه تعداد معاملات به شدت ریزش داشته اما باز هم در همین سطوح افزایش یافته قیمتی، تعداد معدودی خرید و فروش انجام شده است. بدیهی است در شرایطی که تقاضای خرید مصرفی در بازار مسکن تحت تاثیر قیمت‌های نجومی مسکن کاهش یافته، عموما سفته‌بازان بوده‌اند که پذیرای قیمت‌های پیشنهادی بالا بوده و حاضر به خرید شده‌اند.

نقش سفته‌بازان در اواخر پاییز و اوایل زمستان تغییر کرده بود، طوری که آنها املاکی را که در نیمه اول سال و در جریان تب و تاب رونق بازار مسکن خریده بودند، در این زمان با مشاهده حرکت بازار به سمت رکود و کاهش شیب رشد قیمت‌ها، برای فروش عرضه کردند. ماجرا از این قرار بود که در نیمه دوم سال انتظارات تورمی به دلیل گذر بازار ارز از دوره تشنج به ثبات نسبی، تا حدودی کم شد. نرخ دلار نیز در اواخر پاییز و اوایل زمستان افت شدید کرد طوری که از حدود ۱۸ هزار تومان در این ایام به زیر ۱۱ هزار تومان تنزل یافت. اثر این واقعه در همان مقطع زمانی یعنی اواخر پاییز و اوایل زمستان بر جو روانی بازار مسکن محسوس بود و رشد ماهانه قیمت مسکن به حدود ۲ درصد تنزل یافت که رشدی تقریبا نزدیک به رشد ماهانه قیمت در شرایط ثبات بازار مسکن است. در همین زمان بود که سفته‌بازها با انگیزه فروش و با گرفتن نقش متفاوت این بار به‌عنوان «فروشنده» وارد بازار مسکن شدند و تقویت عرضه به این ترتیب، به برقراری ثبات در بازار مسکن کمک کرد.

با این حال تحقیقات میدانی نشان می‌دهد فروش از سمت سفته‌بازها در اسفندماه با مشاهده افزایش نسبی حضور متقاضیان مسکن در بازار قدری کاهش یافت و اکنون در فروردین ماه بازگشت آنها به بازار ملک بار دیگر مشهود شده است. در برخی از محله‌های تهران عمده معاملات انجام شده در فروردین شامل املاکی بوده که از سوی سفته‌بازان خریداری شده است. البته بخش اقلیت معاملات مسکن مربوط به خرید از سوی متقاضیان مصرفی بوده اما سهم آنها ناچیز است. متقاضیان مصرفی مسکن به خاطر سقوط قدرت خرید چه به لحاظ درآمدی و چه به لحاظ عدم تقویت سقف وام مسکن متناسب با قیمت‌های جهش یافته، در برخی از محله‌های تهران به کلی محو شده و بازار را ترک کرده‌اند. در عوض این سفته‌بازان هستند که در فروردین ماه به بازار ملک بازگشته‌اند و امیدوارند بتوانند در این بازار از ناحیه معاملات مکرر به سود برسند. علت بازگشت سفته‌بازان را باید در بدبینانه شدن پیش‌بینی‌ها از آینده اوضاع اقتصاد و بازار مسکن جست‌وجو کرد. اگرچه در فروردین امسال جو بازار مسکن از نوسان جزئیقیمت ارز اثری نپذیرفته است، اما از تقابل با آمریکا و تحریم‌های مجدد متاثر است و همین باعث شده تقاضای سفته‌بازی برای خرید مسکن به وجود بیاید.

این وضعیت سبب شده سفته‌بازان انتظار تغییرات صعودی دوباره قیمت مسکن در ماه‌های آینده را در سر بپرورانند و این در حالی است که مشاوران املاک معتقدند حتی اگر روند افزایش قیمت مسکن ادامه یابد، بازار دیگر پذیرای قیمت‌های جدید نخواهد بود. در حال حاضر واسطه‌ها به‌عنوان یکی از سه ضلع بازار مسکن برای خود نقشی در صحنه گرفته‌اند که می‌توانند تجزیه و تحلیل خود را درباره آینده بازار بیان کنند و بیان این تحلیل‌ها که الزاما هم ممکن است درست نباشد، می‌تواند اثر قابل توجهی روی قیمت‌گذاری مسکن توسط دیگر فروشندگان داشته باشد. به عبارت دیگر، اگر در فروردین ماه اتفاقات بیرونی محرک سفته‌بازی وجود نداشت، ممکن بود قیمت مسکن افزایش پیدا نکند یا افزایش آن در حد متعارف شرایط ثبات متوقف شود.

از دیگر نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار مسکن این است که مراجعه‌کنندگان مصرفی اگرچه پرتعداد نیستند، اما در بازار کنونی مسکن حضور دارند، با این وجود حجم عرضه مسکن متناسب با نیاز این گروه از متقاضیان به شدت افت کرده است. در سال گذشته پس از جهش کم‌سابقه قیمت مسکن به تدریج خریداران مصرفی به سمت خرید واحدهای قدیمی‌ساز میان‌متراژ رفتند؛ اما از آنجا که این واحدها نیز اکنون در میان فایل‌های عرضه شده بسیار کم‌تعداد است، آنها ناگزیر شده‌اند به سراغ آپارتمان‌های ریز‌متراژ با سن بنای متوسط بروند. این در حالی است که عرضه واحدهای ۵۰ تا ۸۰ مترمربعی در بازار مسکن به شدت افت کرده که مشاوران املاک آن را ناشی از سرگردانی فروشندگان می‌دانند. طبیعی است فروشندگان ترجیح می‌دهند ملک خود را در شرایط ثبات عرضه کنند و به خوبی می‌دانند از حاکم شدن وضعیت رکود تورمی بر بازار نیز منتفع نخواهند شد؛ چراکه اگرچه در این وضعیت قیمت‌ها افزایشی خواهد شد، اما به همان نسبت از تقاضای خرید برای ملک کاسته می‌شود و این یعنی صف انتظار فروش ملک روز به روز طولانی‌تر می‌شود.

نگرانی مشاوران املاک این است که سفته‌بازان ممکن است در اردیبهشت نیز حضور خود در بازار مسکن را پررنگ‌تر کنند و به این ترتیب با دامن زدن به رشد قیمت‌ها، در اردیبهشت نیز وضعیت رکود سنگین معاملاتی در بازار حاکم خواهد بود.

تامین مسکن ارزان و مناسب، به یکی از نگرانی‌های اقتصادی و اجتماعی دراتحادیه اروپا تبدیل شده است. از آنجا که در سال‌های اخیر افزایش قیمت مسکن در مناطق شهری از رشد دستمزدها پیشی گرفته، این وضعیت در حال وخیم‌تر شدن است. در سراسر اروپا، مردم نگران توانایی خود برای یافتن و تامین هزینه مسکن هستند. در ۲۶ پایتخت اتحادیه اروپا (از مجموع ۲۸ کشور عضو این اتحادیه)، عمده مردم معتقدند یافتن مسکن خوب در قیمت‌های معقول آسان نیست. در این خصوص، جمعیت جوان و گروه تازه‌وارد به شهرها بیش از همه در معرض آسیب هستند؛ در حالی که نسل قدیمی‌تری که در مناطق برتر مالک خانه هستند، از افزایش ارزش دارایی‌های خود منتفع می‌شوند. به گزارش گروه اقتصاد بین‌الملل روزنامه «دنیای اقتصاد»، در این رابطه «بانک جهانی» در گزارشی به بررسی وضعیت مسکن کشورهای اروپایی پرداخته است. بر اساس این گزارش، «مسکن» در قلب تفاوت‌های اقتصادی اروپا است. این به آن خاطر است که رشد بهره‌وری – که نتیجه دستمزدهای بالاتر و مشاغل بهتر است – عمدتا در شهرها و مناطق صنعتی رخ می‌دهد. با این حال در این شهرها، قیمت‌های مسکن بسیار بالا است. در واقع زمین و دارایی‌های منقول یکی از اصلی‌ترین عوامل نابرابری‌های ثروتی هستند، اثرات گسترده‌ای بر نابرابری‌های جغرافیایی دارند و می‌توانند در جابه‌جایی نسل‌ها درون جوامع تعیین‌کننده باشند.

تحقیقات نشان می‌دهد در برخی شهرهای آلمان طی ۵ سال گذشته قیمت مسکن تا سه برابر افزایش پیدا کرده است. در مناطق شهری این کشور وضعیت اجاره‌بها نیز نامناسب برای زوج‌های جوان ارزیابی می‌شود.

به گزارش «بانک جهانی»، مسکن در مناطق شهری گران و خارج از توان بسیاری از خانوارهاست؛ به این خاطر که ساخت‌وسازهای جدید به اندازه‌ای نیست که جوابگوی تقاضا باشد. کمبود مسکن و افزایش فراگیر قیمت‌ خانه در بسیاری از شهرهای اروپایی حکایت از عملکرد ناکارآمد بازارهای مسکن دارد. در حالی که از دهه ۱۹۷۰، عمده مشوق‌های سیاستی (همچون تخفیف‌های مالیاتی و تسهیل شرایط مالی) به نفع مالکان بوده، اما توجه و منابع کمتری صرف برداشتن موانع و محدودیت‌هایی شده است که عامل ایجاد عرضه کافی برای تقاضای رو به افزایش مسکن می‌شود. بنابراین در کشورهای عضو اتحادیه اروپا، سیاست‌گذاران باید بر این موضوع متمرکز شوند که مقررات مربوط به اجاره، استفاده از زمین و سایر‌ بخش‌های مسکن سازگار با انگیزه‌های ساخت‌وسازهای مسکونی هستند. در واقع سیاست‌گذاران حوزه مسکن اتحادیه اروپا به‌منظور معکوس کردن بحران‌های مسکن مناطق شهری باید در ابزارها و اهداف خود تجدیدنظر کنند. در این رابطه بانک جهانی توصیه کرده است که باید به سه حوزه سیاستی توجه ویژه داشت.

اصلاح مقررات طرف عرضه

تصمیم‌گیران ملی، منطقه‌ای و محلی باید به فکر کاهش موانع عرضه مسکن باشند؛ موانعی که در سطوح مختلف دولت‌ها ایجاد شده‌اند. مقررات محدودکننده استفاده از زمین و ساخت‌وساز موجب اخلال در رشد مسکن و افزایش قیمت‌ها می‌شوند. در این باره می‌توان ساخت‌وسازهای جدید و توسعه مسکن‌های موجود را از طریق افزایش نسبت طبقه-به-زمین، حذف محدودیت‌های ارتفاع و اجازه تراکم‌های بالاتر در مناطق به خصوص، تشویق کرد. تراکم پایین و سیاست‌های محدویت ارتفاع ساخت‌وساز، مورد حمایت مالکان فعلی است. این‌گونه سیاست‌ها اما چالش‌هایی را برای دستیابی به مسکن ارزان ایجاد می‌کنند و با محروم ساختن مستاجران، جمعیت جوان، تازه‌واردان به شهر و خانوار کم‌درآمد برای زندگی در فاصله‌ای معقول از مراکز اشتغال، فرصت‌های اقتصادی را از آنها سلب می‌کند. به‌علاوه تا حدی این سیاست‌ها مانع از جابه‌جایی نیروی‌کار به جاهایی که بهره‌وری بالاتری دارند، می‌شوند؛ امری که نتیجه آن محدودیت رشد اقتصادی است.

شهرها همچنین می‌توانند با تسهیل و تسریع فرآیند دریافت‌های مجوز، فرآیندهای قابل پیش‌بینی و با هزینه‌های کمتر ایجاد کنند. در برخی از دولت‌های عضو اتحادیه اروپا «بهبود حقوق مالکیت» و «نظام اداره زمین» از دیگر اولویت‌های سیاست‌گذاری است. این اولویت‌ها به‌خصوص در کشورهای مرکزی و شرقی اروپا که در آن حقوق مالکیت ضعیف و کیفیت ادارات بخش املاک پایین است، اهمیت می‌یابد (در کشورهایی همچون بلغارستان، کرواسی و رومانی). گرچه اصلاحات در این حوزه‌ها پیچیده است، اما به جابه‌جایی برخی مالکان کمک خواهد کرد، افرادی که در غیر این صورت ممکن است در مناطقی که مزایای اقتصادی پایینی دارند، لنگر بیندازند. اصلاح قوانین حقوق مالکیت همچنین پیش‌شرطی برای پیشرفت فرآیندهای برخی از حوزه‌های بازار مسکن (همچون دسترسی به اعتبارات) است. این امر می‌تواند در تقویت رشد اقتصادهای عقب‌مانده کمک‌کننده باشد و اثرات مثبتی برای سایر بخش‌ها ایجاد کند.

دولت‌ها همچنین باید تاکید بیشتری بر ساخت مسکن باکیفیت برای قشر کم‌درآمد، به‌عنوان بخش مرکزی استراتژی‌های سرمایه‌گذاری‌شان داشته باشند. در این زمینه توجه به حمل‌ونقل برای تسهیل ارتباط به مراکز فعالیت‌های اقتصادی نیز اهمیت می‌یابد. اختصاص زمین‌های بلااستفاده دولتی برای ساخت‌وساز‌های مسکونی و توسعه مسکن‌های موجود، از دیگر اقدامات در این زمینه است. حذف موانع عرضه مسکن همچنین مستلزم اصلاح ساختارهای دولتی است. به عبارتی استراتژی‌های بخش مسکن باید در تعامل با سیاست‌های مربوط به تامین مالی، برنامه‌ریزی شهری، توسعه زیرساخت‌ها، مقررات استفاده از زمین، کدهای ساختمانی و روش‌های انعقاد قرارداد و تحویل باشد.

عدم تبعیض میان مالکان و مستاجران

تغییر در آن دسته از مشوق‌های دولتی که به نفع مالکان است به سمت مشوق‌های مالی تدریجی، قابل انتقال و مساوی برای مالکان و مستاجران می‌تواند موجب بهبود بازتوزیع و کارآیی در بازار مسکن شود. عمده تخفیف‌های مالیاتی نصیب طبقات در‌آمدی بالا می‌شود؛ امری که هدف از این سیاست را که ارزان‌سازی مسکن برای قشر کم‌درآمد است، با چالش مواجه ساخته است. بر اساس بررسی‌ها، همچنین تخفیف‌های مربوط به نرخ‌های بهره وام‌های رهنی که هدف آنها اقشار کم‌درآمد جامعه نیستند، تاثیری بر نرخ مالکیت ندارند، بلکه کمکی است برای ثروتمندان در خرید خانه‌های بزرگ‌ و گران‌تر. در این رابطه حرکت از سیاست‌هایی که با هدف تشویق مالکیت خانه اجرایی می‌شوند به سمت کمک‌های مالی قابل انتقال و بر مبنای درآمد خانوار می‌تواند در رسیدن به مسکن ارزان تعیین‌کننده باشد.

مزیت بازار شفاف

اطلاعات فروش که در ادارات شهری ثبت می‌شوند نیاز به شفافیت بیشتری دارند. ثبت آنلاین قیمت مسکن به همراه آدرس، قیمت‌های فروش و شاخص‌های کیفی خانه که قابل مقایسه با سایر اقتصادهای پیشرفته است و انتشار آنلاین آنها برای عموم یکی از راهکارهای ضدتورمی در بازار ملک است؛ چون ریسک پیشنهاد قیمت‌های نامتعارف از سوی فروشندگان املاک مشابه را تا حد بازدارندگی بالا می‌برد. به‌علاوه انتشار شاخص‌های هزینه خرید خانه به منظور مقایسه در سطوح محلی، شهری و ملی در این زمینه ضروری است. این سطح از شفافیت منجر به رقابت بالاتر خواهد شد که نتیجه آن بازارهای مسکن کارآ و برابرتر است.