جای خالی «آمار رسمی قیمت مسکن» در تهران را زمزمه‌‌‌‌های دلاری فعالان ملکی پر کرده است به‌طوری که، گروه فروشنده برای سطح‌‌‌‌سنجی قیمت ملک و تعیین قیمت پیشنهادی آپارتمان آماده فروش خود، از متر دلار استفاده می‌کند. اما نسبت‌های مختلفی که این افراد به عنوان مبنا برای مقایسه (رابطه) قیمت دلار و قیمت مسکن به کار می‌‌‌‌برند باعث نتیجه‌‌‌‌گیری‌‌‌‌های مختلف می‌شود؛ دلار و مسکن چه رابطه‌‌‌‌ای با هم دارند؟

درست از ابتدای سال 97 یعنی همزمان با جهش نرخ دلار، چشم بازار مسکن به بازار ارز تیز شد. این دیده‌‌‌‌بانی دلاری اهالی بازار مسکن ناشی از بروز آثار یک «معادله نامرئی» بین نبض بازار دلار و نبض قیمت مسکن بود؛ شکل‌‌‌‌گیری ریسک غیراقتصادی در آن سال در اقتصاد ایران و اثر آن بر کاهش درآمدهای نفتی ناشی از محدودیت‌های صادراتی باعث جهش شدید نرخ دلار (166‌درصد افزایش قیمت دلار در سال 97) شد. البته بخشی از این جهش، نتیجه «فنر ارزی» سال‌های قبل از آن بود که به اندازه کافی «پتانسیل افزایش قیمت دلار» را فراهم آورده بود. سال 97 این فنر با چاشنی ریسک‌‌‌‌‌‌‌‌های غیراقتصادی (از جمله موضوع تحریم و برجام)، باز شد و با توجه به شکل‌‌‌‌گیری «انتظارات تورمی» در بازارهای مختلف ناشی از افزایش نرخ ارز و ادامه افزایش آن در طول سال، زمینه قوی برای هیجان خریدهای سرمایه‌‌‌‌ای آپارتمان و همچنین تعجیل خریداران مصرفی مسکن برای خرید به وجود آمد.

به این ترتیب، با چنین معادله‌‌‌‌ای در سال ابتدایی جهش نرخ دلار، بازار ارز عملا به بازیگردان بازار معاملات مسکن تبدیل شد و رفتار خریداران و فروشندگان ملک تحت‌تاثیر اتفاقات دلار قرار گرفت. از آن زمان، فعالان بازار ملک اقدام به تعریف رابطه مسکن و دلار و تحلیل چگونگی این رابطه و البته طراحی معادله‌‌‌‌هایی برای کشف قیمت مسکن از روی سطح نرخ دلار کردند.جو روانی بازار مسکن از سال 97 به بعد، همواره تحت‌تاثیر اتفاقات بازار دلار بوده است. البته گشایش پای دلار به معادلات ملکی فقط به «صحنه معاملات فروش آپارتمان» محدود نشد بلکه در همان سال‌های 97 و به‌ویژه 98، شوک ارزی در مقطعی باعث کمبود مصالح و تجهیزات ساختمانی وارداتی و سپس افزایش قیمت نهاده‌‌‌‌های تولید مسکن و در نهایت، محرک تعمیق رکود ساخت‌وساز شد. با این مقدمه درباره «آنچه باعث شد طی 5 سال گذشته، بازیگران بازار معاملات مسکن – به خصوص گروه غالب که همان جریان غیرمصرفی است- بازی خود را بر اساس تحولات مثبت و منفی بازار دلار، طراحی کنند»، اکنون موضوع مهم‌تر، معادله دلار-مسکن و تشخیص چگونگی حل این معادله از سوی فعالان بازار است. قبل از رمزگشایی از معادله دلار-مسکن و اینکه، دماسنج ارزی بازار ملک چگونه کار می‌کند، لازم است افرادی که در مقطع فعلی سراغ این معادله و دماسنج رفته‌‌‌‌اند، نسبت به یک «نقطه‌‌‌‌کور» در این مسیر آگاه و حساس باشند تا دچار نتیجه‌‌‌‌گیری نادرست نشوند.

ماجرای «نقطه‌‌‌‌کور» چیست؟

بررسی جامع روندهای قیمت دلار و قیمت مسکن (قیمت واحدهای مسکونی در معاملات قطعی بازار املاک شهر تهران) طی سه دهه گذشته نشان می‌دهد، دماسنج دلاری بازار ملک یا همان متر ارزی، در دوره‌‌‌‌ای به دلیل سرکوب نرخ دلار، عملا از کار می‌‌‌‌افتد و نشانگر این دستگاه، به دلیل همان از کار افتادگی، اعداد درستی نشان نمی‌‌‌‌دهد.

مثلا در طول دهه 80 سیاست ارزی به گونه‌‌‌‌ای بود که نرخ دلار در آن سال‌ها تثبیت شد اما در مقابل، روند افزایش سطح عمومی قیمت‌ها (نرخ تورم) و همچنین رشد قیمت مسکن در طول این دهه همواره وجود داشت. در نتیجه، ثبات نرخ دلار از یکسو و رشد قیمت مسکن در آن دهه از سوی دیگر، باعث شد «متر دلاری بازار مسکن» که از حاصل نسبت قیمت یک مترمربع واحد مسکونی به قیمت دلار به دست می‌‌‌‌آید، عدد غیرواقعی برای آن مقطع نشان دهد. این، همان «نقطه کور» مسیر سنجش قیمت دلاری مسکن است که غفلت از آن باعث بزرگنمایی در سطح این قیمت (قیمت دلاری) می‌شود و در نتیجه، تعمیم آن به مقطع فعلی، باعث نادرستی تحلیل فعالان ملکی خواهد شد.

مختصات دماسنج ارزی مسکن

به این ترتیب، برای در امان ماندن از آن نقطه‌‌‌‌کور، دقیق‌‌‌‌ترین مقطع زمانی برای سنجش نسبت قیمت مسکن به قیمت دلار و تشخیص چگونگی این رابطه، بازه زمانی ابتدای 97 تا پایان 1401 است. البته با توجه به اینکه «اعلام آمارهای رسمی قیمت مسکن» از بهمن ماه سال گذشته توسط بانک مرکزی و مرکز آمار متوقف شد، بازه زمانی بهتر است به «ابتدای 97 تا پایان دی ماه سال 1401» محدود شود.

این دماسنج حتما نمی‌تواند جایگزین «آمار رسمی درباره میانگین قیمت در قراردادهایی که طی ماه‌‌‌‌های اخیر بین خریدار و فروشنده آپارتمان در تهران منعقد شده است»، شود اما از آنجا که در نبود این آمار -که باعث شده همان شفافیت حداقلی بازار ملک نیز از بین برود- برخی فعالان ملکی زمزمه ارزی در بازار به راه انداخته‌‌‌‌اند و صحبت از رابطه دلار و مسکن می‌کنند، لازم است با بررسی درست و دقیق، از «رابطه دلار و مسکن» رمزگشایی شود تا ریسک خرید آپارتمان برای خریداران مصرفی از محل این مدل محاسبه فروشندگان، تا حد امکان کاهش پیدا کند. عدد حاصل از نسبت میانگین قیمت یک مترمربع واحد مسکونی به قیمت دلار در سال 97 رقمی معادل 766، در سال 98‌‌‌‌ رقم 983، در سال 99 رقم 1037، در سال 1400 رقم 1191 و در 10 ماه سال 1401 رقم 1287 بوده است.  معنای این ارقام آن است که سال 97 بر اساس میانگین قیمت‌ها، یک مترمربع مسکن در تهران، 766 دلار قیمت داشت و در سال 98 با 983 دلار امکان خرید همین یک مترمربع وجود داشت، در سال 99 با 1037 دلار، در سال 1400 با 1191 دلار و در 10 ماه اول سال گذشته نیز با 1287 دلار می‌‌‌‌شد یک مترمربع آپارتمان خریداری کرد.

علت اینکه طی 5 سال گذشته، قیمت دلاری مسکن، در سطوح مختلفی (از 766 دلار تا نزدیک 1300 دلار) قرار داشته، به چهار متغیر «انتظارات تورمی»، «نبض دلار تحت‌تاثیر سیاست‌‌‌‌های ارزی و ریسک‌‌‌‌ها و محرک‌‌‌‌های اثرگذار بر این بازار»، «نبض قیمت مسکن تحت‌تاثیر متغیرهای بیرونی و درونی اثرگذار بر این بازار» و همچنین «فضای کلی اقتصاد ایران و افت و خیز ریسک‌‌‌‌های غیراقتصادی» در این 5 سال برمی‌‌‌‌گردد.

مثلا سال 97، در حالی که بازار معاملات مسکن در ابتدای راه رونق غیرتورمی قرار داشت، نرخ دلار جهش کرد بنابراین طبیعی بود، با دلار کمتر بتوان یک مترمربع خانه خریداری کرد.

سال 97 تورم مسکن کمتر از نصف نرخ رشد قیمت دلار بود. سال 98 اما موتور تورم مسکن کاملا روشن شده بود به دلیل افزایش هیجان خریدهای سرمایه‌‌‌‌ای در بازار ملک و انعکاس تورم ارزی در بازار مسکن، این تورم (تورم ملکی) از تورم ارزی جلو زد و در نتیجه خرید یک مترمربع آپارتمان به دلار بیشتری در مقایسه با سال 97 احتیاج داشت (983 دلار). سال 99 نیز وضعیت مشابه سال 98 بود. در سال 1400 اما این رابطه تاحدودی تحت‌تاثیر معادلاتی متفاوت از سه سال قبل قرار گرفت.

سال 1400 شرایط مربوط به ریسک غیراقتصادی به گونه‌‌‌‌ای شد که برای آنهایی که در سه سال قبل، اقدام به خرید دلار به قصد سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش واقعی دارایی‌‌‌‌هایشان در برابر روند فزاینده تورم کرده بودند، دیگر صرف نمی‌‌‌‌کرد ادامه دهند. به بیان دیگر، سال 1400 جو روانی بازارها تحت‌تاثیر احیای مذاکرات هسته‌‌‌‌ای قرار گرفت و دلاربازها به نوعی وارد شرایط برزخ شدند؛ شرایطی که این برداشت وجود داشت در صورت حل معادله برجام، انتظارات تورمی فروکش می‌کند و نرخ دلار در مسیر کاهشی قرار می‌گیرد. در آن سال، متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازارهای دارایی، عمدتا بازار مسکن را به مثلا بازار دلار، ترجیح دادند و همین باعث شد تورم مسکن تا حدودی بیشتر از تورم دلار شود و در نتیجه، خرید یک مترمربع آپارتمان با 1191 دلار (بر اساس قیمت‌های میانگین سالانه) امکان‌‌‌‌پذیر باشد؛ همان‌طور که این رقم نشان می‌دهد، بهای دلاری مسکن در سال 1400 بیش از سه سال قبل از آن بود. درباره اینکه چرا در شرایط برزخ سرمایه‌گذاری، افراد ملک را به دلار ترجیح می‌دهند، به نحوه اثرپذیری قیمت مسکن از متغیرهای بیرونی در مقایسه با بازار زود نقدشونده‌‌‌‌ای مثل دلار برمی‌‌‌‌گردد. چسبندگی قیمت مسکن و کندی معاملات ملک در مقایسه با قیمت و معاملات دلار یا سکه و همچنین سهام، از جمله شاخصه متفاوت بازار مسکن با سه بازار رقیب خود است.

در سال 1401 (10 ماه اول سال) اما سکته‌‌‌‌های مقطعی نرخ دلار ناشی از شرایط متفاوتی که در این بازار در مقایسه با سال‌های قبل از آن گذشت از یک‌‌سو و بازگشت شرایط سال‌های 98 و 99 به بازار مسکن از سوی دیگر، باعث شد بهای دلاری یک مترمربع مسکن به بالاترین میزان از سال 97 برسد؛ یک مترمربع معادل 1287 دلار.

چهار سناریو چه می‌‌‌‌گوید؟

اکنون با توجه به رابطه‌‌‌‌ای که طی سال‌های 97 تا 1401 بین دلار و مسکن وجود داشته، می‌توان سطح کنونی قیمت دلاری مسکن را با استناد به آن رابطه، در چهار سناریو برآورد کرد.

در سناریوی اول، «انتظارات تورمی» در بازارها شبیه سال‌های 99 تا 1401 در نظر گرفته می‌شود و در عین حال، نرخ دلار -با توجه به اینکه «دلار توافقی» از سوی سیاستگذار مبنای بازار اعلام شده و در مقابل، قرار شده قیمت بازار آزاد مبنای معامله‌‌‌‌گران قرار نگیرد- با محدودیت‌هایی در مسیر افزایش روبه‌رو است. در این صورت، مبنای عددی نسبت قیمت مسکن به دلار، عدد 1170 می‌تواند باشد که با این حساب، سطح فعلی قیمت مسکن در انتهای کانال 50 میلیون تومان (مترمربع) به دست خواهد آمد. اینکه چرا سال‌های 97 و 98 در این سناریو در نظر گرفته نشده، به شرایط متفاوت این دو سال در مقایسه با 99 تا 1401 مربوط می‌شود. سال‌های 97 و 98، دو سالی بود که در اولی، ابتدا دلار جهش کرد و در دومی، دلار تازه روی مسکن اثر گذاشت. بعد از این دو سال بود که هر دو بازار تقریبا همسو با هم، به ریسک‌‌‌‌ها واکنش تا حدودی هماهنگ نشان دادند.

سناریوی دوم، بر اساس «کف دلاری قیمت ماهانه مسکن در سال 1401» قابل ترسیم است. اردیبهشت سال 1401، فاصله قیمت مسکن از نرخ دلار، به کمترین میزان ماهانه در طول همان سال رسید. در آن ماه، با 1187 دلار امکان خرید یک مترمربع آپارتمان وجود داشت. به این ترتیب، نتیجه عدد حاصل از نسبت مسکن به دلار در این سناریو، تقریبا عددی مشابه سناریوی اول از قیمت مسکن ارائه می‌دهد.

سناریوی سوم، «سقف دلاری قیمت ماهانه مسکن» را شامل می‌شود که مرداد سال گذشته رقم خورد. در مرداد پارسال برای خرید یک مترمربع واحد مسکونی در تهران به 1440 دلار نیاز بود. با این نسبت، سطح قیمت مسکن در این مقطع در انتهای کانال 60 میلیون تومان در مترمربع، برآورد می‌شود. این سناریو البته به نظر می‌رسد با توجه به شرایط دو بازار، سناریوی کم‌‌‌‌احتمال باشد.

سناریوی چهارم نیز بر اساس میانگین قیمت دلاری مسکن در 10 ماه سال گذشته مطرح می‌شود. از آنجا که سال جدید، هنوز برای بازار معاملات مسکن شروع نشده است (معاملات ملک در تهران به دلیل آنکه فروشنده‌‌‌‌ها هنوز به شکل محسوس وارد بازار نشده‌اند و خریدار موثر نیز آن چنان وجود ندارد، در این ماه آن‌طور که باید انجام نشده است) و همچنین اتفاق خاصی نیز در بازار دلار طی فروردین امسال رخ نداده است، می‌توان آنچه در 10 ماه اول سال گذشته بر دو بازار مسکن و ارز گذشت را مبنایی برای سناریوی چهارم «قیمت دلاری مسکن» در این مقطع در نظر گرفت. بر این اساس، قیمت هر مترمربع آپارتمان می‌تواند 1287 دلار باشد که با این حساب، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن به میانه کانال 60 میلیون تومان نزدیک خواهد بود.

نتیجه اینکه کدام‌یک از این سناریوها، با واقعیت قیمت مسکن همخوانی دارد، زمانی مشخص می‌شود که بانک مرکزی و مرکز آمار، متوسط قیمت مسکن ماه‌‌‌‌های بهمن و اسفند پارسال و همچنین فروردین امسال را اعلام کنند.

پنج صاحب‌نظر برجسته مسکن کریدور چرخش این بازار را از وضعیت رکود تورمی شدید به مسیر بهبود، معرفی کردند.

فرشاد فاطمی، حجت‌‌‌اله میرزایی، فردین یزدانی، حامد مظاهریان و محمدسعید ایزدی، از صاحب‌نظران برجسته بخش مسکن، ضمن پاسخ به یک سوال مهم در ارتباط با مسیر نجات بازار مسکن ۱۴۰۲ از روند رکود تورمی ۵ سال اخیر، ریشه اصلی بروز نابسامانی طولانی‌مدت در این بازار از یکسو و گام اول سیاستگذار برای هدایت مسکن به کانال بهبود را معرفی کردند. این صاحب‌نظران در پاسخ به این سوال که سیاستگذار باید در آغاز سال ۱۴۰۲، با توجه به ۵ سال جهش مستمر قیمت مسکن، رکود خریدهای مصرفی و رکود ساختمانی، چه راهکاری را برای ایجاد شرایطی متفاوت در بازار مسکن ۱۴۰۲، اجرا کند، ریشه اصلی نابسامانی در بازار مسکن را «تورم عمومی بالا» به عنوان یک متغیر بیرونی مهم و اثرگذار بر بازار املاک، معرفی کردند. آنها همچنین گام اول و اقدام ضروری که سیاستگذار باید برای هدایت بازار مسکن به مسیر بهبود در سال اول به کار ببندد را اخذ و اجرای سیاست‌‌‌های موثر و مرتبط با مهار تورم عمومی اعلام کردند. این صاحب‌نظران ارشد حوزه مسکن، از سوی دیگر به سیاستگذار هشدار دادند در صورتی که سیاست‌‌‌های موثر با مهار و کنترل تورم به کار گرفته نشود، دو تهدید احتمالی در کمین بازار مسکن ۱۴۰۲ قرار دارد؛ اولین تهدید از نظر آنها تداوم خریدهای غیرمصرفی و رشد بیشتر قیمت‌ها و در وهله بعد توجیه‌‌‌ناپذیری سرمایه‌گذاری‌‌‌های مولد ساختمانی و افزایش عمق رکود در بازار ساخت‌وساز، است. آنها در توصیف وضعیت بازار مسکن ۱۴۰۲ به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: در حال حاضر بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی با عدم‌قطعیت همراه است و یکی از مهم‌ترین ابزارهای تامین مالی خرید مسکن از سوی متقاضیان مصرفی یعنی «پس‌‌‌انداز» از دسترس خانوارها خارج شده است.

اولویت اول برای مسکن ۱۴۰۲

فرشاد فاطمی- اقتصاددان

در حوزه بازار مسکن و الزامات بهبود شرایط در این بازار در سال‌جاری، دو موضوع مهم وجود دارد. موضوع و اولویت اول مربوط به «وضعیت اقتصاد کلان» است. اولویت اول برای بهبود وضعیت نامطلوب فعلی در بخش مسکن، بهبود وضعیت و شرایط اقتصاد کلان است. به گونه‌‌‌ای که به واسطه این بهبود، قدرت خرید از دست رفته خانوارها در عموم و به تبع آن توان آنها برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن احیا شود. آنچه هم‌‌‌اکنون در کنار رشد فزاینده قیمت مسکن به‌خصوص طی سال ۱۴۰۱ واضح و مشخص است، آن است که همزمان با این جهش قیمت و تضعیف قدرت خرید خانوارها در این بخش، پس‌‌‌انداز نیز در خانوارهای ایرانی عملا غیرممکن شده است و اتفاق نمی‌‌‌افتد. این در حالی است که یکی از ابزارهای اصلی برای تامین مالی خانوارها در بخش مسکن، موضوع «پس‌‌‌انداز» است. اما تحت‌تاثیر تورم، کاهش درآمد واقعی خانوار و در نتیجه از بین رفتن توان پس‌‌‌انداز در عمده‌‌‌ خانوارهای ایرانی، عملا امکان ایجاد تقاضای موثر برای خرید مسکن اول یا بهبود وضعیت مسکن موجود برای بسیاری از خانوارهای ایرانی نیست. بنابراین اولویت اول، برای بهبود وضعیت در بخش مسکن ورود تقاضای موثر به بازار از مسیر کنترل تورم و بهبود شرایط اقتصاد کلان است.

اولویت بعدی مربوط به «سیاست‌‌‌های بخش مسکن» است. سیاست‌‌‌ها در این بخش باید به سمت پایداری و بهبود حرکت کند؛ برخی عدم‌قطعیت‌‌‌ها و محدودیت‌ها در سیاست‌‌‌های مسکن، سرمایه‌گذاری مولد در این بخش را با مشکل مواجه کرده است. اما واقعیت آن است تا زمانی که عامل اول یعنی وضعیت اقتصاد کلان بهبود نیابد، سایر مسائل نیز برطرف نخواهد شد و چندان اثری هم بر شرایط بازار نخواهد داشت. با بهبود شرایط اقتصاد کلان هم وضعیت قیمت‌ها تثبیت می‌شود و هم امکان پس‌‌‌انداز برای خانوارها به جهت تامین هزینه خرید مسکن فراهم می‌شود.

مسکن متعارف از کانال سیاست خارجی

حجت‌‌‌اله میرزایی- اقتصاددان

در یک کلام می‌توان ریشه اصلی نابسامانی‌‌‌ها در بازار مسکن که هم‌‌‌اکنون خود را در قالب رکود تورمی شدید در این بخش، چه در حوزه تولید و ساخت و چه در بخش معاملات نشان می‌دهد، تورم عمومی بالا و سیر صعودی تورم و انتظارات تورمی، خلاصه کرد.

این موضوع واضح و بدیهی است که بخش مسکن تابعی از شرایط کلی اقتصاد کلان است؛ عموم پیش‌بینی‌‌‌ها برای سال ۱۴۰۲ نیز به شرط عدم‌اعمال سیاست‌‌‌های اصلاحی، حکایت از تورم فزاینده دارد و چشم‌‌‌اندازها از کاهش میزان رشد اقتصادی در سال‌جاری در مقایسه با سال ۱۴۰۱، خبر می‌دهد. این در حالی است که سیگنال‌‌‌های دریافتی از وضعیت بازار پول نیز نشان‌دهنده افزایش فشارها بر شبکه بانکی و محدودیت‌های جدی‌‌‌تر در حوزه وام‌‌‌دهی و اعطای تسهیلات بانکی به بخش‌‌‌های مختلف اقتصادی است. بنابراین با درنظر گرفتن مجموعه شرایط می‌توان اعلام کرد که در صورت تداوم این شرایط، چشم‌‌‌اندازی برای بهبود وضعیت در بخش مسکن در سال‌جاری وجود ندارد. از سوی دیگر هیچ خلاقیت و نوآوری از سوی سیاستگذار در این بخش دیده نمی‌شود و اگر سیاستی هم در بخش مسکن اجرایی می‌شود، گذشته از روند کند و پیشرفت نامطلوب اهداف تعریف شده، در چارچوب‌‌‌ سیاست‌‌‌های سنتی و عملا شکست خورده قبلی انجام می‌شود. بنابراین و در صورت ادامه این شرایط، چندان امیدی به وضعیت بهبود در بازار مسکن وجود ندارد. در صورت ادامه شرایط فعلی، محتمل‌‌‌ترین پیش‌بینی برای بازار مسکن ادامه روند صعودی قیمت‌ها به واسطه فشار هزینه‌‌‌ها، افزایش وزن خریدهای غیرمصرفی در دو حوزه مسکن لوکس و واحدهای کوچک‌‌‌متراژ مصرفی و در نتیجه افزایش بیشتر قیمت‌ها در این دو بخش، خواهد بود. تهدید افزایش قیمت مسکن برای سال‌جاری دست‌‌‌کم به میزان تورم عمومی، جدی است و در صورت عدم‌اقدام فوری برای بهبود شرایط، سرمایه‌گذاری در بخش‌‌‌های مولد بازار مسکن و ساخت‌وساز نیز با توجیه کمتری نسبت به همیشه برخوردار خواهد شد و عملا توجیه‌‌‌پذیر نیست.

این شرایط بازار مسکن ۱۴۰۲ را به سمت شرایط رکود تورمی عمیق‌‌‌تر از سال‌های اخیر سوق خواهد داد؛ نسخه درمان بازار مسکن در صورت اراده سیاستگذار برای بهبود شرایط، همان نسخه‌‌‌ای است که برای بهبود اقتصاد کلان و از کانال بهبود شرایط در اقتصاد کلان کشور، عبور می‌کند. این موضوع نیز به طور مستقیم با مناسبات اقتصادی و غیراقتصادی ایران با دنیا و اصلاحات اساسی در ساختارهای حکمرانی، در ارتباط مستقیم قرار دارد. کنترل تورم به عنوان ریشه نابسامانی در بازارها از جمله بازار مسکن بدون حل و فصل مناسبات خارجی امکان‌‌‌پذیر نیست؛ چرا که این تورم، ریشه ارزی دارد و افزایش نرخ ارز منجر به افزایش تورم و سپس رشد نقدینگی شده است. بنابراین تا این موضوع حل و فصل نشود هیچ شاهدی برای بهبود شرایط وجود ندارد.

پالس منفی سیاستگذار

شرایط فعلی در بازار مسکن مانند بسیاری دیگر از بازارهای دارایی، در واقع شرایط «انسداد» است. در شرایط انسداد، عمده برنامه‌‌‌ها وسیاست‌‌‌ها تا زمانی که تحول اساسی و ریشه‌‌‌ای در مجموعه اقتصاد کلان کشور رخ ندهد، بی‌‌‌اثر خواهد بود و در برخی موارد حتی می‌تواند با نتیجه عکس همراه شود.

تحولات ریشه‌‌‌ای برای بهبود وضعیت بازارمسکن نیز مربوط به درون این بازار نیست، بلکه همان‌‌‌گونه که ریشه نابسامانی در این بازار در وهله اول از بیرون بازار مسکن و متاثر از پارامترهای بیرونی است، بنابراین بهبود این بازار نیز از بیرون باید شروع شود. اصل موضوع مربوط به شرایط تورمی در کشور است؛ اگر دولت و سیاستگذار با اعمال سیاست‌‌‌هایی در راستای بهبود وضعیت اقتصاد کلان کشور، موفق به کاهش نرخ تورم عمومی شود، می‌توان به بهبود شرایط در بازار مسکن نیز امیدوار بود. با کنترل تورم نه تنها تثبیت و مهار قیمت‌ها رخ می‌دهد، بلکه می‌توان به راه‌‌‌اندازی یک جریان مولد از سمت سرمایه‌گذاران نیز امیدوار بود. مساله اصلی بازار مسکن در شرایط فعلی رکود تولید و ساخت‌وساز، متناسب با تقاضای مصرفی است که آن‌‌‌ هم در شرایط تورمی عملا برای بسیاری از سازنده‌‌‌ها وسرمایه‌گذاران به‌دلیل رشد فزاینده هزینه‌‌‌های ساخت و نبود تقاضای مصرفی موثر به‌دلیل ضعف قدرت خرید غیرممکن شده است. در چنین شرایطی تقاضای موثر برای خرید مسکن به سمت ایجاد تقاضا در سایر بازارهای دارایی سوق داده شده است. این چرخه اصلاح نخواهد شد مگر اینکه تورم عمومی کنترل شود، خاصه‌‌‌خرجی‌‌‌های دولتی کم شود و سیاستگذاری‌‌‌ها به مسیر درست هدایت شود.

در چنین شرایطی برخی از بدسیاستی‌‌‌ها در حوزه مسکن نیز می‌تواند رکود تورمی این بخش را تشدید کند. ورود برخی بازیگران رانت‌‌‌جو به حوزه املاک و مستغلات دولتی به واسطه ایجاد مجوز تغییر کاربری در طرح مولدسازی دولت، خود می‌تواند زمینه‌‌‌ساز افزایش شیب رشد قیمت در بازار مسکن باشد. به نظر می‌رسد این دست سیاست‌‌‌ها شرایط را برای بازار به لحاظ تورم و رشد قیمت‌ها وخیم‌‌‌تر کند؛ چرا که عملا پای برخی از بازیگران رانتی و انحصاری و ذی‌نفع، به املاک و اراضی دولتی راکه با کمترین هزینه، تغییر کاربری داده شده و واگذار می‌‌‌شوند به بازار املاک و مستغلات باز می‌کند. در کنار این شرایط نامطلوب، عملا اقداماتی که از درون بازار مسکن از سوی سیاستگذار دنبال می‌شود نظیر عرضه زمین، وام‌‌‌های ناکارآمد و… نیز کمکی به بازار نخواهد کرد. بنابراین لازم است در وهله اول اقتصاد کلان کشور بهبود یابد، تورم مهار شود و سیاست‌‌‌های نامطلوب متوقف شود.

خطر سرمایه‌گذاری‌‌‌های ناتمام

حامد مظاهریان- صاحب‌نظر مسکن وشهرسازی

بهبود اقتصاد مسکن، مسیری جز بهبود اقتصاد کلان و شرایط مولفه‌‌‌های بیرونی اثرگذار بر این بازار ندارد. تنها راه‌‌‌حل نیز کنترل تورم است؛ راهکاری که می‌تواند بعد از یک دوره طولانی و نامتعارف رکود تورمی، وضعیت را به سمت بهبود، تغییر جهت دهد. بنابراین اولین گام و اصلی‌‌‌ترین گام در مسیر چرخش بازار مسکن از وضعیت رکود تورمی به سمت بهبود، کنترل تورم است. همین یک اقدام اگر در سال‌جاری از سوی دولت وسیاستگذار اقتصادی به ثمر بنشیند و انجام شود، بزرگ‌ترین خدمت به کشور، اقتصاد، بازارها و به‌خصوص بازار مسکن و متقاضیان آن ارائه شده است.

این در حالی است که هر نوع اقدام مستقیم و مداخله‌‌‌جویانه سیاستگذار مسکن در این بخش، نگرانی زیادی از بابت عمیق‌‌‌تر شدن رکود در بازار مسکن و بدتر شدن اوضاع در این بخش ایجاد می‌کند. چرا که در صورت عدم بهبود وضعیت اقتصاد کلان و مهار تورم، ممکن است به واسطه اجرای برخی از سیاست‌‌‌های غیرکارشناسی و مداخله مستقیم سیاستگذار در ساخت‌وسازهای دولتی، هزینه‌‌‌های زیادی صورت بگیرد و خطر پروژه‌‌‌های نیمه‌‌‌تمام به واسطه تورم شدید هزینه‌‌‌های ساخت از یکسو و نبود تقاضای موثر برای این خانه‌‌‌ها از سوی دیگر، به عاملی تهدید‌‌‌کننده تبدیل شود. این سرمایه‌گذاری‌‌‌های ناتمام می‌تواند در سال‌های آینده (آینده نه چندان دور) مشکلات بسیار زیادی را برای دولت و حاکمیت به همراه داشته باشد.

فاصله سیاست‌‌‌ها با بهبود

به رغم تمام بی‌‌‌سیاستی‌‌‌ها و بدسیاستی‌‌‌ها در درون بخش مسکن، از آنجا که اصلی‌‌‌ترین نیروی تاثیرگذار بر بازار مسکن مانند بسیاری از بازارها وضعیت «تورم عمومی» و «انتظارات تورمی» است، اولین گام در مسیر چرخش این بازار به سمت روندهای متعارف و متعادل، کنترل تورم و کاهش انتظارات تورمی است. بازار مسکن همواره و به‌ویژه هم‌‌‌اکنون تابعی از وضعیت تورم عمومی بوده و تورم در کنار سایر پارامترهای درونی و بیرونی همواره نقش و اثر پررنگی بر این بازار و در بخش‌‌‌های مختلف آن اعم از خرید، فروش، تولید و… ایفا کرده است.آنچه هم‌‌‌اکنون، در بازار مسکن و در ارتباط با این مولفه اثرگذار مشاهده می‌شود، ادامه جریان تورمی مسکن در سال ۱۴۰۲، تحت‌تاثیر پیش‌بینی روند صعودی تورم عمومی در کشور است. در واقع بازار مسکن در سال‌جاری نیز مانند تمام ۵سال گذشته، بیشترین اثرپذیری را از پارامترهای بیرونی خواهد داشت. جدا از اینکه پیش‌بینی ادامه روند صعودی رشد قیمت مسکن تحت‌تاثیر تورم برای سال‌جاری وجود دارد، نحوه سیاستگذاری در درون و بیرون بازار مسکن می‌تواند وضعیت را قدری تغییر دهد. چشم‌‌‌اندازی برای بهبود شرایط وجود ندارد مگر آنکه با برخی مذاکرات سیاسی و بین‌المللی صورت گرفته و ادامه آن، شرایط اقتصاد کلان و مولفه‌‌‌های مربوط به آن در مسیر بهبود قرار گرفته و این موضوع اثر مثبت خود را بر بازار مسکن نیز منعکس کند.

این در حالی است که به‌رغم چند مصوبه دولتی مربوط به بخش مسکن، سیاست‌‌‌های اخیر نیز نمی‌تواند چشم‌‌‌انداز مثبتی پیش‌‌‌روی بازار مسکن و وضعیت متقاضیان قرار دهد. عمده این سیاست‌‌‌های اخیر به برنامه‌‌‌های الحاق به محدوده شهرها و توسعه افقی، واگذاری زمین و… محدود شده است و به جز این سیاست‌‌‌های ناپخته که برخی از آنها در عمل به زیان بازار مسکن و شهرهاست، سیاست موثر دیگری در دستور کار قرار ندارد. در شهر تهران نیز مدیریت شهری، طرحی برای ساخت مسکن در دست دارد که به نظر می‌رسد مجریان و سیاستگذاران این طرح، خود نیز نگاه چندان روشنی به این موضوع ندارند و مبنای تعریف این طرح تامین مسکن در پایتخت، تجارب قبلی ساخت مسکن مهر در شهرهای اطراف در دولت‌‌‌های نهم و دهم است. بررسی جزئیات این طرح نشان می‌دهد که برنامه روشنی در این زمینه وجود ندارد و طرح‌‌‌های تعریف شده در برخی از موارد با دانش و مفهوم موضوع، فاصله دارند. بنابراین تنها نقطه اتکا برای بهبود وضعیت بازار مسکن، مربوط به نیروها و پارامترهای بیرونی اثرگذار بر این بازار است؛ اینکه چقدر سیاست‌‌‌های جدید و تدابیر و تحولات بیرونی، می‌تواند در مسیر بهبود وضعیت بازارها از جمله بازار مسکن حرکت کند. در مجموع می‌توان گفت مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر وضعیت نابسامان کنونی، از جمله وضعیت نابسامان بازار مسکن، کنترل تورم، تقویت بازار سرمایه و جلب دوباره اعتماد افکار عمومی و تنوع بخشی به ابزارهای مالی در این حوزه است.

با وجود اینکه بازار دوم معاملات مسکن مدت‌‌‌هاست که به کلی از کار افتاده است، راهی برای احیای این بازار وجود دارد که می‌تواند به منزله کریدور عبور مسکن از رکود فراگیر عمل کند. در صورتی که چرخ بازار پیش‌‌‌فروش آپارتمان به حرکت دربیاید، امکان بازگشت تدریجی بازار ساخت‌وساز به رونق نسبی فراهم می‌شود. اما در برابر احیای پیش‌‌‌فروش نگرانی‌هایی از جانب سازنده‌‌‌ها وجود دارد که بیراه نیست. «دنیای‌اقتصاد» راه عبور از رکود با پیش‌‌‌فروش ساختمانی به نحو مطلوب را معرفی می‌کند.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بازار پیش‌‌‌فروش به عنوان بازار دوم معاملات ملکی از اواخر سال ۹۹ به دنبال نوسان شدید قیمت مصالح به کما رفت و این کما به تدریج آن‌‌‌قدر طولانی شد که امسال به مرگ کامل این بازار منجر شد؛ به این معنا که عرضه آپارتمان‌‌‌های مسکونی به طریق پیش‌‌‌فروش به صفر و تقاضای پیش‌‌‌خرید نیز به حداقل رسید. با این حال عامل اصلی مرگ بازار پیش‌‌‌فروش عدم‌تمایل سازنده‌‌‌ها به عرضه واحدهای تکمیل‌شده خود به این طریق بود. در طول دو سال گذشته با شدت گرفتن تورم ساختمانی و رشد شدید قیمت مصالح که روی قیمت تمام‌‌‌شده ساختمان اثرگذار بود، ترجیح سازنده‌‌‌ها این بود که ساختمان‌‌‌های خود را پس از تکمیل برای فروش واگذار کنند، چراکه آنها در شرایط متورم بازار مصالح نمی‌توانستند برآورد دقیقی از افزایش هزینه‌‌‌های ساخت داشته باشند و بر اساس آن قیمت فروش خود را با حاشیه سود معقول و منطقی تعیین کنند. همین روند در ماه‌‌‌های اخیر نیز حاکم بوده و اکنون تقاضای پیش‌‌‌خرید تقریبا به صفر رسیده است. آن‌‌‌گونه که واسطه‌‌‌های ملکی می‌‌‌گویند معدود فایل‌‌‌های پیش‌‌‌فروش نیز بین سرمایه‌گذاران ملکی که با سازنده‌‌‌ها در ارتباط هستند دست به دست می‌شود و اصلا به شکل رایج سال‌های گذشته در بازار رسمی فایل نمی‌شود.

در طول دو سال گذشته رابطه بین هزینه ساخت و قیمت مسکن نیز شکلی متفاوت پیدا کرده است که خود به منزله مانعی برای میل به پیش‌‌‌فروش عمل می‌کند. در سال ۱۴۰۰ تورم ساخت بالا اما تورم مسکن به مراتب کمتر بود. در واقع بازار مسکن در ۱۴۰۰ یک سال با‌ثبات را پشت سر گذاشت، طوری که در طول کل سال میانگین قیمت مسکن در شهر تهران سرجمع زیر ۲۰‌درصد رشد کرد. با این حال قیمت در بازار مصالح ساختمانی با سرعت زیادی رو به افزایش بود و این وضعیت حتی در نیمسال اول ۱۴۰۱ که تورم مسکن قدری بالاتر بود، چنان پیش رفت که در عمل تورم ساخت از تورم مسکن بالا زد. در حالی که طی ۶ماه نخست امسال تورم ساخت بین ۴۰ تا ۵۰‌درصد بوده است، تورم مسکن در همین مدت به مراتب کمتر و در حدود ۳۰‌درصد ثبت شد و این وضعیت مطلوب سازنده‌‌‌ها نبوده و نیست. شرایط به نحوی پیش رفت که حتی گفته می‌‌‌شد حاشیه سود ساخت‌وساز امسال به صفر میل کرده است و با توجه به ادامه وضعیت تورمی در بازار مصالح ساختمانی، ادامه این شرایط بغرنج بعید نیست.

از طرفی در سمت تقاضا نیز با توجه به کاهش حجم ساخت‌وساز از یکسو و تورم نسبتا بالای مسکن طی سال‌جاری از سوی دیگر، میل به پیش‌‌‌خرید ناگزیر کاسته شده و این روزها کمتر کسی از واسطه‌‌‌های ملکی سراغ فایل پیش‌‌‌فروش را می‌گیرد. اما سوال اینجاست که آیا پیش‌‌‌فروش نکردن به نفع سازنده‌‌‌هایی است که تحت هیچ شرایطی قصد مهاجرت از بازار ساخت‌وساز را ندارند؟ به عبارت دقیق‌‌‌تر آیا انتخاب کسانی که نمی‌‌‌خواهند از بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی خارج شوند و هنوز کم و بیش مشغول ساخت‌وساز هستند مبنی بر فروش واحدهای تکمیل‌شده بعد از اتمام ساخت و پرهیز از پیش‌‌‌فروش، انتخاب درستی است؟

بررسی شرایط فعلی بازار اول معاملات ملکی یعنی بازار خرید و فروش واحدهای تکمیل‌شده و آماده سکونت نشان می‌دهد فروش در این بازار نیز کار ساده‌‌‌ای نیست؛ کمااینکه متقاضیان مصرفی ملک با توجه به سطح بالای قیمت مسکن و افزایش سرعت رشد قیمت در این بازار به کلی از خرید منصرف شده و بیرون بازار نظاره‌‌‌گر تحولات هستند. خریداران سرمایه‌‌‌ای نیز اگرچه در بازار حضور دارند اما با وسواس بیشتری برای خرید اقدام می‌کنند، چراکه قصد آنها از خرید ملک کسب سود در میان‌‌‌مدت یا بعضا درازمدت است و در نتیجه آنها عموما خرید املاک به قیمت رسیده را ترجیح می‌دهند. بنابراین حتی فروختن واحدهای تکمیل‌شده سازنده‌‌‌ها نیز در این شرایط کار راحتی نیست.

اما چرا سازنده‌‌‌ها بین پیش‌‌‌فروش و فروش واحدها پس از ساخت، دومی را ترجیح می‌دهند؟ بررسی «دنیای‌اقتصاد» نشان از وجود یک نقطه کور در مسیر سازنده‌‌‌ها دارد که تحلیل و تصمیم آنها را مخدوش کرده است و اگر برطرف شود، خواهند دید که پیش‌‌‌فروش اتفاقا در شرایط فعلی می‌تواند گزینه ایده‌‌‌آلی برای تضمین حضور مستمر آنها در بازار مسکن باشد. این نقطه کور بحث «صرفه اقتصادی پیش‌‌‌فروش در مقایسه با فروش واحدهای تکمیل‌شده» است. سازنده‌‌‌ها این طور تصور می‌کنند که با توجه به شرایط تورمی بازار ساخت‌وساز، اگر واحدهای خود را تکمیل کنند و به قیمت بالاتر متناسب با برآورد روز از هزینه‌‌‌های ساخت بفروشند، برنده خواهند بود. در واقع شرایط تورمی در بازار مصالح ساختمانی انگیزه آنها  را برای پیش‌‌‌فروش به کلی از بین برده است. این در حالی است که آنها نباید از این واقعیت که ممکن است در ماه‌‌‌های آینده و در زمان تکمیل واحدها، تورم مسکن از تورم ساخت کمتر باشد غافل شوند. این اختلاف تورمی می‌تواند حتی برای فروش واحدهای تکمیل‌شده نیز برای سازنده‌‌‌ها زیان به دنبال داشته باشد؛ به‌ویژه با توجه به اینکه فعلا چشم‌‌‌اندازی از کنترل تورم مصالح ساختمانی وجود ندارد و تولیدکننده‌‌‌ها از افزایش هزینه‌‌‌های تولید نالان هستند. بنابراین در بازاری که سطح تورم ساخت بالا بوده و این موضوع حاشیه سود را تحت تاثیر قرار می‌دهد، اتفاقا پیش‌‌‌فروش می‌تواند گزینه‌‌‌ای ایده‌‌‌آل باشد.

ریسک و فرصت دوطرفه در بازار پیش‌‌‌فروش

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، پیش‌‌‌فروش برای دو طرف معاملات مسکن هم ریسک دارد، هم فرصت. ناپایداری قیمت مسکن و هزینه ساخت ریسکی است که سازنده متحمل می‌شود و در مقابل پیش‌‌‌خریدار نیز با ریسک بدعهدی احتمالی سازنده مواجه است. افزون بر این پیش‌‌‌فروش می‌تواند از این بابت که تقاضای بالقوه زیادی برای آن وجود دارد، برای سازنده یک فرصت ویژه محسوب شود. در شرایطی که خرید یک واحد کم‌‌‌متراژ در مناطق متوسط حداقل سه تا چهار میلیارد تومان نقدینگی می‌‌‌خواهد و عمده متقاضیان خانه اولی نمی‌توانند از عهده تامین آن بر‌بیایند، پیش‌‌‌فروش می‌تواند راهی به خانه‌‌‌دار شدن با پرداخت تدریجی برای آنها باز کند و از این بابت برای پیش‌‌‌خریداران نیز فرصتی ویژه برای نجات از تورم آتی مسکن به حساب می‌‌‌آید.

برای عبور از رکود فراگیر مسکن در حال حاضر، تمرکز بر امتیاز و فرصتی که پیش‌‌‌فروش برای هر دو ضلع معاملات ملکی دارد راهگشاست. اگر سازنده به ساخت و پیش‌‌‌فروش روی بیاورد، این اطمینان نسبی وجود دارد که تقاضای بالقوه پیش‌‌‌خرید نیز که اکنون به محاق رفته، بالفعل می‌شود. البته ماجرا به این سادگی هم نیست. اگرچه پیش‌‌‌فروش نفع دوطرفه دارد اما ملاحظه و نگرانی سازنده‌‌‌ها پیرامون مساله تورم ساخت بیجا نیست. پیش‌‌‌خریدار با ورود به معامله پیش‌خرید ملک از تورم آتی ملک در امان می‌‌‌ماند اما راهی لازم است تا پیش‌‌‌فروشنده نیز پناهگاهی مقابل تورم آتی هزینه ساخت داشته باشد. راه بنیادی این است که سیاست‌‌‌هایی برای کنترل تورم ساخت در پیش گرفته شود اما در نبود چنین سیاست‌‌‌هایی، تعریف یک نهاد واسط بین پیش‌‌‌فروشنده و پیش‌‌‌خریدار می‌تواند راهگشا باشد. این نهاد واسط که می‌تواند بانک تخصصی بخش مسکن باشد، به منزله کریدور عبور از رکود مسکن عمل خواهد کرد و تضامینی که سازنده و پیش‌‌‌خریدار در یک قرارداد پیش‌‌‌فروش ملک به آن نیاز دارند را در اختیار دو طرف خواهد گذاشت.

در اواسط دهه ۹۰ طرحی برای ایفای نقش بانک عامل بخش مسکن در بازار پیش‌‌‌فروش مطرح شد.

مبنای این طرح افتتاح یک حساب امانی متعلق به سازنده نزد بانک بود و قرار بود آورده پیش‌‌‌خریداران در این حساب تجمیع و به تدریج متناسب با پیشرفت پروژه در اختیار سازنده قرار گیرد. اما کارشناسان مسکن معتقدند نگاه یک‌‌‌طرفه و بدبینانه به سازنده در این طرح عامل استقبال صفر از آن بود و حتی یک قرارداد پیش‌‌‌فروش نیز در بازار رسمی تعریف‌شده به این ترتیب منعقد نشد. اکنون با تجربه ناموفقی که از گذشته درباره نحوه مداخله نهاد واسط وجود دارد، راه‌حل مطلوب این است که ضلع سوم به نحوی وارد عمل شود که ضلع چهارم یعنی تامین‌‌‌کنندگان مصالح ساختمانی را نیز درگیر کند. در قالب مدل جدید تامین مصالح برای پیش‌‌‌فروش باید با پشتیبانی نهاد واسط به نحوی صورت گیرد که مساله تورم در این بازار نیز برای پیش‌‌‌فروشنده حل شود. بازار پیش‌‌‌فروش برای احیا به یک مدل جدید برای مداخله نهاد واسط نیاز دارد و این مدل جدید باید بر پایه رفع نگرانی سازنده‌‌‌ها باشد؛ کمااینکه مساله نااطمینانی‌‌‌های پیش‌‌‌خریداران در قالب حضور نهاد واسط حل می‌شود اما نگرانی‌های پیش‌‌‌فروشنده‌‌‌ها در حال حاضر پا‌بر‌جاست. در صورتی که مدل بهینه مداخله در بازار پیش‌‌‌فروش تعریف و پیاده شود، نه‌تنها بازار ساخت‌وساز از رکود خارج خواهد شد، بلکه بازار مصالح ساختمانی و بازار مسکن نیز به تدریج وضعیت عادی پیدا کرده و از رکود خارج می‌‌‌شوند.

وام خرید مسکن در تهران، به وام ۵ مترمربعی تبدیل شد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، با مرگ تسهیلات خرید مسکن به دنبال تمرکز منابع بانکی برای اجرای طرح خانه‌‌‌سازی دولتی، قدرت پوشش‌‌‌دهی وام خرید خانه در تهران به ۵ مترمربع کاهش یافت.

با رسیدن متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به 48 میلیون تومان، عملا پوشش‌‌‌دهی وام 280 میلیون تومانی خرید آپارتمان در پایتخت، به 8/ 5 مترمربع از یک واحد مسکونی رسیده است. این در حالی است که در یک شرایط حداقلی، وام مسکن باید دست‌‌‌کم معادل 20 مترمربع از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی و متعارف در مناطق متوسط و مصرفی شهر را پوشش دهد. پوشش 20 مترمربعی وام خرید مسکن در مناطق متعارف و مصرفی، در واقع به معنای تامین هزینه خرید حدود 40 تا 50‌درصد از قیمت کل یک آپارتمان ریزمتراژ 50 مترمربعی برای متقاضیان و گروه‌‌‌های فاقد مسکن است. با این حال هم‌‌‌اکنون، بدون محاسبه هزینه خرید امتیاز وام (هزینه خرید اوراق)، هم‌‌‌اکنون این میزان به 8/ 5 مترمربع رسیده است. این موضوع عملا به معنای ناکارآمدی کامل و مرگ وام خرید مسکن برای خانه‌‌‌اولی‌‌‌های تهرانی است. در چنین شرایطی می‌توان چنین نتیجه‌‌‌گیری کرد که عملا و در شرایط فعلی وام خرید مسکن تبدیل به وام خرید متری شده است و به این ترتیب از سطح کارآمدی برای خانوارها به منظور تسهیل دسترسی به مسکن، خارج شده است.

وام مسکن 8 درصدی

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد با محاسبه سطح متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران که هم‌‌‌اکنون حول و حوش 48 میلیون تومان است، وام فعلی 280 میلیون تومانی خرید مسکن (مرکب از وام خرید 200 میلیون تومانی به‌علاوه وام جعاله 80 میلیون تومانی)، تنها هزینه خرید 8/ 5 مترمربع از یک واحد مسکونی معمولی در مناطق میانی تهران را تامین می‌کند. این در حالی است که سطح پوشش این وام در مصرفی‌‌‌ترین و پرتقاضاترین مناطق شهر تهران، به مراتب کمتر از این میزان است.

منطقه 4 و 5 شهر تهران به طور کلی پرتقاضاترین و پرمعامله‌‌‌ترین مناطق شهر تهران به لحاظ معاملات مصرفی مسکن هستند. هم‌‌‌اکنون و بر اساس اطلاعات فایل‌‌‌های موجود عرضه شده به بازار فروش در این دو منطقه، به طور متوسط، قیمت کل یک آپارتمان معمولی و متعارف، با عمربنای متوسط، با متراژ حداقلی 50 مترمربع، برابر با حدود 3 میلیارد و 500 میلیون تومان است. وام 280 میلیون تومانی خرید مسکن صرف نظر از هزینه‌‌‌ای که متقاضیان دریافت آن باید برای خرید اوراق به عنوان هزینه دریافت وام پرداخت کنند، تنها 8‌درصد از هزینه خرید چنین آپارتمانی را پوشش می‌دهد که این میزان عملا نشان‌دهنده ناکارآمد بودن این وام در تامین هزینه خرید یک آپارتمان ریزمتراژ در این دو منطقه است.

هم‌‌‌اکنون در مناطق جنوبی شهر تهران متقاضیان با بودجه حدود 2 میلیارد تومانی نیز می‌توانند اقدام به خرید مسکن حداقلی کنند اما با محاسبه قیمت کل 2 میلیارد تومان نیز وام 280 میلیون تومانی صرف نظر از هزینه خرید اوراق (امتیاز وام)، تنها معادل 14‌درصد از هزینه خرید چنین واحدی  را پوشش می‌دهد.

این در حالی است که در حالت حداقلی، وام خرید مسکن برای آنکه وامی کارآمد و قابل قبول به لحاظ پوشش موثر هزینه خرید مسکن باشد، باید دست‌‌‌کم 40 تا 50‌درصد از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی و متعارف واقع در مناطق مصرفی را پوشش دهد. این سطح پوشش‌‌‌دهی هم‌‌‌اکنون در مناطق جنوبی شهر تهران و برای واحدهای فاقد امکانات با قیمت پایین نیز وجود ندارد.

اعداد اعلام شده به عنوان قدرت پوشش‌‌‌دهی وام 280 میلیون تومانی خرید مسکن در تهران مربوط به حالتی است که در آن هزینه امتیاز وام یا هزینه خرید اوراق وام، از آن کسر نشده باشد. با محاسبه هزینه امتیاز وام، حول وحوش 25‌درصد یا یک‌چهارم از مبلغ کل وام صرف خرید امتیاز یا اوراق تسهیلات می‌شود. با کسر این سهم از مبلغ کل وام، پوشش‌‌‌دهی وام خرید از آنچه گفته شد باز هم کمتر می‌شود. محاسبات «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد با کسر مبلغ خرید اوراق برای دریافت وام (هزینه خرید امتیاز وام مسکن)، تسهیلات 280 میلیون تومانی در تهران به طور متوسط 5/ 4 مترمربع از هزینه خرید یک واحد معمولی با قیمت هر مترمربع 48 میلیون تومان (متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت)، را پوشش می‌دهد.

در کشورهای مترقی در حوزه تامین مالی مسکن با استفاده از تسهیلات بانکی، دست کم 70‌درصد از هزینه خرید مسکن در قالب وام بلندمدت به متقاضیان پرداخت می‌شود. در بسیاری از کشورها دوره بازپرداخت وام بین 25 تا 30 سال تعیین می‌شود و به این ترتیب، رقم قسط ماهانه، به مبلغی در استطاعت برای خانوارها تبدیل می‌شود. ضمن آنکه معمولا نرخ سود این تسهیلات، نرخی پایین و در استطاعت برای خانوارهاست. در برخی از کشورها تا بیش از 90‌درصد ارزش خرید واحدهای مسکونی به متقاضیان وام بلندمدت با قسط در استطاعت پرداخت می‌شود.

اما بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد که از سال 85 تاکنون، قدرت خرید وام مسکن در شهر تهران همواره کمتر از 20 مترمربع بوده است. قدرت خرید 20 مترمربعی وام خرید مسکن در واقع حداقلی‌‌‌ترین حالتی است که می‌توان از وام پرداختی به عنوان وامی موثر برای خانه‌‌‌دار شدن خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها یاد کرد. در صورتی که وام خرید 20 مترمربع از هزینه خرید یک واحد معمولی و متوسط را شامل شود، فرد می‌تواند با تامین هزینه 20 تا 30 مترمربع دیگر، یک واحد ریزمتراژ 40 تا 50 مترمربعی را خریداری کند. اما وام فعلی، هم‌‌‌اکنون معادل حدود یک‌چهارم قدرت خرید حداقلی پوشش‌‌‌دهی وام نسبتا کارآمد است. در شرایطی که از سال 85 به بعد همواره قدرت پوشش وام خرید مسکن کمتر از 20 مترمربع بوده است، در سال 94 و بعد از تخلیه حباب قیمتی مسکن بعد از دوره جهش سال 92 و همچنین پس از آنکه وام خرید مسکن از 35 میلیون تومان به 60 میلیون تومان افزایش یافت، قدرت پوشش‌‌‌دهی 4/ 14 مترمربعی برای تسهیلات بانکی خرید مسکن ایجاد شد که اگر‌چه کماکان با قدرت پوشش‌‌‌دهی 20 مترمربعی فاصله دارد اما بالاترین سطح پوشش‌‌‌دهی وام از هزینه خرید مسکن از سال 85 تاکنون محسوب می‌شود. بعد از آن همواره قدرت پوشش‌دهی وام خرید مسکن کمتر از این میزان بوده است.

انحراف از مسیر اصلی؟

در شرایطی که قدرت خرید وام مسکن در شهر تهران به یکی از کمترین میزان پوشش‌دهی خود در سال‌های اخیر تاکنون رسیده است و عملا وام خرید مسکن به جای آنکه وامی برای خرید یک آپارتمان محسوب شود به وامی در حد خرید متری، تقلیل ارزش داده شده ، یک سوال مهم آن است که چرا بانک تخصصی حوزه مسکن که ماموریت اصلی آن تامین مالی برای حوزه خرید و ساخت واحدهای مسکونی است، اقدامی برای متناسب‌‌‌سازی و ارتقای سقف تسهیلات خرید آپارتمان با  در نظر گرفتن  واقعیت قیمت واحدهای مسکونی نمی‌‌‌کند؟

در واقع سوال این است که آیا این بانک تخصصی که باید هر دو سمت عرضه و تقاضای ملکی را تامین مالی کند، از مسیر اصلی و ماموریت مهم خود در این زمینه منحرف شده است یا موانع دیگری در این مسیر مقابل آن قرار دارد؟

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از شناسایی سه علت موثر در سقوط سطح پوشش‌‌‌دهی وام خرید مسکن خبر می‌دهد که پاسخ پرسش‌‌‌های مطرح‌شده در فوق در توضیح این سه علت قرار دارد. علت اول به تسهیلات تکلیفی تعیین‌شده برای بانک تخصصی بخش مسکن در حوزه خانه‌‌‌سازی دولتی مربوط می‌شود. در میان همه بانک‌های عامل تسهیلات‌دهنده برای ساخت یک میلیون مسکن در سال، بیشترین سهم پرداخت تسهیلات بر عهده بانک تخصصی مسکن گذاشته شده است و تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد عمده توان مالی و تسهیلاتی این بانک هم‌‌‌اکنون در اختیار این طرح قرار گرفته است. در دوره‌‌‌های قبلی نیز این تجربه وجود داشته و این موضوع تنها مختص زمان حاضر نیست که می‌توان از تجربه تامین مالی مسکن مهر و تمرکز منابع به سمت تامین مالی عر‌ضه دولتی در طرح‌‌‌های قبلی نیز یاد کرد. بخش زیادی از این منابع، در واقع منابعی است که باید صرف تسهیلات‌دهی به حوزه خرید مسکن در حالت طبیعی شود؛ اما هم‌‌‌اکنون به سمت ساخت‌وسازهای دولتی هدایت شده است.

علت دوم که به کل شبکه بانکی مربوط است به سهم اندک شبکه بانکی کشور در تسهیلات‌دهی بخش مسکن برمی‌‌‌گردد. سال‌هاست که به طور میانگین سهم تسهیلات بخش مسکن از کل تسهیلات پرداختی شبکه بانکی حول‌و‌حوش 5‌درصد نوسان می‌کند. علت این موضوع مشخص است. در شرایطی که هم‌‌‌اکنون قیمت تمام‌شده پول برای بانک‌ها حداقل 27‌درصد است، پرداخت تسهیلات بلندمدت در بخش مسکن با نرخ سود مصوب 18 درصدی، منجر به ناترازی بین منابع و مصارف بانک می‌شود و عملا بانک‌ها دچار زیان می‌‌‌شوند. به همین علت بانک‌های تجاری، اساسا تمایلی به پرداخت وام مسکن ندارند. دیدگاه‌‌‌های کارشناسی حاکی است برای حل این دو مشکل اول آنکه باید نرخ سود دستوری برای وام مسکن کنار گذاشته شده و به بانک‌ها اجازه داده شود با نرخ سودی نزدیک به نرخ تمام‌شده پول تسهیلات مسکن را بدهند. از سوی دیگر، نسبت به رفع مانع از مسیر دست‌‌‌کم بخشی از منابع بانک تخصصی مسکن برای پرداخت وام خرید با سقف بالاتر اقدام شود.

سومین علت به قدرت اقتصادی یا قدرت مالی سمت تقاضای خرید مسکن مربوط می‌شود. یکی از دلایل مهمی که در پاسخ به این سوال که چرا سقف تسهیلات مسکن متناسب با افزایش قیمت واحدهای مسکونی، افزایش نیافته مطرح می‌شود این است که در صورت افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، اقساط ماهانه تسهیلات از استطاعت خانوارها خارج شده و وام‌‌‌گیرنده‌‌‌ها قادر به پرداخت قسط و بازپرداخت وام نخواهند بود. در یک محاسبه ساده، در صورتی که قرار باشد با سطح متوسط قیمت مسکن در شرایط فعلی که مترمربعی 48 میلیون تومان است، وام 20 مترمربع از هزینه خرید آپارتمان معمولی را پوشش دهد، سقف وام باید به یک میلیارد و 200 میلیون تومان افزایش یابد. با در نظر گرفتن نرخ سود فعلی وام مسکن (5/ 17 درصد) و مدت زمان بازپرداخت فعلی (12 سال)، قسط ماهانه چیزی معادل 20 میلیون تومان می‌شود که از توان  اغلب متقاضیان خارج است. اما برای حل این مشکل نیز باید دو اقدام در دستور کار قرار بگیرد.

اول آنکه لازم است تمام اقدامات لازم به منظور بهبود شرایط اقتصادی کشور، رشد اقتصادی مثبت و مستمر و افزایش سرمایه‌گذاری و فعالیت‌‌‌های مولد در حوزه‌‌‌های اقتصادی گوناگون، انجام شود تا به واسطه افزایش درآمد واقعی خانوارها، توان پرداخت اقساط در سمت تقاضای خرید مسکن افزایش یابد. با بهبود وضعیت اقتصادی و درآمدی خانوارها، آنها قادر به پرداخت ارقام بالاتری از اقساط ماهانه وام مسکن خواهند بود.

راهکار دوم به هدایت منابع حمایتی از سوی دولت به حوزه پرداخت تسهیلات خرید مسکن برای خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها و گروه‌‌‌های فاقد مسکن مربوط می‌شود. دولت وظیفه دارد حداقل بخشی از منابع حمایتی را برای پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت به متقاضیان خرید مسکن (خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها) اختصاص دهد و ظرفیت‌‌‌های قانونی آن نیز در قوانین بالادست حوزه مسکن همچون قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن درج شده است. در قالب این قوانین، دولت‌‌‌ها مکلف شده‌‌‌اند از طریق ترکیب منابع دولتی با منابع داخلی شبکه بانکی به‌خصوص بانک تخصصی بخش مسکن نسبت به اعطای تسهیلات ارزان‌قیمت به گروه‌‌‌های هدف و خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها با نرخ سود یارانه‌‌‌ای و حمایتی اقدام کنند. از این طریق می‌توان با افزایش طول دوره بازپرداخت به 25 سال و کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن به 10درصد، امکان پرداخت وام در استطاعت برای خانوارهای فاقد مسکن را ایجاد کرد.

در صورتی که وام موثر و کارآمد یک میلیارد و 200 میلیون تومانی با نرخ سود 10‌درصد و دوره بازپرداخت 25 ساله در دستور کار قرار بگیرد، مبلغ قسط ماهانه وام خرید مسکن با سقف یک میلیارد و 200 میلیون تومانی به نصف کاهش می‌‌‌یابد. مبلغ قسط ماهانه در چنین حالتی عددی معادل 10 میلیون و800‌هزار تومان می‌شود. این میزان به طور متوسط فاصله زیادی با میانگین اجاره‌‌‌بهای مسکن که هم‌‌‌اکنون خانوارهای متوسط در شهر تهران پرداخت می‌کنند، ندارد. تامین مالی برای پرداخت چنین وامی نیز امکان‌پذیر است و برخی از کشورها با انجام اقدامات درست در این زمینه موفق به تامین منابع لازم برای پرداخت وام بلندمدت، با نرخ سود حمایتی و سقف کارآمد به خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها شده‌‌‌اند. به عنوان مثال بانک تخصصی مسکن در تایلند از دو روش اقدام به جذب منابع پرقدرت برای افزایش توان تسهیلات‌دهی به متقاضیان مسکن با نرخ‌های حمایتی کرده است بدون آنکه به منابع دولتی تکیه داشته باشد. این بانک در یک اقدام، از طریق توسعه بازار رهن ثانویه و تبدیل مطالبات تسهیلاتی خود به اوراق MBS و عرضه آن در بازار سرمایه، اقدام به جذب منابع جدید برای پرداخت تسهیلات به متقاضیان کرده است و از این طریق منابعی که قرار بود در طول یک دوره طولانی و به صورت تدریجی در قالب بازپرداخت تسهیلات، به بانک برگردد، به طور یکجا در اختیار بانک قرار گرفت. از سوی دیگر به این بانک مجوز داده شد تا با نرخ سود بالاتر اقدام به جذب سپرده کند که این اقدام نیز به واسطه جذب منابع جدید از محل سپرده‌‌‌ها، توان تسهیلات‌دهی بانک به گروه‌‌‌های فاقد مسکن با نرخ‌های حمایتی را به میزان محسوسی افزایش داد.