منبع تورم مسکن در مرداد

گزارش «دنیای اقتصاد» از تفاوت تابستان املاك پایتخت با بهار امسال و تابستان پارسال

دنیای اقتصاد : تغییر رفتار بازیگران تابستانی معاملات مسکن که پیش‌تر با تحقیقات میدانی از بازار رصد شده بود، اکنون در آمار رسمی منعکس شده است. کارنامه ماه مرداد بازار ملک حاکی است «حجم خرید» آپارتمان در تهران ۸درصد نسبت به تیر افزایش پیدا کرده و همزمان «میانگین قیمت» با صعود محسوس، رشد ماهانه ۳درصد را به ثبت رسانده است. بررسی ابعاد تکمیلی این دو متغیر یعنی نبض معاملات و نبض قیمت مسکن در پایتخت نشان می‌دهد بازار ملک از فاز کاهشی بهار فاصله گرفته، اما هنوز به موقعیت تابستان ۹۹ برنگشته است. این دومین آلارم مسکن طی یک ماه اخیر است که از «مراجعه دوباره تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه به بازار» و همچنین «کاهش میل به فروش بعد از افزایش فایل در ابتدای سال» حکایت می‌کند. تحولات تابستانی بازار ملک را می‌توان پس‌لرزه رشد دو رقمی قیمت در بازارهای موازی عنوان کرد. اثر غیرمستقیم متغیرهای اقتصادی و غیراقتصادی در هفته‌های اخیر باعث شده است فعالان بازار مسکن بار دیگر «انتظارات افزایشی» پیدا کنند.

18 copy

تازه‌ترین گزارش رسمی از وضعیت بازار مسکن در ماه میانی تابستان حکایت از رشد توامان قیمت و حجم معاملات دارد که نشانه روشنی از بازگشت گروهی از سفته‌بازان و متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار ملک است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، حجم معاملات مسکن در مردادماه به 5 هزار و 500 فقره رسید که این حجم از معاملات اگرچه همچنان در کف رکودی است اما از مهر 99 به بعد بی‌سابقه بوده است. این افزایش معاملات برای سومین ماه پیاپی نشانه روشنی از بازگشت تدریجی سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران ملکی به بازار مسکن است.

بازار مسکن تیرماه چه در گزارش‌های رسمی و چه در تحقیقات میدانی انعکاسی از زورآزمایی دو نیروی متقابل یعنی انتظارات کاهشی و انتظارات افزایشی بود. به نظر می‌رسید در میان فعالان این بازار، سهم انتظارات به‌طور برابر بین کسانی که توقع کاهش قیمت دارند با آنها که انتظار افزایش قیمت دارند تقسیم شده بود و در نتیجه این زورآزمایی به غلبه یک گروه بر دیگری منجر نشد؛ طوری که تغییرات قیمت مسکن در معاملات تیرماه در حد یک درصد افزایش باقی ماند. اما فضای خاکستری بازار مسکن تیرماه در مرداد قدری تغییر وضعیت داده است. بر اساس تغییرات نبض قیمت و معاملات مسکن که در گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن مرداد منتشر شد، به نظر می‌رسد وزن انتظارات افزایشی اندکی در بازار افزایش یافته است. به این ترتیب میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در مردادماه با حدود 3 درصد افزایش نسبت به تیر به 30 میلیون و 900 هزار تومان رسیده و حجم معاملات نیز با 8 درصد افزایش به 5 هزار و 500 فقره افزایش یافت.

البته فرآیند کاهش قیمت واقعی مسکن که از ماه گذشته به شکل «پیشی گرفتن نرخ تورم عمومی نقطه‌ای نسبت به تورم نقطه‌ای مسکن» خود را نشان داد، در مرداد نیز ادامه پیدا کرده است، چراکه در این ماه نرخ تورم عمومی 2/ 43 درصد گزارش شد در حالی که تورم نقطه‌ای مسکن (تغییرات قیمت مسکن نسبت به مرداد 99) نزدیک 34 درصد است. بر این اساس قیمت واقعی مسکن در ماهی که گذشت حدود 10 درصد کاهش یافته است، به این معنا که رشد قیمت مسکن از میزان رشد تورم عمومی در میانه تابستان به این اندازه عقب ماند. اما آنچه مهم‌تر از تغییرات قیمت واقعی مسکن است که باید از دل تغییرات نبض بازار مسکن در مرداد استخراج شود و مورد توجه سیاستگذار قرار گیرد، آلارم دومی است که بازگشت سفته‌بازها را به بازار مسکن گزارش می‌کند، چراکه بی‌توجهی به این آلارم می‌تواند موجب شود در ماه‌های آینده فرآیند کاهش قیمت واقعی مسکن نیز همچون کاهش قیمت اسمی که دو ماه بیشتر دوام نیاورد، متوقف شود.  آلارم اول از بازگشت سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران ملکی به بازار مسکن در گزارشی که «دنیای اقتصاد» دوم شهریورماه در صفحه مسکن منتشر کرد، تشریح شد. در این گزارش با عنوان «آلارم فایل‌ها در بازار مسکن»، نتایج به دست آمده از «تحقیق میدانی» و «اطلاعات بازار نیازمندی‌های آنلاین دیوار» تشریح شد که نشان داد نوعی «آلارم» از قرار گرفتن بازار مسکن در دوربرگردان انتظارات به صدا درآمده است. تحقیقات میدانی از فعالان بازار ملک و واسطه‌های ملکی وضعیت بازار مسکن طی یک ماه مرداد را این‌طور به تصویر کشید که میزان مراجعه متقاضیان خرید مسکن برای جست‌وجوی فایل در میانه فصل تابستان نسبت به فصل گذشته افزایش پیدا کرده است. نکته مهم در جنس مراجعات به بنگاه‌ها برای جست‌وجو و خرید مسکن است. آن‌طور که این گروه از فعالان بازار مسکن عنوان کرده‌اند، بخش عمده جست‌وجوگران ملکی در گروه متقاضیان مصرفی جای ندارند بلکه عمدتا افرادی هستند که به قصد خرید سرمایه‌ای به بازار مسکن مراجعه می‌کنند.

اکنون با انتشار آمار رسمی از تورم مسکن در مرداد و افزایش معاملات، تغییر جهت بازار مسکن در نیمه تابستان نسبت به فصل بهار کاملا مشهود شده است. این تغییر جهت نشات گرفته از تغییر رفتار بازیگران بازار مسکن است که منبع اصلی تورم مسکن در مرداد به عنوان معلول رفتار خریداران ملک شده است. در این بین تغییر رفتار خریداران ملکی که به شکل افزایش معاملات منعکس شده نیز، خود معلول تغییر برخی متغیرهای غیراقتصادی موثر بر بازار مسکن و نیز متغیرهای اقتصادی از قبیل وضعیت بازارهای موازی است. اگرچه قیمت مسکن پیش از این در اسفند 99 و تیر 1400 دو نوبت دیگر وارد کانال 30 میلیونی شده بود اما قیمت مرداد از هر دو ماه ذکر شده بالاتر است و به نزدیکی 31 میلیون تومان رسیده است. این رشد قیمت در نتیجه افزایش نسبی تقاضای خرید در بازار مسکن، سبب شد میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در معاملات مرداد ماه به 30 میلیون و 900 هزار تومان برسد.

به این ترتیب بیش از اینکه افت قیمت واقعی مسکن در مرداد ماه معنادار باشد، رشد ماهانه قیمت حاوی پیام است که اگر به درستی درک نشود، به توقف کاهش قیمت واقعی نیز منجر خواهد شد. در واقع تورم ماهانه مسکن به عنوان «دماسنج لحظه‌ای بازار مسکن» حاوی داده‌های مهم و به‌روز از تغییر رفتار فروشندگان و خریداران در این بازار است که می‌تواند تعیین‌کننده فاز بازار در ماه‌های آتی باشد. بر اساس داده‌های این دماسنج بازار مسکن از وضعیت بهار فاصله گرفته اما هنوز شرایطی مثل بازار تابستان 99 را ندارد و اوضاع تا آن اندازه وخیم نشده است. میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن در طول سال‌های 97 تا 99 حدود 5 درصد بوده و این در حالی است که رشد قیمت مسکن در مرداد 1400 معادل 3 درصد ثبت شده است. بنابراین دست‌کم با این مقایسه ساده می‌توان فهمید هنوز بازگشت سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران ملکی به بازار مسکن به اندازه تابستان پارسال دردسرساز نشده است. از طرفی اوضاع به مطلوبیت شرایط بهار بازار مسکن نیست چراکه در این ماه دو ماه کاهشی و یک ماه افزایشی سپری شد و در نهایت بازدهی مسکن در طول فصل بهار 2 درصد منفی شد. این تغییرات کاهشی بیش از هر چیز تحت تاثیر ریزش در بازارهای ارز، سکه و سهام در بازار مسکن بهار رخ داد و موجب شد خریداران سرمایه‌ای بازار مسکن را ترک کنند و در نتیجه افزایش عرضه، قیمت مسکن در مجموع مسیر کاهشی را طی کند. اما در مرداد رفتارها در بازار مسکن به شکل دیگری دستخوش تغییر شده است؛ البته این به معنای بازگشت به فاز قبل از کاهش قیمت مسکن (شرایط سال 99) نیست.

در سال 99 تا پیش از برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا بخشی از تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌ای همچنان در بازار مسکن حضور داشت اما در آبان به محض پیروزی جو بایدن، اوضاع در بازار مسکن تحت تاثیر کاهش ریسک متغیراقتصادی موثر بر بازار مسکن بهبود پیدا کرد. این بهبود به شکل سقوط تورم مسکن و به دنبال آن ثبات نسبی قیمت مسکن ظرف مدت یکی، دو ماه بعد در بازار منعکس شد. اما پس از آن سرمایه‌گذاران ملکی در جست‌وجوی علائم جدیدتری از کاهش ریسک غیراقتصادی موثر بر تغییرات قیمت ملک بودند تا اینکه مذاکرات احیای برجام از سر گرفته شد و به دنبال آن فروردین و اردیبهشت امسال قیمت اسمی مسکن کاهش پیدا کرد.

در مجموع فرآیند طی شده طی 12 ماه گذشته سبب شده در مرداد امسال تغییرات نقطه‌ای حجم معاملات مسکن در مقایسه با مرداد پارسال 39 درصد منفی باشد. همچنین در مرداد سال گذشته تورم ماهانه مسکن 11 درصد بود که این میزان در مرداد امسال 3 درصد است. تورم مسکن در مرداد 99 تقریبا در سقف تورم ماهانه تجربه شده طی سه سال گذشته به شمار می‌آید که کاملا نشات گرفته از حجم بالای سفته‌بازی در بازار مسکن بود؛ چراکه این سفته‌بازها هستند که مدام بازدهی در بازارهای مختلف را رصد و درباره فعالیت در بازار ملک یا تغییرات قیمت پیشنهادی فروش مسکن تصمیم‌گیری می‌کنند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، مهم‌ترین عاملی که سبب شده تغییرات وضعیت بازار مسکن در مرداد 1400 با مرداد 99 به لحاظ حجم معاملات و تغییرات قیمت مسکن متفاوت باشد، نبود هیجان بورسی و ارزی است؛ موضوعی که پارسال تابستان اثر مستقیمی بر وضعیت معاملات مسکن داشت.

اما چرا به تدریج بر تعداد سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران ملکی فعال در بازار مسکن افزوده می‌شود؟ پیش از این «دنیای اقتصاد» با انتشار گزارشی با عنوان «تخلیه متفاوت حباب مسکن» که 10 مردادماه منتشر شد، به تفصیل به این موضوع که نقش انتظارات در تعیین قیمت مسکن حداقل ظرف یک سال گذشته بسیار پررنگ بوده است، پرداخت و توضیح داد از ابتدای امسال به دنبال شکل‌گیری انتظارات کاهشی و غالب شدن این جنس از انتظارات در بازار، قیمت اسمی مسکن مسیر کاهشی در پیش گرفت و طی فروردین و اردیبهشت در مجموع 5 درصد نسبت به اسفند کاهش یافت.

اما در تیرماه تقابل بین انتظارات کاهشی و افزایشی قیمت جدی‌تر شد. البته چون آینده متغیرهای اقتصادی و غیراقتصادی برای فعالان بازار مسکن مبهم بود، این تقابل تقریبا بی‌نتیجه ماند تا اینکه در مرداد به نظر می‌رسد قدرت دو جنس انتظارات دیگر سر به سر نیست و تعداد کسانی که انتظار افزایش قیمت دارند اندکی افزایش یافته است. البته این غلبه فعلا خفیف است اما در صورت غفلت سیاستگذار دولتی بخش مسکن می‌تواند در ماه‌های آینده به یک غلبه تمام‌عیار تبدیل شود و باز هم سفته‌بازان زمینه را برای تورم سرسام‌آور ملکی با وجود رکود معاملاتی ایجاد کنند.

یک علت بازگشت سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران ملکی، «پس‌لرزه صعود بازارهای جاذب سرمایه در مردادماه» است. طی ماه میانی تابستان بازدهی بازارهای سهام، ارز و سکه مثبت و دورقمی شد؛ موضوعی که به نوعی بازتاب انتظارات و سیاست‌های اقتصادی و غیراقتصادی محسوب می‌شود. الگوی تغییرات قیمت مسکن و رفتار بازیگران ملکی در سه سال اخیر نیز همواره تابعی از جهت تغییرات در بازارهای موازی بوده است.

بر اساس گزارش‌های رسمی، بازدهی بورس در مرداد 6/ 15 درصد، در بازار ارز 6/ 11 درصد و در بازار سکه 9/ 13 درصد بوده است و به دنبال آن تورم مسکن در این ماه نیز 3 درصد محاسبه شد. البته همچنان جای اندک امید وجود دارد، چراکه اوضاع مرداد امسال به لحاظ تورم ملکی در مقایسه با مرداد پارسال که تورم ماهانه حدود 11 درصد بود، به مراتب بهتر است.

اما اگر یک لایه عمیق‌تر، علت لرزه در بازارها و پس‌لرزه در بازار مسکن را بررسی کنیم، اثر غیرمستقیم رشد نقدینگی و رشد بی‌سابقه پایه پولی و نیز سوء مدیریت در حوزه تامین کسری بودجه نیز در این بازار مشهود است؛ به این معنا که رشد نقدینگی به دنبال خود تورم در بازار دارایی‌ها را ایجاد کرده است. در کنار این موضوع اثر معنادار انتظارات کاهشی نیز قابل توجه است. در بازار مسکن مرداد با توقف موقت مذاکرات احیای برجام تا زمان استقرار دولت جدید، فعالان بازار مسکن ریسک متغیرهای غیراقتصادی را بیش از ماه‌های قبل از آن ارزیابی کردند که موجب افزایش نااطمینانی و کاهش انتظارات کاهشی شد. در واقع وضعیتی که اکنون در بازار مسکن مشاهده می‌کنیم ناشی از فعالیت گسل انتظارات است. مقصود از گسل انتظارات این تغییر نگاه یا برداشت عمومی نسبت به فاز بازار مسکن و آینده قیمت‌هاست.  به گزارش «دنیای اقتصاد»، اکنون سیاستگذار جدید بخش مسکن باید زنگ خطر به صدا درآمده را جدی بگیرد. برای اینکه سیاستگذار به سادگی مطلع شود چه اتفاقی در بازار مسکن افتاده، می‌توان این بازار را به بزرگراهی تشبیه کرد که در آن دو دسته خودرو در حرکت است؛ یک دسته خودروهایی که به شکل معمول از بزرگراه استفاده می‌کنند که مقصود همان خانه اولی‌ها و متقاضیان مصرفی مسکن هستند. دسته دوم نیز خودروهایی هستند که با رفتار پرخطر عملا امکان استفاده ایمن و منطقی از بزرگراه را از بقیه سلب کرده‌اند که این گروه همان سفته‌بازان هستند. سفته‌بازان به حدی رفتارهای غیرمعمول و پرخطر دارند که یا به خودروهایی که از بزرگراه به شکل منطقی استفاده می‌کنند، اصابت کرده و آنها را از بازار حذف کرده‌اند یا اینکه به شکلی رفتار می‌کنند که عملا خودروهای دیگر ناگزیر در حاشیه متوقف شده‌اند تا این رانندگان خطرساز از بزرگراه خارج شوند. اکنون سیاستگذار بخش مسکن با علم به اینکه در بهار امسال به هر دلیل تخلیه سفته‌بازها از بازار آغاز شده بود، باید فکری برای نظم‌بخشی به این حرکت و رفتار پرخطر کند و مانع از ورود تقاضای غیرمصرفی به بازار مسکن شود. در واقع این مساله به همان اندازه که هشدارآمیز است، می‌تواند به سرعت قابل حل باشد.

راه‌حل بنیادی برای خروج سفته‌بازها از بازار مسکن، وضع «مالیات سالانه املاک» است. این درمان مالیاتی موثر در سایر کشورها نیز تجربه شده و جواب داده است و چون همه املاک مشمول پرداخت مالیات می‌شوند، راه دررویی برای هیچ قشری در آن وجود ندارد. البته برای مناطق کم‌برخوردار می‌توان ضریب کمتری درنظر گرفت اما به طور معمول مقدار این مالیات بین 5/ 0 تا یک درصد از ارزش روز ملک است که هر سال توسط مالکان پرداخت می‌شود. مهم‌ترین برنامه دولت فعلی برای بخش مسکن ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی است که در مجموع به افزایش عرضه منجر می‌شود و «عرضه» لازمه همه بازارها از قبیل بازار مسکن است. اما با توجه به موقعیت خاص کنونی بازار مسکن، بهترین، موثرترین و فوری‌ترین سیاست که باید به عنوان مکمل برنامه تقویت عرضه به کار گرفته شود، تنظیم مالیات بازدارنده از سفته‌بازی است. در گام بعدی مالیات بر معاملات مکرر ملک نیز می‌تواند به عنوان ابزار مکمل مورد استفاده قرار گیرد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، وضعیت کنونی بازار مسکن مانند یک بیمار سرطانی است که بیماری در بدن او به حدی پیشروی کرده که فرد دچار درد شده و این حالت نشان می‌دهد درمانگر قبل از جراحی اصلی، باید درد او را کنترل کند. اگر از نگاه دولت جراحی اصلی، افزایش عرضه مسکن است، وضعیت بازار نشان می‌دهد قبل از آن باید درمان مالیاتی رخ دهد و دست سفته‌بازها قبل از اوج‌گیری دوباره تورم مسکن از بازار کوتاه شود. اثر رونق ساخت و‌ساز در بازار مسکن حداقل یک سال بعد مشهود می‌شود اما مالیات سالانه املاک از لحظه‌ای که عملیاتی شود، هم قابلیت اجرا دارد و هم بلافاصله اثر خود را در بازار نشان می‌دهد. کمترین اثر این مالیات خروج سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران از بازار مسکن و انجام نشدن خرید و فروش‌هایی است که منجر به افزایش تورم ملک می‌شود.

  دید تازه به آینده بازار ملک

تغییر دولت و انتخاب تیم اقتصادی جدید، آینده تازه‌ای را پیش روی بازار ملک قرار داده است که شناخت و درک درست از مشخصات آن می‌تواند طیف فعال بازار مسکن را در تصمیم‌گیری درست‌تر در ارتباط با نحوه عمل در این بازار راهنمایی کند.  به گزارش «دنیای اقتصاد»، تیم جدید در حالی به عرصه سیاستگذاری بازار مسکن ورود خواهد کرد که هم‌اکنون این بازار شرایط فوق‌العاده حساسی را به لحاظ عمق زیاد رکود و خروج بازار از دسترس سمت تقاضای مصرفی به ویژه خانه‌اولی‌ها پشت سر می‌گذارد. شرایط حساس کنونی در حالی در برنامه‌های ارائه شده از سوی دولت جدید مورد تشریح و بازگویی قرار گرفته است که در عین حال دولت رئیسی اعلام کرده است قصد دارد چند برنامه مهم را برای خروج از بحران فعلی در بازار ملک انجام دهد. مهم‌ترین برنامه دولت رئیسی در بخش مسکن به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی برای چهار سال پیاپی مربوط می‌شود. دولت جدید اعلام کرده قصد دارد از طریق اجرای این برنامه عرضه مورد نیاز در بازار را تامین کند. همچنین تصمیمات دیگری در ارتباط با سمت عرضه، تقاضا و حتی واسطه‌های بازار مسکن در برنامه‌های اعلام شده تشریح شده است.

اطلاع فعالان ساختمانی و علاقه‌مندان بازار املاک مسکونی از کم و کیف این برنامه‌ها می‌تواند فعالان بازار اعم از گروه خریدار، فروشنده، سازنده، مالکان زمین و واسطه‌های بازار معاملات مسکن و همچنین فضای کارشناسی بازار مسکن را در تحلیل دقیق‌تر از آنچه در چهار سال پیش‌رو در مسیر بازار مسکن قرار دارد، کمک‌رسانی کند. تصمیمات و سیاست‌های جدید به قدری از اهمیت برخوردارند که می‌توانند جهت کلی بازار در چهار سال آینده را تعیین کنند. روزنامه «دنیای اقتصاد» به دلیل اهمیت این موضوع پنج‌شنبه ۱۸ شهریور ماه ۱۴۰۰ در یک وبینار ۴ ساعته به تشریح موضوع «بازار مسکن در دولت رئیسی» خواهد پرداخت. این وبینار از ساعت ۹ لغایت ۱۳ برگزار خواهد شد. در این وبینار فعالان و علاقه‌مندان بازار مسکن با اطلاع از جزئیات سیاست‌های دولت جدید در ارتباط با بازار زمین و مسکن، از سناریوهای احتمالی برای چهار سال پیش روی بازار ملک مطلع خواهند شد. همچنین به سوالات آنها در ارتباط با شرایط پیش‌روی بازار پاسخ داده می‌شود.  مدرس این وبینار فرید قدیری، دبیر گروه مسکن و عمران روزنامه «دنیای اقتصاد» است.

علاقه‌مندان برای شرکت در این دوره مجازی می‌توانند با شماره تلفن‌های  ۴۲۷۱۰۱۵۵ -۰۲۱ و ۴۲۷۱۰۱۷۸ تماس بگیرند یا به آدرس اینترنتی lms. donya-e-eqtesad. com/ course/ 8262 مراجعه کنند.

تولید مسکن در ۲۴ ساعت

گزارش «اكونوميست» از شتاب تقاضای ساخت و خريد خانه سه بعدی

دنیای اقتصاد : تکنولوژی «تولید مسکن در ۲۴ ساعت» به کمک دولت‌ها در کشورهای درگیر بحران «کمبود عرضه خانه» آمد. در آمریکا و کشورهای مختلف اروپایی و آسیایی، یک «تحول تاحدودی محسوس اما پرشتاب» در صنعت ساختمان‌سازی دیده می‌شود؛ به‌طوری‌که «اکونومیست» در تحلیل این ماجرا از «شتاب تقاضای ساخت و خرید خانه‌های چاپی سه‌بعدی» خبر داده است. دستگاه‌های مخصوص تولید این خانه‌ها که قادرند سوئیت‌های مجهز را ظرف یک روز احداث کنند، هم‌اکنون در ۹ کشور فعال شده‌اند. با این حال، فعلا یک کشور اروپایی موفق شده ضوابط فنی و مقررات مورد نیاز برای ساخت انبوه این خانه‌ها را طراحی کند. ایده «تولید خانه‌های چاپی» حدود یک دهه پیش مطرح شد؛ اما بحران ساختمانی یک‌سال و نیم اخیر در جهان که با «رکود عرضه ناشی از تعطیلی کرونایی شرکت‌های خانه‌سازی» باعث تورم ۲رقمی مسکن شد، مسیر تبدیل این ایده به محصول واقعی را کوتاه کرد. سوئیت‌های چاپی، زیر ۱۰هزار دلار فروش رفته است؛ اما هزینه ساخت انبوه این خانه‌ها نصف سنتی‌سازی برآورد می‌شود.
تولید مسکن در 24 ساعت

 تهدید کرونایی «عرضه» در بازار جهانی مسکن، توسط کارخانه‌های صنعتی‌سازی خانه به فرصت تبدیل شد. نسل تازه تکنولوژی «سریع سازی مسکن» که یک دهه پیش با ایده «خانه‌های ۴ هزار دلاری» استارت خورد، از یک سال پیش در مسیر «تولید واقعی» شتاب گرفت و اکنون سری اول محصولات آن به بازار آمده است.  «اکونومیست» در گزارشی با موضوع «تحول ساختمانی در بازار خانه‌سازی»، از رشد ناگهانی تقاضای ساخت و خرید «خانه‌های سه‌بعدی» در جهان خبر داده است. «خانه‌های سه‌بعدی» توسط دستگاه‌های چاپگر به صورت «ساخت سوئیت در ۲۴ ساعت» تولید می‌شوند. کارخانه‌های مربوط به این دستگاه‌ها هم اکنون در ۹ کشور فعال شده‌اند و نخستین کلید خانه‌های چاپی اخیرا در آمریکا و هلند تحویل مالکانش شد.  خانه‌های چاپی، پاتک تکنولوژی به بحران کرونایی عرضه مسکن محسوب می‌شود. طی یک‌سال و نیم اخیر، تعطیلی های کرونایی خیلی از کسب و کارها در جهان از جمله شرکت‌های ساختمانی، باعث کاهش عرضه مسکن و بحران رشد قیمت مصالح ساختمانی شد که اثر آن در کنار افزایش تقاضای سرمایه ای خرید خانه، به صورت تورم دورقمی مسکن در آمریکا و اروپا بروز پیدا کرد.

اکنون کارخانه‌های تولید خانه سه‌بعدی، هزینه ساخت مسکن را نصف می‌کند و سرعت ساخت را به یک شبانه روز کاهش می‌دهد. البته ساخت انبوه این خانه‌ها به زمانی بیشتر از ۲۴ ساعت نیاز دارد.  ۶ ماه پیش، در کالیفرنیا، مجوز ساخت یک شهرک مسکونی با خانه‌های چاپی صادر شد و پیش فروش امتیاز این خانه‌ها نیز انجام شد.

 فقط کلید «چاپ» را فشار دهید

در حال حاضر بیش از ۲۰ درصد ساکنان زمین یا به عبارتی ۶/ ۱ میلیارد نفر از داشتن سرپناهی مناسب محروم هستند. از سوی دیگر صنعت ساختمان‌سازی مسوول تولید بیش از ۱۱درصد از دی اکسید کربن تولیدی توسط انسان است. همه‌گیری ناشی از کووید- ۱۹ نیز سبب کاهش عرضه مسکن به بازار شده است و به روند صعودی اجاره‌بها و قیمت خانه دامن می‌زند. در این میان اما صنعت نوپای ساختمان‌سازی با تکیه بر فناوری چاپ سه‌بعدی، نه تنها از هزینه‌های ساخت‌و‌ساز کاسته است بلکه همسو و همگام با اهداف زیست محیطی جهانیان است. «اکونومیست» در یادداشتی خبر از شتاب گرفتن تقاضا برای خانه‌های سه‌بعدی داده است. بسیاری از متخصصان بازار مسکن بر این باورند که خانه‌های چاپی آینده اجتناب‌ناپذیر سکونتگاه‌‌ انسان است.  فناوری چاپ سه‌بعدی از اوایل دهه ۸۰میلادی در دسترس بوده و از زمان ظهور، در فرآیند ساخت وسایلی از ایمپلنت‌‌های ارتوپدی گرفته تا قطعات هواپیما استفاده شده است. گرچه جزئیات این فناوری در صنایع مختلف متفاوت است اما از یک فرآیند و یک اصل اساسی و یکسان تبعیت می‌کند. اصلی که اکنون در ساخت ساختمان نیز مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد، کافی است لایه‌ای از مواد را در مکانی ثابت کنید و لایه‌ها را یکی پس از دیگری در کنار آن بچینید. در این سبک ساخت و ساز، با تغییر شکل و گاهی ترکیب هر لایه می‌توان اشیایی را ساخت که تولید آنها با تکنیک‌های معمولی دشوار یا غیرممکن است. علاوه بر این، بر خلاف روش‌های معمول تولید، هیچ ماده‌ای در این فرآیند، هدر نمی‌رود.

در فرآیند ساخت خانه‌هایی که از سوی کمپانی‌های بزرگ ساختمان‌سازی چون «پالاری» و «مایتی» ساخته می‌شود از چاپگرهایی استفاده می‌شود که اجزایی چون طاقچه و سقف بدون نیاز به قالب‌های نگهدارنده، چاپ و نصب می‌شوند. چاپ سه‌بعدی نه تنها باعث تنوع بیشتر و ساخت سریع‌تر یک خانه می‌شود بلکه هزینه‌ها را کاهش می‌دهد و آسیب کمتری برای محیط زیست دارد. آنچه در حال حاضر توجه‌ها را به خانه‌های سه‌بعدی جلب کرده است، پاسخ این سبک ساخت و‌ساز به دو چالش اساسی پیش روی جهان است: کمبود مسکن و تغییرات آب و هوایی. همچنین فرآیند اتوماسیونی این سبک ساخت و ساز، صرفه‌جویی قابل توجهی برای شرکت‌های ساخت به همراه داشته است. کمپانی «مایتی» ادعا کرده است که در ساخت‌و‌ساز سه‌بعدی تنها به ۵درصد از نیروی کار پیشین نیازمند است. از سوی دیگر فرآیند ساخت در این سبک، سرعتی دو برابر به فرآیند ساخت داده است. این آمار و ارقام، خبر خوبی برای صنعت مسکن است که سال‌ها در تقلا برای افزایش بهره‌وری خود بوده است. این در حالی است که طی دو دهه اخیر، فرآیند دیجیتال شدن در این صنعت به کندی پیش رفته و این صنعت با کمبود کارگران ماهر روبه‌روست و انتظار می‌رود که شرایط بدتر نیز بشود. به عنوان مثال، انتظار می‌رود ۴۰درصد از افرادی که در ساختمان‌سازی ایالات متحده آمریکا مشغول به کار هستند، ظرف یک دهه بازنشسته شوند. از سوی دیگر این سبک ساخت و ساز، مزایای زیست محیطی زیادی نیز به همراه دارد که در مقایسه با روش‌های پیشین ساخت‌و‌ساز برجسته است. به‌طور مثال کمپانی «پالاری» برآورد کرده است که پیش‌ساخته شدن محصولات این کمپانی برای ساخت یک خانه سبب کاهش تعداد سفرهای کامیونی شده است که به تنهایی تولید ۲ تن دی اکسید کربن را در ازای هر خانه کاهش می‌دهد.

همه این نکات مثبت دست به دست هم داده‌اند تا استقبال از ساخت‌ خانه‌های سه‌بعدی در جای‌جای جهان رخ دهد و پروژه‌های مشابهی از این دست، اجرایی شود. کمپانی Tress ۱۴ در یک سرمایه‌گذاری مشترک با بزرگ‌ترین تولید‌کننده سیمان جهان- Holcim و کمپانی توسعه مالی بریتانیا با نام cdc Group در برنامه‌ای مشترک در کشور آفریقایی مالاوی، خانه‌‌ای را تنها در ۱۲ ساعت و با کمتر از ۱۰هزار دلار ساختند. کمپانی Holcim مدعی است با استفاده دقیق سیمان مورد نیاز در این سبک ساخت‌و ساز، خانه‌های سه‌بعدی تنها ۳۰درصد خانه‌های آجری دی اکسید کربن تولید می‌کنند. در مکزیک یک موسسه خیریه برای بی‌‌خانمان‌ها با نام New Story با همکاری یک شرکت چاپ سه‌بعدی، ۱۰ خانه به مساحت ۴۶متر مربع احداث کرده است که تنها ۲۴ ساعت برای ساخت زمان برده است. در اروپا نیز، کلید نخستین خانه چاپ سه‌بعدی در این قاره، در ۳۰ ژوئن به مستاجرانش در هلند تحویل داده شد.

با وجود مزایای گسترده برای ساخت خانه‌های سه‌بعدی، این سبک ساخت‌و‌ساز با محدودیت‌هایی نیز روبه‌روست. برای همه‌گیری استفاده از چاپگرهای سه‌بعدی بایستی کدهای ساختمانی تغییر کنند و در این راستا یکی از بزرگ‌ترین آژانس‌های گواهینامه بین‌المللی برای کسب نخستین استاندارد چاپ سه‌بعدی با کمپانی «مایتی» همکاری می‌کند. دستور‌العمل‌های جدیدی که برای کدهای بین‌المللی ساختمان ارائه شده است در تمام ایالت‌های آمریکا به جز ویسکانسین، تاییدیه دریافت کرده است. این صنعت نوپا باید به سوالات زیادی در باب کیفیت ساختمان‌های ساخته شده توسط چاپگرهای سه‌بعدی پاسخ دهد. در حال حاضر بسیاری از کشورها، استانداردهای ویژه برای خانه‌های سه‌بعدی تدوین و تبیین نکرده‌اند.

با این حال، چشم‌انداز پیش‌رو بسیار مثبت است. در سال گذشته، طرح ساخت آپارتمان‌های ساخته شده با چاپ سه‌بعدی در آلمان به تصویب رسید. در نتیجه، یک سازه سه طبقه، مونتاژ شده توسط کمپانی ساختمان‌سازی Peri ساخته شده است. استفاده از این فناوری در خاورمیانه و آسیا نیز در حال توسعه است. امارات متحده عربی اعلام کرده است که تا سال ۲۰۳۰ یک‌چهارم از ساختمان‌های جدید به صورت سه‌بعدی چاپ خواهند شد و منطقه‌ای در حومه پایتخت برای میزبانی از شرکت‌های چاپ سه‌بعدی و انبارهای آنان اختصاص خواهد داد. عربستان سعودی نیز بنا دارد تا یک دهه آینده نزدیک به ۵/ ۱میلیون خانه با تکیه بر این فناوری به بازار ملک عرضه کند. همچنین وزارت مسکن و شهرسازی هند نیز برای رفع بحران کمبود مسکن به استفاده از این فناوری روی آورده است. در صورت موفقیت، ساخت با فناوری چاپ سه‌بعدی تنها به مسکن محدود نخواهد شد و در آینده، ادارات، انبارها و ساختمان‌های تجاری به سوی چاپگرها روانه خواهند شد. بلندپروازانه‌ترین برنامه اما متعلق به آژانس فضایی ایالات متحده- ناسا است. گروهی که با ناسا در این راستا همکاری می‌کند گفته است این فناوری در ساختارهای فرازمینی مورد استفاده قرار خواهد گرفت، چرا که برای ساخت‌و‌ساز در ماه و مریخ نمی‌توانیم بتن جابه‌جا کنیم.

بنا به گزارش «دویچه‌وله» معماران نخستین خانه ساخته شده با فناوری چاپ سه‌بعدی در آلمان تاکید کردند که این صنعت، انقلابی در طراحی و بازی با فرم ساختمان است و این امر آزادی بی‌سابقه‌ای به آنان می‌دهد. این معماران بر این باورند که بر اساس پیشرفت سریع فناوری فعلی، خانه‌های سه‌بعدی ممکن است در ۵ سال آینده ارزان‌تر از روش‌های سنتی شود. به گزارش وب‌سایت All۳DP، که در اخبار مربوط به چاپ سه‌بعدی تخصص دارد در آینده نزدیک، بتن‌های نوآورانه و افزایش عرضه چاپگرها سبب کاهش هزینه چاپ در جهان خواهد شد. در این راستا تلاش‌هایی نیز صورت گرفته است. به عنوان مثال شرکت روسی مستقر در بوستون Apis Cor در سال ۲۰۱۷ خانه‌ای ۲۸متر مربعی در ۲۴ ساعت ساخته که هزینه آن حدود ۱۰هزار دلار تمام شد. شرکت ساختمانی ICON مستقر در تگزاس که در زمینه ساخت مسکن ارزان‌قیمت کار می‌کند، در تلاش است قیمت این دست خانه‌ها را به ۴هزار دلار کاهش دهد. شرکت چینی Winsun همچنین با چاپ ۱۰ خانه در یک روز در سال ۲۰۱۴ رکوردها را شکست؛ هزینه ساخت هر خانه حدود ۴۸۰۰ دلار بود.

پیش از این «دنیای اقتصاد» بازار خانه‌های سه‌بعدی در جهان را بررسی کرده بود که پیش از این تنها در مرحله طراحی و ساخت بودند. اکنون اما کمپانی SQ۴D Inc دو ماه پیش، کلید نخستین مشتری آمریکایی را تحویل داده است. نخستین خانه ساخته شده با فناوری چاپگر سه‌بعدی که گواهی سکونت دریافت می‌کند و در سایت Zillow. com برای فروش نمایش داده می‌شود با قیمت ۹۹۹/ ۲۹۹ دلار ثبت شده است. این مدل طراحی شده، مساحتی بالغ بر ۱۵۰۰فوت مربع زیربنا دارد و به گاراژی ۷۵۰ فوت مکعبی مجهز است. این خانه شامل سه اتاق خواب و دو حمام است. این واحد که با بتن ساخته شده است، استحکام و دوامی دارد که با ساختار معمولی چوبی قابل دستیابی نیست. کمپانی SQ۴D برای این محصول ۵۰ سال ضمانت در نظر گرفته است چرا که مدعی است مصالح اختصاصی به کار رفته در این ساختار بسیار ایمن است.

 سرمایه‌گذاری برای چاپگرها

سرمایه‌گذارانی که به سوی راه‌اندازی چاپخانه‌های سه‌بعدی حرکت می‌کنند با مزایای زیادی روبه‌رو می‌شوند که نخستین آن سازگاری بیشتر این سبک ساخت و‌ساز با محیط زیست است. در چاپ این دست خانه‌ها علاوه بر مواد ارگانیک می‌توان برای تامین انرژی از سلول‌های خورشیدی نیز استفاده کرد. مزیت دوم این صنعت، مقرون به صرفگی آن است در نتیجه این خانه گزینه‌ مناسبی برای مناطق فقیر‌نشین و برای مردمانی است که از یک بلای طبیعی متضرر شده‌اند. چاپ سه‌بعدی هزینه‌های ساخت‌و‌ساز را کاهش می‌دهد؛ هزینه یک متر مربع دیوار با استفاده از روش‌های سنتی تقریبا ۷۵ دلار است در حالی که چاپگر سه‌بعدی Apis Cor یک متر را تنها با بهای ۲۷ دلار می‌‌سازد. زمان کوتاه‌تر و انعطاف‌پذیری بیشتر در طراحی نیز بی‌شک از مزایای قابل توجه این روش است. با وجود این محدودیت‌هایی نیز پیش روی سرمایه‌گذاران این حوزه وجود دارد. سرمایه اولیه برای چاپگرهای سه‌بعدی قریب به یک میلیون دلار تخمین زده می‌شود که هزینه بالایی به شمار می‌رود. از سوی دیگر چاپگرهای سه‌بعدی تنها قاب خانه را می‌سازند و فرآیندهای بعدی ساخت تا پایان لوله‌کشی و سیم‌کشی متوقف می‌شود. نمای بیرونی این ساختمان‌ها هنوز نتوانسته غالب مردم را به خود جذب کند و در بسیاری از کشورهای جهان، این خانه‌ها مشمول گواهینامه و استانداردها نمی‌شوند. همچنین از آنجا که این روش ساخت، نیاز به نیروی انسانی را کاهش می‌دهد برای مناطق پرجمعیت و کم‌درآمد، خطر بالقوه اقتصادی دارد.

آلا‌رم فایل‌ها در بازار مسکن

گزارش «دنياي اقتصاد» از «تورم پنهان» آپارتمان‌هاي پايتخت در مرداد

دنیای اقتصاد : تغییر محسوس رفتار بازیگران معاملات ملک در تهران از ورود بازار مسکن به «دوربرگردان انتظارات» حکایت می‌کند. نتایج دو گزارش جداگانه -میدانی و آماری- از تحولات بازار مسکن در مرداد نشان می‌دهد بار دیگر میل به خرید سرمایه‌ای آپارتمان نسبت به بهار افزایش پیدا کرده است. در مقابل، حجم فایل‌های فروش آپارتمان نیز حدود ۲۰درصد کاهش یافته و این کاهش عرضه توام با «مثبت شدن تورم پنهان ملک» بوده است. شرایط فعلی مشخص می‌کند «متغیرهای بیرونی از جمله رشد ماهانه دورقمی قیمت در بازارهای رقیب» بر بازار ملک تاثیر گذاشته است.

Untitled-1

تازه‌ترین تحقیقات انجام شده از زیرپوست بازار مسکن، نشانه دو تغییر رفتار در بازیگران ملکی را نمایان کرد.  به گزارش «دنیای اقتصاد»، پیش از انتشار آمار رسمی از وضعیت تحولات قیمتی در بازار مناطق 22گانه شهر تهران طی یک ماه گذشته، بررسی وضعیت فایل‌های عرضه شده از طریق دو کانال تحقیقاتی نشان از وجود یک تورم پنهان در بازار آپارتمان‌های پایتخت در میانه تابستان دارد و بازیگران ملکی تحت تاثیر تغییر شکل انتظارات، رفتار خود در بازار را در دو مسیر تغییر داده‌اند.

طی روزهای اخیر دو تحقیق اولیه از وضعیت جدید قیمتی فایل‌های عرضه شده در بازار املاک پایتخت انجام شد. نتیجه «تحقیقات میدانی» و بررسی‌های انجام شده از «بازار نیازمندی‌های آنلاین» حاکی از آن است: رفتار بازیگران بازار مسکن در شهر تهران طی یک ماه میانی تابستان، نسبت به ماه‌های ابتدایی سال جاری تغییر کرده است. نشانه‌های اولیه و خفیف این تغییر رفتار در ابتدای فصل تابستان نیز از سوی برخی از بازیگران این بازار قابل رویت بود و تا حدودی نیز در ثبت میانگین قیمتی املاک شهر تهران در گزارش رسمی بانک مرکزی مشاهده شد. به‌طوری‌که «دنیای اقتصاد» در گزارشی که اوایل مردادماه از تحولات قیمتی بازار مسکن طی یک ماه اول تابستان منتشر کرد خبر از قرارگرفتن این بازار در وضعیت خاکستری داد.

بررسی‌ها از روند قیمتی فایل‌های عرضه شده از ابتدای فصل تابستان تا میانه این فصل نشان می‌دهد: دو نوع جریان انتظارات در این هفته‌ها در بازار مقابل یکدیگر قرار گرفتند و همین عامل باعث شد رفتار بازیگران به تدریج از اوایل تابستان تاکنون در بازار تغییر کند. از یک سو گروهی از فعالان بازار تحت تاثیر ظهور نشانه‌های کاهش ریسک غیراقتصادی و امیدواری بابت به نتیجه رسیدن مذاکرات با طرف خارجی، به آینده قیمتی بازار خوش‌بین شدند و از سوی دیگر گروهی از فعالان با استناد به دلایل دیگری، از بهبود اوضاع اقتصادی ناامید شدند و انتظارات خود را در مسیر افزایشی قرار دادند. این گروه از فعالان بازار مسکن به دنبال رویت سیگنال‌های روشن‌تر از فصل بهار برای «فرجام نشست‌های برجامی، نرخ دلار و سایر عوامل موثر بر جهت قیمت ملک» بودند. اما با کمرنگ شدن سیگنال‌های مربوط به این رویدادها، ناامیدی در میان آنها از بابت آینده بازار تقویت شد. نیروهای این دو جریان انتظارات در اوایل تابستان امسال تقریبا با یکدیگر برابر بود و تحت تاثیر همین برابری بود که وضعیت بازار به رنگ خاکستری تشبیه شد. آمارهای رسمی نیز باتکیه بر نیروی این دو جریان، نشان داد قیمت اسمی در بازار مسکن در تیرماه نسبت به ماه قبل از آن یک رشد خفیف (حدود یک درصد) داشت، قیمت واقعی بدون رشد ماند و سطح معاملات نیز رشد چندانی را تجربه نکرد.

اما اکنون نتایج به دست آمده از «تحقیق میدانی» و «اطلاعات بازار نیازمندی‌های آنلاین دیوار»، نوعی «آلارم» از «قرار گرفتن بازار مسکن در دوربرگردان انتظارات» را به صدا درآورده است. این بررسی‌ها حاکی از آن است که رفتار دو سمت عرضه و تقاضا در مرداد ماه نسبت به اوایل سال جاری تغییر تقریبا محسوسی کرده است.

تحقیقات میدانی از فعالان بازار ملک و واسطه‌های ملکی وضعیت بازار مسکن طی یک ماه گذشته را این‌طور به تصویر می‌کشد: آنها عنوان می‌کنند میزان مراجعه متقاضیان خرید مسکن برای جست‌وجوی فایل در میانه فصل تابستان نسبت به فصل گذشته افزایش پیدا کرده است. نکته مهم در جنس مراجعات به بنگاه‌ها برای جست‌وجو و خرید مسکن است. آن‌طور که این گروه از فعالان بازار مسکن بیان می‌کنند بخش عمده جست‌وجوگران ملکی در گروه متقاضیان مصرفی جای ندارند بلکه عمدتا افرادی هستند که به قصد خرید سرمایه‌ای به بازار مسکن مراجعه می‌کنند.

در این میان ممکن است این سوال ایجاد شود که چرا مجددا تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن بازگشته است؟ پاسخ این سوال با بررسی وضعیت سایر بازارهای دارایی طی یک ماه گذشته مشخص می‌شود. طبق اطلاعات به دست آمده طی ماه میانی تابستان، بازدهی بازارهای موازی مسکن همچون بورس، ارز و سکه تماما دو‌رقمی شدند. به‌طوری‌که در میان آنها شاخص در بازار سهام بیش از 15 درصد طی یک ماه رشد کرد. روند این بازارها به‌طور طبیعی به تغییر جو بازار مسکن طی مردادماه کمک کرد.

در عین حال بررسی وضعیت فایل‌های ملکی عرضه شده در بازار نیازمندی‌های آنلاین دیوار نیز یک تغییر دیگر را نشان می‌دهد. براساس بررسی‌های انجام شده، «حجم فایل‌های عرضه شده برای فروش آپارتمان در تهران» در ماه مرداد، 20 درصد نسبت به تیر ماه کاهش پیدا کرده است. این تغییر حجم فایل‌های عرضه از آن جهت اهمیت دارد که از ابتدای سال تا ماه ابتدایی فصل تابستان، حجم فایل‌های عرضه شده ماهانه در حال رشد بود اما کاهش حجم فایل‌های عرضه شده در مرداد نشانه تغییر رفتار گروهی از فروشنده‌ها است. برخی کارشناسان بازار مسکن معتقدند کاهش حجم فایل‌های عرضه شده از سوی فروشندگان و مالکان می‌تواند به معنای تغییر انتظارات این سمت بازار باشد.

جالب آنکه علاوه بر تغییر رفتار دو سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن طی یک ماه گذشته، بازار ملک شهر تهران طی یک ماه گذشته به لحاظ قیمتی نیز دچار تحولاتی شده است که می‌تواند قابل توجه باشد. بررسی‌های قیمتی از فایل‌های عرضه شده در بازار حاکی از آن است که میانگین قیمت پیشنهادی در فایل‌های املاک طی یک ماه گذشته یعنی مردادماه نسبت به تیرماه، حدود یک درصد افزایش داشته است. به این معناکه تورم پنهان ملک در ماهی که گذشت تقریبا «یک درصد» بوده است. مقصود از «تورم پنهان» در بازار مسکن، تغییرات انتظار فروشنده‌ها نسبت به سطح قیمت مسکن است که به نوعی به شکل تغییرات قیمت پیشنهادی فروش در فایل‌ها منعکس می‌شود. «دنیای اقتصاد» در ماه‌های اخیر تغییرات قیمت پیشنهادی فایل‌ها را بررسی و تورم پنهان ملک را قبل از انتشار آمار رسمی برآورد کرده که اغلب به آمار رسمی تغییرات قیمت ماهانه مسکن نزدیک بوده است.

بر این اساس تورم پنهان ملک در ماهی که گذشت نیز با توجه به اینکه میانگین قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در فایل‌های مردادماه نسبت به تیر افزایش داشته، تقریبا «یک درصد» برآورد شده و این در حالی است که در تیرماه تقریبا «صفر» و در خرداد ماه این تورم پنهان حدود نیم‌درصد و در دو ماه اول امسال نیز مقدار آن «منفی» برآورد شد. مطابق با بررسی‌های انجام شده از بازار نیازمندی‌های آنلاین دیوار، میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان در شهر تهران طی مردادماه به حدود 29 میلیون و 900 هزار تومان در هر مترمربع رسیده این در حالی است که طی یک ماه تیر میانگین قیمت‌های پیشنهادی در این بازار در سطح شهر حدود 29 میلیون و 600 هزار تومان بوده است.

نکته جالب درباره میانگین قیمت‌های پیشنهادی مناطق مختلف شهر تهران در میانه تابستان است. براساس بررسی‌های انجام شده، میانگین قیمت پیشنهادی املاک عرضه شده در منطقه یک تهران طی یک ماه مرداد، حدود 82 میلیون و 850 هزار تومان، در منطقه2 حدود 57 میلیون و 130 هزار تومان، در منطقه 3 حدود 60 میلیون و 920 هزار تومان و در دو منطقه مصرفی تهران یعنی مناطق 4 و 5  به ترتیب حدود 41 میلیون تومان و 32 میلیون و 590 هزار تومان بوده است. در این میان مناطق 21، 13، 17، 15 و 16 به ترتیب دارای بیشترین نرخ تورم ماهانه پنهان در مردادماه بوده‌اند. میانگین قیمت‌های پیشنهادی در منطقه 21 طی یک ماه مرداد معادل 3/ 3 درصد افزایش نسبت به تیرماه را تجربه کرده‌اند. در مقابل تورم ماهانه پنهان در منطقه 14 پایتخت طی مردادماه منفی بوده است. به‌طوری‌که میانگین قیمت پیشنهادی در منطقه 14 با 3/ 1 درصد کاهش در مردادماه نسبت به تیرماه به حدود 21 میلیون و 380 هزار تومان رسیده است. کمترین میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان نیز مربوط به منطقه 18 با قیمت حدود 15 میلیون و 390 هزار تومان در هرمترمربع می‌شود.  به این ترتیب با تغییر رفتار دو سمت عرضه و تقاضا که نشان‌دهنده افزایش تعداد خریداران سرمایه‌ای در بازار و دیگری کاهش حضور فروشنده‌ها در بازار است و همچنین تغییرات قیمت‌های پیشنهادی و رسیدن تورم پنهان بازار ملک به حدود یک درصد، می‌توان به این نتیجه رسید که یک آلارم جدید در بازار مسکن روشن شده است. این آلارم می‌تواند حاوی یک پیام روشن و مهم از تغییر مسیر بازار مسکن باشد. یعنی بازار مسکن از مسیر دست کم سه ماه نخستین امسال، فاصله گرفته و در یک دوربرگردان قرار گرفته است.  این وضعیت می‌تواند تحت تاثیر تغییر جهت انتظارات بازیگران باشد. از نگاه تحلیلگران بازار مسکن در صورتی که شرایط و عوامل بیرونی موثر بر روند بازارها از جمله بازار مسکن تغییر نکند و برخلاف ماه‌های گذشته از سال جاری، فعالان ملکی نسبت به آینده احساس نااطمینانی و ناامیدی داشته باشند، روند کاهشی قیمت‌ها در ماه‌های ابتدایی سال جاری که وضعیت ثبات را در بازار ایجاد کرده بود می‌تواند متوقف شود و مجددا بازار در مسیر مخالف قرار گیرد. هرچند برخی از کارشناسان بازار مسکن عنوان می‌کنند بازار مسکن گنجایش افزایش قیمت بیش از این سطح را ندارد اما در مقابل این اعتقاد وجود دارد که در صورت برقراری چنین شرایطی برای پارامترهای بیرونی موثر بر روند بازار می‌توان این انتظار را داشت که دست‌کم روند کاهشی قیمت در بازار مسکن متوقف شود. از نگاه این گروه از تحلیلگران پارامترهای بیرونی موثر بر روند بازار مسکن «تعیین تکلیف ریسک غیراقتصادی»، «رشد قیمت بازارهای موازی» و در کل «سیاست‌های کلان اقتصادی در دولت جدید» محسوب می‌شوند. به گفته آنها در صورتی که تیم اقتصادی دولت سیزدهم و بانک مرکزی بتواند موتور چاپ پول را متوقف کند و برای جبران کسری بودجه، از مسیر ابزار اوراق بدهی استفاده کند، می‌توان امیدوار بود که رشد نقدینگی متوقف شود و به دنبال آن انتظارات تورمی (در کنار تعیین تکلیف ریسک غیراقتصادی) و نرخ تورمی کاهش پیدا کند.  به این ترتیب مشاهده علائم اولیه از وضعیت بازار حاکی از تغییر فاز انتظارات کاهشی در ماه‌های گذشته از سال جاری و قرار گرفتن آن در مسیر دوربرگردان است. بازار مسکن از جمله بازارهایی است که طی تیرماه به شکل خفیف و در مردادماه به شکل جدی‌تر نسبت به این تغییر فاز واکنش نشان داده است و بررسی‌های اولیه نشان از بازگشت تورم پنهان به این بازار دارد. در چنین وضعیتی کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن عنوان می‌کنند در صورتی که آلارم روشن شده برای فایل‌های املاک طی یک ماه گذشته به معنای خروج تدریجی بازار از وضعیت ثبات باشد، بازار مسکن در مسیری قرار خواهد گرفت که به‌طور قطع به نفع هیچ یک از اضلاع اصلی بازار شامل خانه‌اولی‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی نیست. چراکه از یک سو گسل موجود میان قدرت خرید خانه اولی‌ها و قیمت‌های موجود در بازار افزایش پیدا می‌کند و از سوی دیگر هزینه‌های ساخت برای سرمایه‌گذاران به شکل قابل توجهی دوباره افزایش پیدا می‌کند در نتیجه صرفه اقتصادی برای حضور در بازار ساخت وساز وجود نخواهد داشت و در نهایت یک وضعیت رکود تورمی به شکل فرسایشی در بازار مسکن ادامه پیدا خواهد کرد.

تورم مصالح ساختمانی در بهار ۱۴۰۰

دنياي اقتصاد : تازه‌ترین گزارش مرکز آمار از شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی در فصل بهار ۱۴۰۰ حکایت از رشد قیمت مصالح ساختمانی دارد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، بر اساس این گزارش قیمت مصالح ساختمانی در سه ماهه بهار امسال به‌طور میانگین ۴/ ۱۹ درصد نسبت به فصل زمستان ۹۹ افزایش یافته است. همچنین تورم نقطه به نقطه تورم مصالح ساختمانی ۱۰۰ درصد محاسبه شده است.

منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغییر شاخص قیمت مصالح در فصل بهار ۱۴۰۰ نسبت به شاخص قیمت در فصل مشابه سال قبل است. در بین گروه‌های مختلف مصالح، گروه سنگ با ۷/ ۱۴۳ درصد، بیشترین تورم نقطه به نقطه را به خود اختصاص داده است. در عین حال کمترین تورم نقطه به نقطه به گروه اجرایی «خدمات» تعلق دارد که نشان می‌دهد دستمزد اجرایی در این حوزه تورم ۴/ ۴۲ درصدی داشته است. نکته قابل توجه دیگر این است که تورم فصلی مصالح در بهار ۱۴۰۰ که حدود ۴/ ۱۹ درصد بوده، در مقایسه با همین متغیر در فصل قبل (زمستان ۹۹) ۳/ ۱۳ واحد درصد افزایش داشته که نشان‌دهنده اوضاع نامطلوب رشد قیمت مصالح ساختمانی در بهار امسال و افزایش سرعت تغییرات قیمت مصالح بوده است.

بدترین دهه بازار مسکن

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از ۳۲سال تورم ملکی؛ بهترین و بدترین وضعیت در کدام دولت رقم خورد؟

دنیای‌اقتصاد : کارنامه چهار رئیس‌جمهور در «تامین مسکن» با دو خط‌کش «تورم ملکی» و «قدرت خرید» بررسی شد. نتایج این پایش،‌ ضمن معرفی دولت‌هایی که بازار مسکن در دوره آنها، «بدترین شرایط» و «بهترین وضعیت» را داشته است، یک راهنمای کلیدی در اختیار دولت سیزدهم قرار می‌دهد. طی ۳۲ سال گذشته، هر زمان بحران قیمت مسکن باعث قفل خریدهای مصرفی شد، یک یا همه «سه متغیر بیرونی» ریشه اصلی نابسامانی بود. این راهنما با تشریح محرک‌های تورم مسکن،‌ حاوی «هشدار» به دولت بعدی است.

Untitled-2

کارنامه چهار رئیس‌جمهور در تامین خانه زوج‌ها واکاوی شد. نتایج این واکاوی حاکی از آن است که بدترین دهه برای بازار مسکن در ده سال اخیر-بخشی از آن در دولت احمدی نژاد و هشت سال پایانی در دولت روحانی- رقم خورده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، کارنامه عملکرد 12 دولت پس از انقلاب در بخش مسکن بررسی شد. این بررسی نشان می‌دهد: بهترین دوره برای متقاضیان بازار مسکن به لحاظ تورم مسکن و قدرت خرید وام، دوره 8 ساله ریاست‌جمهوری محمدخاتمی و بدترین دوره هشت ساله، مربوط حسن روحانی بوده است. جالب آنکه بررسی دوره‌های چهارساله عملکرد دولت‌ها در حوزه مسکن، یک نتیجه متفاوت را به دست می‌دهد. این مقایسه نشان می‌دهد متقاضیان بازار مسکن به لحاظ پایین بودن تورم مسکن و قدرت خرید وام، طی دولت نخست سازندگی بهترین دوره را سپری کرده‌اند اما در این بخش از مقایسه، بازهم رتبه بدترین دوره به دولت دوم حسن روحانی-تدبیر و امید- طی سال‌های 96 تاکنون تعلق دارد.

برآیند افت و خیز کارنامه قیمت مسکن و نقش دولت‌ها در تخریب یا بهبود اوضاع این‌طور نشان می‌دهد که طی دوره 8ساله دو دولت مرحوم آیت‌الله هاشمی‌رفسنجانی(سال‌های 68 تا 75)، تورم سالانه مسکن 22 درصد بوده است. در این دوره، قیمت مسکن در فاصله ابتدا تا انتهای دولت 9/ 3 برابر شد. در این سال‌ها شاخص قیمت کالا و خدمات 8/ 5 برابر شده بود و یک میلیون و 300هزار واحد مسکونی به بازار عرضه شد. در این سال‌ها، مهم‌ترین سیاست مسکن دولت گسترش فیزیکی (افقی) شهرها، عرضه زمین، ساخت شهرهای جدید، انبوه‌سازی، توجه به قدرت خرید مسکن (تقاضای مصرفی) و توجه به دو سمت عرضه و تقاضا بود.

دوره دوم مورد بررسی به سال‌های 76 تا 83 باز می‌گردد. در دولت 8ساله سید محمد خاتمی تورم سالانه مسکن 19 درصد بود. در این دوره، قیمت مسکن از ابتدا تا انتهای دوره 8ساله، 7/ 3 برابر رشد کرد. تیراژ ساخت مسکن طی این سال‌ها به 2 میلیون و 100 هزار واحد مسکونی رسید. نکته جالب آنکه متوسط قدرت خرید تسهیلات مسکن در شهر تهران در دولت اول اصلاحات معادل 26 مترمربع و در دولت دوم اصلاحات معادل 16 مترمربع بود. مسکن استیجار، واگذاری زمین دولتی به انبوه‌سازان (مشارکتی)؛ توجه غالب به عرضه نیز مهم‌ترین سیاست‌ها و اهداف برنامه‌ریزی شده دولت برای بخش مسکن عنوان شد.

نتایج کارنامه دولت مهرورز در بخش مسکن طی سال‌های 84 تا 91 نیز دربردارنده نکات مهمی است. طی 8 سال ریاست‌جمهوری محمود احمدی نژاد اگرچه حدود 5 میلیون واحد مسکونی (حدود 2 میلیون و 300 واحد در قالب خانه‌سازی دولتی و الباقی توسط بخش خصوصی) ساخته شد اما قیمت مسکن از ابتدای سال 84 تا پایان 91 معادل 7/ 4 برابر رشد کرد. تورم سالانه مسکن طی این سال‌ها به 25 درصد رسید و متوسط قدرت خرید تسهیلات مسکن در شهر تهران به سطحی پایین‌تر از 8سال دوره اصلاحات سقوط کرد. به طوری‌که متوسط قدرت خرید تسهیلات مسکن در شهر تهران در دولت نخست احمدی‌نژاد، معادل 18 مترمربع و در دولت دوم او  معادل 9مترمربع شد. طرح مسکن مهر یکه‌تاز سیاست دولت محمود احمدی‌نژاد در بخش مسکن بود.

چهارمین دوره مورد بررسی به دو دوره ریاست‌جمهوری حسن روحانی مربوط می‌شود که به لحاظ بالا بودن تورم مسکن و قدرت خرید وام، بدترین دوره بوده است. جزئیات این کارنامه نشان می‌دهد: تورم سالانه مسکن 33 درصد و قیمت مسکن در انتهای سال گذشته(برابر با آخرین آمار رسمی موجود و در دسترس) نسبت به سال 92(آغاز دولت اول روحانی) 7/ 8 برابر شده است. در این سال‌ها نیز وام خانه اولی‌ها و مسکن ملی مهم‌ترین سیاست‌های بخش مسکن بودند که به شکل ناتمام اجرایی شدند.

به این ترتیب بدترین وضعیت بازار مسکن در دولت دوم روحانی و بهترین وضعیت بازار مسکن در دولت اول مرحوم آیت‌الله هاشمی‌رفسنجانی به لحاظ پایین بودن تورم مسکن و قدرت خرید وام، شکل گرفت. در عین حال، بدترین وضعیت بازار مسکن طی دوره 8ساله دولت‌ها مربوط به حسن روحانی و بهترین وضعیت این بازار طی دوره 8ساله مربوط به دولت سید محمد خاتمی می‌شود.

مشخص شدن بهترین و بدترین رتبه میان دولت‌های مختلف در این مقایسه، این سوال مهم را به وجود می‌آورد که آیا راز موفقیت یا عدم موفقیت دولت‌ها در کنترل جهش قیمت مسکن یا سلطه رکود و تورم بر این بازار، به سیاست‌ها و برنامه‌های اجرایی در هر دوره باز می‌گردد یا آنکه عوامل و پارامترهای دیگری در بروز این عملکرد موثر بوده‌اند؟

بررسی جزئیات کارنامه 32 ساله(از سال 68 تاکنون) دولت‌های مختلف در سیاست‌های بخش مسکن و اثرات آن بر بازار، پاسخ مشخصی به این سوال می‌دهد. پاسخ اولیه به این سوال منفی است. به این معنی که ردپای دو عامل بیرونی بر نتیجه کارنامه عملکرد دولت‌ها در بخش مسکن پررنگ‌تر از سیاست‌ها و برنامه‌های درون بخشی بوده است.

درواقع بررسی این روند 32 ساله نشان می‌دهد وزن اصلی در جهت دهی به تورم مسکن، قدرت خرید مسکن و شرایط بازار را دو متغیر بیرونی بخش مسکن یعنی مجموعه تحولات غیراقتصادی و سیاست‌های پولی و ارزی دانسته‌اند. به‌طوری‌که در تمامی این سال‌ها تورم مسکن از دو ناحیه شامل تورم عمومی و شوک ارزی بیشترین اثرپذیری را داشته است. تحولات بازار مسکن در سال 86 شاهد مناسبی بر این ادعا است. در این مقطع زمانی تورم عمومی منجر به شارژ تورم مسکن و افزایش خریدهای سرمایه‌ای شد. هرچند در این سال، سیاست تثبیت ارزی در پیش گرفته شده بود، اما مجموعه سیاست‌های پولی و مدیریت اقتصادی به گونه‌ای برنامه‌ریزی شده بود که تورم عمومی دستخوش نوسانات زیادی شد. رشد قابل‌توجه تورم عمومی تا جایی پیشرفت که قیمت مسکن تحت تاثیر قرار دارد و تورم مسکن به میزان قابل‌توجهی رشد کرد.

علاوه بر این در دو مقطع زمانی دیگر نیز سیاست ارزی اجراشده به‌طور مستقیم و غیرمستقیم تورم در بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داد. اولین دوره مربوط به اجرای سیاست تثبیت ارز در دهه 80 و پرش فنر ارزی در سال 91 بود. در این سال نرخ ارز 5/ 116درصد جهش کرد و به‌صورت مستقیم قیمت نهاده‌های ساختمانی را تحت تاثیر قرار داد؛ در عین حال به‌صورت غیرمستقیم نیز منجر به تحریک خریدهای سرمایه‌ای در بازار مسکن شد. دومین مقطع نیز به شوک ارزی سال 97، 98 و 99 باز می‌گردد که نرخ ارز 166درصد جهش پیدا کرد و شرایط بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داد. البته در سال 97 در کنار شوک ارزی، انتظارات تورمی ناشی از بازگشت تحریم‌ها بر شرایط تورمی بازارها از جمله بازار مسکن تاثیرگذار بود.

نکته جالب دیگر در نتایج به‌دست‌آمده کارنامه عملکرد 12 دولت گذشته در بخش مسکن آن است که اگرچه بازار مسکن در هشت سال دولت سید محمد خاتمی بهترین وضعیت را برای متقاضیان داشته است، اما مرور برنامه‌ها و سیاست‌های اجرا‌شده از سوی دولت برای این بخش نشان می‌دهد که کمترین سیاست‌های کنترلی در این دوره اجرایی شده است. همان‌طور که اشاره شد مسکن استیجار و واگذاری زمین دولتی به انبوه‌سازان (مشارکتی) دو برنامه شاخص دولت برای بخش مسکن بود. در عین حال بدترین دوره بازار مسکن برای متقاضیان در دوره هشت ساله دولت حسن روحانی رقم خورد. در این سال‌ها نیز به جز یکی دو سال اخیر که برای ساخت مسکن ملی برنامه‌ریزی، سیاست و برنامه خاصی اجرایی نشد که قیمت مسکن طی این دوره 7/ 8 برابر شد. پس از آن نیز بدترین وضعیت به دوره هشت ساله دولت محمود احمدی نژاد تعلق دارد که قیمت مسکن از ابتدای سال 84 تا انتهای سال 91، 7/ 4برابر رشد کرد. این در حالی است که بیشترین تیراژ خانه‌سازی دولتی در دوره هشت ساله محمود احمدی نژاد اتفاق افتاد. میزان رشد قیمت مسکن در دوره هشت‌ساله محمد خاتمی معادل 7/ 3 برابر و در دوره هشت ساله مرحوم آیت‌الله هاشمی‌رفسنجانی نیز معادل 9/ 3 برابر بود.

در تمامی دوره‌ها، دولت‌های گذشته تاکنون این تصور را داشته که اگر عرضه مسکن افزایش پیدا کند، قیمت مسکن کاهش پیدا می‌کند، اما این فرضیه با بررسی برنامه‌ها و سیاست‌های اجراشده از سوی دولت‌ها کاملا زیرسوال می‌رود. به‌طوری‌که در دوره هشت‌ساله ریاست‌جمهوری محمد خاتمی، با وجود آنکه برنامه و سیاست خاصی اجرایی نشد، اما چون شرایط متغیر غیراقتصادی بیرونی و سایر شرایط اقتصاد کلان کشور مناسب بود، سرمایه‌گذاران ساختمانی به ورود به بخش مسکن تمایل داشتند و در مقابل با وجود حجم بالای خانه‌سازی دولتی در دوره محمود احمدی‌نژاد، یکی از بالاترین میزان رشد قیمت مسکن در آن دوره رقم خورد.

در این میان مروری بر چگونگی اثرگذاری متغیر بیرونی بر روند بازار مسکن این موضوع را به خوبی روشن می‌سازد. در دوره سازندگی، کشور در جریان بازسازی پس از جنگ و موعد بازپرداخت وام‌های خارجی قرار داشت که به شکل تنگنای مالی در کنار تنگنای ارزی بروز کرد. در دوره اصلاحات نیز متغیر غیراقتصادی از هر حیث (نه جنگ، نه تحریم)، به ترزیق «امیدواری و خوش بینی در بازار مسکن» انجامید و باعث ثبت بهترین دوره در بازار مسکن شد. تا اینکه در دوره هشت‌ساله دولت مهرورزی، رشد قابل‌توجه درآمدهای نفتی باعث بروز بیماری هلندی و تشدید تورم عمومی در کنار تبعات تثبیت نرخ ارز شد و نهایتا اینکه قیمت مسکن از دو محل تورم عمومی و شوک ارزی جهش کرد. نهایتا در دوره تدبیر و امید، شوک ارزی در کنار تحریم و کاهش درآمد نفت و عدم سیاست‌گذاری صحیح پولی باعث جهش بی‌سابقه قیمت مسکن شد.

برآیند بازار مسکن طی 32 سال گذشته یک نتیجه مشخص دارد و آن اینکه بازار مسکن بیش از آنچه از سیاست‌های درونی بازار، تاثیر بگیرد، از «متغیرهای غیراقتصادی و اقتصادی بیرونی» اثر می‌پذیرد.‌ بنابراین دولت‌ها برای ساماندهی این بازار و جلوگیری از تورم افسارگسیخته در آن، نمی‌توانند به اجرای برنامه‌های تک‌بعدی همچون تحریک عرضه یا فقط تحریک تقاضا اکتفا کنند. از این رو کارشناسان اقتصادی و بازار مسکن پیشنهاد می‌دهند دولت آینده برای ساماندهی این بخش، باید «بهبود شرایط بیرونی بازار مسکن» را در اولویت قرار دهد و برای بازار مسکن «توجه دو طرفه به عرضه و تقاضا و همچنین اخذ مالیات سالانه از مالکان» را در دستورکار فوری قرار دهد.

آینده مسکن در سه تابلو

تخمین «مدت زمان تعدیل قیمت» در صورت دستیابی به «توافق»

دنیای‌اقتصاد : دو ماه ریزش متوالی قیمت مسکن در تهران، یک گروه فعال در بازار ملک را نسبت به آینده «خوش‌بین» کرده است؛ اما گروه دیگر کماکان توقع صعود نرخ‌ها را دارند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از تصویر به‌روزشده این بازار حاکی است، سه تابلو در مسیر پیش‌روی بازار وجود دارد که براساس داده‌های آنها می‌توان معادله جدید قیمت و معاملات مسکن را رمزگشایی کرد. یک واقعیت موجود آن است که «کاهش قیمت» فرآیند طبیعی و قابل انتظار است که بر این اساس، یک بازه زمانی برای تداوم آن برآورد می‌شود.

برآوردها از آینده بازار مسکن اصلاح شد. انتشار یک گزارش رسمی از تحولات دو ماه نخستین سال ۱۴۰۰، تصویر دقیق‌تری از روند بازار مسکن طی ماه‌های آتی از سال‌جاری را با توجه به سه واقعیت مهم این بخش به نمایش گذاشته است. واقعیت نخست آنکه، ریزش میانگین قیمت در دو ماه ابتدایی امسال، به دلیل همبستگی با سایر بازارها و کاهش نوسانات در بازارهای دارایی موازی، در یک مسیر طبیعی رخ داده است. با این تفاوت که همان‌طور که در مسیر رفت، سرعت رشد قیمت در بازار مسکن آهسته‌تر از سایر بازارها بوده بنابراین در مسیر برگشت نیز، قیمت با شتاب و سرعت کمتری کاهش پیدا خواهد کرد. از همین رو از نگاه گروهی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن، در یکی، دو ماه آینده، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بین ۵ تا ۱۰ درصد تعدیل خواهد شد.

دیگر واقعیت بازار مسکن، سرعت‌گیر مهم این بخش در مسیر کاهش قیمت است. از نگاه فعالان بازار مسکن طی ماه‌های گذشته، افزایش قابل‌توجه قیمت نهاده‌های ساختمانی، به مهم‌ترین دغدغه و ابهام مسیر کاهشی قیمت مسکن بدل شده است.

در عین حال، سومین واقعیت این روزهای بازار مسکن، فاکتور شتاب‌دهنده بازار ملک در مسیر بازگشت قیمتی است. از نگاه کارشناسان، به نتیجه رسیدن مذاکرات با طرف خارجی و نهایی شدن توافق هسته‌ای، انتظارات برای رشد را متناسب‌سازی می‌کند و اثر ضدنوسانی بر بازارها از جمله بازار مسکن دارد؛ به طوری که بازار املاک می‌تواند به یک دوره استراحت به لحاظ ثبات قیمتی وارد شود.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ عرصه منازعه میان دو گروه بدبین و خوش‌بین به آینده شده است. خوش‌بین‌ها با استناد به رفتار سایر بازارها و میزان افزایش قیمت‌ها در این بازار از سال قبل نوید کاهش قیمت می‌دادند. در مقابل برخی دیگر با اشاره به عوامل مختلف اقتصادی و سیاسی روند کاهش قیمت در این بازار را منتفی می‌دانستند. رشد قیمت در دو ماه پایانی سال گذشته زمستان تا حدودی سناریو بدبین‌ها را تقویت کرد اما آمارهای ۱۴۰۰ نشان داد در بر یک پاشنه نمی‌چرخد.

با انتشار گزارش بانک مرکزی درباره متوسط قیمت مسکن در تهران مشخص شد متوسط قیمت مسکن در میانه بهار ۱۴۰۰ نیز روند نزولی ثبت کرده است. با این اتفاق متوسط قیمت مسکن در سال جدید نسبت به پایان سال ۹۹ کمتر شده است.  کاهش ۸/ ۱ درصدی قیمت مسکن در اردیبهشت در ادامه کاهش ۱/ ۳ درصدی افت قیمت فروردین ماه است. با این حساب در سال ۱۴۰۰ منحنی متوسط قیمت مسکن در تهران نزولی بوده است.  کاهش پیاپی قیمت مسکن برای دو ماه متوالی پدیده‌ای است که از تابستان ۹۸ بی‌سابقه بوده است. سوالی که پیش روی ناظران بازار قرار دارد دلیل چنین رخداد و ادامه مسیر بازار مسکن است.  برخی از کارشناسان بازار و سازندگان درخصوص این گزارش تشکیک می‌کنند. گروه اول مدت‌هاست اعتقاد دارند به دلیل آنکه مسکن کالایی همگن نیست نمی‌توان دست به تولید چنین گزارش‌هایی زد که قیمت مسکن را در دوره‌های مختلف مقایسه می‌کند. گروه دوم نیز این گزارش‌ها را به دلیل تعداد کم معاملات زیر سوال می‌برند و حتی تاکید می‌کنند اطلاعات خام سامانه بازتاب دهنده واقعیت موجود در بازار نیست.  اما برخی کارشناسان سال‌هاست با این اطلاعات روند بازار را تحلیل می‌کنند به همین دلیل حتی اگر متر ارزیابی نقص‌هایی داشته باشد تا زمان ارائه متر جدید بر همین پایه باید بازار را تحلیل کرد.  با این حساب ریزش دو ماه قیمت مسکن را می‌توان از دو زاویه تحلیل کرد: روند بازارهای رقیب در زمستان گذشته و اتفاقات رخ داده در نیمه اردیبهشت ۱۴۰۰.

بازار مسکن در یک مسیر طبیعی

از منظر نخست می‌توان روند حاکم بر بازار مسکن را یک روند طبیعی قلمداد کرد. با توجه به همبستگی بازارها با یکدیگر انتظار می‌رفت پس از تعدیل بازار سرمایه، قیمت ارز و قیمت سکه بازار مسکن نیز وارد فاز کاهش قیمت شود. البته با توجه به اینکه جهش قیمتی در این بازار متناسب با جهش قیمت در بازار سرمایه نبود طبیعتا کاهش و تعدیل قیمت نیز مانند این بازار نیست اما در قالب این روند انتظار می‌رود تا دو ماه آینده روند نزولی بر بازار حاکم باشد و بین ۵ تا ۱۰ درصد از سطح متوسط قیمت مسکن کاسته شود و پس از آن قیمت‌ها در یک مسیر با ثبات قرار گیرد.

بازار تحت‌تاثیر فاصله‌گذاری اجتماعی

از زاویه رخدادهای ناشی از کرونا و اعمال فاصله‌گذاری‌های اجتماعی می‌توان گفت آنچه در بازار مسکن رخ داده تحت‌تاثیر شوک ناشی از کرونا دسته‌بندی می‌شود.  به‌واسطه شیوع کرونا و اعمال سیاست‌های سخت‌گیرانه فاصله‌گذاری اجتماعی مشاوران املاک مشمول تعطیلی اجباری شدند و خانوارها نیز تمایل به معامله در این وضعیت نداشتند. این رفتار را می‌توان در تعداد معاملات املاک اردیبهشت ردیابی کرد که کمترین میزان در چند سال گذشته بوده است.  میزان معاملات اردیبهشت در مقایسه با فروردین ۸۸ درصد رشد داشته اما در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۶۵ درصد ریزش داشته است. حجم معاملات در دومین ماه سال ۳ هزار و ۹۳۸ واحد بوده است. این در حالی است که در ماه مشابه سال قبل ۱۱ هزار و ۳۱۰ معامله انجام شده است.  از این منظر انتظار می‌رود با تعدیل آثار کرونا و بازگشت عرضه و تقاضا به بازار روند ریزشی متوقف شود. استدلال این رویکرد افزایش قیمت زمین در بازار ملک و افزایش قیمت مصالح ساختمانی است که در حکم یک دست‌انداز در برابر کاهش قیمت عمل می‌کند. علاوه بر این کاهش شتاب نرخ کاهش قیمت هم می‌تواند علامتی از سخت بودن روند کاهش قیمت در ماه‌های آتی باشد.

مسیر میان‌مدت بازار مسکن

اما فارغ از این دو نگاه بازار مسکن در میان‌مدت تحت‌تاثیر عوامل مختلفی است. از میان عوامل مختلف دو عامل درون و برون‌بخشی نقش کلیدی در آینده این بازار دارند.  قیمت نهاده‌های ساختمانی برای تولید مسکن و مذاکرات هسته‌ای دو متغیر درون و برون‌بخشی تعیین کننده در این بازار هستند.

هزینه ساخت اگر روند فزاینده خود را حفظ کند نمی‌توان انتظار داشت که مسیر کاهش قیمت پایدار باشد. این هزینه، قیمت تمام شده ساخت‌وساز را بالا می‌برد و طبیعتا با افزایش قیمت تمام شده و تورم انتظاری حاکم بر اقتصاد ایران احتمال کاهش مستمر قیمت مسکن بالا نیست.  توافق هسته‌ای نیز به عنوان یک متغیر جهت‌دهنده به انتظارات نقش مهمی در بازار مسکن دارد. اگر توافق هسته‌ای صورت گیرد به دلیل تعدیل انتظارات تورمی و حتی کاهش قیمت در بازارهای دارایی مانند ارز بر بازار مسکن نیز اثر ضدنوسان دارد. زیرا بازارها مانند ظروف مرتبطه به یکدیگر متصل هستند و تغییر در هر بازار بر بازار دیگر رخ می‌دهد. از این رو توافق هسته‌ای می‌تواند از جهت انتظاری انتظارات بازدهی در این بازار را متناسب کند و این تناسب خود را در کاهش میل به افزایش قیمت نشان خواهد داد. پیش‌بینی می‌شود در صورت توافق هسته‌ای بازار برای یک دوره هشت ماهه تا ۱۲ ماهه مسیر کم‌نوسان و با ثباتی را پشت سر بگذارند و پس از آن در واکنش به سایر متغیرهای واقعی تنظیم جهت کند.

اما اگر توافق هسته‌ای رخ ندهد یا روند مذاکرات به گونه‌ای باشد که درآمدهای دولت در سطوح کنونی بماند با توجه به کسری بودجه حاکم بر دولت و تنگنای مالی ناشی از تحریم‌ها امکان دارد روند بازارهای دارایی از جمله مسکن در سه ماه سوم سال تحت‌تاثیر این محدودیت‌ها قرار بگیرد. از این رو بازار مسکن در سال پیش رو بیش از سنوات گذشته تحت‌تاثیر بازارهای دارایی رقیب و فعل و انفعالات سیاسی است و نمی‌توان با اتکا به روند درونی بازار به تحلیل آن پرداخت.

قطب‌نمای سیاسی مسکن

دنیای‌اقتصاد : دو پرسش جدید ازسوی طیف فعال و ناظر بازار مسکن، با بررسی کامل «واکنش ملک به چهار رخداد سیاسی دهه ۹۰» پاسخ داده شد. نتایج بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره نحوه تاثیرپذیری «معادله مسکن ۱۴۰۰» از دو فاکتور «برجام» و «انتخابات ریاست جمهوری» نشان می‌دهد متناسب با نتایج مذاکرات وین و همچنین برداشت عمومی از نتیجه انتخابات خرداد، جهت «انتظارات» به سمت خوش‌بینی یا برعکس، تغییر می‌کند. قطب‌نمای سیاسی بازار مسکن می‌گوید: بعد از انتخابات خرداد، چنانچه امیدواری به بهبود اوضاع اقتصادی به‌وجود بیاید، با تغییر رفتارها در بازار ملک، بلافاصله فرآیند سقوط تورم مسکن و کاهش قیمت اسمی آغاز می‌شود. این، معجزه «انتظارات گشایشی» خواهد بود که عینا در تابستان ۹۲ بعد از قله‌پیمایی قیمت رقم خورد و تورم مسکن ماهانه ۵/ ۹درصدی اردیبهشت۹۲ به منفی ۵ درصد رسید. تابستان۹۴ نیز با امضای برجام و شارژ خوش‌بینی‌ها، روند کاهش قیمت ادامه یافت. هر چند با دو رخداد در پاییز ۹۵ و اردیبهشت ۹۷، «انتظارات تورمی» جهت بازار را تغییر داد.

سمت و سوی بازار مسکن 1400 از دوربین ریسک‌های غیراقتصادی بررسی شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، بازیگران فعالان و غیرفعال بازار مسکن (اقلیت باقی‌مانده در بازار مسکن و اکثریت بیرون رانده‌شده از بازار) در ابتدای سال 1400 برای تصمیم‌گیری و چگونگی ورود یا خروج از این بازار دو پرسش مهم غیراقتصادی را مطرح می‌کنند. پرسش نخست آنها در مورد چگونگی اثرگذاری انتخابات ریاست جمهوری 1400 بر نبض قیمت و معاملات مسکن است. از این سوال دارند که بازار مسکن در پساانتخابات چه مسیری را طی خواهد کرد. پرسش دوم نیز به ریسک غیراقتصادی خارجی بازمی‌گردد. سوال مهم فعالان بازار مسکن این است که درصورت توافق وین و احیای برجام، سمت‌وسوی متغیرهای بازار مسکن به چه شکل می‌شود؟

از دیدگاه تحلیلگران و کارشناسان بهترین پاسخ به این دو پاسخ در مقطع کنونی، مراجعه به چهار رخداد سیاسی و غیراقتصادی مشابه در دهه 90 (مرتبط با انتخابات سال 92، امضای برجام، انتخاب ترامپ به‌عنوان رئیس‌جمهور آمریکا و خروج آمریکا از برجام) و نحوه اثرگذاری آنها بر روند بازار مسکن است. واکنش‌های فعالان بازار مسکن و از همه مهم‌تر نبض قیمت مسکن در تهران به این چهار رخداد غیراقتصادی و مهم در طول دهه گذشته، تصویر شفافی از معجزه انتظارات در بازار مسکن را نشان داد. منظور از انتظارات، حس خوش‌بینی یا بدبینی فعالان بازار نسبت به متغیرهای سیاسی و غیراقتصادی است که رفتار آنها را شکل می‌دهد و سمت و سوی قیمت را تعیین می‌کند. البته به نظر می‌رسد اکنون بیش از آنکه پرسش برجامی برای فعالان مطرح باشد، سوال نخست درمورد اثرگذاری انتخابات ریاست جمهوری بر روند بازار که در ماه آینده برگزار می‌شود، خودنمایی می‌کند.

نتایج بررسی‌هایی که از نحوه اثرگذاری 4 رخداد در طول دهه گذشته روی نبض قیمت مسکن انجام شد، حاکی از آن است که در صورتی که برداشت اکثریت مردم و فعالان اقتصادی از نتیجه انتخابات خرداد مثبت به معنای بهبود اوضاع اقتصادی و بازگشت آرامش وثبات قیمت و خوش‌بینی به آینده باشد، بازار مسکن از همان ابتدای تابستان به انتظارات جدید (خوش‌بینی) به شکل سقوط تورم ماهانه واکنش نشان می‌دهد و در ماه‌های بعدتر، بازار به احتمال زیاد شاهد افت قیمت واقعی و در نهایت کاهش قیمت اسمی دست کم تا پایان سال 1400 خواهد بود. اما اگر حس عمومی نسبت به دولت آینده کاملا مثبت نباشد و دچار ابهام نسبت به تاثیرپذیری نبض اقتصاد از دولت جدید باشد، در این صورت فضای مه‌آلود بازار ادامه پیدا می‌کند. هرچند در همین فضا نیز، ممکن است در کوتاه‌مدت، تغییرات کاهشی در قیمت رخ دهد؛ اما احتمال واکنش سریع قیمت مسکن به نتیجه انتخابات در صورت خوش‌بین شدن عموم جامعه بیش از حالت دوم خواهد بود. در این میان البته بازار مسکن در ماه‌های آینده فقط با گردنه انتخابات خردادماه مواجه نیست، بلکه یک گردنه غیراقتصادی دیگر، ماجرای برجام است. پرونده برجام در دهه 90 هم به شکل امضای برجام و خروج امریکا از برجام، نبض بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داد.

نتیجه تجربه ثبت‌شده در بازار مسکن طی یک دهه گذشته نشان می‌دهد «توافق» ریسک غیراقتصادی را کاهش و باعث افت قیمت مسکن ناشی از خروج و ناپدیدشدن تقاضای سوداگرانه می‌شود و افزایش ریسک می‌تواند سرعت رشد قیمت مسکن را افزایش دهد. نکته مهم در این میان آن است که هر چند وزنه‌های غیراقتصاد در دهه 90، نیروی اصلی برای تغییر جهت قیمت مسکن و تغییر رفتار خریدار و فروشنده را بازی کرد؛ اما در همان دهه 90 (پیش از انتخابات) این مساله که فاز بازار مسکن در کدام حالت رونق یا رکود بوده، شدت اثرگذاری این نیروها از وضعیت داخلی بازار نیز تاثیر پذیرفت. به‌عنوان مثال، در سال 94 که توافق برجام امضا شد، بازار مسکن در فاز پساجهش قرار داشت و همین فاز به اثرگذاری بیشتر این نیروی اقتصادی، پایداری بیشتر بازار مسکن در مسیر کاهش و ثبات قیمت کمک کرد. البته برعکس چنین اتفاقی نیز در برهه دیگری از دهه 90 رخ داد؛ به‌طوری‌که در سال 97 که آمریکا یک‌طرفه از برجام خارج شد، بازار مسکن در شرایط شروع رشد تند قیمت مسکن بود و همین وضعیت باعث شد شدت اثرگذاری رخداد غیراقتصادی بر روند بازار مسکن بیشتر شود.

باتوجه به این شرایط، به نظر می‌رسد اکنون یعنی فصل نخست سال 1400، مشابه فصل اول سال 92 (هردو سال قیمت مسکن در وضعیت جهش و التهاب قرار دارد) اما فضای بازار مسکن به‌دلیل عوامل درونی و هم عوامل بیرونی اثرگذار بر این بازار به مراتب بیشتر برای کاهش قیمت فراهم است.

از جمله متغیرهای درونی مهم در بازار مسکن نسبت P به R –قیمت به اجاره- است. این نسبت در سال 92 معادل 7/ 17 و در زمان کنونی بیش از 35 است. ضمن آنکه در سال 92 قدرت خرید به میزان فعلی از دست نرفته و از همه مهم‌تر حجم ماهانه معاملات به شدت کنونی سقوط نکرده بود. در سال 92، حجم ماهانه معاملات در حدود 9 هزار و 100 فقره بود و میانگین حجم ماهانه معاملات در نیمه دوم سال گذشته در حدود 4 هزار و 700 فقره ثبت شده است.

بنابراین اکنون بازار در وضعیت رکود سنگین‌تری به لحاظ حجم معاملات گرفتار است از سوی دیگر، اکنون تمام متغیرهای مختلف بیرونی در وضعیتی است که اگر چشم‌انداز اقتصاد بعد از انتخابات مثبت شود، به شکل چشم‌گیر در وضعیت بهبود قرار می‌گیرند.

اما شکل اثرگذاری چهار رخداد غیراقتصادی دهه 90 بر بازار مسکن چگونه بود؟ اولین رخداد غیراقتصادی، به انتخابات ریاست‌جمهوری در اردیبهشت سال 92 مربوط می‌شود. در آن سال، تورم ماهانه مسکن معادل 7/ 9درصد و تورم نقطه‌ای در حدود 70درصد بود. پس از برگزاری انتخابات و پیدایش اثرات آن در خردادماه، تورم ماهانه مسکن ابتدا به 4درصد و در تیرماه به منفی 5درصد رسید که نشان تغییر جهت سریع تورم و فرود تورم ماهانه مسکن از بیش از 9درصد به منفی 5درصد بود. بازدهی قیمت مسکن در پایان سال 92 به 9صدم درصد می‌رسد. در این میان اگرچه میانگین قیمت مسکن در 12 ماه سال 92 معادل 34درصد رشد را تجربه کرده (بخش زیادی از آن مربوط به فصل نخست سال بوده) اما نسبت به یک‌سال قبل از آن باز هم به میزان زیادی کاهش داشته است. میانگین قیمت مسکن در سال 91معادل 47درصد افزایش داشته است. اما در سال 92، ازآنجاکه حس عمومی نسبت به نتیجه انتخابات و آینده اوضاع اقتصادی مثبت شده، در نتیجه انتظارات تورمی نیز به انتظارات کاهشی تبدیل شده و به جهش یک‌سال و نیمه قیمت مسکن دست کم برای دو سال خاتمه داد. جالب آنکه قیمت واقعی مسکن که در سال 91معادل 17درصد مثبت ثبت شده بود، در سال 92 نزدیک به صفر و در سال 93 منفی 5 بوده است (میانگین تورم ماهانه مسکن در این سال 3دهم درصد بوده است) و نهایتا قیمت اسمی در سال 94 یک‌درصد کاهش پیدا می‌کند.

علاوه بر این رخداد که به سوال دوم فعالان بازار مسکن بازمی‌گردد، به ریسک غیراقتصادی مرتبط با برجام مربوط می‌شود. در دهه90، سه واقعه مرتبط با موضوع برجام شامل امضای برجام، ورود ترامپ به کاخ سفید و خروج آمریکا از برجام بر روند بازار مسکن تاثیرگذار بودند.

در تیرماه سال 94 که توافق برجام امضا می‌شود، انتظارات گشایشی که در تیر 92 به واسطه انتخابات ریاست جمهوری شکل گرفته بود، شارژ می‌شود. البته در آن مقطع، یک عامل درونی بازار مسکن به شارژ این وضعیت کمک کرد. در سال 94، بازار مسکن تقریبا خالی از تقاضای سفته‌بازی بود و در فاز پساجهش قرار داشت. تورم ماهانه مسکن نیز که در سال 93 به سطح سه‌دهم درصد رسیده بود در تیر 94، منفی یک‌درصد و در خردادماه به 2/ 1درصد رسید.

وضعیت ثبات و واکنش مثبت بازار مسکن به فروکش کردن ریسک غیراقتصادی تا آبان ماه 95 که ترامپ پیروز انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا شد، ادامه پیدا کرد. طی این 16 ماه، بازدهی قیمت مسکن به 6درصد رسید؛ به این معنی که سرعت رشد قیمت مسکن در 16 ماه امضای برجام تا انتخاب ترامپ، یک‌شانزدهم سرعت رشد قیمت مسکن در سال گذشته بود. در این بازه زمانی 16ماهه، میانگین تورم ماهانه 2دهم درصد و میانگین قیمت بین 4میلیون و 100 هزار تا 4 میلیون و 400هزار تومان نوسان داشت.

اما با انتخاب ترامپ، انتظارات نسبت به آینده اقتصادی کشور، متفاوت از قبل از آبان ماه 95 شد. تحلیل‌های سیاسی درباره ترامپ قبل از پیروزی، حکایت از آن داشت که رفتارهای ناسازگار با برجام خواهد داشت و همین موضوع روی انتظارات بازار مسکن اثرگذاشت. وضعیت بازار مسکن از زمان انتخاب ترامپ تا نیمه سال 96 نیز قابل توجه است. در این مدت، بازار مسکن به لحاظ شرایط درونی در وضعیت رکودی قرار داشت و تا حدودی اثر تغییر انتظارات از سمت خوش‌بینی کم شده بود. با این حال از آبان 95 تا نیمه سال 96، میانگین تورم ماهانه، به 6دهم درصد رسید و میانگین قیمت مسکن هم حدود 4 میلیون و 700 هزار تومان بود. از نیمه سال 96 تا اردیبهشت سال 97 که ترامپ از برجام خارج شد، وضعیت درونی بازار (به لحاظ رونق‌گیری معاملات) و بیرونی بازار (رفتارهای ترامپ)سمت‌وسو را تغییر داد؛ به‌طوری‌که تورم ماهانه مسکن تا قبل از اردیبهشت 97، معادل 2درصد بود؛ اما در همین ماه، تورم ماهانه به سطح 7درصد رسید و در نهایت سال 97، بازار مسکن جهش 70 درصدی قیمت با میانگین تورم ماهانه 8/ 5درصد را تجربه کرد. این اتفاق باعث جهش بی‌سابقه قیمت در سال 98(قیمت مسکن بیش از 60 درصد رشد کرد) و فراهم شدن زمینه جهش دوبرابری قیمت مسکن در سال 99 شد.

فاکتور ۱۴۰۰ تولید مسکن

سد بالادست «حباب مسکن» شکسته می‌شود؟

دنیای‌اقتصاد : کشف سطح جدید قیمت تمام‌شده ساخت مسکن در تهران، جواب مجهول داخلی بازار ملک در معادله «تخلیه حباب قیمت‌ها» را مشخص کرد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد فارغ از تاثیرگذاری بالای فاکتور «ریسک‌ غیراقتصادی» و «انتظارات تورمی» ناشی از آن، بر مسیر نوسان قیمت مسکن، در حال حاضر فاکتور «هزینه ساخت و قیمت زمین» که در مجموع «قیمت تمام‌شده ساخت مسکن» را تشکیل می‌دهد نیز مهم‌ترین عامل درونی بازار ملک است که طی دو سال گذشته به تشدید جهش قیمت آپارتمان دامن زد. در حال حاضر برخی‌ در بازار ملک،‌ مدعی هم‌سطح شدن قیمت تمام‌شده با قیمت فروش مسکن هستند و این اتفاق را مانع ریزش قیمت عنوان می‌کنند. اما فاکتورهای ۱۴۰۰ هزینه ساخت و قیمت فروش زمین در سه دسته از مناطق پایتخت با رد این ادعا مشخص می‌کند به‌رغم رشد ۷۰ تا ۱۰۰درصدی هزینه‌های ساخت‌وساز، همچنان فاصله ۲۰ تا ۴۰درصدی بین قیمت تمام‌شده و فروش نوسازها وجود دارد. این اختلاف می‌تواند سد داخلی مقابل «تخلیه حباب مسکن» را بشکند.

محاسبه آخرین تغییرات قیمت تمام شده آپارتمان در شهر تهران و مقایسه آن با سطح متوسط قیمت فروش واحدهای نوساز در پایتخت، به یک سوال مهم درخصوص امکان شکسته شدن سد بالادست حباب مسکن در صورت فروکش کردن انتظارات تورمی و تخلیه حباب ملک پاسخ می‌دهد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» ضمن آنکه ساخت مسکن با فاکتور 1400 یا هزینه تمام شده ساخت مسکن در شش گروه از مناطق شهر تهران را نشان می‌دهد در عین حال، اختلاف بین هزینه تمام‌شده با قیمت فروش(که در اصطلاح به آن حاشیه سود سازنده‌ها از بابت فعالیت ساختمانی گفته می‌شود) را روایت می‌کند.

این درحالی است که در این گزارش همچنین براساس تحقیقات میدانی انجام شده، علاوه بر میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در کشور و تهران، میانگین قیمت هر مترمربع زمین یا ملک کلنگی آماده عرضه به بازار ساخت براساس قیمت فروش تازه‌ترین فایل‌های عرضه شده به بازار در روزهای اخیر، برآورد شده است.

مجموعه هزینه‌های برآورد شده درخصوص هزینه تامین زمین و هزینه ساخت مرکب از هزینه مصالح ساختمانی و دستمزد، به‌عنوان قیمت تمام‌شده ساخت مسکن، فاکتور ساخت وساز در سال 1400 را ارائه می‌دهد.

در شرایطی که بسیاری از دیدگاه‌های کارشناسی بر درستی نظریه اثر کاهش انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک‌های غیراقتصادی در تخلیه حباب قیمت مسکن و ثبات یا کاهش قیمت در این بازار اتفاق نظر دارند اما برخی دیگر از جمله گروهی از فعالان ساختمانی این برداشت را مطرح می‌کنند که چون قیمت تمام‌شده ساخت ناشی از جهش قیمت زمین و تورم مصالح ساختمانی بالاست، بنابراین حتی در صورت کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی نمی‌توان به کاهش قیمت مسکن و تخلیه حباب در این بازار چندان امیدوار بود.

در واقع این گروه از فعالان بازار مسکن معتقدند سد بالادست حباب قیمت مسکن قابل شکسته شدن نیست و علت آن روند رو به رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی است. در واقع این گروه از فعالان ساختمانی معتقدند یکی از مهم‌ترین عوامل در افزایش قیمت مسکن افزایش قابل‌توجه هزینه تمام‌شده ساخت مسکن است. به اعتقاد آنها بازار مسکن به‌دلیل افزایش هزینه‌های ساخت و تورم زمین حباب قیمتی ندارد و حتی اگر در این بازار حباب قیمتی وجود داشته باشد از آنجا که قیمت تمام‌شده ساخت بالاست نمی‌توان به شکسته شدن سد بالادست حباب مسکن و تخلیه حباب و در نتیجه کاهش قیمت مسکن یا ثبات آن امیدوار بود.

با این حال، بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان‌دهنده عدم توجه این گروه به دو فاکتور مهم در تخلیه حباب قیمت مسکن در صورت کاهش انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک‌های غیراقتصادی است. در واقع می‌توان چنین اعلام کرد که این گروه از فعالان ساختمانی که نظریه مقاوم بودن سد بالادست حباب قیمت مسکن و عدم امکان شکسته شدن آن را مطرح می‌کنند از دو فاکتور مهم غافل بوده‌اند.

اولین فاکتوری که در این زمینه می‌توان به آن اشاره کرد به‌وجود و برآورد فاصله بین قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی و قیمت فروش مسکن مربوط می‌شود. در صورتی که فاصله‌ای بین قیمت تمام شده و قیمت فروش مسکن وجود نداشت شاید این فرضیه که تخلیه حباب قیمت مسکن به‌دلیل بالا بودن هزینه ساخت و قیمت تمام شده امکان‌پذیر نیست به فرضیه‌ای قابل تامل تبدیل می‌شد. اما محاسبات «دنیای‌اقتصاد» نشان‌دهنده وجود فاصله قابل توجه بین قیمت تمام‌شده و هزینه ساخت، حتی در شرایط فعلی است.

از سوی دیگر، حتی اگر این فاصله نیز وجود نداشت یک فاکتور دیگر وجود دارد که می‌تواند در صورت فروکش کردن انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک‌های غیراقتصادی منجر به تخلیه حباب مسکن شود.

این فاکتور مهم تبعیت بازار بالادست مسکن از فروکش کردن ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی در جهت تعدیل یا دست‌کم ثبات قیمت است. همان‌گونه که یکی از مهم‌ترین عوامل در تورم هزینه‌های ساخت افزایش ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی در دوره اخیر بود، در صورت فروکش کردن این ریسک‌ها و انتظارات، عوامل موثر در تورم هزینه‌های ساختمانی نیز با کاهش قیمت یا دست‌کم ثبات مواجه خواهند شد. در واقع نه‌تنها تحت‌تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی انتظار تخلیه حباب قیمت مسکن وجود دارد بلکه در بالادست بازار مسکن نیز این انتظار وجود دارد که مجموعه عوامل موثر در قیمت تمام‌شده ساخت، با کاهش یا حداقل ثبات قیمت مواجه شوند و حباب قیمتی در بازار ساخت نیز تخلیه شود.

مجموعه این دو فاکتور نشان می‌دهد نظریه کارشناسی درخصوص تخلیه حباب مسکن در صورت کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی نظریه‌ای قابل وقوع است.

البته یک نکته مهم در ارتباط با تخلیه حباب قیمت مسکن در هزینه‌برترین جزء و فاکتور ساختمانی وجود دارد که باید به آن توجه داشت. علاوه بر افزایش ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی، یکی از مهم‌ترین عوامل موثر در شکل‌گیری حباب قیمت در بازار زمین و ملک کلنگی و تورم شدید در این بازار، کمبود محسوس زمین قابل ساخت به‌خصوص در کلان‌شهرهایی مانند تهران در یک دهه گذشته محسوب می‌شود.

در یک دهه اخیر بازار زمین و ملک کلنگی نه‌تنها از ناحیه افزایش انتظارات تورمی و خریدهای سرمایه‌ای دستخوش افزایش قیمت و تورم شدید شد بلکه کمبود زمین قابل ساخت نیز در این جهش قیمتی موثر واقع شد. این موضوع نشان می‌دهد اگرچه کاهش انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک‌های غیراقتصادی می‌‌تواند بر بازار مسکن از جمله تخلیه حباب در بخش قیمت تمام شده و قیمت فروش اثر گذاشته و در مجموع بازار مسکن را در مسیر تخلیه حباب قرار دهد اما به‌دلیل اثر فاکتور کمبود عرضه ملک کلنگی و زمین قابل ساخت، نمی‌توان انتظار داشت هزینه ساخت به شکل محسوس کاهش یابد. در واقع این احتمال از سایر گزینه‌ها قوی‌تر است که در صورت کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی،‌ حباب مسکن تخلیه شود و شیب رشد قیمت تمام شده ساخت نیز به میزان محسوسی کاهش یابد.

در واقع در صورت شروع فرآیند تخلیه حباب قیمت در بازار مسکن، سرعت رشد قیمت زمین و هزینه‌های ساخت مسکن نیز به احتمال زیاد می‌تواند کم شود و احتمالا به سمت ثبات و تورم صفر نزدیک شود.

«دنیای‌اقتصاد» هزینه ساخت مسکن در شهر تهران و کشور را از طریق چند مرجع قابل استناد برآورد کرده است.

اولین مرجع مربوط به اظهارنظر سازنده‌های فعال در شهر تهران است که به‌دلیل اطلاع روزانه و مستمر از هزینه‌های ساخت به‌دلیل درگیر بودن با پروژه‌های ساختمانی، اطلاع دقیقی از آخرین تحولات در این زمینه دارند. بنا بر اعلام سازنده‌های فعال در شهر تهران میانگین هزینه ساخت هرمترمربع مسکن (به استثنای هزینه تامین زمین) رقمی حول‌وحوش 8 تا 10 میلیون تومان است. این میزان در برخی از مناطق لوکس‌تر بیش از این رقم است و ممکن است در برخی از مناطق از این میزان قدری کمتر باشد.

سازنده‌ها می‌گویند هزینه ساخت مسکن در شهر تهران درحال‌حاضر در مقایسه با مقطع زمانی مشابه سال گذشته حدود دوبرابر شده است. مرجع دیگر محاسبه هزینه ساخت مربوط به تخمین متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در کشور براساس پروژه‌های مسکن ملی است که هم‌اکنون درحال اجراست. یکی از نهادهای عمومی مسوول در اجرای طرح مسکن ملی به تازگی اعلام کرده است که هزینه ساخت هر مترمربع مسکن ملی در کشور براساس اعلام فهرست بهای هزینه ساخت‌وساز (مصالح و دستمزد) ارائه شده از سوی سازمان برنامه، در زمستان 99 نسبت به تابستان 99 حدود 79 درصد افزایش یافته است. این میزان در زمستان 99 به ازای هر مترمربع به رقمی حدود 4 میلیون و800 هزار تومان رسیده است.

مرجع دیگری که «دنیای‌اقتصاد» در محاسبه فاصله بین قیمت تمام شده ساخت‌وساز و قیمت فروش واحدهای نوساز به آن استناد کرده است رقم وام‌های جدید ساخت مسکن است که ابتدای امسال اعلام شد. مبلغ وام ساخت مسکن در شهر تهران از ابتدای امسال به 330 میلیون تومان رسید. از آنجا که بانک‌ها برای پرداخت وام ساخت مسکن به سازنده‌ها، الگوی ساخت 75 تا 80 مترمربع را به ازای هر واحد مسکونی در نظر می‌گیرند و وام را براساس این الگو به سازنده‌ها پرداخت می‌کنند می‌توان رقم وام را نیز به‌عنوان یکی دیگر از مراجع اطلاع از هزینه ساخت مورد توجه قرار داد.

با این رقم اعلام شده در سال‌جاری برای وام ساخت مسکن، از نظر بانک‌ها که در پرداخت وام‌های ساخت و محاسبه سقف تسهیلات، قیمت کارشناسی را محاسبه کرده و ملاک قرار می‌دهند هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان در تهران درحال‌حاضر رقمی حول‌وحوش 5 میلیون و500 هزار تومان برآورد می‌شود. البته باید این مطلب را نیز مورد توجه قرار داد که وام ساخت مسکن بعد از اتمام فونداسیون به پروژه‌ها و سازنده‌ها پرداخت می‌شود و با لحاظ این موضوع می‌توان چنین نتیجه گرفت که هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در شهر تهران از این میزان بیشتر است.

اما از آنجا که سازنده‌ها به‌صورت روزانه با تغییرات هزینه ساخت روبه‌رو هستند و در جریان آن قرار دارند می‌توان گفت به روزترین مرجع اعلام هزینه ساخت مسکن، سازنده‌ها هستند. از این‌رو می‌توان اعلام کرد که هزینه ساخت مسکن بدون لحاظ قیمت زمین در شرایط فعلی در شهر تهران رقمی حول‌وحوش 8 تا 10 میلیون تومان به ازای هر مترمربع است.

اما قیمت تمام شده مسکن شامل هزینه ساخت و قیمت زمین است. بررسی‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» با استناد به‌ویژگی‌های قیمتی تازه‌ترین فایل‌های عرضه شده املاک کلنگی و زمین قابل ساخت حاکی است هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در جنوب تهران بین 30 تا 40 میلیون تومان، در شمال غرب تهران بین 90 تا 120 میلیون تومان، در غرب تهران بین 70 تا 85 میلیون تومان، در شرق بین 60 تا 75 میلیون تومان، در شمال لوکس شهر تهران بین 100 تا 150 میلیون تومان و در شمال فوق‌لوکس پایتخت بین 150 تا 200 میلیون تومان به ازای هر مترمربع است. با توجه به سهم زمین در قیمت یک مترمربع بنای مسکونی قیمت تمام شده هر مترمربع مسکن نوساز هم‌اکنون در جنوب تهران به‌طور متوسط حدود 19 میلیون تومان، غرب تهران حدود 34 میلیون تومان، شرق تهران به‌طور میانگین حدود کمتر از 34 میلیون تومان و در شمال تهران به‌طور متوسط حول‌وحوش 50 میلیون تومان است.

میانگین قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی نوساز در مناطق مختلف شهر تهران نشان‌دهنده فاصله بین قیمت تمام شده مسکن با قیمت فروش واحدهای مسکونی است. این موضوع نشان می‌دهد در صورت کاهش انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک‌های غیراقتصادی شرایط برای تخلیه حباب قیمت مسکن وجود دارد.

هم‌اکنون متوسط قیمت هر مترمربع مسکن نوساز در جنوب تهران حول‌وحوش 22 میلیون تومان، غرب تهران حول‌وحوش 48 میلیون تومان و شرق قدری کمتر از این میزان، شمال لوکس و و گران قیمت تهران به‌طور متوسط هر مترمربع حول‌وحوش 75 تا 85 میلیون تومان است. این درحالی است که سازنده‌ها اعلام می‌کنند نه‌تنها میانگین قیمت مصالح ساختمانی در سال‌جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل با دو برابر افزایش مواجه شده است بلکه میانگین قیمت زمین نیز در همین بازه زمانی با حدود دو برابر افزایش روبه‌رو شده است. در واقع هم میانگین قیمت زمین و هم متوسط هزینه ساخت در پایتخت در سال‌جاری در مقایسه با مقطع زمانی مشابه سال قبل با رشد حدود دو برابر همراه شده است.

در شرایط فعلی و با ارقام فعلی، یک اختلاف 25 تا 40 درصدی بین متوسط قیمت فروش واحدهای مسکونی نوساز و قیمت تمام شده ساخت آنها وجود دارد. ضمن آنکه اگر شرایط برای تخلیه حباب قیمت مسکن فراهم شود ریزش قیمت در بازار بالادست یعنی در هزینه‌های ساخت و قیمت تمام شده نیز رخ خواهد داد.

این تحلیل می‌تواند در برابر این ادعای برخی از سازنده‌ها که معتقدند به‌دلیل بالا بودن هزینه ساخت عملا امکان کاهش قیمت مسکن حتی در صورت از بین رفتن ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی وجود ندارد، قرار بگیرد.

بازار مسکن در سه‌راهی

اتفاقاتی که در بازار مسکن ۹۹ رخ داد در طول سه دهه اخیر بی‌سابقه بود. ظاهر «جهش قیمت ملک» در سال گذشته شبیه رخداد سال ۸۶ است؛ اما دو تفاوت در نبض قیمت و معاملات مسکن پارسال وجود دارد که بیانگر رکوردزنی تاریخی جهش مسکن در سال ۹۹ است. در سال‌جاری، سه مسیر مقابل بازار معاملات مسکن وجود دارد.

بررسی  آماری تحولات بازار مسکن در سه دهه اخیر نشان می‌دهد: بازار مسکن در سال ۹۹ با استناد به دو نشانه، یک تورم بی‌سابقه را تجربه کرده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، تا پیش از انتشار کارنامه بازار مسکن در یک‌سال ۹۹، دو علامت جدی از وقوع یک رکورد بی‌سابقه در این بازار وجود داشت. این رکورد شامل دو جزء اصلی معاملات و قیمت بود. بازار مسکن از یک سو در سال ۹۹، رکود کمترین حجم ماهانه معاملات مسکن را داشت. به طوری‌که در برخی ماه‌ها حجم معاملات به کمتر از ۳ هزار فقره نیز رسید. علامت دیگر رکورد تورم ماهانه مسکن بود که به بیش از ۵ درصد رسیده بود. به این ترتیب این انتظار از پیش از انتشار کارنامه یکساله وجود داشت که بازار مسکن به لحاظ رکود سنگین معاملات و جهش قیمت، یک رکورد بی‌سابقه را ثبت کرده است. با این حال در روزهای اخیر، همزمان با انتشار اطلاعات کارنامه تحولات یکساله بازار مسکن در سال گذشته، بر  بی‌سابقه  نبودن وضعیت این بازار تشکیک وارد شد. اطلاعات این کارنامه مشخص کرد میانگین قیمت مسکن در یک‌سال ۹۹ معادل ۲۳ میلیون و ۸۶۵ هزار تومان بوده که نسبت به یک‌سال ۹۸، بیش از ۸۰ درصد رشد کرده است. رخدادی که وضعیت بازار مسکن در یکسال ۹۹ را بی‌سابقه نشان می‌دهد اما به اعتقاد برخی بررسی آمار بلندمدت تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در سال ۸۶ نیز مشابه سال گذشته معادل ۸۰ درصد افزایش را تجربه کرده است. به این ترتیب این میزان رشد دست‌کم در ۱۲ سال گذشته بی‌سابقه نبوده است. در این میان بررسی‌های «دنیای اقتصاد» حاکی از آن است که با استناد به دو نشانه، این شک در مورد «بی‌سابقه بودن تورم یک‌سال ۹۹ بازار مسکن» مردود است.

نشانه نخست در مورد روند تورم فصلی بازار مسکن در دو سال ۸۶ و ۹۹ است. بررسی آمارهای منتشر شده نشان می‌دهد: در طول سال ۸۶(از بهار تا زمستان) میانگین قیمت مسکن در شهر تهران معادل ۲۰ درصد کاهش پیدا کرد. به طوری‌که در این سال، میانگین قیمت مسکن در بهار معادل یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان و در زمستان معادل یک میلیون و ۳۶۰ هزار تومان بود. درواقع تورم ۸۰ درصدی یک‌سال ۸۶ عمدتا به واسطه رشد قیمت در فصل اول آن بوده اما در طول سال، فصل به فصل روند تغییرات قیمت کاهشی بوده است. اما در سال ۹۹، میانگین قیمت از بهار تا زمستان معادل ۶۷ درصد رشد پیدا کرد. در بهار سال گذشته، معاملات با میانگین قیمت ۱۷ میلیون تومان آغاز شد و با میانگین قیمت ۲۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در زمستان به کار خود خاتمه داد. روندی که بیانگر ثبت تورم ماهانه ۷/ ۶ درصدی در بازار مسکن سال گذشته بوده است. البته علاوه بر این نشانه، یک نشانه دیگر برای مردود بودن این شک وجود دارد. در دوره ابتدایی مورد مقایسه، جهش قیمت فقط در همان سال ۸۶ رخ داد، در سال ۸۷ خاتمه پیدا کرد و در سال ۸۸  قیمت مسکن با ۱۰ درصد کاهش، افت منفی پیدا کرد اما در این دوره طی سال‌های ۹۷ تا ۹۹ جهش مکرر قیمت وجود داشت. از این رو با استناد به این دو نشانه می‌توان گفت سال ۹۹ برای بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات و تورم در طول سه دهه اخیر بی‌سابقه بوده است.

حال سوال اینجاست که آیا این روند قرار است برای سال جاری یعنی  ۱۴۰۰ نیز تداوم داشته باشد؟ یا اینکه عواملی برای تغییر مسیر بازار مسکن وجود دارد؟ بررسی‌ها حاکی از آن است که بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات، رفتار خریدار و فروشنده و قیمت یک سال متفاوت را پیش رو دارد. در سال ۱۴۰۰ باتوجه به اینکه در ماه‌های اخیر بازیگردان اصلی بیرونی بازار مسکن، «ریسک غیراقتصادی» بوده می‌تواند سه مسیر متفاوت را پیش روی این بازار قرار دهد.

مسیر اول با «حل ریسک غیراقتصادی» رقم می‌خورد. مسیر دوم «ناامیدی از حل ریسک غیراقتصادی» است و سومین مسیر جو روانی «منتظر گشایش»(مابین خوش‌بینی و بدبینی) است.

در صورتی که ریسک غیراقتصادی، به طور قطعی تعیین تکلیف شود، روند کاهش قیمت مسکن آغاز می‌شود. به این شکل که ابتدا تورم ماهانه افت پیدا می‌کند، سپس کاهش قیمت اسمی و در مرحله آخر قیمت واقعی کاهش پیدا می‌کند. چراکه در صورت حل ریسک غیراقتصادی، انتظارات تورمی برای معاملات سفته‌بازانه رنگ می‌بازد و بلافاصله تورم ماهانه افت خواهد کرد. تقریبا اتفاقی شبیه آنچه در آبان ماه سال گذشته رخ داد و ماه بعد از آن، تورم ماهانه افت پیدا کرد. در سال گذشته، ریسک غیراقتصادی در نیمه پاییز فروکش کرد و تا ماه بعد از آن، مردم و فعالان اقتصادی امید داشتند نشانه‌های بیشتری در پی تغییر رئیس‌جمهور آمریکا رویت شود اما این خوش‌بینی در ماه‌های بعدی رنگ باخت. چراکه عاملی که می‌توانست کاهش ریسک غیراقتصادی را پایدار کند تعیین تکلیف برجام بود که چنین موضوعی اتفاق نیفتاده. به همین دلیل از اواسط زمستان شکل دیگری از انتظارات در بازارها از جمله بازار مسکن شکل گرفت که به نوعی همان جو روانی مابین مسیر اول و دوم بود. اما اکنون از ابتدای سال جاری، یک حس و برداشت جدید در فضای بازارها از جمله بازار مسکن به سمت خوش‌بینی شکل گرفته و همین امر منجر به ظهور علائم خفیف حضور فروشنده‌ها و بازگشت تدریجی خریداران به بازار شده است. کارشناسان معتقدند در صورتی که مسیر دوم یعنی «ناامیدی از حل ریسک غیراقتصادی» قطعی شود، فضای بازارها به شرایط قبل از آبان ماه سال گذشته باز‌می‌گردد و در این صورت همچون آن مقطع زمانی بازار مسکن تعقیب‌کننده بازار ارز و سهام می‌شود. به عنوان مثال در سال ۹۸، بازدهی بورس ۱۸۷ درصد بود و بازار مسکن به دنبال این بازار، معادل ۶۰ درصد بازدهی را ثبت کرد. در سال ۹۷ نیز بازیگردان اصلی انتظارات تورمی بود  که موجب شد بازدهی بازار ارز ۱۶۶ درصد و بازدهی بازار مسکن ۷۰ درصد شود.

البته این وضعیت که بازار مسکن دنباله‌رو بازارهای دیگر باشد تا شهریور ۹۹ نیز ادامه پیدا کرد. به طوری‌که آمار نشان می‌دهد بازدهی بازارها از ابتدا تا شهریور ۹۹ به این ترتیب بوده است. بورس ۲۱۱ درصد، ارز ۷۰ درصد و مسکن ۵۵ درصد. در مسیر دوم یعنی جو منتظر گشایش نیز افراد از یک‌سو به دلیل نداشتن انتظارات تورمی، به دنبال خرید و فروش‌های سفته‌بازانه نیستند و از سوی دیگر خوش‌بینی کامل به ثبات و پایداری ندارند. در چنین فضایی احتمالا تجربه زمستان ۹۹ تکرار می‌شود. به این معناکه افراد بازاری را انتخاب می‌کنند که ریسک آن کم و بازدهی آن در بلندمدت بالا است. این موضوع به خوبی از روی آمار قابل توضیح است. در حالی‌که بازدهی ماهانه بازارها در دی ۹۹ همه منفی بود بازار مسکن بازدهی مثبت را ثبت کرد. به طوری‌که بازدهی بورس منفی ۲۰، ارز منفی ۱۳ و سکه منفی ۱۴ بود بازدهی ماهانه بازار مسکن در دی مثبت ۲ ثبت شد. جالب آنکه بررسی روند بازدهی بازارها از ابتدای سال تا پایان بهمن ۹۹ نیز حاکی از آن است که پس از بورس، بازار مسکن بازدهی ۸۹ درصدی داشت و از بازار ارز و سکه عبور کرد.

در مجموع از آنجاکه در ماه‌های اخیر در میان متغیرهای بیرونی، ریسک غیراقتصادی بازیگردان اصلی است؛ اگر بررسی‌ها نشان دهد که مسیر محتمل، گزینه سوم باشد ، این برداشت وجود دارد که بازار مسکن به سمت تورم حرکت کند و تخلیه حباب اتفاق نیفتد. در این میان دو ابزار مهم وجود دارد که می‌تواند بازار مسکن را از این مسیر محتمل دور کند. اولین ابزار افزایش سود بانکی است که گزینه‌ای برای در امان نگه‌داشتن بازار مسکن از تورم است و دومین ابزار که توسط سیاست‌گذار بخش مسکن باید پیگیری شود افزایش هزینه‌های سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری در این بازار از طریق ابزار مالیاتی است.

سکانس آخر بازار مسکن ۹۹

آخرین پرده از بازار مسکن ۹۹ نشان‌دهنده افزایش شکاف بین بودجه کل معدود متقاضیان حاضر در بازار مسکن با قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های عرضه شده به بازار ملک است. به‌طوری‌که گپ بودجه خریداران در بازار ملک که از سال‌های گذشته در بازار مسکن وجود داشت، هم‌اکنون و در آخرین روزهای سال تبدیل به گسل شده است. به این معنا که فاصله قبلی موجود بین بودجه خریداران در بازار مسکن هم‌اکنون به‌شدت افزایش یافته است و اندک متقاضیان حاضر در بازار ملک با بودجه در اختیار خود عملا قادر به‌خرید واحد مسکونی موردنظرشان نیستند. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» درباره آخرین شرایط بازار معاملات مسکن شهر تهران در آخرین روزهای باقی مانده از سال ۹۹ نشان می‌دهد در شرایط فعلی که بازار معاملات مسکن در رکود عمیقی به سر می‌برد و معدود معاملات خرید مسکن از سوی یک گروه اقلیت باقی مانده و حاضر در بازار ملک انجام می‌شود، همزمان با افزایش عمق رکود، شکاف بین بودجه خریداران و قیمت فروش واحدهای مسکونی افزایش یافته است.

نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد درحالی‌که همواره عمده متقاضیان خرید مسکن هنگام جست و جو برای خرید واحدهای مسکونی از گذشته تاکنون با مشکل فاصله بین بودجه در اختیار و سطح قیمت‌های فروش واحدهای مسکونی مواجه بوده‌اند، این فاصله هم‌اکنون تا حدی افزایش یافته است که گپ قبلی بین این دو متغیر به گسل تبدیل شده است. پیش از این و در شرایط عادی بازار معاملات مسکن که بازار نه در شرایط رکود و نه در شرایط جهش قیمت قرار داشت، این فاصله یا گپ معمولا حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد بود. این فاصله هم‌اکنون با تبدیل شدن به یک گسل، به ۳۰درصد و در مواردی به بیش از ۳۰ درصد رسیده است. این موضوع باعث شده است هم‌اکنون اقلیت متقاضی حاضر در بازار مسکن که در نقش سرمایه‌گذار در بازار حضور دارند و خریدهای غیرمصرفی از بازار معاملات مسکن را انجام می‌دهند، به سختی قادر به انجام معامله شوند.

این درحالی است که تقاضای مصرفی بازار مسکن به‌خصوص خانه‌اولی‌ها از مدت‌ها قبل به‌دنبال استمرار جهش قیمت واحدهای مسکونی به اجبار از بازار به حاشیه رانده شده و عملا توانایی مالی خود برای خرید مسکن را از دست داده‌اند. هم‌اکنون حجم معاملات خرید مسکن در بازار خرید وفروش آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران زیر کف رکودی قرار دارد و حجم عمده‌ای از این تعداد محدود معامله خرید در این بازار از سوی اقلیت سرمایه‌گذار انجام می‌شود. بخش زیادی از سرمایه‌گذاران ملکی نیز که در نیمه اول سال‌جاری به‌دنبال نوسانات قیمتی در سایر بازارهای اقتصادی، چشم‌اندازهای تورمی و انتظارات موجود در آن مقطع زمانی، حضور پررنگی در بازار داشته و بخش مهمی از استمرار جهش قیمت در بازار ملک در ۶ ماه اول سال جاری ناشی از فعالیت آنها در بازار مسکن بود، به‌دنبال چشم‌انداز رکودی بازار ملک، کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و همچنین کاهش و ثبات نسبی بازدهی و نرخ‌ها در بازارهای موازی بازار مسکن(بازار معاملات سهام، ارز، طلا و…) از بازار مسکن خارج شدند یا معاملات خود را در این بازار متوقف کردند.

در نتیجه حجم معاملات مسکن در شهر تهران در نتیجه کاهش ورودی سرمایه‌گذاران به بازار ملک و کاهش فعالیت‌های آنها در این بازار در نیمه دوم سال با افت همراه شد. با این حال، بخش عمده محدود معاملات خرید مسکن در بازار مسکن پایتخت در ماه‌های نیمه دوم سال جاری، از سوی اقلیت سرمایه‌گذار بازار ملک انجام شد. همزمان با افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن، پرده آخر بازار املاک مسکونی در شهر تهران افزایش فاصله بودجه خرید مسکن با قیمت فروش واحدهای مسکونی موجود در بازار را نشان می‌دهد. این موضوع باعث شده است شرایط خرید و فروش واحدهای مسکونی در شهر تهران در آخرین روزهای سال جاری از ماه‌های قبل نیز دشوارتر شود. ضمن آنکه بازار معاملات مسکن به دلیل ایجاد این گسل، به‌طور کامل از دسترس خانه اولی‌ها خارج شده است. هم‌اکنون به دلیل ایجاد این گسل، شرایط انجام خرید و فروش برای محدود متقاضیان خرید واحدهای مسکونی حاضر در بازار نیز دشوارتر از قبل شده است.

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت این گسل قیمتی در سه گروه از مناطق مصرفی و پرتقاضای شهر تهران نشان می‌دهد در هر سه گروه از این مناطق گپ بین بودجه متقاضیان خرید و قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی افزایش یافته است تا جایی‌که این گپ به بیش از ۳۰ درصد افزایش یافته است. این موضوع هم در مناطق ۴ و ۵ شهر تهران به‌عنوان پرتقاضاترین و پرمعامله‌ترین مناطق شهر تهران واقع در نیمه شمالی پایتخت از یک سو و مناطق ۹ و ۱۰ به‌عنوان مناطق مصرفی پرتقاضا و پرمعامله(کانون تقاضای عرضه واحدهای مسکونی ریزمتراژ و کوچک متراژ) واقع در مرز بین دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران و همچنین در مناطق جنوبی تهران همچون منطقه ۱۸ مشاهده می‌شود. این موضوع نشان دهنده نارسایی بودجه اقلیت خریدار در بازار مسکن در شرایط فعلی در همه طیف‌های جست‌و جو گر بازار ملک است که موجب شده است عوامل رکودزا در بازار مسکن تقویت شود و از سوی دیگر خود در شکل یک عامل رکودزا در بازار ملک حاضر شود.

دو عامل عمده در بروز گسل بین بودجه اقلیت خریدار بازار مسکن و قیمت‌های موجود برای فروش آپارتمان در این بازار وجود دارد. اولین دلیل به تداوم جهش قیمت مسکن برای مدت زمان دست‌کم دو و نیم سال اخیر مربوط می‌شود. استمرار شرایط جهش قیمتی در بازار ملک نه تنها منجر به به حاشیه رانده شدن متقاضیان مصرفی وخانه‌اولی موجود در بازار شد بلکه در ادامه شرایط فعالیت را برای طیف‌های غیرمصرفی متقاضی حاضر در این بازار نیز با دشواری همراه کرد. این موضوع یکی از مهم‌ترین عوامل ایجاد گسل قیمتی بین سطح بودجه کل خریداران بازار ملک و قیمت‌های فایل‌های عرضه شده به بازار فروش مسکن است. از سوی دیگر دومین عامل مربوط به عدم‌افزایش درآمد واقعی خانوارها متناسب با تورم مسکن و همچنین عدم به روز رسانی سقف وام خرید واحدهای مسکونی است. افزایش فاصله بین سطح درآمد و قدرت خرید خانوارها با قیمت ملک از یک سو و همچنین عدم به روز رسانی سقف تسهیلات خرید مسکن از سوی دیگر، منجر به عمیق‌تر شدن این گسل شده است. این در حالی است که کارشناسان از ابتدای شروع دوره اخیر جهش قیمت تاکید داشتند لازم است با به‌روزرسانی سقف تسهیلات خرید مسکن شرایط را برای تقویت قدرت خرید خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی مسکن فراهم کرد تا بتوانند قبل از آنکه به‌طور کامل قدرت خرید خود را در این بازار از دست بدهند اقدام به‌خرید آپارتمان کنند. اما عملا عدم افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در زمان مناسب موجب شد این افراد از بازار جامانده و در شرایط فعلی حتی در صورت افزایش سقف وام با مبلغ قسط در استطاعت خانوارها، قادر به ورود به بازار و انجام معامله نباشند.

از سوی دیگر، درآمد خانوارها در دو سال گذشته متناسب با تورم عمومی و همچنین تورم مسکن افزایش نداشته است و این موضوع نیز در افزایش شکاف بین بودجه اقلیت خریدار بازار ملک وسطح قیمت فایل‌های عرضه شده به بازارمسکن، اثرگذار بوده است.

نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از آخرین سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در مناطق مصرفی پرتقاضای پایتخت در نیمه شمالی پایتخت یعنی مناطق ۴ و ۵ و همچنین سطح بودجه اقلیت خریدار ملک در بازار مسکن این مناطق نشان می‌دهد هم‌اکنون عمده متقاضیان خرید مسکن در محلات ارزان‌تر این مناطق با میانگین بودجه کل ۲ میلیارد تومانی به بازار ورود می‌کنند؛ این در حالی است که به‌طور متوسط و در عمده موارد آپارتمان‌های موردنظر آنها برای خرید حول و حوش ۵۰۰ میلیون تومان گران‌تر است و به محدوده ۲میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان می‌رسد. در واقع گسل موجود بین بودجه این خریداران با سطح قیمت‌های پیشنهادی مسکن در این محلات مصرفی، رقمی حدود ۵۰۰ میلیون تومان است. در محلات گران‌تر این مناطق، بودجه کل خریداران حاضر در بازار مسکن آخرین روزهای سال جاری، عمدتا به‌طور متوسط رقمی بین ۳ تا ۴ میلیارد تومان است. گسل بین این سطح بودجه خرید با قیمت واحدهای مسکونی مورد تقاضای این گروه از خریداران نیز بین ۵۰۰ تا یک میلیارد تومان برآورد می‌شود.

درحالی‌که به‌طور متوسط رقم بودجه کل متقاضیان خرید مسکن در مناطق واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران یعنی مناطق مصرفی وپرتقاضای ۹ و ۱۰ پایتخت تا یک میلیارد تومان است، واحدهایی که به این گروه از متقاضیان خرید مسکن متناسب با تقاضای آنها پیشنهاد می‌شود معمولا رقمی حول وحوش ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان گران‌تر قیمت‌گذاری شده است. در واقع گپ بین بودجه این خریداران با قیمت واحدهای مسکونی پیشنهادی به آنها(متناسب با مشخصات واحدی که برای خرید اعلام می‌کنند) به‌طور متوسط رقمی حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان است.

این میزان فاصله در مناطق جنوبی‌تر مانند منطقه ۱۸ شهر تهران حدود ۲۰۰ میلیون تومان برآورد می‌شود. سطح بودجه عمده خریداران مسکن شهر تهران در این مناطق حدود ۵۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان است. این آمارها که در جریان تحقیقات میدانی از آخرین روزهای بازار مسکن شهر تهران به دست آمده است، نشان دهنده افزایش فاصله بین بودجه اقلیت خریدار مسکن و سطح قیمت‌های پیشنهادی تا ۳۰ درصد و بیش از آن است.

© کلیه حقوق برای شرکت عمران آبشار اسپادانا محفوظ است . - طراحی توسط مصطفی مولایی