سایز حباب قیمت مسکن در بهار 1400 نسبت به فصل زمستان سال گذشته شش واحد کوچک‌تر شد. نماگر حباب‌‌سنج مسکن که در زمستان 1399 رکورد بالاترین مقدار در طول دست‌‌کم سه دهه اخیر را ثبت کرده بود، در سه ماه نخست امسال قدری کاهش یافت. این نماگر «نسبت قیمت به اجاره مسکن» است که در زمستان 99 مقدار آن 35 واحد بود و در بهار به 29 واحد رسید.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، فاصله میان قیمت و اجاره مسکن یک شاخص جهانی است که به عنوان حباب‌‌سنج در بازار مسکن به کار می‌‌رود. با محاسبه نسبت میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نسبت به میانگین اجاره‌‌بهای ماهانه هر مترمربع آپارتمان نسبت موسوم به «P/ R» به دست می‌‌آید که مقدار آن نشان می‌دهد آیا بازار مسکن دچار اضافه‌‌پرش قیمت مسکن شده و باید منتظر تخلیه حباب بود یا نه؟ به واسطه این نسبت همچنین می‌توان پیش‌‌بینی کرد که چه زمانی رشد قیمت مسکن آغاز می‌شود. هر زمان این نسبت به حداقل معمول نزدیک شود می‌توان این طور نتیجه‌‌گیری کرد که به زودی قیمت مسکن دچار جهش خواهد شد.

تازه‌‌ترین داده‌های مستند از وضعیت اجاره‌‌بها در بهار امسال که از سوی مرکز آمار منتشر شده است نشان‌دهنده رشد 50 درصدی میانگین اجاره‌‌بها نسبت به فصل مشابه سال گذشته بوده است. به این ترتیب میانگین اجاره‌‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی در فصل بهار به 83 هزار و 500 تومان رسید. بر این اساس و با توجه به میانگین 29 میلیون و 300 هزار تومانی قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در فصل بهار، نسبت قیمت به اجاره مسکن در این فصل شش واحد کاهش یافت و در عمل حباب قیمت مسکن شش واحد کوچک‌تر شد.

زمستان سال گذشته مقطعی بود که حباب تاریخی قیمت مسکن شکل گرفت، طوری که نسبت قیمت به اجاره در این مقطع زمانی به 35 واحد رسید، به این معنا که میانگین قیمت مسکن در این فصل 35 برابر میانگین اجاره‌‌بها بود. این عدد وقتی معنادار می‌شود که بدانیم سطح متعارف تاریخی نسبت مذکور در همه ادوار گذشته دست‌‌کم از زمانی که آمارهای رسمی برای محاسبه نسبت منتشر شده، چقدر بوده است. «دنیای اقتصاد» میانگین تاریخی نسبت «P/ R» در طول سه دهه گذشته را محاسبه کرده که نشان می‌دهد مقدار آن 21 واحد بوده است.

از سوی دیگر کف و سقف این نسبت در مقاطع مختلف رکود و رونق بازار معاملات مسکن به‌طور میانگین بین 14 تا 24 واحد بوده است. مقادیر بالاتر به منزله پیشی گرفتن بیشتر رشد قیمت مسکن از اجاره‌‌بها است که مربوط به دوره‌های رونق بازار و جهش قیمت است. همچنین در مقاطعی که بازار مسکن دچار رکود بوده و جو قیمتی آرام است، به تدریج این نسبت کاهش پیدا کرده و به کف یعنی «14 واحد» نزدیک‌‌تر می‌شود. به این ترتیب به هر میزان که نسبت قیمت به اجاره مسکن از سقف متعارف یعنی 24 واحد فراتر رود، به همان اندازه بازار مسکن دچار اضافه‌‌پرش شده است.

   تشکیل حباب تاریخی قیمت مسکن

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در فاصله سال‌های 97 تا 99 به واسطه جهش بی‌‌سابقه و دنباله‌‌دار قیمت مسکن، رشد اجاره‌‌بها نیز به عنوان تابعی از قیمت مسکن تحت تاثیر قرار گرفت. در واقع اضافه پرش تاریخی قیمت مسکن در تهران به دنبال سه سال جهش پیاپی موجب شد سطح قیمت به اجاره با عبور از مرز 30 واحد به حالت انفجاری یعنی عدد بی‌‌سابقه 8/ 31 واحد در یک‌سال 99 برسد. این مقدار در زمستان رکورد تاریخی «P/ R» را ثبت کرد و به مقدار 35 واحد رسید. اما آمار رسمی از وضعیت اجاره‌‌بها نشان می‌دهد اندازه حباب تاریخی قیمت مسکن یک فصل پس از تشکیل قدری کوچک‌تر شده است.

علت شکل‌‌گیری حباب تاریخی قیمت مسکن، رشد بی‌‌سابقه قیمت مسکن است، کمااینکه بر اساس داده‌های آماری چند دهه اخیر از بازار مسکن، پیش از سال‌های 97 تا 99 این حجم از رشد قیمت مسکن آن‌‌هم به شکل مداوم حتی در مقطع رکود معاملات بی‌‌سابقه بوده است. اگرچه اجاره‌‌بها تابعی از رشد قیمت مسکن است اما سرعت رشد قیمت مسکن در فاصله سال‌های 97 تا 99 بیشتر از رشد اجاره بوده و همین موضوع سبب شده حباب قیمت مسکن به تدریج بزرگ و بزرگ‌تر شود.

   دو عامل برگشت از اضافه‌‌پرش

اما چه چیزی سبب شد سایز حباب مسکن در بهار امسال شش واحد کوچک‌تر شود؟ کوچک‌تر شدن حباب می‌تواند نتیجه کوچک‌تر شدن صورت کسر حباب‌‌سنج باشد که در بهار امسال همین ماجرا رخ داد. بهار امسال فصل آغاز چربی‌‌سوزی قیمت مسکن و بازگشت از اضافه پرش سه سال قبل از آن بود؛ روندی که تاکنون نیز ادامه پیدا کرده و اگر اخبار منفی از وضعیت متغیرهای غیراقتصادی و بیرونی بازار مسکن منتشر نشود، می‌تواند در ماه‌های آینده نیز استمرار داشته باشد؛ کمااینکه تجربه سال‌های اخیر نشان داده حساسیت بازار مسکن نسبت به ریسک متغیر غیراقتصادی به‌‌ویژه مذاکرات برای رفع تحریم‌ها علیه ایران به شکل بی‌‌سابقه‌‌ای افزایش یافته است.

به این ترتیب در بهار امسال در بازار املاک تهران به دنبال کاهش حدود 5 درصدی قیمت اسمی مسکن طی دو ماه فروردین و اردیبهشت و افت حدود 2 درصدی قیمت اسمی در فاصله ابتدا تا انتهای فصل، «حباب قیمت مسکن» به میزان 6 واحد عددی سایز کم کرد. در واقع دوره گذر از فاز جهش که «دنیای اقتصاد» از آن با عنوان «پساجهش» یاد می‌کند، سبب شده صورت کسر حباب‌‌سنج در بهار قدری کوچک‌تر شود که به تعدیل این نسبت کمک کرده است.

علاوه بر این عامل دومی که روی کوچک‌تر شدن حباب قیمت مسکن اثر داشت، تغییرات بی‌‌سابقه قیمت اجاره‌‌بها بود. به‌طور کلی علاوه بر کوچک‌تر شدن صورت کسر حباب‌‌سنج یعنی نسبت «P/ R»، بزرگ‌تر شدن مخرج نیز می‌تواند به بهبود این نسبت کمک کند. در بهار امسال میانگین رشد اجاره‌‌بها نسبت به بهار سال گذشته 50 درصد محاسبه شده که یک مقدار تاریخی برای رشد اجاره مسکن در شهر تهران محسوب می‌شود. به این ترتیب رشد تاریخی اجاره‌‌بها نیز در کاهش حباب قیمت مسکن دخیل بوده است.

در سال‌های اخیر به دنبال جهش قیمت مسکن و از آنجا که رشد اجاره‌‌بها با فاصله از شروع جهش مسکن رخ داد، عایدی اجاره به تدریج برای مالکان کاهش یافت. عایدی سالانه متعارف اجاره آپارتمان مسکونی بین 4 تا 6 درصد از ارزش روز ملک است اما در سال‌های اخیر چون سرعت رشد قیمت مسکن بیش از سرعت رشد اجاره‌‌بها بود، عملا این عایدی در بسیاری از مناطق مصرفی شهر تهران کاهش پیدا کرده بود. به این ترتیب موجران درصدد احیای عایدی خود برآمدند و آنچه به شکل افزایش قابل توجه اجاره‌‌بها در بهار امسال منعکس شد، در واقع تلاش برای رساندن عایدی به حداقل نرخ متعارف سالانه یعنی چهار درصد از ارزش ملک بود. البته داده‌های موجود نشان می‌دهد این فاصله در بهار 1400 هنوز به‌طور کامل پر نشده است اما مقدار عایدی اجاره در شهر تهران با رشد قابل توجه در این فصل بهبود پیدا کرد و به 5/ 3 درصد رسید.

فعالان بازار مسکن معتقدند کاهش عایدی اجاره‌‌داری به دلیل جاماندن رشد اجاره از مسکن سبب از بین رفتن جذابیت اجاره‌‌داری در نظر برخی موجران شده بود اما به دنبال رشدی که در ابتدای سال جاری روی ارقام اجاره‌‌بها اعمال شد، این عایدی بهبود پیدا کرده است. این وضعیت می‌تواند موجب تحریک تقاضای اجاره‌‌داری در بازار مسکن شود و به افزایش عرضه در این بازار بینجامد.

   خروج حباب از وضعیت انفجاری

با بهبود نسبت قیمت به اجاره مسکن در بهار امسال وضعیت حباب‌‌سنج از حالت انفجاری خارج شده و به زیر مرز 30 واحد رسیده است اما هنوز تا نقطه مطلوب فاصله زیادی دارد. این مقدار 29 واحد است و این در حالی است که سقف نسبت متعارف حبا‌‌ب‌‌سنج مسکن در شهر تهران در طول سه دهه گذشته 24 واحد بوده است. بنابراین اکنون می‌توان این‌‌طور نتیجه‌‌گیری کرد که نسبت مذکور تا رسیدن به محدوده متعارف باید به تدریج کاهش پیدا کند. این کاهش هم از طریق کاهش قیمت مسکن (صورت کسر) و هم از طریق افزایش اجاره‌‌بها (مخرج کسر) ممکن است. در واقع هر یک از این دو رخداد می‌تواند به کاهش سایز حباب قیمت مسکن در تهران کمک کند.

اما از آنجا که رشد اجاره‌‌بها در عین اینکه تابعی از قیمت مسکن است، به استطاعت متقاضیان اجاره خانه نیز ارتباط دارد، محدوده تغییرات اجاره‌‌بها با محدودیت روبه‌روست. بنابراین به نظر می‌‌رسد در ماه‌های پیش رو در صورتی که اتفاق غیرمنتظره‌‌ای در فضای اقتصاد کلان یا پیرامون متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها رخ ندهد، می‌توان روی کاهش قیمت واقعی مسکن و بهبود تدریجی نسبت مذکور تا رسیدن به نقطه ایده‌‌آل یعنی برگشت کامل بازار از اضافه‌‌پرش امیدوار بود. در واقع چربی‌‌سوزی بازار مسکن هنوز به سرانجام نرسیده و تا رسیدن نسبت حباب‌‌سنج به بیشترین مقدار متعارف (حداکثر 24 تا 25 واحد)، می‌تواند ادامه پیدا کند.

این محاسبات آماری همچنین نشان می‌دهد دست‌‌کم تا ابتدای تابستان امسال قیمت در بازار مسکن تهران در سطح نامتعارف و بازار، حبابی بوده است.

   حباب مسکن در کدام مناطق بزرگ‌تر است؟

به گزارش «دنیای اقتصاد»، مقایسه اندازه حباب قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد در مناطق جنوبی پایتخت یعنی مناطق 9 تا 20 نسبت قیمت به اجاره مسکن در بهار امسال به‌طور متوسط 29 واحد بوده و این در حالی است که در پنج منطقه لوکس و مصرفی نیمه شمالی شهر یعنی مناطق یک تا 5 این حباب به مراتب بزرگ‌تر و حدود 35 واحد بوده است.

در کنار این مناطق، دو منطقه 4 و 5 واقع در منتهی الیه شرقی و غربی تهران با توجه به اینکه به واسطه پرمعامله بودن هم در شرایط رونق و هم در فاز رکود به منزله «پیشانی بازار مسکن» شناخته می‌شوند، به‌طور جداگانه حباب‌‌سنجی شده‌‌اند. این دو منطقه عموما بیش از یک‌‌پنجم معاملات ماهانه مسکن در کل شهر تهران را به خود اختصاص می‌دهند و از این بابت مناطق شاخص بازار نقل و انتقالات ملکی به شمار می‌‌آیند. متوسط نسبت قیمت به اجاره مسکن در بهار 1400 در دو منطقه مذکور 32 واحد بوده است.

این داده‌ها تایید می‌کند که چون سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی نسبت به مناطق شمالی در طول سه سال گذشته به ویژه در مقطع شروع رونق (سال 97) به مراتب کمتر بود، اکنون نیز حباب مسکن در این مناطق به مراتب کوچک‌تر است. همچنین در مناطق لوکس و گران‌‌قیمت اندازه این حباب به مراتب بزرگ‌تر است. این موضوع سبب شده در ماه‌های اخیر تغییرات قیمت در شمال و جنوب شهر به نحوی پیش برود که رابطه بین قیمت مسکن در این دو محدوده به حالت متعارف بازگردد. در واقع طی چند ماه گذشته همواره سرعت رشد قیمت مسکن در نیمه جنوبی شهر از نیمه شمالی بیشتر بوده تا به تدریج فاصله قیمتی شکل گرفته به حد مورد انتظار همیشگی بازگردد.

اما بهبود شش واحدی سایز حباب مسکن چه منفعتی برای خریداران و مستاجران دارد؟ پیش از هر چیز نزدیک شدن نسبت قیمت به اجاره مسکن سبب می‌شود به دنبال تخلیه حباب قیمت، سازنده‌ها تمایل بیشتری به فروش واحدهای تکمیل شده خود پیدا کنند. در سه سال گذشته فاصله قیمت و اجاره مسکن به حدی افزایش یافت که در عمل بسیاری از سازنده‌ها از عرضه ملک خود به بازار برای فروش منصرف شدند اما از ابتدای امسال تاکنون با برقراری ثبات نسبی در بازار مسکن، تمایل آنها برای فروش آپارتمان‌‌های تکمیل شده به تدریج در حال افزایش است. بهبود نسبت قیمت به اجاره مسکن نیز می‌تواند انگیزه سازنده‌ها  را برای آشتی با بازار مسکن تقویت کند و به دنبال فروش واحدهای تکمیل شده، جریان تخریب و نوسازی به عنوان حلقه دیگری از زنجیره بازار مسکن بهبود پیدا خواهد کرد.

منفعت دوم بهبود نسبت قیمت به اجاره مسکن نیز عاید کسانی می‌شود که با قصد اجاره‌‌داری خانه خریده‌‌اند. عایدی اجاره‌‌داری پارسال به 8/ 2 درصد از ارزش ملک افت کرده بود که این مقدار در بهار به 5/ 3 درصد رسیده است. چنین بهبودی می‌تواند انگیزه عرضه آپارتمان‌‌های اجاری را افزایش دهد و مستاجران نیز از افزایش عرضه منفعت کسب کنند؛ کمااینکه محدود شدن حجم آپارتمان اجاری در نهایت به ضرر مستاجران تمام می‌شود و خود می‌تواند زمینه تندتر شدن شیب رشد اجاره‌‌بها شود. این در حالی است که بهبود نسبت قیمت به اجاره در عین اینکه برای موجران عایدی دارد، نفع مستاجران را نیز از بابت عرضه با حجم معقول و متناسب با تقاضا تامین می‌کند.

ابرفقر مسکن در پایتخت به روایت اجاره‌‌‌بها

داده‌‌‌های مربوط به میانگین اجاره‌‌‌بهای سالانه هرمترمربع آپارتمان مسکونی در بهار ۱۴۰۰ نشان می‌‌‌دهد امسال بسیاری از ساکنان پایتخت دچار ابرفقر مسکن هستند.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بیشترین اجاره‌‌‌بهای ماهانه یک مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران به لوکس‌‌‌ترین منطقه پایتخت یعنی منطقه یک تعلق دارد. در این منطقه اجاره هر مترمربع آپارتمان حدود ۱۵۰‌هزار تومان است و با توجه به اینکه میانگین متراژ مورد تقاضا در این منطقه ۱۲۰ مترمربع است، امسال به طور متوسط ماهانه ۱۸‌میلیون تومان اجاره توسط مستاجران این مناطق و دو منطقه نسبتا لوکس مجاور آن یعنی مناطق ۲ و ۳ پرداخت می‌شود. البته بخشی از این رقم می‌تواند در قالب ودیعه و بخشی به صورت اجاره ماهانه پرداخت شود که فرمول «هر یک‌میلیون تومان ودیعه معادل ۳۰‌هزار تومان اجاره» مبنای این تبدیل است. در دو منطقه چهار و پنج که یکی از مقاصد اصلی مستاجران از طبقه متوسط درآمدی به شمار می‌‌‌آید، میانگین اجاره ماهانه هر مترمربع آپارتمان ابتدای امسال به ۱۰۰‌هزار تومان رسیده است. اگر مساحت متوسط ۹۰ مترمربعی مبنای محاسبه تقاضای مسکن در این مناطق قرار گیرد، اجاره‌‌‌بهای پرداختی ماهانه در این مناطق به طور متوسط حدود ۹‌میلیون تومان است. در مناطق جنوبی شهر نیز میانگین اجاره ماهانه پرداختی به شکل ترکیبی از ودیعه و اجاره با احتساب مساحت میانگین ۸۰ مترمربعی حدود ۳ تا ۴‌میلیون تومان است.

بر اساس اعلام برنامه اسکان بشر ملل متحد (هبیتات) اگر فرد بیش از ۳۰‌درصد درآمد ماهانه خود را به پرداخت هزینه تامین مسکن اختصاص دهد، دچار فقر مسکن است. به این ترتیب با توجه به سطح حقوق و دستمزد در سال‌جاری به نظر می‌رسد نه تنها اغلب خانوارهای مستاجر بیش از این میزان اجاره می‌‌‌پردازند، بلکه بسیاری از آنها نزدیک به تمام درآمد خود از ناحیه حقوق و دستمزد را به پرداخت اجاره اختصاص می‌‌‌دهند و دچار ابرفقر مسکن هستند.

کارنامه بازار مسکن در ماه میانی پاییز بررسی شد. گزارش وضعیت بازار مسکن که از سوی بانک مرکزی منتشر شده، نشان‌دهنده کارنامه متفاوت بازار مسکن طی آبان ماه است. بررسی حجم معاملات و میزان تورم ماهانه بازار مسکن طی آبان ماه حاکی از وقوع یک صعود بزرگ در فروش واحدهای مسکونی در پایتخت طی ماه گذشته در عین برقراری ثبات نسبی قیمتی است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از وضعیت قیمت و نبض معاملات مسکن حاکی است در ماهی که گذشت میانگین قیمت مسکن در معاملات انجام‌شده با یک ریزنوسان مثبت به 32میلیون تومان رسیده است. این رقم در مقایسه با میانگین قیمت مسکن در مهرماه رشد ناچیز 2/ 1درصدی داشته و کمتر از 400 هزار تومان افزایش داشته است. به این ترتیب معاملات میانه پاییز امسال تقریبا با همان قیمت اول پاییز صورت گرفته است. ثبات نسبی قیمت مسکن در آبان ماه سبب شده میزان تورم نقطه‌ای مسکن نیز نسبت به مهرماه قدری کاهش پیدا کند؛ به‌طوری‌که تورم نقطه‌ای مسکن از 18درصد در مهرماه به 7/ 17درصد در آبان ماه کاهش یافته است. به بیان دیگر قیمت مسکن در آبان امسال نسبت به ماه مشابه پارسال 7/ 17درصد رشد داشته است. روند افت قیمت واقعی مسکن از تیرماه امسال آغاز شده و در یک مسیر مستمر برای پنجمین ماه متوالی در آبان نیز ادامه پیدا کرده است.

تورم ماهانه مسکن در آبان ماه در حالی 2/ 1درصد محاسبه شده که نرخ تورم عمومی ماهانه در این ماه 5/ 2درصد بوده است. همچنین درحالی‌که تورم نقطه‌ای مسکن در میانه پاییز 7/ 17درصد ثبت شده، تورم عمومی به‌صورت نقطه‌ای 7/ 35درصد بوده است. اختلاف قابل توجه این دو نرخ تصویری دقیق از افت قیمت واقعی مسکن منعکس می‌کند.

  نبض معاملات مسکن تندتر شد

اما آنچه تفاوت آشکار کارنامه بازار مسکن با ماه‌های گذشته را رقم زده، رشد قابل توجه حجم معاملات مسکن با وجود درجا زدن قیمت در آبان ماه است. طی آبان ماه حدود 7‌هزار و 300 فقره معامله آپارتمان مسکونی در تهران ثبت شد که این رقم نسبت به حجم معاملات مهرماه 32درصد رشد را نشان می‌دهد. این صعود بزرگ در فروش قیمت مسکن و تندتر شدن نبض معاملات در میانه پاییز آن هم بدون اینکه منجر به تورم مسکن شود، کارنامه آبان بازار مسکن را با سایر ماه‌های امسال متفاوت کرده است. البته این صعود به منزله بازگشت رونق به بازار مسکن پایتخت نیست، بلکه منجر به احیای نبض معاملات مسکن شده است؛ به‌طوری‌که تعداد معاملات از محدوده «زیر کف رکود» در مهرماه به بالای این کف رسیده و به میزان قابل توجهی افزایش یافته است. رشد حجم معاملات مسکن به‌صورت نقطه‌ای (در مقایسه با آبان سال گذشته) نیز 5/ 63درصد بوده که نشان می‌دهد بازار مسکن در ماهی که گذشت، شرایطی کاملا متفاوت با وضعیت اغلب مورد انتظار در پاییز را داشته و برخلاف روال معمول، حجم معاملات در میانه پاییز نسبت به اغلب ماه‌های نیمه اول امسال و نیز نسبت به ماه مشابه پارسال افزایش یافته است.

افزایش حجم معاملات مسکن در آبان در شرایطی رخ داد که در مهر ماه شاهد افت 30درصدی تعداد معاملات ماهانه مسکن در تهران بودیم و در آن ماه، نبض معاملات به حدی کند شد که عملا تعداد خانه‌های فروخته‌شده به زیر کف رکودی تنزل کرده بود.

«دنیای‌اقتصاد» اواخر آبان ماه بر اساس داده‌های بازار نیازمندی‌های آنلاین دیوار از تعداد و قیمت آگهی‌های ملکی طی 20 روز نخست این ماه در گزارشی با عنوان «رفت و آمد بازیگران مسکن» به موضوع افزایش فایل‌های فروش در بازار مسکن پرداخت و نشان داد در مرداد ماه تعداد فروشنده‌های بازار مسکن نسبت به مدت مشابه مهرماه امسال حدود 20درصد افزایش یافت. همچنین تغییرات قیمت پیشنهادی فایل‌های فروش در آن مقطع زمانی مورد بررسی قرار گرفت و نشان داد تورم پنهان بازار مسکن نیز ناچیز و حدود یک‌درصد بوده است؛ به این معنا که قیمت پیشنهادی اعلامی از سوی فروشنده‌ها در آگهی‌های بازار نیازمندی‌های آنلاین «دیوار» نسبت به مهر ماه به‌طور میانگین حدود یک درصد افزایش یافته بود. این داده‌های اولیه نشان داد بازیگران اصلی بازار مسکن یعنی خریداران و فروشندگان در حال رفت و آمد در بازار مسکن هستند و در این رفت و آمدها، تعداد کسانی که با فروش ملک خود قصد خروج و ترک بازار مسکن را دارند، به مراتب از خریدارانی که روانه بازار شده‌اند، بیشتر است. اکنون با بررسی اطلاعات مربوط به معاملات قطعی آبان ماه مشخص می‌شود برداشت اولیه از وضعیت بازار بر اساس حجم و قیمت فایل‌های فروش درست بوده است؛ کمااینکه حضور پررنگ‌تر فروشنده‌ها در بازار مسکن در مقایسه با خریداران سبب شده آمار معاملات مسکن صعود کند؛ اما میانگین قیمت تقریبا ثابت باقی بماند. به بیان دیگر، رفت‌وآمدهای اخیر در بازار مسکن منجر به شکار پاییزی خریداران مسکن شده و آنها توانسته‌اند در بازاری که قیمت‌ها در آن به دور از هیجان است، واحد مطلوب خود را پیدا و خریداری کنند.به این ترتیب رشد نزدیک 40 درصدی معاملات مسکن بیش از اینکه ناشی از افزایش تعداد خریداران در حال جست‌وجو باشد، به رفتار فروشنده‌ها و پررنگ‌تر شدن حضور آنها در بازار مسکن مرتبط است؛ کمااینکه اگر عطش و هیجان خرید مانند سال‌های قبل در بازار مسکن وجود داشت، اگرچه به رشد معاملات منجر می‌شد، اما روی تورم مسکن نیز اثر منفی داشت؛ به‌نحوی‌که این هیجان در عمل به شکل جهش قیمت قطعی مسکن در معاملات انجام‌شده در آمار منعکس می‌شد.

این در حالی است که افزایش تعداد معاملات مسکن در تهران در عین ثبات نسبی قیمت محقق شده و با استناد به آمار فایل‌های عرضه‌شده در استارت‌آپ‌های انتشار آگهی‌های ملکی می‌توان این‌طور نتیجه‌گیری کرد که افزایش حضور فروشنده‌ها در بازار مسکن، این کارنامه متفاوت در آبان ماه را رقم زده است.

  آبان متفاوت چگونه رقم خورد؟

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» تفاوت مهم بازار مسکن در آبان 1400 با سایر ماه‌های سپری‌شده از امسال در حجم بالای معاملات مسکن با وجود ثبات قیمت است. امسال در همه ماه‌های پیش از آبان به جز شهریورماه حجم معاملات مسکن در محدوده کف و زیر کف مورد انتظار بود؛ ضمن اینکه حتی در شهریور ماه که 7هزار و 800 فقره معامله آپارتمان مسکونی در پایتخت انجام شد، این رشد قابل توجه معاملات با رشد نزدیک 3درصدی قیمت مسکن نسبت به مرداد همراه بود. بنابراین اگرچه در تمام مدت سپری‌شده از سال جاری انتظار پایه جهت‌دهنده به بازار مسکن، انتظارات کاهشی بوده است، اما باز هم مقایسه دو ماه پرمعامله آبان و شهریور نشان می‌دهد در میانه پاییز با توجه به رشد معاملات توام با ثبات قیمت، نیروی انتظارات کاهشی بیشترین وزن را نسبت به همه ماه‌های گذشته داشته است.

در بازار مسکن ماه‌هاست آنچه جهت اصلی تورم را تعیین می‌کند «انتظارات» است و در آبان 1400 چشم‌انداز بهبود فضای بازار مسکن (انتظارات کاهش قیمت) نسبت به بدبینی‌ها و ابهام‌هایی که درباره آینده این بازار وجود دارد، وزن به مراتب بیشتری داشته که منجر به فروشنده‌تر شدن گروه بیشتری از خریداران سرمایه‌ای بازار مسکن شده است. در واقع بسیاری از فروشندگان امروز بازار مسکن همان کسانی هستند که در طول سه سال گذشته با انگیزه سرمایه‌گذاری نسبت به خرید ملک اقدام کردند و زمان کنونی را نیز برای خروج از این بازار مناسب ارزیابی کرده‌اند. هرچند در برخی از ماه‌های دیگر سپری‌شده از امسال همچون فروردین و اردیبهشت میانگین قیمت مسکن به صورت ماهانه افت داشته است، اما این ترکیب نبض معاملات و تورم ماهانه است که شرایط بازار را مشخص می‌کند. تحقیقات میدانی از واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد در ماه‌هایی از امسال که تورم ماهانه مسکن منفی بود، حجم معاملات نیز حداقلی بود که نشان می‌داد خریداران دلیل کافی برای حضور در بازار را پیدا نکرده بودند و افزایش فایل‌های فروش نیز به مقدار اخیر نبوده که دامنه انتخاب مناسبی در اختیار متقاضیان مسکن قرار دهد.

اما چه چیزی موجب شد آبان بازار مسکن با کارنامه‌ای متفاوت رقم بخورد؟ بررسی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد چهار علت برای این موضوع وجود دارد. علت نخست غلبه چشم‌انداز کاهشی قیمت‌ها از نگاه سمت عرضه بازار مسکن است. سرمایه‌گذاران ملکی به این جمع‌بندی رسیده‌اند که احتمال رشد قابل توجه قیمت مسکن در کوتاه‌مدت وجود ندارد و حتی قیمت واقعی مسکن به واسطه پایین‌تر بودن تورم ملکی نسبت به تورم عمومی در میان‌مدت کاهشی است. بنابراین با وجود اینکه نیروی دیگری نیز از سوی انتظارات منفی (چشم‌انداز جهش قیمت مسکن) در بازار وجود دارد، اما غلبه با نیروی انتظارات کاهشی است و در نتیجه هر روز بر تعداد فروشنده‌ها افزوده می‌شود.

علت دوم که سبب شده آبان بازار مسکن با کارنامه‌ای متفاوت رقم بخورد، افزایش نسبی خریدهای تبدیلی با استفاده از فرصت کند شدن سرعت رشد قیمت مسکن است. متقاضیان تبدیل به احسن در آبان ماه با مشاهده ثبات نسبی قیمت‌ها از یکسو و افزایش فایل‌های فروش از سوی دیگر زمان را برای ورود به بازار مسکن مغتنم شمردند. موضوع دیگری که سبب شد تبدیل به احسنی‌ها در آبان روانه بازار مسکن شوند، افزایش سقف وام مسکن است که اگرچه در حدی که برای خرید خانه اول مناسب و کافی باشد نیست، اما برای متقاضیان تبدیل به احسن قابل استفاده است و آنها می‌توانند به کمک این وام و نقدینگی تکمیلی، به‌عنوان مثال یک اتاق به خانه یک‌خوابه خود بیفزایند یا اینکه محله سکونت خود را قدری ارتقا دهند. علت دیگری که آبان متفاوت بازار مسکن را رقم زد، افزایش معاملات با انگیزه تبدیل برای سرمایه‌گذاری و خرید در سایر استان‌هاست. گروهی از فروشنده‌های بازار مسکن در آبان ماه کسانی بودند که قصد تبدیل سرمایه ملکی خود از ملک در تهران به ویلا در یکی از استان‌های خوش آب و هوا را داشته‌اند. به دنبال این تصمیم برای تبدیل دارایی ملکی، فایل‌های فروش در بازار مسکن در میانه پاییز افزایش یافت.

در نهایت چهارمین علت رقم خوردن آبان با صورتی متفاوت از سایر ماه‌های 1400 این بود که بخشی از سرمایه‌گذاران از بازارهای پرریسک و با جذابیت کم روانه بازار مسکن شدند. اگرچه خرید سرمایه‌ای در بازار املاک همیشه وجود دارد، اما امسال بر خلاف سال‌های 97 تا 99 خریدهای سرمایه‌ای با انگیزه سفته‌بازی (کسب سود در کوتاه‌مدت از طریق معاملات مکرر ملکی) با توجه به ثبات نسبی قیمت‌ها به صفر رسیده است. با وجود این خرید سرمایه‌ای در بازار مسکن با دید بلندمدت در همه مقاطع وجود داشته و دارد. در آبان ماه نیز گروهی از سرمایه‌گذاران از بازارهای پرریسکی مثل دلار که به‌شدت به ریسک متغیر غیراقتصادی (سرنوشت مذاکرات رفع تحریم‌ها) وابسته است یا بازارهای فاقد جذابیت مثل بازار سهام، روانه بازار مسکن شدند و بخشی از خریدهای انجام‌شده در آبان به این گروه از متقاضیان مسکن تعلق دارد.

از نگاه آنها، از یکسو افت دلار به دنبال دریافت سیگنال مثبت از نتیجه مذاکرات احیای برجام که از امروز در وین آغاز می‌شود محتمل است و بسیاری از سرمایه‌گذاران تمایلی به پذیرش ریسک این بازار در مقطع فعلی را ندارند و از سوی دیگر بورس نیز رکود چندماهه را تجربه کرده و فعلا چشم‌انداز مثبتی از آن وجود ندارد. بازدهی بورس در 8ماه نخست امسال 1/ 6درصد و بازدهی مسکن نیز 7/ 5درصد بوده است. از این رو برخی سرمایه‌گذاران بورس با توجه به نزدیکی بازدهی دو بازار سهام و مسکن، در ماه گذشته سرمایه خود را با انگیزه سرمایه‌گذاری بلندمدت روانه بازار مسکن کردند.

  استقبال بازار مسکن از مذاکرات

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» شرایط کلی بازار مسکن در آبان ماه با توجه به صعود حجم معاملات در عین ثبات قیمت‌های قطعی فروش آپارتمان در این ماه نشان می‌دهد بازار مسکن در میانه پاییز به استقبال زودرس از مذاکرات احیای برجام در وین رفته که قرار است از امروز، هشتم آذر ماه از سر گرفته شود. در واقع خوش‌بینی نسبت به آینده مذاکرات سبب شده است چشم‌انداز افزایش قیمت در بازار مسکن به‌عنوان نیروی غالب شناخته نشود در عوض انتظارات کاهشی در بازار غلبه پیدا کند که به افزایش فروشنده‌ها منجر شود و فضای مناسبی را برای شکار خانه‌های فروشی در بازار نسبتا با ثبات برای متقاضیان خرید ملک فراهم کند. این واکنش زودرس نسبت به مذاکرات نشان می‌دهد در صورت حصول نتیجه مثبت در وین، بازار مسکن که به‌دلیل وضعیت متغیرهای درونی خود از جمله «نسبت قیمت به اجاره» و نیز «نسبت رشد قیمت مسکن به رشد نقدینگی» از هر حیث آماده برگشت از اضافه‌پرش، تخلیه حباب و چربی‌سوزی است، به شکل تمام‌عیار وارد فاز چربی‌سوزی شود.

اگرچه در سایر ماه‌های گذشته از سال 1400 نیز بعضا تورم مسکن نزدیک صفر یا حتی کاهشی بود، اما هیجان بازارهای سفته‌بازی رقیب اجازه نمی‌داد بازار مسکن چربی‌سوزی را آغاز کند. این در حالی است که هرگونه نتیجه مثبت که از مذاکرات وین حاصل شود، می‌تواند شرایط را به فوریت برای بازگشت قیمت در بازار مسکن فراهم کند.

  چشم‌انداز بازار مسکن تا پایان 1400

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» دو پارامتر اصلی موثر بر وضعیت بازار مسکن در ماه‌های باقی‌مانده از سال جاری وجود دارد که یکی سرنوشت مذاکرات وین و دیگری بازدهی نسبی سایر بازارهای رقیب است. وضعیت این دو پارامتر است که تعیین می‌کند فاز چربی‌سوزی در بازار مسکن تسهیل خواهد شد یا اینکه مسکن بار دیگر دچار وضعیت رکود تورمی می‌شود. در این بین نقش مذاکرات در تعیین انتظارات غالب در بازار مسکن به مراتب پررنگ‌تر است؛ کمااینکه تجربه چهار سال اخیر نشان داد اثر متغیرهای سیاسی بر بازار مسکن به مراتب بیش از هر زمان دیگری است و حساسیت بازار به وضعیت متغیر غیراقتصادی و نیز تغییرات قیمت ارز که به‌طور مستقیم تحت تاثیر میزان ریسک متغیر غیراقتصادی است، افزایش یافته است. به این ترتیب دریافت سیگنال مثبت از مذاکراتی که از امروز توسط تیم جدید مذاکره‌کننده در وین دنبال می‌شود، به شکل مستقیم بر آینده قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد و می‌تواند رشد نسبی معاملات در عین ثبات قیمت‌ها را به دنبال داشته باشد.

نکته قابل توجه این است که اگر همه چیز به شکلی پیش برود که به نفع شروع فاز بازگشت قیمت مسکن از اضافه‌پرش باشد، ممکن است چربی‌سوزی در بازار مسکن هم به یکی از دو شکل «افت قیمت اسمی» و «افت قیمت واقعی» مسکن رخ دهد. در واقع افزایش فروشنده‌ها در شرایطی که تقاضای خرید مسکن به‌دلیل فاصله قدرت خرید با سطح قیمت‌ها اندک است، در عمل ممکن است به کاهش قیمت اسمی مسکن نیز منجر شود؛ اما حتی اگر چنین نشود، ثبات نسبی قیمت در معاملات فروش مسکن سبب خواهد شد تورم مسکن نرخی پایین‌تر از تورم عمومی داشته باشد و این وضعیت آنقدر ادامه پیدا می‌کند که چون تورم مسکن از تورم عمومی جا مانده است، عملا قیمت واقعی مسکن کاهش پیدا می‌کند. همچنین قدرت خرید متقاضیان مسکن به تدریج افزایش خواهد یافت و قیمت مسکن در سطوح قبلی تقریبا درجا می‌زند یا ریزنوسان خواهد داشت. بنابراین پس از گذشت یک دوره زمانی، نقطه بازگشت خریداران به بازار با توجه به ترمیم قدرت خرید آنها در عین ثبات نسبی قیمت مسکن فرا خواهد رسید و حجم معاملات در آن مقطع زمانی افزایش می‌یابد.

بر مبنای جزئیات ارائه شده در این تصویب‌نامه، ارائه گواهینامه پایان‌کار ساختمان‌های جدید از ابتدای سال ۱۴۰۲ منوط به رعایت مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان است. به عبارت دیگر اگر در فرآیند ساخت واحدهای مسکونی ضوابط مرتبط با مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان با نام صرفه جویی در مصرف انرژی رعایت نشود، گواهینامه پایان‌کار واحدهای مسکونی صادر نخواهد شد.

براساس جزئیات مندرج در مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان، رعایت مواردی شامل عایق‌کاری دیوارهای خارجی ساختمان نظیر عایق‌کاری دیوارهایی که با محیط بیرون یا فضاهایی که از نظر دمایی کنترل نمی‌شوند، نصب پنجره‌های دوجداره با قاب‌های فلزی ترمال‌بریک، چوبی یا PVC استاندارد، عایق‌کاری کانال‌های هوارسانی به همراه عایق‌کاری لوله‌های تاسیسات و سیستم تولید آب‌گرم، نصب سیستم‌های کنترل‌کننده موضعی نظیر شیرهای ترموستاتیک روی رادیاتورها و نصب سیستم‌های کنترل مرکزی هوشمند و مجهز به سنسور اندازه‌گیری دمای هوای محیط در ساختمان‌ها الزامی است.

هیات وزیران در حالی بار دیگر بر اجرای مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان در واحدهای مسکونی کشور تاکید کرد که پیش از این در سال ۱۳۸۴ وزارت مسکن و شهرسازی نیز به‌عنوان ناظر عالی در زمینه ساخت‌وساز مکلف شد، درصورت مشاهده هرگونه تخلف از اجرای مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان، موارد را به مراجع صدور پروانه ساختمان و سازمان نظام مهندسی ساختمان استان اعلام کرده و تا رفع تخلف، موضوع را از مراجع قانونی و در صورت لزوم مراجع قضایی پیگیری کند.

تازه‌‌ترین اطلاعات مربوط به تغییرات قیمت و حجم فایل‌‌های فروش عرضه شده در بازار مسکن در هفته‌های اخیر نشان می‌دهد بازیگران اصلی بازار مسکن تحت تاثیر انتظارات کاهشی نسبت به آینده قیمت‌‌ها بیش از پیش در حال رفت و آمد در بازار مسکن هستند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، میانگین قیمت پیشنهادی فروش خانه‌های فروشی که طی ۲۰ روز نخست آبان ماه در بازار نیازمندی‌‌های آنلاین «دیوار» در تهران آگهی شده‌‌اند نسبت به مدت مشابه مهرماه افزایش پیدا کرده است. این افزایش البته حول و حوش ۳/ ۱ درصد است و قابل توجه به شمار نمی‌‌آید؛ کمااینکه حتی در اوج حاکمیت رکود بر معاملات در دوره‌های گذشته نیز تورم ماهانه حول و حوش یک درصدی یا قدری کمتر و بیشتر متداول بوده است.

اما آنچه موجب افزایش تورم پنهان مسکن (تغییرات قیمت پیشنهادی فایل‌‌های فروش در بازار مسکن) در ۲۰ روز نخست آبان‌‌ماه نسبت به مدت مشابه ماه قبل از آن شده است، پررنگ‌‌تر شدن حضور خریداران در بازار است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» همسو با نتایج محاسبه روند تغییرات حجم و قیمت پیشنهادی فایل‌‌های فروش مسکن نشان می‌دهد در مدت سپری شده از آبان ماه بر تعداد خریداران مسکن حاضر در بازار که مشغول جست‌وجو هستند افزوده شده است. حضور بیشتر خریداران در بازار مسکن البته به معنای رونق معاملات نیست، بلکه ناشی از بازگشت گروهی از سرمایه‌‌گذاران ملکی به بازار پس از یک ماه خروج موقت از این بازار است. البته معامله‌‌گران اصلی در بازار مسکن فعلی به اذعان واسطه‌ها، متقاضیان «تبدیل به احسن» املاک هستند. این گروه شرایط آرام قیمتی فعلی را برای فروش خانه و خرید واحد جایگزین، مناسب ارزیابی کرده‌‌اند.

متقاضیان تبدیل به احسن اغلب کسانی هستند که یا قصد دارند واحدهای بدون یک یا چند مورد از امکانات کلیدی شامل آسانسور، پارکینگ و انباری را فروخته و واحد کامل‌‌تر و با امکانات را جایگزین کنند یا گروهی هستند که قصد جایگزین کردن خانه خود با واحد بزرگ‌تر یا در محله مرغوب‌‌تر را دارند.

در کنار این گروه، تعدادی از متقاضیان سرمایه‌‌ای مسکن هم که در مهرماه تحت تاثیر مشاهده ثبات قیمت‌‌ها بازار را ترک کرده بودند، اکنون با انگیزه سرمایه‌‌گذاری بلندمدت به بازار بازگشته‌‌اند و تنور معاملات به دلیل حضور آنها در بازار در برخی از محله‌های مصرفی اندکی گرم‌‌تر شده است.

به دنبال افزایش نسبی حضور خریداران در بازار مسکن طی ماه میانی پاییز نسبت به مهرماه، تورم پنهان مسکن نیز به صورت جزئی افزایش پیدا کرده است. در حالی که تورم پنهان مسکن در مهرماه نسبت به شهریور نزدیک صفر بود و عملا فروشنده‌ها قیمت پیشنهادی خود را با مشاهده افزایش متقاضیان خرید مسکن، اندکی افزایش داده‌‌اند. البته افزایش جزئی در فایل‌‌ها الزاما در قیمت قطعی معاملات منعکس نمی‌شود و به گفته واسطه‌های ملکی، «فروشنده‌های واقعی» در نهایت اغلب ناگزیر به ارائه تخفیف به خریداران هستند تا معامله سربگیرد. اما نکته مهم این است که تورم پنهان حدود یک درصدی به منزله تغییر رفتار هیجانی فروشندگان مسکن نیست، کمااینکه تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از مناطق میانی و مرکزی شهر نظیر مناطق ۷ تا ۱۳ نشان می‌دهد در بسیاری از محله‌ها قیمت پیشنهادی فایل‌‌های موجود نسبت به شهریور و مهر ماه نه‌تنها افزایش ندارد، بلکه حتی کاهش جزئی داشته است. در مقابل فروشندگان مناطق لوکس ظاهرا تمایل بیشتری به افزایش قیمت اعلامی خود نشان داده‌‌اند و همین موضوع در نهایت سبب شده تورم پنهان ماهانه مسکن در ۲۰ روز نخست آبان ماه قدری افزایش یابد.

در عین حال تورم پنهان این بازه زمانی نصف بیشترین مقدار ثبت شده در سال جاری یعنی ۵/ ۲ درصد است که در شهریور ماه محاسبه شد.

از سوی دیگر بر اساس داده‌های بازار نیازمندی‌‌های آنلاین «دیوار»، در طول ۲۰ روز نخست آبان ماه حدود ۱۰۲ هزار آگهی فروش مسکن در تهران از طریق این استارت‌آپ منتشر شده است که این میزان نسبت به ۲۰ روز نخست مهرماه ۲۰ درصد افزایش داشته است. بنابراین اگرچه قیمت‌‌های پیشنهادی فروش در تعدادی از فایل‌‌های دیوار به صورت جزئی افزایش پیدا کرده است، اما افزایش قابل توجه فایل‌‌های فروش نشان‌دهنده این است که حضور فروشندگان در بازار مسکن به مراتب پررنگ‌‌تر است. در حال حاضر علاوه بر متقاضیان تبدیل به احسن، بسیاری از فروشندگان حاضر در بازار مسکن از جنس ملاکانی هستند که پیش‌‌تر خرید سرمایه‌‌ای در بازار مسکن انجام داده‌‌اند و اکنون با مشاهده چند ماه حاکمیت ثبات نسبی در بازار، انگیزه کافی برای عرضه واحد خود را پیدا کرده‌‌اند.

  نیروی غالب در تقابل انتظارات

به گزارش «دنیای اقتصاد»، مجموعه داده‌های مربوط به تورم پنهان مسکن و تغییرات افزایشی حجم فایل‌‌های فروش نشان می‌دهد در تقابل انتظارات متفاوت قیمتی در بازار مسکن که طی ماه‌های اخیر در بازار مسکن حاکم بوده است، در آبان ماه وزن بیشتر به انتظارات کاهشی اختصاص پیدا کرده و همین موضوع سبب شده فروشندگان بازار مسکن در میانه پاییز به تدریج به این بازار بازگردند. از ابتدای امسال تاکنون، به ویژه از خرداد همزمان با ایام انتخابات ریاست‌جمهوری، دو نوع انتظارات قیمتی متفاوت در بازار مسکن وجود داشت. خریداران و فروشندگان بازار مسکن به عنوان دو ضلع اصلی معاملات ملکی در مقاطع مختلف سپری شده از سال جاری عموما دو دسته بودند؛ دسته نخست انتظارات کاهشی داشتند و رفتار معاملاتی خود را بر این اساس تنظیم می‌کردند و دسته دیگر انتظارات افزایشی داشتند. فروشندگانی که انتظارات قیمتی آنها افزایشی بود، در مقاطعی از سال جاری از جمله در ماه مهر، بازار مسکن را ترک کردند تا از بیرون بازار وضعیت ریسک غیراقتصادی موثر بر بازار مسکن یعنی سرانجام مذاکرات رفع تحریم‌ها را بررسی کنند.

تجربه بیش از سه سال گذشته نشان داده است از آنجا که وضعیت متغیر غیراقتصادی موثر بر شرایط بازارهای اقتصادی می‌تواند روی قیمت ارز اثر بگذارد و به دنبال هرگونه تلاطم قیمتی در بازار ارز، سایر بازارها از قبیل مسکن، خودرو، طلا و… نیز به سرعت تحت تاثیر قرار می‌گیرند، فروشندگان مسکن به محض اینکه سیگنالی درباره احتمال توقف مذاکرات دریافت می‌کنند، یا بازار را ترک می‌کنند یا قیمت پیشنهادی خود را افزایش می‌دهند. در مهرماه تحت تاثیر همین موضوع فروشنده‌ها بازار مسکن را موقتا ترک کردند و در موقعیت دیده‌‌بانی قرار گرفتند اما در آبان ماه با توجه به اینکه ریسک متغیر غیراقتصادی به دلیل سیگنال‌‌های مثبت نسبت به ادامه مذاکرات رفع تحریم پایین آمد، فروشنده‌های بیشتری به ثبات نسبی بازار مسکن پی بردند و برای فروش مصر شدند. واقعیت این است که حتی با فرض اینکه میانگین قیمت قطعی مسکن ماهانه حول و حوش یکی دو درصد رشد کند، باز هم تغییرات قیمت مسکن از تغییرات نرخ تورم عمومی کمتر است و این یعنی قیمت واقعی مسکن به تدریج در حال کاهش است. بنابراین سرمایه‌‌گذاران بازار ملک در روزهای اخیر ریسک نفروختن خانه را به مراتب بیشتر از ریسک فروختن آن ارزیابی کرده‌‌اند و همین موضوع سبب بازگشت آنها به بازار مسکن شده است. البته هنوز هر دو جنس انتظارات قیمتی در بازار مسکن حضور دارند و شرایط بازار تا رسیدن به بهترین وضعیت ممکن فاصله دارد؛ کمااینکه بازگشت فروشنده‌ها به بازار مسکن تدریجی است، اما رشد ۲۱ درصدی فایل‌‌های فروش نشان می‌دهد روند بازگشت فروشنده‌ها به قصد خروج از بازار مسکن در سه هفته اول آبان قوت گرفته است و این یعنی انتظارات کاهشی بر انتظارات افزایشی غالب شده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در صورتی که تغییرات قیمتی فایل‌‌های فروش افزایشی باشد و در عین حال از تعداد فایل‌‌های عرضه شده به بازار کاسته شود، به منزله این است که انتظارات افزایشی در بازار غالب شده و در نتیجه فروشنده‌ها بازار مسکن را ترک کرده‌‌اند. اما وضعیت کنونی بازار مسکن چنین نیست، کمااینکه در عین افزایش جزئی قیمت‌‌های پیشنهادی، تعداد آپارتمان‌‌های فروشی نیز به میزان قابل توجهی افزایش پیدا کرده است. این موضوع نشان می‌دهد در وضعیت کنونی اگرچه خریداران نیز در بازار مسکن حضور دارند و همین موضوع زمینه‌‌ساز نوسان جزئی قیمت مسکن شده است، اما حضور فروشندگان در بازار مسکن به مراتب پررنگ‌‌تر است و این یعنی انتظارات کاهشی بر انتظارات افزایش قیمت مسکن غالب شده است.

این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که پس از آخرین دوره رونق معاملات مسکن در سال ۹۷، آنچه بیشترین تاثیر را بر وضعیت قیمت مسکن گذاشته، وضعیت انتظارات بوده که متاثر از وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی (مذاکرات برای رفع تحریم‌ها) است. به همین خاطر حتی در شرایط رکود شدید معاملات در مقاطعی از سال‌های ۹۸ و ۹۹ باز هم روند رشد قیمت مسکن متوقف نشد. به همین ترتیب از آنجا که دولتمردان در هفته‌های اخیر اعلام کرده‌اند مذاکرات احیای برجام را با اتکا به خرد جمعی پیش خواهند برد، این سیگنال مثبت بلافاصله در وضعیت بازار مسکن به شکل بازگشت فروشنده‌ها اثر گذاشت و آنها پی بردند دست‌‌کم در کوتاه‌‌مدت و تا زمانی که موضع متناقضی از سوی دولتمردان در قبال مذاکرات اتخاذ نشود، خبری از تلاطم قیمتی در بازار مسکن نیست و اکنون زمان مناسبی برای خروج سرمایه‌‌گذاران از این بازار است.

  منتظر افزایش معاملات باشیم؟

به گزارش «دنیای اقتصاد»، داده‌های مربوط به تورم پنهان مسکن در ماه‌های مختلفی از سال جاری با وضعیت تورم مسکن که بر اساس قیمت قطعی معاملات محاسبه می‌شود، تا حد زیادی همسو و نزدیک به هم بوده است. با این وصف این سوال پیش می‌‌آید که آیا افزایش فایل‌‌های فروش در کنار افزایش حضور متقاضیان خرید در حال جست‌وجو در بازار، به منزله این است که باید در آمارهای رسمی از بازار مسکن آبان ماه، منتظر افزایش حجم معاملات نسبت به مهرماه باشیم؟

تحقیقات میدانی از واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد اگرچه تعداد فایل‌‌های فروش زیاد است اما متقاضیان تبدیل به احسن با احتیاط زیادی برای معامله عمل می‌کنند و چون به دنبال تبدیل همزمان ملک خود هستند، ممکن است حتی ثبت معاملاتی که قطعی به نظر می‌‌رسد، به هفته‌های آتی موکول شود و در آمار معاملات آبان منعکس نشود. از طرفی خریداران سرمایه‌‌ای نیز به دنبال خرید در پایین‌‌ترین محدوده قیمت ممکن هستند و اگرچه در بازار حضور دارند، اما عجله‌‌ای برای خرید ندارند و چون فضای حاکم بر معاملات را غیرهیجانی ارزیابی می‌کنند، نگرانی خاصی نسبت به تغییرات قیمت مسکن حداقل در بازه زمانی کوتاه‌‌مدت ندارند. بنابراین این گروه نیز در کمال آرامش در حال جست‌وجو هستند.در نتیجه به نظر می‌‌رسد رفت و آمدهای اخیر خریداران و فروشنده‌ها در بازار ملک الزاما به افزایش قابل توجه حجم معاملات در آبان نسبت به مهرماه منجر نخواهد شد.