تغییر وضعیت در بازار معاملات مسکن شهر تهران، علائم خروج مسکن از سکون ۶ ماهه را منعکس می‌کند. تازه‌‌‌ترین بررسی‌‌‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن شهر تهران، زمستان امسال، با چهار تغییر رفتار مهم از سمت بازیگران این بازار از خواب ۶ماهه بیدار شده است. به روایت واسطه‌‌‌های بازار و آن طور که بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، نوسانات ارزی در دی و بهمن امسال، عامل اصلی این چرخش وضعیت بازار و معامله‌‌‌گران مسکن در فصل پایانی ۱۴۰۲ است.

بازار معاملات مسکن شهر تهران که در دو فصل متوالی یعنی تابستان و پاییز امسال با کاهش حجم معاملات از یک طرف و کاهش قیمت از سوی دیگر مواجه شده‌‌‌ بود، در زمستان تغییر وضعیت داد.

در شرایطی که تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از خروج بازار مسکن شهر تهران از خواب معاملاتی ۶‌ماهه خبر می‌دهد، روایت واسطه‌‌‌های ملکی از وضعیت کنونی بازار حاکی است، در هفته‌‌‌های اخیر حجم معاملات خرید آپارتمان در مناطق مختلف پایتخت از جمله مناطق مصرفی نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران به طور محسوس افزایش یافته است. این در حالی است که تغییراتی نیز در رفتار هر دو سمت بازار اعم از خریدار و فروشنده مشاهده می‌شود.

از ابتدای تابستان تا پایان پاییز امسال یعنی به مدت شش ماه متوالی، نه‌تنها حجم معاملات خرید مسکن در حداقلی‌‌‌ترین حالت ممکن یعنی میانگین ثبت تنها ۳‌هزار فقره معامله خرید آپارتمان در ماه قرار داشت که حجم معاملات مسکن در این بازه زمانی ۶ماهه، معادل ۶۰‌درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل (تابستان و پاییز سال گذشته)، کاهش یافت. در همین مدت، میانگین قیمت مسکن شهر تهران نیز با کاهش ۵.۵ درصدی همراه شد. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در بازار مسکن شهر تهران به روایت آمارهای رسمی از ۷۸ میلیون و۳۰۰هزار تومان در تیرماه امسال به ۷۴ میلیون تومان در آذرماه کاهش یافت.

اما از ابتدای زمستان امسال، وضعیت در بازار مسکن چرخش کرد؛ تحقیقات میدانی و اظهارات واسطه‌‌‌های مسکن شهر تهران، «نوسانات ارزی» زمستان امسال را به عنوان عامل اصلی این تغییر وضعیت معرفی می‌کنند. ضمن آنکه این تغییر شرایط ناشی از یک عامل فرعی دیگر یعنی «ورود تقاضای خرید خانه به بازار در ابتدای زمستان ناشی از ۶ ماه کاهش قیمت در آن» است.

زمستان امسال بازار ارز بعد از یک دوره ثبات نسبی ۹ماهه دچار نوسان شد. به طوری که در پایان دی ماه قیمت دلار ۷‌درصد نسبت به ابتدای این ماه افزایش یافت. این میزان رشد قیمت دلار تنها به فاصله ابتدا تا انتهای دی ماه، سه واحد‌درصد از رشد قیمت دلار در ۹ ماه اول امسال بیشتر بود. در ۹ ماه اول امسال یعنی از ابتدای فروردین تا پایان آذرماه ۱۴۰۲، قیمت دلار ۴‌درصد رشد کرده بود اما رشد قیمت دلار در یک ماه (دی ماه)، نه‌تنها از رشد ۹ ماهه کمتر نشد که ۳ واحد‌درصد نیز بیشتر شد و به ۷‌درصد رسید.

این موضوع به عامل اصلی افزایش محسوس خرید و فروش مسکن در زمستان امسال تبدیل شد.

4 تغییر رفتار در بازار زمستانی

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره شرایط زمستانی بازار مسکن شهر تهران از شناسایی 4 تغییر رفتار در این بازار خبر می‌دهد. اولین تغییر رفتار به «افزایش حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان» در زمستان نسبت به تابستان و پاییز امسال، است. به روایت واسطه‌‌‌ها در زمستان (دی و بهمن) نه تنها مراجعه خریداران و تقاضای خرید آپارتمان افزایش یافت که حجم معاملات خرید نیز به میزان محسوس رشد کرده است.

دومین تغییر رفتار به یک چرخش معنادار قیمتی در این بازار مربوط می‌شود. در حالی که واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران می‌‌‌‌‌‌گویند قیمت نهایی یا قیمت امضای قراردادهای خرید مسکن در پایتخت، در معاملات زمستانی تغییر محسوسی نسبت به پاییز نداشته است اما اکثر قریب به اتفاق فروشنده‌‌‌ها اعمال تخفیف پای میز قرارداد را که ماه‌‌‌های قبل به یک روال رایج یا نوعی مشوق خرید در بازار تبدیل شده بود، متوقف کرده‌‌‌اند. اما افزایش محسوس روی قیمت‌ها اعمال نشده است.

«مشاهده علائمی از بازگشت خریداران سرمایه‌‌‌ای کوتاه‌‌‌مدت» به عنوان نوعی از خریداران غیرمصرفی که با هدف موج‌‌‌سواری روی نوسان قیمت مسکن در دوره‌‌‌های اوج تغییرات قیمتی در این بازار حضور داشته و اقدام به معامله می‌‌‌کردند، تغییر رفتار سومی است که در بازار زمستانی مسکن شهر تهران این روزها دیده می‌شود.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» و اظهارات واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار مسکن پایتخت نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن پس از حداقل 6 ماه در دی و بهمن ماه، شاهد بازگشت این گروه از خریداران غیرمصرفی بوده است. این گروه از خریداران یک‌بار در سال 1400 به دنبال ورود بازار مسکن به فاز پساجهش و آرامش نسبی قیمتی از بازار خارج شده بودند و گروه دیگری از آنها نیز اوایل تابستان امسال، با شروع موج کاهش قیمت به شکل محسوس و چشمگیر از این بازار خارج شدند. گروهی نیز سفته‌‌‌بازهایی بودند که امسال در دوره اوج قیمت یعنی در بهار 1402 از بازار خارج شده بودند. اما هم‌‌‌اکنون واسطه‌‌‌ها از رصد علائمی خبر می‌دهند که بر اساس آن گروهی از این متقاضیان به طور مجدد به بازار بازگشته و در بازار دیده شده‌‌‌اند.

چهارمین تغییر رفتار رصد شده در روزهای زمستانی بازار مسکن پایتخت به «تشکیک هر دو بازیگر معاملات مسکن نسبت به تداوم وضعیت موجود» مربوط می‌شود. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد هم خریداران و هم فروشنده‌‌‌های آپارتمان نسبت به تداوم شرایط موجود در بازار مسکن دچار شک و تردید هستند. آنها نسبت به اینکه این شرایط ادامه‌دار باشد و قیمت‌ها با رشد محسوس همراه شود تردید دارند. علت این تردید هم به تجربه و مشاهده آنها از رفت‌وبرگشت قیمت مسکن در 9 ماه اول امسال و البته رفت‌وبرگشت قیمت دلار مربوط می‌شود.

به روایت واسطه‌‌‌ها این موضوع مانع از ایجاد جو هیجانی در بازار مسکن در روزها و هفته‌‌‌های اخیر شده است. به‌خصوص اینکه اغلب فروشنده‌‌‌های مسکن افرادی هستند که تجربه رکود و رسوب چند ماهه فایل فروش آپارتمان خود در ماه‌‌‌های اخیر را دارند و بنابراین با مشاهده وضعیت قدرت خرید متقاضیان و خریداران، اغلب رفتار هیجانی از خود بروز نمی‌‌‌دهند.

نگاه معامله‌‌‌گران به شرایط فعلی

اما علاوه بر تغییر وضعیت بازار زمستانی مسکن نسبت به تابستان و پاییز، هم‌‌‌اکنون معامله‌‌‌گران ملکی سه نگاه مهم به این بازار دارند که رفتار آنها را در این بازار جهت می‌دهد. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد نگاه معامله‌‌‌گران مسکن اعم از خریدار و فروشنده بازار مسکن به این بازار در شرایط فعلی تنها ناشی از نوسانات دلاری نیست. ریسک‌‌‌هایی مثل ریسک احتمال وقوع جنگ که سال گذشته و همچنین سال‌های قبل در این بازار وجود نداشت هم‌‌‌اکنون اثرگذاری مطلق نوسانات ارزی بر رفتار معامله‌‌‌گران (خریدار و فروشنده) را تحت‌تاثیر قرار داده است.

دومین نگاه مربوط به وضعیت «بودجه خریداران مسکن» و «قیمت واحدهای مسکونی» است. هم‌‌‌اکنون خریدار مسکن در یک منطقه مصرفی معمولی برای خرید یک آپارتمان میان‌‌‌متراژ به طور متوسط به بودجه‌ای حول و حوش 5 میلیارد تومان نیاز دارد. با توجه به این سطح قیمتی و شرایطی که هم‌‌‌اکنون خریداران بازار از نظر قدرت خرید و توان مالی دارند، تقاضای موثر خرید آپارتمان چندان زیاد نیست. چون تامین این هزینه برای بخش زیادی از متقاضیان از همیشه دشوارتر شده است.

نگاه سوم موجود در بازار نیز از رفت‌وبرگشت قیمت مسکن در 9 ماه اول امسال نشات می‌گیرد که باعث شده به‌رغم نوسانات دلاری اخیر، کماکان عمده معاملات خرید مسکن با قیمت‌های پاییز انجام شود و رفتار هیجانی در این بازار دیده نشود.

در حالی که در بهار امسال میانگین قیمت مسکن در شهر تهران با رشد 20 درصدی همراه شد اما در پاییز و تابستان، متوسط قیمت فروش آپارتمان‌‌‌ها 5.5‌درصد کاهش یافت.

افزایش خرید تا دو برابر

نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در شرایط فعلی حجم معاملات خرید آپارتمان افزایش یافته است. واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن در برخی از محله‌‌‌های مصرفی نیمه شمالی پایتخت به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: حجم معاملات خرید آپارتمان در این مناطق تا دو برابر در زمستان امسال نسبت به پاییز افزایش یافته است. در محلات مصرفی و جنوبی نیز حجم معاملات افزایش یافته است اما به دلیل ضعیف‌‌‌تر بودن قدرت خرید در این مناطق این افزایش کمتر از محله‌‌‌های مصرفی نیمه شمالی تهران بوده است.

واسطه‌‌‌ها می‌‌‌گویند در مناطق جنوبی تهران هر گونه افزایش قیمت می‌تواند منجر به کاهش اجباری تقاضا و خروج متقاضیان خرید از این بازار شود چرا که قدرت خرید در این مناطق شکننده‌‌‌تر از نیمه شمالی تهران است.

واسطه‌‌‌ها همچنین می‌‌‌گویند معامله‌‌‌گران مسکن به نوسانات دلار نگاه رشد بلندمدت ندارند.

از سوی دیگر همین کاهش 5.5 درصدی متوسط قیمت مسکن در شهر تهران بخشی از خریداران مصرفی به‌خصوص متقاضیان تبدیل به احسن را زمستان امسال وارد بازار کرده است و این موضوع را می‌توان در کنار عامل اصلی که همان نوسانات ارزی است به عنوان عامل فرعی رشد معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران در زمستان امسال اعلام کرد. نکته دیگری که در رابطه با بازار زمستانی معاملات خرید مسکن تهران می‌توان به آن اشاره کرد به حضور سه نوع متقاضی خرید مسکن در این بازار اعم از سرمایه‌گذار بلندمدت، سرمایه‌گذار کوتاه‌مدت و خریدار مصرفی (بیشتر متقاضی تبدیل به احسن و تعداد محدودی خانه‌‌‌اولی) مربوط می‌شود. غلبه تقاضای خرید نیز با خریداران مصرفی از نوع تبدیل به احسن است که به قصد بهبود مسکن محل سکونت خود از یکسو در بازار فروش و در نقش فروشنده حضور دارند و از سوی دیگر در نقش خریدار، متقاضی خرید آپارتمان هستند.

کارشناسان در پیش‌بینی بازار مسکن معتقدند رکود حاکم بر این بازار در نتیجه به کارگیری سیاست‌های انقباضی است، اما در ماه‌های پایانی سال به دنبال کسری بودجه، دولت دیگر توان کنترل نقدینگی را نخواهد داشت و با افزایش قیمت مواجه خواهیم شد. در مقابل عده‌ای دیگر بر این باور هستند که بازار مسکن وارد شرایط رکود تورمی شده است و تا پایان سال تغییرات مختصری خواهد داشت.

تکرار یک فرمول

در همین زمینه حسن محتشم، عضو هیات مدیره انبوه‌سازان استان تهران به «دنیای اقتصاد» گفت: دولت پس از افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن، نقدینگی را کنترل کرد. به همین دلیل شاهد هستیم حدودا چهار ماه است بازار مسکن در رکود به سر می‌برد. این رویکرد در دولت‌های قبلی هم تکرار شده، به طوری که هر زمان قیمت ارز بالا می‌رود، از طریق بانک‌ها نقدینگی را کنترل می‌کنند و اجازه نمی‌دهند معامله‌ای انجام شود.

این کارشناس مسکن توضیح داد: وقتی رکود بر بازارها حاکم می‌شود، یک عده فروشنده هستند و در مقابل خریداری وجود ندارد. به همین علت تا حدودی شاهد برگشت قیمت‌ها هستیم و متعاقبا مسوولان خبر از ارزانی قیمت مسکن می‌دهند.

وی تاکید کرد: چون عرضه و تولید متناسب با نقدینگی رشد نکرده، وقتی نقدینگی توسط دولت کنترل نشود، شاهد جهش قیمت‌ها هستیم. برای مثال از سال ۹۱ تا ۹۶ بازار مسکن در رکود به سر می‌برد و نقدینگی تحت فشار کنترل می‌شد. زمانی که فنر قیمت‌ها به یکباره رها شد، در سه مقطع شاهد افزایش قیمت‌ها بودیم و دلار از ۴ هزار تومان به ۵۰ هزار تومان رسید. به همین میزان قیمت مسکن هم ۱۲ برابر شد.

محتشم افزود: فرمول حبس نقدینگی نه‌تنها در این دولت، بلکه در تمام دولت‌ها تکرار شده و گویا نسخه دیگری برای کنترل تورم ندارند.

  نهادینه شدن یک فرهنگ اشتباه

این عضو هیات‌مدیره انبوه‌‌‌‌سازان استان تهران در این باره به «دنیای‌اقتصاد» بیان کرد: متاسفانه یک فرهنگ اشتباهی هم که در ایران نهادینه شده، این است که وقتی با کاهش قیمت مواجه هستیم، متقاضیان استقبالی نمی‌کنند، اما با افزایش قیمت‌ها به بازارها هجوم می‌آورند. از طرفی عده‌ای دیگر هم دست نگه می‌دارند تا تکلیف رکود بازار مشخص شود یا به عبارتی منتظر رسیدن قیمت‌ها به کف هستند.

وی تصریح کرد: از آنجا که کنترل دستوری قیمت‌ها، موجب آسیب به اقتصاد و بیکاری یک عده خواهد شد، از طرف دیگر به علت قفل شدن نقدینگی، بانک‌ها دیگر توان بازپرداخت سود را نخواهند داشت. دولت زمانی که دست از کنترل نقدینگی بر‌می‌دارد، به دلیل اینکه یک مدت حبس بوده، یکباره در بازارها سرازیر شده و موجب افزایش قیمت‌ها می‌شود. این در حالی است که دولت باید سرمایه‌های کلان و سرگردان را به سمت تولید هدایت کند و امتیازاتی را برای سرمایه‌‌‌‌گذاران قائل شود تا به جای خرید و فروش ملک و سوداگری، مسکن تولید کنند.

حبس نقدینگی دوام نمی‌آورد

محتشم گفت: به نظر من حبس نقدینگی به علت کسری بودجه، تا آخر سال دوام نخواهد آورد. حتی اگر دولت مقداری دست از کنترل نقدینگی بردارد، به همان نسبت موجب افزایش قیمت مسکن خواهد شد.

رکود چهارماهه در بازار مسکن و ساخت‌‌‌‌‌وساز

ایرج رهبر، رئیس هیات‌مدیره انجمن صنفی کارفرمایی انبوه‌‌‌‌‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران  نیز به «دنیای‌اقتصاد» گفت: رونق و رکود در مسکن با توجه به قدرت خرید مردم و میزان عرضه و تقاضا، یک تا دو بار در سال ایجاد می‌شود. لذا در حال حاضر چهار ماه است که بازار مسکن و صدور پروانه ساخت‌‌‌‌‌وساز با رکود روبه‌‌‌‌‌رو بوده است. همچنین پیش‌بینی می‌شود که این رکود تا پایان سال‌جاری ادامه داشته باشد.

رهبر با بیان اینکه وضعیت مسکن در تمام مقاطع زمانی به صورت سینوسی بوده است، مطرح کرد: شرایط بازار مسکن هیچ وقت ثابت نبوده است. بنابراین در بعضی از موارد وضعیت مسکن با رکود و برخی دیگر با رونق مواجه بوده است.

بازار مسکن همچنان در رکود

همچنین جمشید برزگر، رئیس کانون انبوه‌‌‌‌‌سازان مسکن و ساختمان ایران به «دنیای‌اقتصاد» گفت:  صدور پروانه ساخت مسکن نه تنها در تهران، بلکه در سراسر کشور کاهش یافته است. امروزه بازار مسکن همچنان در حالت رکود است و این رکود در بازار فولاد نیز به نوعی تحول ایجاد کرده است، چراکه بازار فولاد بر پایه میزان عرضه و تقاضا است. به عبارتی، هر چقدر تولید و ساخت مسکن کم شود، به همان میزان، تقاضا نیز برای خرید فولاد با کاهش مواجه خواهد شد.

عدول از ساخت مسکن

برزگر  در رابطه با اینکه یکی از وظایف دولت ساخت یک میلیون واحد در سال بوده است، اما گزارش‌ها چنین شاخصی را تایید نمی‌کنند، مطرح کرد: متاسفانه این برنامه هنوز عملی نشده و فقط  کمتر از ۱۰ درصد از آن موفقیت‌‌‌‌‌آمیز بوده، چراکه ساخت این پروژه از ابتدا با برنامه‌‌‌‌‌ریزی و اصول مناسب پیش نرفته است. از طرفی چند بار طی نشست و جلساتی با مدیران و مسوولان دولتی نکاتی را در راستای بهبود این طرح، پیشنهاد دادیم و در جلسات مورد استقبال قرار گرفت، اما متاسفانه عملیاتی نشد.

 فرید قدیری: تصویری که از وضعیت کنونی بازار مسکن تا الان بیرون آمده، ‌‌‌ دو بعدی است به‌طوری که، از یک‌‌‌سو، «کاهش حدود 5 درصدی قیمت آپارتمان در تهران طی تابستان و ثبات نسبی در ماه مهر» را نشان می‌دهد و از سوی دیگر، «سطح فعلی قیمت میانگین را 17‌درصد بالاتر از پایان سال 1401» اعلام می‌کند. اما یک قطب‌‌‌نما هم وجود دارد که با استفاده از آن می‌توان اطلاعات تکمیلی درباره این بازار مهم –که این روزها از دسترس تقاضای مصرفی خارج شده است– به دست آورد.

قطب‌‌‌نمای دلاری قیمت مسکن، دستگاهی است که در زمان‌‌‌های «التهاب در بازار ملک» – به این معنا که «قیمت دچار جهش می‌شود»– و همچنین در دوره‌‌‌‌‌‌هایی که «قیمت دلار تحت‌‌‌تاثیر انتظارات تورمی یا ناتوانی سیاستگذار در تنظیم نرخ، افزایش شدید پیدا می‌کند»، می‌تواند به فعالان این بازار دید بدهد تا با مقایسه قیمت مسکن و قیمت دلار و همچنین مقایسه این نسبت در مقاطع زمانی شاخص، «میزان فاصله قیمت آپارتمان با سطح متعارف» را سنجش و تشخیص دهند.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از داده‌‌‌های جدید این قطب‌‌‌نما حاکی است، طی نیمه اول امسال، قیمت دلاری هر مترمربع واحد مسکونی در تهران، در «قله تاریخی» قرار گرفت و پس‌‌‌از آن، در سطح پایین‌‌‌تر ایستاد.

بهار امسال، دو وضعیت متفاوت در بازارهای دلار و مسکن موجب شد به‌رغم ثبات نسبی یا ریزنوسانی نرخ ارز، قیمت آپارتمان افزایش شدید پیدا کند و در نهایت، قیمت دلاری هر مترمربع واحدمسکونی در تهران در خرداد ماه، سطح 1609 دلار را ثبت کند. این «بیشترین قیمت دلاری مسکن در پایان بهار امسال» که دست‌‌‌کم از نیمه دهه 90 به بعد، بی‌‌‌سابقه بوده است را می‌توان متاثر از اوضاع هر دو بازار دلار و مسکن دانست.در بازار ارز طی بهار امسال، روند نرخ‌ها تحت‌تاثیر سه پارامتر قرار داشت که برآیند آن موجب ثبات نسبی قیمت دلار شد.

هر چند، عامل چهارمی هم احتمالا وجود دارد که نیروی آن، مستقیم بر قیمت دلار وارد و اثر غیرمستقیم آن متوجه «قیمت دلاری مسکن» شد؛ سیاست تثبیت نرخ دلار.

برخی کارشناسان اقتصادی در ماه‌‌‌های اخیر درباره «ثبات نرخ دلار»، این موضوع را مطرح کرده‌‌‌اند که دستیابی سیاستگذار به منابع ارزی حاصل از افزایش درآمد نفتی –پس ‌‌‌از گشایش‌‌‌های نسبی– باعث شده «جریان تزریق دلار» در بازار با هدف ثابت نگه داشتن نرخ، تقویت شود، در حالی که نرخ دلار بر اساس روندهای تاریخی، بیش از این باید باشد.

با این حال، نمایشگر قطب‌‌‌نمای دلاری مسکن در این مقطع پاییزی، برگشت از «قله تاریخی ثبت شده در خرداد 1402» را نشان می‌دهد، بر اساس میانگین قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در ماه مهر که 76 میلیون تومان بوده و همچنین قیمت حدود 50‌هزار و 300 تومانی دلار در پایان مهر، نسبت قیمت مسکن به دلار عدد 1510 است. این کاهش قیمت دلاری مسکن، عمدتا نتیجه سریال سه‌ماهه کاهش قیمت آپارتمان (در تابستان) است.

تابستان امسال و البته ماه ابتدایی پاییز، در کنار عوامل اثرگذار بر رفتار بازیگران بازار ارز –سخت‌‌‌گیری در خرید و فروش دلار، نبود انتظارات تورمی بالا در جامعه و کنترل نرخ از سوی بازارساز– دو عامل کلیدی نیز رفتار بازیگران بازار مسکن را به کنترل گرفت.

عامل اول، «ناتوان شدن تقاضای سرمایه‌‌‌ای در مقابل قیمت‌های فروش آپارتمان که در ابتدای تابستان تا مرز 80 میلیون تومان در مترمربع بر اساس قیمت میانگین بالا رفته بود» و عامل دوم نیز «بروز ریسک کوتاه‌‌‌مدت و میان‌‌‌مدت در مسیر سرمایه‌گذاری ملکی با توجه به تقویت زمینه خارجی کاهش قیمت مسکن» بوده است.

بازار مسکن در حال حاضر اگرچه از محل «سطح بالای هزینه ساخت و قیمت تمام‌‌‌شده»، مسیر سخت افت قیمت را پیش رو دارد اما از طرف دیگر، «افت شدید نرخ رشد نقدینگی»، «نبود انتظارات تورمی مشابه سال‌های 97 تا 99 از محل ریسک سیاسی» و «احتمال گسترش جنگ منطقه که در ابتدای شروع جنگ غزه مطرح بود»، شرایط ریسکی (نامناسب) را پیش‌‌‌روی تقاضای سرمایه‌‌‌ای خرید آپارتمان قرار داده است. تقاضای مصرفی هم که بیش از 5 سال است، قدرت خرید خود را از دست داده است. در نتیجه این وضعیت بازار، طی سه چهار ماه گذشته و حال حاضر، فضای معاملاتی، از کاهش یا ثبات قیمت مسکن پشتیبانی می‌کند تا از افزایشی مشابه سال گذشته و بهار امسال.

جلوتر چگونه است؟

اما این تصویر 7 ماهه قطب‌‌‌نمای دلاری مسکن، چه پیامی برای ادامه مسیر دارد؟

برای پاسخ این پرسش لازم است نسبت قیمت مسکن به دلار طی دوره‌‌‌های گذشته مورد بررسی قرار بگیرد.

این نسبت البته اگر از سال‌هایی که «فنر دلار، تثبیت شده بود» (همچون سال‌هایی از دهه 80) برداشت شود، اطلاعات غلط مخابره می‌کند. اما دهه 90 و سال‌های اخیر، دوره زمانی مناسب برای این بررسی است.

ابتدای دهه 90 که هم قیمت دلار در حال نوسان بود و هم بازار مسکن با جهش قیمت روبه‌رو شد، قیمت مسکن معادل 1200 دلار در هرمترمربع بود.

در سال‌های 95 و 96 که هر دو بازار به نوعی در آرامش نسبی قرار داشتند – نه خبری از شوک دلار و نه مسکن، جهشی بود– نیز سطح قیمت مسکن در همان حدود 1200 دلار قرار گرفت.

در سال 97 اما وضعیت عوض شد به‌طوری که شوک افزایشی نرخ دلار و ابتدای رونق معاملات مسکن باعث شد تورم دلار به مراتب بالاتر از تورم مسکن قرار بگیرد و قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران در آن سال به سطح 766 دلار برسد در حالی که سال 96 (قبل از جهش دلار و شروع پیش رونق معاملات مسکن)، این سطح 1200 دلار بود.

در سال 98 که قیمت مسکن، در یکسالگی جهش قرار گرفت، ارزش دلاری مسکن افزایش یافت و به سطح 983 دلار در هر مترمربع رسید.

در سال‌های 99 و 1400 نیز با ادامه رشد قیمت در بازارهای دارایی، به نوعی، قیمت دلاری مسکن، ‌‌‌ سطح از دست رفته خود را پیدا کرد و به 1191 دلار در هر مترمربع در سال 1400 رسید. سال گذشته، یک دوره پرنوسان برای بازارهای ارز و مسکن بود به‌طوری که، خبرها درباره در پیش بودن گشایش سیاسی مرتبط با توافق هسته‌‌‌ای به همراه سفر دیپلمات‌‌‌ها به اروپا و نوسان محتوای این خبرها باعث نوسان قیمت‌ها شد.

سال گذشته به دلیل جهش آخر سال قیمت مسکن در تهران، قیمت دلاری به سطح 1287 دلار در هر مترمربع رسید و در نیمه تابستان همان سال، ‌‌‌ بالای سطح 1400 دلار قرار گرفت. این ارقام برای یک دوره حداقل 10ساله از معادله دلاری قیمت مسکن، ‌‌‌ یک پیام مشخص دارد و آن، «سقف متعارف 1200 دلاری قیمت مسکن در تهران» بر اساس الگوی اخیر است.

به این ترتیب، قیمت فعلی (1510 دلار در هر مترمربع) برای آنکه به سطح متعارف خود برگردد، هم احتمال کاهش قیمت مسکن در ماه‌‌‌های آینده بر اساس نیروهای موثر بر رفتار بازار ملک را را تقویت می‌کند و هم احتمال شکل‌‌‌گیری مسیر متفاوت برای رشد نرخ دلار به این معنا که نسبت از دست رفته قیمت مسکن به دلار، با رشد نرخ ارز، احیا شود.

سناریوی اول یعنی کاهش قیمت مسکن زمانی محقق خواهد شد که «انتظارات در داخل بازار مسکن نسبت به آینده قیمت‌ها از جنس مشابه تابستان باشد.» ضمن آنکه، نبود قدرت خرید مناسب در سمت تقاضای سرمایه‌‌‌ای ملک نیز احتمال این سناریو را تقویت می‌کند.

سناریوی دوم اما می‌تواند از محل «صعود دوباره رشد نقدینگی» یا «بروز انتظارات تورمی در جامعه ناشی از شوک‌‌‌های سیاسی» بروز کند.

وضعیت پیش‌‌‌رو بر اساس مشاهدات فعلی می‌‌‌گوید، احتمال سناریوی اول به صورت کاهش یا ثبات قیمت مسکن بیشتر است. در این چارچوب، حتی می‌توان احتمال نزدیک شدن قیمت دلاری مسکن به همان سقف متعارف 1200 دلاری را هم در نظر گرفت.

یافته‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، در حالی که هزینه ساخت مسکن در شهرها، به طور قابل‌توجهی افزایش یافته است، دولت قصد دارد برای آنکه مسکن‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز در حومه کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ به هدف اصلی یعنی خانه‌‌‌دار شدن اقشار فاقد مسکن که از نظر سطح توانمندی مالی آسیب‌‌‌پذیرترین اقشار جامعه هستند، اصابت کند، هزینه‌‌‌های ساخت را از این طریق کاهش دهد.

در واقع هدف از ساخت خانه‌‌‌هایی که دولت فقط تا مرحله سفت‌‌‌کاری و اتمام مشاعات و محوطه‌‌‌سازی‌‌‌ها آن را پیش‌‌‌برده و تحویل متقاضیان می‌دهد، ساخت مسکن در استطاعت برای گروه‌‌‌هایی است که به دلیل توان مالی محدود، حتی در طرح‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی مشابه آنچه از گذشته تاکنون اجرا شده است، قادر به خانه‌‌‌دار شدن نیستند. آن طور که مسوولان می‌‌‌گویند طرح‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی اجرا شده در سال‌های قبل به دلیل این موضوع یعنی ضعف توانایی مالی گروه قابل‌توجهی از متقاضیان، عملا به هدف اصابت نکرده و در نقاط بسیاری این خانه‌‌‌ها در نهایت در چرخه معامله بین سرمایه‌گذارها قرار گرفته است.

 ابعاد مسکن‌‌‌سازی در شهرهای جدید

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بر اساس تازه‌‌‌ترین آمار اعلام شده از سوی دولت، ۶۰۰‌هزار واحد مسکونی از مجموع ۴ میلیون واحد مسکونی در نظر گرفته شده برای ساخت در قالب نهضت ملی مسکن قرار است در شهرهای جدید احداث شود. تاکنون نیز بالغ بر ۳۰۰‌هزار نفر متقاضی مسکن ملی در این شهرها ثبت‌نام‌‌‌ کرده‌‌‌اند که از این تعداد ۱۷۷‌هزار نفر واجد شرایط معرفی شده‌‌‌اند. برای اجرای بیش از ۲۰۰‌هزار واحد مسکونی نیز زمین تامین شده است و بیش از ۱۲۰‌هزار واحد مسکونی در پروژه‌‌‌های فعال در دست ساخت قرار دارند. نقاط حومه‌‌‌ای که عمدتا با هدف پاسخ به نیاز مسکن و سکونت جمعیت سرریز کلان‌شهرها در پیرامون این شهرهای بزرگ شکل گرفته‌‌‌‌‌‌اند از نیمه دهه ۸۰، با شروع خانه‌‌‌سازی‌‌‌های دولتی در قالب مسکن مهر، مورد توجه سه سمت فعال بازار مسکن یعنی سیاستگذار، سازنده‌‌‌ها و متقاضیان (طرف تقاضا) قرار گرفتند. تا پیش از مسکن مهر این شهرهای جدید چندان مورد توجه نبود. هم‌‌‌اکنون نیز قرار است ۶۰۰‌هزار واحد از ۴میلیون واحد نهضت ملی مسکن در این شهرها احداث شود.

در حالی که از همان ابتدای شروع طرح نهضت ملی مسکن در سال ۱۴۰۰، بین انبوه‌‌‌سازان و دولت از بابت هزینه ساخت واحدهای دولتی‌‌‌ساز اختلاف‌‌‌نظر وجود داشت، ارقام و واقعیت‌‌‌های بازار ساخت‌‌‌وساز نیز نشان‌دهنده آن بود که هزینه ساخت هرمترمربع مسکن با فاصله قابل‌توجهی بیش از ارقام تعیین شده است. این اختلاف هنوز هم پابرجاست. اما مسوولان طرح نهضت ملی مسکن در دولت، نقشه جدیدی را برای ساخت مسکن در استطاعت از طریق کاهش قیمت تمام شده واحدها برای متقاضیان طراحی کرده‌‌‌اند. برخلاف برخی مقاومت‌‌‌های اولیه برای اعمال قیمت‌های روز ساخت مسکن در طرح خانه‌‌‌سازی دولتی، هم‌‌‌اکنون مسوولان اجرای این طرح تا حدی این موضوع را پذیرفته‌‌‌اند که آنچه به عنوان هزینه ساخت هر مترمربع مسکن درنظر گرفته‌‌‌اند کمتر از واقعیت‌‌‌های بازار است. دولت در حالی ساخت هر مترمربع مسکن با هزینه ۸ تا ۸ و نیم میلیون تومان و با مشاعات و محوطه‌سازی، ۱۰ میلیون تومان را در نظر دارد که به روایت سازنده‌‌‌های فعال در شهر تهران هم‌‌‌اکنون حداقل هزینه ساخت یک مترمربع مسکن بدون احتساب قیمت زمین در پایتخت، ۱۵ میلیون تومان است. در پروژه‌‌‌های معمولی نیز این میزان تا ۲۰ میلیون تومان می‌‌‌رسد. این در حالی است که ابتدای امسال، انجمن مهندسان مشاور معمار و شهرساز در نامه‌‌‌ای متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن را ۱۷ میلیون تومان اعلام کرده‌‌‌ بودند.

به تازگی نیز گزارشی در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته است که در آن شهرداری تهران هزینه ساخت هر مترمربع از واحدهای مسکونی در طرح‌‌‌های مشارکتی خود بدون احتساب قیمت زمین را ۲۵ میلیون تومان اعلام کرده است.

 جزئیات ساخت متری۱۰ میلیون

علیرضا جعفری، معاون وزیر راه وشهرسازی و مدیرکل شرکت عمران شهرهای جدید در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» در این باره اعلام کرد: دولت نیز به این افزایش‌‌‌های هزینه‌‌‌ ساخت از ناحیه تورم ساختمانی و رشد محسوس قیمت مصالح وتجهیزات و سایر آیتم‌‌‌های هزینه‌‌‌بر در خانه‌‌‌سازی دولتی واقف است. از سوی دیگر، با این محدودیت مواجه است که باید خانه‌‌‌ها با کمترین قیمت در اختیار متقاضیان قرار بگیرد.

جعفری به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: در طرح‌‌‌های قبلی، بخش زیادی از افراد فاقد مسکن به دلیل عدم‌توانمندی مالی و به‌رغم آنکه واجد شرایط بودند موفق به ورود به طرح‌‌‌های حمایتی نشدند بنابراین در شرایط فعلی که هزینه ساخت به میزان قابل‌توجه افزایش یافته است باید طرحی تهیه می‌‌‌شد که تا حد امکان بتوان این گروه‌‌‌ها را خانه‌‌‌دار کرد و به همین منظور طرح ساخت مسکن تا مرحله اتمام سفت‌‌‌کاری و واگذاری مرحله نازک‌‌‌کاری به خود متقاضیان، در دستور کار قرار گرفته است. در قالب این مدل، دولت خانه‌‌‌ها را تا مرحله اتمام سفت‌‌‌کاری احداث می‌کند و آیتم‌‌‌های مربوط به تجهیزات داخلی و همین‌طور نازک‌‌‌کاری‌‌‌های داخل واحد را به عهده متقاضیان قرار می‌دهد. با این مدل، فرد متقاضی به دلیل ضعف بنیه مالی از خانه‌‌‌دار شدن محروم نمی‌شود و از سوی دیگر به مرور زمان و به تدریج، اقدام به تکمیل آیتم‌‌‌های داخلی ساختمان می‌کند.

جزئیات این طرح نشان می‌دهد، در این روش، بعد از اتمام مرحله سفت‌‌‌کاری، مسوولیت تامین و تکمیل امکانات داخلی واحد مانند پکیج، کابینت، سینک، هود و شیرآلات، درب‌‌‌های داخلی واحد، تجهیزات نور و روشنایی واحد، کاشی و سرامیک و… بر عهده متقاضی خواهد بود. دیوارهای داخلی ساختمان نیز به مرحله زیرسازی رسیده و رنگ‌‌‌آمیزی به متقاضی واگذار می‌شود. معاون وزیر راه وشهرسازی به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: با این کار می‌توان هزینه‌‌‌های تمام شده واحدها را در ابتدا مدیریت کرد و قیمت تمام شده را به حد استطاعت متقاضی رساند. در واقع از نظر طراحان این روش مهم آن است که با این روش، افراد واجد شرایط حتی آنهایی که از توانایی مالی کافی برای خرید یک آپارتمان کامل برخوردار نیستند صاحبخانه شوند و در یک فرآیند تدریجی خانه خود را تکمیل کنند.

 تایید تشدید خریدهای سرمایه‌‌‌ای

معاون وزیر راه وشهرسازی همچنین با تایید تشدید خریدهای سرمایه‌‌‌ای در شهرهای جدید در سال‌های اخیر به دلیل جهش قیمت مسکن، مدل ساخت تا مرحله اتمام سفت‌‌‌کاری را یکی از اقداماتی دانست که دولت بنا دارد برای مقابله با سوداگری و کنترل خریدهای سرمایه‌‌‌ای در شهرهای جدید، آن را اجرایی کند.

به گفته جعفری، در سال‌های گذشته، گروه زیادی از خانوارهای متقاضی خانه‌‌‌های دولتی به دلیل عدم‌توانایی برای تامین سهم آورده متقاضی به ناچار این واحدها را به سرمایه‌گذاران ملکی واگذار کردند و به همین دلیل بخش زیادی از واحدهای مسکونی دولتی‌‌‌ساز که با هدف خانه‌‌‌دار شدن اقشار فاقد مسکن در دهک‌‌‌های ابتدایی ساخته شده بود، از هدف منحرف شده و در نهایت در چرخه معاملات سرمایه‌‌‌ای قرار گرفت. اما با روش ساخت تا مرحله اتمام سفت‌‌‌کاری این واحدها با استطاعت مالی متقاضیان هماهنگ خواهد شد و بنابراین از این روش، گروه‌‌‌های کمتری به دلیل ضعف بنیه مالی ناچار به فروش خانه‌‌‌ها می‌‌‌شوند. وی از این طرح در کنار سایر روش‌هایی مانند دریافت مالیات از خانه‌‌‌های خالی در شهرهای جدید و مقابله با سوداگران ملکی که اقدام به خرید و فروش غیرمجاز امتیاز خانه‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز می‌کنند به عنوان یک روش مهار سوداگری و خریدهای سرمایه‌‌‌ای در شهرهای جدید یاد کرد.

 تعیین محل ۲۷ شهرک جدید

جعفری که پیش‌تر و در جریان نشست خبری اخیر خود از برنامه ساخت ۷۷ شهرک جدید در نقاط مختلف کشور خبر داده بود به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: تاکنون جانمایی ساخت ۲۷ شهرک نهایی شده است و مابقی نیز در دست مطالعه و انجام سایر مراحل قرار دارد. قرار است ۴ میلیون نفر نیز در این شهرک‌‌‌ها اسکان داده شوند.

این ۲۷ شهرک قرار است در نواحی ساحلی جنوب کشور و در چهار استان سیستان و بلوچستان، هرمزگان، خوزستان و بوشهر احداث شوند. ۸ شهرک یا سکونتگاه ساحلی در استان سیستان و بلوچستان، ۱۰ سکونتگاه شهرکی در هرمزگان، ۵ شهرک در خوزستان و ۴ شهرک در استان بوشهر تاکنون جانمایی شده است.

رمزگشایی از نقش «دولت» و «شهرداری» در تعمیق نابرابری بین خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها و چند‌‌‌خانه‌‌‌ای‌‌‌ها، «سیاستگذار مسکن» را به عنوان راننده ماشین بحران در این بازار، معرفی می‌کند. یافته‌‌‌های یک مطالعه رسمی در ارتباط با نقش عوامل سیاستگذار بازار مسکن در بحران ملکی نشان می‌دهد، مستاجرها و افراد فاقد مسکن که پیش از این با عنوان «خانه‌‌‌اولی»، مصرفی‌‌‌ترین طیف تقاضا در بازار معاملات مسکن را به خود اختصاص می‌‌‌دادند، هم‌‌‌اکنون با تاوان سیاستگذاری با آدرس غلط در این بازار روبه‌رو شده‌‌‌اند. تاوان این شرایط، طی سال‌های اخیر تاکنون خود را در شکل کاهش نرخ مالکیت مسکن در مقابل افزایش تعداد خانوارهای مستاجر مواجه با بحران اجاره‌‌‌نشینی، نشان داده است. این بحران هم‌‌‌اکنون مستاجرها و افراد فاقد مسکن را در شرایط بسیار دشواری قرار داده است. این در حالی است که بر اساس آمارهای رسمی، در طول سال‌های گذشته همزمان با افزایش تعداد خانوارهای مستاجر و کاهش نرخ مالکیت، عرضه واحد جدید به بازار مسکن نیز صورت گرفته است. اما سوال مهم آن است که چرا با وجود عرضه قابل‌توجه واحدهای مسکونی جدید به بازار در سال‌های اخیر تاکنون، به جای آنکه نرخ مالکیت در کشور افزایش یابد، نرخ اجاره‌‌‌نشینی بیشتر شده است و سهم سکونت در مسکن ملکی در برابر سهم سکونت استیجاری، رو به افول رفته است؟

نتایج یک مطالعه رسمی، دولت وشهرداری‌‌‌ها را به عنوان راننده‌‌‌های ماشین بحران بازار مسکن معرفی می‌کند. این دو نهاد سیاستگذار در حوزه مسکن، به‌رغم اجرای سیاست‌‌‌هایی در راستای افزایش عرضه واحدهای مسکونی در سال‌های گذشته تاکنون، به دلیل طی این مسیر از آدرس‌‌‌های اشتباه، نه تنها موفق به مهار بحران مسکن نشده‌‌‌اند بلکه به واسطه اجرای این سیاست‌‌‌ها، بحران مسکن تشدید شده است. ضمن آنکه بحران مسکن خود منجر به بروز شش نوع بحران دیگر شده است که پیامد آن چیزی جز افزایش شکاف و نابرابری‌‌‌های اجتماعی بین خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها(مستاجرها وافراد فاقد مسکن) و چند‌‌‌خانه‌‌‌ای‌‌‌ها (افرادی که حرکت سیاستگذار از مسیر غلط منجر به افزایش دارایی ملکی آنها شده است)، نیست.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، این برای اولین بار است که دومینو یا مقصد سیاستگذاری غلط در بخش مسکن، آن هم از جانب یک نهاد رسمی، به تصویر کشیده می‌شود. البته طی سال‌های گذشته کارشناسان از جمله «دنیای‌اقتصاد» به طور مداوم هشدارهایی در این زمینه مطرح کرده‌‌‌اند؛ از جمله این هشدارها نیز اشاره به سیاست‌‌‌های غلطی است که هدف از اجرای آنها از سوی سیاستگذار (دولت و شهرداری) کمک به خانه‌‌‌دار شدن گروه‌‌‌های فاقد مسکن عنوان شده است. یکی از این هشدارها مربوط به این واقعیت مهم است که مشکل بازار مسکن  الزاما با تمرکز صرف بر تولید انبوه مسکن بدون توجه و با غفلت از ریشه‌‌‌های آن، حل نخواهد شد. اخیرا نهادهای رسمی، در ادامه اظهارنظرهای کارشناسی قبلی، به انحای مختلف در خصوص چگونگی و پیامدهای اعمال سیاست‌‌‌های اشتباه در بازار مسکن هشدار داده‌‌‌اند. تازه‌‌‌ترین هشدارها دربردارنده مشخصات وپیامدهای تعریف فرضیه غلط درباره معضل بازار مسکن، تعریف آدرس غلط، تعریف سیاست غلط و محصول تلخ این سیاست است که دومینوی تشدید بحران در بازار مسکن از مجرای سیاست‌‌‌های اجرا شده در این بخش را توضیح داده و به تصویر می‌‌‌کشد. این تصویرسازی از دومینوی سیاستگذاری از مسیر غلط در بازارمسکن در گزارشی با عنوان «چالش‌‌‌های سیاستگذاری مسکن شهری در ایران» از سوی مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس به عنوان بازوی پژوهشی قوه مقننه کشور، انجام شده ونتایج آن به تازگی منتشر شده است. در این گزارش اعلام شده است که برای طی این مسیر غلط دو راننده یا دو سیاستگذار وجود دارد.راننده اول دولت و راننده دوم شهرداری‌‌‌ها هستند.

مسیر اشتباه «دولت‌‌‌» و «شهرداری‌‌‌ها»

تبعیت و اصرار بر یک فرضیه غلط در دست‌‌‌کم یک ونیم دهه گذشته (از نیمه دهه هشتاد تا امروز)، از سوی دولت‌‌‌ها، نه تنها در همه این سال‌ها منجر به رفع بحران در بازار مسکن نشده است بلکه نتایج این پژوهش رسمی و همچنین واقعیت‌‌‌ها نشان می‌دهد که بحران در این بازار و تبعات بعدی آن، تشدید هم شده است.

مسیری که شهرداری‌‌‌ها طی کرده‌‌‌اند مبتنی بر اعطای یارانه، پاداش و تسهیلات ریالی و غیرریالی برای ساخت‌وساز به اشکال مختلف بوده است. تخفیف‌‌‌های اعطا شده برای صدور پروانه، مجوزهای تغییر کاربری‌‌‌ها و اعطای تراکم مازاد، در واقع یارانه‌‌‌هایی است که طی همه سال‌های گذشته تاکنون بدون رهگیری و ایجاد الزام برای سازنده‌‌‌ها و مالکان با هدف عرضه دست‌‌‌کم بخشی از واحدها به بازار اجاره یا فروش به خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها، به عوامل ساخت داده شده است. به این ترتیب یارانه‌‌‌هایی که از بودجه شهر و شهروندان باید صرف افزایش رفاه آنها از جمله کمک به تامین مسکن گروه‌‌‌های فاقد مسکن می‌‌‌شده است عملا در خدمت افزایش دارایی‌‌‌های ملکی افراد چند خانه‌ای قرار گرفته است. در واقع در شرایطی که از محل بودجه عمومی شهر، این تخفیف‌‌‌ها، پاداش‌‌‌ها و امتیازها به عوامل ساخت‌وساز مسکن پرداخت شده است، از سوی دیگر هیچ تضمینی مبنی بر اینکه دست‌‌‌کم بخشی از این خانه‌‌‌ها در شکل مسکن استیجاری یا مسکن ملکی در استطاعت به گروه‌‌‌های فاقد مسکن که همان گروه‌‌‌های هدف برای حمایت در این بخش هستند، تعلق بگیرد، وجود نداشته و ندارد.

اسناد رسمی از اقدامات ضدهدف

در گزارش مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس اسنادی وجود دارد که نشان می‌دهد این یارانه‌‌‌ها و امتیازها، نه تنها هدف کمک به خانه‌دار شدن فاقدان مسکن را تامین نکرده است که دقیقا ضد هدف یا ضدکارکرد بوده است. یعنی باعث شده امروز خانه‌‌‌اولی‌‌‌های پردرآمد هم با بحران دسترسی به مسکن مواجه شوند. این در حالی است که به دنبال تشدید بحران در بازارمسکن، وضعیت تعداد زیادی از خانوارهای مستاجر نیز وخیم است.

بر اساس این گزارش نرخ مالکیت مسکن در فاصله سال‌های 90 تا 95 کاهش یافته است و جمعیت مستاجرها افزایش یافته است. در حالی که در همین فاصله 5 ساله، ساخت‌وساز و عرضه به بازار مسکن افزایش پیدا کرده است و بیش از 2میلیون واحد مسکونی ساخته شده است. نتیجه‌‌‌ای که در این پژوهش به آن اشاره شده این است که اگر قرار بود مشکل بازار مسکن، کمبود عرضه باشد پس با این میزان ساخت، دست‌‌‌کم نباید جمعیت مستاجرها افزایش می‌‌‌یافت و در مقابل نرخ مالکیت کم می‌‌‌شد. از سوی دیگر آمارهای رسمی مربوط به سرشماری نفوس و مسکن در دو دوره زمانی یعنی سال‌های 90 و 95 نشان می‌دهد، در سال 90 به ازای 21 میلیون و100‌هزار خانوار ساکن در کشور، 22 میلیون و300 هزارواحد مسکونی وجود داشته است. از این تعداد واحد مسکونی نیز 20میلیون واحد از سوی خانوارها به صورت ملکی یا استیجاری مورد استفاده قرار داشته است و 2 میلیون و300‌هزار واحد نیز در شکل خانه‌‌‌های خالی یا خانه‌‌‌های دوم شناسایی شده است. اما در سال 95، در حالی تعداد خانوارها در کشور به 24 میلیون و200‌هزار خانوار رسید که موجودی مسکن کشور در آن سال 27 میلیون و 500‌هزار واحد مسکونی اعلام شد. از این 27 میلیون و500‌هزار واحد مسکونی هم 22 میلیون و800‌هزار واحد به صورت ملکی و استیجاری از سوی خانوارها در حال استفاده بود و 4 میلیون و700‌هزار واحد مسکونی نیز به عنوان خانه خالی از سکنه یا خانه دوم شناسایی شد.

این آمارها نشان می‌دهد در شرایطی که در سال 95، موجودی مسکن کشور به میزان قابل‌توجهی افزایش یافت، اما بحران مسکن نه تنها در کشور کاهش نیافت، بلکه افزایش نیز داشت. این در حالی است که آمارها حتی نشان‌دهنده مازاد عرضه مسکن است؛ یعنی موجودی مسکن با فاصله قابل‌توجهی از تعداد خانوارها سبقت گرفته است.

در چنین شرایطی که به واسطه ساخت‌وسازهای انجام شده تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوارها سبقت گرفته و عملا شرایط مازاد عرضه در آمارهای رسمی منعکس شده است، چرا نرخ مالکیت در همین زمان کاهش یافته و در مقابل به تعداد خانوارهای مستاجر افزوده شده است؟ مگر نه اینکه در یک پروسه منطقی و در یک بازار نرمال، افزایش عرضه باید منجر به افزایش خانه‌‌‌دار شدن گروه‌‌‌های فاقد مسکن و در نتیجه افزایش نرخ مالکیت و کاهش تعداد مستاجرها شود؟

آمارها نشان می‌دهد در فاصله سال‌های 90 تا 95، نرخ مالکیت از 57/ 56‌درصد به 52/ 54‌درصد کاهش یافته است. در مقابل نرخ اجاره‌‌‌نشینی از 18/ 33‌درصد به 7/ 36‌درصد رسیده است. (مابقی مربوط به سایر انواع سکونت است).

همچنین داده‌‌‌های این گزارش حاکی از رشد 10 برابری قیمت مسکن در فاصله سال‌های 97 تا 1402 است. سال 97 متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در کشور معادل 2 میلیون تومان بود که برآورد مرکز پژوهش‌‌‌ها از رسیدن این میزان به 20میلیون تومان در سال‌جاری خبر می‌دهد. این در حالی است که آهنگ رشد قیمت مسکن به مراتب بیش از آهنگ رشد درآمد بوده است. در شرایطی که در این بازه زمانی (97 تا 1402) متوسط قیمت مسکن 900‌درصد رشد داشته است، حداقل حقوق نیروی کار تنها 600‌درصد افزایش یافته است. این شرایط منجر به سرایت بحران دسترسی مسکن به خانه‌‌‌اولی‌‌‌های پردرآمد نیز شده است. در بازار اجاره نیز شرایط به مراتب وخیم‌‌‌تر است که یکی از نمودهای آن نیز خود را در شکل جابه‌‌‌جایی‌‌‌های اجباری به مناطق پایین‌‌‌تر یا حواشی شهرها نشان می‌دهد.

سیاستگذاری به نفع چندخانه‌‌‌ای‌‌‌ها

نتیجه‌‌‌ای که از این شرایط می‌توان گرفت این است که این میزان ساخت‌وساز در سال‌های اخیر منجر به افزایش نرخ مالکیت از مسیر خانه‌‌‌دار شدن خانوارهای فاقد مسکن (خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها) نشده است. در واقع این عرضه جدید به بازار تقاضای چند خانه‌‌‌ای تزریق شده است. یعنی ساخت‌وسازهای جدید به جای آنکه به هدف که همان خانه‌‌‌دار شدن گروه‌‌‌های فاقد مسکن است اصابت کند، منجر به افزایش دارایی ملکی افراد دارای مسکن در شکل خرید خانه دوم یا چندم (خانه‌‌‌چندمی‌‌‌ها) شده است. این موضوع عملا به معنای شکست مسیر دولت‌‌‌ها برای رسیدن به هدف است و آمارهای رسمی نیز سندی است که غلط بودن فرضیه دولت‌ها را اثبات می‌کند. این شرایط را می‌توان به تله عرضه کور تعبیر کرد؛ تله‌‌‌ای که اگرچه در آن موجودی مسکن از محل عرضه جدید افزایش می‌‌‌یابد اما در مقابل این خانه‌‌‌ها به جای آنکه به گروه‌‌‌های هدف برسد صرف افزایش دارایی‌‌‌های ملکی چندخانه‌‌‌ای‌‌‌ها می‌شود و در مقابل هر روز تعداد بیشتری از خانوارها از مالکیت دور شده و به عنوان مستاجر در بازار حضور می‌‌‌یابند. همچنین این شرایط نشان‌دهنده آن است که نیازسنجی درستی از وضعیت بازار مسکن در گروه‌‌‌های هدف صورت نگرفته و نیازسنجی‌‌‌های درست مبنای سیاستگذاری‌ها نبوده است. همچنین استفاده بهینه اجتماعی از موجودی مسکن با اصلاح نظام مالیات ستانی از دارندگان املاک مورد غفلت واقع شده است.

ماجرای عرضه انحرافی

مجموعه سیاست‌‌‌های اعمال شده از سوی دولت‌‌‌ها و شهرداری‌‌‌ها در نهایت منجر به نوعی عرضه انحرافی به بازار مسکن شده است. عرضه‌‌‌هایی که بخش زیادی از آنها مربوط به واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت است که با استفاده از امتیازها و مشوق‌‌‌های شهری به سازنده‌‌‌ها اعطا شده و در مقابل هیچ تضمینی از بابت ساخت مطابق الگوی مصرف و عرضه دست‌‌‌کم بخشی از واحدها به بازار اجاره یا فروش به خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها، از آنها گرفته نشده است. واحدهایی که در عین حال هیچ نسبتی با توان خانوارهای نیازمند مسکن ندارد. آمارها نشان می‌دهد 40‌درصد از واحدهایی که طی سال‌های اخیر در تهران ساخته شده است بیش از 220 مترمربع مساحت دارند و 65‌درصد از واحدهای ساخته شده در سال‌های اخیر نیز متراژی بیش از 150 مترمربع دارند که تامین هزینه سکونت در آنها از عهده خانوارهای مستاجر وخانه‌‌‌اولی خارج است.

در کشور نیز طی یک دهه گذشته متوسط متراژ واحدهای مسکونی ساخته شده بین 124 تا 135 مترمربع بوده است. این موضوع نشان می‌دهد تشویق‌‌‌ها و تخفیف‌‌‌ها و مجوزهای شهرداری که همگی در حکم یارانه ساخت‌وساز هستند عملا به بزرگ‌‌‌سازی به جای تامین مسکن برای کم‌‌‌درآمدها و خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها اختصاص یافته است. در واقع نظام سیاستگذاری مسکن دچار «یارانه‌‌‌دهی بی‌‌‌هدف» شده است. این نظام معیوب نه تنها منجر به تامین مسکن بی‌‌‌خانه‌‌‌ها نشده است که زمینه افزایش ثروت ملکی چندخانه‌‌‌ای‌ها را فراهم کرده است. این یارانه‌‌‌ها به ساختمان‌‌‌هایی داده شده که هیچ تعهد اجتماعی از بابت عرضه به بازار مسکن کم‌‌‌درآمدها برایشان ایجاد نشده است در حالی که همه این امتیازها از محل بودجه عمومی به آنها اختصاص یافته است.

واحدهایی که هم به لحاظ متراژ و هم از نظر سطح قیمت واجاره‌‌‌بها، در استطاعت خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها نیستند. خود این موضوع بنا بر اعلام مرکز پژوهش‌‌‌ها منجر به افزایش نابرابری اجتماعی «دولت‌آفرین» شده است. در واقع خروجی اقدامات دولت خود منجر به افزایش مالکیت چند خانه‌‌‌ای‌‌‌ها شده است. از سوی دیگر به جای آنکه برنامه‌‌‌ها و سیاست‌‌‌های دولت در مالیات‌‌‌ستانی معطوف به پرهزینه وکم‌‌‌صرفه کردن خرید و فروش سوداگرانه (به جز خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها) باشد، کاملا در خدمت چند خانه‌‌‌ای‌‌‌ها قرار گرفته است. در حالی که در همه این سال‌ها می‌توانست از طریق دریافت مالیات‌‌‌های سالانه، ریسک و هزینه چندخانه‌‌‌ای‌‌‌ها  را از بابت احتکار و سوداگری ملکی  به نفع عرضه این واحدها به بازار و کمک به تامین مسکن خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها ومستاجرها، افزایش دهد.

معرفی «ابربحران بحران‌ها»

در این گزارش همچنین به صراحت اعلام شده است که این شرایط یعنی بحران مسکن خود منجر به ایجاد پنج بحران دیگر شده است که برآیند آن در نهایت خود را به شکل بحران ششم یا «ابربحران بحران‌ها» نشان می‌دهد.

بحران اول تعمیق نابرابری در ثروت است. بحران دوم تعمیق نابرابری در درآمد. بحران سوم تعمیق نابرابری در ثروت و درآمد بین نسلی. بحران چهارم، تعمیق شکاف رفاهی. بحران پنجم بحران کاهش کیفیت زندگی است. مجموعه بحران مسکن و این پنج بحران که به دنبال آن برای گروه‌‌‌های فاقد مسکن و حتی نسل یا نسل‌های بعدی آنها نیز می‌تواند بحران‌‌‌آفرین باشد، خود را در شکل ابربحران بحران‌ها یعنی نابرابری در فرصت‌‌‌های زندگی نشان می‌دهد. موج تورمی در بازار مسکن، ناشی از اجرای سیاست‌‌‌های ناکارآمد و با اثر معکوس، اثر نامتوازنی بر زندگی خانوارها داشته است. چند خانه‌‌‌ای‌‌‌ها متناسب با میزان املاکشان، ثروتشان نیز افزایش یافته و این موضوع منجر به بحران تعمیق نابرابری در ثروت شده است. همچنین به‌دلیل عایدی ناشی از مالکیت املاک و دریافت اجاره‌‌‌بها، تعمیق نابرابری درآمدی میان چندخانه‌‌‌ای‌‌‌ها و افراد بی‌‌‌خانه ایجاد شده است. به جهت به ارث رسیدن دارایی ملکی چندخانه‌‌‌ای‌‌‌ها و محرومیت فرزندان افراد بی‌‌‌خانه از این امکان، یک بحران دیگر ناشی از این وضعیت خود را در شکل بحران تعمیق نابرابری ثروت و درآمد بین نسلی نشان می‌دهد. بحران تعمیق شکاف ونابرابری رفاهی بین افراد بی‌‌‌خانه و چندخانه‌‌‌ای‌ها و همچنین اثر جابه‌‌‌جایی‌‌‌های اجباری بر کاهش کیفیت زندگی، در پی بحران مسکن ایجاد و روز به‌روز تشدید می‌شود. در نهایت نیز ابربحران بحران‌ها یعنی نابرابری در فرصت‌‌‌های زندگی بین این دو گروه ایجاد و ابعاد آن با گذشت زمان بزرگ‌تر می‌شود. در گزارش مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس تاکید شده است که همه این بحران‌ها نه تنها ریشه در عقب‌نشینی دولت‌‌‌ها از استیفای حقوق رفاهی کم‌‌‌درآمدها و همچنین اعمال سیاست‌‌‌های موثر برای رفع بحران مسکن دارد، بلکه یک علت بزرگ دیگر آن به پیروی از مسیر اشتباه سیاستگذاری در این زمینه معطوف است. همه اینها در شرایطی است که نظام مالیاتی نیز در خدمت توزیع درآمد وثروت درون‌نسلی نیست.

از سوی دیگر، فعالیت‌‌‌های دولت نیز در حوزه تامین مسکن خانوارهای فاقد مسکن دست‌‌‌کم به یک علت به جواب نرسیده و عملا ناموفق بوده است؛ علت این است که در برنامه‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی هم آورده نقدی و هم اقساط وام از توان کم‌‌‌درآمدها بالاتر بوده و به هدف اصلی که همان کمک به تامین مسکن کم‌‌‌درآمدهاست اصابت نکرده است. بنابراین با این سیاستگذاری‌‌‌های غلط نه تنها بحران مسکن حل نشده که 5بحران و یک ابربحران نیز به دنبال آن ایجاد شده است.

در چنین شرایطی مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس تاکید کرده است که هم‌‌‌اکنون زمان ایفای نقش تحول‌آفرین سیاستگذار مسکن در این بخش فرا رسیده است. درست است که هم‌‌‌اکنون دولت و شهرداری‌‌‌ها در این بخش نقش‌‌‌آفرینی دارند، اما بیش از آنکه این سیاست‌‌‌ها معطوف به پاسخگویی به نیاز مسکن باشد در خدمت کالایی‌سازی آن قرار گرفته است. این در حالی است که هرگونه سیاست و از جمله نظام یارانه‌‌‌ای و تسهیلاتی باید با هدف استطاعت‌‌‌پذیر کردن مسکن برای خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها و مستاجرها بازتعریف شود. اصلاح نظام مالیاتی به منظور ایجاد ریسک و هزینه برای ملاکی با هدف استفاده بهینه از موجودی مسکن نیز امری لازم وضروری است.