رکورد جدید از سقوط تیراژ ساخت مسکن در پایتخت ثبت شد. اگرچه سال 1400 تیراژ ساخت مسکن در تهران به کف تاریخی رسید، اما آمار جدید از پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سه ماه نخست امسال حکایت از آن دارد که تیراژ تولید مسکن در تهران نسبت به کف تاریخی پارسال 42 درصد دیگر سقوط کرد. بهار پارسال در تهران برای 10 هزار و 700 واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شد که این میزان در بهار امسال به شش هزار و 200 واحد تنزل پیدا کرده است. بررسی «دنیای اقتصاد» از عوامل موثر بر این رخداد حکایت از گیر کردن بساز و بفروش‌ها در مارپیچ بازار مسکن دارد؛ مارپیچی که به واسطه سیکل معیوب تورم ساخت مسکن و اثر آن بر میزان سرمایه‌‌گذاری ساختمانی شکل گرفته است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، داده‌های مربوط به آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در سه ماه نخست امسال نشان می‌دهد بهار تولید مسکن 1401، زمستانی سپری شد. بر اساس این آمار که در اختیار «دنیای اقتصاد»‌‌ قرار گرفته است، تیراژ تولید مسکن در فصلی که گذشت، حتی نسبت به برش فصلی رکود تاریخی تولید مسکن در سال 1401 هم 42 درصد افت کرده و پایتخت از کف تاریخی خانه‌‌سازی هم دوباره سقوط کرده است. در واقع تعداد واحدهای مسکونی در حال ساخت که بهار امسال برای آنها پروانه ساختمانی صادر شده، تقریبا نصف این تعداد در فصل مشابه پارسال است. بنابراین بهاری که گذشت برای سازنده‌ها حال و هوای کاملا زمستانی داشت.

اما پیام این آمار زمانی به‌طور کامل دریافت می‌شود که روند طی شده در بازار سرمایه‌‌گذاری ساختمانی طی سال‌های اخیر مرور شود. سال گذشته در شهر تهران برای ساخت 40 هزار و 500 واحد مسکونی پروانه توسط شهرداری تهران صادر شد.1400 در واقع هفتمین سال رکود سنگین سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در تهران بود، اما روند افت ساخت‌و‌ساز به شکلی ادامه پیدا کرد که این سال در مقایسه با شش سال قبل از آن (سال‌های 94 تا 99) خود واجد یک رکورد بی‌‌سابقه شد. در واقع تیراژ ساختمانی که در تهران در وضعیت نرمال سالانه بین 80 تا 100 هزار واحد مسکونی بود، از سال 94 به بعد به حدود 60 تا 65 هزار واحد کاهش پیدا کرد اما این وضعیت نیز پایدار نبود و پارسال حجم ساخت‌و‌ساز از کف رکوردی چند سال قبل از آن نیز پایین‌‌تر رفت و به 40 هزار و 500 واحد رسید.

عوامل مختلفی بر رکود دنباله‌‌دار سرمایه‌‌گذاری ساختمانی طی سال‌های اخیر اثرگذار بود که در این بین جهش بی‌‌سابقه قیمت مسکن در سال‌های 97 تا 99، پرتاب متقاضیان مصرفی خرید ملک به بیرون بازار به دلیل عدم تناسب بین سطح قیمت‌‌ها و استطاعت خریداران و در نتیجه کاهش تقاضای پایدار مسکن در بازار و در نهایت از بین رفتن قدرت خرید خانه‌‌اولی‌‌ها ناشی از تورم، اثر به مراتب بیشتری بر وضعیت ساخت‌و‌ساز داشته است. در بازاری که به دلیل وضعیت خاص ناشی از جهش و نبود قدرت خرید متقاضیان مسکن، سازنده‌ها در فروش واحدهای خود ناکام هستند، روندی شکل می‌گیرد که عملا دو‌سر باخت محسوب می‌شود؛ به این معنا که هم سازنده‌ها و هم متقاضیان خرید مسکن، بازنده این روند خواهند بود.

ماجرای وضعیت دو‌سر باخت بازار مسکن این است که سازنده‌ها به دلیل ناتوانی در فروش واحدهای تکمیل‌شده با توجه به فاصله زیاد سطح قیمت‌‌ها با استطاعت اغلب متقاضیان مصرفی ملک عملا نمی‌توانند سیکل سرمایه‌‌گذاری ساختمانی را از سر بگیرند. این موضوع به کاهش ساخت‌و‌ساز جدید منجر می‌شود و در نتیجه کمبود عرضه آپارتمان در بازار مسکن نتیجه طبیعی آن خواهد بود. در بازاری که عرضه با کمبود مواجه است، قیمت مسکن قاعدتا با افزایش روبه‌رو خواهد شد و سازنده‌ها با مشاهده این وضعیت که خرید و فروش با افزایش دوباره سطح قیمت‌‌ها دشوارتر می‌شود، بیش از پیش از سرمایه‌‌گذاری ساختمانی جدید پرهیز می‌کنند.

وضعیتی که سازنده‌ها اکنون در آن گیر افتاده‌‌اند را می‌توان به «مارپیچ» تعبیر کرد؛ تعبیری که در علم اقتصاد برای توصیف رابطه بین تورم و دستمزد در اقتصادهای بیمار تحت تاثیر اتخاذ سیاست‌های پولی مشکل‌‌ساز استفاده می‌شود. مقصود از مارپیچ تورم و دستمزد این است که در غیاب سیاست پولی مناسب، سعی می‌شود برای مبارزه با کاهش قدرت خرید خانوارها، از افزایش حداقل دستمزد استفاده شود. این در حالی است که نفس افزایش دستمزد خود موجب بالاتر بردن تقاضا برای کالا و خدمات خواهد شد و چون در سمت عرضه کالا و خدمات، افزایشی رخ نمی‌دهد، در نهایت این اقدام خود تورم‌‌زا خواهد بود چراکه به دنبال افزایش تقاضا با عرضه ثابت، قیمت‌‌ انواع کالا و خدمات رشد خواهد داشت. به این ترتیب وضعیت بغرنج اقتصادی مذکور به بروز پدیده مارپیچ تورم و دستمزد تعبیر می‌شود که حکایت از اثر متقابل افزایش دستمزد بر افزایش تورم و مسیر نزولی اقتصادی که شهروندان در چنین شرایطی می‌‌پیمایند، دارد.

اما در بازار مسکن چه اتفاقی افتاده که می‌توان از آن به «مارپیچ» تعبیر کرد؟ ماجرا از این قرار است که سازنده‌ها به دلیل شرایط ناشی از جهش و رکود بازار معاملات ملکی در چند سال اخیر، عملا با شرایطی روبه‌رو هستند که حلقه پایانی زنجیره بازار مسکن در آن کار نمی‌کند. مقصود از حلقه آخر، وجود تقاضای خرید موثر در بازار مسکن است که در حال حاضر فقدان این تقاضا به دلیل نبود استطاعت خرید ناشی از تورم مسکن دردسرساز شده است. به این ترتیب سازنده‌ها از فروش واحدهای تکمیل‌شده سال‌های اخیر ناتوان هستند و این در حالی است که اصل این ناتوانی در فروش، خود به کاهش عرضه منجر می‌شود و کاهش عرضه پدیده‌‌ای است که به‌طور طبیعی به افزایش تورم در بازار مسکن منجر خواهد شد. در پی افزایش تورم ملکی ناشی از کاهش عرضه نیز، به تدریج گروه بیشتری از متقاضیان مسکن به بیرون از بازار پرتاب خواهند شد و این یعنی وضعیت سرمایه‌‌گذاری ساختمانی طی این روند بغرنج‌‌تر خواهد شد. نتیجه مارپیچی که سازنده‌ها در آن گیر کرده‌‌اند، چیزی جز این نیست که آنها از فعالیت ساختمانی باز می‌‌مانند و رسیدن به پایین‌‌تر از کف ساخت‌و‌ساز در تهران طی سه ماه نخست امسال، ناشی از همین وضعیت است.

 خرداد «شبه‌تعطیل» در بازار ساخت‌و‌ساز

به گزارش «دنیای اقتصاد»، بررسی کلی وضعیت بازار ساخت‌و‌ساز در تهران نشان می‌دهد سرمایه‌‌گذاران ساختمانی درون یک پنج‌‌ضلعی محبوس شده‌‌اند و اگر متغیرهای اقتصادی و غیراقتصادی در جهت بر هم خوردن این وضعیت تغییر نکند، راهی به بیرون از این پنج‌ضلعی ندارند. شرایط فعلی به حدی برای سازنده‌ها نامطلوب است که سبب شده میزان تقاضای ساخت‌و‌ساز در یک ماه خرداد با تنزل چشمگیر و دور از انتظار روبه‌رو شود. جدای از اینکه تیراژ ساخت شهر تهران در بهار امسال به پایین‌‌تر از کف تاریخی پارسال رسیده، در خرداد فقط برای ساخت 1600 واحد مسکونی پروانه صادر شده که تقریبا برابر با تیراژ ساخت در فروردین امسال (ماه نیمه تعطیل بازارها) است و این یعنی خرداد 1401 وضعیتی «شبه‌تعطیل» در بازار فعالیت‌‌های ساختمانی داشته است.

اتفاقا در خرداد ماه میانگین قیمت مسکن در معاملات شهر تهران با رشد ماهانه 5/ 8 درصدی همراه شد که طی حدود سه سال قبل از آن بی‌‌سابقه بوده است. به این ترتیب جهش دوباره قیمت مسکن در ماه پایانی بهار امسال، رکود دوباره تولید مسکن را رقم زد. اضلاع سلولی که فعالان بازار ساخت‌و‌ساز در آن گیر کرده‌‌اند را ضعف قدرت خرید، پیش‌‌بینی ناپذیری آینده قیمت‌‌ها و نبض معاملات مسکن، سخت‌‌تر شدن فروش واحدهای تکمیل شده تحت تاثیر روند تورمی احتمالی در آینده، ادامه روند تورمی در بازار مصالح ساختمانی و افزایش هزینه ساخت و در نهایت صرفه بیشتر نگهداری ساختمان‌های نیمه‌‌تمام از تکمیل و فروش آنها برای شروع ساخت‌و‌ساز جدید تشکیل می‌دهد. درباره ضلع آخر، فعالان ساختمانی عنوان می‌کنند که به دلیل تورم مصالح و نبود قدرت خرید، عملا عایدی ساخت و‌ساز کاهش پیدا کرده و به حدود 30 تا 35 درصد رسیده است؛ این در حالی است که آنها معتقدند در صورتی که وضعیت تورمی در بازارهای مختلف مهار نشود، نگهداری ساخمان‌‌های نیمه‌‌تمام برای آنها به صرفه‌‌تر خواهد بود و ارزش دارایی آنها به این ترتیب حفظ می‌شود.

 راه برون‌‌رفت از سیکل معیوب ملکی

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در بهار امسال حدود هشت‌‌هزار واحد مسکونی نوساز و تازه‌‌ساز معامله شده که در مقایسه با صدور شش‌‌هزار و 200 پروانه ساختمانی، روایتگر بر هم خوردن تعادل حداقلی بین عرضه و تقاضای این واحدهاست. حتی اگر با توجه به دوره یک تا دو ساله ساخت و تکمیل واحدها، تیراژ ساخت بهار پارسال را با معاملات بهار امسال مقایسه کنیم، تقریبا میزان ساخت و فروش سر به سر است که وضعیت بهتری نسبت به کمبود نوساز است، اما در عین حال شرایط ایده‌‌آل این است که میزان ساخت‌و‌ساز از میزان تقاضا پیشی بگیرد. به هر ترتیب فصل اول سال هشتم رکود سنگین ساختمانی با ادامه سقوط ساخت‌و‌ساز سپری شد و این در حالی است که به باور کارشناسان، ادامه این وضعیت مسیر را برای پایان دادن به رکود معاملات مسکن سخت می‌کند.

آنچه بیش از هر چیز سبب شده سازنده‌ها از بازار فعالیت ساختمانی در تهران خارج شوند، نااطمینانی نسبت به آینده است و این در حالی است که تمرکز سیاستگذار بخش مسکن به جای رفع این نااطمینانی، بر تقویت عرضه به شکل ساخت گلخانه‌‌ای مسکن در قالب طرح مسکن‌‌سازی یک میلیونی است. از دیدگاه کارشناسان، سیکل معیوب شکل گرفته در بازار ساخت‌و‌ساز در صورتی از کار خواهد افتاد که به واسطه اقداماتی از جنس اقتصادی و غیراقتصادی در داخل و خارج از بازار مسکن، از نااطمینانی به آینده کاسته شود.

کلیدی‌‌ترین برنامه دولت برای نجات بازار مسکن از رکود عمیق ساخت‌و‌ساز می‌تواند مهار تورم باشد که اقدامی امیدآفرین تلقی می‌شود و فعالان بازارهای مختلف از جمله سرمایه‌‌گذاران ساختمانی را به از سر‌گیری فعالیت تحریک می‌کند. همچنین کاهش ریسک ناشی از وضعیت متغیر غیراقتصادی یعنی مذاکرات رفع تحریم‌ها می‌تواند به ثبات اقتصادی و مهار تورم کمک کند. طبعا در بازار بدون تورم فضا برای سرمایه‌‌گذاری ساختمانی فراهم خواهد بود. اما آنچه روشن است این است که اگر بهبودی در آمار ساخت‌و‌ساز حاصل نشود و تیراژ بهار در سه فصل بعدی امسال هم تکرار شود، کل تعداد واحدهای مسکونی که مجوز ساخت برای آنها صادر شده در پایان امسال به حدود 30 هزار واحد می‌‌رسد که معادل یک فصل فعالیت ساختمانی در وضعیت طبیعی بازار (پیش از جهش مسکن در سال 97) است. بنابراین دغدغه و تمرکز سیاستگذار بخش مسکن در حال حاضر بیش و پیش از هر چیز، باید نجات سازنده‌ها از مارپیچی که مانع از ادامه فعالیت آنها شده است، باشد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، به دنبال افزایش حجم معاملات مسکن در دو ماه اخیر که با رشد چند درصدی قیمت ناشی از افزایش تقاضا همراه بود، برخی از فروشندگان و واسطه‌‌‌ها با این تصور که بازار مسکن از دوره پساجهش و ثبات عبور کرده و قرار است وارد فاز جدیدی از جهش قیمت شود، در تیرماه قیمت‌‌‌های پیشنهادی خود را یکباره به شکل غیرمنطقی و بعضا بسیار بیشتر از میانگین قیمت ملک در همان محله افزایش دادند. البته عامل ثانویه دیگری در افزایش یکباره قیمت‌‌‌ها نقش داشت و آن ورود به فصل تابستان بود. در این فصل که معمولا حجم معاملات ملکی افزایش پیدا می‌‌‌کند، به تناسب اصرار خریداران برای معامله در تابستان و جابه‌‌‌جایی قبل از شروع فصل مدارس، ممکن است قیمت‌‌‌ها حتی در وضعیت ثبات نیز اندکی نوسان افزایشی داشته باشند که ناشی از نسبت عرضه و تقاضا در بازار است.

اما تحقیق میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد آنچه در دو تا سه هفته اخیر رخ داده، چیزی فراتر از اتفاق مورد انتظار یعنی نوسان تدریجی قیمت مسکن است. قیمت‌‌‌های پیشنهادی فروش در برخی فایل‌‌‌های موجود اعم از نوساز، میانسال و سالخورده بعضا با افزایش بیش از 10 درصدی نسبت به میانگین قیمت در همان منطقه رو به رو شده‌‌‌اند؛ طوری که با یک اطلاع نسبی از وضعیت بازار مسکن، در نگاه اول می‌‌‌توان تشخیص داد کدام قیمت‌‌‌های اعلامی «پرت» است. اما در این میان گروهی از متقاضیان خرید مسکن که به تازگی وارد بازار شده و هنوز در جریان میانگین قیمت قرار ندارند، ممکن است در مواجهه با قیمت‌‌‌های پیشنهادی پرت، آنها را مبنای ارزیابی ارزش سایر املاک در منطقه مورد نظر خود قرار دهند. همچنین ممکن است برخی خریداران مسکن که پیش‌‌‌تر در محله‌‌‌های دیگری مشغول جست‌‌‌وجو بودند، پس از اطلاع از اینکه میانگین  قیمت‌‌‌های آن محله فراتر از بودجه آنها است، به فایل‌‌‌های ارزان‌‌‌تر در محله‌‌‌های دیگر بدون شناخت از بازار مسکن آن نواحی رجوع کنند. برای این افراد نیز قیمت‌‌‌های پرت یک «تله» محسوب می‌‌‌شود و آنها ممکن است با توجه به تناسب قیمت با بودجه خود، آن‌‌‌گونه که باید و شاید درباره متناسب بودن قیمت پیشنهادی این فایل‌‌‌ها تحقیق نکنند.

به این ترتیب در بازاری که تقریبا به ازای هر سه آپارتمان، یکی با قیمت غیرواقعی برای فروش عرضه شده، تحقیق وسیع برای کشف قیمت اهمیت مضاعفی دارد که متقاضیان خرید باید به آن اهتمام داشته باشند. در جدول نیز تعدادی از آپارتمان‌‌‌هایی که قیمت آنها به تشخیص سامانه‌‌‌های ارزیابی هوشمند، بالاتر از میانگین قیمت همان منطقه برآورد شده و موتورهای جست‌‌‌وجوی ملکی آنها را با رنگ «قرمز» متمایز می‌‌‌کنند، گردآوری شده است.

 در همین راستا پایگاه اطلاع‌رسانی دفتر مقام معظم رهبری پاسخ ایشان را به استفتایی درباره مصوبه اخیر شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا منتشر کرده است. سوال مطرح شده: «در پی گرانی بازار مسکن، سران سه قوه مصوب کرده‌اند که اجاره‌بها در کلان‌شهرها، ۲۵ درصد بیشتر نباید افزایش پیدا کند و در غیر این‌صورت حکم تخلیه خانه به صاحب‌خانه داده نمی‌شود. سوالی که می‌خواستم بپرسم اینکه اگر صاحب‌خانه به این میزان افزایش راضی نباشد و قصد افزایش بیشتر اجاره‌بها و ودیعه را داشته باشد و مستاجر هم بنا به این قانون، ترک منزل نکند و صاحب‌خانه ناراضی و غصب کرده بخواند، مستاجر چه باید کند؟ آیا واجبات مانند نماز در این خانه درست است؟»

پاسخ ارائه شده: «به‌طور کلی اگر حکومت اسلامی با ملاحظه مصالح عمومی کشور، مقرراتی را اعلام کردند، همه باید عمل کنند و مستاجر اگر می‌تواند با موجر مصالحه نماید و در صورتی که چاره‌ای ندارد، سکونت او در آن با پرداخت اجاره براساس قانون، اشکال ندارد و نماز و روزه صحیح است.»

تمدید خودکار قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۱ با رعایت سقف‌‌های اعلام شده از سوی دولت، فرجام دو اختیار طبیعی مستاجران را با ابهام همراه کرده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، به دنبال اعلام جزئیات بسته سیاستی مصوب جلسه سران قوا برای حمایت از مستاجرها، مقرر شد افزایش سقف رشد اجاره‌‌بها در قراردادهای تمدیدی سال ۱۴۰۱ به میزان حداکثر ۲۵ درصد برای کلان‌شهرها و حداکثر ۲۰ درصد برای سایر شهرها به‌طور «خودکار» تمدید شود. آن‌‌گونه که دولت اعلام کرده، با توجه به افزایش قابل توجه رشد اجاره واحدهای مسکونی در بهار ۱۴۰۱ و چشم‌‌انداز رشد آن در ادامه سال جاری و نیز با توجه به فرارسیدن فصل نقل و انتقال مستاجران و عدم تمکن مالی کافی جامعه مستاجران در شرایط بحرانی اقتصادی کشور، تعیین سقف اجاره‌‌بها و نیز استثنائات و مشوقات مربوطه در قالب دو ماده عنوان شده که قرار است همزمان با شروع فصل تابستان عملیاتی شود.

بررسی مفاد منتشر شده به عنوان جزئیات بسته حمایت از مستاجرها توسط دولت منعکس‌‌کننده پنج نقطه ضعف برجسته در محتوای مذکور است که به نظر می‌‌رسد اصلاح فوری آن برای کاهش حجم پرونده‌های مربوط به اختلافات حقوقی شکل گرفته به دنبال وضع این ضوابط ضرورت دارد.

محتوای بسته مذکور حاوی دو ماده است که در ماده اول مقرر شده تمام قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال ۱۴۰۱ پس از ابلاغ رسمی این مصوبه به صورت خودکار به مدت یک‌سال و البته حداکثر با نرخ‌‌های مصوب در جلسه سران قوا نسبت به رقم قراردادهای موجود تمدید شود. سقف رشد اجاره‌‌بها در قراردادهای تمدیدی به‌طور خودکار در تهران و کلان‌شهرها ۲۵ درصد و در سایر نقاط شهری ۲۰ درصد است. در تبصره این ماده نیز تاکید شده توافق مالک و مستاجر با نرخ‌‌های کمتر از ارقام مذکور نیز بلامانع است.

صرف‌‌نظر از اینکه تعیین سقف برای رشد اجاره‌‌بها طرح شکست‌‌خورده دولت فعلی و قبلی طی سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ محسوب می‌شود و در سال‌های گذشته نیز مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا مبنی بر تعیین سقف برای تغییرات اجاره‌‌بها نتوانست التهاب در این بخش از بازار مسکن را مهار کند، آنچه اکنون به عنوان بسته حمایت از مستاجرها توسط دولت رونمایی شده، عملا به مشکل‌‌تراشی در بازار اجاره خواهد انجامید. بررسی «دنیای اقتصاد»‌‌ نشان می‌دهد شکل کنونی پیش‌‌بینی شده برای حمایت از مستاجرها دست کم از سه ناحیه برای موجران مشکل‌‌آفرین خواهد بود و از طرفی درباره دو اختیار همیشگی مستاجران ابهام دارد. به این ترتیب در مجموع پنج اشکال در محتوای بسته حمایتی دولت از اجاره‌‌نشین‌‌ها شناسایی شده که باید پیش از اجرا در بازار اجاره، اصلاحات لازم بر آن اعمال شود.

این اشکالات در ماده دوم بسته حمایتی مذکور وجود دارد. این ماده شامل موارد استثنا شده از تمدید خودکار اجاره‌‌نامه‌ها است که وجود نواقصی در آن می‌تواند به مشکل‌‌تراشی در بازار اجاره بینجامد.

از مجموع سه مشکلی که بسته مذکور برای موجران ایجاد می‌کند، ملموس‌‌ترین مورد که فعالان بازار مسکن به آن اشاره می‌کنند، ناظر بر نخستین بند ماده دوم است. بر اساس این ماده، «در صورتی که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت و کد رهگیری دریافت کرده باشد و همچنین علاوه بر این اطلاعات، ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد» می‌تواند از تمدید قرارداد اجاره با مستاجر فعلی خودداری کند.

سه مانع فروش خانه‌های استیجاری

به گزارش «دنیای اقتصاد»، به اذعان فعالان بازار مسکن، بند مذکور در وهله اول با توجه به ایجاد سه مانع برای موجر و اخلال در فرآیند فروش ملک اشکال دارد. از یک‌‌سو به‌طور کلی املاک با مستاجر که برای فروش فایل می‌شوند، چندان با اقبال از ناحیه متقاضیان خرید روبه‌رو نمی‌شوند و بسیاری از خریداران ترجیح می‌دهند نسبت به خرید واحدهایی اقدام کنند که دردسر احتمالی مذاکره با مستاجر برای تخلیه یا در صورت تمایل، اعمال رقم جدید اجاره‌‌بها را نداشته باشند. افزون بر این، گروهی از خریداران مسکن در بازار فعلی از جنس متقاضیان تبدیل به احسن و اندکی نیز از جنس خانه اولی‌‌هایی هستند که قصد سکونت در ملک خریداری‌شده را دارند. در نتیجه موجران برای فروش املاک خود در شرایطی که امکان حکم به تخلیه را ندارند، با مشکل روبه‌رو خواهند شد. همچنین ممکن است مستاجر با موجر برای بازدید ملک همکاری لازم را نداشته باشد و وی به واسطه این مشکل امکان فروش را از دست بدهد. مانع دومی که این بند برای موجران ایجاد می‌کند، مساله تعمیر و بازسازی قبل از فروش است که با توجه به حضور مستاجر در ملک، امکان آن وجود ندارد. در واقع بسیاری از خانه‌های اجاری در بازار مسکن پیش از فروش نیازمند بازسازی و تعمیرات اساسی هستند و بر اساس روال موجود در بازار مسکن، معمولا ارزش خانه‌های بازسازی‌شده تا دو برابر هزینه بازسازی افزایش پیدا می‌کند. به عنوان مثال در صورتی که برای بازسازی یک واحد آپارتمان ۲۰۰ میلیون تومان هزینه شود، مالک می‌تواند واحد مذکور را به قیمت ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان بیشتر از قیمت قبل از بازسازی برای فروش عرضه کند. البته فرمول خطی و مشخصی در این رابطه وجود ندارد اما با توجه به مطلوبیتی که بازسازی قبلی برای متقاضیان خرید دارد، بسیاری از فروشنده‌های واحدهای مسکونی قدیمی تمایل دارند پیش از فروش، نسبت به بازسازی اقدام کرده و منفعت بیشتری از معامله نصیبشان شود. اما بند مذکور از ماده دوم بسته حمایت از مستاجران نشان می‌دهد چنین امکانی با توجه به سکونت مستاجر در واحد، عملا برای موجر وجود ندارد و او ناگزیر خواهد بود، خانه را بدون تعمیر و بازسازی برای فروش عرضه کند. مانع سوم نیز مربوط به مشکل اولیه‌‌ای است که برای خریداران ایجاد می‌شود. به هر حال خرید خانه با مستاجر به منزله پذیرش این ریسک است که شاید مستاجر مذکور در زمانی که مالک جدید انتظار دارد، نسبت به تخلیه ملک اقدام نکند و این یعنی یک مشکل اولیه برای خریدار که با وجود آن، موجران در فروش واحدهای مسکونی دارای مستاجر احتمالا با مشکل روبه‌رو خواهند شد. همچنین در ‌بندی از ماده دوم قید شده «در صورتی که مستاجر در دوره اجاره قبلی با تشخیص مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام به موقع تکالیف اقدام نکرده باشد» امکان خودداری از تمدید قرارداد با وی برای موجر وجود دارد. هر چند در ظاهر این بند با هدف تامین منافع موجر پیش‌‌بینی شده است، اما از آنجا که تشخیص بدعهدی مستاجر به شوراهای حل اختلاف سپرده شده است، عملا موجران برای احقاق حقوق طبیعی خود ناگزیر به طی یک فرآیند قضایی هستند. در واقع علاوه بر موجر، مستاجر و واسطه‌های ملکی، به استناد این بند از این پس پای دستگاه قضایی به عنوان ضلع چهارم دخیل در معاملات اجاره مسکن به قراردادها باز می‌شود و پروسه پیگیری بدعهدی مستاجران زمان‌‌بر خواهد شد. این در حالی است که از جمله حقوق طبیعی و غیرقابل انکار هر موجری است که در صورت مواجه شدن با عدم ایفای تعهدات از سوی مستاجر، نسبت به خاتمه قرارداد با رعایت حقوق طرف مقابل اقدام کند. اشکال دوم بسته اجاره با شکلی که هیات دولت جزئیات آن را اعلام کرده، این است که اگرچه پیش‌‌بینی شده در صورت قصد مالک برای سکونت در واحد مذکور، اختیار پایان دادن به قرارداد با مستاجر و عدم تمدید را دارد، اما این موضوع نیز منوط به آن است که اولا مالک صرفا دارای همین واحد مسکونی در شهر مورد نظر باشد و ثانیا نیاز به سکونت وی در آن ملک به تایید مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) برسد. همچنین عنوان شده در مواردی که مالک دارای چند واحد مسکونی در همان شهر باشد صرفا می‌تواند تقاضای سکونت خود را برای یکی از واحدهای مسکونی در اختیار، ارائه کرده و رای مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) صرفا برای همان واحد مسکونی مورد تقاضا صادر خواهد شد. به این ترتیب موجری که قصد جابه‌‌جایی بین دو واحد مسکونی ملکی خود را داشته باشد، احتمالا برای طی فرآیند قضایی با پیچیدگی‌‌هایی روبه‌رو خواهد شد. همچنین به‌طور کلی فرآیند اثبات چنین موضوعی در متن منتشرشده مبهم است و موجران از اینکه برای اثبات ادعای خود باید چه مدارکی ارائه کنند، تا پیش از مراجعه به شوراهای حل اختلاف آگاهی ندارند.

سومین اشکال مرتبط با موجران نیز مربوط به ‌بندی است که به موجر مجوز عدم تمدید قرارداد با مستاجر را درصورتی که فرزند او ازدواج رسمی انجام داده و برای سکونت به واحد مورد اجاره بر اساس تشخیص مرجع قضایی نیاز داشته باشد، می‌دهد. در اینجا نیز فرآیند اثبات اینکه مالک قصد دارد واحد مسکونی مذکور را در اختیار فرزند خود قرار دهد، کاملا گنگ است و افزون بر این، طی فرآیند قضایی برای استفاده از حقوق طبیعی هر مالک مانند اختصاص ملک خود به سکونت فرزندش، نوعی مشکل‌‌تراشی در بازار اجاره محسوب می‌شود و حتی می‌تواند به انصراف برخی مالکان از حضور در بازار اجاره بینجامد. هرچند ضوابط یاد شده برای تمدید قرارداد مستاجران در اطلاعیه دولت برای اجرا در سال جاری پیش‌‌بینی شده است، اما با توجه به تکرار سقف‌‌گذاری برای رشد اجاره برای سومین سال متوالی، برخی از مالکان با این تصور که ممکن است چنین ضوابطی در سال آینده نیز مبنای عمل قرار گیرد و دردسرهایی بابت مراجعه به شوراهای حل اختلاف به دنبال داشته باشد، به‌طور کلی از حضور در بازار اجاره خودداری می‌کنند. دولت امیدوار است با اجرای همزمان طرح مالیات بر خانه‌های خالی بتواند مانع از بروز این اشکال شود اما اجرای طرح مذکور نیز به واسطه نداشتن بانک اطلاعاتی کامل از املاک خالی، با اما و اگرهایی روبه‌روست.

دو ابهام درباره اختیار مستاجرها

به گزارش «دنیای اقتصاد»، بر اساس محتوای بسته حمایت از مستاجران، علاوه بر موارد مذکور در دو حالت دیگر نیز امکان عدم تمدید قرارداد مستاجران وجود دارد؛ نخست اینکه مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذی‌‌ربط اقدام کرده باشد و دوم اینکه مستاجر از پذیرش افزایش مبلغ اجاره‌‌بها در چارچوب سقف مشخص خودداری کند. به این ترتیب در مجموع پنج استثنای کلیدی برای تمدید خودکار قراردادهای اجاره پیش‌‌بینی شده است.

اما علاوه بر چهار اشکال مذکور، وجود دو ابهام درباره اختیار بدیهی مستاجرها در متن منتشرشده به عنوان جزئیات بسته حمایت از مستاجرها نیز در زمره نقاط ضعف پنج‌‌گانه ضوابط مذکور، با وجود نیت مثبت سیاستگذار از ارائه این بسته است. به‌طور طبیعی مستاجران نسبت به اینکه «آیا قصد ادامه سکونت در ملک مورد نظر را دارند یا نه؟» و نیز اینکه «آیا تمایلی به تبدیل اجاره‌‌بهای خود با فرمول متفاوت یا به اصطلاح وزن متفاوتی از مبلغ رهن و اجاره ماهانه دارند؟» حق تصمیم‌گیری دارند. اما در متن قانون حمایت از مستاجران این دو موضوع با ابهام همراه است. به عنوان مثال در صورتی که موجر و مستاجر درباره تمدید قرارداد با یکدیگر توافق دارند و نیز سقف افزایش ۲۰ یا ۲۵ درصدی به تناسب کلان‌شهر بودن یا نبودن محل سکونت نیز از سوی هر دو ضلع اصلی قرارداد پذیرفته شده است، اما مستاجر تمایل دارد امسال بخش بیشتری از ارزش اجاری ملک را به صورت «ودیعه» بپردازد و از اجاره ماهانه بکاهد، سرنوشت قرارداد در این صورت نامشخص است. در واقع در هیچ‌‌کجای بسته حمایت از مستاجران اشاره‌‌ای به این  موضوع نشده که اگر قرار است فرمول و نسبت رهن و اجاره با وجود رعایت سقف تغییر کند، حق طبیعی «تبدیل» برای مستاجر به چه نحوی قرار است ایفا شود؟

ابهام دیگر مربوط به زمانی است که مستاجر به هر دلیل قصد خاتمه دادن به قرارداد اجاره را دارد. در یک بند از ماده دوم اشاره شده در صورت عدم پذیرش افزایش مبلغ اجاره‌‌بها معادل نرخ‌‌های مصوب توسط مستاجر، امکان پایان دادن به قرارداد وجود دارد. اما به‌طور کلی در متن ضوابط به صراحت به این موضوع اشاره نشده که مستاجر در هر صورت این اختیار را دارد که به قرارداد خود پایان دهد و از تمدید خودداری کند. در موارد پنج‌‌گانه استثنا برای تمدید خودکار به صراحت به عدم تمایل مستاجر برای ادامه سکونت در آپارتمان اجاری قبلی اشاره نشده است. البته در اینجا دو نگاه مختلف وجود دارد که یکی از ناحیه بازار مسکن و دیگری از ناحیه کارشناسان حقوقی مطرح می‌شود. کارشناسان حقوقی معتقدند بسته مذکور در زمره قوانین حمایتی به شمار می‌‌آید و تنها در زمانی کارکرد دارد که مستاجر نیاز به حمایت داشته باشد؛ در این صورت اگر وی قصد جابه‌‌جایی و عدم تمدید قرارداد داشته باشد، به حمایت قانونی نیازی ندارد. با این حال فعالان بازار اجاره مسکن معتقدند باید برای پیشگیری از مشکل‌‌تراشی در بازار اجاره، به صراحت به این موضوع در متن بسته مذکور اشاره شود، کمااینکه در غیر این صورت ممکن است در موارد خاص، برخی موجران با اصرار نسبت به ادامه سکونت مستاجر به واسطه ضوابط تمدید خودکار، از پرداخت مبلغ ودیعه مستاجر خودداری و او را ناگزیر به طی فرآیند قضایی در شوراهای حل اختلاف برای استفاده از اختیار بدیهی خود برای پایان دادن به قرارداد اجاره کنند.

با فعال شدن بازیگردان قدیمی جهش در بازار مسکن شهر تهران، فاز بازار معاملات آپارتمان‌‌‌های پایتخت تغییر کرد. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از نبض جدید قیمت آپارتمان در شهر تهران در حالی نشان‌دهنده تغییر رفتار معامله‌‌‌گران مسکن پایتخت در میانه بهار 1401 است که آمارها نشان‌دهنده تغییر فاز بازار مسکن و خروج بازار از وضعیت پساجهش در اردیبهشت ماه است. این تغییر فاز، در نتیجه واکنش معامله‌‌‌گران بازار مسکن شهر تهران به رشد قابل‌توجه نرخ دلار در اردیبهشت رخ داده است و به تغییر قیمت این متغیر برونزا مربوط می‌شود. آمار رسمی مربوط به تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه  که از سوی بانک مرکزی منتشر شده است، حاکی از رشد محسوس قیمت مسکن در این ماه است.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» با استناد به این آمارها نشان‌دهنده آن است که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در ماه میانی بهار (اردیبهشت) به 36‌میلیون و 300هزار تومان رسیده است که حدود 2‌میلیون تومان بیشتر از متوسط قیمت هر مترمربع مسکن شهر تهران در فروردین 1401 است. فروردین ماه امسال متوسط قیمت هر مترمربع مسکن به2/ 34میلیون تومان رسید. بررسی‌‌‌ها از ثبت تورم ماهانه 6 درصدی در بازار مسکن اردیبهشت ماه خبر می‌دهد. این میزان تورم ماهانه در واقع چند برابر بیشتر از متوسط تورم ماهانه مسکن در فازپساجهش یعنی در سال 1400 است.

متوسط تورم ماهانه مسکن شهر تهران در سال 97 که سال شروع جهش اخیر ملکی بود، معادل 7/ 5‌درصد بود. این میزان در سال 98 که انتظار می‌‌‌رفت دوره جهش به اتمام برسد اما تحت‌تاثیر برخی متغیرهای برونزا ادامه یافت، به 3‌درصد کاهش یافت. با ادامه جهش مسکن در سال 99 متوسط تورم ماهانه مسکن شهر تهران در این سال به طور مجدد به 7/ 5‌درصد رسید. اما در سال 1400 همزمان با ورود بازار ملک به دوره پساجهش این میزان کمتر از 2درصد به ثبت رسید. در فروردین امسال تحت‌تاثیر دوپینگ فازپساجهش، با افزایش سهم فروش واحدهای مسکونی با عمربنای بالا، همزمان با کاهش شدید سهم نوسازها در معاملات، متوسط قیمت مسکن شهر تهران 4/ 2‌درصد کاهش یافت. بررسی‌‌‌ آمارهای معاملات مسکن شهر تهران درج شده در سامانه رهگیری مسکن نشان می‌دهد آنچه در بازار اردیبهشت ماه تجربه شد، فازپساجهش نبود. چرا که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در این ماه در مقایسه با ماه قبل بیش از 5‌درصد افزایش یافت که رشدی معادل متوسط تورم ماهانه سال‌های جهش محسوب می‌شود.

بازگشت بازیگردان جهش

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از شناسایی نوسانات ارزی اردیبهشت ماه و رشد قابل‌توجه قیمت دلار در این ماه به عنوان بازیگردان اصلی بازار مسکن در میانه بهار خبر می‌دهد.

متوسط قیمت دلار در اردیبهشت ماه در مقایسه با فروردین 1401، حول وحوش 10‌درصد (معادل 4/ 9‌درصد) افزایش یافت. این در حالی است که بازدهی بازار دلار در یکسال 1400 برابر با 12‌درصد بود. یعنی در شرایطی که در طول 12 ماه قیمت دلار 12‌درصد رشد کرد در اردیبهشت ماه و تنها به فاصله یک‌ماه نرخ دلار با افزایش حدود 10‌درصدی همراه شد که رشدی محسوس و قابل‌توجه است.

رکوردشکنی حجم معاملات

داده‌‌‌های سامانه رهگیری مسکن نشان می‌دهد در اردیبهشت امسال همچنین بیش از 10‌هزار فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسیده است. حجم معاملات خرید آپارتمان در این ماه در حالی به 10‌هزار و500 فقره رسیده است که این میزان به لحاظ بالاترین حجم معاملات خرید مسکن از تیرماه 99 بی‌‌‌سابقه بوده است. در واقع می‌توان گفت حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در اردیبهشت ماه بعد از 22 ماه 5 رقمی شده است و در سطحی غیررکودی و نزدیک به رونق قرار گرفته است. البته رونق واقعی در بازار مسکن شرایطی است که در آن حجم معاملات خرید آپارتمان از ناحیه تقاضای مصرفی رشد کرده باشد اما در اردیبهشت ماه وزن اصلی خریداران را متقاضیان سرمایه‌‌‌ای (کوتاه‌‌‌مدت و اغلب بلندمدت) تشکیل داد.

با این حال، حجم معاملات خرید مسکن در اردیبهشت ماه در حالی به 10‌هزار و500 فقره رسید که این میزان بعد از 22 ماه یعنی از تیرماه 99 تاکنون بی‌‌‌سابقه بوده است. در تیرماه 99 حدود 12‌هزار فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید. بازیگردان اصلی بازار مسکن در آن زمان هیجانات بورسی و رشد محسوس شاخص کل در بازار معاملات سهام بود. اما از مردادماه 99 و همزمان با کاهش این هیجانات، خریدهای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن نیز رفته‌رفته کمتر شد و همزمان با کاهش انتظارات تورمی در اواخر 99 و در ادامه در سال 1400، بازار مسکن به فازپساجهش ورود کرد. حجم معاملات خرید مسکن که در اردیبهشت ماه به بیش از 10‌هزار فقره رسیده است در عمده ماه‌‌‌های سال 1400 در شرایط رکودی یعنی کمتر از 5 تا 6‌هزار فقره معامله خرید بود و حتی در برخی از ماه‌‌‌های سال گذشته نیز زیر خط رکود قرار گرفت.

خروج از پساجهش؟

علائم دریافتی از بازار معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت نشان‌دهنده تغییر فاز بازار مسکن در میانه بهار و خروج بازار اردیبهشت ماه از فازپساجهش است. مهم‌ترین دلیل این موضوع به فعال شدن بازیگردان قدیمی جهش ملکی یعنی تغییرات محسوس نرخ دلار مربوط می‌شود. در واقع علت رشد محسوس قیمت وحجم معاملات مسکن در این ماه بعد از گذشت بیش از یکسال از ورود بازار مسکن به فاز پساجهش، به آرایش ارزی معامله‌‌‌گران بازار مسکن تهران در این ماه مربوط می‌شود. معامله‌‌‌گران بازار در واکنش به افزایش محسوس قیمت دلار، حجم خریدهای سرمایه‌‌‌ای از بازار ملک را افزایش دادند. این رشد محسوس در قیمت دلار به عنوان متغیر برون‌‌‌زا یا نیروی خارجی اثرگذار بر بازار مسکن وارد عمل شده ونه تنها بر وضعیت قیمت‌ها که بر حجم معاملات مسکن در ماه میانی بهار اثرگذاشته است. در واقع بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه تحت‌تاثیر شارژ ارزی و رشد انتظارات تورمی، با افزایش قیمت وافزایش تقاضای سرمایه‌‌‌ای مواجه شده است.

همان‌‌‌گونه که جهش در بازار مسکن شهر تهران در سال 97 نیز تحت‌تاثیر افزایش ریسک‌های غیراقتصادی، رشد انتظارات تورمی و جهش ارزی آغاز شد. هم‌‌‌اکنون نیز یکبار دیگر و بعد از گذشت بیش از یکسال از ورود بازار ملک به فاز پساجهش، با مشاهده ردپای انتظارات تورمی ناشی از رشد قیمت دلار، بار دیگر متغیر برونزا و این عامل خارجی موثر بر بازار ملک فعال شده است.

غلبه نیروی خارجی در اردیبهشت

وضعیتی که در بازار معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه تجربه شد در واقع نشان‌دهنده غلبه نیروی خارجی بر انتظارات داخلی بازار ملک است. در واقع افزایش قیمت دلار بر انتظاراتی که از درون بازار مسکن کاهش قیمت در این بازار را توقع داشت، در اردیبهشت ماه پیروز شده است.

به دنبال طولانی شدن دوره اخیر جهش در بازار معاملات مسکن برای سه سال متوالی (از سال 97 تا پایان 99)، ورود به دوره پساجهش، خروج اجباری متقاضیان مصرفی و کاهش تقاضای سرمایه‌‌‌ای و همچنین کاهش انتظارات تورمی تحت‌تاثیر پارامتر مذاکرات در سال گذشته، انتظاراتی از بابت کاهش قیمت مسکن مطرح بود.

در واقع مجموعه فعالان حاضر در بازار مسکن و قریب به اتفاق کارشناسان وصاحبنظران این بازار، سال گذشته، بعد از تکمیل ظرفیت جهش در بازار ملک، رصد حباب مسکن و خروج رابطه قیمت و اجاره‌‌‌بها از نسبت متعارف، به این جمع‌‌‌بندی رسیدند که فازپساجهش ملکی در 1401 نیزادامه خواهد یافت و احتمال کاهش قیمت مسکن زیاد است. با این حال شرایطی که در اردیبهشت ماه و تحت‌تاثیر غلبه نیروی خارجی بر انتظارات داخلی تجربه شد متفاوت از انتظارات داخلی بازار رقم خورد.

در واقع در اردیبهشت ماه این نیروی بیرونی و متغیر برونزا بود که بر انتظارات داخلی غلبه کرد. اما در چنین شرایطی یک سوال مهم وجود دارد؛ مبنی بر اینکه آیا با خروج بازار مسکن در اردیبهشت ماه از فازپساجهش بعد از حدود یکسال، انتظار ورود بازار به فاز جهش به صورت مجدد مطرح است؟ یعنی غلبه متغیر برونزا بر انتظارات داخلی در ماه‌‌‌های آینده نیزادامه خواهد یافت یا خیر؟

آنچه مسلم است اینکه متغیر برونزا بر انتظارات داخلی بازار مسکن در اردیبهشت ماه غلبه کرد وآنچه در بازار مسکن این ماه هم به لحاظ حجم معاملات و هم به لحاظ تغییرات سطح قیمت تجربه شد نمایانگر مشخصات فازپساجهش نبود.

اما پاسخ به این سوال یعنی ورود مجدد بازار به فاز جهش هنوز مشخص نیست. در واقع مشخص نیست که در رویارویی متغیر برونزا (تغییرات نرخ ارز) و انتظارات درونی (انتظار کاهش قیمت)، در ماه‌‌‌های پیش‌‌‌رو شرایط در جهت غلبه کدام‌یک بر دیگری قرار خواهد گرفت؟ در واقع مشخص نیست در ماه‌‌‌های پیش‌‌‌رو برآیند این مقابله و رویارویی چگونه خواهد بود.

حضور دوباره سفته‌‌‌باز و سرمایه‌گذار؟

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد سوال مهم دیگر در ارتباط با وضعیت بازار مسکن اردیبهشت ماه این است که آیا در این ماه تقاضای سفته‌‌‌بازی به بازار ملک بازگشت؟

از مرداد ماه 99 و به دنبال کاهش هیجان مثبت بورس، تقاضای غیرمصرفی وسفته‌‌‌بازی به تدریج کاهش یافته و با خروج این گروه از متقاضیان از بازار، شرایط برای ورود به فازپساجهش هموار شد. در فازپساجهش یعنی در سال گذشته تقاضای سفته‌‌‌بازی در بازارملک به دلیل از بین رفتن جاذبه این نوع فعالیت ملکی، تقریبا به صفر رسید هر چند حضور تقاضای سرمایه‌‌‌ای بلندمدت در بازار مشهود بود و وزن این تقاضا که به انگیزه حفظ ارزش دارایی‌‌‌ها و ارتقای آن اقدام به خرید مسکن با انگیزه نگهداری طولانی‌مدت کردند، نسبت به سایر انواع تقاضای ملکی اعم از مصرفی و غیرمصرفی بیشتر بود.

با این حال، شرایط در بازار مسکن اردیبهشت ماه به نحوی رقم خورد که می‌توان از بازگشت مجدد سفته‌‌‌بازها به این بازار خبر داد. هر چند هنوز هم‌وزن غالب تقاضای ملکی حاضر در بازار مربوط به تقاضای سرمایه‌‌‌ای بلندمدت است.

مصداق این موضوع را می‌توان در افزایش عرضه فایل‌‌‌های با شرایط رهن کامل به بازار اجاره در روزهای اخیر جست‌وجو کرد. در روزهای اخیر حجم عرضه واحدهای اجاره‌‌‌ای با شرایط رهن کامل در مناطق مختلف شهر تهران افزایش یافت. این موضوع یک علامت مهم افزایش خریدهای سرمایه‌‌‌ای بلندمدت در بازار مسکن است که سرمایه‌گذار ملکی برای حفظ و ارتقای ارزش دارایی خود اقدام به خرید واحد مسکونی کرده وبرای پوشش بخشی از هزینه خرید اقدام به عرضه آن به بازار اجاره با شرایط رهن کامل می‌کند. این گروه از سرمایه‌گذاران که به دنبال افزایش نرخ ارز بازار مسکن را به عنوان مقصد سرمایه‌گذاری خود انتخاب کرده‌‌‌اند معمولا واحدها را برای مدت زمان بیش از دو تا سه سال نگه داشته و آن را به بازار اجاره عرضه می‌کنند. اما نمی‌توان انکار کرد که بخشی از خریدهای بازار مسکن در اردیبهشت ماه نیز از سوی سرمایه‌گذارانی انجام شده که با پیش‌بینی رشد قیمت در ماه‌‌‌های آینده اقدام به ورود به بازار و خرید مسکن برای فروش در کوتاه‌مدت به انگیزه کسب سود کرده‌‌‌اند. با این حال مشخص نیست که این شرایط تا چه زمانی در بازار مسکن ادامه داشته باشد.