برنده تقابل دو نیروی متفاوت در بازار مسکن دی ماه مشخص شد. تازه‌‌‌ترین گزارش رسمی از تغییرات قیمت و نبض معاملات مسکن در اولین ماه زمستان حکایت از آن دارد که انتظارات افزایشی مغلوب شدند، به نحوی که تغییر ماهانه قیمت مسکن در حد ریزنوسان یک‌درصدی رقم خورد. به این ترتیب خوش‌بینی درباره آینده بازار مسکن تحت‌تاثیر دریافت اخبار امیدوارکننده از وضعیت متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها (مذاکره برای رفع تحریم‌ها) توانست بر انتظارات بدبینانه غالب و مانع از رشد محسوس قیمت مسکن شود. نتیجه غلبه برجامی در بازار مسکن دی ماه به شکل تغییرات نزدیک به صفر قیمت در این بازار ظاهر شد، به نحوی که میانگین قیمت مسکن در معاملات اولین ماه زمستان در مقایسه با آذر فقط حول و حوش 300‌هزار تومان افزایش پیدا کرده است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بر اساس تازه‌‌‌ترین گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن در دی‌‌‌، حجم معاملات مسکن در ماهی که گذشت در حد 5/ 0‌درصد افزایش نسبت به آذرماه را تجربه کرد و تعداد معاملات ثبت شده طی اولین ماه زمستان حول و حوش 9‌هزار و 800 فقره باقی ماند. میانگین قیمت مسکن نیز با افزایش یک‌درصدی به 32‌میلیون و 940‌هزار تومان رسید و از رسیدن به کانال 33‌میلیون تومانی بازماند.

تغییرات نقطه‌‌‌ای حجم معاملات مسکن دی ماه 1400 نیز 3/ 179‌درصد بوده است، به این معنا که معاملات نزدیک 10‌هزار فقره‌‌‌ای مسکن رشد بیش از 179‌درصدی نسبت به تعداد معاملات انجام شده در دی‌‌‌ 1399 را تجربه کرده است. این رشد قابل‌توجه معاملات اگرچه به منزله خروج بازار مسکن از رکود نیست اما نشان‌‌‌دهنده بازگشت گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن به بازار است؛ چراکه تقاضای سفته‌‌‌بازی و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هیچ‌گاه به حدی پرتعداد نیست که بتواند چنین رشد قابل‌توجهی را رقم بزند. «دنیای‌اقتصاد» ماه گذشته به دنبال رشد ماهانه بیش از 33‌درصدی حجم معاملات مسکن در آذر 1400 از بازگشت گروهی از متقاضیان مصرفی به‌ویژه از جنس متقاضیان تبدیل به احسن به بازار مسکن خبر داده و اعلام کرده بود حضور این گروه در کنار سرمایه‌گذاران و معدود سفته‌‌‌بازانی که با تصور کسب سودهای 10 تا 20‌درصدی از خرید و فروش دو سه‌ماهه در آذرماه به معامله پرداختند، توانست نبض بازار مسکن را احیا کند و حجم معاملات به این ترتیب در آذر به 9‌هزار و 800 فقره رسید.

همچنین تغییرات نقطه‌‌‌ای قیمت مسکن به روشنی نشان‌‌‌دهنده کند شدن روند رشد قیمت در سال‌جاری است. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در معاملات دی امسال نسبت به دی پارسال فقط 3/ 20‌درصد رشد کرده و این در حالی است که تورم نقطه‌‌‌ای مسکن در دی 1399 نسبت به ماه مشابه در سال 1398 حدود 98‌درصد بوده است. به این ترتیب روند کاهش تورم نقطه‌‌‌ای مسکن که نشان‌‌‌دهنده کاهش سرعت رشد قیمت مسکن است، مشهود بوده و انتظار می‌رود مثل همه دوره‌‌‌های رونق – رکود مسکن، این نرخ همچنان مسیر کاهشی را ادامه دهد و به محدوده یک رقمی میل کند.

انتظارات پوچ در بازار مسکن

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در نگاه کلی به تازه‌‌‌ترین آمارهای رسمی می‌توان ادامه ثبات نسبی که چند ماهی است در بازار مسکن برقرار شده را تایید کرد و مشخص است که محاسبات ذهنی برخی از سرمایه‌گذاران و سوداگران بازار مسکن درباره رشد قابل‌توجه قیمت مسکن همزمان با ایام شب عید و رونق سنتی معاملات، درست از آب در نیامده است.

«دنیای‌اقتصاد» اخیرا در گزارشی با عنوان «خرید 2 ماهه در بازار مسکن» به این موضوع پرداخته بود که در یکی از سه گروه معامله‌‌‌گران اصلی بازار مسکن در آذر، در کنار متقاضیان تبدیل به احسن و سرمایه‌گذاران، از جنس خریداران سفته‌‌‌باز بوده‌‌‌اند. این خریداران از دسته مشتریان سال 98 بازار مسکن هستند که در آن مقطع زمانی پرتعداد بودند اما در آذر و دی از تعدادشان کاسته شده است.

این گروه از سوداگران را می‌توان «سرمایه‌گذاران موقت بازار مسکن» خطاب کرد که در دو ماهه آذر و دی حضور پررنگی در بازار داشته‌‌‌اند و انگیزه آنها، معامله به قصد فروش ملک ظرف دو تا سه ماه پیش رو همزمان با بالا رفتن دمای معاملات مسکن در شب عید است.

سرمایه‌گذاران موقت تحت‌تاثیر هیجان ارزی پاییز امسال که ناشی از انتشار اخبار منفی درباره متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها بود، تصمیم گرفتند وارد بازار مسکن شوند. نیروی وارد شده از ناحیه این گروه در بازار مسکن از جنس «انتظارات افزایشی» بوده و آنها با این تصور که قرار نیست مذاکرات به نتیجه مثبتی برسد و از طرفی با توجه به بازدهی منفی بازارهای موازی، برآوردی از افزایش تقاضای خرید سرمایه‌‌‌ای و تبدیل به احسنی در بازار مسکن شب عید انجام دادند. نتیجه برآورد صورت گرفته با مبنای غلط این بود که احتمالا بازار مسکن با افزایش تقاضا در سه‌ماه دی تا اسفند روبه‌رو می‌شود و آنها می‌توانند خریدهای آذر و اوایل دی را با قیمت‌های بالاتر در ماه‌‌‌های بعدی به فروش برسانند و از خرید و فروش کوتاه‌مدت خود با وجود رکود حاکم بر بازار سود قابل‌توجهی در حد 10 تا 20‌درصد کسب کنند.

این تصور در میان گروهی از سازنده‌‌‌ها و فروشنده‌‌‌های بازار مسکن نیز رسوخ پیدا کرده بود و آنها نیز انتظارات افزایشی داشتند و به همین خاطر در دی ماه نه تنها بر تعداد آپارتمان‌‌‌های فایل شده برای فروش افزوده نشد، بلکه قیمت‌های پیشنهادی اعلامی در این ماه نیز به طور میانگین 3‌درصد رشد پیدا کرد؛ متغیری که «دنیای‌اقتصاد» از آن به عنوان «تورم پنهان» یاد می‌کند.  در دی ماه تورم پنهان مسکن 3‌درصد محاسبه شد اما قیمت قطعی نشان می‌دهد در زورآزمایی نیروهای برون‌‌‌زای بازار مسکن، انتظارات افزایشی در برابر انتظارت برجامی که با توجه به اخبار مثبت درباره مذاکرات، از جنس انتظارات کاهشی بوده است، مغلوب شد.

واقعیت این است که طی سال‌های اخیر وضعیت بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری تحت‌تاثیر «انتظارات» قرار دارد و این متغیر به یکی از اصلی‌‌‌ترین جهت‌‌‌دهنده‌‌‌های بازار مسکن تبدیل شده است. در مقاطعی که انتظارات منفی درباره آینده بازار مسکن غالب باشد، وضعیت بازار مسکن حتی با وجود رکود معاملات تورمی بوده و در مقاطعی که انتظارات مثبت و خوش‌بینانه در میان فعالان بازار مسکن بیشتر از انتظارات منفی باشد، ثبات به دنبال آن رقم خورده است.

متغیر انتظارات نیز طی کمتر از چهار سال اخیر بیش از هر چیز تحت‌تاثیر وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها یعنی مذاکرات برای رفع تحریم‌هاست. این ریسک متغیر غیراقتصادی بود که در سال 97 زمینه‌‌‌ساز صعود نرخ ارز و شروع جهش بی‌‌‌سابقه قیمت مسکن شد. اکنون نیز تغییر وضعیت مثبت و کاهش ریسک متغیر غیر‌اقتصادی سبب شده ثبات نسبی در بازار مسکن به شکل محدود شدن تغییرات قیمت مسکن در حد ریزنوسان و نیز افزایش نسبی حجم معاملات ناشی از آرامش قیمتی حاکم بر بازار نمود پیدا کند. به این ترتیب به نظر می‌رسد مادامی که اخبار امیدوارکننده‌ای درباره آینده مذاکرات دریافت می‌شود، انتظارات افزایشی در بازار مسکن را می‌توان پوچ تلقی کرد.

البته متغیر غیراقتصادی تنها نیروی برون‌‌‌زای جهت‌‌‌دهنده به بازار مسکن نیست. نیروهای دیگری از قبیل سیاستگذاری اقتصادی تورم‌‌‌زا و نیز بازدهی سایر بازارها نیز از جمله نیروهای برون‌‌‌زای موثر بر بازار مسکن به شمار می‌‌‌آیند. در دی ماه ریسک متغیر غیراقتصادی با ادامه روند مذاکرات کاهش یافت اما نیروی وارد شده به این بازار از ناحیه سیاستگذار اقتصادی جهت مخالف داشت، چراکه طی یکی دو ماه اخیر روند رشد پایه پولی از طریق استقراض غیرمستقیم از بانک مرکزی ادامه پیدا کرده و عملا حرکت ماشین چاپ پول متوقف نشد. این شیوه استقراض غیرمستقیم از بانک مرکزی به افزایش تورم عمومی منجر می‌شود، طوری که در نهایت پایه پولی نرخ رشد چشمگیری در آذر ماه داشته و تغییرات نقطه‌‌‌ای آن به 6/ 37‌درصد رسیده است. رشد پایه پولی نیز منجر به رشد نقدینگی شده است، ‌‌‌ طوری که تغییرات نقطه‌‌‌ای آن در ماه پایانی پاییز 41‌درصد بوده است.

یکی دیگر از نیروهای برون‌‌‌زای بازار مسکن که جهتی مخالف نیروی وارد شده از ناحیه متغیر غیراقتصادی دارد، وضعیت بازارهای موازی است. در ماه گذشته همه بازارهای موازی با افت نرخ بازدهی روبه‌رو بودند؛ به این ترتیب که بازدهی ماهانه بورس در دی‌‌‌ماه منفی 3‌درصد، بازدهی دلار منفی 7 و بازدهی سکه منفی 6‌درصد محاسبه شده است. اگرچه این حجم از زیان در گزارش بازدهی بازارهای موازی می‌تواند زمینه‌‌‌ساز تبدیل مسکن به کانون امن جذب سرمایه شود، اما در عمل نتیجه زورآزمایی این نیرو با نیروی ناشی از کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی و اخبار امیدبخش درباره آینده مذاکرات، غلبه نیروی برجامی بوده است.

در شرایطی که کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی ادامه پیدا کند، تنها چیزی که می‌تواند زمینه‌‌‌ساز رشد جزئی قیمت مسکن را فراهم کند، افزایش تقاضای خرید مسکن در بازارگرمی شب عید است. اما نباید از نظر دور داشت که به دنبال رکود سنگین معاملات اصلا چیزی به اسم رونق شب عید از ناحیه خریداران مصرفی وجود نداشته و خریدهای شب عید نیز از سوی سفته‌‌‌بازان و سرمایه‌گذاران انجام شده است.

کاهش 22‌درصدی قیمت واقعی مسکن

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، نقطه‌‌‌ای که امروز بازار مسکن در آن ایستاده اگرچه هنوز نقطه ایده‌‌‌آلی نیست، اما به مراتب بهتر از جایگاه این بازار در سه سال گذشته است. روند افت قیمت واقعی مسکن از تیرماه امسال آغاز شده و همچنان ادامه دارد. مقصود از قیمت واقعی مسکن، قیمتی است که از تفاضل تورم عمومی با نرخ تورم مسکن به دست می‌‌‌آید. قیمت واقعی مسکن از ابتدای امسال تا پایان دی‌‌‌ماه در مجموع 22‌درصد افت کرده که ناشی از پایین‌‌‌تر بودن سرعت رشد قیمت مسکن در مقایسه با سرعت رشد نرخ تورم عمومی است.  از ابتدای سال‌جاری تاکنون اگرچه قیمت اسمی مسکن 6/ 8‌درصد رشد کرده و بازار مسکن بازدهی اندکی داشته است، اما این بازدهی به مراتب کمتر از بازدهی بازارهای موازی بوده است. در طول 10 ماهه نخست امسال بازدهی دلار و سکه به ترتیب 13 و 12‌درصد بوده و بازدهی زیر 10‌درصدی مسکن به مراتب از آنها کمتر است. استمرار این روند می‌تواند به کاهش هرچه بیشتر تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بینجامد و با کوتاه شدن دست متقاضیان غیرمصرفی مسکن، می‌توان امیدوار بود متقاضیان مصرفی به تدریج با احیای قدرت خرید خود بتوانند روانه بازار شوند.

البته بازدهی بورس در 10 ماهه نخست امسال روند متفاوتی داشته و تغییرات شاخص بورس در این مدت منفی 1/ 2‌درصد بوده است. با وجود این ماجرای بازدهی منفی بورس را نمی‌توان بدون در نظر گرفتن رکود فرسایشی ناشی از مداخله سیاستگذار در بازار سرمایه تحلیل کرد. کارشناسان بورس معتقدند بازار سرمایه به لحاظ متغیرهای بنیادین آماده رشد و رونق است اما مداخله دولتی سبب شده این بازار کارکرد طبیعی خود را از دست بدهد.

وضعیت متغیرهای بنیادین بازار مسکن

در بازار مسکن نیز متغیرهایی وجود دارد که می‌توان از آنها به عنوان متغیر بنیادین یاد کرد. به عنوان مثال نسبت قیمت به اجاره مسکن (P/ R) که از آن به عنوان حباب‌‌‌سنج مسکن یاد می‌شود، مدت‌‌‌هاست از سقف سنتی خود عبور کرده و این یعنی قیمت مسکن حباب‌‌‌آلود است و باید از اضافه پرشی که داشته، بازگردد. افزون بر این، رکود سرمایه‌گذاری ساختمانی نشانه دیگری از این واقعیت است که فعالان بازار مسکن دریافته‌‌‌اند برای پاسخ به نیاز خرید مسکن فعلی نیاز فوری به سرمایه‌گذاری جدید وجود ندارد و خانه‌‌‌های موجود در بازار نیز ماه‌‌‌هاست در صف فروش باقی مانده‌‌‌اند، چراکه متقاضیان خرید استطاعت پرداخت بهای آنها را ندارند و دلیلی برای سرمایه‌گذاری بیشتر در این بازار وجود ندارد.

بنابراین وضعیت متغیرهای بنیادین بازار مسکن نیز منعکس‌‌‌کننده این واقعیت است که دلیلی برای جهش قیمت مسکن در این بازار وجود ندارد و از طرفی ادامه رکود نیز با توجه به میزان تقاضای مسکن و تعداد خانه‌‌‌های موجود برای پاسخ به این تقاضا، دور از انتظار است. در شرایط فعلی این وضعیت متغیر غیراقتصادی است که می‌تواند سرنوشت بازار مسکن را در سال آینده رقم بزند؛ کما اینکه در دی ماه نیز غلبه برجامی در بازار مسکن توانست مانع از رشد قیمت با وجود تحمیل نیروی ناشی از انتظارات افزایشی در این بازار شود.

متغیر غیراقتصادی یعنی مذاکرات احیای برجام در طول سه سال و نیم اخیر بازیگردان اصلی بازار مسکن بوده که وضعیت آن، تعیین‌‌‌کننده نقش بازیگران این بازار بوده است. در حال حاضر وضعیت بازیگردان اصلی بازار مسکن نشان می‌دهد اگر به سمت حصول نتیجه مثبت پیش برویم، می‌توان انتظار داشت متغیرهای بنیادین موثر بر بازار مسکن اثر خود را به شکل «تغییرفاز» روی بازار بگذارند. این تغییر فاز به شکل ثبات نسبی قیمت و افزایش حجم معاملات می‌تواند منعکس شود. اما اثرگذاری این متغیر منوط به این است که به طور کامل بر نیروهای برون‌‌‌زایی که آثار منفی آنها بر بازار مسکن در ماه‌‌‌های اخیر مشهود بوده، غلبه پیدا کند.

مادامی که مذاکرات تا حصول نتیجه نهایی ادامه پیدا می‌کند، نیروهایی با جهت‌‌‌های متفاوت در بازار مسکن اثرگذار هستند. این نیروها در تقابل با یکدیگر قرار دارند و باید دید در هر زمان وزن کدام‌‌‌یک از دیگری بیشتر می‌شود و کدام‌‌‌یک غالب خواهند شد. این در حالی است که کسب نتیجه نهایی در مذاکرات رفع تحریم‌ها می‌تواند آرامش و ثبات پایدار را به بازار مسکن بازگرداند.

استطاعت خریداران مسکن در دی‌‌‌ماه

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بررسی جزئی‌‌‌تر آمار رسمی مربوط به قیمت و معاملات مسکن به لحاظ سهم گروه‌‌‌های قیمتی و سنی مختلف در دی ماه می‌تواند انعکاس دقیق‌‌‌تری از استطاعت متقاضیان خرید مسکن در بازار فعلی ارائه کند.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در دی ماه نشان می‌دهد به لحاظ مساحت، واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر از 80 مترمربع سهمی معادل 5/ 58‌درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌‌‌اند. همچنین 5/ 62‌درصد از واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت مسکن در شهر تهران یعنی 32‌میلیون و 340‌هزار تومان معامله شده‌‌‌اند. همچنین 9/ 48‌درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 2‌میلیارد تومان اختصاص داشته است.

همچنین بررسی توزیع واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در دی‌‌‌ماه 1400 حاکی از این است که از مجموع 9‌هزار و 816 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم 6/ 33‌درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌‌‌اند. سهم مذکور در مقایسه با دی‌‌‌ماه پارسال حدود 4/ 5 واحد‌ درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا در سایر گروه‌‌‌ها به‌ویژه گروه‌‌‌های 11 تا 15 و 16 تا 20 سال ساخت افزوده شده است.  توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در دی ماه نیز حاکی است منطقه پنج با سهم 8/ 14‌درصدی از کل معاملات ماهانه مسکن، در صدر فهرست مناطق پرمعامله قرار گرفته است. پس از آن نیز مناطق 10 و 4 با سهم 10 و 8/ 8‌درصدی به ترتیب در رتبه‌‌‌های بعدی قرار دارند.

نبض خرید مسکن در شهر تهران در آذرماه تا مرز 5 رقمی شدن افزایش یافت. آذرماه امسال، حجم معاملات خرید مسکن در تهران در مقایسه با ماه قبل-آبان- معادل 8/ 33‌درصد افزایش یافت. در این ماه تحت‌تاثیر افزایش حضور متقاضیان در بازار، بیش از 9‌هزار و 700 معامله خرید مسکن در تهران به ثبت رسید. بررسی‌‌‌های«دنیای‌اقتصاد» از نقش دو موتور در صعود معاملات مسکن آذرماه خبر می‌‌‌دهد. اولین موتور به افزایش حضور تقاضای مصرفی به‌خصوص متقاضیان تبدیل به احسن واحدهای مسکونی و دومین موتور به پررنگ شدن حضور تقاضای سرمایه‌‌‌ای و بازگشت مجدد گروهی از سرمایه‌گذاران ملکی به بازار مربوط می‌شود.

آذرماه امسال 9‌هزار و 772 فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید. این میزان در مقایسه با آبان ماه امسال 8/ 33‌درصد و در مقایسه با آذرماه سال قبل 5/ 282‌درصد رشد کرده است. متوسط قیمت مسکن نیز در این ماه به 32‌میلیون و600‌هزار تومان رسید.  تغییر دور موتور تورم مسکن از فاز جهش به حالت خزش، تقاضای مصرفی درجه2 را در نیمه دوم امسال وارد بازار خرید خانه کرد. این متقاضیان در واقع تشکیل دهنده تقاضای تبدیل به احسن در بازار مسکن هستند که از یکسو در نقش فروشنده در بازار حضور دارند و از سوی دیگر با فروش واحد خود در نقش خریدار واحد دیگری، وارد پروسه معامله خرید می‌‌‌شوند. هر چند همچنان حضور تقاضای مصرفی در بازار معاملات مسکن محدود است.  در واقع یک موتور صعود معاملات مسکن در آذرماه از سمت افزایش معاملات مصرفی خرید مسکن بوده است. این رویداد به دنبال ادامه سریال افت قیمت واقعی مسکن به وقوع پیوسته است. جریانی که از تیرماه امسال منجر به جاماندگی میزان رشد قیمت مسکن از سطح تورم عمومی شده است.

   مسکن در فاز چربی‌‌‌سوزی

قیمت واقعی مسکن(تفاضل قیمت اسمی از تورم عمومی)، از تیرماه امسال در مسیر کاهش قرار گرفت. این موضوع به معنای کاهش سرعت رشد قیمت مسکن وکمتر شدن آن در مقایسه با میزان تورم عمومی است. از ابتدای تیرماه تاکنون تورم عمومی به میزان 20‌درصد رقم خورده است. این در حالی است که تورم مسکن در این بازه زمانی

-تیرماه تا آذرماه امسال- معادل 10‌درصد بوده است. آمارها نشان می‌‌‌دهد قیمت واقعی مسکن در این بازه زمانی 10‌درصد کاهشی بوده است. با کاهش قیمت واقعی مسکن و جاماندن تورم مسکن از تورم عمومی، در فاصله تیرماه تا آذرماه امسال، این تصور برای گروهی از  متقاضیان مصرفی مسکن به‌خصوص تقاضای تبدیل به احسن واحدهای مسکونی که از ماه‌‌‌ها قبل در اندیشه ارتقای واحد مسکونی خود با واحد بزرگ‌تر، نوسازتر یا واقع در محله بهتر بودند، ایجاد شد که هم‌‌‌اکنون زمان مناسبی برای ورود به بازار و انجام معامله است. در واقع این احساس تحت‌تاثیر کاهش قیمت واقعی مسکن برای شش ماه متوالی در این گروه از متقاضیان مسکن ایجاد شد که زمان ورود به بازار فرا رسیده است و در فضای فعلی می‌توانند معاملات خود را انجام دهند. بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد هم‌‌‌اکنون بازار مسکن در فاز چربی‌‌‌سوزی قرار گرفته است.  دور موتور تورم مسکن از ابتدای امسال تاکنون(ابتدای زمستان)، در مقایسه با سال گذشته، به یک هشتم کاهش پیدا کرده است. به این معنا که میانگین تورم ماهانه مسکن در 9 ماه گذشته از سال‌جاری، نسبت به سال 99 به یک هشتم کاهش یافته است. این موضوع از یک جناح منجر به صعود معاملات مسکن در آذرماه شده است.

میانگین تورم ماهانه مسکن شهر تهران از ابتدای سال‌جاری تا پایان آذرماه معادل 8/ 0‌درصد بود این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در سال 99 در هر ماه(میانگین تورم ماهانه)، 7/ 5‌درصد رشد کرد. این موضوع نشان می‌‌‌دهد دور موتور تورم مسکن به میزان قابل‌توجهی کاهش یافته و بازار در فاز چربی سوزی یا بازگشت از اضافه پرش قرار گرفته است. این در حالی است که بازار در سال گذشته در فاز جهش قرار داشت. بررسی‌‌‌های آماری حاکی است، قیمت واقعی مسکن از ابتدای تیرماه تا پایان آذرماه 10‌درصد کاهش پیدا کرده است. این افت ناشی از کند شدن سرعت رشد قیمت مسکن در طول سال‌جاری در مقایسه با تورم و همچنین 3 بار کاهش قیمت اسمی است.  میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آذرماه امسال در حالی به مرز 32‌میلیون و600‌هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل 8/ 1‌درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 21‌درصد افزایش داشته است.

   موتور دوم صعود معاملات

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در آذر ماه (ماه آخر پاییز) اما یک اتفاق دیگر هم رخ داد و آن «شارژ مجدد تقاضای سرمایه‌‌‌ای» در بازار ملک بود. در کنار حضور برخی متقاضیان مصرفی در بازار معاملات مسکن در آذرماه برای تبدیل به احسن واحدهای مسکونی، تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن ماه پایانی پاییز نیز افزایش یافت. در واقع موتور دوم شارژ معاملات مسکن در آذرماه مربوط به تقویت حضور و بازگشت گروهی از سرمایه‌‌‌داران ملکی به این بازار است.

«دنیای‌اقتصاد» روز گذشته در گزارشی با عنوان «تغییر سکاندار معاملات ملک» با استناد به آمارهای اولیه وغیررسمی از افزایش حجم معاملات مسکن در آذرماه به دنبال افزایش حضور متقاضیان سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن از یکسو و شارژ تقاضا در بازار ملک از سوی گروهی از متقاضیان مصرفی خبر داد.

آمارهای رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی، گزارش روز گذشته «دنیای‌اقتصاد» را درباره تحولات آذرماه بازار مسکن تایید می‌‌‌کند. همان‌‌‌گونه که «دنیای‌اقتصاد» در گزارش روز گذشته خود از افزایش معاملات خرید مسکن در آذرماه تحت‌تاثیر ورود دو دسته تقاضای مصرفی وسرمایه‌‌‌ای به بازار ملک در این ماه خبر داده بود، آمارهای رسمی نشان می‌‌‌دهد، حجم معاملات خرید مسکن در ماه پایانی پاییز حدود 40‌درصد افزایش یافته است.

در آذرماه بازار مسکن تحت‌تاثیر دو عامل مهم قرار گرفت و همین دو عامل منجر به افزایش حضور متقاضیان در بازار شد. اولین عامل به فضای بیم وامید ناشی از انتشار اخبار مربوط به برگزاری مذاکرات برجام در وین و از سرگیری این مذاکرات در دولت جدید برمی‌‌‌گردد. در حالی که اوایل آذرماه خبر مربوط به از سرگیری مذاکرات وبرگزاری دور اول آن در دولت سیزدهم در تاریخ 8 آذرماه منتشر شد بازار معاملات مسکن در ایست معاملاتی فرو رفت. به دلیل ایجاد برخی امیدواری‌‌‌ها ناشی از انتشار این خبر و احتمالاتی که در خصوص کاهش ریسک‌های غیراقتصادی با حصول نتیجه مطلوب از این مذاکرات مطرح بود، تقاضای سرمایه‌‌‌ای فعالیت خود در بازار مسکن را به میزان قابل‌توجهی کاهش داد و متقاضیان مصرفی نیز به امید کاهش قیمت مسکن منجر به ایست معاملات ملکی شدند.

اما انتشار برخی اخبار ناامیدکننده پس از عدم‌کسب نتیجه مشخص از دور اول مذاکرات در دولت سیزدهم بار دیگر پای تقاضای سرمایه‌‌‌ای را  به بازار باز کرد. در آذرماه همچنین همزمان با انتشار خبر برگزاری دور دوم این مذاکرات در تاریخ 23 آذر، فضای امیدواری به بازار بازگشت اما همزمان وقوع نوسان افزایشی در بازار دلار، حضور سرمایه‌گذاران ملکی را تقویت کرد. نوسانات افزایشی دلار که از ابتدای سال 97 تا سال 99 به عنوان بازیگردان اصلی بازار مسکن مهم‌ترین اثر را در تحولات قیمتی و حجم معاملات ملکی داشت، بار دیگر در آذرماه به عنوان بازیگردان اصلی بازار و در کنار فضای بیم و امید ناشی از برگزاری مذاکرات وارد عمل شده و منجر به افزایش حضور متقاضیان سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن شد. بازدهی(میزان رشد قیمت) دلار در آذرماه به 3/ 6‌درصد رسید. این میزان از مردادماه امسال، بالاترین میزان رشد قیمت دلار محسوب می‌شود. هیجان ارزی در آذرماه حضور تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار ملک را افزایش داد و به عنوان موتور دوم صعود ملکی، افزایش حجم معاملات را رقم زد.

   صورت واقعی بازار مسکن

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد، بازار معاملات  مسکن شهر تهران به رغم رسیدن تعداد معاملات به مرز 5 رقمی همچنان به فاز رونق وارد نشده و نمی‌توان اعلام کرد که بازار به فاز رونق ورود کرده است. رونق زمانی در بازار معاملات مسکن شهر تهران روی خواهد داد که حجم معاملات خرید مسکن حداقل  به بیش از 10‌هزار فقره در ماه افزایش یابد و تمام یا بخش عمده خریدهای صورت گرفته در بازار از جانب تقاضای مصرفی باشد.

با این حال بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد اگر چه تعداد معاملات خرید مسکن در آذرماه به میزان قابل‌توجهی نسبت به آبان امسال و آذرسال قبل افزایش یافته است اما تورم ماهانه مسکن، خیلی کمتر از میانگین تورم ماهانه مسکن در سال 99 است. معنی آن این است که هنوز «انتظارات کاهشی (گشایشی) در طناب‌‌‌کشی دو نگاه به آینده بازار ملک» دست برتر را دارد و غلبه دارد. معاملات خرید مسکن در شهر تهران در ماه پایانی آذر در حالی حدود 40‌درصد رشد داشته که تورم ماهانه در این ماه کمتر از 2‌درصد (8/ 1‌درصد) بوده است.

برآیند سی روز سپری شده از ماه آذر نشان می‌‌‌دهد در این ماه انتظارات کاهشی از ناحیه «مذاکرات» و انتظارات افزایشی از ناحیه «افزایش قیمت دلار» شکل گرفته است. از این رو نوعی تقابل انتظارات در بازار معاملات مسکن مشاهده می‌شود که باعث شده اگرچه میل به خرید در این بازار در آذرماه افزایش یافته است اما همچنان میل به فروش و عرضه نیز وجود داشته است. همین تقابل موجب شده اگر چه حجم معاملات خرید مسکن در یک ماه به میزان زیادی رشد داشته است اما تورم ماهانه در این ماه کمتر از 2‌درصد باقی بماند.

در این طناب کشی، یک نیرو هم در سمت «نگاه خوش‌بینانه»، از انتظارات کاهشی پشتیبانی می‌کند و آن «وضعیت متغیرهای بنیادی بازار ملک» است. روابط قیمت‌ها، رکود خرید مصرفی، حباب قیمتی و همچنین رکود شدید ساخت‌وساز از جمله پارامترهایی هستند که نماگرهای آنها، ‌‌‌ آلارم «پایان جهش قیمت» را نشان می‌‌‌دهد. اگر هیجانات بیرونی و جو درونی بازار به سمت ثبات و آرامش نسبی برود، شرایط برای برگشت قیمت از اضافه پرش سه سال گذشته، فراهم می‌شود.

   ماجرای 4 برابر شدن معاملات

حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در آذرماه امسال در مقایسه با آذرماه سال قبل اگر چه معادل 282‌درصد یا 8/ 3 برابر افزایش یافته است اما این میزان افزایش را نیز نمی‌توان به رونق معاملات مسکن تعبیر کرد. سال گذشته بازار در فاز ابررکود معاملاتی قرار داشت. در آذرماه99، تنها 2‌هزار و 555 فقره معامله خرید مسکن به ثبت رسید و میانگین قیمت اسمی مسکن نیز به دنبال کاهش ریسک‌های اقتصادی تحت‌تاثیر ماجرای انتخابات آمریکا کاهش یافت. بنابراین افزایش حدود 4 برابری حجم معاملات مسکن در آذرماه امسال درمقایسه با آذرماه پارسال را نمی‌توان به منزله رونق معاملات دانست.

اشتیاق شدید ایرانی‌‌ها به سرمایه‌گذاری ملکی، براساس یک نظرسنجی جدید از افراد ساکن در مناطق مختلف کشور تایید شد. اما بسیار مهم‌تر از این واقعیت تلخ، ریشه علاقه به ملاکی در ایران است که اگر سیاستگذار باز هم از آن غفلت کند، این جریان ضدتولید و ضدمصرف کماکان ادامه می‌‌یابد.  روز گذشته نتایج نظرسنجی «مرکز افکارسنجی دانشجویان ایران (ایسپا)» درباره «مقصد (بازار) مورد علاقه ایرانی‌‌ها برای سرمایه‌گذاری» منتشر شد و نشان داد، اولویت شماره یک افراد برای سرمایه‌گذاری، از بین 6 بازار و بخش تولید، «بازار زمین و مسکن» است.

بازاری که «رونق سرمایه‌گذاری در آن، به قیمت رکود سرمایه‌گذاری در بخش واقعی اقتصاد تمام می‌شود و تبعاتش، فقرمسکن و‌هزار و یک مشکل اقتصادی برای کل جامعه است.» در این نظرسنجی، ‌‌ نزدیک به 37‌درصد نظردهنده‌‌ها (8/ 36‌درصد) اعلام کردند «اگر مبلغی پول برای سرمایه‌گذاری داشتند، آن را در بازار زمین و مسکن سرمایه‌گذاری می‌کردند.» در مقابل، کمتر از 23‌درصد ایرانی‌‌ها حاضرند سرمایه خود را در بخش تولید و کارآفرینی (سرمایه‌گذاری مولد و اشتغال‌زا) وارد کنند.  میل و علاقه ایرانی‌‌ها به سرمایه‌گذاری در بورس (بازار سهام) -به عنوان پل «هدایت کننده سرمایه‌‌ها به بخش تولید و فعالیت‌های مولد رونق‌‌زا»- از بخش تولید هم کمتر است. در این نظرسنجی، فقط 2/ 1‌درصد افراد برای «سرمایه‌گذاری در بازار سهام» اعلام آمادگی کردند.  در مقابل، ترجیح افراد برای ورود به «بازار سکه و طلا»، از بورس بیشتر است به‌طوری که نزدیک به 10‌درصد افراد، این بازار را انتخاب می‌‌کنند. همچنین تعداد کسانی که «سپرده‌‌گذاری بانکی» را به بقیه بازارها و بخش تولید، ترجیح می‌‌دهند، حدود 9‌درصد است (که به مراتب از طلا و سکه پایین‌‌تر است).  1/ 3‌درصد افراد نیز بازار مطلوب‌‌شان برای سرمایه‌گذاری، «رمزارزها» و 3/ 1‌درصد دیگر از شرکت‌کننده‌‌ها در نظرسنجی نیز «بازار ارز» است (مابقی افراد هم در نظرسنجی «ایسپا» سایر بازارها را اعلام کرده‌‌اند و بخشی هم پاسخ نداده‌‌اند).

   ترجمه ساده مقاصد سرمایه‌گذاری ایرانی‌‌ها

این نظرسنجی به شکل خیلی ساده می‌‌گوید، «شرایط اقتصادی و سیاست‌های اقتصادی در کنار ریسک‌های غیراقتصادی»، نیرویی را به وجود آورده که سرمایه‌‌های ایرانی‌‌ها را به «سفته‌‌بازی و سرمایه‌گذاری‌‌های غیرمولد» منحرف می‌‌کند. اثر ثانویه این نیرو باعث شده، بخش تولید و مسیرهای متصل‌‌کننده سرمایه‌‌ها به این بخش (یعنی بورس)، از «چشم سرمایه‌گذاران بیفتد.» مجموع افرادی که تمایل به سرمایه‌گذاری در بازارهای سفته‌‌بازی مثل طلا، سکه، ارز و سایر بازارها دارند حدود 24‌درصد کل شرکت‌کننده‌‌ها در این نظرسنجی است که تعدادشان از متقاضیان سرمایه‌گذاری در حوزه کارآفرینی و بخش تولید، بیشتر و از بورس، خیلی بیشتر است. البته مجموع آن 24‌درصد و 37‌درصدی که میل به ملاکی دارند، حکایت از جاذبه بسیار بالای مقاصد سفته‌‌بازی برای سرمایه‌گذاران دارد.  اما چرا، بازار زمین و مسکن مقصد اول سرمایه‌گذاری شده است؟

   ریسک «صفر»؛ عایدی «نجومی»

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌دهد، بازار ملک یعنی زمین و مسکن، امن‌‌ترین پناهگاه برای سرمایه‌گذاران به خصوص در شرایط تورمی و نااطمینانی، به حساب می‌‌آید.  حجم بالای «خانه خالی» و «زمین بیکار» در تهران و شهرهای مختلف کشور و حتی این اواخر در روستاهای خوش آب و هوا نظیر روستاهای «شمال»، نشان می‌‌دهد اکثر ایرانی‌‌ها ترجیح می‌‌دهند پس‌‌اندازهای خود را در بازار ملک انجام دهند. چون، «عایدی بلندمدت سرمایه‌گذاری ملکی» در کنار «ریسک صفر بازار ملک»، آن را بیش‌‌از هر بازار و حوزه‌‌ای، برای ایرانی‌‌ها جذاب کرده است.  تعداد «خانه‌‌های خالی» در پایتخت تقریبا حدود 2 برابر نرم جهانی است. در هر شهر یا منطقه‌‌ای، ‌‌ همیشه لازم است تعدادی از واحدهای مسکونی، خالی باشد (حدود 4درصد موجودی ملک) تا عملیات خرید و فروش و اجاره آپارتمان، بدون «توقف» و عوارض آن، انجام شود. اما حجم نامتعارف «املاک بیکار» و بلااستفاده، بیانگر اشکال اقتصادی و خطای سیاستگذاری است. در کشور، بالای 10‌درصد خانه‌‌ها، «بلااستفاده» و به همین میزان، «خانه دوم تقریبا خالی در طول سال» وجود دارد.  آنچه باعث هجوم سرمایه‌‌ها به سمت بازار زمین و مسکن شده و این بازار را «جذاب‌‌ترین مقصد» و «امن‌‌ترین پناهگاه» برای سرمایه‌گذاران و افراد مختلف (حقیقی و حقوقی) کرده است، دو عامل است. عامل اول، «نیروی دافعه در بازارهای منتهی به تولید همچون بازار سرمایه» و عامل دوم، ‌‌ «بی‌‌هزینه بودن خواب و انجماد سرمایه در بازار غیرمولد همچون مسکن» است. این دو، ریشه انحراف سرمایه‌‌ها به ملاکی است که به شکل «عایدی نجومی توام با ریسک صفر» در بازار زمین و مسکن، عرصه انحراف سرمایه‌‌ها به این بازار غیرمولد را فراهم کرده است.  تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» در همین ماه‌‌های اخیر از بازار مسکن نشان می‌‌دهد، به‌رغم آنکه در طول سال‌جاری، «چشم‌‌انداز سرمایه‌گذاری کوتاه‌‌مدت و میان‌‌مدت در ملک به خاطر افت قیمت مسکن در برخی ماه‌‌ها و کندشدن سرعت رشد قیمت در ماه‌‌های دیگر، تا حدود زیادی مبهم و متفاوت از سال‌‌های جهش قیمت شده است» اما همچنان ردپای بورسی خریداران جدید آپارتمان در تهران دیده می‌شود.

   فرار از بورس با «منگنه»

فرار از بورس به ملک نتیجه عامل اول است؛ یعنی مداخله دولت در کار بازار.  بازار سرمایه به دلیل «مداخلات دولت به دو شکل قیمت‌گذاری برای فروش کالاهای مختلف و منگنه‌‌‌‌گذاری برای نوسان شاخص سهام»، برای سرمایه‌گذاران جذاب نیست. هر چند در مقاطعی که همین سیاستگذاری غلط در بازار سرمایه، هیجان مقطعی برای بورس‌‌بازی به وجود می‌‌آورد، این بازار شاهد افزایش حجم سرمایه‌گذاری‌‌ها می‌شود اما چون، شرایط بازار سرمایه برای «ماندگاری سرمایه‌‌ها و رونق پایدار سرمایه‌گذاری» به دلیل همان سیاست‌های غلط و ضدسرمایه، فراهم نیست، افراد ترجیح می‌‌دهند وارد بازار امن‌‌تر مثل زمین و مسکن شوند.  ایراد سیاستی بازار سرمایه، «دامنه نوسان» است. اعمال کف و سقف رشد شاخص باعث شده در دوره‌‌ای مثل الان یعنی «رکود بورسی»، امکان «کاهش یک دفعه شاخص و تعدیل ارزش سهام به میزانی که بازار انتظار آن را دارد»، سلب شود و در نتیجه، «رکود فرسایشی» دامن بازار را بگیرد و باعث خروج سرمایه‌گذاران شود. «دامنه نوسان» در زمان رونق بورس نیز «عامل تخریب بازار سهام» شد چون «سقف‌‌گذاری برای رشد شاخص به میزانی که بازار انتظار داشت» باعث ورود تهاجمی افراد به بازار سهام در آن دوره -5 ماه اول سال 99- شد که نتیجه‌‌اش رشد هیجانی شاخص به میزان حدود 300‌درصد در آن زمان بود.  بازار سرمایه، یک مسیر اصلی برای سرمایه‌گذاری مولد است که اگر سیاست‌های غلط نبود، می‌توانست مرکز ثقل سرمایه‌‌ها در همین دوره اخیر شود. هر چقدر بورس، فاز «رونق پایدار و نه هیجانی» به خود بگیرد، ورود بیشتر سرمایه‌‌ها به آن باعث «تزریق منابع به بخش تولید و رونق تولید شرکت‌های صنعتی و تولیدی» خواهد شد. جذابیت بورس حتی باعث کاهش سفته‌‌بازی در بازارهایی مثل طلا و دلار می‌شود. اما چون‌سازوکار سرمایه‌گذاری بورسی تحت‌تاثیر سیاستگذاری غلط، دچار اختلال شده، نتیجه آن سرگردانی سرمایه‌‌ها و ورود انحرافی آنها به بازار ملک بوده است.

   چرا مسکن از بورس جذاب‌‌تر است؟

سیاستگذار، در «بورس» برای سرمایه‌گذاران، نیروی دافعه ایجاد کرده و در «مسکن» برای‌‌شان فرش‌‌قرمز پهن کرده است.  کاری که دولت نباید در بازار سرمایه انجام دهد یعنی مداخله، دارد انجام می‌‌دهد اما کاری که باید در بازار مسکن انجام دهد یعنی تنظیم‌‌گری را انجام نمی‌‌دهد.  به همان میزانی که بازار سرمایه در منگنه «دامنه نوسان» قرار گرفته و فشار حاصل از آن باعث «خروج سرمایه‌‌ها از این بازار محرک تولید» شده است، بازار ملک به «مکنده سرمایه‌‌ها» و حیاط خلوت سرمایه‌گذاران بدل شده است.  بازار زمین و مسکن به علت «خلأ اهرم ضدسفته‌‌بازی»، مرکز سرمایه‌گذاری غیرمولد شده است.  سیاستگذار می‌تواند مثل بازار مسکن همه کشورهای موفق در حوزه «تنظیم بازار ملک»، از «اهرم مالیات سالانه بر ملک» استفاده کند و برای جریان سمی و مخرب ملاکی، «ریسک و هزینه بازدارنده» ایجاد کند. مالیات سالانه بر املاک، جلوی خریدهای بلااستفاده زمین و مسکن را می‌گیرد و زمینه را برای حرکت سرمایه‌‌ها به بازارهای مولد به وجود می‌‌آورد. اما الان، اینطور نیست.  روند 30 ساله «بازدهی سرمایه‌گذاری ملکی» در تهران نشان می‌‌دهد، میانگین سالانه عایدی زمین حدود 35‌درصد و مسکن حدود 30‌درصد بوده که با توجه به بیشتر بودن این میزان بازدهی در مقایسه با میانگین سالانه نرخ تورم عمومی، این بازار پناهگاه امن و البته بدون‌‌ریسک برای سرمایه‌گذاران بوده است.

   بازی ضدتولید چگونه به‌هم می‌‌خورد؟

این بازی ضدتولید – فرار از بورس به قصد ملاکی- می‌تواند با سه حرکت اصلاحی سیاستگذار به هم بخورد تا شرایط برای بازی رونق‌‌ساز در اقتصاد فراهم شود.  حرکت اول به عنوان «شرط لازم» برای جذاب‌‌شدن بخش مولد برای سرمایه‌گذاران آن است که سیاستگذار دست از مداخله در بازارها و سیاست‌های ضدسرمایه‌گذاری در بازار سرمایه بردارد. همزمان، باید حرکت دوم به شکل «مهار ریسک‌های غیراقتصادی» به عنوان یک عامل تحریک «انتظارات تورمی» انجام شود. «انتظارات تورمی»، چشم‌‌انداز سرمایه‌گذاری بلندمدت در بخش واقعی را برای افراد تاریک می‌‌کند. اما در صورت فروکش کردن «نااطمینانی‌‌ها» و همزمان «آماده‌سازی بازار سرمایه» و مثلا بازار پول برای «جذب سرمایه‌‌ها به مقصد تولید»، آن «شرط لازم» برای شکل‌‌گیری بازی رونق‌‌ساز فراهم می‌‌آید.  حرکت دوم که «شرط کافی» برای مهار ملاکی است، به سیاست مالیاتی مربوط می‌شود.  مالیات اصلی و جهانی برای مقابله با سفته‌‌بازی ملکی، «مالیات سالانه بر املاک» با نرخ شناور نیم‌درصد تا 5/ 1‌درصد است که از همه مالکان به‌ویژه مالکان چندخانه‌‌ای دریافت می‌شود.  بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌دهد، این دو حرکت می‌تواند ریشه «فرار از بورس به ملک» را خشک کند و نتیجه‌‌اش، تغییر ذهن و رفتار سرمایه‌گذاران نسبت به بازارها خواهد بود.

   مالیات جدید یا مالیات جایگزین؟

«مالیات سالانه بر املاک»، مالیات جدیدی محسوب نمی‌شود بلکه «مالیات جایگزین» است که دریافت آن از ملاکان باعث می‌شود «مالیات تورمی» که اقشار ضعیف جامعه در حال حاضر آن را به شکل «رشد قیمت کالاها و خدمات مصرفی روزانه» می‌‌پردازند، جای خود را به همان «مالیات سالانه ملکی» بدهد. چگونه این، جایگزین آن می‌شود؟

وقتی «مالیات سالانه بر ملک» دریافت شود، سفته‌‌بازی ملکی مهار می‌شود و در نتیجه، موتور جهش قیمت مسکن نیز از کار خواهد افتاد. این اقدام در کنار سیاست‌های اصلاحی در بازارها باعث تغییر مسیر سرمایه‌‌ها به سمت بورس و بخش واقعی اقتصاد می‌شود که پیامد مثبت آن، «رونق تولید و عرضه کالا» و فراهم شدن زمینه برای کاهش تورم عمومی است. بنابراین، فشار هزینه‌‌ها از روی دوش اقشار ضعیف برداشته می‌شود.

«مالیات سالانه بر املاک»، یک کارکرد مثبت دیگر به نفع طبقه ضعیف جامعه نیز دارد و آن «افزایش عرضه مصرفی در بازار مسکن» و «کاهش قیمت برای خانه‌‌اولی‌‌ها و کاهش اجاره‌‌بها برای مستاجرها» است. عمده طبقه ضعیف جامعه مستاجر هستند و عوارض جهش قیمت، ‌‌ بیشترین فشار را به آنها وارد کرد.  این مالیات سالانه بر املاک همچنین از محل «تخصیص بخشی از این مالیات به شهرداری‌‌ها»، برای اداره تهران و دیگر شهرهای کشور، منابع مالی پایدار به وجود می‌‌آورد و «تراکم فروشی» یا همان «شهرفروشی» و عوارض بعدی آن را در شهرها متوقف می‌‌کند.

با تغییر مسیر قیمت مسکن در 7 کلان‌شهر کشور، خزان متفاوت بازار ملک در این کلان‌شهرها در مقایسه با قیمت مسکن شهر تهران رقم خورد. مهرماه امسال مسیر تورم مسکن در 7 کلان‌شهر کشور برخلاف مسیر تورم مسکن در شهر تهران بود و همین عامل باعث شد در این کلان‌شهرها شرایط کاملا متفاوتی در مقایسه با بازار معاملات مسکن شهر تهران تجربه شود. هر چند در یک مولفه یعنی روند تورم مسکن، شرایط در تهران و 7 کلان‌شهر دیگر کشور یکسان است.

بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» درباره وضعیت تحولات قیمت مسکن در 7 کلان‌شهر کشور و مقایسه آن با شهر تهران نشان می‌دهد، در مهرماه روند تورم مسکن در 8 کلان‌شهر، «کاهشی» شد. یعنی سرعت رشد قیمت در این شهرها در حال کاهش است. اما مقطع زمانی پاییز در این کلان‌شهرها در مقایسه با تهران، دارای دو تفاوت عمده است. اول اینکه، با وجود افت قیمت مسکن در تهران، در کلان‌شهرها، متوسط قیمت مسکن با رشد مثبت همراه شده است.

از سوی دیگر، تفاوت دوم هم مربوط به «کاهش میل به فروش» در این 8 کلان‌شهر در مقایسه با وضعیت عرضه مسکن در شهر تهران است. نتیجه مهمی که می‌توان از این وضعیت و مقایسه بازار معاملات مسکن پاییزی تهران و7 کلان‌شهر دیگر شامل کرج، مشهد، اصفهان، تبریز، شیراز، اهواز و قم عنوان کرد آن است که در کلان‌شهرها، «انتظارات نسبت به آینده قیمت»، مثل تهران، هنوز «کاهشی» نیست. یک علت مهم که می‌توان از آن به عنوان دلیل اصلی این موضوع یاد کرد، مساله «جاماندگی سطح قیمت کلان‌شهرها از میزان رشد قیمت مسکن در شهر تهران» است. همواره تحولات قیمتی در شهر تهران اعم از رشد یا کاهش قیمت، پیش‌تر و جلوتر از تحولات قیمتی در سایر شهرها بوده است. جاماندگی سطح قیمت مسکن در کلان‌شهرها از میزان رشد قیمت مسکن در شهر تهران در آمارهای مربوط به تحولات قیمتی پایتخت و این کلان‌شهرها مشاهده می‌شود.

 جهت متفاوت تورم مسکن تهران

اطلاعات به دست آمده از وضعیت قیمت مسکن در 7 کلان‌شهر کشور برگرفته از بازار نیازمندی‌‌های آنلاین دیوار، نشان از خزان متفاوت بازار مسکن در این شهرها در مقایسه با تهران دارد. مهر ماه امسال در حالی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 5/ 0 درصد افت کرد که در همین بازه زمانی، قیمت مسکن در این کلان‌شهرها با رشد 5/ 0 درصدی همراه شد. این موضوع نشان می‌دهد در شرایطی که تورم مسکن در مهرماه در بازار معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران منفی شده است در 7 کلان‌شهر یادشده، تورم مثبت در بازار مسکن تجربه شده است.

با این حال نگاهی به تورم مسکن در هر دو گروه از این شهرها یعنی شهر تهران از یک طرف و 7 کلان‌شهر دیگر از سوی دیگر نشان می‌دهد روند تورم مسکن در هر دو گروه و در هر 8 کلان‌شهر کاهشی است. از این منظر می‌توان اعلام کرد تهران و این 7 کلان‌شهر شرایط مشابهی دارند. در حالی که تورم فصلی در بهار امسال در شهر تهران معادل 2 درصد بود، این میزان تورم در 7 کلان‌شهر برابر با صفر شد. در تابستان تورم فصلی مسکن تهران 5 درصد و تورم فصلی مسکن در 7 کلان‌شهر 6 درصد بود. اما در مهرماه در حالی که تورم مسکن شهر تهران به منفی 5/ 0 رسید، قیمت پیشنهادی مسکن در 7 کلان‌شهر 5/ 0 درصد افزایش یافت. اگرچه تورم مسکن مهرماه در تهران منفی و تورم مسکن 7 کلان‌شهر مثبت شده است اما روند تورم در هر دو گروه کاهشی بوده است.

با این حال، خزان بازار مسکن در شهر تهران دو تفاوت مهم با پاییز بازار مسکن در 7 کلان‌شهر داشت. همزمان با منفی شدن تورم مسکن در تهران در مهرماه سرعت رشد قیمت مسکن در 7 کلان‌شهر افزایشی بود. از سوی دیگر اطلاعات مربوط به فایل‌‌های ارائه شده برای فروش مسکن در این 7 کلان‌شهر از کاهش میل به فروش در سمت عرضه خبر می‌دهد.

 کاهش 20درصدی فایل فروش

اطلاعات موجود در این زمینه نشان می‌دهد حجم فایل‌‌های فروش آپارتمان در 7 کلان‌شهر یاد شده در مهرماه، نزدیک به 20 درصد در مقایسه با شهریور ماه کاهش یافته است. در صورتی که در مهرماه در شهر تهران نیروی خروج از بازار مسکن قوی‌‌تر از نیروی ورود به بازار مسکن بود و افت معاملات بیشتر تحت تاثیر نخریدن مسکن بود تا نیروی نفروختن از سوی فروشنده‌ها. در مهرماه در حالی  که حجم عرضه فایل به بازار مسکن 7 کلان‌شهر کشور کاهش یافت اما عرضه فایل فروش به بازار مسکن تهران کاهشی نبود.

چرا که در تهران در مهرماه اگر چه حجم معاملات خرید مسکن کاهش یافت اما از آنجا که عمده فروشنده‌ها چشم‌‌انداز قیمت مسکن را کاهشی تصور می‌کردند و امیدی از بابت رشد محسوس قیمت در آینده نزدیک نداشتند، عرضه فایل به بازار را محدود نکردند. همین موضوع باعث شد اگر چه حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه کاهش یافت اما این کاهش به واسطه عدم فروش و کاهش عرضه فایل نبود بلکه بیشتر ناشی از کاهش تقاضا برای خرید مسکن وکاهش ورود به بازار بود.

یک علت مهم درباره این دو شرایط متفاوت در بازار معاملات مسکن شهر تهران و بازار مسکن 7 کلان‌شهر یاد شده به جاماندگی تورم مسکن در این شهرها نسبت به تورم مسکن تهران مربوط می‌شود. در واقع انتظارات تورمی و ریسک‌‌های غیراقتصادی و نگاه فعالان بازار مسکن نسبت به شرایط موجود و وضعیت پیش‌‌رو در 7 کلان‌شهر نیز مانند تهران است اما سطح قیمت مسکن در 7 کلان‌شهر در مسیر رشد از تورم مسکن تهران جا مانده بود.

همین شرایط باعث شده است که در شرایط فعلی که تورم مسکن در شهر تهران منفی شده است رشد مثبت قیمت مسکن در کلان‌شهرها به ثبت برسد.

 میانگین قیمت مسکن 7 کلان‌شهر

برآوردهای «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد میانگین قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی در 7 کلان‌شهر کرج، مشهد، اصفهان، تبریز، شیراز، اهواز و قم به 15 میلیون تومان رسیده است. از ابتدای امسال تا پایان مهرماه (7 ماه اول سال 1400) میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 4 درصد رشد کرده است این میزان رشد در 7 کلان‌شهر یاد شده معادل 10درصد بوده است.

میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در کلان‌شهر کرج براساس سطح قیمت‌‌های پیشنهادی هم‌‌اکنون 14 میلیون تومان، مشهد 14 میلیون و700 هزار تومان، اصفهان 18 میلیون و 500 هزار تومان، تبریز 13 میلیون تومان، شیراز 19 میلیون و400 هزار تومان، اهواز 11 میلیون و600 هزار تومان و قم 12 میلیون و800 هزار تومان است.

این قیمت‌‌ها نشان می‌دهد بعد از شهر تهران گران‌‌ترین کلان‌شهر کشور به لحاظ سطح متوسط قیمت مسکن، کلان‌شهر شیراز است که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در آن از 19 میلیون تومان فراتر رفته است. این در حالی است که در میان این 8کلان‌شهر ارزان‌‌ترین شهر به لحاظ سطح متوسط قیمت مسکن کلان‌شهر اهواز با میانگین قیمت پیشنهادی 11 میلیون و600 هزار تومان به ازای هر مترمربع واحد مسکونی است. این قیمت‌‌ها در واقع از محاسبه و برآورد سطح قیمت پیشنهادی فایل‌‌های فروش مسکن درج شده در سامانه نیازمندی‌‌های آنلاین دیوار مربوط به مقطع زمانی مهرماه 1400، به دست آمده است.

وزیر نیرو نیز با عذرخواهی از کشاورزان اصفهانی وعده داد، وزارتخانه متبوعش در ماه‌‌‌های آینده کمبودهای کنونی را جبران کند. حوضه آبریز زاینده‌‌‌رود که یکی از کانون‌‌‌های بی‌‌‌آبی در کشور به شمار می‌رود، در ماه‌‌‌های اخیر سرتیتر اخبار مختلف بوده است؛ از بحران فرونشست‌ها و شواهدی از تاثیر این پدیده روی آثار تاریخی اصفهان تا بی‌آبی شدید زمین‌های کشاورزی. «دنیای‌اقتصاد» در ماه‌‌‌های اخیر، پیوسته در گزارش‌‌‌های مختلف خود در مورد تبعات نادیده‌گرفتن مسائل زیست‌محیطی و چالش تغییرات اقلیمی هشدار داده است. تجمعات کشاورزان اصفهان در اعتراض به بی‌آبی این استان، مرگ بخشی از اقلیم طبیعی اصفهان و کاهش شدید دسترسی به آب برای تولید محصولات کشاورزی صورت‌ گرفت.

خطر فرونشست و مشکلات ناشی از بی‌‌‌آبی در حالی به شکل حاد در اصفهان و برخی از استان‌‌‌های دیگر نمایان شده است که معاون اول رئیس‌‌‌جمهور، از وجود برخی طرح‌‌‌های در دستور کار دولت سیزدهم خبر داد. محمد مخبر با اشاره به مشکلات جدی مردم اصفهان، به‌ویژه در شرق این استان و سختی ناشی از خشکسالی و کمبود آب، تاکید کرد: رئیس‌‌‌جمهور با عنایت به اهمیت مساله و رصد آنچه در حوزه آب و محیط‌زیست می‌‌‌گذرد، در ماه‌‌‌های گذشته دو بار جلسه شورای‌عالی آب را تشکیل داده است. ما در دولت در تلاشیم تا به هر نحو، این دوره سخت را پشت سر بگذاریم و به دنبال حل مشکل هستیم. معاون اول رئیس‌جمهور تاکید کرد: بعد از جلسه‌‌‌ای که به‌زودی پیرامون این موضوع تشکیل خواهد شد، اقدامات اجرایی به اطلاع مردم خواهد رسید. وزیر نیرو نیز در سخنی با مردم اصفهان ضمن عذرخواهی بابت شرایط پیش‌آمده، اعلام کرد: به دستور معاون اول قرار شد هرچه سریع‌‌‌تر جلسه ستاد احیای زاینده‌رود برگزار شود. امیدواریم با پیشنهادهایی که به این جلسه می‌‌‌بریم، تصمیمات مناسبی اتخاذ شود و مردم این منطقه را مطلع و خوشحال کنیم. محرابیان تاکید کرد: قرار شد وزارتخانه‌‌‌های جهادکشاورزی و صمت هم در کنار وزارت نیرو به شکل فعال وارد شوند تا شرایط را مدیریت کنیم و آسیبی که به کشاورزان وارد شده است، به حداقل برسد.

قول معاون اول رئیس‌‌‌جمهور و وعده وزیر نیرو مبنی بر حل مساله آب در حالی بیان شده است که حل تعارضات پیش‌آمده میان خواست کشاورزان، نیاز صنایع، احترام به حقوق محیط‌زیست و طبیعت در عین شدت گرفتن تغییرات اقلیمی دشوار است. بهره‌‌‌برداری غیرمجاز از آب که در جای‌جای کشور به مساله‌ای حاد تبدیل شده، یکی از مسائلی است که تا حل نشود، چالش دامنه‌‌‌دار محیط‌زیست و مساله شایع فرونشست، امکان حل و فصل نخواهد داشت.  فرونشست که یکی از عوارض طبیعی برداشت بی‌‌‌رویه از آب‌‌‌های زیرزمینی است، در برخی از استان‌‌‌ها تا بیش از ۲۰ تا ۳۰برابر حالت طبیعی شدت گرفته است. فرونشست که در دشت تهران حتی تا ۹۰برابر حالت طبیعی نیز برآورد می‌شود، طبق برخی شواهد در اصفهان به پایه‌‌‌های پل‌‌‌های تاریخی شهر نظیر ۳۳پل رسیده و هویت پایدار این خطه تاریخی را با چالش جدی روبه‌رو کرده است. از آنجا که ۴۱دشت از مجموع ۶۰۹دشت کشور با خطر جدی فرونشست روبه‌رو هستند، رسیدگی به مساله فرونشست در اصفهان می‌تواند به یک رشته اصلاحات در کل کشور منجر شود؛ اصلاحاتی که پیش‌نیاز آن تغییر مسیر کشور در بخش‌‌‌های آب، صنعت، کشاورزی و محیط‌زیست و نقطه کانونی آن کاهش برداشت بی‌رویه آب از سفره‌‌‌های زیرزمینی دست‌کم در یک دوره زمانی ۱۰ تا ۱۲ساله است. «جلب مشارکت کشاورزان و گروه‌‌‌های روستایی در مسیر سیاستگذاری»، «حفظ معیشت افراد در عین کاهش بهره‌‌‌برداری از آب و طبیعت»، «توسعه تکنولوژی تولید در مزارع»، «به‌‌‌کارگیری ابزارهای فراموش‌‌‌شده نظیر ترویج علم کشاورزی میان روستاییان»، «بازگرداندن کشاورزی بزرگ‌مقیاس به صحنه» و «تغییر برخی از قوانین مالکیت آب و زمین در راستای ایجاد توازن و اعتماد در بین جوامع محلی به‌منظور اجرای برنامه‌‌‌های نکاشت یا تجمیع زمین در قالب تعاونی برای رشد مقیاس تولید» از مهم‌ترین راه‌‌‌های تغییر وضعیت کشاورزی در ایران، به‌ویژه در اصفهان و کنترل مصرف آب و کاهش ابعاد مساله فرونشست است.

   چه شد به اینجا رسیدیم؟

روز جمعه ۲۱آبان همزمان با سفر وزیر نیرو به اصفهان، عده‌‌‌ای از مردم اصفهان به همراهی کشاورزان در تجمع خود، خواستار احیای دائمی رودخانه زاینده‌رود و اجرای مصوبه ۹ماده‌‌ شورای عالی آب شدند. این تجمع اعتراضی همچنان ادامه داشت؛ به گونه‌‌‌ای که روز گذشته از ۹صبح در گردهمایی بزرگ «حیات زاینده‌رود»، هزاران نفر از کشاورزان و مردم اصفهان در بستر خشک زاینده‌‌‌رود حاضر شدند تا از مسوولان بخواهند برای اجرای مصوبات شورای عالی آب، جاری شدن دوباره زاینده‌‌‌رود و برقراری حق‌آبه‌‌‌ها چاره‌‌‌اندیشی کنند.

طرح ۹ماده‌ای احیای حوضه آبریز زاینده‌رود در سال ۹۳ با هدف هماهنگی و اعمال مدیریت واحد بر این حوضه آبریز در موضوعات منابع، مصارف و حق‌آبه‌ها به تصویب شورای عالی آب کشور رسید. در این طرح وزارت نیرو مکلف شد نسبت به تاسیس واحد «مدیریت یکپارچه حوضه آبریز زاینده‌رود» اقدام کند و شورای هماهنگی حوزه زاینده‌رود را با حضور استانداران اصفهان، چهارمحال و بختیاری و یزد و معاونان وزرای نیرو، جهادکشاورزی، صنعت، معدن و تجارت و نمایندگان اصناف کشاورزی برگزار کند.

تعیین میزان حق‌آبه‌ها، سهم‌‌آبه‌‌‌ها و صاحبان حق اشتراک و حق‌آبه زیست‌محیطی رودخانه زاینده‌رود و تالاب گاوخونی، ممنوعیت بارگذاری جدید بر منابع آب زاینده‌رود تا پیش از تعیین‌تکلیف در این حوضه نیز از بندهای دیگر این طرح ۹ماده‌ای است.  سامان‌دهی برداشت آب در استان‌های اصفهان، یزد و چهارمحال و بختیاری و جلوگیری از برداشت‌های غیرمجاز، فراهم کردن تسهیلات لازم برای تغییر شیوه‌های آبیاری از سوی وزارت جهادکشاورزی در منطقه، انجام مطالعات تونل آبرسانی به اصفهان با عنوان طرح گلاب از سوی وزارت نیرو از دیگر مفاد طرح، ۹ماده‌ای آب در حوضه آبریز زاینده‌رود است.

حق‌آبه‌‌‌داران حوضه زاینده‌‌‌رود، شهرستان‌‌‌های لنجان، مبارکه، فلاورجان، نجف‌‌‌آباد و اصفهان را شامل می‌‌‌شوند. با این وضعیت آبی، زمین‌‌‌های کشاورزی شرق اصفهان که کشت غالب آنها گندم، جو و یونجه بوده، به محلی به عنوان منشأ ریزگرد‌‌‌ها تبدیل شده‌‌‌اند. از سوی دیگر، نگرانی از فرونشست‌ها نیز یکی دیگر از دغدغه‌های مردم این استان است. ارزیابی کارشناسان حاکی از این است که جریان یافتن زاینده‌رود، می‌تواند سرعت فرونشست زمین را در اصفهان کمتر کند. از آنجا که فرونشست پیامد خشکسالی، سوءمدیریت در منابع آبی و تغییرات اقلیمی است، باید به سراغ آب و منابع آبی در مناطقی که هنوز فرصت داریم، برویم. در عین حال، در سازه‌های تاریخی و پل‌های تاریخی واقع بر زاینده‌رود یکی از مشکلات اصلی، جریان ناپیوسته آب در زاینده‌رود است؛ این شرایط موجب می‌شود پی سازه‌‌‌ها دچار مشکل شود و برای حفظ آنها نیازمند جریان پایدار زاینده‌‌‌رود هستیم.  همچنین وزارت نیرو باید درباره طرح انتقال آب بهشت‌آباد که تنها به منظور تامین آب شرب طراحی شده است، بررسی دقیق انجام دهد و ضمن ارزیابی زیست‌محیطی، طرح را به اجرا درآورد و علاوه بر آن صندوق تامین خسارت خشکسالی در حوضه آبریز زاینده‌رود تاسیس شود تا بر اساس آن مصرف‌کنندگان بخش صنعت که در زمان خشکسالی بدون کاهش سهم آب خود را دریافت می‌کنند، خسارات کمبود آب سایر مصرف‌کنندگان حوضه را بپردازند.

با این همه، از سال ۹۳ تا دولت یازدهم این طرح به‌درستی انجام نشد و مشکلات کشاورزان و صاحبان حق‌آبه حوضه زاینده‌رود همچنان باقی ماند؛ برای همین نیز جهانگیری، معاون اول یازدهمین رئیس‌جمهور، به وزیر نیرو و استانداران اصفهان و چهارمحال و بختیاری دستور داد مصوبه شورا درباره حوضه آبریز زاینده‌رود اجرایی شود.  در فروردین ۹۵ اسحاق جهانگیری در جلسه شورای‌‌‌ عالی آب با تاکید بر ضرورت اجرای مصوبه ۹‌بندی دهمین جلسه شورا در خصوص حوضه آبریز زاینده‌رود، از وزیر نیرو و استانداران اصفهان و چهارمحال و بختیاری خواست این مصوبه را با جدیت اجرا کنند.  با این همه، کشاورزان می‌گویند، هنوز اغلب این وعده‌ها عملی نشده است. نه حق‌آبه‌های کشاورزان و سهم‌آبه‌‌‌های صاحبان حق اشتراک و حق‌آبه زیست‌محیطی رودخانه زاینده‌‌‌رود و تالاب گاوخونی توسط وزارت نیرو به درستی پرداخت شده؛ نه آبی که از قبل از زاینده‌رود وام‌گیری شد به آن برگردانده شد و نه نظارت جدی بر بارگذاری‌های جدید در حوضه زاینده‌رود صورت گرفته است.